廣告策劃喜盈門(mén)(泉州)建材家居廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)慶典方案

1、目錄項(xiàng)目策劃理念時(shí)間：2011年4月28日-5月2日地點(diǎn)：喜盈門(mén)（泉州）建材家居廣場(chǎng)定位：歡樂(lè)、經(jīng)典及參與度極高的活動(dòng)，造成全城轟動(dòng)，達(dá)到活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)。目標(biāo)：在短時(shí)間內(nèi)通過(guò)媒體制造新聞焦點(diǎn)，以強(qiáng)有力的宣傳報(bào)道將吸引目標(biāo)客戶，繼續(xù)擴(kuò)大市場(chǎng)地位，以達(dá)成銷(xiāo)售目標(biāo)。強(qiáng)化目標(biāo)客戶定向思維，增強(qiáng)喜盈門(mén)品牌忠誠(chéng)度，鞏固品牌地位，持續(xù)提升喜盈門(mén)品牌良好形象及美譽(yù)度。項(xiàng)目概況人群分析關(guān)于開(kāi)業(yè)主題，其實(shí)每個(gè)商家的具體內(nèi)容是大同小異的，如何產(chǎn)生差異化，取決于獨(dú)特的理念傳達(dá)和豐富真切的內(nèi)容，需要內(nèi)外兼修+全面宣傳+執(zhí)行到位。去除華而不實(shí)的噱頭，用最真實(shí)的惠贈(zèng)，讓消費(fèi)者感受喜盈門(mén)的真誠(chéng)，而打動(dòng)人心的，往往是最樸實(shí)最簡(jiǎn)單

2、的東西。讓每個(gè)前來(lái)的人，感受真實(shí)的快樂(lè)；讓每個(gè)想要快樂(lè)的人，為了最簡(jiǎn)單的快樂(lè)而來(lái)。喜盈門(mén)開(kāi)業(yè)最真誠(chéng)的惠贈(zèng)：快樂(lè)、健康的時(shí)尚生活價(jià)值觀！活動(dòng)構(gòu)思開(kāi)業(yè)慶典規(guī)劃亮點(diǎn)說(shuō)明亮點(diǎn)一創(chuàng)意十足的啟動(dòng)儀式啟動(dòng)中啟動(dòng)后當(dāng)領(lǐng)導(dǎo)觸動(dòng)水晶球時(shí)，瞬間由舞臺(tái)上方的五龍呈祥點(diǎn)向觀眾席后方的五大立柱發(fā)射信號(hào)，立柱效果打開(kāi)，五大主題字展現(xiàn)，氣球升空。啟動(dòng)亮點(diǎn)說(shuō)明亮點(diǎn)二時(shí)尚的禮儀裝扮歐式定制晚禮服：有別于傳統(tǒng)禮儀小姐的服飾服裝，采用純西式風(fēng)格禮儀裝束，體現(xiàn)簡(jiǎn)約時(shí)尚感，給人以全新的視覺(jué)享受。亮點(diǎn)說(shuō)明亮點(diǎn)三純正英倫皇家禮賓隊(duì)現(xiàn)場(chǎng)英國(guó)皇家禮賓隊(duì)助陣，打造莊重，高貴的氛圍，同時(shí)傳遞高貴典雅的生活理念。亮點(diǎn)說(shuō)明亮點(diǎn)四貴賓專(zhuān)屬馬車(chē)馬車(chē)的真正意

3、義所在，是為了凸顯不同凡響的貴族氣息，高貴、華麗，與生俱來(lái)的貴族特質(zhì)，令人向往。亮點(diǎn)說(shuō)明亮點(diǎn)五特別造勢(shì)飛艇特制喜盈門(mén)專(zhuān)屬飛艇，開(kāi)業(yè)前起到空中造勢(shì)，打造陸空一體化宣傳效果。物料準(zhǔn)備就緒：簽到套件、主席臺(tái)、嘉賓席、音 響、慶典用品、花籃、胸花；人員準(zhǔn)備：演出人員、禮儀小姐、主持人；來(lái)賓簽到：禮儀引導(dǎo)來(lái)賓至簽到處簽到，迎賓為領(lǐng)導(dǎo)佩戴胸花?；顒?dòng)流程活動(dòng)流程軍樂(lè)隊(duì)演奏，開(kāi)業(yè)慶典開(kāi)始由女子水晶樂(lè)坊+華爾茲舞蹈表演，打造動(dòng)感十足的開(kāi)場(chǎng)表演?；顒?dòng)流程主持人推薦（二）：陳 玲 廈門(mén)電視臺(tái)當(dāng)家花旦主持人推薦（一）：艾柯竹東南衛(wèi)視海峽新干線欄目主持人。 司儀串場(chǎng)：介紹活動(dòng)安排及到場(chǎng)的嘉賓領(lǐng)導(dǎo)請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)上臺(tái)致辭活動(dòng)流程禮

4、儀引導(dǎo)領(lǐng)導(dǎo)上臺(tái)致辭相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)致辭活動(dòng)流程司儀請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)上臺(tái)禮儀引導(dǎo)領(lǐng)導(dǎo)上臺(tái)致辭領(lǐng)導(dǎo)宣布開(kāi)幕儀式正式開(kāi)始；由領(lǐng)導(dǎo)共同啟幕，皇家禮炮，好彩頭等釋放活動(dòng)流程領(lǐng)導(dǎo)和嘉賓合影留念；禮儀小姐及工作人員引導(dǎo)，喜盈門(mén)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)陪 同來(lái)賓參觀喜盈門(mén)（泉州）建材家具廣場(chǎng)?；顒?dòng)流程啟動(dòng)儀式結(jié)束后，舞臺(tái)模特秀開(kāi)始模特展現(xiàn)時(shí)尚生活用品。配套推廣活動(dòng)針對(duì)不同的喜盈門(mén)潛在群體，通過(guò)五大主題規(guī)劃，打造出喜盈門(mén)專(zhuān)屬開(kāi)業(yè)嘉年華！4月28日（四）4月29日（五）4月30日（六）5月1日（日）5月2日（一）紅色激情白色圣潔橙色純真藍(lán)色壯志金色夢(mèng)想廣場(chǎng)活動(dòng)（外場(chǎng))上午：開(kāi)業(yè)慶典 下午： 涂鴉大賽創(chuàng)意市集社區(qū)嘉年華喜盈門(mén)名車(chē)匯粉筆畫(huà)比賽商場(chǎng)活動(dòng)

5、(內(nèi)場(chǎng)）明星見(jiàn)面會(huì)經(jīng)典音樂(lè)會(huì)喜盈門(mén)之星K歌賽（初賽）甜蜜婚紗秀喜盈門(mén)之星K歌賽（復(fù)賽）童話嘉年華喜盈門(mén)之星K歌賽（決賽）環(huán)保作品秀喜盈門(mén)狂歡派對(duì)COSPLAY主題巡游整體規(guī)劃4月28日（外場(chǎng)）涂鴉大賽 活動(dòng)概況：邀請(qǐng)福建地區(qū)涂鴉高手，以喜盈門(mén)元素為主題進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)創(chuàng)作，由觀 眾投票產(chǎn)生獎(jiǎng)項(xiàng)二名獲獎(jiǎng)?wù)摺^(qū)域：停車(chē)場(chǎng)外圍設(shè)置100米噴繪墻，80米進(jìn)行比賽，20米用于觀眾自由涂鴉投票方式：工作人員現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督，觀眾手持喜盈門(mén)貼紙，對(duì)自己喜歡的作品進(jìn)行投票，每人僅限一票，并隨機(jī)抽取投票幸運(yùn)觀眾活動(dòng)介紹4月28日（內(nèi)場(chǎng)）（因場(chǎng)外開(kāi)業(yè)慶典，場(chǎng)內(nèi)活動(dòng)自下午開(kāi)始）舞臺(tái)一：明星見(jiàn)面會(huì)韓國(guó)TH家族偶像明星見(jiàn)面及簽唱舞臺(tái)二

6、：經(jīng)典音樂(lè)會(huì) 交響樂(lè)團(tuán)演奏顧客耳熟能詳?shù)慕?jīng)典曲目，打造出高尚典雅的購(gòu)物氛圍活動(dòng)介紹4月29日（外場(chǎng)）創(chuàng)意市集 創(chuàng)意市集為近年在國(guó)內(nèi)興起的一種亞文化形式，以展示、售賣(mài)個(gè)人原創(chuàng)手工作品和收藏品的文化藝術(shù)活動(dòng)，也是眾多才華橫溢的原創(chuàng)藝術(shù)家與設(shè)計(jì)師的事業(yè)起點(diǎn)。許多具天分的人在集市中被發(fā)掘出來(lái)，建立起自己的時(shí)尚品牌 。 泉州擁有眾多設(shè)計(jì)師與DIY愛(ài)好者，提供場(chǎng)地舉辦創(chuàng)意市集，不僅可豐富文化話題，也可與喜盈門(mén)的環(huán)保時(shí)尚設(shè)計(jì)理念相結(jié)合?；顒?dòng)介紹4月29日（內(nèi)場(chǎng)）舞臺(tái)一：喜盈門(mén)之星K歌賽（初賽） 與歌星合作，舉辦K歌大賽，評(píng)選喜盈門(mén)之星。與消費(fèi)者進(jìn)行互動(dòng)，讓消費(fèi)者 了解喜盈門(mén)、培養(yǎng)至喜盈門(mén)玩樂(lè)購(gòu)的消費(fèi)習(xí)性。舞

7、臺(tái)二：甜蜜婚紗秀 與知名婚紗品牌及婚紗影樓合作，模特進(jìn)行婚紗走秀。觀眾可現(xiàn)場(chǎng)試穿婚紗以及進(jìn)行婚禮妝容設(shè)計(jì)，并評(píng)選出最美未來(lái)新娘?；顒?dòng)介紹4月30日（外場(chǎng)）社區(qū)嘉年華報(bào)名方式：通過(guò)社區(qū)報(bào)名，召集家庭顧客參與活動(dòng)，以趣味游戲方式進(jìn)行。活動(dòng)版塊：瘋狂投籃機(jī) 兩人三足 吹坐氣球 運(yùn)球 接果果等 活動(dòng)介紹4月30日（內(nèi)場(chǎng)）舞臺(tái)一：喜盈門(mén)之星K歌賽（復(fù)賽）舞臺(tái)二：童話嘉年華 米奇、唐老鴨、小熊維尼、喜羊羊、灰太狼等著名動(dòng)畫(huà)角色人偶和孩子們一起過(guò)節(jié)日。孩子們也可以現(xiàn)場(chǎng)選擇角色扮演，比如小圣誕老人、小雪人、小天使等，加入狂歡的卡通人物隊(duì)伍?？ㄍㄈ宋锍伺砂l(fā)小禮品，還可以組織游戲，制造童話故事氛圍?；顒?dòng)介紹5月

8、1日（外場(chǎng)）粉筆畫(huà)比賽家庭作為購(gòu)買(mǎi)家居建材的主要群體，需大力調(diào)動(dòng)他們的積極性通過(guò)家庭粉筆畫(huà)比賽，增進(jìn)家庭參與興趣。邀請(qǐng)部分藝術(shù)工作者進(jìn)行創(chuàng)作，同時(shí)征集五十組家庭，以家庭夢(mèng)想為元素進(jìn)行繪畫(huà)比賽活動(dòng)介紹5月1日（內(nèi)場(chǎng)）舞臺(tái)一：喜盈門(mén)之星K歌賽（決賽）舞臺(tái)二：環(huán)保作品秀 通過(guò)媒體征集環(huán)保作品，向公眾展示公益環(huán)?？梢院芎?jiǎn)單，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)展示讓更多顧客了解環(huán)保，以喜盈門(mén)的名義倡議綠色環(huán)保生活觀活動(dòng)介紹5月2日（外場(chǎng)）喜盈門(mén)名車(chē)匯與泉州汽車(chē)4S店合作，通過(guò)高端精品車(chē)展，吸引廣場(chǎng)人氣，同時(shí)提升喜盈門(mén)形象?；顒?dòng)介紹5月2日（內(nèi)場(chǎng)）舞臺(tái)一：喜盈門(mén)狂歡音樂(lè)派對(duì) 邀請(qǐng)搖滾樂(lè)隊(duì)+街舞團(tuán)隊(duì)+超級(jí)游戲玩家，吸引年輕消費(fèi)者眼球

9、，制造時(shí)尚話題。舞臺(tái)二：COSPLAY巡游 cosplay主題巡游：以歡樂(lè)、甜美、夢(mèng)幻、華麗為主題的動(dòng)漫秀，將邀請(qǐng)福建知名cosplay團(tuán)隊(duì)參加，在特定時(shí)間場(chǎng)內(nèi)巡游，并可與觀眾合影 活動(dòng)介紹尋寶游戲喜盈門(mén)海報(bào)印制時(shí)附尋寶地圖與規(guī)則 顧客可憑海報(bào)在商場(chǎng)內(nèi)進(jìn)行尋寶；每一樓層設(shè)立游戲關(guān)卡，答對(duì)問(wèn)題可獲 得線索集齊“免費(fèi)接送”、“先行賠 付”、“無(wú)理由退貨”、“差價(jià)三倍返 還”、“100%環(huán)?！蔽鍌€(gè)標(biāo)貼可至固定 地點(diǎn)兌換獎(jiǎng)品。流動(dòng)表演每天固定時(shí)間，更換地點(diǎn)以與顧客互動(dòng)方式進(jìn)行表演活動(dòng)介紹樓層流動(dòng)表演小丑輪滑秀近景魔術(shù)表演活人雕塑電小提琴人體彩繪cosplay視覺(jué)統(tǒng)籌舞臺(tái)設(shè)計(jì)舞臺(tái)效果圖一（啟動(dòng)前）舞臺(tái)設(shè)

10、計(jì)舞臺(tái)效果圖一（啟動(dòng)后）舞臺(tái)設(shè)計(jì)舞臺(tái)效果圖二氛圍布置飛艇氛圍布置氛圍布置現(xiàn)場(chǎng)指引牌入口造型門(mén)氛圍布置歡迎花造型附件說(shuō)明項(xiàng)目運(yùn)作項(xiàng)目經(jīng)理接待組執(zhí)行組程序員交通組長(zhǎng)導(dǎo)演音編 演助 MC管理 AV組保全組協(xié)調(diào)員保安泊車(chē)司機(jī)門(mén)童后勤組媒體組組長(zhǎng)籌備組導(dǎo)演設(shè)計(jì)組簽到組長(zhǎng)禮儀公關(guān)經(jīng)理嘉賓管理燈光師音響師餐品保障物料保障禮儀嘉賓接待簽到人員保潔員水電工醫(yī)護(hù)特效組跑麥內(nèi)保外保禮品管理道具攝像組嘉賓組酒水服務(wù)抽獎(jiǎng)管理設(shè)計(jì)制作施工VCR/PPT成功案例成功案例河南濟(jì)源商貿(mào)城系列活動(dòng)成功案例福建省第六屆運(yùn)動(dòng)會(huì)成功案例Thanks如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析學(xué)習(xí)內(nèi)容 理論部分 案例學(xué)習(xí)為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？房地產(chǎn)市場(chǎng)

11、分析的思路、步驟和方法什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？慈溪銀泰地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究及定位報(bào)告市場(chǎng)為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？開(kāi)發(fā)商建筑師消費(fèi)者1。評(píng)估項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境2。尋找項(xiàng)目潛在的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，挖掘需求尚未被滿足的市場(chǎng)3。制定項(xiàng)目的發(fā)展方向和市場(chǎng)定位4。推薦最具競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品建議5。評(píng)估項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。市場(chǎng)分析是對(duì)市場(chǎng)調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行整合與提煉的過(guò)程，市場(chǎng)分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。開(kāi)發(fā)商是追逐利潤(rùn)的，建筑師是唯美主義的，市場(chǎng)分析是連接開(kāi)發(fā)商、建筑師和消費(fèi)者的橋梁，房地產(chǎn)市場(chǎng)分析是基于對(duì)市場(chǎng)的理性判斷具體起到哪些作用呢？什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？概念，即指：針對(duì)某種特定物業(yè)研究市場(chǎng)的供需關(guān)系。需求方：

12、物業(yè)的購(gòu)買(mǎi)者或租賃者供應(yīng)方：市場(chǎng)中的各競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)（包括住宅、公寓、寫(xiě)字樓、商業(yè)、酒店等）市場(chǎng)分析不是簡(jiǎn)單的羅列市場(chǎng)數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進(jìn)行分析！房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法1。思路三個(gè)層次區(qū)域市場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)物業(yè)市場(chǎng)、項(xiàng)目市場(chǎng)兩個(gè)方面供給、需求三個(gè)時(shí)段過(guò)去、現(xiàn)在、未來(lái)區(qū)域市場(chǎng)分析專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分析項(xiàng)目市場(chǎng)分析廣州經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng)廣州住宅市場(chǎng)項(xiàng)目所在地市場(chǎng)例如：區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展處于何種階段？項(xiàng)目市場(chǎng)處于何種競(jìng)爭(zhēng)格局？競(jìng)爭(zhēng)供給分析客戶需求分析競(jìng)爭(zhēng)供給分析客戶需求分析競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析客戶需求分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法2。步驟第一步：市場(chǎng)區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的基本單位，具有完整的

13、房地產(chǎn)市場(chǎng)特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來(lái)劃分。第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析考察整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的主要因素，對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進(jìn)行預(yù)測(cè)。第三步：專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分析按物業(yè)類(lèi)型進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，對(duì)各專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的供給和需求進(jìn)行對(duì)比預(yù)測(cè)，從而揭示各專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的需求潛力及分布狀況。第四步：項(xiàng)目市場(chǎng)分析根據(jù)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及消費(fèi)者的分析找到項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)、預(yù)估項(xiàng)目的市場(chǎng)占有率。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（一）基本內(nèi)容+對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境中決定所有類(lèi)型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素進(jìn)行分析，對(duì)過(guò)去變化趨

14、勢(shì)進(jìn)行判斷，預(yù)測(cè)未來(lái)的發(fā)展前景。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（二）基本資料的獲得區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1、總量指標(biāo) GDP、人口、人均GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù)2、結(jié)構(gòu)指標(biāo)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu)3、水平指標(biāo)：人均收入水平、消費(fèi)水平、人均居住面積、住宅消費(fèi)支出水平4、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、投資：開(kāi)發(fā)投資額2、土地開(kāi)發(fā)：土地開(kāi)發(fā)投資、開(kāi)發(fā)面積、土地出讓金3、商品房開(kāi)發(fā)：施工面積、竣工面積、年開(kāi)發(fā)量4、銷(xiāo)售：銷(xiāo)售額、銷(xiāo)售面積、價(jià)格、空置量、吸納量5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)源各地方統(tǒng)

15、計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)公報(bào)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展月報(bào)、地方經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國(guó)房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒土地、規(guī)劃部門(mén)的政府官員訪談規(guī)劃、房地產(chǎn)等專(zhuān)業(yè)人士訪談房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系發(fā)展階段啟動(dòng)階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800300030004000400080008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)

16、展綜合發(fā)展型宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法異?；菊Ｕ＿\(yùn)行基本正常異常房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增幅25%適度投資利于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而增幅過(guò)高，將使供給過(guò)量，若無(wú)需求匹配，將導(dǎo)致供過(guò)于求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資/GDP0.2反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo)為0.1-0.15房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資/固定資產(chǎn)投資37反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達(dá)國(guó)家的比例為20%-25%銷(xiāo)售面積/竣工面積1.1反映商品房供求是否平衡的指標(biāo)商品房銷(xiāo)售額/房地產(chǎn)投資額1.1反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益指標(biāo)，表明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的總體效率房地產(chǎn)

17、市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)消費(fèi)類(lèi)型恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)性支出的比重（%）恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)支出的比重（%）溫飽型0.50.599.40.550.597.60.500.5511.2小康型0.40.515.50.450.512.10.40.4518.9富裕型0.20.392030恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國(guó)際衡量標(biāo)準(zhǔn) 恩格爾系數(shù)食物支出金額/總支出金額與國(guó)際上其他國(guó)家相比，在相同的收入水平下，我國(guó)城市居民的住房支

18、出占總消費(fèi)支出的比重仍然偏低 北京上海天津重慶成都武漢西安人均可支配收入 （元）1388214867103138094964185247748較上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格爾系數(shù)31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%2008年我國(guó)各主要城市的恩格爾系數(shù)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法第三步專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分析（住宅）1、住宅類(lèi)土地供應(yīng)情況、成交情況、成交價(jià)格2、住宅商品房供給總量、供給結(jié)構(gòu)分析（按面積進(jìn)行劃分）3、住宅商品房成交結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品特點(diǎn)分析4、住宅商品房成交價(jià)格分析5、專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、

19、步驟和方法3。方法第四步項(xiàng)目市場(chǎng)分析（微觀層面）對(duì)每一個(gè)可能影響項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性能的特征一一進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)。地塊特征：土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標(biāo)準(zhǔn)、地塊面積、形狀、高度周?chē)h(huán)境：自然景觀、人文環(huán)境關(guān)聯(lián)性：通達(dá)性、可視性項(xiàng)目自身資源條件分析(swot分析)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析目標(biāo)客戶分析現(xiàn)有、潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)、功能和優(yōu)劣勢(shì)、市場(chǎng)反應(yīng)目標(biāo)客戶的數(shù)量、客戶類(lèi)型、收入水平、家庭結(jié)構(gòu)、消費(fèi)偏好、生活方式、心理特征、行為模式找出項(xiàng)目的目標(biāo)客戶目標(biāo)客戶的置業(yè)需求和偏好找出項(xiàng)目面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)點(diǎn)最終目標(biāo)STOW內(nèi)部因素外部因素SWOT分析SWOT工具（項(xiàng)目+環(huán)境+競(jìng)爭(zhēng)）SWOT分析的價(jià)值要素S/W（優(yōu)勢(shì)/劣勢(shì)

20、）的價(jià)值要素 地段要素 環(huán)境要素 地塊要素 項(xiàng)目要素具體地說(shuō)，針對(duì)一個(gè)地塊的價(jià)值要素包括： 地段要素地段/片區(qū)認(rèn)知度/周邊配套（商業(yè)/教育）/交通等（可總結(jié)為便利性/成熟度/知名度） 環(huán)境要素自然環(huán)境/四至景觀/社會(huì)人文環(huán)境（噪音）等（可判定資源的程度：稀缺、良好還是匱乏） 地塊要素地形地貌/規(guī)模/技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等（可判斷產(chǎn)品的可發(fā)揮空間） 項(xiàng)目要素目標(biāo)/開(kāi)發(fā)商品牌/可利用資源等O/T（機(jī)會(huì)/威脅）的價(jià)值要素 宏觀要素經(jīng)濟(jì)形勢(shì)（宏觀政策）/重大城市變革 中觀要素行業(yè)形勢(shì)（一、二、三級(jí)市場(chǎng)）/城市規(guī)劃（交通、市政配套、開(kāi)發(fā)重點(diǎn)、熱點(diǎn)等） 微觀要素市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)（片區(qū)、樓盤(pán)、戶型）/客戶流向觀點(diǎn)的判定很重

21、要，它是我們作出策略方向的基礎(chǔ)。在分析的過(guò)程中，我們強(qiáng)調(diào)盡可能多地去考慮優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì)，尤其是必須抓住核心優(yōu)勢(shì)和大機(jī)會(huì)這是我們“挖掘物業(yè)價(jià)值”的要旨所在。SWOT分析我們的戰(zhàn)略發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)減少劣勢(shì)，避免威脅發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅優(yōu)勢(shì) S機(jī)會(huì) O威脅 T劣勢(shì) W進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析時(shí)常犯的錯(cuò)誤1。大環(huán)境看好，項(xiàng)目的小環(huán)境就一定不錯(cuò)2。過(guò)分倚重宏觀資料來(lái)論證項(xiàng)目，只關(guān)注外圍共性，忽視項(xiàng)目差異性3。 過(guò)于偏重對(duì)“二手資料”的應(yīng)用4。以前什么賣(mài)得好，現(xiàn)在就做什么5。別人做什么賣(mài)得好，我們做也會(huì)賣(mài)得好房地產(chǎn)市場(chǎng)是變化的，因此市場(chǎng)分析應(yīng)貫穿于整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程，根據(jù)市場(chǎng)的變化及時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略。地產(chǎn)

22、江湖數(shù)十萬(wàn)份專(zhuān)業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流！補(bǔ)充幾點(diǎn)市場(chǎng)分析方法的建議：市場(chǎng)分析多用數(shù)據(jù)說(shuō)話，用圖表說(shuō)話事實(shí)勝于雄辯！數(shù)據(jù)的整理可用excel表格統(tǒng)計(jì)（尤其是區(qū)域類(lèi)繁雜項(xiàng)目），便于整理分析；基于事實(shí)的分析要提出結(jié)論性的建議和觀點(diǎn)，或是提出問(wèn)題、或是判斷趨勢(shì)、或是找到答案等。EXCEL表格示例1EXCEL表格示例2學(xué)習(xí)內(nèi)容 理論部分 案例學(xué)習(xí)如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析學(xué)習(xí)內(nèi)容 理論部分 案例學(xué)習(xí)為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？慈溪銀泰地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究及定位報(bào)告市場(chǎng)為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？開(kāi)發(fā)商建筑師消費(fèi)者1。評(píng)估項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境2。尋找項(xiàng)

23、目潛在的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，挖掘需求尚未被滿足的市場(chǎng)3。制定項(xiàng)目的發(fā)展方向和市場(chǎng)定位4。推薦最具競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品建議5。評(píng)估項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。市場(chǎng)分析是對(duì)市場(chǎng)調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行整合與提煉的過(guò)程，市場(chǎng)分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。開(kāi)發(fā)商是追逐利潤(rùn)的，建筑師是唯美主義的，市場(chǎng)分析是連接開(kāi)發(fā)商、建筑師和消費(fèi)者的橋梁，房地產(chǎn)市場(chǎng)分析是基于對(duì)市場(chǎng)的理性判斷具體起到哪些作用呢？什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？概念，即指：針對(duì)某種特定物業(yè)研究市場(chǎng)的供需關(guān)系。需求方：物業(yè)的購(gòu)買(mǎi)者或租賃者供應(yīng)方：市場(chǎng)中的各競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)（包括住宅、公寓、寫(xiě)字樓、商業(yè)、酒店等）市場(chǎng)分析不是簡(jiǎn)單的羅列市場(chǎng)數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進(jìn)行分析！房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路

24、、步驟和方法1。思路三個(gè)層次區(qū)域市場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)物業(yè)市場(chǎng)、項(xiàng)目市場(chǎng)兩個(gè)方面供給、需求三個(gè)時(shí)段過(guò)去、現(xiàn)在、未來(lái)區(qū)域市場(chǎng)分析專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分析項(xiàng)目市場(chǎng)分析廣州經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng)廣州住宅市場(chǎng)項(xiàng)目所在地市場(chǎng)例如：區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展處于何種階段？項(xiàng)目市場(chǎng)處于何種競(jìng)爭(zhēng)格局？競(jìng)爭(zhēng)供給分析客戶需求分析競(jìng)爭(zhēng)供給分析客戶需求分析競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析客戶需求分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法2。步驟第一步：市場(chǎng)區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的基本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來(lái)劃分。第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析考察整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的主要因素

25、，對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進(jìn)行預(yù)測(cè)。第三步：專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分析按物業(yè)類(lèi)型進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，對(duì)各專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的供給和需求進(jìn)行對(duì)比預(yù)測(cè)，從而揭示各專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的需求潛力及分布狀況。第四步：項(xiàng)目市場(chǎng)分析根據(jù)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及消費(fèi)者的分析找到項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)、預(yù)估項(xiàng)目的市場(chǎng)占有率。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（一）基本內(nèi)容+對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境中決定所有類(lèi)型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素進(jìn)行分析，對(duì)過(guò)去變化趨勢(shì)進(jìn)行判斷，預(yù)測(cè)未來(lái)的發(fā)展前景。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（二）基本資料的獲得區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1、總量指標(biāo) GDP、人口、

26、人均GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù)2、結(jié)構(gòu)指標(biāo)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu)3、水平指標(biāo)：人均收入水平、消費(fèi)水平、人均居住面積、住宅消費(fèi)支出水平4、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、投資：開(kāi)發(fā)投資額2、土地開(kāi)發(fā)：土地開(kāi)發(fā)投資、開(kāi)發(fā)面積、土地出讓金3、商品房開(kāi)發(fā)：施工面積、竣工面積、年開(kāi)發(fā)量4、銷(xiāo)售：銷(xiāo)售額、銷(xiāo)售面積、價(jià)格、空置量、吸納量5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)源各地方統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)公報(bào)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展月報(bào)、地方經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國(guó)房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒土地、規(guī)劃部門(mén)的政府官員訪談規(guī)劃、房地產(chǎn)等專(zhuān)業(yè)人士訪談房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

27、的思路、步驟和方法3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系發(fā)展階段啟動(dòng)階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800300030004000400080008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法異?；菊Ｕ＿\(yùn)行基本正常

28、異常房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增幅25%適度投資利于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而增幅過(guò)高，將使供給過(guò)量，若無(wú)需求匹配，將導(dǎo)致供過(guò)于求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資/GDP0.2反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo)為0.1-0.15房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資/固定資產(chǎn)投資37反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達(dá)國(guó)家的比例為20%-25%銷(xiāo)售面積/竣工面積1.1反映商品房供求是否平衡的指標(biāo)商品房銷(xiāo)售額/房地產(chǎn)投資額1.1反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益指標(biāo)，表明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的總體效率房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（三）

29、能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)消費(fèi)類(lèi)型恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)性支出的比重（%）恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)支出的比重（%）溫飽型0.50.599.40.550.597.60.500.5511.2小康型0.40.515.50.450.512.10.40.4518.9富裕型0.20.392030恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國(guó)際衡量標(biāo)準(zhǔn) 恩格爾系數(shù)食物支出金額/總支出金額與國(guó)際上其他國(guó)家相比，在相同的收入水平下，我國(guó)城市居民的住房支出占總消費(fèi)支出的比重仍然偏低 北京上海天津重慶成都武漢西安人均可支配收入 （元）1388214867103138094964185247748較上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格爾系數(shù)31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%2008年我國(guó)各主要城市的恩格爾系數(shù)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法第三步專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分析（住宅）1、住宅類(lèi)土地供應(yīng)情況、成交情況、成交價(jià)格2、住宅商品房供給總量、供給結(jié)構(gòu)分析（按面積進(jìn)行劃分）3、住宅商品房成交結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品特點(diǎn)分析4、住宅商品房成交價(jià)格分析5、專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法第四步項(xiàng)目市場(chǎng)分析（微觀層面）對(duì)每一個(gè)可能影響項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性能的特征一一進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)。地塊特征：土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標(biāo)準(zhǔn)、地