提高物業(yè)管理水平推進(jìn)城市社區(qū)建設(shè)

1、精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔提高物業(yè)管理水平 推進(jìn)城市社區(qū)建設(shè)福州市房地產(chǎn)管理局 周玉健隨著改革開放的深入，房改的不斷深化和發(fā)展，人們對(duì)物業(yè)管理已經(jīng)從感性認(rèn)識(shí)過渡到理性認(rèn)識(shí)。在房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展的今天，物業(yè)管理作為完善房地產(chǎn)市場(chǎng)，改革和加強(qiáng)城市管理，推進(jìn)城市社區(qū)建設(shè)，造福人民群眾、優(yōu)化投資環(huán)境、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等的重要手段，越來越受到社會(huì)的重視。目前，物業(yè)管理進(jìn)入了快速發(fā)展的重要時(shí)期，而實(shí)際工作中的一些深層次的熱點(diǎn)和難點(diǎn)問題也浮出水面，亟待我們?cè)趯?shí)踐過程中不斷探討和解決，以保證物業(yè)管理健康發(fā)展。我市小區(qū)物業(yè)管理的基本情況改革開放以來，福州市堅(jiān)持從改善城市投資環(huán)境和人民生活環(huán)境出發(fā)，按

2、照“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的方針，以新區(qū)建設(shè)為起步，以成片改造舊街舊房和棚屋區(qū)為突破口，大力開展舊城改造，發(fā)展住宅建設(shè)，先后改造了500多片大小棚屋區(qū)，建成30多個(gè)配套相對(duì)齊全的住宅小區(qū)。城區(qū)住宅成套率由1985年的24.43%提高到現(xiàn)有的76.3%。物業(yè)管理伴隨房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也迅速崛起，1997年以來，在市委、市政府的高度重視下，圍繞“創(chuàng)衛(wèi)、創(chuàng)建”工作，下大力抓常效管理，物業(yè)管理覆蓋面不斷擴(kuò)大，物業(yè)管理整體水平不斷提高。至1999年底全市實(shí)施物業(yè)管理的住宅小區(qū)面積達(dá)1228萬平方米，占全市住宅面積的45.4%，尤其是1997年以后，經(jīng)竣工綜合驗(yàn)收交付使用的住宅小區(qū)

3、971幢，44990套，面積約512萬平方米，全部實(shí)行了專業(yè)化物業(yè)管理。目前，我市物業(yè)管理企事業(yè)已發(fā)展到近300家，已認(rèn)定物業(yè)管理資質(zhì)的226家，從業(yè)人員近2萬人。同時(shí)，住宅小區(qū)管理模式也發(fā)生了根本變化，原來的行政福利型管理模式已逐漸被專業(yè)經(jīng)營(yíng)型的物業(yè)管理所取代。當(dāng)前，住宅小區(qū)管理模式主要有以下四種：一是由專業(yè)物業(yè)管理公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，約占37%；二是由街道居委會(huì)進(jìn)行管理約占23%；三是企事業(yè)單位的單位房屋自行管理，約占33%；四是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行管理的，約占7%。專業(yè)化物業(yè)管理的比例比1997年提高了3倍。幾年來，經(jīng)過創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)活動(dòng)，有10個(gè)住宅小區(qū)（大廈）榮獲全國(guó)物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)（

4、大廈）；有22個(gè)住宅小區(qū)（大廈）獲省級(jí)物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈）；有89個(gè)住宅小區(qū)（大廈）獲市級(jí)物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)（大廈）。為積極響應(yīng)中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)理事會(huì)發(fā)起“提供滿意物業(yè)管理服務(wù)”的倡議，進(jìn)一步規(guī)范福州物業(yè)管理服務(wù)行為，提高服務(wù)質(zhì)量，由福州融僑物業(yè)管理公司等7家企業(yè)向福州物業(yè)管理企業(yè)發(fā)起“為業(yè)主（住戶）提供滿意物業(yè)管理服務(wù)”的倡議，得到了全市物業(yè)管理企業(yè)的積極響應(yīng)，有力地促進(jìn)了服務(wù)質(zhì)量的提高。當(dāng)前物業(yè)管理存在的主要問題三級(jí)物業(yè)管理體制尚不完善，物業(yè)管理行管力度不夠，管理手段滯后，跟不上住宅小區(qū)發(fā)展形勢(shì)的要求。有些區(qū)、街管理機(jī)構(gòu)不健全，人員沒到位，職能作用未能發(fā)揮。有些小區(qū)業(yè)主與物業(yè)管理部門

5、發(fā)生糾紛，而相關(guān)主管部門久拖未決，影響物業(yè)管理正常進(jìn)行。物業(yè)管理公司良莠不齊，有相當(dāng)部分無資質(zhì)的物業(yè)公司從事物業(yè)管理，其人員素質(zhì)低，管理不規(guī)范。有的物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的權(quán)利與義務(wù)關(guān)系不明確，業(yè)主的權(quán)利得不到充分尊重，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理工作也不夠理解和支持。有的收費(fèi)與服務(wù)質(zhì)價(jià)不相符，出現(xiàn)多收費(fèi)少服務(wù)或只收費(fèi)不服務(wù)。有的不履行合同約定、物業(yè)收費(fèi)賬目不公開，服務(wù)不到位，物業(yè)管理費(fèi)收繳率低，影響物業(yè)管理正常運(yùn)轉(zhuǎn)。由此，而引發(fā)業(yè)主上訴事件時(shí)有發(fā)生。開發(fā)建設(shè)遺留問題較多，給物業(yè)管理帶來難以克服的困難。常因開發(fā)項(xiàng)目配套設(shè)施、建筑質(zhì)量、產(chǎn)權(quán)長(zhǎng)期得不到解決，導(dǎo)致業(yè)主怪罪于物業(yè)管理公司，長(zhǎng)期物業(yè)管理費(fèi)，和投訴增多

6、，給物業(yè)管理公司帶來極大困難和壓力。物業(yè)基本金歸集力度不夠?；窘鹗俏飿I(yè)管理的基礎(chǔ)，由于開發(fā)商和業(yè)主對(duì)歸集基本金的重要性認(rèn)識(shí)不足，有的開發(fā)建設(shè)單位在銷售時(shí)未能按規(guī)定向業(yè)主收取，有的開發(fā)項(xiàng)目時(shí)間跨度長(zhǎng)，在建設(shè)部維修基金辦法出臺(tái)前，大部分開發(fā)商沒有將維修基金打入成本預(yù)算，加上福州市住宅小區(qū)物業(yè)管理基本金暫行規(guī)定和建設(shè)部住宅共用部位公用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法有相矛盾之處，造成開發(fā)商有抵觸。雖經(jīng)多方籌集，已歸集物業(yè)管理基本金1000萬元，但與實(shí)際要求還相差甚遠(yuǎn)，這給物業(yè)長(zhǎng)效管理帶來困難。有些物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)、居委會(huì)、派出所等周邊單位關(guān)系處理不夠好，缺乏主動(dòng)溝通交流與相互合作。有的物業(yè)管理公司

7、與居委會(huì)等有關(guān)部門之間由于利益關(guān)系問題未理順，工作各干各的難以配合，這些問題都直接影響物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)管理法律法規(guī)不健全。至今全國(guó)性的物業(yè)管理法律法規(guī)尚未出臺(tái)，在實(shí)踐中出現(xiàn)了部門職責(zé)不清，法律主體關(guān)系不明，思想認(rèn)識(shí)偏差，產(chǎn)生了許多矛盾，物業(yè)管理是一個(gè)獨(dú)立的特殊的民事主體，它一方面根據(jù)服務(wù)合同對(duì)業(yè)主提供相應(yīng)的公共服務(wù)，另一方面不擔(dān)負(fù)著對(duì)公共物業(yè)安全及秩序進(jìn)行監(jiān)督職能，而不具備行政執(zhí)法及強(qiáng)制力，許多矛盾難以解決。比如，業(yè)主在裝修中野蠻行為，擅自改動(dòng)煤氣管道，破壞承重結(jié)構(gòu)，空調(diào)亂安裝，車輛亂停放等，物業(yè)人員出面勸止，不但不聽甚至反目相欺，出口不遜。有些業(yè)主常以小事為借口，拒交物業(yè)費(fèi)，甚至連代

8、繳的水、電、溫泉費(fèi)都不交，物業(yè)公司因無行政執(zhí)法權(quán)和強(qiáng)制力，只好聽之任之，無可奈何，導(dǎo)致有些物業(yè)管理公司處于舉步為艱，難以為繼的困難境地。解決存在問題的幾點(diǎn)意見以福建省城市社區(qū)建設(shè)綱要（試行）和福州市關(guān)于推進(jìn)城市社區(qū)建設(shè)工作的意見作為加強(qiáng)物業(yè)管理的指導(dǎo)思想。以推進(jìn)城市社區(qū)建設(shè)為契機(jī)，進(jìn)一步鞏固、發(fā)展“創(chuàng)衛(wèi)”、“創(chuàng)建”成果努力為社區(qū)人民群眾的工作生活創(chuàng)造方便、文明、舒適、安全的環(huán)境。針對(duì)當(dāng)前物業(yè)管理存在的幾個(gè)突出問題，提出幾點(diǎn)探索性意見。理順社區(qū)自治組織與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系。要明確社區(qū)自治組織（居民委員會(huì)）按城市居民委員會(huì)組織法規(guī)定行使職責(zé)，以管人為主，是居民利益的法定代表；物業(yè)管理企業(yè)則是根據(jù)合

9、同契約為業(yè)主提供相應(yīng)服務(wù)，主要管物。物業(yè)管理與居委會(huì)關(guān)系是專業(yè)管理機(jī)制與居民自治管理機(jī)制的有機(jī)結(jié)合。創(chuàng)建文明社區(qū)是居委會(huì)和物業(yè)管理公司的共同任務(wù)，目的都是為了創(chuàng)造“安居樂業(yè)”的社區(qū)生活和工作環(huán)境。居委會(huì)是行政性管理主體，物業(yè)管理公司（站）則是經(jīng)濟(jì)性管理實(shí)體，各自履行職責(zé)。要理順兩者之間的關(guān)系，必須解決幾個(gè)問題：一是堅(jiān)持政企分開原則。協(xié)商確定雙方的權(quán)益劃分，居委會(huì)不再?gòu)氖屡c物業(yè)管理范圍相重疊的公共事務(wù)和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。二是明確職責(zé)，居委會(huì)負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)宣傳教育、民事糾紛調(diào)解、擁軍優(yōu)屬、扶貧幫困和計(jì)劃生育等工作。物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)房屋維修、保安、車輛停放、綠化養(yǎng)護(hù)、公共設(shè)施等實(shí)行統(tǒng)一管理。三是簽訂責(zé)任書。居委

10、會(huì)根據(jù)上級(jí)行政機(jī)關(guān)的各個(gè)時(shí)期的任務(wù)與要求，與物業(yè)公司研究分工，社區(qū)內(nèi)屬于物業(yè)管理的任務(wù)，由物業(yè)公司進(jìn)行落實(shí)，并簽訂責(zé)任書，便于居委會(huì)行政管理的意圖在物業(yè)管理中得到落實(shí)，發(fā)揮居委會(huì)的監(jiān)督作用。四是建立“三位一體”的管理機(jī)制。必須建立由居委會(huì)、物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會(huì)三家組成的共創(chuàng)文明社區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組，居委會(huì)主任擔(dān)任組長(zhǎng)，物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì)主任任副組長(zhǎng)。研究重大問題請(qǐng)社區(qū)黨支部、公安等有關(guān)部門參加會(huì)議作指導(dǎo)。健全完善三級(jí)物業(yè)管理體制，充實(shí)、健全區(qū)、街物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，做到人員、職能、經(jīng)費(fèi)三落實(shí)，形成物業(yè)管理行政網(wǎng)絡(luò)，走發(fā)展社區(qū)服務(wù)與物業(yè)管理相結(jié)合，物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)走專業(yè)化、社會(huì)化、市場(chǎng)化的新路子。深入推

11、行物業(yè)管理招投標(biāo)機(jī)制，規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)。通過招投標(biāo)規(guī)范行為，提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力，努力創(chuàng)造公開、公平、公正的市場(chǎng)環(huán)境，在競(jìng)爭(zhēng)中，一些經(jīng)營(yíng)差、服務(wù)水平低的物業(yè)管理企業(yè)，將在競(jìng)爭(zhēng)中被淘汰。隨著社區(qū)服務(wù)體系的建立，要淘汰一批不合格的物業(yè)管理企業(yè)，對(duì)業(yè)績(jī)不好的物業(yè)管理企業(yè)采取掛黃牌、降資質(zhì)等級(jí)直至吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照，堅(jiān)決取締無資質(zhì)的物業(yè)管理公司，這樣，就從根本上促進(jìn)服務(wù)態(tài)度的改變、服務(wù)質(zhì)量的提高、管理技術(shù)水平和經(jīng)濟(jì)效益的提高，從而有利于整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。組織物業(yè)管理企業(yè)參與小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收，加強(qiáng)建管之間有效銜接，把房屋質(zhì)量問題解決在組合驗(yàn)收之中，減少業(yè)主入住后與物業(yè)管理部門產(chǎn)生的矛盾。同時(shí)，要加強(qiáng)物業(yè)基本

12、金的歸集力度，開發(fā)建設(shè)單位在銷售時(shí)要嚴(yán)格按規(guī)定向業(yè)主收取，強(qiáng)化物業(yè)管理基本金的手段，健全基本金的交繳、使用、監(jiān)督等制度，為實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)效管理打下良好基礎(chǔ)。加強(qiáng)崗位培訓(xùn)，提高隊(duì)伍素質(zhì)。物業(yè)管理工作服務(wù)是核心、制度是保障、隊(duì)伍是關(guān)鍵，我們將根據(jù)建設(shè)部關(guān)于實(shí)行物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓(xùn)持證上崗制度的通知精神，每年有計(jì)劃分批分期開展這項(xiàng)工作，通過培訓(xùn)提高企業(yè)和員工的整體素質(zhì)，提高服務(wù)水平，努力造就一支政策水平高、業(yè)務(wù)能力強(qiáng)、紀(jì)律嚴(yán)、作風(fēng)硬的物業(yè)管理隊(duì)伍。進(jìn)一步完善物業(yè)管理的地方性法律法規(guī)。我市自1996年以來制定的福州市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法等20多個(gè)有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)文件，為規(guī)范我市物業(yè)管理直至積極作用，但由于全國(guó)和省物業(yè)管理?xiàng)l例尚未出臺(tái)，缺乏國(guó)家級(jí)法律法規(guī)作指導(dǎo)，現(xiàn)有地方性法律法規(guī)涵蓋面還不廣，也不夠深不夠細(xì)，在物業(yè)管理中所涉及的一些焦點(diǎn)、難點(diǎn)問題，還沒有立法予以明確規(guī)定，給物業(yè)管理在操作上帶來了不少困難。業(yè)主與物業(yè)管理之間產(chǎn)生的許多矛盾糾紛和投訴，究其原因不外乎有三種：一是開發(fā)建設(shè)單位遺留下來的問題；二是物業(yè)管理公司服務(wù)不到位所造成的；三是各個(gè)權(quán)利義務(wù)主體的責(zé)任不明所造成的，比如裝修矛盾、噪音投訴、公共部位矛盾等?？傊?，物業(yè)管理所產(chǎn)生的許多矛盾糾紛，關(guān)鍵問題是法律法規(guī)還不盡完善，處理問題還缺乏充分的法律法規(guī)依據(jù)，只要進(jìn)一步完善法律法規(guī)，絕