二手房演繹冰火兩重天

1、二手房演繹冰火兩重天杭州二手房市場年末回顧與展望中原地產(chǎn)顧曉立羅麗花2004-12-23 對于連續(xù)5年高漲的杭州二手樓市來說，2004年是不尋常的一年。半路取消的個稅、各家銀行時嚴(yán)時松的個貸、意味深長的加息等政策則共同演繹了2004年跌宕起伏的杭州二手樓市。上半年二手樓市經(jīng)歷了典型的火與冰的考驗。個稅開征后，一邊是房價漲勢依舊，一邊是購買力無法釋放，濃厚的觀望氛圍致使市場一度處于疲軟狀態(tài)；直到9月1日，實施了8個月的20%個稅暫停征收后，二手樓市才開始回暖；經(jīng)過10月人居展之后，二手房成交終于復(fù)蘇，并且持續(xù)到年底。盡管全年總體成交不盡如人意，觀望氛圍一度籠罩，老二手房遭遇銀行“惜貸”，其間杭城

2、中介公司還歷經(jīng)了一次大洗牌，二手房的價格也一路搖搖晃晃，但到年終到底還是迎來了二手樓市的解凍期，杭州市六大城區(qū)的二手房整體均價又上漲了逾千元。成交價：曲折上升2004年的二手房價格總的來說還是處在一個上升的態(tài)勢。14月的掛牌均價起伏比較大，這期間個稅的開征對二手樓市的沖擊最大，買賣雙方都在調(diào)整心態(tài)。據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，個稅開征的第二個月，掛牌價格就急劇上升，2月的掛牌均價比1月上漲了1398元/平方米，成交均價則上漲了671元/平方米。其間，賣方多數(shù)選擇把個稅攤到房價里，所以掛牌均價一下躥得老高。4月之后，掛牌均價以勻緩的速度開始理性下調(diào)，到8月基本表現(xiàn)出了一個比較接近真實市場的價格。9

3、月個稅取消后，經(jīng)過10月人居展，買賣雙方又一次調(diào)整心態(tài)，賣方的心理預(yù)期又開始上調(diào)，所以掛牌均價又出現(xiàn)上漲。而從實際成交的價格看，則基本以相對平穩(wěn)的漲幅往上走。5月成交均價超過7000元大關(guān)，6月至年底成交均價都在7200元左右徘徊，只有10月因為遠(yuǎn)郊房源占了一定的成交比例，單價跌到了7000元以下。11月，成交均價又開始往上走。成交量：從冰凍到放量成交量方面，1月少有成交，2月、3月出現(xiàn)了成交回暖的跡象，48月雖有成交卻非常低迷，9月成交量開始回升，10月、11月則達(dá)到了今年掛牌成交的最大放量。2004年伊始，20%的房產(chǎn)個稅開征后，不需要征個稅的房改房成了市場的中堅力量，但成交量仍然非常少，

4、買賣雙方都在觀察市場的動向。春末夏初的房展會，許多有出售意向的房東紛紛掛牌，并以較高的掛牌價格來試探市場的反應(yīng)，在房展會之前掛牌價格達(dá)到今年的最高點8564元/平方米。但5月房展會并沒有延續(xù)歷屆房展會就是“搶房會”的火爆，反而成了名副其實的“展覽會”，成交量少之又少。這種情緒也隨之影響了二手房，成交量一直在原地徘徊，二手樓市陷入了疲軟狀態(tài)。9月1日，開征未滿一年的個稅暫時停征了，買賣二手房的成本一下子減了不少，多則十幾萬元，少則幾千元，這對買賣雙方來說無疑都是利好消息。隱忍了大半年的購房需求終于被釋放開來，為二手樓市迎來了解凍期，正對應(yīng)了那句“金九銀十”的老話。10月第五屆人居展與5月房展會形

5、成了鮮明的對比，杭州樓市正從濃厚的觀望氛圍中走出，整體市場成交放量。11月二手房市場成交量全線上升，成交區(qū)塊遍地開花。房東掛價慢慢地根據(jù)市場行情來定，而買家沖動中帶有理性，只要價格合適，面積合適，就會果斷下單。買賣雙方價格矛盾減少，成交可能性加大。西湖區(qū)：成交最活躍西湖區(qū)是杭城二手房成交最為活躍的區(qū)域之一。以中原地產(chǎn)為例，2004年1月11月，西湖區(qū)占總成交量的50.2%。從價格走勢看，從年初至11月，均價上升超過1400元。以蔣村的星洲花園為例，萬黛蘭居組團(tuán)一套5樓的單位，毛坯，面積81.84平方米，今年二月份成交單價7087元/平方米；11月同一組團(tuán)一套5樓的簡單裝修單位，面積85平方米，

6、成交單價9059元/平方米。整個城西二手房價攀升迅速，原因有三個。1、城西尤其是蔣村區(qū)塊發(fā)展日趨成熟，而西城廣場的開業(yè)帶動整個區(qū)域的商業(yè)大環(huán)境，越來越多的求購者將城西作為第一首選。2、可選擇類型多。一方面有像星洲花園、桂花城這樣的品質(zhì)不錯的次新房；另一方面也有1995年左右建成的像金田花園、中興公寓這樣面積適中（多為二房）、價格較低的小區(qū)，總價相對容易控制。3、區(qū)域客戶二次消費“以舊換新”、“以小換大”的比例增加，賣掉1998年前購買的城西房，換成2000年后的商品房的個案層出不窮。后市展望：西湖區(qū)二手房價目前上升迅速，房東掛牌價格也激升，區(qū)域成交速度放緩。由于西湖區(qū)一些新盤在明年少有交付，明

7、年區(qū)域房價會在現(xiàn)有價格上進(jìn)行盤整，基本維持在目前的水平。而更多關(guān)注的目光將向雛形初現(xiàn)的三墩板塊遷移。隨著親親家園的開發(fā)，銀泰規(guī)劃的浮出水面，新世紀(jì)花園、金廈公寓等物業(yè)價格也水漲船高，銘雅苑、親親家園都將成為明年的成交熱點物業(yè)，同期還將帶動原區(qū)域內(nèi)換房的小高峰。拱墅區(qū)：未來潛力巨大拱墅區(qū)也是今年成交比重較大的區(qū)塊之一，從年初至上月，均價上浮接近1000元。拱墅區(qū)二手房價的上升，一是得益于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)一步加快。湖墅路改造工程，上塘路、潮王路、紹興路、密渡橋路等城區(qū)道路的新建或拓寬，在杭州城北構(gòu)成了四通八達(dá)的交通網(wǎng)。二是新交付的樓盤增多，如紫荊家園、名城左岸、普金花園等，不但令拱北區(qū)塊形象煥然

8、一新，而且也增加了挑選的余地。三是大關(guān)、德勝、和睦、湖墅一帶的二手放盤量上升明顯。后市展望：2005年拱墅區(qū)二手房價有望繼續(xù)上升，成交均價將在70007500元/平方米左右浮動，尤其是1995年以后的二手樓價格將繼續(xù)攀升，將打破以往西湖區(qū)“一枝獨秀”的局面，形成西湖、拱墅“雙箭齊發(fā)”的局面。下城區(qū)：均價增幅最快從價格走勢看，下城區(qū)的均價增幅最快。百萬元物業(yè)的成交量上升、投資客對于市中心物業(yè)的追捧是拉動區(qū)域均價的主要原因。下城區(qū)的成交整體呈現(xiàn)出“一老帶二新”的特征?！耙焕稀敝傅氖俏淞帧⒊瘯焻^(qū)塊的老城區(qū)，成熟的配套，便利的交通，區(qū)塊內(nèi)二手房價格普遍在75009000元/平方米左右，樓齡較大，面積大

9、多在80平方米以下。“二新”、東新區(qū)塊，像金都華庭、綠洲花園，現(xiàn)代城等2000年以后的次新房，這些新盤的普遍掛價在900012000元/平方米。從一年的成交情況看，下城區(qū)二手房成交面積呈現(xiàn)出兩頭大、中間小的局面。小面積、小戶型由于總價低，首付少，吸引了眾多的購房者，譬如樹園、燕子弄等物業(yè)；大面積，大戶型對于那些以舊換新，以小換大的“升級換代”型購買者和投資型客戶來說也是需求的大頭，如利茲城市公寓、東河麗景、野風(fēng)現(xiàn)代城等。后市展望：由于優(yōu)越的地理位置特性，下城區(qū)仍然是傳統(tǒng)的需求熱點。但從明年新交付的樓盤看，數(shù)量仍然偏少，成交特點極有可能和今年相類似。上城區(qū)：價格跨度非常大上城區(qū)二手房分布不均衡，

10、建筑年代跨度大。該區(qū)域內(nèi)，既有1988年以前甚至更早年份的二手房，也有單價超萬元的新二手房。從成交價格上看，跨度也非常大。以中原地產(chǎn)10月成交的一套橫河新村（普裝）1970年的物業(yè)為例，38.29平方米，總價僅為19萬元（均價4962元/平方米）。而柳浪新苑、翰林花苑的二手房價格普遍在1.1萬元/平方米以上。和下城區(qū)類似，該區(qū)域內(nèi)，面積在7090平方米，價格在50萬70萬元左右的二手房是該區(qū)域市場需求集中的區(qū)間，但放盤寥寥。該區(qū)域內(nèi)的新二手房由于單價高，總價多數(shù)已在百萬元以上，致使許多購房者心有余而力不足，只能“望房興嘆”。因此，該區(qū)域成交的二手房多數(shù)還是集中在“老房”上。后市展望：該區(qū)域的二

11、手房成交將繼續(xù)表現(xiàn)出兩極分化。沿西湖的高檔物業(yè)因其資源稀缺性，價格剛性比較大，將繼續(xù)受高收入者的青睞；而一些老小區(qū)內(nèi)的老舊物業(yè)，價格很難再有大的上漲空間。江干區(qū)：熱點東移江干區(qū)二手房的成交主要以采荷、南肖埠、景芳、濮家、三里亭等五六個小區(qū)為主，成交價格和其他區(qū)塊相比，相對比較穩(wěn)定。這一帶由于離市中心較近，配套相對齊全，所以購房者大多數(shù)在此區(qū)塊置換一套（以小換大，以舊換新，但都不喜歡離開該區(qū)塊）。成交量不多，成交價格在72008500元/平方米。該區(qū)域成交價格上升最快的板塊主要在下沙、九堡一帶。下沙、九堡二手住宅市場一開始并不被看好，房價雖然有一定的優(yōu)勢，但由于配套的不方便性，如出門難、就醫(yī)難、

12、上學(xué)難，使許多欲購房者最終打消了念頭。但從下半年以來，由于一些新樓盤的推動，再加上“三口五路”的整治，使下沙九堡的接受度開始提高。后市展望：2005年對于江干區(qū)來說是關(guān)鍵的一年，如果老區(qū)塊繼續(xù)煥發(fā)青春，新區(qū)塊不甘落后，那么江干區(qū)極有可能成為成交比較活躍的區(qū)塊之一。濱江區(qū)：市場的新寵濱江區(qū)在二手房市場上的表現(xiàn)頗有戲劇性：年初還不太為人看好，而年末卻成了最受歡迎的區(qū)塊之一，價格也有比較大的上升。以濱江區(qū)的江濱花園為例，一套1樓的面積為155平方米（毛坯）的房子，今年二月份成交單價5548.4元/平方米；11月，一套7樓的面積為131.09平方米的房子（毛坯），成交單價達(dá)7475.8元/平方米，目前該小區(qū)的二手房價普遍在75008000元/平方米之間。短短幾個月就上漲了近2000元/平方米，不得不說是杭州樓市奇跡中的奇跡。從選擇濱江區(qū)的購房者來看，有些在市中心有房，想在南岸有一套自己中意的，大一點的二手房；有些是在濱江工作