惠州市商品房可行性研究報(bào)告書(shū)

1、 原創(chuàng)*廣廣場(chǎng)可行行性研究究報(bào)告（規(guī)范研研究，全全文共賞賞）ccentter目錄第第一章惠州州市社會(huì)會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展概況況0511惠惠州市經(jīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)會(huì)發(fā)展概概況05112惠州市市經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展歷程程與特點(diǎn)點(diǎn)066133惠州州市的區(qū)區(qū)位條件件088144南海海石化項(xiàng)項(xiàng)目和大大亞灣經(jīng)經(jīng)濟(jì)區(qū)的的建設(shè)100155惠州州市在珠珠三角的的地位和和作用11第第二章項(xiàng)目目概括1221研究基基礎(chǔ)1222211研究依依據(jù)1132112項(xiàng)目目參數(shù)13222研究究過(guò)程142211研研究目的的1442222研究人人員1142223研究究?jī)?nèi)容152244研研究方法法115223項(xiàng)目目背景162311發(fā)發(fā)展商簡(jiǎn)簡(jiǎn)介1662232項(xiàng)

2、目概概況1172333總體體布局172344交交通組織織1882235建筑功功能1182336建筑筑造型182377消消防及分分區(qū)18824區(qū)域特特點(diǎn)1182441基基本描述述1192442總總體布局局1192443道道路系統(tǒng)統(tǒng)2202444公公共設(shè)施施配置212455綠化系系統(tǒng)規(guī)劃劃211第三章章惠州州市商品品房需求求狀況222331基本本情況22322住住宅建設(shè)設(shè)和消費(fèi)費(fèi)233333需需求主要要指標(biāo)23334需求求祈求24335對(duì)環(huán)環(huán)境及配配套要求求266第四章章惠州州市商品品房供給給狀況27441商品品房供給給總量及及特點(diǎn)227442住宅宅市場(chǎng)發(fā)發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)28第第五章個(gè)案案分析31151

3、總體供供給狀況況331552個(gè)案案分析31第第六章項(xiàng)目目評(píng)估334661項(xiàng)項(xiàng)目概括括334662項(xiàng)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)勢(shì)334663項(xiàng)項(xiàng)目劣勢(shì)勢(shì)336第七七章市場(chǎng)容容量36671項(xiàng)目目市場(chǎng)定定位36722目標(biāo)客客戶分析析37773銷銷售價(jià)格格預(yù)測(cè)37774市市場(chǎng)容量量估算38第第八章初步步成本分分析40881項(xiàng)項(xiàng)目基本本裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)40082項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)組組織41833土地成成本43844建安成成本438411土建建及裝修修工程成成本438422設(shè)備安安裝工程程成本433855前期費(fèi)費(fèi)用433866項(xiàng)目其其它不可可預(yù)見(jiàn)費(fèi)費(fèi)44487開(kāi)發(fā)發(fā)期稅、費(fèi)444888紅紅線內(nèi)、外市政政及公建建配套設(shè)設(shè)施工程程費(fèi)4489

4、9本項(xiàng)目目靜態(tài)總總投資448110本項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)期各項(xiàng)項(xiàng)靜態(tài)總總投資比比例445第九九章財(cái)務(wù)效效益估算算45591項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)前前景445992財(cái)財(cái)務(wù)效益益初步估估算466933項(xiàng)目總總體開(kāi)發(fā)發(fā)盈虧平平衡分析析55944項(xiàng)目敏敏感性分分析556955影響開(kāi)開(kāi)發(fā)效益益的主要要因素分分析557第十十章結(jié)論及及建議5991001研研究結(jié)論論5591002可可行性建建議660 惠州*廣場(chǎng)可可行性研研究報(bào)告告本項(xiàng)研研究為規(guī)規(guī)范的可可行性研研究，主主要任務(wù)務(wù)是論證證*廣廣場(chǎng)投資資的必要要性、可可能性、有效性性和合理理性。按按照國(guó)家家有關(guān)規(guī)規(guī)范，可可行性研研究包括括機(jī)會(huì)研研究、初初步可行行性研究究和最終終可行

5、性性研究，根據(jù)本本項(xiàng)目特特點(diǎn)，我我們合三三為一，從技術(shù)術(shù)及經(jīng)濟(jì)濟(jì)角度，對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行行規(guī)范的的可行性性研究，本項(xiàng)研研究的原原則是：項(xiàng)目有有關(guān)經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)和和綜合建建筑面積積指標(biāo)，是按照照本項(xiàng)目目有關(guān)報(bào)報(bào)建資料料以及由由陜西省省建筑設(shè)設(shè)計(jì)研究究院的初初步設(shè)計(jì)計(jì)方案等等圖紙資資料進(jìn)行行統(tǒng)計(jì)與與編制而而成；各各類房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)市場(chǎng)的的成交數(shù)數(shù)據(jù)則主主要來(lái)源源于惠州州市國(guó)土土房管局局；建安安工程造造價(jià)的構(gòu)構(gòu)成依據(jù)據(jù)，既一一方面參參照了該該設(shè)計(jì)工工程有限限公司所所做的工工程概算算，同時(shí)時(shí)與惠州州市建設(shè)設(shè)委員會(huì)會(huì)公布的的惠州市市正在建建設(shè)和已已經(jīng)竣工工的部分分典型工工程個(gè)案案中關(guān)于于建安工工程造價(jià)價(jià)的資料料

6、作為對(duì)對(duì)比?？偪偼顿Y測(cè)測(cè)算一覽覽表，系系按整個(gè)個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目完全全由惠州州市*房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)有有限公司司全資興興建的方方案，擬擬分為三三組采取取滾動(dòng)的的開(kāi)發(fā)形形式；本本項(xiàng)目各各類物業(yè)業(yè)的測(cè)定定價(jià)格與與分析比比較是根根據(jù)對(duì)本本項(xiàng)目周周邊物業(yè)業(yè)市場(chǎng)的的調(diào)查統(tǒng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)據(jù)所得，并經(jīng)過(guò)過(guò)歸納和和整理，其計(jì)算算模式按按照國(guó)外外尤其是是香港地地區(qū)所普普遍慣用用的房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目投投資可行行性研究究報(bào)告的的表述形形式，結(jié)結(jié)合本項(xiàng)項(xiàng)目的實(shí)實(shí)際情總總嚴(yán)謹(jǐn)測(cè)測(cè)算得出出。本開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目的各項(xiàng)項(xiàng)財(cái)務(wù)分分析部分分，按照照目前惠惠州市各各類房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)物業(yè)的的投資經(jīng)經(jīng)驗(yàn)以及及本項(xiàng)目目的實(shí)際際數(shù)據(jù)，經(jīng)過(guò)科科學(xué)測(cè)算算獲得，務(wù)求

7、能能夠符合合此類報(bào)報(bào)告的規(guī)規(guī)范要求求、計(jì)算算模式以以及測(cè)算算要求。第一章惠州州市社會(huì)會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展概況況111惠州市市經(jīng)濟(jì)社社會(huì)發(fā)展展概況惠惠州市位位于廣東東省東南南部、珠珠江三角角洲東北北端，南南臨南海海大亞灣灣，與深深圳、香香港、東東莞毗鄰鄰，北連連河源市市，東接接汕尾市市，西鄰鄰廣州市市。惠州州市地處處低緯度度，北回回歸線橫橫貫全市市，雨量量充沛，陽(yáng)光充充足，氣氣候溫和和，屬南南亞熱帶帶季風(fēng)氣氣候區(qū)?；葜菔惺惺菑V東東省的一一座歷史史文化名名城，素素有“粵東重重鎮(zhèn)”，“嶺南名名郡”之譽(yù)。改革開(kāi)開(kāi)放以前前，惠州州市經(jīng)濟(jì)濟(jì)基礎(chǔ)相相當(dāng)薄弱弱，直到到19779年，全市國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值66.766億元

8、，工農(nóng)業(yè)業(yè)總產(chǎn)值值6.666億元元，其中中工業(yè)產(chǎn)產(chǎn)值僅為為2.667億元元。改革革開(kāi)發(fā)以以后，特特別是119888年地改改市之后后，全市市經(jīng)濟(jì)社社會(huì)進(jìn)入入了迅速速發(fā)展、充滿生生機(jī)活力力的時(shí)期期。200多年來(lái)來(lái)，惠州州市國(guó)民民經(jīng)濟(jì)持持續(xù)快速速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力大大大增強(qiáng)，社會(huì)和和經(jīng)濟(jì)面面貌都發(fā)發(fā)生了巨巨大的變變化?；莼葜菀延捎梢患偶偶艧o(wú)聞的的邊陲之之地變?yōu)闉橐环絺鋫涫荜P(guān)注注的投資資熱土，從一個(gè)個(gè)典型的的農(nóng)業(yè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)區(qū)域域變?yōu)檫M(jìn)進(jìn)入工業(yè)業(yè)化發(fā)展展階段的的新興城城市。220022年，全全市實(shí)現(xiàn)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生生產(chǎn)總值值5255.2億億元，比比19990年增增長(zhǎng)8.1倍，12年年翻了三三番多，年均增增長(zhǎng)200.2

9、%。20003年年行政區(qū)區(qū)劃調(diào)整整后，惠惠州市現(xiàn)現(xiàn)轄惠城城區(qū)、惠惠陽(yáng)區(qū)、惠東縣縣、博羅羅縣、龍龍門縣，除龍門門縣外，其他縣縣區(qū)都屬屬于珠三三角地區(qū)區(qū)。全市市總面積積111158平平方公里里，城鎮(zhèn)鎮(zhèn)建成區(qū)區(qū)面積994平方方公里。按惠州州市統(tǒng)計(jì)計(jì)年鑒口口徑，220022年底，惠州市市總?cè)丝诳跒?333.772萬(wàn)，其中戶戶籍人口口（常住住人口）2833.022萬(wàn)人，外來(lái)人人口（暫暫住人口口）500.7萬(wàn)萬(wàn)人。全全市現(xiàn)有有78個(gè)個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，10個(gè)個(gè)街道辦辦事處，10666個(gè)行行政村，并設(shè)有有兩個(gè)國(guó)國(guó)家級(jí)開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)：大亞灣灣經(jīng)濟(jì)技技術(shù)開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)和仲仲愷高新新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)區(qū)?；葜菔惺腥嗣裾v地地惠城區(qū)區(qū)，惠城城

10、區(qū)土地地總面積積14110.22平方公公里，總總?cè)丝?91.778萬(wàn)；惠陽(yáng)區(qū)區(qū)土地總總面積112622.1平平方公里里，總?cè)巳丝?00.777萬(wàn)。12惠惠州市經(jīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)會(huì)發(fā)展歷歷程與特特點(diǎn)縱觀觀惠州市市近二十十幾年的的社會(huì)經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展歷程，可以劃劃分為三三個(gè)階段段：第一一階段是是改革開(kāi)開(kāi)發(fā)后到到19888年，第二個(gè)個(gè)階段是是19889119933年，第第三個(gè)階階段是119944年到現(xiàn)現(xiàn)在。第第一階段段，19978年年到19988年年是惠州州市經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展的的積累階階段，這這個(gè)時(shí)期期的代表表性事件件是中國(guó)國(guó)開(kāi)始實(shí)實(shí)行改革革開(kāi)放，香港的的勞動(dòng)密密集型產(chǎn)產(chǎn)業(yè)逐漸漸向珠三三角轉(zhuǎn)移移?；葜葜菔械慕?jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展

11、展比之改改革開(kāi)放放前發(fā)展展要快得得多，GGDP年年均增長(zhǎng)長(zhǎng)10.4%，19888年達(dá)達(dá)到333.044億元；人口年年均增長(zhǎng)長(zhǎng)1.33%，119888年達(dá)到到2188.066萬(wàn)人；城鎮(zhèn)建建成區(qū)面面積年均均增長(zhǎng)44.6%，19988年年達(dá)到227.775平方方公里；地方財(cái)財(cái)政收入入年均增增長(zhǎng)144.3%，19988年年達(dá)到22.088億元；工業(yè)生生產(chǎn)總值值年均增增長(zhǎng)211.8%，19988年年達(dá)到220.77%億元元；人均均GDPP年均增增長(zhǎng)8.5%，19888年達(dá)達(dá)到15526元元；三次次產(chǎn)業(yè)比比重從119788年的一一產(chǎn)獨(dú)大大發(fā)展到到19888年退退居第二二的位置置，但該該階段第第二產(chǎn)業(yè)業(yè)的比

12、重重始終最最小，惠惠州市還還沒(méi)有完完成從農(nóng)農(nóng)業(yè)市到到工業(yè)市市的蛻變變；這一一期間，惠州市市實(shí)際利利用外資資和外貿(mào)貿(mào)出口也也開(kāi)始大大幅增加加，但由由于基數(shù)數(shù)太小，惠州市市經(jīng)濟(jì)并并沒(méi)有出出現(xiàn)質(zhì)的的飛躍。19889119933年是惠惠州市經(jīng)經(jīng)濟(jì)從起起步進(jìn)入入快速發(fā)發(fā)展的階階段，經(jīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)會(huì)各項(xiàng)指指標(biāo)都經(jīng)經(jīng)歷了前前所未有有的大發(fā)發(fā)展，GGDP年年均增長(zhǎng)長(zhǎng)30.5%，地方財(cái)財(cái)政收入入年均增增長(zhǎng)400.8%，實(shí)際際利用外外資年均均增長(zhǎng)661%，城鎮(zhèn)建建成區(qū)面面積年均均增長(zhǎng)224.77%，外外貿(mào)出口口總額年年均增長(zhǎng)長(zhǎng)37.7%，人均GGDP年年均增長(zhǎng)長(zhǎng)27.2%。從19989年年到19993年年，惠州州市工

13、業(yè)業(yè)生產(chǎn)年年均遞增增57.6%，第二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的比比重迅速速上升到到首位，19993年占占GDPP的477.8%，第一一產(chǎn)業(yè)迅迅速下降降，19993年年占GDDP的117.55%，成成功實(shí)現(xiàn)現(xiàn)了從農(nóng)農(nóng)業(yè)市向向工業(yè)市市的轉(zhuǎn)變變。該階階段的代代表性事事件是當(dāng)當(dāng)時(shí)我國(guó)國(guó)處于房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)的高高潮，當(dāng)當(dāng)時(shí)的惠惠州是房房地產(chǎn)投投機(jī)狂潮潮最集中中的地區(qū)區(qū)之一，迅速蜂蜂擁而來(lái)來(lái)的投機(jī)機(jī)資金一一度使惠惠州市經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展達(dá)到輝輝煌的頂頂峰，同同時(shí)也托托起惠州州市人民民對(duì)本市市經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展的高高遠(yuǎn)幻想想。這一一階段的的另一個(gè)個(gè)代表性性事件是是熊貓汽汽車城項(xiàng)項(xiàng)目在惠惠州進(jìn)行行談判的的啟動(dòng)和和終止。這些事事件對(duì)惠惠州的經(jīng)經(jīng)

14、濟(jì)社會(huì)會(huì)發(fā)展產(chǎn)產(chǎn)生了極極大的影影響，隨隨著房地地產(chǎn)泡沫沫的徹底底破滅，熊貓汽汽車城項(xiàng)項(xiàng)目的擱擱淺，惠惠州市的的經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展陷入入低落和和迷茫之之中。119944年至今今，是惠惠州市經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展重歸理理性的階階段，在在這一階階段，惠惠州市一一邊化解解房地產(chǎn)產(chǎn)泡沫破破滅給城城市發(fā)展展帶來(lái)的的副作用用，一邊邊進(jìn)行經(jīng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)構(gòu)調(diào)整，使國(guó)民民經(jīng)濟(jì)逐逐步實(shí)現(xiàn)現(xiàn)持續(xù)健健康快速速穩(wěn)定的的發(fā)展。在此期期間，國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值年年均增長(zhǎng)長(zhǎng)18.3%，地方財(cái)財(cái)政收入入年均增增長(zhǎng)133.6%，實(shí)際際利用外外資年均均增長(zhǎng)66.7%，外貿(mào)貿(mào)出口總總額年均均增長(zhǎng)116.77%，工工業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)總值年年均增長(zhǎng)長(zhǎng)21.9%，人均GGD

15、P年年均增長(zhǎng)長(zhǎng)14.5%。這一階階段的代代表性事事件是中中海殼牌牌南海石石化項(xiàng)目目的最終終簽訂。預(yù)計(jì)未未來(lái)五到到十年間間，大亞亞灣區(qū)的的石化產(chǎn)產(chǎn)業(yè)將投投入10000到到15000億元元的建設(shè)設(shè)資金，巨大的的產(chǎn)業(yè)集集聚效應(yīng)應(yīng)將為大大亞灣的的工業(yè)化化、城市市化提供供強(qiáng)有力力的物質(zhì)質(zhì)支撐，也將為為整個(gè)惠惠州市的的跨越式式發(fā)展提提供契機(jī)機(jī)。13惠惠州市的的區(qū)位條條件惠州州市是珠珠三角東東部聯(lián)系系粵東地地區(qū)的區(qū)區(qū)域交通通樞紐，緊鄰深深圳、東東莞、廣廣州等珠珠三角發(fā)發(fā)達(dá)城市市和國(guó)際際大都市市香港?；葜菔惺袇^(qū)西距距廣州市市1533公里，東距汕汕頭市3320公公里，南南與深圳圳市相隔隔80公公里，惠惠州市南南

16、部的澳澳頭港到到香港中中環(huán)碼頭頭僅477海里。良好的的區(qū)位條條件是區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)濟(jì)快速發(fā)發(fā)展的重重要因素素，其毗毗鄰香港港的優(yōu)越越區(qū)位條條件便是是其中最最重要的的因素。改革開(kāi)開(kāi)放以前前，珠三三角西岸岸的發(fā)展展快于東東岸，改改革開(kāi)放放后，由由于東岸岸接近香香港，近近水樓臺(tái)臺(tái)的優(yōu)勢(shì)勢(shì)突現(xiàn)，到20000年年，深圳圳和東莞莞的人口口和國(guó)內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總總值是中中山和珠珠海的三三倍多。形勢(shì)出出現(xiàn)巨大大逆轉(zhuǎn)的的主要原原因就是是區(qū)位條條件，東東部地區(qū)區(qū)與香港港的連通通性較高高，這一一差異使使香港公公司和在在香港的的外國(guó)公公司的投投資、技技術(shù)和管管理傾向向流入珠珠三角東東部，為為深圳和和東莞外外向型經(jīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)發(fā)展提供供

17、動(dòng)力，使東岸岸經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展迅速速趕上并并超過(guò)西西岸。根根據(jù)有關(guān)關(guān)方面的的測(cè)算，在廣東東、香港港企業(yè)北北上的數(shù)數(shù)量與陸陸路交通通的距離離基本上上成反比比，珠三三角城市市與香港港的距離離每減少少1%，制造業(yè)業(yè)外資企企業(yè)單位位數(shù)量便便增加00.588%至00.611%，制制造業(yè)外外資投入入金額增增加0.4%至至0.66%，服服務(wù)業(yè)外外資企業(yè)業(yè)單位數(shù)數(shù)量增加加0.334%至至0.337%，服務(wù)業(yè)業(yè)外資投投入的金金額就增增加0.2%到到0.77%。進(jìn)進(jìn)入新的的世紀(jì)，惠州的的區(qū)位條條件將的的重大的的改變。CEPPA的簽簽署與實(shí)實(shí)施，在在未來(lái)若若干年香香港對(duì)珠珠三角的的輻射作作用將大大大加強(qiáng)強(qiáng)，香港港的國(guó)際際

18、融資能能力和高高端服務(wù)務(wù)業(yè)將大大大促進(jìn)進(jìn)珠三角角的全面面發(fā)展?；葜葑髯鳛橹槿浅鞘惺兄匾牡囊粏T，通過(guò)基基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)改改善與香香港交通通的便捷捷性，進(jìn)進(jìn)一步充充分利用用和強(qiáng)化化毗鄰香香港的區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)勢(shì)，使其其接受香香港和周周邊大城城市的經(jīng)經(jīng)濟(jì)輻射射和承接接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移，與與香港進(jìn)進(jìn)行更深深層次的的合作方方面，有有更大的的作為。14南南海石化化項(xiàng)目和和大亞灣灣經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)的建設(shè)設(shè)落戶大大亞灣的的中海殼殼牌南海海石化項(xiàng)項(xiàng)目，首首期投資資43億億美元，是國(guó)內(nèi)內(nèi)目前最最大的中中外合資資項(xiàng)目，由英荷荷殼牌公公司與中中國(guó)海洋洋石油總總公司及及廣東投投資公司司合資經(jīng)經(jīng)營(yíng)。項(xiàng)項(xiàng)目采用用世界先先進(jìn)的石石油化工工技

19、術(shù)，年產(chǎn)880萬(wàn)噸噸乙烯，進(jìn)而衍衍生出2230多多萬(wàn)噸高高質(zhì)量的的化工產(chǎn)產(chǎn)品，年年銷售值值達(dá)177億美元元，對(duì)下下游產(chǎn)品品的拉動(dòng)動(dòng)效應(yīng)為為1:550。該該項(xiàng)目已已于20002年年11月月奠基，目前正正在進(jìn)行行80萬(wàn)萬(wàn)噸乙烯烯裂解裝裝置建設(shè)設(shè)，預(yù)計(jì)計(jì)到20005年年正式建建成投產(chǎn)產(chǎn)。未來(lái)來(lái)幾年中中國(guó)對(duì)石石油化工工產(chǎn)品的的需求前前景仍然然十分廣廣闊，石石化產(chǎn)品品在中國(guó)國(guó)還有很很大的發(fā)發(fā)展空間間，惠州州正積極極抓住這這次機(jī)會(huì)會(huì)，爭(zhēng)取取吸引更更多配套套的下游游石化產(chǎn)產(chǎn)業(yè)落戶戶惠州，使惠州州成為珠珠三角乃乃至廣東東省重要要的石化化基地。大亞灣灣經(jīng)濟(jì)技技術(shù)開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)是國(guó)國(guó)家級(jí)經(jīng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)，陸陸域面積積27

20、33.688平方公公里，海海域面積積4888平方公公里，海海岸線552公里里，自然然條件得得天獨(dú)厚厚，擁有有全面開(kāi)開(kāi)發(fā)吞吐吐能力超超過(guò)億噸噸天然深深水良港港，土地地資源、淡水資資源和旅旅游資源源也十分分豐富。初步形形成了比比較完善善的道路路、供水水、供電電、通訊訊和港口口等基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)，具具有發(fā)展展臨海大大型工業(yè)業(yè)項(xiàng)目的的優(yōu)越條條件。大大亞灣在在努力構(gòu)構(gòu)建完整整的石化化產(chǎn)業(yè)鏈鏈方面有有很大優(yōu)優(yōu)勢(shì)：殼殼牌公司司是全球球5000強(qiáng)跨國(guó)國(guó)公司之之一，擁?yè)碛邢冗M(jìn)進(jìn)的管理理和技術(shù)術(shù)設(shè)備，在世界界石化市市場(chǎng)占據(jù)據(jù)重要地地位。殼殼牌公司司的龍頭頭地位有有利于大大亞灣吸吸引其他他跨國(guó)企企業(yè)的集集聚，進(jìn)進(jìn)而

21、構(gòu)成成完整的的石化產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈。開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)內(nèi)已有有東風(fēng)本本田等一一批汽車車零部件件企業(yè)，形成了了一定的的產(chǎn)業(yè)規(guī)規(guī)模，隨隨著日本本三大汽汽車生產(chǎn)產(chǎn)商進(jìn)入入珠三角角地區(qū)，大亞灣灣汽車裝裝備業(yè)的的發(fā)展前前景十分分可觀，特別其其優(yōu)越的的港口條條件將使使本區(qū)域域有可能能形成大大型汽車車裝備業(yè)業(yè)的出口口基地。如果從從更大范范圍來(lái)看看大亞灣灣，其發(fā)發(fā)展前景景更不可可估量。大亞灣灣東部的的稔平半半島，土土地面積積7400平方公公里，超超過(guò)新加加坡的土土地面積積，正處處于尚待待開(kāi)發(fā)狀狀態(tài)，具具有發(fā)展展多個(gè)大大型工業(yè)業(yè)項(xiàng)目的的條件，正受到到外來(lái)投投資商的的高度關(guān)關(guān)注。15惠惠州市在在珠三角角的地位位和作用用目前，惠州是

22、是珠三角角東部聯(lián)聯(lián)系粵東東地區(qū)的的交通樞樞紐，是是珠三角角電子信信息產(chǎn)業(yè)業(yè)生產(chǎn)基基地之一一，是珠珠三角主主要的生生態(tài)農(nóng)業(yè)業(yè)供應(yīng)基基地和生生態(tài)環(huán)境境保障區(qū)區(qū)。惠陽(yáng)陽(yáng)市改市市劃區(qū)，拓展了了惠州中中心城區(qū)區(qū)的發(fā)展展空間，從地理理位置上上實(shí)現(xiàn)了了惠州從從沿江城城市向沿沿海城市市的轉(zhuǎn)變變。正在在建設(shè)中中的中海海殼牌南南海石化化項(xiàng)目將將給惠州州市經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展增增添一臺(tái)臺(tái)強(qiáng)有力力的發(fā)動(dòng)動(dòng)機(jī)，推推動(dòng)惠州州工業(yè)化化進(jìn)程，拉長(zhǎng)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，使惠州州成為珠珠三角乃乃至華南南地區(qū)的的重要化化工基地地，改變變惠州在在珠三角角的分工工地位，進(jìn)而帶帶動(dòng)珠三三角東翼翼邊緣的的工業(yè)化化起飛，為東翼翼乃至整整個(gè)珠三三角提供供強(qiáng)大的的基

23、礎(chǔ)性性工業(yè)支支撐。同同時(shí)，石石化產(chǎn)業(yè)業(yè)區(qū)的開(kāi)開(kāi)發(fā)使惠惠州產(chǎn)業(yè)業(yè)空間向向沿海推推移，帶帶動(dòng)城市市空間向向沿海發(fā)發(fā)展，推推動(dòng)惠州州市走向向真正意意義上的的沿海城城市。隨隨著繼續(xù)續(xù)加強(qiáng)與與深圳、香港、東莞的的聯(lián)系，對(duì)旅游游資源的的開(kāi)發(fā)利利用，對(duì)對(duì)生態(tài)環(huán)環(huán)境的加加強(qiáng)保護(hù)護(hù)和建設(shè)設(shè)，惠州州市未來(lái)來(lái)將成為為珠三角角重要休休閑旅游游基地，成為珠珠三角東東部產(chǎn)業(yè)業(yè)轉(zhuǎn)移的的最直接接承接地地。第二章項(xiàng)目目概括221研研究基礎(chǔ)礎(chǔ)用地地單位：惠州市市*房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)有限限公司發(fā)展商：惠惠州市*房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)有限公公司用地地性質(zhì)：商住樓樓（高尚尚住宅）項(xiàng)目名名稱：*廣場(chǎng)場(chǎng)用地位位置：惠惠州市江江北277號(hào)小區(qū)區(qū)用地現(xiàn)現(xiàn)

24、狀：已已開(kāi)發(fā)440%211可行行性研究究分析的的基本依依據(jù)1國(guó)土證證：惠府府國(guó)用（20003）字字第133020010000777號(hào)惠府國(guó)國(guó)用（220033）字第第13002011000012號(hào)號(hào)惠惠府國(guó)用用（20003）字第113022010000113號(hào)惠府府國(guó)用（20003）字字第133020010000766號(hào)2建設(shè)用用地規(guī)劃劃許可證證：惠州州市規(guī)字字第3337號(hào)（一期）3商品房房預(yù)售許許可證：惠州房房預(yù)許（20002）442號(hào)（一期）212項(xiàng)目目經(jīng)濟(jì)技技術(shù)指標(biāo)標(biāo)和有關(guān)關(guān)參數(shù)規(guī)規(guī)劃區(qū)總總用地面面積4995522.6平平方米，已開(kāi)發(fā)發(fā)40%。本項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)指指標(biāo)和有有關(guān)參數(shù)數(shù)：總用用

25、地面積積：4995522.6平平方米總總建筑面面積：22500000平平方米公公共占地地：1005355平方米米園林占占地：1185000平方方米銷售售收入：561167萬(wàn)萬(wàn)元開(kāi)開(kāi)發(fā)總投投資：4415004萬(wàn)元元；其中中：11土地地開(kāi)發(fā)費(fèi)費(fèi)：40000萬(wàn)萬(wàn)元；22土建建、建安安設(shè)計(jì)工工程費(fèi)：287752萬(wàn)萬(wàn)元；33應(yīng)繳繳各種稅稅費(fèi)：225000萬(wàn)元；4營(yíng)營(yíng)業(yè)稅：20000萬(wàn)元元；5各類配配套工程程費(fèi)：5532萬(wàn)萬(wàn)元；66供水水增容費(fèi)費(fèi)：1220萬(wàn)元元；7報(bào)建手手續(xù)費(fèi)：6000萬(wàn)元；8不不可預(yù)見(jiàn)見(jiàn)費(fèi)：5500萬(wàn)萬(wàn)元；99投資資利息：20000萬(wàn)元元；100其他他費(fèi)用：5000萬(wàn)元。22研研究過(guò)程

26、程2221研究究目的項(xiàng)目可可行性研研究是項(xiàng)項(xiàng)目立項(xiàng)項(xiàng)的依據(jù)據(jù)，亦是是項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)成功功的基礎(chǔ)礎(chǔ)，通過(guò)過(guò)系統(tǒng)的的研究，可依據(jù)據(jù)惠州房房地產(chǎn)市市場(chǎng)的特特征決定定市場(chǎng)定定位，可可依據(jù)技技術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)評(píng)估，了解項(xiàng)項(xiàng)目運(yùn)行行的投資資收益及及回收期期，尤其其是測(cè)算算項(xiàng)目實(shí)實(shí)際的開(kāi)開(kāi)發(fā)成本本，以作作為后期期市場(chǎng)營(yíng)營(yíng)銷計(jì)劃劃決策的的主要依依據(jù)。事事實(shí)上，可行性性研究已已形成清清晰的目目的，本本項(xiàng)研究究亦不例例外，目目的在于于對(duì)*廣場(chǎng)投投資開(kāi)發(fā)發(fā)提供可可行性決決策依據(jù)據(jù)。222研究究人員可可行性研研究涉及及到技術(shù)術(shù)與經(jīng)濟(jì)濟(jì)兩個(gè)層層面，尤尤其是對(duì)對(duì)市場(chǎng)需需求預(yù)測(cè)測(cè)和成本本測(cè)算十十分專業(yè)業(yè)，因此此，要求求研究人人員具有有

27、扎實(shí)的的專業(yè)知知識(shí)和工工作經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)。為了了達(dá)到本本初步投投資可行行性研究究的既定定目標(biāo)，惠州市市*房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)有限限公司專專門成立立由市場(chǎng)場(chǎng)研究人人員、營(yíng)營(yíng)銷策劃劃人員、房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)人人員、工工程技術(shù)術(shù)人員、城市及及小區(qū)規(guī)規(guī)劃研究究人員、資深建建筑師、投資預(yù)預(yù)算人員員、財(cái)務(wù)務(wù)分析人人員等組組成的顧顧問(wèn)小組組，通過(guò)過(guò)搜集大大量相關(guān)關(guān)的市場(chǎng)場(chǎng)資料及及城市規(guī)規(guī)劃資料料，結(jié)合合項(xiàng)目自自身特點(diǎn)點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)的可行行性進(jìn)行行了系統(tǒng)統(tǒng)和深入入的探討討，并對(duì)對(duì)項(xiàng)目的的營(yíng)銷策策劃進(jìn)行行初步探探討。223研究究?jī)?nèi)容房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目所所涉及內(nèi)內(nèi)容十分分廣泛，因此，本項(xiàng)研研究的內(nèi)內(nèi)容亦較較為復(fù)雜雜，總體體上來(lái)看看，我

28、們們依據(jù)預(yù)預(yù)期收益益和成本本兩條主主線，將將內(nèi)容分分為五大大部分，即研究究原則，市場(chǎng)研研究，項(xiàng)項(xiàng)目評(píng)估估，投資資分析和和基本結(jié)結(jié)論，個(gè)個(gè)中涉及及的主要要分支內(nèi)內(nèi)容包括括：aa、全面面收集項(xiàng)項(xiàng)目周邊邊的大量量市場(chǎng)資資料，籍籍此分析析各種對(duì)對(duì)項(xiàng)目前前景有決決定性影影響的市市場(chǎng)因素素；b、從城市市規(guī)劃的的角度對(duì)對(duì)本項(xiàng)目目進(jìn)行評(píng)評(píng)價(jià)；cc、運(yùn)用用房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格評(píng)評(píng)估的方方法，測(cè)測(cè)定項(xiàng)目目各類開(kāi)開(kāi)發(fā)物業(yè)業(yè)市場(chǎng)售售價(jià)；d、綜綜合市場(chǎng)場(chǎng)需求及及資深建建筑師意意見(jiàn)，對(duì)對(duì)項(xiàng)目住住宅小區(qū)區(qū)規(guī)劃作作出評(píng)價(jià)價(jià)；ee、從實(shí)實(shí)際操作作的角度度計(jì)算分分析項(xiàng)目目投資成成本及預(yù)預(yù)計(jì)投資資進(jìn)度；f、結(jié)結(jié)合實(shí)際際情況對(duì)對(duì)項(xiàng)目的的投資

29、進(jìn)進(jìn)行財(cái)務(wù)務(wù)分析，計(jì)算項(xiàng)項(xiàng)目的可可能收益益，分析析影響收收益的重重要因素素；g、按投資資開(kāi)發(fā)的的進(jìn)度安安排資金金籌措與與運(yùn)用計(jì)計(jì)劃；hh、綜合合各類分分析，對(duì)對(duì)項(xiàng)目的的開(kāi)發(fā)可可行性作作出判斷斷。224研研究方法法為達(dá)達(dá)成研究究目的，我們?cè)谠谘芯糠椒椒ㄟx擇擇上依據(jù)據(jù)“針對(duì)問(wèn)問(wèn)題，簡(jiǎn)簡(jiǎn)單明晰晰，切實(shí)實(shí)可行”的原則則選擇了了三種主主要方法法：一是是抽樣調(diào)調(diào)查和典典型調(diào)查查。主要要針對(duì)需需求，在在惠州市市內(nèi)以中中高收入入家庭為為抽樣框框，采用用分級(jí)多多層原則則訪問(wèn)5500個(gè)個(gè)家庭，并在此此基礎(chǔ)上上召開(kāi)座座談會(huì)，同時(shí)進(jìn)進(jìn)行對(duì)主主要類似似樓盤進(jìn)進(jìn)行個(gè)案案調(diào)查。二是專專家研討討會(huì)。邀邀請(qǐng)營(yíng)銷銷、估價(jià)價(jià)、工程

30、程、建筑筑、預(yù)算算等各方方面專家家就一些些典型問(wèn)問(wèn)題展開(kāi)開(kāi)討論。三是計(jì)計(jì)算機(jī)模模擬運(yùn)算算。對(duì)影影響本項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)的主要要因素進(jìn)進(jìn)行變量量互換對(duì)對(duì)比。23項(xiàng)項(xiàng)目背景景“*廣廣場(chǎng)”位位于惠州州市江北北27號(hào)號(hào)小區(qū)，為新城城區(qū)的心心臟地帶帶，西臨臨廣汕公公路和全全市的金金融、商商業(yè)中心心，新行行政區(qū)及及全市體體育文化化中心，北通惠惠州火車車站，交交通十分分便利，項(xiàng)目所所處地區(qū)區(qū)是惠州州市走向向二十一一世紀(jì)，形成大大惠州城城市的關(guān)關(guān)鍵城區(qū)區(qū)，也是是惠州近近年城市市開(kāi)發(fā)建建設(shè)的重重點(diǎn)地區(qū)區(qū)，是江江北新城城的核心心地帶。擁有豐豐富的經(jīng)經(jīng)濟(jì)資源源及人文文資源，政治、經(jīng)濟(jì)、文化、金融、商貿(mào)、科技氛氛圍較好好。

31、231發(fā)展展商簡(jiǎn)介介惠州市市*房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)有限限公司成成立于220022年122月，前前身為惠惠州市*經(jīng)濟(jì)濟(jì)貿(mào)易發(fā)發(fā)展公司司。該公公司以房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)為其主主營(yíng)業(yè)務(wù)務(wù)，是集集土地、房屋開(kāi)開(kāi)發(fā)和房房屋經(jīng)營(yíng)營(yíng)服務(wù)為為一體的的綜合性性開(kāi)發(fā)企企業(yè)。經(jīng)經(jīng)過(guò)多年年奮斗，該公司司以全新新的運(yùn)行行機(jī)制，靈活的的經(jīng)營(yíng)方方式，大大膽改革革、務(wù)實(shí)實(shí)創(chuàng)新、積極拓拓展，現(xiàn)現(xiàn)已發(fā)展展成為實(shí)實(shí)力雄厚厚、信譽(yù)譽(yù)良好、業(yè)績(jī)卓卓越的大大型房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)公司。232項(xiàng)目概概括“*廣場(chǎng)場(chǎng)”是由由惠州市市*房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)有限限公司投投資興建建的住宅宅項(xiàng)目，它所處處的惠州州市江北北27號(hào)號(hào)小區(qū)是是惠州市市新城區(qū)區(qū)的核心心地帶?？?/p>

32、體規(guī)規(guī)劃充分分體現(xiàn)“人文社社區(qū)”概概念，著著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)利益，以人為為本，以以客為尊尊，充分分利用現(xiàn)現(xiàn)有資源源，提供供高品質(zhì)質(zhì)的社區(qū)區(qū)生活服服務(wù)配套套設(shè)施，面向客客戶群主主要是惠惠州中高高收入人人士及港港澳同胞胞。233項(xiàng)目總總體布局局*廣場(chǎng)場(chǎng)總占地地面積約約495552.6平方方米，東東面中心心區(qū)位以以21MM寬小區(qū)區(qū)道路為為界是擬擬建公園園，南面面設(shè)一形形象入口口；西面面是644M寬的的廣汕一一級(jí)公路路，道路路另一側(cè)側(cè)為惠州州新城繁繁華區(qū)。小區(qū)設(shè)設(shè)主入口口（形象象入口）一個(gè)，在現(xiàn)首首期工程程旁；次次要出入入口三個(gè)個(gè)。為體體現(xiàn)“人人文社區(qū)區(qū)”概念念，創(chuàng)造造山水相相間的園園林式住住宅區(qū)，小區(qū)東東部

33、小山山脈將整整體保留留，在山山前平地地處建造造功能性性同景觀觀性相結(jié)結(jié)合的立立體水體體體系，水體沿沿岸為步步行及人人造景點(diǎn)點(diǎn)。234交通通組織從從西側(cè)通通過(guò)小區(qū)區(qū)邊緣的的廣汕公公路，現(xiàn)現(xiàn)為一級(jí)級(jí)公路，區(qū)內(nèi)東東側(cè)、北北側(cè)分別別有城市市主干道道路通過(guò)過(guò)，使得得本小區(qū)區(qū)與周邊邊地區(qū)和和市中心心都有方方便、快快捷的交交通聯(lián)系系。小區(qū)區(qū)四周環(huán)環(huán)通，滿滿足消防防車道設(shè)設(shè)置要求求。235建筑筑功能項(xiàng)項(xiàng)目首期期規(guī)劃有有八層和和十層綜綜合商住住樓共四四棟，標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)幼兒兒園一座座，中心心花園一一座；二二期建設(shè)設(shè)二十九九層寫(xiě)字字樓一棟棟，二十十八層商商業(yè)樓一一棟，國(guó)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)場(chǎng)一座；三期建建設(shè)二十十八層商商業(yè)樓

34、一一棟，高高層綜合合樓一棟棟?？傋∽?1100戶戶，可居居住人口口38000人。236建筑筑造型平平頂層，坡頂蓋蓋，智能能化系統(tǒng)統(tǒng)，小區(qū)區(qū)采用整整體形象象入口及及紅線外外綠化，配置煤煤氣、通通訊、有有線電視視管道。237消防防及分區(qū)區(qū)區(qū)內(nèi)道道路分四四級(jí)進(jìn)行行組織：區(qū)內(nèi)主主干道路路，區(qū)內(nèi)內(nèi)次干道道路，支支路，以以及宅前前路。支支路及宅宅前路基基上有序序的組織織區(qū)內(nèi)部部交通。24區(qū)域域特點(diǎn)本本可行性性研究針針對(duì)*廣場(chǎng)首首期，但但由于項(xiàng)項(xiàng)目的整整體性，在研究究過(guò)程中中又不可可完全獨(dú)獨(dú)立分開(kāi)開(kāi)，因?yàn)闉橹T如綠綠化、公公共設(shè)施施是由整整個(gè)小區(qū)區(qū)統(tǒng)一規(guī)規(guī)劃，具具有共享享性，在在投資分分析上，亦必須須按建筑

35、筑面積進(jìn)進(jìn)行分?jǐn)倲?。從整整體項(xiàng)目目來(lái)看，*廣廣場(chǎng)首期期尚待續(xù)續(xù)建，按按照發(fā)展展商設(shè)想想，全部部工程按按照三期期組團(tuán)式式的原則則以滾動(dòng)動(dòng)式的開(kāi)開(kāi)發(fā)。241基本描描述本項(xiàng)項(xiàng)目地塊塊位于惠惠州江北北新城核核心地帶帶，西臨臨廣汕公公路上通通廣州，下連汕汕頭。廣廣汕公路路是項(xiàng)目目區(qū)域?qū)?duì)外聯(lián)系系的一條條重要快快速道路路，連通通廣州和和汕頭的的主干車車道，是是惠州城城市連接接外界的的主要交交通要道道。廣汕汕公路現(xiàn)現(xiàn)狀路寬寬64米米，為雙雙向六車車道，并并已于二二00三三年拓寬寬為惠州州市的形形象大道道，經(jīng)過(guò)過(guò)新城區(qū)區(qū)位置被被命名為為惠州大大道。242總體布布局區(qū)域域四周幾幾條城市市規(guī)劃確確定的道道路形成成

36、的道路路網(wǎng)將本本區(qū)分成成兩個(gè)獨(dú)獨(dú)立的分分區(qū)，每每個(gè)分區(qū)區(qū)以不同同的建筑筑密度、使用性性質(zhì)及建建筑高度度、體量量來(lái)強(qiáng)化化各自的的特色?？紤]到到讓每戶戶居民能能取得廣廣闊的景景觀視野野，對(duì)各各分區(qū)的的建筑物物的體量量與高度度的控制制，通過(guò)過(guò)規(guī)劃的的手法安安排成階階梯狀，由西向向東、由由里邊向向路邊建建筑物的的體量與與高度逐逐步遞增增。為提提升各個(gè)個(gè)分區(qū)的的可識(shí)別別性，在在每個(gè)分分區(qū)的街街坊內(nèi)，通過(guò)規(guī)規(guī)劃不同同的單體體建筑類類型，建建筑組合合方式以以及建筑筑與戶外外開(kāi)敞空空間的關(guān)關(guān)系，塑塑造獨(dú)特特的社區(qū)區(qū)風(fēng)貌。243道路系系統(tǒng)規(guī)劃劃區(qū)位于于新城區(qū)區(qū)的核心心位置，隔東江江，連惠惠州大橋橋而與老老城區(qū)相

37、相連，廣廣汕公路路從西側(cè)側(cè)通過(guò)，三環(huán)路路從規(guī)劃劃區(qū)南部部通過(guò)，使本區(qū)區(qū)與城市市其他地地區(qū)之間間的聯(lián)系系非常便便利。本本區(qū)的道道路交通通組織是是以人的的活動(dòng)為為重點(diǎn)，以建設(shè)設(shè)高品質(zhì)質(zhì)的社區(qū)區(qū)空間為為前提來(lái)來(lái)進(jìn)行規(guī)規(guī)劃的。區(qū)內(nèi)按按原規(guī)劃劃幾條城城市道路路穿過(guò)其其中，將將用地分分成若干干街道，但未見(jiàn)見(jiàn)明顯的的主從關(guān)關(guān)系，道道路系統(tǒng)統(tǒng)層次不不清，本本次規(guī)劃劃按前述述原則進(jìn)進(jìn)行了局局部調(diào)整整，原規(guī)規(guī)劃路網(wǎng)網(wǎng)走向，將部分分道路紅紅線寬度度及斷面面形式進(jìn)進(jìn)行適當(dāng)當(dāng)調(diào)整，即原規(guī)規(guī)劃紅線線寬366米路改改為244米寬；區(qū)內(nèi)部部三條道道路調(diào)整整為中間間6米綠綠化帶的的景觀路路斷面，既減少少了穿越越區(qū)內(nèi)的的過(guò)境交交

38、通，又又豐富了了區(qū)內(nèi)的的道路景景觀，給給人們以以更深刻刻的空間間體驗(yàn)。區(qū)內(nèi)道道路分四四級(jí)進(jìn)行行組織：區(qū)內(nèi)主主干道路路，區(qū)內(nèi)內(nèi)次干道道路，支支路，以以及宅前前路。支支路及宅宅前路有有序的組組織區(qū)內(nèi)內(nèi)部交通通。區(qū)內(nèi)內(nèi)還設(shè)置置了組織織有序的的步行路路系統(tǒng)，一方面面保證了了人車之之間適當(dāng)當(dāng)分流，減少了了互相干干擾，形形成服務(wù)務(wù)居民生生活的步步行空間間；其次次又為創(chuàng)創(chuàng)造步行行景觀提提供了條條件；第第三是通通過(guò)步行行路系統(tǒng)統(tǒng)將各片片區(qū)有機(jī)機(jī)的串聯(lián)聯(lián)成一個(gè)個(gè)整體。按照有有關(guān)規(guī)范范配置停停車車位位，各組組團(tuán)根據(jù)據(jù)實(shí)際情情況，采采用不同同的方式式來(lái)解決決停車問(wèn)問(wèn)題。244公共設(shè)設(shè)施配置置社區(qū)學(xué)學(xué)校：基基地西側(cè)側(cè)

39、入口處處，地勢(shì)勢(shì)平坦，標(biāo)準(zhǔn)幼幼兒園一一個(gè)，可可容納學(xué)學(xué)生6000人，建筑面面積25500平平方米。文化設(shè)設(shè)施：中中心區(qū)規(guī)規(guī)劃青少少年活動(dòng)動(dòng)中心、社區(qū)圖圖書(shū)館、惠州市市書(shū)畫(huà)愛(ài)愛(ài)好者活活動(dòng)中心心，茶藝藝館等。體育設(shè)設(shè)施：中中心區(qū)規(guī)規(guī)劃社區(qū)區(qū)的健康康中心，內(nèi)含大大型室內(nèi)內(nèi)康樂(lè)中中心。商商業(yè)服務(wù)務(wù)設(shè)施：中心區(qū)區(qū)步行街街兩側(cè)規(guī)規(guī)劃超市市、便利利店、餐餐飲服務(wù)務(wù)設(shè)施。高層公公寓區(qū)結(jié)結(jié)合底層層裙房設(shè)設(shè)超市、便利店店、餐飲飲等商業(yè)業(yè)服務(wù)設(shè)設(shè)施。該該地塊南南面為惠惠州市江江北占地地8萬(wàn)平平方米的的公園。245綠化系系統(tǒng)規(guī)劃劃綠化系系統(tǒng)由社社區(qū)主次次干道綠綠化，步步行系統(tǒng)統(tǒng)綠化，景觀軸軸線主題題綠化帶帶，小區(qū)區(qū)公

40、園、組團(tuán)綠綠地構(gòu)成成。采用用紅花紫紫荊形成成共同的的綠化環(huán)環(huán)境主題題符號(hào)，在突出出主題植植物的基基礎(chǔ)上尋尋求一種種環(huán)境的的共性。運(yùn)用植植物樹(shù)種種的特色色，直接接或輔助助塑造各各街道和和步行系系統(tǒng)的性性格和特特征。第三章惠州州市商品品房需求求狀況331惠惠州市基基本情況況惠州市市位于廣廣東省東東南部，珠江三三角洲東東北端，與深圳圳、香港港毗鄰，是港、穗、深深連結(jié)粵粵東的陸陸上交通通要沖。轄區(qū)除除龍門縣縣外，均均屬珠江江三角洲洲經(jīng)濟(jì)開(kāi)開(kāi)放區(qū)。全市面面積1111588萬(wàn)平方方公里，是省級(jí)級(jí)歷史文文化名城城，千余余年來(lái)一一直是東東江流域域政治、經(jīng)濟(jì)、文化、交通中中心和商商品集散散地，全全市人口口333

41、3.722萬(wàn)人，20002年第第五次人人口普查查時(shí)人口口密度2215人人kmm2，低低于全省省平均水水平。市市區(qū)現(xiàn)有有總?cè)丝诳?1.78萬(wàn)萬(wàn)人，其其中常住住人口665.336萬(wàn)，暫住人人口266.422萬(wàn)人。20003年全全市工農(nóng)農(nóng)業(yè)總產(chǎn)產(chǎn)值為111922億元，其中工工業(yè)總產(chǎn)產(chǎn)值9994億元元，農(nóng)業(yè)業(yè)總產(chǎn)值值1988億元，全市工工業(yè)企業(yè)業(yè)實(shí)現(xiàn)工工業(yè)產(chǎn)品品銷售收收入6550億元元，比上上年增長(zhǎng)長(zhǎng)15，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)利稅總總額522億元。20003年全全市國(guó)內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總總值約7700億億元，一一、二、三產(chǎn)業(yè)業(yè)所占比比重分別別為155、557、28，根據(jù)據(jù)“配第第-克拉拉克定律律”，惠惠州市的的社會(huì)發(fā)發(fā)展已經(jīng)

42、經(jīng)處于較較為發(fā)達(dá)達(dá)的工業(yè)業(yè)化階段段，全市市人均國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值在在廣東的的21個(gè)個(gè)市中排排名第七七位，分分別相當(dāng)當(dāng)于廣東東全省（省內(nèi)平平均水平平）、深深圳市與與廣州市市（省內(nèi)內(nèi)先進(jìn)水水平）、河源市市（省內(nèi)內(nèi)落后水水平）的的1.22、0.4、00.5、5.22倍，在在全省屬屬中上等等水平。外貿(mào)進(jìn)進(jìn)出口總總額900億美元元，約相相當(dāng)于國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值的的1444。32住住宅建設(shè)設(shè)和消費(fèi)費(fèi)截止20003年年底，全全市房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)投資總總額為116.667億元元，交易易面積1171.66萬(wàn)萬(wàn)m2，交易金金額188.288億元，交易宗宗數(shù)11148宗宗。全年年房地產(chǎn)產(chǎn)施工面面積2221.229萬(wàn)mm2

43、，竣竣工面積積48.14萬(wàn)萬(wàn)m2，銷售面面積344.122萬(wàn)m22，銷售售金額113.774億元元，個(gè)人人購(gòu)買商商品房面面積比重重為899.6%，個(gè)人人購(gòu)買住住宅比重重為966.688%。這這表明，惠州市市房地產(chǎn)產(chǎn)大市仍仍處于較較為低迷迷的的復(fù)復(fù)蘇階段段，房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)仍在處處于消化化期，但但值得看看好的是是，市民民對(duì)房屋屋的消費(fèi)費(fèi)持續(xù)增增長(zhǎng)，個(gè)個(gè)人購(gòu)買買商品房房已成為為拉動(dòng)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)的一一支重要要力量。現(xiàn)全市市住宅使使用面積積共有4429萬(wàn)萬(wàn)m2，居住人人口4227萬(wàn)，人均居居住面積積為155.3m2人。根根據(jù)城市市規(guī)劃和和發(fā)展要要求，未未來(lái)200年內(nèi)惠惠州市人人均住房房面積要要達(dá)到33

44、0335mm2，住住宅的需需求量將將有較大大的發(fā)展展，這為為惠州房房地產(chǎn)商商提供了了一個(gè)很很大的發(fā)發(fā)展空間間。33商商品房需需求主要要指標(biāo)*廣場(chǎng)場(chǎng)主要面面對(duì)惠州州市區(qū)居居民，惠惠州市區(qū)區(qū)主要經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)如下：市區(qū)區(qū)人口約約92萬(wàn)萬(wàn)，288萬(wàn)個(gè)家家庭。人均GDDP4.1萬(wàn)元元，全省省排7位位（20003年年）人人均儲(chǔ)蓄蓄存款99.4萬(wàn)萬(wàn)元，戶戶均月收收入47750元元人均均居住面面積155.3平平方米空置住住房總面面積188萬(wàn)平方方米商商品房交交易率559（20003年）市場(chǎng)場(chǎng)面的狀狀態(tài)是：住宅商商品化已已成為大大眾趨勢(shì)勢(shì)，居民民購(gòu)房欲欲望較為為強(qiáng)烈，支付能能力較強(qiáng)強(qiáng)。34商商品房需需求祈求求3

45、441商商品房需需求祈求求根據(jù)20003年年6月在在惠州進(jìn)進(jìn)行的一一次抽樣樣調(diào)查（惠州市市區(qū)，分分層多級(jí)級(jí)抽樣，有效樣樣本5000戶）結(jié)果表表明，惠惠州市民民購(gòu)買商商品房的的基本特特點(diǎn)是：一次次性投資資額度為為13萬(wàn)萬(wàn)元。低端需需求戶（接受商商品房?jī)r(jià)價(jià)格為11500020000元元平方方米者）收入441300元，需需求房屋屋面積均均值為1113mm2。441的的人希望望一次性性付款，月均供供樓支出出12990元。高端端需求戶戶（2000025000元平方米米）收入入45441元，需求房房屋面積積均值為為1222平方米米。222的人人希望一一次付款款，月均均供樓支支出13311元元。有有購(gòu)房意意

46、向的家家庭中，地段偏偏好的選選擇順序序?yàn)椋合孪缕摇⒔?、南南壇、麥麥地、西西湖、東東湖、上上排、河河南岸、龍豐、橋東、下角。342商品房房為惠州州居民主主要的消消費(fèi)支出出隨著全全省實(shí)物物分房的的終結(jié)和和貨幣分分房的全全面推行行，房地地產(chǎn)作為為一項(xiàng)重重要的商商品，成成為大多多數(shù)個(gè)人人和家庭庭的一個(gè)個(gè)重要的的消費(fèi)和和投資的的目標(biāo)，因而房房地產(chǎn)需需求必會(huì)會(huì)有一定定的增長(zhǎng)長(zhǎng)。近兩兩年來(lái)惠惠州經(jīng)濟(jì)濟(jì)有了穩(wěn)穩(wěn)步增長(zhǎng)長(zhǎng)，居民民的收入入每年都都有所提提高，居居民手中中的可支支配性支支出必然然會(huì)投向向一些投投資領(lǐng)域域，如股股票、債債券、教教育、旅旅游和房房地產(chǎn)上上，而房房地產(chǎn)作作為不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)，其其投資數(shù)數(shù)額較大

47、大，增值值的機(jī)會(huì)會(huì)也頗為為可能。這部分分潛在的的消費(fèi)者者，其對(duì)對(duì)地理位位置優(yōu)越越、規(guī)劃劃設(shè)計(jì)較較好、環(huán)環(huán)境一流流、物業(yè)業(yè)管理水水平高的的小區(qū)特特別中意意，這從從東湖花花園、金金迪新苑苑、碧水水灣、新新世界長(zhǎng)長(zhǎng)湖苑受受眾多市市民支持持便可略略窺一斑斑。343接受商商品房的的平均價(jià)價(jià)格為118055元平平方米從對(duì)消消費(fèi)者購(gòu)購(gòu)買力的的分析來(lái)來(lái)看，惠惠州居民民已具有有相當(dāng)?shù)牡馁?gòu)買力力，他們們對(duì)房屋屋的要求求已從安安置型過(guò)過(guò)渡到適適用和舒舒適型。據(jù)調(diào)查查，惠州州市民能能夠接受受的商品品房平均均價(jià)格為為18005元平方米米，其中中中高收收入家庭庭則為220500元平平方米。在付款款方式上上，大多多數(shù)市民民

48、更傾向向于銀行行按揭分分期付款款方式。消費(fèi)者者在購(gòu)房房時(shí)，對(duì)對(duì)小區(qū)周周圍環(huán)境境、配套套設(shè)施、物業(yè)管管理等因因素比較較注重，希望發(fā)發(fā)展商能能提供位位置好、價(jià)格適適中、環(huán)環(huán)境優(yōu)美美、配套套完善、服務(wù)優(yōu)優(yōu)質(zhì)的小小區(qū)。344主流消消費(fèi)面積積在1000平方方米以上上消費(fèi)者者在房屋屋面積、間隔、裝修、戶型設(shè)設(shè)計(jì)方面面，大多多希望房房屋面積積較大，尤其是是廳的面面積要足足夠大，間隔合合理，有有基本的的室內(nèi)裝裝修或全全部裝修修，裝修修檔次處處于中等等，戶型型上選擇擇三房二二廳和四四房?jī)蓮d廳的消費(fèi)費(fèi)者居多多。35惠州州居民對(duì)對(duì)商品房房環(huán)境及及配套要要求隨著著收入水水平提高高，惠州州居民對(duì)對(duì)商品房房的要求求日趨苛

49、苛求，調(diào)調(diào)查表明明，綠化化環(huán)境為為購(gòu)買商商品房最最重要的的參考因因素之一一，尤其其是對(duì)于于中高收收入的白白領(lǐng)人士士，這方方面的祈祈求更強(qiáng)強(qiáng)烈。351對(duì)對(duì)住房硬硬件的要要求數(shù)據(jù)據(jù)表明，對(duì)住房房的硬件件要素，房屋質(zhì)質(zhì)量是被被認(rèn)為最最重要，認(rèn)同比比例達(dá)668，其次是是小區(qū)綠綠化環(huán)境境，認(rèn)同同率達(dá)661，再次是是地理位位置，認(rèn)認(rèn)同比例例達(dá)555.0。如圖圖2所示示。352對(duì)小小區(qū)配套套設(shè)施要要求數(shù)據(jù)據(jù)顯示，對(duì)小區(qū)區(qū)的休閑閑娛樂(lè)配配套設(shè)施施，要求求有健身身室的比比例最大大，其次次為兒童童樂(lè)園。具體數(shù)數(shù)據(jù)如圖圖3所示示。第四章惠州州市商品品房供給給狀況441商商品房供供給總量量及特點(diǎn)點(diǎn)惠州房房地產(chǎn)在在九二

50、、九三年年曾與海海南?？诳凇V西西北海成成為全國(guó)國(guó)的三大大開(kāi)發(fā)熱熱點(diǎn)，房房地產(chǎn)為為虛火過(guò)過(guò)旺，從從而在之之后的國(guó)國(guó)家宏觀觀調(diào)控中中，房地地產(chǎn)業(yè)進(jìn)進(jìn)入谷底底，商品品房市場(chǎng)場(chǎng)明顯呈呈現(xiàn)總量量過(guò)剩、供過(guò)于于求的局局面。二二00二二年，市市區(qū)商品品房銷售售面積227.111萬(wàn)平平方米,其中售售給個(gè)人人22.02萬(wàn)萬(wàn)平方米米，二000三年年，商品品房銷售售面積334.112萬(wàn)平平方米。近幾年年來(lái)，房房地產(chǎn)市市場(chǎng)在經(jīng)經(jīng)過(guò)國(guó)家家政府的的正確引引導(dǎo)和市市場(chǎng)的良良性競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)和淘汰汰，房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)商的數(shù)數(shù)目從九九十年代代初的113000多家，演變到到目前的的70多多家，買買方市場(chǎng)場(chǎng)正在逐逐漸形成成。在受受到市場(chǎng)場(chǎng)

51、競(jìng)爭(zhēng)的的影響和和消費(fèi)者者日益成成熟的情情形下，房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展商商之間的的競(jìng)爭(zhēng)從從初期的的無(wú)序化化圈地競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)向更更高層次次和更為為規(guī)范的的品牌競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)、服服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)演進(jìn)。各個(gè)房房地產(chǎn)商商為了在在市場(chǎng)上上爭(zhēng)得更更大的市市場(chǎng)份額額，不論論在規(guī)劃劃設(shè)計(jì)、房型、環(huán)境布布置上，而且在在質(zhì)量管管理、綠綠化、物物業(yè)管理理水平上上都十分分注重提提高檔次次和水平平，惠州州市也出出現(xiàn)了諸諸如東湖湖花園、碧水灣灣等一批批高質(zhì)素素的住宅宅小區(qū)，在市場(chǎng)場(chǎng)銷售上上創(chuàng)出了了不俗的的成績(jī)，形成房房地產(chǎn)消消費(fèi)的一一個(gè)個(gè)小小高潮。從房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)供給的的總體情情況來(lái)說(shuō)說(shuō)，房屋屋總量供供過(guò)應(yīng)求求，空置置房面積積居高不不下，據(jù)據(jù)二000三

52、年統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，全全市商品品房空置置面積為為85萬(wàn)萬(wàn)平方米米。但總總量過(guò)剩剩并不代代表適銷銷對(duì)路的的房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目過(guò)過(guò)剩，而而主要是是結(jié)構(gòu)性性的過(guò)剩剩，諸多多空置的的商品房房賣不出出去主要要是由于于規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)失當(dāng)當(dāng)、戶型型及結(jié)構(gòu)構(gòu)不合理理、房屋屋周圍環(huán)環(huán)境差、配套不不完善等等等原因因。42惠惠州市商商品房市市場(chǎng)發(fā)展展趨勢(shì)房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展展，將會(huì)會(huì)帶動(dòng)一一大批相相關(guān)產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展展，因而而房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)成為為一些相相關(guān)產(chǎn)業(yè)業(yè)的助動(dòng)動(dòng)器?；莼葜菔械牡姆康禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展，也也倍受政政府和企企業(yè)的關(guān)關(guān)注。房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的良性性發(fā)展，受國(guó)家家相關(guān)政政策、法法規(guī)影響響極大，當(dāng)前，國(guó)家相相繼出臺(tái)臺(tái)了一系系列法規(guī)規(guī)和政策策

53、，支持持和刺激激房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展，國(guó)國(guó)家建設(shè)設(shè)部也先先后出臺(tái)臺(tái)了相應(yīng)應(yīng)的措施施鼓勵(lì)和和扶持房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展展，在這這種情形形下，房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)已成為為國(guó)民經(jīng)經(jīng)濟(jì)的一一項(xiàng)關(guān)系系國(guó)計(jì)民民生的重重要產(chǎn)業(yè)業(yè)，具有有較為廣廣闊的發(fā)發(fā)展前景景?；葜葜菔蟹康氐禺a(chǎn)的發(fā)發(fā)展，與與國(guó)內(nèi)其其它城市市的房地地產(chǎn)業(yè)相相比，既既具有共共同之處處，也顯顯現(xiàn)出其其特殊的的一面?；葜菔惺猩唐贩糠堪l(fā)展有有以下幾幾個(gè)趨勢(shì)勢(shì)：（1）在政府府鼓勵(lì)消消費(fèi)政策策和加快快房改進(jìn)進(jìn)程影響響下，市市民的商商品房消消費(fèi)日益益提高，住宅市市場(chǎng)需求求容量增增大。國(guó)國(guó)家為鼓鼓勵(lì)消費(fèi)費(fèi)，近幾幾年來(lái)數(shù)數(shù)次調(diào)低低銀行利利率，引引導(dǎo)人們們加大消消費(fèi)量，擴(kuò)大內(nèi)

54、內(nèi)需。商商品房作作為老百百姓消費(fèi)費(fèi)生活中中的一個(gè)個(gè)大件耐耐用消費(fèi)費(fèi)品，其其主導(dǎo)作作用極為為明顯。加之國(guó)國(guó)家加快快房改進(jìn)進(jìn)程，取取消了實(shí)實(shí)物分房房，開(kāi)始始實(shí)行貨貨幣分房房，商品品房的消消費(fèi)日益益成為千千家萬(wàn)戶戶的的大大宗消費(fèi)費(fèi)?；葜葜菔忻袢巳司杖肴虢鼇?lái)來(lái)來(lái)一直呈呈增長(zhǎng)態(tài)態(tài)勢(shì)，其其對(duì)商品品房的消消費(fèi)也必必將有所所增長(zhǎng)，住房需需求增大大增多。（2）房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)日益益激烈，競(jìng)爭(zhēng)將將更多地地表現(xiàn)在在發(fā)展商商的實(shí)力力、信譽(yù)譽(yù)、品牌牌上的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)，通通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)，市場(chǎng)場(chǎng)日益規(guī)規(guī)范和成成熟。房房地產(chǎn)市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)加劇，各發(fā)展展商在房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目上更更趨于理理性和務(wù)務(wù)實(shí)，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)不僅僅在戶型型設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)、小區(qū)環(huán)

55、環(huán)境等方方面，更更多地將將在實(shí)力力、規(guī)模模、品牌牌上展開(kāi)開(kāi)。（3）伴隨南南海石化化項(xiàng)目的的啟動(dòng)及及惠州一一系列集集團(tuán)公司司的發(fā)展展壯大，勢(shì)必帶帶來(lái)更多多的外來(lái)來(lái)資金和和外地人人口，并并由此進(jìn)進(jìn)一步刺刺激惠州州房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展。惠惠州作為為珠三角角東部地地區(qū)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)達(dá)城市，經(jīng)濟(jì)建建設(shè)發(fā)展展很快，并由于于其優(yōu)越越的地理理位置和和良好的的投資環(huán)環(huán)境，吸吸引了眾眾多外地地投資者者，在引引來(lái)資金金流的同同時(shí)，還還涌入了了大批經(jīng)經(jīng)商務(wù)工工的外來(lái)來(lái)人員，他們的的住房需需求也會(huì)會(huì)給予本本的房地地產(chǎn)業(yè)的的一定的的發(fā)展機(jī)機(jī)會(huì)。（4）隨著消消費(fèi)者和和房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的逐步成成熟，消消費(fèi)者對(duì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)的要求求將趨

56、向向于更加加舒適、更便利利，住宅宅小區(qū)的的將會(huì)趨趨向人性性化、智智能化、生態(tài)化化、園林林化方向向發(fā)展，這為廣廣大房地地產(chǎn)商又又提供了了一個(gè)新新的市場(chǎng)場(chǎng)機(jī)會(huì)。在滿足足了住的的基本需需要后，消費(fèi)者者對(duì)住宅宅的需求求趨向更更高的要要求，如如對(duì)小區(qū)區(qū)智能化化的要求求，便是是今后住住宅的一一個(gè)發(fā)展展方向。第五章個(gè)案案分析551總總體供給給狀況惠惠州市房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)經(jīng)過(guò)幾幾年的發(fā)發(fā)展，市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)已進(jìn)入入良性化化競(jìng)爭(zhēng)壯壯況，各各開(kāi)發(fā)商商為爭(zhēng)奪奪更大的的市場(chǎng)份份額，在在小區(qū)的的規(guī)劃、建設(shè)、管理服服務(wù)等方方面都投投入了一一定的力力量，目目前市場(chǎng)場(chǎng)上進(jìn)行行銷售的的和準(zhǔn)備備的銷售售的住宅宅超過(guò)三三十萬(wàn)平平方米，房屋

57、總總體供應(yīng)應(yīng)情況呈呈供大于于求的局局面。目目前銷售售情況較較好的小小區(qū)一般般都位于于市區(qū)內(nèi)內(nèi)，開(kāi)發(fā)發(fā)規(guī)模較較大，物物業(yè)形象象和樓宇宇素質(zhì)良良好，交交通便利利，但由由于這類類小區(qū)一一般銷售售價(jià)格偏偏高，個(gè)個(gè)別樓盤盤物業(yè)管管理水平平較低，影響了了市場(chǎng)消消費(fèi)者對(duì)對(duì)他們的的購(gòu)買欲欲望。52本類類項(xiàng)目的的個(gè)案分分析根據(jù)據(jù)項(xiàng)目的的可比性性原則，我們選選取惠州州市內(nèi)的的碧水灣灣、君華華府等較較有代表表性的樓樓盤，作作為*廣場(chǎng)的的主要競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)進(jìn)行對(duì)比比和研究究。521地理位位置從地地理位置置來(lái)看，碧水灣灣和君華華府均座座落于江江北新城城，交通通較為便便利。522樓盤建建設(shè)以上上兩個(gè)樓樓盤，小小區(qū)占地地面積各

58、各有不同同，碧水水灣占地地面積超超過(guò)188萬(wàn)平方方米，而而君華府府占地面面積為44.3萬(wàn)萬(wàn)平方米米。均為為一次性性開(kāi)發(fā)完完成。在在裝修方方面，君君華府提提供業(yè)主主基本裝裝修，而而碧水灣灣提供給給業(yè)主的的為毛坯坯房。在在樓體外外觀上，采用粉粉紅色的的較多，君華府府外墻以以米黃色色為主調(diào)調(diào)，在建建筑風(fēng)格格上，則則以歐陸陸式風(fēng)格格為主，碧水灣灣是港式式風(fēng)格。綠地方方面，碧碧水灣的的綠化率率均在338以以上，君君華府因因?yàn)閱误w體樓的原原因未做做過(guò)多的的綠化。523銷售情情況君華華府于220033年5月月開(kāi)盤，已售出出45；碧水水灣自220033年100月份開(kāi)開(kāi)盤以來(lái)來(lái)，已完完成銷售售70%；從售售價(jià)來(lái)

59、看看，君華華府售價(jià)價(jià)在23300元元m22以上，均價(jià)為為28550元m2。碧水灣灣均價(jià)為為23000元m2在在付款方方式上，大部分分是采用用一次性性付款和和銀行按按揭兩種種方式。在銀行行按揭上上為8成成30年年。在這這兩個(gè)樓樓盤當(dāng)中中，會(huì)所所中以健健身健健美室、兒童樂(lè)樂(lè)園（游游戲室）、游泳泳池和乒乒乓球室室最為普普遍，其其他如室室外球場(chǎng)場(chǎng)也較為為普遍。具體如如下表：會(huì)所項(xiàng)項(xiàng)目配置置樓盤會(huì)所所君華華府健身身/健美美室、兒兒童樂(lè)園園、游泳泳池、乒乒乓球室室、西餐餐廳碧水水灣健身身/健美美室、兒兒童樂(lè)園園、游泳泳池、乒乒乓球室室、網(wǎng)球球場(chǎng)、羽羽毛球場(chǎng)場(chǎng)、籃球球場(chǎng)524各樓樓盤銷售售策略在在銷售策策略

60、上，不同的的發(fā)展商商采取了了不同的的銷售方方式，但但最基本本的便是是立足于于本樓盤盤。銷售售對(duì)象為為惠州地地區(qū)中高高收入者者，同時(shí)時(shí)由于其其位于江江北新城城，升值值潛力大大，其提提供的特特低首期期，超長(zhǎng)長(zhǎng)期高成成數(shù)的按按揭對(duì)購(gòu)購(gòu)房者的的吸引力力較大。5225小結(jié)結(jié)君華華府、碧碧水灣優(yōu)優(yōu)劣勢(shì)對(duì)對(duì)比：君華府府：優(yōu)優(yōu)勢(shì)：1）小區(qū)區(qū)地理位位置好22）規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)合理理3）配套套設(shè)施完完善劣勢(shì)勢(shì)：?jiǎn)误w體樓、無(wú)無(wú)綠化、售價(jià)偏偏高。碧水水灣：優(yōu)勢(shì)：1）發(fā)發(fā)展商信信譽(yù)好22）小區(qū)地地理位置置好3）配配套設(shè)施施完善4）智智能化小小區(qū)5）規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)水平高高第六章項(xiàng)目目評(píng)估661項(xiàng)目概概括*廣場(chǎng)惠惠州新城城江北22