3合同管理制度

1、PAGE PAGE 9南通佳城置業(yè)有限公司項目合同管理制度一、總則1、目的：為加強強佳城置業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項項目的工工程合同同管理，規(guī)規(guī)范工作作流程，維維護公司司權(quán)益，制制定本合合同管理理制度。2、范圍：本合同同管理制制度適用用于佳城城置業(yè)房房地產(chǎn)項項目中與與各合作作單位之之間簽訂訂的所有有合同。3、職責：佳城置業(yè)業(yè)有限公公司項目目部負責責對本管管理辦法法的制訂訂、修改改、解釋釋、指導導、監(jiān)督督檢查，并并在項目目實施過過程中負負責簽訂訂、履行行，貫徹執(zhí)執(zhí)行本管管理制度度。4、主要內(nèi)內(nèi)容：包包括一般般規(guī)定、合合同訂立立的管理理、合同同履行的的管理、合合同檔案案的管理理及其他他規(guī)定。二、一般規(guī)規(guī)定

2、1、本管理理辦法適適用于直直接構(gòu)成成佳城置業(yè)業(yè)項目開開發(fā)成本本且需要要承包單單位通過過工程施施工形成成實體產(chǎn)產(chǎn)品（如如土建、安安裝、裝裝飾、景景觀環(huán)境境等）的的合同；土地、勘勘測、設(shè)設(shè)計類合合同、監(jiān)理、造造價咨詢詢委托類類合同、材材料設(shè)備備采購、參照本管理制度執(zhí)行； 三、遵循原原則1、合法性性原則：工程合合同管理理必須全全面符合合有關(guān)法法律法規(guī)規(guī)及行業(yè)業(yè)規(guī)定，使使得公司司的權(quán)益益能夠依依法受到到保護。2、合同書書原則：工程施施工必須須正式簽簽署合同同書以明明確雙方方的權(quán)利利、義務(wù)務(wù)和責任任，但金金額在一一萬元以以下且能能及時結(jié)結(jié)清的零零星工程程另行辦辦理（補補充協(xié)議議、簽證證及其他他方式）。3

3、、事前簽簽訂原則則：工程程合同應(yīng)應(yīng)在經(jīng)濟濟事項發(fā)發(fā)生前簽簽署，禁禁止在簽署合合同前即先行行執(zhí)行合合同內(nèi)容容。4、招標原原則4.1采用用招標方方式確定定合作方方。除下下列情況況外的所所有合同同的合作作方均應(yīng)應(yīng)通過招招標方式式確定：（1）某某些壟斷斷行業(yè)工程程；（22）經(jīng)詳詳細填寫寫佳城城置業(yè)有限限公司考考察結(jié)果果審批表表（詳見附附件），并并按規(guī)定定經(jīng)公司司有關(guān)負負責人集集體會簽簽批準后后，方可可采用考考察對比比的方法法確定合合作方。4.2合同同隨附招招標文件件。已經(jīng)經(jīng)確定采采用招標標方式確確定合作作方時，擬簽合合同正文文及其補補充協(xié)議議，應(yīng)作作為招標標文件之之附件一一并發(fā)給給投標單單位，投投標單

4、位位需在文文件受到到確認函函上簽字字蓋章以以確認。5、利益明明晰原則則：合同同應(yīng)清楚楚的界定、描描述各方方的權(quán)利利和義務(wù)務(wù)，以杜杜絕模糊糊、歧義義、推諉諉、扯皮皮現(xiàn)象；合同中中尤其應(yīng)應(yīng)有明確確的、可可以界定定清楚的的合同價價款、結(jié)結(jié)算辦法法及付款款方式；如果合合同價款款可能調(diào)調(diào)整，則則應(yīng)明確確調(diào)整依依據(jù)、調(diào)調(diào)整方式式（如何何計價、總總價如何何最后確確定等），并并就設(shè)計計變更與與現(xiàn)場簽簽證的有有效性、可可操作性性、可控制制性作出明明確規(guī)定定。四、合同訂訂立的管管理1、標準示示范合同同：在招招標及合合同簽署署時，工工程合同同應(yīng)盡量量應(yīng)用合合同標準準文本。2、公司有有關(guān)部門門將就房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)，逐逐

5、步建立立統(tǒng)一的的合同標標準文本本，建立立后在項項目實施施過程中中應(yīng)予采采用。3、合同標標準文本本內(nèi)容分分為協(xié)議議條款、通通用條款款、補充充條款和和附件，其其中協(xié)議議條款根根據(jù)具體體業(yè)務(wù)、對對象的不不同而定定，通用用條款適適用于所所有的同同類合同同，補充充條款則則由經(jīng)辦辦人在具具體經(jīng)辦辦合同時時補充加加入?yún)f(xié)議議條款、通通用條款款中未盡盡事宜。4、如當?shù)氐卣坎块T有強強制性規(guī)規(guī)定，可可按當?shù)氐卣坎块T標準準合同執(zhí)執(zhí)行，但但必須通通過補充充條款等等方式充充分補充充與公司司合同標標準文本本之間存存在差異異的內(nèi)容容。5、如公司司尚未制制定合同同標準文文本，可可以延用用以往的的合同，公司有關(guān)部門盡快制

6、定相應(yīng)的標準合同。當原有合同標準文本不再適用時，有關(guān)部門應(yīng)及時提出修改意見并組織修改，經(jīng)公司審批后實施。6、合同的的經(jīng)濟條條款應(yīng)包包括但不不限于以以下內(nèi)容容：6.1、合合同價款款或委托托酬金：采用招招標方式式選擇合合作方的的，應(yīng)以以雙方確確定的最最終報價價作為合合同金額額；提倡倡在有標標底的情情況下進進行招標標并確定定合同價價款，如如果是采采用費率率折扣方方式確定定合同價價款，合合同中應(yīng)應(yīng)明確費費用計取取的依據(jù)據(jù)、主材材價格計計取辦法法，并規(guī)規(guī)定合同同雙方如如何盡快快核實施施工圖預預算確定定合同價價款，以以及就確確定后的的合同價價款簽署署補充協(xié)協(xié)議。6.2、為為防止承承包單位位高估結(jié)結(jié)算，應(yīng)應(yīng)

7、與承包包單位在在工程合合同中約約定控制制辦法。比比如：報報送的結(jié)結(jié)算造價價最終核核減額在在審核總總價5以內(nèi)（含含5）的的造價咨咨詢酬金金由發(fā)包包單位支支付，若若結(jié)算造造價最終終核減額額超出55，則則因造價價超出部部分而引引起的造造價咨詢詢酬金之之增加部部分由承承包單位位支付；若承包包單位報報送的結(jié)結(jié)算金額額超出最最終審定定結(jié)算金金額100（含含10）時，承包單位除造價咨詢酬金外，發(fā)包單位應(yīng)進一步扣款（扣款比例、金額公司自定），且應(yīng)在工程結(jié)算單強調(diào)此內(nèi)容。6.3、計計價依據(jù)據(jù)：工程程類合同同應(yīng)將施施工圖、預預算書作作為合同同的組成成附屬部部分，合合同附屬屬文件一一般還包包括：招招標文件件、投標標

8、文件、答答疑文件件等，并并應(yīng)在合合同條款款中明確確以下問問題：包包干形式式、定額額標準、取取費方法法；發(fā)包包單位分分包工程程、甲供供（發(fā)包包單位）材材料設(shè)備備、（發(fā)發(fā)包單位位）限價價的范圍圍和種類類；人工工、材料料、機械械臺班的的價格及及其價差差的結(jié)算算辦法；總分包包的關(guān)系系、配合合的范圍圍以及總總包管理理費和總總包配合合費是否否計取及如如何計取取等；施施工組織織措施費費、擾民民費、文文明現(xiàn)場場施工費費、趕工工費等費費用的取取舍、計計取辦法法及其包包括的具具體范圍圍。6.4、 設(shè)計變變更及現(xiàn)現(xiàn)場簽證證：合同同中應(yīng)規(guī)規(guī)定設(shè)計計變更及及現(xiàn)場簽簽證的認認定依據(jù)據(jù)、結(jié)算算核價辦辦法。6.5、 總價結(jié)結(jié)

9、算辦法法：工程程類合同同可在合合同中明明確規(guī)定定按“結(jié)算=合同價價（或預預算造價價）+材材料價差差+設(shè)計計變更+現(xiàn)場簽簽證+增增加項目目-減少少項目+獎勵-罰款”確定結(jié)結(jié)算總價價。6.6、結(jié)結(jié)算和付付款辦法法：合同同應(yīng)明確確規(guī)定驗驗收及付付款辦法法、保修修維護辦辦法及保保修金處處理辦法法；進度度款的支支付一般般按形象象進度分分階段確確定付款款金額，特殊項目采用分月審核進度款的方法；各期進度款累計不應(yīng)超過總造價的80%；無準確施工圖預算或無準確合同總價時，應(yīng)充分考慮付款風險，尤其在施工中后期更應(yīng)有效地控制好進度款，以防超付。6.7、廉廉潔合作作約定：為維護護公司利利益、防防止黑幕幕、保護護職員，

10、在工程或其他高金額的合同中，應(yīng)與承包單位另外簽署廉潔合作協(xié)議作合同的補充協(xié)議。6.8、保保修協(xié)議議：對施施工合同同，為保保證工程程質(zhì)量，保保護公司司利益，應(yīng)應(yīng)與承包包單位另另外簽署署工程程質(zhì)量保保修協(xié)議議作合合同的補補充協(xié)議議或把有有關(guān)內(nèi)容容明確在在合同文文本正文文中。6.9、質(zhì)質(zhì)量、進進度、安安全文明明施工的的規(guī)定：合同中中應(yīng)明確確的要求，并并有相應(yīng)應(yīng)的獎罰罰措施。獎獎罰款項項要在工工程付款款審批表表中體現(xiàn)現(xiàn)并執(zhí)行行。6.10、環(huán)境保保護：在在供應(yīng)材材料，施施工過程程中應(yīng)有有環(huán)境保保護的相相應(yīng)要求求。6.11、其它約約定：佳佳城置業(yè)業(yè)有限公公司項目目部制定定的項項目合作作方的工工作指引引手冊

11、應(yīng)作為合同的補充協(xié)議。6.12、合同起起草、談?wù)勁信c簽簽署的主主要職能能部門：項目部合同主辦辦人負責責對合同同工期、質(zhì)質(zhì)量、合合同價款款、計價價方式、付付款方式式等技術(shù)術(shù)及經(jīng)濟部部分工程程的起草草和談判判。6.13、合同審批批流程：確定合合作方后后，由主主辦人填寫合合同審批批表，項項目部內(nèi)內(nèi)部審核核后上報報項目負負責人、總總經(jīng)理審審批，審審批后簽簽訂合同同并下發(fā)發(fā)到各有有關(guān)部門門存檔備備案。審審批表由由合同管管理人員員存檔，并并對合同同條款的的執(zhí)行情情況進行行跟蹤，在在執(zhí)行出出現(xiàn)偏差差時及時時記錄并并報有關(guān)關(guān)部門協(xié)協(xié)調(diào)解決決。 五、合同履履行的管管理1、合同的的交底：在合同同簽訂之之后，向向公

12、司各主主要相關(guān)關(guān)部門（工工程部、財務(wù)部等）提供合同原件（或復印件），對其他合作單位（監(jiān)理公司、物業(yè)管理公司、銷售公司等）在有必要的情況下提供合同復印件或合同摘要表，以便各各部門有關(guān)人員控制、協(xié)調(diào)、配合。2、合同款款支付2.1合同同主辦人人負責合合同款支支付的經(jīng)經(jīng)辦，填填寫付款款申請單單、工程程付款審審批表等等，經(jīng)相相關(guān)部門門審核、公公司領(lǐng)導導審批后后支付；合同款款支付審審批按其其支付金金額規(guī)模模確定審審批流程程。工程程進度款款的支付付流程如如圖所示： 工程付款款審批流流程：承包單位報付款申請報告（附所需付款依據(jù)）監(jiān)理審核形象進度（附質(zhì)量等說明）預決算人員進行審核、簽字承包單位報付款申請報告（附

13、所需付款依據(jù)）監(jiān)理審核形象進度（附質(zhì)量等說明）預決算人員進行審核、簽字合同現(xiàn)場分管人員現(xiàn)場審核，合同主辦人工程復審后，填寫工程付款審批表報項目負責人項目負責人審核簽字（董事長）總經(jīng)理簽字批準合同現(xiàn)場分管人員現(xiàn)場審核，合同主辦人工程復審后，填寫工程付款審批表報項目負責人項目負責人審核簽字（董事長）總經(jīng)理簽字批準財務(wù)根據(jù)工程款支付審批表付款，并把工程款支付審批表存檔備案主辦人登記實際完成和付款臺賬財務(wù)根據(jù)工程款支付審批表付款，并把工程款支付審批表存檔備案主辦人登記實際完成和付款臺賬2.2對保保修金等等余款的的支付辦辦法應(yīng)作作明確規(guī)規(guī)定，除除一般保保修金外外，可在在合同中中約定發(fā)發(fā)包單位位在工程程竣

14、工后后一定時時間內(nèi)扣扣押承包包單位一一定數(shù)額額的其他他特殊保保證金（指指對公司司對項目目有特殊殊要求的的）。六、合同變變更及結(jié)結(jié)算的管管理1、合同訂訂立后，因因客觀條條件發(fā)生生變化需需要變更更合同內(nèi)內(nèi)容的，或或者承包包單位提提出變更更要求的的，主辦人應(yīng)及時時向項目目負責人人報告，同同意變更更的，主主辦人員員在與對對方協(xié)商商一致后后起草變變更后的的條款，再按照合同訂立的有關(guān)程序辦理，嚴禁擅自變更合同。2、合同結(jié)結(jié)算2.1當合合同中約約定的承承包單位位的責任任和義務(wù)務(wù)已全部部完成，并并且通過過驗收、達達到了工工程結(jié)算算條件，由由主辦人人協(xié)助合合作方收收集整理理結(jié)算資資料，填填寫工工程結(jié)算算申請表表

15、。2.2如工工程存在在質(zhì)量問問題或履履約過程程中承包包單位存存在違約約情況等等，主辦辦人應(yīng)在工工程結(jié)算算申請表表中作出出詳細說說明及處處理意見見。工工程結(jié)算算審批表表經(jīng)總總經(jīng)理審審批后，交計劃財務(wù)部安排審核決算工作。2.3合同同主辦人人須配合計計劃財務(wù)務(wù)部的決決算工作作，并特特別注意意：獎罰罰條款的的執(zhí)行（如如工期獎獎罰、質(zhì)質(zhì)量獎罰罰、安全全獎罰等等）、承承包方承承諾讓利利、各項項費用的的計取或或扣除（如如水電費費、扣款款項目、保保修金等等）、承承包單位位多報領(lǐng)領(lǐng)的甲供供材料、變變更簽證證未如實實實施的的部分、甲甲供材實實際用量量、主材材價格等等。2.4工程程結(jié)算要要注意結(jié)結(jié)算資料料的及時時整

16、理、分分類、歸歸檔、保保存。2.5合同同執(zhí)行情情況的評評估主體合同等等金額較較大的合合同在執(zhí)執(zhí)行中或或者執(zhí)行行完成后后，應(yīng)由由合同主主辦部門門對發(fā)包包單位的的合同管管理（工工期、質(zhì)質(zhì)量、成成本、配配合等）、承承包單位位的工期期、質(zhì)量量、成本本、配合合等進行行總結(jié)，并并填寫合合同執(zhí)行行情況評評估表。由合同管理員備案。七、合同檔檔案的管管理1.合同文文本保管管應(yīng)遵循循及時整整理、分分類、歸歸檔、保保存，以以便復查查。2.合同文文本原件件（包括括合同文文本、相相關(guān)補充充協(xié)議、合合同審批批表等）應(yīng)應(yīng)由項目目部合同同管理員員妥善保保管，財財務(wù)部也也需保留留一份合合同原件件用于進進度款支支付核對對、工程程

17、款結(jié)算算、建立立臺帳等等；董事長長（總經(jīng)經(jīng)理）、工程部、監(jiān)理理部等其其他相關(guān)關(guān)部門和和合作單單位應(yīng)備備有合同同文本等等資料復復印件或或者合合同摘要要表。3.公司有有關(guān)職能能部門應(yīng)應(yīng)設(shè)立合合同管理理臺帳，填填報合同同的簽定定、履行行、結(jié)算算等動態(tài)態(tài)情況。4.公司合合同專用用章由專專人管理理，經(jīng)法法人代表表或其授授權(quán)人簽簽署同意意后，根根據(jù)審批批表才能能加蓋專專用印章章，并作作相應(yīng)的的用章登登記；同同時要求求承包單單位蓋有有有效印印章的同同時，其其法人代代表或法法人代表表授權(quán)人人還需簽簽字；每每份合同同原件須須由發(fā)包包單位和承包包單位蓋蓋上騎縫縫章。5.工程合合同編號號5.1 合同應(yīng)應(yīng)該由專專人在

18、合合同封面面左上角角連續(xù)統(tǒng)統(tǒng)一編號號；因主主合同的的變更、解解除等訂訂立的補補充協(xié)議議，按主主合同類類別編號號（因補補充合同同中可能能涉及其其他類別別的內(nèi)容容）；發(fā)發(fā)至各有有關(guān)部門門皆應(yīng)采采用統(tǒng)一一編號。5.2 房地產(chǎn)產(chǎn)項目合合同按內(nèi)內(nèi)容可分分為五大類：5.2.11土地合合同；5.2.22前期合合同（包包括規(guī)劃劃、設(shè)計計、勘察察、監(jiān)理理、造價價咨詢、物業(yè)管管理等）；5.2.33施工合合同（包包括建筑筑、安裝裝、裝飾飾、景觀觀、市政等）；5.2.44材料設(shè)設(shè)備采購購合同（包包括材料料采購、設(shè)設(shè)備購買買及安裝裝等）；5.2.55營銷策劃劃合同（包包括銷售售策劃代代理合同同、樣板板間裝修修、戶外外廣告牌牌制安、媒媒介廣告告設(shè)計、制制作、宣宣傳品設(shè)設(shè)計、印印刷）。5.3合同同編號次次序為：項目名名稱及分分期分類流水號號（按訂訂立日期期編制流流水號）。如如“一期工工程前期20007（0001號）”、“二期工工程施工20007（0005號）”等。八、 其他他規(guī)定1.本合同同管理制制度公司