沂南中意家園項目策劃報告

1、 濟南嘉瑞偉業(yè)房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 中意家園項目營銷策劃報告第 戶型圖片2、壹品龍龍都位于沂南縣縣政治，經(jīng)經(jīng)濟，文文化核心心區(qū)域，地地處振興興路與歷歷山路交交匯處的的人民廣廣場，交交通便捷捷，生活活便利商商業(yè)繁華華。交通體系：南鄰沂沂南汽車車站教育體系：第一實實驗小學學社區(qū)周邊配配套:沂沂南中醫(yī)醫(yī)醫(yī)院，東東方購物物廣場，金金華大酒酒店，中中國銀行行，人民民廣場?，F(xiàn)在主推銷銷售1007平米米和1333平米米房型；在售房源114樓330000元/平平米，220樓335000元/平平；購房無優(yōu)惠惠。配房為地下下停車位位，無儲儲藏室和和車庫目前此項目目只剩114層以以上房源源，銷售售已達到到80%以

2、上，處處于清盤盤階段開發(fā)商：沂沂南泰通通置業(yè)有有限公司司投資商：泰泰通投資資項目地址：振興路路與歷山山路交匯匯處售樓電話：05339-33237737773、萬豪佳佳苑區(qū)位：地處處歷山路路與祥和和路交匯匯處，交交通便利利，沂南南縣老城城區(qū)核心心，商業(yè)業(yè)繁華周邊配套：人民廣廣場，東東方購物物中心，工工行，農(nóng)農(nóng)行，信信用社移移動公司司，電信信公司。住宅已銷售售完目前前主推沿沿街商鋪鋪和酒店店式公寓寓商鋪均價在在50000元/平方左左右開發(fā)商：臨臨沂天龍龍房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限公司司規(guī)劃設(shè)計：日照中中豪設(shè)計計院全程推廣：山東天天山營銷銷策劃公公司項目地址：歷山路路與祥和和路交匯匯處（東東方超市市北臨）銷

3、售電話：05339-33573388884、芙蓉花花園位置芙蓉路與正正陽路交交匯處南南20米米路西物業(yè)類型高層，沿街街商鋪土地年限70年開盤日期預計20111年99月均價未知產(chǎn)品概況高層住宅+商業(yè)物業(yè)管理星港 外立面現(xiàn)代風格區(qū)位：北臨臨縣政府府，城市市發(fā)展核核心地段段教育優(yōu)勢：華苑幼幼兒園，實實驗四小小，臥龍龍中學。開發(fā)商：星星港房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公公司規(guī)劃設(shè)計：日照中中豪建筑筑設(shè)計有有限公司司營銷策劃：迅鈺地地產(chǎn)咨詢電話：05339331186666項目尚未開開盤，售售樓處尚尚在建設(shè)設(shè)中，只只有一個個銷售人人員在路路邊續(xù)客客，項目目具體情情況不詳詳。5、錦繡花花園區(qū)位優(yōu)勢：北臨縣縣政府教育資

4、源：沂南二二中，職職業(yè)中專專，沂南南四小。項目定位：15萬萬平米國國際人文文生態(tài)城城此項目與芙芙蓉花園園同為星星港房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)，且兩兩小區(qū)僅僅一路之之隔，售售樓處尚尚在建設(shè)設(shè)中。小小區(qū)總建建筑面積積15萬萬平米由由多層，小小高層，高高層，沿沿街商鋪鋪等多種種建筑形形體。雖雖未動工工但于88月6日日開放，開開盤優(yōu)惠惠1.55萬元。與與芙蓉花花園相同同，只有有一名銷銷售人員員在路邊邊登記續(xù)續(xù)客，對對樓盤情情況知道道不多。開發(fā)商：星星港房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公公司景觀設(shè)計：日照中中豪建筑筑設(shè)計有有限公司司全程策劃：天山國國際營銷銷項目地址：芙蓉路路與正陽陽路交匯匯處售樓電話：05339-3331996

5、666三、中意家家園SWWOT分分析Strenngthh優(yōu)勢分分析Weaknnesss劣勢分分析S1、城西西中心區(qū)區(qū)，旅游游文化重重地S2、交通通便捷，緊鄰交交通干道道；S3、沂南南房地產(chǎn)產(chǎn)市場預預期好； W1、項目目小高層層產(chǎn)品不不容易被被客戶接接受，公公攤大及及電梯后后期運行行成本高高制約客客戶接受受小高層層；W2、體量量較小，僅3棟樓，分期開發(fā)，不能形成規(guī)模優(yōu)勢；W3、產(chǎn)品品戶型單單一，僅僅1177平米及1128平平米三室室戶型，客客戶來源源相對單單一；Opporrtunnityy機會分分析Threaat威脅脅分析O1、沂南南城市快快速發(fā)展展帶來歷歷史機遇遇；O2、競爭爭項目營營銷水平平

6、低，可可超越。T1、市場場競爭項項目多，市市場容量量有限，客客戶觀望望心理嚴嚴重；T2、競爭爭項目帶來來后期不不可預測測難題；第四部分 關(guān)關(guān)于產(chǎn)品品一、總體定定位原則則1、充分發(fā)發(fā)揮地塊塊自身優(yōu)優(yōu)勢地塊項目總總體定位位要充分分發(fā)揮地地塊自身身的優(yōu)勢勢，實現(xiàn)現(xiàn)地塊價價值最大大化。2、符合區(qū)區(qū)域發(fā)展展規(guī)劃項目總體定定位要在在符合政政府區(qū)域域規(guī)劃的的前提下下，充分分迎合區(qū)區(qū)域發(fā)展展，將本本項目的的打造定定位在提提升區(qū)域域價值的的高度上上，實現(xiàn)現(xiàn)區(qū)域發(fā)發(fā)展和本本案共贏贏。3、符合物物業(yè)類型型定位項目總體定定位要體體現(xiàn)物業(yè)業(yè)類型特特征，能能夠刺激激潛在客客戶消費費欲望。4、充分體體現(xiàn)開發(fā)發(fā)商發(fā)展展戰(zhàn)略將

7、中意地產(chǎn)產(chǎn)領(lǐng)域開開發(fā)拓展展形成典典范模版版，產(chǎn)生生良好的的示范效效應(yīng)。因因此，本本案總體體定位要要充分完完成以上上各方面面目標，達達到開發(fā)發(fā)商戰(zhàn)略略發(fā)展要要求。二、產(chǎn)品定定位三原原則圍繞城市進進化，城城市發(fā)展展進步的的眼光做做產(chǎn)品，是是當今房房地產(chǎn)開開發(fā)運營營的大勢勢。因此以下三三個原則則，為地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的三條條準則：1、消費者者導向原原則商業(yè)地產(chǎn)是是一種供供給方式式，一方方面要滿滿足投資資者的需需要，一一方面滿滿足經(jīng)營營者需要要，一方方面要滿滿足消費費者的需需要。而而地產(chǎn)整整合運營營是一個個環(huán)環(huán)相相扣、互互為因果果的過程程。投資資者、經(jīng)經(jīng)營者、消消費者三三者的利利益關(guān)心心點雖不不同，但但同樣

8、環(huán)環(huán)環(huán)相扣扣。完成短期銷銷售僅僅僅是開發(fā)發(fā)環(huán)節(jié)之之一，是是否實現(xiàn)現(xiàn)項目價價值最大大化方為為項目開開發(fā)環(huán)節(jié)節(jié)關(guān)鍵。2、適度前前瞻性原原則適度前瞻：經(jīng)營者者的需要要，消費費者需要要，對這這兩種需需要可以以適度超超前，特特別是對對具有巨巨大發(fā)展展空間的的商業(yè)空空白地區(qū)區(qū)，要預預留發(fā)展展空間、發(fā)發(fā)展地段段與發(fā)展展業(yè)態(tài)，以以確保不不被快速速變化發(fā)發(fā)展的商商業(yè)競爭爭對手擠擠壓。中意集團前前期規(guī)劃劃施工中中就同樣樣具備了了前瞻性性原則，預預留部分分發(fā)展空空間。另外要強化化產(chǎn)品的的外觀、造造型、色色彩、布布局、業(yè)業(yè)態(tài)等的的適度前前瞻性，引引導消費費客戶的的追風心心理。甚甚至有必必要可做做概念空空間，引引領(lǐng)并創(chuàng)

9、創(chuàng)造更高高的檔次次與形象象。3、差異化化原則為了形成中中意項目目的強大大向心力力，在占占據(jù)主流流市場，形形成主導導地位后后，必然然需要部部分產(chǎn)品品差異化化定位，實實現(xiàn)特色色。在中意家園園的產(chǎn)品品形態(tài)上上，要與與區(qū)域低端端產(chǎn)品形形成明顯顯差異，從從樓盤形形象、樓樓梯、電電梯、燈燈光、外外觀、材材料、停停車等各各方面與與其形成成差異化化，避免免陷進惡惡性價格格戰(zhàn)。住住宅部分分注重產(chǎn)產(chǎn)品適應(yīng)應(yīng)市場，營營造差異異化產(chǎn)品品。4、產(chǎn)品細細分與價價值提升升原則1、住宅部部分產(chǎn)品品建議戶型設(shè)計原原則2-3組合合戶型面面積：三三居1115-1120平平方米明廚、明明衛(wèi)、采采光通風風條件優(yōu)優(yōu)越南向陽陽光露臺臺、北

10、向向生活陽陽臺功能齊齊全、布布局緊湊湊3-3組合合戶型面面積控制制在1115-1120平平方米三室、兩兩廳、兩兩衛(wèi)明廚、明明衛(wèi)、采采光通風風條件優(yōu)優(yōu)越南向陽陽光露臺臺、北向向生活陽陽臺功能齊齊全、布布局緊湊湊高層：高性性價比一梯三戶：兩端為為南北通通透的三三居戶型型，中間間為一套套純南向向的兩居居戶型三居戶戶型面積積1000-1220平方方米、兩兩居戶型型面積880-990平方方米一梯四戶兩端為為南北通通透的三三居戶型型，中間間為兩戶戶純南向向的兩居居戶型三居戶戶型面積積1000-1220平方方米、兩兩居戶型型面積880-990平方方米附加值提升升在建筑設(shè)計計規(guī)范允允許的范范圍之內(nèi)內(nèi)，附送送給

11、業(yè)主主更多的的使用空空間入戶花園（算算一半面面積） 錯層陽臺（露露臺，不不算面積積）飄窗（層高高小于22.2米米，不算算面積）空調(diào)板（可可統(tǒng)一改改成小型型儲藏生生活陽臺臺，不算算面積）3、戶型設(shè)設(shè)計的核核心指導導思想關(guān)于樓座立立面的整整體統(tǒng)一一與局部部細化項目立面造造型很重重要，這這既是審審美的需需要，更更是風格格塑造的的需要，因因此，立立面設(shè)計計之前提提就是戶戶型設(shè)計計，在戶戶型設(shè)計計時就要要考慮到到未來的的立面塑塑造。戶型設(shè)計的的同時，需需充分考考慮到單單元與單單元拼合合成整體體樓座時時的細節(jié)節(jié)問題，如如側(cè)窗、立立面退槽槽之間的的鏈接是是否連續(xù)續(xù)成為一一體，拼拼接后的的立面效效果是否否整潔

12、統(tǒng)統(tǒng)一等。戶型設(shè)計的的同時，需需考慮在在適當?shù)牡牡胤酵ㄍㄟ^陽臺臺、南向向飄窗、拐拐角飄窗窗、拐角角陽臺、八八角窗等等的設(shè)計計實現(xiàn)立立面的局局部豐富富。項目大戶型型在設(shè)計計時應(yīng)該該盡量通通過八角角窗或側(cè)側(cè)陽臺的的形式來來豐富整整理立面面效果，示示意如下下。 關(guān)于樓座的的面寬充分發(fā)揮地地塊的面面寬優(yōu)勢勢，嚴格格控制樓樓座進深深。同一樓座內(nèi)內(nèi)，充分分利用南南面面寬寬進行設(shè)設(shè)計。在外型設(shè)計計上必須須避免戶戶與戶之之間的采采光遮擋擋。關(guān)于高壓走走廊考慮到客戶戶對高壓壓走廊的的抗性，建建議高壓壓走廊兩兩側(cè)樓座座的端戶戶型適當當做小。關(guān)于開窗的的設(shè)計地塊中間樓樓座在條條件允許許的情況況下，盡盡可能的的增加南

13、南向飄窗窗。高壓線兩側(cè)側(cè)樓座的的端頭戶戶型，需需要開窗窗時建議議以條窗窗或高窗窗形式，盡盡量縮小小面向高高壓走廊廊的視野野范圍。關(guān)于端戶的的設(shè)計原則上講，東東端戶要要比西端端戶大，個個別樓座座（可能能需適當當壓縮東東端戶，即即便如此此，也不不允許出出現(xiàn)西端端戶比東東端戶大大的情況況。所有端戶型型均可以以在側(cè)墻墻開窗，以以實現(xiàn)戶戶型內(nèi)所所有空間間的全明明設(shè)計。關(guān)于客廳的的設(shè)計 除經(jīng)濟型型兩居、經(jīng)經(jīng)濟型三三居外，原原則上客客廳必須須保證是是南向客客廳。個別景觀資資源好的的東端戶戶可酌情情考慮中中廳。關(guān)于頂層的的建議為解決頂層層難去化化的問題題，建議議所有建建筑增設(shè)設(shè)空中花花園。關(guān)于規(guī)避雙雙倍契稅稅

14、的建議議 豪華型三三居戶型型，建筑筑面積必必須控制制在1442以內(nèi)，以以避免產(chǎn)產(chǎn)生雙倍倍契稅；具體的戶型型面積建建議所有戶型的的臥室開開間最小小不能小小于2.7米，包包括書房房；對所有的舒舒適型戶戶型而言言，主臥臥帶衛(wèi)生生間的戶戶型設(shè)計計，主臥臥所帶衛(wèi)衛(wèi)生間的的面積不不應(yīng)小于于5。針對高層的的其他建建議高層樓座不不建議采采用北側(cè)側(cè)結(jié)構(gòu)后后退。經(jīng)經(jīng)濟型戶戶型做到到方正實實用即可可，應(yīng)簡簡化外部部造型，進進而豐富富內(nèi)部空空間結(jié)構(gòu)構(gòu)。結(jié)構(gòu)構(gòu)凹槽的的出現(xiàn)會會降低戶戶型的實實用性。4、園林景景觀區(qū)域項目園園林景觀觀分析區(qū)域項目園園林品質(zhì)質(zhì)普遍偏偏低，缺缺乏藝術(shù)術(shù)與人文文氣息，不不具鮮明明的特色色，園林林

15、景觀需需要賦予予更多的的內(nèi)涵以以實現(xiàn)品品質(zhì)的升升級，注注重園林林與建筑筑的統(tǒng)一一性。對于優(yōu)秀的的小區(qū)園園林而言言，社區(qū)區(qū)園林不不僅僅是是為了美美化環(huán)境境，這只只是園林林景觀的的基本功功能，更更高一個個層面的的是園林林景觀是是講究建建筑、人人文情感感、地域域歷史等等多個層層面的復復合，集集美化環(huán)環(huán)境、藝藝術(shù)觀賞賞、生活活情趣于于一身，做做到建筑筑與園林林之間的的和諧共共融。 濟南錦銹泉泉城園林林景觀對于本案而而言，如如何利用用好項目目現(xiàn)有的的規(guī)劃條條件和資資源，打打造出在在沂南市場場有擁有有鮮明特特色的項項目品質(zhì)質(zhì)，同時時在成本本上得到到合理的的控制，形形成獨特特的園林林品質(zhì)，提提升項目目品質(zhì)的

16、的同時，促促進公司司的品牌牌提升，成成為區(qū)域域市場中中高端項項目中的的代表作作品?；谶@些些考慮，我我們對項項目各個個層面進進行了價價值再挖挖掘，提提出以下下園林景景觀規(guī)劃劃建議：本案園林景景觀設(shè)計計原則尊重區(qū)域工工業(yè)文化化的歷史史傳承，藝藝術(shù)化的的修飾后后，使之之與人們們的居住住生活形形態(tài)達到到和諧共共融，打打造富有有生活情情趣的景景觀意境境，為業(yè)業(yè)主提供供高品味味的生活活和享受受自然的的唯美居居住環(huán)境境。園林景觀規(guī)規(guī)劃充分分尊重區(qū)區(qū)域工業(yè)業(yè)歷史背背景下的的工業(yè)情情結(jié)優(yōu)秀的建筑筑決不僅僅僅只有有房子，他他還有很很多的故故事讓人人回味。本本案所處處地塊是是沂南旅旅游文化化發(fā)源地地，如何傳承承

17、并發(fā)揚揚一種全全新的居居住文化化理念，將其藝術(shù)化加工，融于社區(qū)的園林景觀規(guī)劃，為我們的社區(qū)增添文化氣息和知識活力。主要可從二二個方面面考慮與與景觀設(shè)設(shè)計的融融合：以歷史為素素材，適適當?shù)娜谌诤弦恍┬酥拘孕缘氖录蛟厮兀灰砸誓嫌∠笙鬄樗夭牟模谌肴胍誓蟼鹘y(tǒng)統(tǒng)老建筑筑的一些些建筑或或生活元元素，讓讓沂南的印印跡再度度浮現(xiàn)，融融入本案案，讓客客戶在現(xiàn)現(xiàn)代的建建筑中尋尋找到一一些對傳傳統(tǒng)居住住元素的的懷念和和回歸。下行調(diào)整的的市場，設(shè)設(shè)計充分分考慮成成本的合合理控制制就目前房地地產(chǎn)市場場環(huán)境而而言，整整體市場場下行調(diào)調(diào)整，整整體經(jīng)濟濟增長速速度放緩緩，預計計整體行行業(yè)的調(diào)調(diào)整將有有一定的的周期性

18、性，受市市場慣性性的影響響，未來來市場走走勢不明明朗，因因此在設(shè)設(shè)計階段段就應(yīng)該該對項目目的成本本合理控控制，充充分考慮慮，使得得本案的的園林品品質(zhì)融入入更多的的人文藝藝術(shù)色彩彩，在軟軟性層面面為園林林景觀品品質(zhì)的提提升注入入更多的的活力和和能量。與建筑和周周邊環(huán)境境的和諧諧共融建筑、景觀觀、周邊邊環(huán)境和和諧共融融，這也也體現(xiàn)著著我們對對于城市市的責任任和項目目的深度度理解，也也是尊重重整體環(huán)環(huán)境的體體現(xiàn)。本本案北側(cè)側(cè)有恐龍龍公園、游游泳館等等正在推推進，項項目的景景觀規(guī)劃劃應(yīng)考慮慮與諸葛葛亮旅游游文化景景觀的搭搭接，同同時考慮慮人參與與景觀的的合理尺尺度。第五部分：關(guān)于開開發(fā)戰(zhàn)略略與價格格一

19、、銷售目目標我們的目標標：品牌牌+價值值的雙贏贏1、定價原原則在當前的市市場情況況下，價價格通常常是影響響交易成成敗的重重要因素素，同時時也是市市場營銷銷組合中中最難以以確定的的因素。另另一方面面講它還還是市場場營銷組組合中最最靈活的的因素，可可以對市市場作出出靈敏的的反映。產(chǎn)開發(fā)商定定價的目目標是促促進銷售售，獲取取利潤。高價位能夠提高單位利潤，但可能影響房地產(chǎn)銷售，低價位雖然能夠擴大銷售，但可能喪失獲取更多利潤的機會。所以這就要求我們既要考慮成本的補償，又要考慮目標客群對價格的接受能力，由此定價策略具有買賣雙方雙向決策的特征。在目前的形勢下，銷量比價格更重要，銷量來源于創(chuàng)造機會帶來的人氣。

20、價格決定因因素：宏觀面：政政策法規(guī)規(guī)、市場場環(huán)境、行行業(yè)環(huán)境境、經(jīng)濟濟情況供給方：市市場現(xiàn)在在及未來來供給量量、周邊邊樓盤價價格分析析需求方：市市場需求求量、對對區(qū)域的的認同度度、消費費者心中中的價格格帶產(chǎn)品：區(qū)位位、戶型型、景觀觀、交通通等開發(fā)商：成成本、利利潤預期期、現(xiàn)金金流要求求在參考周邊邊項目產(chǎn)產(chǎn)品因素素與價格格因素等等綜合情情況，本本項目通通過分析析市場的的整體市市況，結(jié)結(jié)合調(diào)查查同區(qū)域域內(nèi)周邊邊樓盤的的價格水水平，再再通過對對各物業(yè)業(yè)的環(huán)境境配套、交交通狀況況、小區(qū)區(qū)規(guī)劃、物物業(yè)管理理、升值值潛力等等影響價價格的因因素做類類比分析析，以便便得出該該物業(yè)最最合理的的價格水水平。二、銷

21、售價價格建議議注：本項目目的價格格定位是是以市場場最終銷銷售價格格狀況為為標準的的，項目目最終定定價要根根據(jù)與項項目推出出時間和和市場環(huán)環(huán)境為參參考標準準。本項目銷售售周期約約為1年，并并首先開開發(fā)1號號樓及22號樓住住宅部分分，預留留3號樓樓是符合合市場要要求的。1、住宅價價格 住宅部分整整體銷售售價格最最終實現(xiàn)現(xiàn)均價226500元左右右是針對對沂南未來來1年發(fā)展展趨勢做做出的，開開盤時考考慮企業(yè)業(yè)分期開開發(fā)及資資金回籠籠要求，建建議開盤盤價低于于銷售均均價50元左左右，即即開盤價價格26600元元。根據(jù)據(jù)項目開開發(fā)節(jié)奏奏回款要要求較高高，小高高層不被被市場接接受等的的特點，2011年年底有

22、望達到整體銷售均價，同時不影響銷售回款要求。2、車位價價格建議議本項目車位位配比較較低，因因此售價價不宜過過低，根根據(jù)車位位的面積積和位置置，建議議售價為為：68萬元/個暫不不銷售.車庫每平米米30000元2、儲藏室室價格建建議本項目儲藏藏室參考考市場價價格，為為每平方方15000元。三、具體銷銷售策略略預告性價格格策略為打消客戶戶的猶豫豫與懷疑疑，瓦解解觀望狀狀態(tài)，加加快銷售售成交步步伐，建建議根據(jù)據(jù)推廣周周期采用用 預告告性價格格策略，通通過預告告后期價價格走勢勢，促進進同一階階段的儲儲備客戶戶的收斂斂成交。小幅快漲的的價格策策略在價格執(zhí)行行上，建建議采用用小幅快快漲的價價格策略略，避免免

23、價格的的過大幅幅度提升升所帶來來的客群群斷鏈麻麻煩。第六部分、關(guān)關(guān)于營銷銷推廣一、總體營營銷策略略二、階段性性營銷策策略實施施三、整體推推廣策略略四、具體廣廣告策略略實施方方案五、價格策策略與推推售安排排一、總體營營銷策略略總體營銷策策略闡述述：抓大放小，先難后易；制造搶購，羊群效應(yīng)；分批推出，總量控制；穩(wěn)健經(jīng)營，預留房源。策略詮釋：抓大放小，先先主后次次確定合理銷銷售單位位，抓住住主積的的需求，不易力消消費群體體對面面面面俱到到，根據(jù)據(jù)主力客客戶面積積需求制定定合理銷銷售策略略。制造搶購，羊羊群效應(yīng)應(yīng)地產(chǎn)項目在在銷售中中最怕如如溫水一一般不急急不緩，不不瘟不火火。必須須制造熱熱點及轟轟動效應(yīng)

24、應(yīng)，短期期炒熱，一一擊必中中！大部部分觀望望猶豫的的客戶只只有在互互相支持持與跟隨隨下，方方能快速速下定決決心。實實行高舉舉高打、資資源整合合、形象象領(lǐng)先的的競爭策策略。分批推出，總總量控制制分批推出有有三個目目的，一一是為了了對市場場接受價價格、面面積做試試探性銷銷售，二二是制造造房源緊緊張氛圍圍，刺激激購買，價格策略上實施平開高走，持續(xù)品牌傳播、分階段現(xiàn)場展示，爭取價值最大化的價格策略 。穩(wěn)健經(jīng)營，預預留房源源在項目銷售售過程中中，必須須要很好好的控制制房源，避避免剩下下不好樓樓層，不不好位置置的單位位出現(xiàn)，從從價格、位位置、面面積等全全面把控控房源，取取得最后后勝利。通過對市場場可比性性

25、分析，基基于市場場現(xiàn)狀及及本項目目包裝差差異化為為原則，綜綜合考慮慮到企業(yè)業(yè)發(fā)展品品牌等因因素，制制定本項項目總推推廣精神神，本項項目應(yīng)作作為一個個市場的的標志性性大盤推推出，創(chuàng)創(chuàng)出特色色品牌地地產(chǎn)，引引領(lǐng)市場場。二、階段性性營銷策策略實施施1、入市時時機評估估： 一個項目目推售的的成功與與否是與與其銷售售時機的的把握密密切相關(guān)關(guān)的，銷銷售時機機把握準準確與否否，直接接影響到到項目的的銷售與與推廣效效果。只只有把握握好銷售售時機，才才能實現(xiàn)現(xiàn)預期的的銷售目目標。2、樓盤入入市三原原則： 準備充分在明明確銷售售策略，銷銷售工具具齊備、內(nèi)內(nèi)外包裝裝完全到到位，項項目品質(zhì)質(zhì)展示充充分的情情況下入入市

26、，銷銷售前景景將會明明朗。先造勢后入入市為了盡盡快聚集集市場眼眼光，使使客戶對對項目關(guān)關(guān)注度全全面提高高，可以以制造轟轟動性的的事情來來造勢而而為。有節(jié)奏入市市根據(jù)據(jù)工程進進度、價價格策略略、銷售售導向等等分期分分批有節(jié)節(jié)奏地向向市場推推出產(chǎn)品品，避免免一擁而而上，好好房迅速速被搶盡盡、劣房房積壓的的局面，應(yīng)應(yīng)實現(xiàn)均均衡、有有序的銷銷售節(jié)奏奏進行把把控。3、開盤時時機選擇擇：對于開售的的最佳時時機，需需綜合考考慮以下下因素：當有效蓄客客量達到到一期預預售推出出部分數(shù)數(shù)量的880%時時，是為為較理想想的開售售時機；“十一”黃黃金周雖雖是銷售售的旺季季，但基基于項目目工程進進度及各各類證件件取得的

27、的時間差差，建議議開盤時時間不遲遲于122月1日；受當?shù)貧夂蚝蛴绊懀?7、8月月受高溫溫影響，1、2月份為過年期間，看樓人數(shù)將明顯減少，開售應(yīng)盡量避免與這一季節(jié)的影響；充分考慮工工程進度度的快慢慢，來決決定開售售的時間間節(jié)點；參考拿到預預售證的的時間，擇擇時發(fā)售售；綜合以上因因素，考考慮競爭爭對手，我們建建議主動動出擊，搶搶占先機機， 因此建議議：2011年年9月1日作為本本項目銷銷售認購購登記的的開始日日期。2011年年10月1日作為本本項目會會員認購購的開始始日期。2011年年11月228日作作為本項項目公開開發(fā)售的的開始日日期。2012年年1月1日日20111年7月30日為本項項目強銷銷

28、期。2012年年8月1日日20112年12月1日為本項項目尾盤盤促銷期期。根據(jù)項目工工程進展展時間及及銷售階階段市場場銷售規(guī)規(guī)律、工工程進度度的及形形象配合合、現(xiàn)實實銷售條條件對銷銷售階段段的影響響而對項項目推廣廣的總體體安排，由由于實際際情況的的不可預預估性，后后期的策策略應(yīng)根根據(jù)本項項目的實實際銷售售情況、工工程進度度以及同同期市場場競爭狀狀況再進進行相應(yīng)應(yīng)調(diào)整。三 、營銷銷周期階階段劃分分根據(jù)項目的的規(guī)模、產(chǎn)產(chǎn)品組合合及競爭爭情況，營銷周期階段劃分如下導入期（品品牌導入入及項目目預熱期期）：220111.8.10-20011.11.30導入期先期期導入本本項目的的不為人人所知的的重要優(yōu)優(yōu)

29、勢品牌牌優(yōu)勢，通通過介紹紹中意品牌牌、中意意家園各項項資源為為項目業(yè)業(yè)主獨特特權(quán)益，然然后導入入項目的的形象內(nèi)內(nèi)涵，推推廣項目目的重要要優(yōu)勢，在在進入項項目導入入的同時時通過中中意VIIP卡積積累、篩篩選VIIP卡誠誠意客戶戶達到2260名以上上，則本本階段目目標達成成。其重重點手段段為媒體體的集中中爆炸，以以形成220111年樓市市的第一一關(guān)注點點。旺銷期（選選房開盤盤期）：20111.12.1-20011.12.31本階段依靠靠前期形形成的知知名度和和客戶積積累，并并進一步步深化推推廣項目目實際賣賣點，落落實到項項目本身身，并以以現(xiàn)場的的高度價價值展示示做密切切的配合合，開始始導入客客戶營

30、銷銷，配合合開盤月月等活動動和大客客戶談判判等措施施達成優(yōu)優(yōu)秀的銷銷售結(jié)果果，本階階段目標標為達成成一期實際際銷售面面積600%以上。持續(xù)期（穩(wěn)穩(wěn)定銷售售期）：（20012.1.1-20112.7.30） 本階段項項目工程程進度的的展示條條件已經(jīng)經(jīng)比較充充分，先先期市場場推廣也也形成一一定的熱熱點效應(yīng)應(yīng)，媒體體投入相相對減少少，以營營銷活動動為主線線，以點點帶面，針針對性的的突破重重點或困困難戶型型，深入入消化前前期客戶戶，深化化大客戶戶與外地地客戶營營銷。階階段銷售售目標為為總銷售售套數(shù)達達到85%以上上。尾盤促銷期期（住宅宅尾盤）：（20012.8.1-20112.12.331）針對項目開

31、開發(fā)進度度，現(xiàn)房房銷售，項目針對住宅尾盤展開強銷。目標為達成總體銷售率95%以上四、整體推推廣策略略現(xiàn)代營銷策策劃主要要包括產(chǎn)產(chǎn)品策劃劃和市場場策劃，由由于廣告告是市場場營銷組組合的重重要組成成部分，就就縱然要要求廣告告必須適適應(yīng)市場場環(huán)境，因因此開展展廣告活活動，具具體策劃劃廣告戰(zhàn)戰(zhàn)略，必必須首先先考慮廣廣告環(huán)境境，根據(jù)據(jù)項目確確定市場場范圍。分階段集中中推廣（高高舉高打打，階段段性全面面覆蓋）、以以點帶面面的媒介介策略品牌先行、形形象先行行、深化化產(chǎn)品的的主題推推廣策略略1、具體策策略應(yīng)用用蓄勢待發(fā)：推廣初期通通過概念念造勢、理理念傳播播、活動動營銷與與形象塑塑造對項項目進行行推廣，對對市

32、場形形成沖擊擊力、對對客戶造造成誘惑惑力，充充分調(diào)動動起目標標客戶的的好奇心心與關(guān)注注；后續(xù)續(xù)通過對對項目區(qū)區(qū)位、前前景、品品質(zhì)、性性能等優(yōu)優(yōu)勢的解解析與招招商進展展、前景景等激發(fā)發(fā)目標客客戶購買買欲望；同時通通過開盤盤前的內(nèi)內(nèi)部認購購，為正正式開盤盤儲蓄充充分的客客源和人人氣。集中推廣：大的項目推推廣在費費用、節(jié)節(jié)奏上應(yīng)應(yīng)有所側(cè)側(cè)重，不不能平均均化，需需要在適適當?shù)臅r時機采取取階段性性強勢的的、密集集推廣的的手法，形形成先聲聲奪人的的氣勢，以以高舉高高打的市市場形象象，搶占占市場制制高點，有有助于知知名度的的迅速建建立。本本項目擬擬在幾個個重點階階段，進行強強勢推廣廣；其它它時期則則以較為為

33、低調(diào)的的推廣維維持市場場形象、為為下階段段銷售累累積客戶戶。 利用契機：重大的節(jié)假假日、項項目有關(guān)關(guān)的新聞聞事件、城城市規(guī)劃劃的推進進，都是是聚焦市市場注意意力的良良好切入入點，應(yīng)應(yīng)及時、充充分把握握，合理理運用。資源再生：對老客戶的的利用和和對新客客戶的把把握。可可籌備組組建“中意會”，以此此為載體體通過DDM、小小型座談?wù)剷?、研研討會、新新聞發(fā)布布會、業(yè)業(yè)主活動動等活動動傳播項項目信息息，宣揚揚開發(fā)理理念、強強化小眾眾傳播，達達到促進進銷售的的目的。整合推廣、媒媒體互動動：在展覽會、房展會會等重大活動上，時機成熟時可考慮與公司其它項目整合推廣，優(yōu)化公司與項目資源；與媒體形成互動的良性模式、

34、在媒體廣告上也可考慮不同項目間互動，達到多贏的局面。細節(jié)亮點積積累：大型商業(yè)不不僅要有有規(guī)模宏宏大的氣氣勢，更更應(yīng)注重重細節(jié)的的營造?！按笠?guī)?！闭故酒髽I(yè)實力，“小細節(jié)”體現(xiàn)人文關(guān)懷。往往很多的消費者都是被某一個小細節(jié)所打動，無論是在銷售服務(wù)方面，還是在功能布局、購物環(huán)境營造方面，都力爭做出幾個細節(jié)上的亮點，不僅有利于產(chǎn)品的傳播推廣，更容易在消費群體中形成良好的口碑傳播。 上述各要點點，將根根據(jù)項目目進度、推推廣節(jié)奏奏與進展展等，在在報紙、電電視、樓樓書、路路牌廣告告、公關(guān)關(guān)活動、公公益活動動中予以以滲透與與實施，形形成立體體的長期期的宣傳傳效果。2、戰(zhàn)略戰(zhàn)戰(zhàn)術(shù)（1）營銷銷中心現(xiàn)現(xiàn)場展示示【目的

35、】營銷中心作作為銷售售的前沿沿陣地，直直接影響響買家的的選擇。因因此，營營銷中心心的各方方面資料料和裝備備應(yīng)較為為齊備，從從所見、所所聞全方方位讓買買家了解解信息。另另售樓處處除具備備硬件資資料(如模型型、效果果圖、樓樓書等印印刷資料料外)外，高高素質(zhì)、專專業(yè)的銷銷售人員員也是至至關(guān)重要要的軟件件?！臼侄巍渴蹣菚簩I(yè)的售售樓資料料。設(shè)計計風格應(yīng)應(yīng)與其高高檔的定定位相一一致效果圖：項項目總體體布局、建建筑風格格、整體體環(huán)境等等重要內(nèi)內(nèi)容的預預示。手 袋：本身作作為流動動媒體宣宣傳，并并可裝樓樓書等資資料用。展 板：售樓處處懸掛資資料，全全面介紹紹公司及及項目的的信息、裝裝飾銷售售現(xiàn)場、渲渲染

36、銷售售現(xiàn)場氛氛圍以誘誘導客戶戶。影視資料：以更生生動形象象的畫面面?zhèn)鬟f公公司和樓樓盤形象象，于銷銷售中心心循環(huán)演演示。功能標牌：如銷售售人員標標牌、接接待處、簽簽協(xié)議處處、交款款處等標標牌，讓讓買家明明確功能能，展示示專業(yè)化化形象。銷售專用模模型：充充分展示示購物廣廣場總平平布局、建建筑風格格、功能能布局等等，直接接引導客客戶，了了解項目目主要信信息。專業(yè)銷售員員：提供供規(guī)范、統(tǒng)統(tǒng)一和專專業(yè)化導導購服務(wù)務(wù)。禮 品：美觀、實實用、傳傳遞銷售售和項目目品牌形形象。公共綠地及及環(huán)藝小小品布置置：廣場場內(nèi)外環(huán)環(huán)境藝術(shù)術(shù)的預先先透視。其他：背景景音樂、茶茶點和整整潔的環(huán)環(huán)境。（2）第二二賣場的的設(shè)置沂南

37、市客戶戶是本項項目重要要的目標標客戶來來源之一一，為了了迅速對對市場需需求作出出反應(yīng)，方方便沂南南市的客客戶咨詢詢、購買買，建議議考慮在在沂南市區(qū)區(qū)繁華商商業(yè)區(qū)選選擇大型型綜合性性商場內(nèi)內(nèi)設(shè)置第第二賣場場。（3）工地地形象誘誘導【目的】工地作為買買家最為為切身關(guān)關(guān)注的地地方，是是宣傳最最經(jīng)濟和和有效的的媒體。工工地形象象如何，不不僅直接接與物業(yè)業(yè)和公司司形象有有關(guān)，而而且還能能夠營造造銷售氣氣氛。因因此在工工地現(xiàn)場場進行適適當包裝裝以營造造現(xiàn)場氛氛圍，是是項目包包裝的重重要內(nèi)容容之一?！臼侄巍抗さ芈放疲罕砻黜楉椖康拿Q和用用途。直直接與工工程形象象相關(guān)聯(lián)聯(lián)。工地圍檔：可以形形象展示示項目品品

38、質(zhì)、物物業(yè)特色色，傳達達項目名名稱、電電話、標標志、主主廣告語語、發(fā)展展商等信信息；明明確發(fā)展展商和地地產(chǎn)建造造的專業(yè)業(yè)性；發(fā)發(fā)布項目目名稱、LOGO、電話、發(fā)展商名稱；用畫面絢麗、精美的噴繪塑造項目形象、傳達項目信息。工地氣氛：利用彩彩旗、氣氣球、燈燈光和形形象裝飾飾物等宣宣傳物品品，吸引引注意力力、營造造人氣。施工現(xiàn)場：整潔、有有序的工工地管理理，施工工隊服裝裝和文明明度，是是客戶預預見項目目質(zhì)量和和發(fā)展商商實力的的重要渠渠道。（4）項目目視覺形形象【目的】使樓盤概念念具像化化、專業(yè)業(yè)化、建建立獨有有的識別別系統(tǒng)和和視覺形形象，以以便于在在后續(xù)推推廣中給給買家留留下深刻刻、明確確的印象象。

39、【內(nèi)容】項目的LOOGO項目VI延延展系統(tǒng)統(tǒng)（包括括辦公物物料如名名片、信信箋、信信封，車車體、服服裝、禮禮品、形形象墻等等）項目的導示示系統(tǒng)規(guī)范化應(yīng)用用管理和和高品質(zhì)質(zhì)的形象象物品制制作，是是其能否否有效形形成獨特特視覺形形象的重重要保證證。（5）廣告告宣傳【目的】通過各種廣廣告媒體體的廣泛泛宣傳，迅迅速提高高公司和和項目的的知名度度，引起起消費者者的注意意，并最最終吸引引其購買買?！久襟w選擇擇】沂南市房地地產(chǎn)市場場前景廣廣闊，廣廣告活動動空間一一般。廣廣告媒體體種類不不多，而而且還在在不斷涌涌現(xiàn)，但但常用的的廣告媒媒體主要要有：報報紙、電電視、電電臺、雜雜志、夾夾報或直直郵、車車體、路路牌

40、、路路標、站站牌、條條幅、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)。經(jīng)經(jīng)過我司司前期媒媒體調(diào)研研分析，建建議選用用以下媒媒體作為為本項目目的推廣廣媒體。報紙廣告戶外廣告它的影響是是潛移默默化的過過程，對對于樹立立形象十十分有效效。大型戶外廣廣告牌影響響力大、效效果最好好，但費費用較大大。路燈旗渲染氣氣氛，有有導示作作用，效效果較好好，費用用較低，根根據(jù)銷售售需要可可階段性性投入。條幅渲渲染氣氛氛，及時時發(fā)布信信息，效效果明顯顯，經(jīng)濟濟實惠，階階段性使使用。車體廣告與其他戶外外廣告相相比公交交車車身身廣告具具有發(fā)布布時效持持續(xù)性較較長、發(fā)發(fā)布費用用相對較較低、易易于擴大大項目知知名度、對對區(qū)域客客戶重復復刺激等等綜合優(yōu)優(yōu)勢?？伎?/p>

41、慮項目目類型、目目標客戶戶及消費費群等因因素，公公交車路路線需要要盡量滿滿足路線線長、覆覆蓋商業(yè)業(yè)繁華地地帶、客客流量大大的要求求，并最最好做通通富裕鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的公公交車戶戶外包裝裝。燈箱廣告位置具有特特殊性，廣廣告效果果尚可，廣廣告到達達率較高高，視階階段需要要考慮使使用與否否，主要要于開盤盤及開業(yè)業(yè)期使用用。雜志自創(chuàng)媒體為為主，以以中意生活活大綱為主，另以沂南刊物、報紙同時選擇性刊登。直郵直郵廣告可可將完整整的銷售售信息直直接傳遞遞給目標標客戶群群，針對對性強，費費用低，效效果好。重點工作在在于直郵郵對象名名單的收收集。電視廣告作為大眾傳傳媒，影影響力也也很大，它它可以多多次重復復同一信信息，

42、通通過靈動動的畫面面、真實實的情景景，從而而使人印印象深刻刻。通過過對本地地房地產(chǎn)產(chǎn)專業(yè)欄欄目的考考察，效效果有限限，建議議選擇數(shù)數(shù)個收視視率較高高的欄目目組合投投放較為為有效，。建建議選擇擇中央電電視臺22臺、33臺做電電視掛角角或字幕幕、沂南南電視臺臺電視劇劇節(jié)目插插播300秒廣告告。電臺廣告此廣告形式式經(jīng)濟且且覆蓋范范圍廣，可可以從交交通音樂樂之聲廣廣播電臺臺、山東東經(jīng)濟廣廣播電臺臺選擇其其一，簽簽定長期期合作合合同，采采用整點點報時或或半點報報時，對對公司及及項目進進行形象象宣傳，階階段性發(fā)發(fā)布項目目進展、活活動與招招商、銷銷售、促促銷等信信息網(wǎng)絡(luò)廣告現(xiàn)在為信息息時代，網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)普及及化程

43、度度越來越越高，已已成為重重要的資資訊、營營銷渠道道，尤其其其中的的互動功功能，是是其它媒媒體所不不具備的的。從公公司長期期戰(zhàn)略發(fā)發(fā)展考慮慮，建議議制作并并及時更更新、充充實公司司與項目目網(wǎng)頁；同時建建議與搜搜房網(wǎng)、焦焦點地產(chǎn)產(chǎn)網(wǎng)站建建立長期期合作關(guān)關(guān)系，對對公司和和項目進進行及時時有效地地宣傳。沂南信息港港網(wǎng)等也也可根據(jù)據(jù)推廣需需求刊登登項目信信息。（6）整合合資源推廣廣與招商活動動整合推推廣；同同時考慮慮與其它它項目整整合推廣廣；各種種媒體間間整合互互動整合合；整合合各種社社會資源源推廣項項目，引引起社會會關(guān)注，成成為談?wù)撜摕狳c，促促成購買買熱潮。提升產(chǎn)品品品質(zhì)附加加值完完美的項項目包裝裝

44、（越多代代表越重重要）包裝策略包裝細節(jié)重要性星級樓盤包裝決定著項目目的市場場形象工地形象是買家最關(guān)關(guān)注的地地方，是是宣傳最最經(jīng)濟和和有效的的場所，直直接影響響到項目目形象，并并可營造造銷售氣氣氛工地環(huán)境是突出項目目特色的的重要手手段工地外墻是最大的最最經(jīng)濟的的戶外廣廣告戶外廣告牌牌可起到截擊擊其他項項目客戶戶的重要要作用廣告布幅在主體封底底時，是是最顯眼眼的廣告告樓盤標識（LLOGOO）體現(xiàn)樓安的的品味檔檔次及精精神內(nèi)涵涵施工進度版版是公司最便便宜的信信用卡路旗起著重要的的引導作作用禮品包裝最能激發(fā)最最大購買買欲望的的陣地售樓處包裝裝是整個項目目的“眼球”建筑外觀風風格與項目類型型、檔次次相互

45、呼呼應(yīng)戶外招牌便于客戶辨辨認售樓樓處位置置彩旗營造出現(xiàn)場場熱銷的的氣氛效果圖在項目期房房階段，可可在客戶戶面前勾勾繪出現(xiàn)現(xiàn)房的美美好，給給客戶制制造出對對家的美美好的憧憧憬展板、燈箱箱突出項目賣賣店，一一幕了然然廣告布幅體現(xiàn)樓盤的的品味及及精神內(nèi)內(nèi)涵銷售進度表表促使客戶下下定的重重要手段段印刷品包裝裝宣傳項目、突突出買點點的重要要工具樓書好的樓書堪堪稱一本本杰出的的作品；讓客戶戶有愛不不釋手的的感覺，并并毫不遲遲疑的認認可項目目的高貴貴品質(zhì)戶型插頁可直觀的展展示戶型型格局及及特點，一一張好的的戶型插插頁可在在沒有銷銷售員的的情況下下即讓客客戶全面面的了解解戶型的的特點及及優(yōu)勢海報具有成本低低、

46、傳播播速度快快的特點點，可迅迅速、有有效的讓讓客戶了了解本項項目，并并使其有有進一步步了解的的欲望與與沖動；派發(fā)海海報是在在展銷會會時主要要的宣傳傳工具客戶通訊與客戶保持持密切聯(lián)聯(lián)系的重重要工具具，可給給老客戶戶以倍受受關(guān)注的的感覺，并并促使其其為項目目介紹更更多的客客戶；更更可博得得處于觀觀望階段段客戶得得信賴銷售員包 裝工服突出公司、項項目形象象的重要要工具工牌突出公司、項項目形象象的重要要工具五、各階段段性推廣廣策略實實施1、導入期期運做策策略（20111.8.15-20011.11.30）運做原則：品牌先先行、持持續(xù)滲透透、瞬間間爆發(fā)銷售目標：積累誠誠意客戶戶260人以上上推廣目標：建

47、立品品牌認知知度和項項目知名名度重點行動：品牌信信息發(fā)布布會、認購中意意VIPP卡、選選房營銷主題：主題1中意家園城市旅游文文化地產(chǎn)產(chǎn)倡導者者在沂南項目目樹立中中意家園園項目深深耕旅游游文化，項項目絕佳佳的地理理位置，旅旅游資源源，政府府配套支支持是項項目天生生的資源源。主題2：中意家園沂南首席旅旅游文化化地產(chǎn)推廣原則：雷霆爆爆破之力力迅速造造勢，大大肆推廣廣，結(jié)合合銷售蓄蓄客，集集中推廣廣，迅速速占有市市場分額額，激起起市場強強烈興趣趣。主要媒介：工地圍圍墻、報報紙、DDM、戶戶外廣告告、車體體廣告、短短信階段具體安安排：本階段工作作重點是是入市前前的籌備備工作，本本階段完完成的工工作如下下

48、：1、售房部部裝修：按計劃劃基礎(chǔ)裝修修完工，完成展板、門面裝飾，銷售物料雙方到位。2、銷售培培訓：銷銷售人員員到位，完成二次培訓任務(wù)。3、相關(guān)媒媒體溝通通：相關(guān)戶戶外、DDM宣傳傳、公車車、電視視、禮品品等公司司提前聯(lián)聯(lián)絡(luò)，確確定價格格。4、宣傳資資料創(chuàng)作作宣傳資料包包括海報報及第一一期DMM 海報建建議采用用大4開印刷刷，既可可作宣傳傳資料派派發(fā)又可可張貼； DM建建議采用用大4開彩印印，每期期印數(shù)為為50000份。 室內(nèi)展展板、形形象板等等5、媒體應(yīng)應(yīng)用工地廣告告工地設(shè)置施施工牌，工工程平面面及技術(shù)術(shù)指標牌牌，工地地用彩旗旗作簡單單包裝；工地圍墻墻工地圍墻采采用標識識系統(tǒng)及及廣告語語等，作

49、作統(tǒng)一包包裝。（項目圍擋擋設(shè)計）沿街路燈燈廣告建議選擇繁繁華路段段，做路路燈廣告告，擴大大項目宣宣傳途徑徑與提高高項目關(guān)關(guān)注度。售房部廣廣告售房部設(shè)置置沙盤，宣宣傳展示示畫、項項目主背背板、PPOP展展板、立立牌、樓樓書取閱閱夾，屋屋頂POOP吊旗旗進行包包裝；戶外廣告告市內(nèi)商商業(yè)聚集集地設(shè)置置不少于于3塊大大型戶外外廣告牌牌；（跨街廣告告）（樓樓頂廣告告）車體體廣告2、旺銷期期運做策策略（20111.12.1-20011.12.311）經(jīng)過銷售準準備和內(nèi)內(nèi)部認購購期的市市場醞釀釀和品牌牌信息發(fā)發(fā)布，在在此時要要求我們們有一個個“綻放”，強勢勢利用媒媒體宣傳傳，迅速速深化樓樓盤熱銷銷的氛圍圍，

50、同時時配合提提價和促促銷，力力爭在短短期內(nèi)樹樹立起名名盤形象象。通過過前期的的市場造造勢,項目在在市場樹樹立一定定的知名名度,將項目目的目標標客戶群群從紛亂亂的市場場逐步剝剝離出來來了,他們開開始關(guān)注注本項目目;開盤期期，我們們主要是是要采取取有效的的銷售策策略,使目標標客戶群群去主動動理解本本項目的的賣點,近而本本項目的的特色所所感染,發(fā)生了了購買的的行為。預計銷售態(tài)態(tài)勢：一一期推出出套數(shù)100個個，開盤盤前積累累意向客客戶200名名，開盤盤銷售達達到55%、開開盤月后后即加推推第二批批房號，價價格有一一定提升升。開盤銷售前前提條件件：取得房地產(chǎn)產(chǎn)“五證”：土地使用權(quán)權(quán)證明、建設(shè)用用地規(guī)劃劃

51、許可證證、建筑工工程規(guī)劃劃許可證證、建設(shè)工工程施工工許可證證、房地產(chǎn)產(chǎn)銷售許許可證中意家園一一期部分分工程開開工到三三層。售樓處達到到可進場場銷售要要求，銷銷售物料料準備到到位，銷銷售辦公公條件具具備；銷售中心現(xiàn)現(xiàn)場包裝裝到位落實按揭銀銀行、年年限、成成數(shù)、月月供表及及客戶提提供手續(xù)續(xù)資料條條件宣傳海報、宣宣傳單張張、平面面圖劃分分單張到到位定金收據(jù)、付付款方式式、認購購書到位位物業(yè)管理、服服務(wù)收費費落實廣告牌到位位（戶外外廣告牌牌、工地地圍擋、工工程施工工牌）效果圖到位位、展板板到位、售售樓員培培訓到位位推廣原則：延續(xù)性性、深入入性建立立資源優(yōu)優(yōu)勢、產(chǎn)產(chǎn)品優(yōu)勢勢，集中中推廣，迅迅速占有有市場

52、分分額。主要媒介：報紙、DM、電視、戶外廣告、車體廣告、條幅、短信相關(guān)物料：客戶通通訊、樓樓書此一階段吸吸引部分分沂南城內(nèi)內(nèi)投資與與居住者，也也是中意意家園忠實實的擁護護者。其其中意向向最強者者最先消消化。本階段策略略目標在在于全面面擴大傳傳播面，接接受預訂訂，為下下階段公公開發(fā)售售期熱銷銷建立銷銷售勢能能；A、傳播策策略1、傳播側(cè)側(cè)重點全面?zhèn)鞑ブ兄幸饧覉@園的規(guī)劃劃特色及及功能定定位，強強調(diào)新型型產(chǎn)品形態(tài)態(tài)的價值值，并在在傳播中中給中意意注入品品牌價值值概念。2、傳播形形式報紙廣廣告，軟軟文配合合硬廣告告?zhèn)鞑?；影視廣廣告，330秒產(chǎn)產(chǎn)品廣告告配合115秒形形象廣告告?zhèn)鞑ィ籅、公關(guān)策策略本階段公

53、關(guān)關(guān)以目標標客戶為為主，重重在傳達達中意家家園片區(qū)區(qū)價值及及產(chǎn)品價價值，引引發(fā)市場場購買欲欲望。1、公關(guān)活活動主題題：中意家園價價值分析析報告會會暨首期期客戶認認籌會2、公關(guān)目目標與意向向客戶強強化溝通通，加深深客戶對對產(chǎn)品認認知，提提升購買買信心；借分析析報告會會全面闡闡釋項目目周邊環(huán)環(huán)境、規(guī)規(guī)劃特色色及升值值潛力；以專家家的口吻吻對項目目作專項項推介，增增強權(quán)威威性及可可信性；通過現(xiàn)現(xiàn)場熱烈烈的氣氛氛，促進進客戶預預訂3、活動內(nèi)內(nèi)容邀請市市領(lǐng)導講講話并參參與座談?wù)?；邀請對對住宅?guī)規(guī)劃有豐豐富經(jīng)驗驗的講師師對中意意家園價值值進行分分析；邀請置置業(yè)投資資家對中中意家園投資作作分析講講解；邀請部

54、部分意向向客戶作作選購中中意家園園理由評評析發(fā)請柬柬邀請登登記客戶戶及沂南南、臨沂市主主要客戶戶參加交交流會以廣告告形式邀邀請所有有客戶參參加，所所有客戶戶均可接接受專家家咨詢，并并由銷售售人員作作詳細交交流；交流期期間接受受預訂，可可選取優(yōu)優(yōu)先位置置4、活動傳傳播活動前前以新聞聞及硬廣廣告告之之活動中中邀媒體體記者全全程參與與活動后后在各主主要媒體體發(fā)布，報報紙媒體體以專題題形式連連載報告告會內(nèi)容容，影視視媒體采采用現(xiàn)場場直播，并并穿叉時時事新聞聞DM（中意家家園特刊刊）推出出本屆報報告會專?？?，擴擴大印量量，在全全市大力力度派發(fā)發(fā)；5、活動時時間：建建議在77月中旬旬舉行6、活動地地點：XXX酒店店大型會會議廳7、VIPP貴賓卡卡認籌（重重點部分分）營銷過程中中的第一一個環(huán)節(jié)節(jié)是認籌籌，經(jīng)過過一段時時間的認認籌后再再解籌，然然后公開開發(fā)售，即即所謂的的開盤。把把前面的的