七星商業(yè)步行街總體策劃案

1、七星商業(yè)步行街總體策劃案目錄 P1七星商業(yè)步步行街管管理機(jī)構(gòu)構(gòu)概述 P2七星商業(yè)步步行街策策劃時(shí)間間安排表表 PP2附：七星街街簡介“第一街街”橫空出出世七星商業(yè)街街實(shí)施細(xì)細(xì)則 P3（一）開開街 P33（二）招招商 P33（三）、銷銷售 P99（四）、經(jīng)經(jīng)營策劃劃 P9（五）、“七星文文化節(jié)” P177（六）、 物業(yè)管管理 PP19附錄 P199（一）“視視聽”輔助銷銷售道具具七星商業(yè)街街電視宣宣傳片創(chuàng)創(chuàng)作思路路 （二二）泉港港商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)分析析 P211一、七星商商業(yè)步行行街管理理機(jī)構(gòu)概概述概述：成立立“七星街街華洲市市場發(fā)展展有限公公司”，由該該公司對(duì)對(duì)七星街街進(jìn)行規(guī)規(guī)范、統(tǒng)統(tǒng)一的一一體化管

2、管理，管管理公司司下設(shè)七七星街招招商部、經(jīng)經(jīng)營服務(wù)務(wù)部、物物業(yè)管理理部、企企劃行銷銷部等四四大部門門，以便便對(duì)口管管理。招商部：負(fù)負(fù)責(zé)七星星商業(yè)街街的整體體招商事事宜。（屬屬階段性性部門）經(jīng)營管理部部：為投投資經(jīng)營營管理公公司的主主要對(duì)外外窗口，負(fù)負(fù)責(zé)商業(yè)業(yè)街業(yè)態(tài)態(tài)功能規(guī)規(guī)劃、手手續(xù)協(xié)助助、信息息咨詢、投投資與經(jīng)經(jīng)營顧問問；統(tǒng)一一營銷、統(tǒng)統(tǒng)一對(duì)外外協(xié)調(diào)、組組織內(nèi)外外商業(yè)交交流活動(dòng)動(dòng)；提供供售貨員員職能培培訓(xùn)、統(tǒng)統(tǒng)一的VVIP客客戶管理理；統(tǒng)一一設(shè)計(jì)、規(guī)規(guī)劃整個(gè)個(gè)商業(yè)街街的信息息、監(jiān)控控、物業(yè)業(yè)管理系系統(tǒng)，實(shí)實(shí)現(xiàn)全面面電子化化和自動(dòng)動(dòng)化管理理，打造造七星商商業(yè)街文文化體系系，塑造造七星商商業(yè)街繁

3、繁華、便便捷、安安全、高高效的現(xiàn)現(xiàn)代化商商業(yè)管理理形象。物業(yè)管理部部：對(duì)商商業(yè)動(dòng)線線、停車車場、廣廣場、公公共綠化化等公共共空間和和變電站站、機(jī)房房、電纜纜、通訊訊設(shè)施、給給排水、煤煤氣等管管線以及及各種設(shè)設(shè)備進(jìn)行行統(tǒng)一籌籌劃、統(tǒng)統(tǒng)一建設(shè)設(shè)、統(tǒng)一一管理；衛(wèi)生、保保潔、治治安等。企劃行銷部部：為投投資經(jīng)營營管理公公司的智智囊部門門，整體體策劃、包包裝商業(yè)業(yè)街民俗俗文化體體系及各各項(xiàng)經(jīng)營營管理活活動(dòng)；對(duì)對(duì)商業(yè)街街的整體體形象設(shè)設(shè)計(jì)進(jìn)行行統(tǒng)一管管理，體體現(xiàn)理念-行為-視覺的高度度識(shí)別性性和無形形資產(chǎn)有有效性；協(xié)調(diào)商商業(yè)街內(nèi)內(nèi)部的廣廣告位和和發(fā)布管管理、統(tǒng)統(tǒng)一對(duì)外外宣傳、編編輯消費(fèi)費(fèi)通訊等等。設(shè)立立“

4、七星商商業(yè)街精品品式購物物廣場網(wǎng)網(wǎng)站”，盡可可能與相相關(guān)網(wǎng)站站相鏈接接。（階階段性部部門，開開業(yè)三個(gè)個(gè)月后合合并入經(jīng)經(jīng)營管理理部）2007年年春節(jié)后后，經(jīng)營營管理公公司只保保留經(jīng)營營管理部部和物業(yè)業(yè)部兩個(gè)個(gè)部門，協(xié)協(xié)同商家家管委會(huì)會(huì)管理七七星商業(yè)業(yè)街。公司費(fèi)用來來源：戶戶外廣告告牌、物物業(yè)管理理費(fèi)、商商家促銷銷活動(dòng)場場地費(fèi)、民民俗文化化表演費(fèi)費(fèi)、臨時(shí)時(shí)攤販場場地費(fèi)、房房地產(chǎn)開開發(fā)商。二、七星商商業(yè)街總總體策劃劃時(shí)間安安排表一、開街 試試開街220066/9/1 正式開開街 20066/100/1二、招商 220066/7/17-20007/22/188 第一一階段 完成成招商任任務(wù)的550%

5、220066/7/17之之前 第二二階段 完成成招商任任務(wù)的880% 220066/9/1 之前 統(tǒng)一進(jìn)進(jìn)場裝修修（集中中造勢(shì)） 2006/8/8 開始 第三三階段 完成成招商任任務(wù)的1100% 220077/2/18之之前三、銷售 20006/99/1-20007/110/110銷售預(yù)熱、鋪鋪墊、積積累期 20006/77/177-20006/88/311正式銷售（開開街 拍拍賣店王） 20006/99/1強(qiáng)銷期 （分分階段多多波次銷銷售高潮潮的推動(dòng)動(dòng)） 20006/9/11-20007/春節(jié)平穩(wěn)銷售期期 20007/元宵節(jié)節(jié)-五一一節(jié)收尾期 20007/國國慶節(jié)前前后四、經(jīng)營 20007/

6、99/1- 成立商家經(jīng)經(jīng)營管理理委員會(huì)會(huì) 220066/8/18試營業(yè) 20006/9/11正式營業(yè) 220066/100/1五、企劃 20066/7/16-20007/元元旦 開街儀式 20006/99/1 正正式開街街儀式 20006/10/1 各類招招商/銷售活活動(dòng) 詳情情見內(nèi) 各類媒媒體投放放方案 詳詳情見內(nèi)內(nèi) 泉港七七星文化化節(jié) 20006/9/11六、物管 20006/88/1-成立物物業(yè)管理理部 220066/8/1附：七星街街簡介_“泉港第第一街”橫空出出世地段絕佳位于于新區(qū)中中心:驛驛沙路與與泉五路路交匯處處，周邊邊8個(gè)生生活區(qū)，其其中：世世紀(jì)星城城小區(qū)萬萬，人人口萬；昌茂小

7、小區(qū)萬，人口口萬；港港華花苑苑萬，人人口；莊莊園小區(qū)區(qū)萬，人人口萬；金山街街萬M22，人口口萬；逸逸濤小區(qū)區(qū)萬M22，人口口萬；佳佳華小區(qū)區(qū)萬M22，人口口萬；山山腰老街街，人口口萬。88個(gè)生活活區(qū)總面面積近萬萬，規(guī)規(guī)劃人口口近122萬，相相當(dāng)于泉泉港城區(qū)區(qū)人口的的1/33。品位高尚600間純金金店面，1100米米長的精精品商業(yè)業(yè)街，商商業(yè)面積積3千多多平方米米，匯集集泉港商商業(yè)之精精華； 設(shè)施一流包括括市政、交交通和商商場乃至至購物環(huán)環(huán)境的硬硬件設(shè)施施：其中中包括招招財(cái)納寶寶迎客坊坊、星光光大道、泉泉港名士士園、彩彩光嬉水水噴泉、七七星文化化柱、水水榭舞臺(tái)臺(tái)、步道道休閑椅椅、七星星造型路路燈

8、、空空中企業(yè)業(yè)文化彩彩練、綠綠化小品品。主題新穎精品品式購物物/旅游游復(fù)合功功能、閩閩南文化化風(fēng)情等等；模式創(chuàng)新經(jīng)營營管理模模式的創(chuàng)創(chuàng)新，即即統(tǒng)一規(guī)規(guī)劃、統(tǒng)統(tǒng)一招商商、統(tǒng)一一營銷、統(tǒng)統(tǒng)一管理理；以民民俗文化化推動(dòng)商商業(yè)文化化；文化品位由文文化定位位、建筑筑特色、園園林景觀觀、商家家組合、推推廣活動(dòng)動(dòng)等多方方面共同同營造的的文化內(nèi)內(nèi)涵與藝藝術(shù)品位位。密集的人流流、奇麗麗的閩南南風(fēng)情、極極富前瞻瞻的規(guī)劃劃、慎密密的招商商策劃奠定定了七星星商業(yè)街街的成功功基礎(chǔ)，集集價(jià)格、放放量、炒炒作、廣廣告宣傳傳等手段段于一體體的綜合合行銷布布控策略略實(shí)施并并成就七七星商業(yè)業(yè)街的目目標(biāo)，專專業(yè)的經(jīng)經(jīng)營管理理和獨(dú)特

9、特文化品品位定位位為七星星商業(yè)街街的整體體營銷和和后續(xù)延延展良好好鋪墊。三、七星商商業(yè)街實(shí)實(shí)施細(xì)則則（一）開開街 試開開街20006/9/11 正式式開街 20006/10/1試開街儀式式 20006/9/11 （活動(dòng)動(dòng)詳情附附后）正式開街儀儀式 20006/110/11 （活動(dòng)動(dòng)詳情附附后）（二）招招商招商策略 在招商商過程中中，向意意向入駐駐商家承承諾成立立“七星商商業(yè)街商商業(yè)業(yè)主主管委會(huì)會(huì)”，開街街當(dāng)日正正式對(duì)外外成立，即即9月11日起進(jìn)進(jìn)行業(yè)自自主管理理服務(wù)。由由經(jīng)營管管理部協(xié)協(xié)調(diào)管理理。承諾并著手手規(guī)劃“20006-220077：泉港港七星商商業(yè)街傳傳統(tǒng)文化化旅游系系列活動(dòng)動(dòng)及民俗俗

10、文化表表演一覽覽表”，由泉泉港文化化部門、旅旅游部門門協(xié)助完完成，道道具化后后可張掛掛在售樓樓處。承諾規(guī)劃并并實(shí)施泉泉港七星星商業(yè)街街VIPP客戶體體系，鼓鼓勵(lì)商家家自愿參參與，進(jìn)進(jìn)行統(tǒng)一一促銷和和客戶管管理，VVIP卡卡設(shè)計(jì)可可張掛在在售樓處處作為道道具。投資經(jīng)營管管理的“揭牌”可作為為宣傳題題材之一一。管理模式統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)統(tǒng)一招商商、統(tǒng)一一營銷、統(tǒng)統(tǒng)一管理理，這些些工作具具體將由由發(fā)展商商聘請(qǐng)的的泉港七七星街市市場發(fā)展展有限公公司來完完成。統(tǒng)一規(guī)劃包括括商業(yè)總總量規(guī)劃劃、業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃和和分布以以及商業(yè)業(yè)景觀規(guī)規(guī)劃；統(tǒng)一招商開發(fā)發(fā)商將針針對(duì)主力力店進(jìn)行行統(tǒng)一的的招商策策劃； 統(tǒng)一營銷發(fā)展展商成

11、立立的商業(yè)業(yè)管理公公司，將將開展持持續(xù)的統(tǒng)統(tǒng)一營銷銷活動(dòng)，包包括打折折促銷和和活動(dòng)慶慶典等，不不斷地營營造亮點(diǎn)點(diǎn)，吸引引顧客。統(tǒng)一管理統(tǒng)一一的物管管，包括括保安、清清潔、維維修、交交通、停停車等；統(tǒng)一的的商業(yè)管管理，包包括營業(yè)業(yè)時(shí)間的的協(xié)調(diào)、廣廣告牌的的設(shè)置、商商品質(zhì)量量和售后后服務(wù)監(jiān)監(jiān)督等。發(fā)展商對(duì)商商業(yè)街的的持續(xù)經(jīng)經(jīng)營思路路七星街的發(fā)發(fā)展商基基于對(duì)泉泉港商業(yè)業(yè)市場的的考察和和判斷，對(duì)對(duì)項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)營前景景具有充充分的信信心，不不只看重重短期的的現(xiàn)金流流和利潤潤，更著著眼于長長期的物物業(yè)增值值、經(jīng)營營利潤和和品牌塑塑造，實(shí)實(shí)行可持持續(xù)的發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略略，因此此發(fā)展商商將通過過以下方方式來參參與商業(yè)業(yè)

12、街的經(jīng)經(jīng)營：自營發(fā)發(fā)展商將將在七星星街的一一些主要要節(jié)點(diǎn)，保保留部分分商鋪用用于自營營，以控控制業(yè)態(tài)態(tài)和帶動(dòng)動(dòng)人氣；聯(lián)營發(fā)發(fā)展商將將以銷售售額扣點(diǎn)點(diǎn)的形式式來參與與部分主主力店的的經(jīng)營；純租賃保留部部分店鋪鋪，不進(jìn)進(jìn)行銷售售，僅作作為租賃賃使用；返租對(duì)對(duì)部分銷銷售的商商鋪采用用返租銷銷售，并并在短期期內(nèi)給予予部分租租金補(bǔ)貼貼，放水水養(yǎng)魚。推廣活動(dòng)初步設(shè)想的的活動(dòng)內(nèi)內(nèi)容包括括：開街慶典、民民俗文化化表演、搶搶燈、車車展、服服裝秀、人人體彩繪繪、行為為藝術(shù)、兒兒童書畫畫比賽、北北管、南南音、高高甲戲、梨梨園戲、蒲蒲仙戲、拍拍胸舞、歌歌舞演唱唱會(huì)、英英語角、工工藝美術(shù)術(shù)品展覽覽（閩南南百藝坊坊攤位位

13、）等，通通過多種種活動(dòng)吸吸引不同同的消費(fèi)費(fèi)群體，維維系商業(yè)業(yè)街的人人氣，做做到每周周有活動(dòng)動(dòng)，每個(gè)個(gè)月有一一次大型型活動(dòng)，利利用每年年的中元元節(jié)舉辦辦富有民民間傳奇奇色彩的的大型搶燈活動(dòng)，并并使之成成為具有有轟動(dòng)效效應(yīng)的民民俗文化化特別活活動(dòng)，使使之逐漸漸演繹為為每年一一次的泉泉港七星民民俗文化化節(jié)活動(dòng)。招商配合銷售售“引擎”全面啟啟動(dòng)工作重點(diǎn)：知名品品牌、精精品商店店等核心心商店的的入駐，可可相應(yīng)提提供更多多進(jìn)駐優(yōu)優(yōu)惠，并并引導(dǎo)這這些核心心商店的的分布，主主力店先先期進(jìn)入入，“以大帶帶小、以以點(diǎn)帶面面”，拉動(dòng)動(dòng)核心商商店周邊邊店鋪的的市場價(jià)價(jià)值。主主力店先先期入住住，帶動(dòng)動(dòng)人氣。涉及的主力店

14、包括知名品牌服飾店（七匹狼等）、咖啡屋（上島咖啡等）、國際品牌鞋服店（金利來/皮爾卡丹等）、知名體育運(yùn)動(dòng)品牌（特步/安踏）、金器珠寶店等多個(gè)種類。發(fā)展商將根據(jù)商家的不同需要，分別提供免租期、低租金等多種優(yōu)惠條件的組合來吸引主力店進(jìn)場經(jīng)營。招商幅面：廈門、泉泉州和福福州，側(cè)側(cè)重品牌牌連鎖或或許可的的區(qū)域總總部；泉泉港本土土，說服服泉二路路老街街等傳統(tǒng)統(tǒng)品牌經(jīng)經(jīng)營者遷遷入；晉晉江-石石獅，推推動(dòng)廠家家直接銷銷售；溫溫州和蒲蒲田的品品牌商家家（不排排除題材材炒作的的目的）。銷售促進(jìn)：帶租金金銷售；為投資資者和租租賃戶“牽線搭搭橋”；商家入駐原原則：精精品優(yōu)先先 品品牌跟進(jìn)進(jìn) 名名特隨從從 外外貿(mào)補(bǔ)充

15、充優(yōu)惠政策：（另議議）招商方式：（密）七星街業(yè)態(tài)態(tài)分布原原則：七星街商戶戶資料：招商進(jìn)度安安排：第一階段 完成成招商任任務(wù)的550% 220066/7/17之之前第二階段 完成成招商任任務(wù)的880% 220066/9/1 之前 統(tǒng)統(tǒng)一進(jìn)場場裝修（集集中造勢(shì)勢(shì)） 20006/8/88 開始始第三階段 完成成招商任任務(wù)的1100% 220077/2/18之之前（三）、銷銷售 220066/9/1-20007/110/330開街及銷售售時(shí)間表表商場場如戰(zhàn)場場、“戰(zhàn)役”分階段段正式銷售：9月11日（周周五）試 開 街街：9月月1日（周周五）正式開街：10月月1日（拉拉開國慶慶黃金周周熱銷序序幕，再再次

16、炒作作七星商商業(yè)街）開街從表象象來看是是“弘揚(yáng)泉泉港民俗俗文化”意義，實(shí)實(shí)為七星星街行銷銷作鋪墊墊，對(duì)外外訴求是是“七星街街泉港港品牌精精品街和和民俗文文化旅游游街”。試開開街后，若若銷售勢(shì)勢(shì)頭不如如所期，還還可對(duì)外外訴求正正式開街街時(shí)間，為為銷售戰(zhàn)戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)術(shù)作“掩護(hù)”，同時(shí)時(shí)逐步展展開市場場炒作與與銷售遞遞進(jìn)的節(jié)節(jié)奏：7月下旬8月月底 銷銷售預(yù)熱熱、鋪墊墊、積累累期 其其中7月月下旬舉舉行項(xiàng)目目投資說說明會(huì)、招招商項(xiàng)目目簽約會(huì)會(huì)；8月月中旬經(jīng)經(jīng)營管理理公司成成立掛牌牌儀式、“開業(yè)競拍”告知與新聞發(fā)布會(huì)等9月1日 上午競競拍店王，正式式拉開銷銷售序幕幕；下午第一波波銷售高高潮開始始。9月初20

17、007年春春節(jié) 強(qiáng)強(qiáng)銷期，分分階段多多波次銷銷售高潮潮的推動(dòng)動(dòng) 20007年年元旦-春節(jié) 利用返返鄉(xiāng)人流流掀起又又一輪銷銷售高潮潮開始2007年年元宵節(jié)節(jié)-五一一節(jié) 穩(wěn)穩(wěn)定銷售售期，五五月份創(chuàng)創(chuàng)造小熱熱度（穿穿插促銷銷） 20007年五五一節(jié) 新一一輪銷售售高潮2007國國慶節(jié)前前后 收尾期期本商業(yè)街目目前主要要問題點(diǎn)點(diǎn)及對(duì)策策化解解挑戰(zhàn)，創(chuàng)創(chuàng)造“機(jī)遇”完全現(xiàn)鋪，缺缺乏升值值想象空空間。對(duì)策：確定定商業(yè)街街的正式式銷售時(shí)時(shí)間和正正式開街街時(shí)間，以以這兩個(gè)個(gè)時(shí)間“節(jié)點(diǎn)”作為投投資者的的想象“愿景”，進(jìn)行行連續(xù)波波次的“炒作”，同時(shí)時(shí)通過價(jià)價(jià)格策略略和銷售售控制手手法逐漸漸將店鋪鋪銷售推推向多重重

18、“高潮”。七星街屬內(nèi)街，因與與主街人人流的自自然隔斷斷，大大大削弱了了其商業(yè)業(yè)價(jià)值；整街縱縱深較長長，價(jià)值值遞減效效應(yīng)明顯顯；不沿沿街，單單價(jià)高，銷銷售壓力力較大對(duì)策：通過過七星街街民俗文文化的炒炒作；通通過獨(dú)特特的景觀觀規(guī)劃施施工；通通過扎實(shí)實(shí)、強(qiáng)勢(shì)勢(shì)、有效效的招商商工作；通過兩兩大房地地產(chǎn)公司司的強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)合作（有有能力出出臺(tái)最優(yōu)優(yōu)惠政策策）；同同時(shí)，以以景觀/獨(dú)特的的民俗文文化大力力提升店店鋪“附加值值”，以核核心主力力店招商商入駐帶帶動(dòng)周邊邊店鋪價(jià)價(jià)值，并并做好銷銷售規(guī)劃劃，分期期、分批批銷售。具具體對(duì)策策如下：通過文化造造勢(shì)凝聚聚人氣持續(xù)續(xù)的民俗俗文化表表演活動(dòng)動(dòng)、品牌牌商家強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)的促促

19、銷活動(dòng)動(dòng)完全可可以做到到內(nèi)街人人氣勝外外街；通過精品效效應(yīng)提升升商業(yè)街街的附加加值精品利利潤空間間大，投投資回報(bào)報(bào)率高，更更利于租租金水平平的整體體提高；七星街步步步有景觀觀、處處處有活動(dòng)動(dòng)每間間店鋪都都有不同同尋常的的商業(yè)價(jià)價(jià)值，不不存在區(qū)區(qū)位差異異；泉港民俗文文化精品品街作為泉泉港區(qū)域域最強(qiáng)勢(shì)勢(shì)的文化化亮點(diǎn)，其其潛在的的商業(yè)價(jià)價(jià)值更不不可估量量。 33、產(chǎn)品品限制，如如部分店店面進(jìn)深深可能限限制某些些類型的的經(jīng)營者者；兩側(cè)側(cè)動(dòng)線不不合理，須須再行綜綜合考量量并改造造 對(duì)策策：產(chǎn)品品屬性基基本確定定，調(diào)整整幅度小小且牽涉涉改造成成本，動(dòng)動(dòng)線可適適度調(diào)整整；主樓樓部分可可綜合考考慮并滿滿足“大

20、賣場場”品位/規(guī)模的的要求。 4、開開發(fā)商期期待值較較高，與與目前市市場價(jià)值值預(yù)期反反差大，易易形成“有價(jià)無無市”的落差差負(fù)面效效應(yīng) 對(duì)策策：除認(rèn)認(rèn)真做好好景觀工工程、招招商工程程和文化化題材炒炒作外，應(yīng)應(yīng)細(xì)化各各項(xiàng)對(duì)外外“訴求”工作；前期，尤尤其是要要做好第第一波“下定”客戶的的工作，使使之成為為項(xiàng)目推推介員。其其次，重重點(diǎn)做好好“大多數(shù)數(shù)的觀望望者”的市場場說服工工作，其其方式有有項(xiàng)目投投資說明明會(huì)、投投資分析析簡報(bào)（定定向派送送的DMM）、組組織參觀觀建設(shè)進(jìn)進(jìn)度、互互動(dòng)茶話話會(huì)等等等；最次次，“走街竄竄鄉(xiāng)”，鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)走遍，與與活動(dòng)結(jié)結(jié)合，全全力宣講講，輻射射全區(qū)，同同時(shí)通過過信函廣廣告或D

21、DM廣告告向各地地泉港人人進(jìn)行宣宣傳。 55、個(gè)別別開張和和現(xiàn)實(shí)“租金探探底”對(duì)整體體營銷經(jīng)經(jīng)營高價(jià)價(jià)值取向向的強(qiáng)烈烈沖突 對(duì)策策：事實(shí)實(shí)上，開開發(fā)商已已做許多多工作，例例如回租租部分物物業(yè)，統(tǒng)統(tǒng)一管理理；其次次，適度度把握同同步裝修修與協(xié)同同開業(yè)的的時(shí)間及及節(jié)奏，迅迅速成立立經(jīng)營管管理公司司介入，具具體架構(gòu)構(gòu)和功能能見后。為為避免上上述問題題的發(fā)生生，公司司統(tǒng)一規(guī)規(guī)定：進(jìn)場裝修：20006/88/8開業(yè)：統(tǒng)一一在20006/9/11開業(yè)租金：按標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一一收取免租期：按按規(guī)定統(tǒng)統(tǒng)一執(zhí)行行 客戶管理全面面鎖定營營銷目標(biāo)標(biāo)第一批“下下定者”：原始始股概念念的炒作作，發(fā)酵酵至上市市時(shí)間正式式對(duì)外銷

22、銷售（99月1日日）。部部分互動(dòng)動(dòng)措施見見前述。觀望者的管管理：（進(jìn)進(jìn)一步細(xì)細(xì)化中）售樓處人員員角色包包裝與調(diào)調(diào)整強(qiáng)化、優(yōu)優(yōu)化行銷銷隊(duì)團(tuán)銷售人員以以“投資顧顧問”形式亮亮相，將將招商部部的投投資分析析報(bào)告與與預(yù)先設(shè)設(shè)計(jì)的表表格一起起編成“活頁”，對(duì)不不同投資資者進(jìn)行行分類，重重點(diǎn)客戶戶提供“個(gè)案化化投資分分析報(bào)告告”，將上上述活頁頁進(jìn)行編編輯并提提供給客客戶。此此外，強(qiáng)強(qiáng)化客戶戶管理力力度，建建立客戶戶檔案、定定期互動(dòng)動(dòng)等。七星商業(yè)街街行銷總總體戰(zhàn)略略思路龍騰之之勢(shì)，蓄蓄勢(shì)以發(fā)發(fā)；集中中著力，全全身起舞舞；龍身身先行，龍龍珠后動(dòng)動(dòng)。（龍龍身-內(nèi)內(nèi)街；龍龍珠-主主樓）全盤與局部部的營銷銷關(guān)系全面

23、開開花，充充分銷控控；緊抓抓時(shí)機(jī)，循循序漸進(jìn)進(jìn)。先兩頭，后后中間，從從兩頭包包抄中間間。就是是在價(jià)格格上拉高高名牌精精品街區(qū)區(qū)和民俗文文化表演演區(qū)的定定價(jià)，形形成全條條街“凹井”式價(jià)格格分布體體系，在在銷售動(dòng)動(dòng)作上名名牌精品品街區(qū)先先強(qiáng)銷（部部分銷控控）、民民俗文化化表演街街區(qū)則側(cè)側(cè)重招商商（該街街區(qū)“有價(jià)無無市”或“有價(jià)而而淡市”也無妨妨，可為為整條街街的價(jià)格格體系奠奠定基礎(chǔ)礎(chǔ)，并在在未來收收獲高利利）。中中間部分分順勢(shì)銷銷售和主主力店招招商相結(jié)結(jié)合。上述方式將將起著“龍頭龍龍尾擺起起來，龍龍身隨動(dòng)動(dòng)全身舞舞”的效應(yīng)應(yīng)，尤其其是以名名牌精品品街區(qū)的的“龍?zhí)ь^頭”效應(yīng)啟啟動(dòng)全局局，而“龍?zhí)ь^頭

24、”主要借借助“競拍”和綜合合“炒作”共同營營造聲勢(shì)勢(shì)，同時(shí)時(shí)前后兼兼顧、前前后呼應(yīng)應(yīng)。2、“主樓樓”與“內(nèi)街”的辨證證銷售關(guān)關(guān)系“主樓”為為本案的的重中之之重、難難中之難難，所以以在整體體戰(zhàn)略上上“主主樓擱置置，內(nèi)街街先行”。內(nèi)街街的熱銷銷自然拉拉動(dòng)主樓樓，在微微觀戰(zhàn)術(shù)術(shù)上必須須采取“以內(nèi)托托主”，“局部打打包”的兩大大策略?！耙詢?nèi)托主”就是炒熱內(nèi)街，拉高主樓單價(jià)；“局部打包”就是部分銷售單元左右打通作為一個(gè)完整銷售單元；主樓因體量大、總價(jià)高，應(yīng)獨(dú)立包裝入市。 3、快快與慢、先先與后的的銷售節(jié)節(jié)奏協(xié)調(diào)調(diào)速銷往往求求之“價(jià)格戰(zhàn)戰(zhàn)”，而目目標(biāo)利潤潤第一則則需要“以時(shí)間間換空間間”，因此此快與慢慢、

25、前與與后同樣樣是辨證證關(guān)系。找找到平衡衡點(diǎn)才能能真正保保證明開開發(fā)商利利益最大大化，趁趁熱打鐵鐵，順勢(shì)勢(shì)而上，否否則坐失失良機(jī)，商商氣殆盡盡；同時(shí)時(shí)必須嚴(yán)嚴(yán)格按照照整體行行銷策略略，冷靜靜推進(jìn)，與與時(shí)俱進(jìn)進(jìn)，根據(jù)據(jù)新情況況隨時(shí)調(diào)調(diào)整必要要的銷售售動(dòng)作。前期下定預(yù)預(yù)約客消消化完畢畢后，按按原定整整體營銷銷“三段論論”，上街街、中街街、下街街（前街街、中街街、后街街）來運(yùn)運(yùn)作、包包裝后續(xù)續(xù)銷售單單元。前街精精品區(qū)中街體體育用品品、外貿(mào)貿(mào)、特價(jià)價(jià)區(qū)后街普普通品牌牌區(qū)和時(shí)時(shí)尚女人人區(qū)行銷目標(biāo)： 一一、第一一階段（20006年99月1日日20007年年春節(jié)） 11、內(nèi)街街銷售完完成600%； 22、奠定

26、定優(yōu)異的的市場口口碑，累累積一定定的客群群； 33、主樓樓各項(xiàng)工工作同步步籌備。二、第二階階段（220077年元宵宵節(jié)-五五一節(jié)） 11、內(nèi)街街銷售完完成800%； 22、借助助商業(yè)街街正式開開業(yè)后的的繁榮景景象（商商業(yè)旺季季）和經(jīng)經(jīng)營管理理的初步步成果，樹樹立泉港港第一商商業(yè)街形形象； 33、巧借借地產(chǎn)商商的品牌牌形象與與實(shí)力，完完善街區(qū)區(qū)市場形形象。行銷階段劃劃分： AA、第一一階段（2006年9月1日2007年春節(jié)） 1、籌籌備階段段（20006.9.11前） 2、試試銷、放放號(hào)階段段（20006.9.1130） 3、公公開強(qiáng)銷銷期階段段（20006.10.120007年春春節(jié)） aa、

27、第一一波公開開與強(qiáng)推推20006/110/11-111/300b、第一次次休整（持持續(xù)）220066/122/1-12/30c、第二波波強(qiáng)推與與促銷220077/元旦旦-春節(jié)節(jié)d、總結(jié)第第一階段段（促銷銷）20007年年春節(jié)-元宵 （同同步跟進(jìn)進(jìn)：配套套景觀的的完善、招招商的快快速跟進(jìn)進(jìn)。）B、第二階階段（220077年元宵宵-五一一節(jié)） 1、調(diào)調(diào)整準(zhǔn)備備（20007年年元宵-3月115日） 2、預(yù)預(yù)約登記記階段（2007/3/16-23） 3、公公開強(qiáng)銷銷期階段段（20007/3/224周末末-5/10） 4、休休整持續(xù)續(xù)階段（2007/5/11-20） 5、第第二波強(qiáng)強(qiáng)推與促促銷20007

28、/5/221-99/222） C、促促銷收尾尾（20007年年國慶節(jié)節(jié)）七星商業(yè)街街商場/店面定定價(jià)策略略街口原則/景觀原原則/交交通動(dòng)線線原則/配套原原則/面面寬原則則/總價(jià)價(jià)原則根據(jù)目前態(tài)態(tài)勢(shì)，基基本采取取“低開高高走”、“兩頭高高，中間間低”的策略略。華洲七星商商業(yè)街商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)（內(nèi)街街+主樓樓）總銷銷售面積積：85539.22MM2 總總銷金額額：68831337600元 平平均單價(jià)價(jià)：80000元元/M22七星商業(yè)街街商場/店鋪定定價(jià)說明明一、內(nèi)街定定價(jià)說明明總銷面積：19557.222平方方米（4#樓店店鋪166間、33#樓113間，共共29間間）2、總銷金金額：115655776

29、60元3、平均單單價(jià)：880000元/MM24、定價(jià)原原則：本本區(qū)屬七七星商業(yè)業(yè)街龍頭頭位置，緊緊臨泉五五路，屬屬本商業(yè)業(yè)街最好好店面，緊緊臨大型型商廈新新華都及及泉港驛驛沙路，目目前規(guī)劃劃為名牌牌精品區(qū)區(qū)、普通通品牌區(qū)區(qū)、體育育用品/外貿(mào)鞋鞋服區(qū)。二、七星商商業(yè)街主主樓定價(jià)價(jià)說明主樓定價(jià)說說明總銷面積：65882M22 其中中1層220611M2、22層21106MM2、三三層24415MM22、總銷金金額：55265560000元3、平均單單價(jià)：880000元定價(jià)原則：本區(qū)位位于泉五五路與驛驛沙路繁繁華路段段，屬本本案最具具價(jià)值位位置，目目前規(guī)劃劃為銀行行、酒店店、咖啡啡廳、西西餐廳、婚婚

30、紗影樓樓，是未未來高檔檔消費(fèi)區(qū)區(qū)域，人人流量聚聚集較大大。調(diào)價(jià)策略對(duì)于整個(gè)銷銷售過程程中價(jià)格格調(diào)整和和時(shí)間接接點(diǎn)上的的價(jià)格控控制，安安排如下下：內(nèi)街店鋪：銷售五五成以下下，價(jià)格格不變；過五成成加價(jià)2200元元/M22；過八八成加價(jià)價(jià)3000元/MM2。主樓商鋪：項(xiàng)目整體落落架后加加價(jià)：一一層+880元/M2、二二層+660元/M2、三三層+550元/M2；項(xiàng)目交房后后加價(jià)：一層+1000元/MM2、二二層+880元/M2、三三層+660元/M2；項(xiàng)目招商后后加價(jià)：一層+2000元/MM2、二二層+1180元元/M22、三層層+1660元/M2；商鋪銷控部部分：（密密）#店店、#店店、#店店、#

31、店店、#店店、#店店、#店店、#店店；X層商場。（四）、經(jīng)經(jīng)營策劃劃 20006/9/11-規(guī)劃方向民俗俗風(fēng)情化化 購購物娛樂樂化 接軌都都市化購購物趨向向產(chǎn)品定位：泉港首首家精品品式休閑閑購物公公園功能整合：零售 + 休休閑+ 娛樂 + 旅旅游（主樓亦可可經(jīng)營酒酒店：推推動(dòng)其向向“星級(jí)酒酒店”業(yè)態(tài)發(fā)發(fā)展。）旅游：與泉泉港市的的旅游管管理部門門、旅行行社建立立互動(dòng)機(jī)機(jī)制；將將旅行社社的辦公公點(diǎn)引進(jìn)進(jìn)商業(yè)街街，鼓勵(lì)勵(lì)其拓展展旅游產(chǎn)產(chǎn)品等。七星街功能能說明購物強(qiáng)強(qiáng)調(diào)精品品式購物物，由精精品店、專專賣店、特特色商店店等組成成，旨在在滿品牌牌種購物物需求；休閑/娛樂樂由公公共空間間、民俗俗文化景景觀、

32、綠綠化景觀觀、休閑閑景觀、噴噴泉廣場場及華洲洲主樓/昌茂二樓樓的娛樂樂休閑場場所（健健身房、桑桑拿、足足浴、美美容、美美發(fā)、美美體）等等組成，并并以此消消化昌茂茂二/三三樓、華華洲主體體大樓的的商業(yè)地地產(chǎn)部分分；餐飲西西餐廳、咖咖啡屋、茶茶莊、冷冷飲店；文化七七星民俗俗文化展展示、游游動(dòng)攝影影/畫像像、文娛娛活動(dòng)競競賽、地地方戲曲曲表演、文文藝演出出；商務(wù)銀銀行、證證券營業(yè)業(yè)部、郵郵電營業(yè)業(yè)廳、票票務(wù)中心心、商務(wù)務(wù)辦公。現(xiàn)代社會(huì)中中，隨著著人們閑閑暇時(shí)間間的增加加，購物物活動(dòng)已已不僅僅僅是為了了滿足基基本生活活需要，還還需賦予予娛樂和和休閑成成分，并并逐漸演演變?yōu)橐灰环N社會(huì)會(huì)交往活活動(dòng)。從從購

33、物者者的角度度來看，購購物既是是家務(wù)，也也是一種種娛樂、放放松或刺刺激。提提供完善善的休閑閑和娛樂樂功能，是是七星街街的主要要特色之之一，也也是七星星街相對(duì)對(duì)于其它它商業(yè)街街的區(qū)別別差異異化競爭爭策略。功能分區(qū)：根據(jù)不不同“節(jié)點(diǎn)” （強(qiáng)調(diào)說明明廣場的的商務(wù)功功能）商務(wù)活動(dòng)廣廣場，主主要為商商家提供供各類促促銷空間間、展示示空間，同同時(shí)也為為泉港市市民提供供各類民民俗文化化活動(dòng)、當(dāng)當(dāng)?shù)仫L(fēng)物物展示、文文藝表演演、休閑閑娛樂等等互動(dòng)性性較強(qiáng)的的民間文文藝活動(dòng)動(dòng)，最大大限度提提升“人氣”。業(yè)態(tài)組合根據(jù)項(xiàng)目的的特點(diǎn)，我我們初步步設(shè)定的的業(yè)態(tài)組組合如下下：購物功能，比比例：約約%，面面積：餐飲功能，比比例

34、：約約%，面面積：娛樂功能，比比例：約約%，面面積：休閑功能，比比例：約約%，面面積：文化功能，比比例：約約%，面面積：商務(wù)功能，比比例：約約%，面面積景觀空間：由步行行區(qū)、廣廣場、舞舞臺(tái)、景景觀、廊廊道、牌牌樓等構(gòu)構(gòu)成。含含噴泉廣場、主題題園藝、主主題雕塑塑、休閑閑座椅、購購物步道道、兒童童游樂、名名人園廣廣場、報(bào)報(bào)亭、IIP電話話亭、街街燈、遮遮陽傘、空空中彩練練等元素素。設(shè)計(jì)理念：文化性性、整體體性、公公園性、時(shí)時(shí)尚性、設(shè)計(jì)亮點(diǎn)：主入口口七星牌牌樓、名名士墻、水水榭藝術(shù)術(shù)舞臺(tái)、空空中彩練練、夜景景工程、七七星柱、彩彩光噴泉泉 音樂噴泉泉廣場，具具有嬉水水功能和和音響效效果，平平時(shí)作為為休

35、閑景景觀，夏夏天可成成為青少少年嬉水水游玩的的好去處處，能產(chǎn)產(chǎn)生聚集集效應(yīng)。名士墻，（泉泉港七名名士浮雕雕像）定定期與教教育部門門共同舉舉辦愛國國愛家教教育活動(dòng)動(dòng)，定位位為教育育基地，吸吸引大批批家長帶帶兒童前前來游玩玩和學(xué)習(xí)習(xí)，間接接帶動(dòng)消消費(fèi)人潮潮藝術(shù)舞臺(tái)（攝攝影、繪繪畫、民民間音樂樂、書法法、舞蹈蹈等）；與文化化旅游系系統(tǒng)、民民間藝術(shù)術(shù)團(tuán)體、老老人會(huì)、學(xué)學(xué)校等藝藝術(shù)組織織達(dá)成協(xié)協(xié)議，鼓鼓勵(lì)他們們定期或或不定期期地在七七星藝術(shù)術(shù)廣場舉舉辦各類類文藝表表演，使使七星借借成為真真正的旅旅游/文文化一條條街；定定期舉辦辦各類攝攝影/書書法/繪繪畫比賽賽，將獲獲獎(jiǎng)作品品即時(shí)拍拍賣，所所獲資金金悉數(shù)

36、捐捐獻(xiàn)給社社會(huì)福利利團(tuán)體或或獎(jiǎng)勵(lì)給給獲獎(jiǎng)?wù)哒?，以此此?qiáng)化社社會(huì)風(fēng)尚尚或增添添娛樂趣趣味。也也可增添添一些電電腦畫像像、一次次性攝影影等流動(dòng)動(dòng)但不增增加污染染的服務(wù)務(wù)設(shè)施，給給人們留留下美好好的回憶憶（所有有畫像/照片均均得明確確標(biāo)注泉港七七星街字樣，作作為允許許其經(jīng)營營者在其其免費(fèi)經(jīng)經(jīng)營的交交換條件件）?？罩袘覓煳镂?，在街街道中間間橫貫懸懸掛企業(yè)業(yè)標(biāo)志、飛飛鳥、風(fēng)風(fēng)箏、商商家形象象物、商商家活動(dòng)動(dòng)布標(biāo)等等充氣、輕輕質(zhì)物，烘烘托奇異異的空間間效果。夜景工程，“七星商商業(yè)街不不夜天夜夜景工程程計(jì)劃”，此工工程可大大大提高高商業(yè)街街的商業(yè)業(yè)經(jīng)營時(shí)時(shí)間；七星柱，彩光噴泉，財(cái)納寶迎客客坊，形象設(shè)計(jì)系系統(tǒng)

37、商業(yè)街街的進(jìn)一一步“視覺營營銷”化1、基本要要素：七七星商業(yè)業(yè)街的標(biāo)標(biāo)志、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)色、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)字體體、標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)組合、吉吉祥物等等。2、導(dǎo)引系系統(tǒng)：旗旗幟、郵郵筒、公公用電話話亭、引引導(dǎo)牌（不不同功能能分區(qū)均均有分區(qū)區(qū)引導(dǎo)牌牌）、指指示牌、各各種標(biāo)志志廣告等等3、衛(wèi)生系系統(tǒng)：垃垃圾箱、飲飲水器、公公共廁所所等4、休息系系統(tǒng)：椅椅子、長長凳、咖咖啡臺(tái)等等5、交通系系統(tǒng)：步步道、底底下停車車場、摩摩托車停停放處等等6、游具系系統(tǒng)：廣廣場、兒兒童游樂樂區(qū)等7、配景系系統(tǒng)：水水景、噴噴泉、雕雕塑等8、管理系系統(tǒng)：監(jiān)監(jiān)控系統(tǒng)統(tǒng)、商業(yè)業(yè)街管理理部、保保安崗?fù)ねさ?99、無障障礙系統(tǒng)統(tǒng)：為殘殘疾人提提供的道道路、衛(wèi)

38、衛(wèi)生設(shè)施施等（待待建）設(shè)計(jì)系統(tǒng)統(tǒng)，可用用CISS樹枝圖圖張掛在在銷售現(xiàn)現(xiàn)場。整體炒作綜合布布局（部部分手法法舉例）現(xiàn)場氣氛烘烘托：售售樓處的的“工程竣竣工、正正式銷售售、正式式開街”的“倒計(jì)時(shí)時(shí)牌”等。競拍活動(dòng)：對(duì)王牌牌店面進(jìn)進(jìn)行預(yù)先先登記，最最后公開開競拍。（詳詳后）媒體爆炒：通過聯(lián)聯(lián)合本地地強(qiáng)勢(shì)媒媒體東南早早報(bào)，共共同策劃劃系列推推廣造勢(shì)勢(shì)宣傳。一一、舉辦辦項(xiàng)目說說明會(huì)、互互動(dòng)茶話話會(huì)等，可可以通過過報(bào)社關(guān)關(guān)系邀請(qǐng)請(qǐng)到重量量級(jí)人物物與會(huì)，提提升級(jí)別別；二、軟軟文宣傳傳，報(bào)社社也策劃劃與“七星商商業(yè)街”或“泉港商商業(yè)”為主題題的專欄欄版面，除除發(fā)布軟軟文、平平面廣告告外，還還可以充充分發(fā)揮揮

39、免費(fèi)新新聞綜合合報(bào)道作作用，利利用報(bào)社社在市民民中的權(quán)權(quán)威影響響力，提提高廣告告的真實(shí)實(shí)性和可可信度。（一）、說說明會(huì)、互互動(dòng)茶話話會(huì)：不不定期的的項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)度說明明會(huì)、專專家演講講會(huì)、單單項(xiàng)溝通通會(huì)等。（二）、系系列軟文文：重點(diǎn)點(diǎn)是平面面媒體報(bào)紙紙，標(biāo)題題舉例，“泉港七星商業(yè)街啟示錄系列”泉港商業(yè)醞釀風(fēng)云、泉港商業(yè)重整河山、千萬巨資打造七星商業(yè)街百年旺鋪。商業(yè)考察：邀請(qǐng)、安安排溫州州、泉州州、廈門門商業(yè)界界同仁及及炒家來來七星商商業(yè)街進(jìn)進(jìn)行實(shí)地地考察；組織投投資者代代表、經(jīng)經(jīng)營者代代表到外外地相關(guān)關(guān)市場考考察。并并以此作作為炒作作題材。 “競拍”策略：七星商商業(yè)街“店王”拉開銷銷售帷幕幕（一）

40、活動(dòng)動(dòng)名稱七星商業(yè)街街“名店王王中王”競拍活活動(dòng) 注釋釋：“名店王王中王”宣示所所有七星星商業(yè)街街均是優(yōu)優(yōu)質(zhì)店鋪鋪，而本本次拍賣賣者為其其中特佳佳者。 “競拍”而非“拍賣”的對(duì)外外文字訴訴求，強(qiáng)強(qiáng)化本街街店鋪的的升值潛潛力。（二）、“競拍”目的通過本次拍拍賣活動(dòng)動(dòng)“造勢(shì)”，穩(wěn)定定整街價(jià)價(jià)格“基位”，增強(qiáng)強(qiáng)客戶價(jià)價(jià)格信心心。為正式銷售售作好價(jià)價(jià)格鋪墊墊，同時(shí)時(shí)以旺盛盛人氣正正式拉開開銷售序序幕。（三）、策策劃緣由由現(xiàn)鋪，缺乏乏升值想想象空間間，目標(biāo)標(biāo)客戶群群普遍對(duì)對(duì)高價(jià)位位缺乏足足夠信心心或者不不穩(wěn)定，游游移、猜猜測者眾眾?！案偱摹倍▋r(jià)，構(gòu)構(gòu)筑市場場強(qiáng)力追追捧的印印象與態(tài)態(tài)勢(shì)。整條街縱深深較長，

41、價(jià)價(jià)值遞減減效應(yīng)明明顯；體體量過大大，銷售售強(qiáng)度和和壓力巨巨大?！懊晖跬踔型酢眱r(jià)格龍龍頭起舞舞，牽引引整條街街鏈?zhǔn)诫S隨動(dòng)的良良性反應(yīng)應(yīng)。開發(fā)商期待待值較高高，與目目前市場場價(jià)值預(yù)預(yù)期反差差大，易易形成“有價(jià)無無市”的落差差負(fù)面效效應(yīng)。“競拍”一槌定定音，將將價(jià)格定定位歸屬屬市場本本身，便便于整體體價(jià)格策策略的實(shí)實(shí)際運(yùn)作作?？上绕诰植坎块_街，增增加炒作作題材，以以帶動(dòng)后后續(xù)銷售售。（四）、實(shí)實(shí)施動(dòng)作作對(duì)現(xiàn)有店面面進(jìn)行全全盤性分分析、編編列序號(hào)號(hào)并合理理銷控后后，對(duì)擬擬銷售店店面進(jìn)行行“圈號(hào)”。對(duì)預(yù)約客戶戶進(jìn)行分分組溝通通、有效效引導(dǎo)及及價(jià)格摸摸底，同同時(shí)讓已已預(yù)約客客戶先行行選號(hào)。通過客戶的的

42、選號(hào)，以以確定最最終拍賣賣的“標(biāo)的”。標(biāo)的的物重點(diǎn)點(diǎn)排列及及分析，明明確方向向、數(shù)量量和組合合方式，如如某銀行行所圈定定的若干干間店面面。同步確定商商業(yè)街的的正式銷銷售時(shí)間間和開街街時(shí)間，以以這兩個(gè)個(gè)時(shí)間“節(jié)點(diǎn)”作為投投資者的的想象“原景”，進(jìn)行行“波浪式式”的“炒作”，同時(shí)時(shí)通過價(jià)價(jià)格策略略進(jìn)行有有效銷售售控制。通過務(wù)實(shí)、有有效的景景觀規(guī)劃劃施工和和扎實(shí)、有有步驟的的招商工工作，以以景觀大大力提升升店鋪“附加值值”，以核核心主力力店招商商入駐帶帶動(dòng)周邊邊店鋪價(jià)價(jià)值，同同時(shí)做好好銷售規(guī)規(guī)劃，分分期、分分批銷售售。（本本項(xiàng)工作作已分項(xiàng)項(xiàng)全面展展開）除認(rèn)真做好好景觀工工程、招招商工程程和題材材炒作

43、外外，應(yīng)細(xì)細(xì)化各項(xiàng)項(xiàng)對(duì)外“訴求”工作，前前期尤其其是第一一波“預(yù)約”客戶，使使之成為為項(xiàng)目推推介員。其其次，重重點(diǎn)做好好“大多數(shù)數(shù)的觀望望者”的市場場說服工工作。（五）、實(shí)實(shí)施分解解1、預(yù)約客客分組、分分析、分分頭溝通通。 22、店鋪鋪排序、編編號(hào)、布布控。 33、引導(dǎo)導(dǎo)預(yù)約客客選房號(hào)號(hào)。 44、“競拍”時(shí)間和和拍賣公公司的確確定。 55、標(biāo)的的方向、數(shù)數(shù)量、體體量、組組合方式式等。 66、標(biāo)的的物最后后確定，標(biāo)標(biāo)的說明明制作作。 77、標(biāo)的的包裝和和“競拍”告知和和炒作。 88、宣傳傳鋪墊。 99、“競拍日日”正式實(shí)實(shí)施。（六）幾個(gè)個(gè)問題的的確定標(biāo)的的選擇擇標(biāo)的的數(shù)量量標(biāo)的的金額額標(biāo)的的起價(jià)

44、價(jià)開街策略：創(chuàng)造銷銷售高潮潮“第二春春”開街吉日：10月月1日9月1日 試試開街營營業(yè)，及及時(shí)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)相關(guān)問問題進(jìn)行行修正。9月28日日 媒體接接待日、新新聞發(fā)布布會(huì)，將將七星商商業(yè)街110月11日即將將正式盛盛大開街街的消息息通過媒媒體事先先公布。9月29日日 社區(qū)接接待日，部部分廣告告和邀請(qǐng)請(qǐng)函，重重點(diǎn)為周周邊社區(qū)區(qū)，可通通過居委委會(huì)等機(jī)機(jī)構(gòu)傳達(dá)達(dá)；七七星商業(yè)業(yè)街VIIP卡正正式接受受申請(qǐng)。9月30日日 公共服服務(wù)日，建建立商業(yè)業(yè)街竭誠誠服務(wù)市市民的良良好形象象，與市市政府有有關(guān)部門門聯(lián)合舉舉辦“泉港市市民服務(wù)務(wù)咨詢?nèi)杖铡保攸c(diǎn)點(diǎn)有衛(wèi)生生、市政政、電信信、民政政、公安安、工商商、勞動(dòng)動(dòng)、城市

45、市建設(shè)等等各主管管部門針針對(duì)市民民關(guān)心的的問題進(jìn)進(jìn)行現(xiàn)場場咨詢。開街盛典10月1日日 七星商商業(yè)街正正式盛大大開街，簡簡短儀式式，由區(qū)區(qū)政府領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)、協(xié)協(xié)作部門門領(lǐng)導(dǎo)、商商業(yè)代表表、社區(qū)區(qū)代表發(fā)發(fā)言，七七星搶燈燈會(huì)、舞舞龍舞獅獅、土著著時(shí)裝秀秀等民俗俗表演+商業(yè)主主名車展展+聯(lián)合合促銷（建建議一周周）揭開開帷幕；同時(shí)向向消費(fèi)者者免費(fèi)發(fā)發(fā)放七七星商業(yè)業(yè)街：精精品式休休閑購物物公園導(dǎo)導(dǎo)游圖，并并贈(zèng)送氣氣球等物物品。晚晚上舉辦辦地方戲戲曲（南南音/北北管/蒲蒲仙戲/高甲戲戲/梨園園戲等）。廣告宣傳計(jì)計(jì)劃宣傳媒體選選擇（一）、東東南早報(bào)報(bào) 軟文宣宣傳 平面廣廣告 新聞報(bào)報(bào)道：聯(lián)聯(lián)合報(bào)社社配合銷銷售活動(dòng)動(dòng)

46、策劃中中的新聞聞點(diǎn)炒作作。（二）、泉泉港電視視臺(tái)：電電視宣傳傳片廣告告（三）、印印刷品 DM夾泉泉州晚報(bào)報(bào)派發(fā) 海報(bào)（四）戶外外廣告牌牌、布幅幅間歇性投放放策略原先計(jì)劃投投放于媒媒體的廣廣告費(fèi)，采采用分段段執(zhí)行，即即在一定定的時(shí)間間內(nèi)密集集的安排排廣告發(fā)發(fā)布，兩兩波宣傳傳期間有有明顯的的區(qū)隔，留留出足夠夠的銷售售勢(shì)能醞醞釀空間間，當(dāng)展展開銷售售時(shí)將會(huì)會(huì)達(dá)到良良好的市市場反應(yīng)應(yīng)。廣告排期開盤期廣告告執(zhí)行排排期時(shí)間：20006/9/1110/2九月份報(bào)紙媒體：東南南早報(bào)排期：9月月1日（周周五）：軟文11篇，約約8000字；標(biāo)題：“七七星商業(yè)業(yè)醞釀風(fēng)風(fēng)云”。9月15日日（周五五）：軟軟文1篇篇，約

47、8800字字；標(biāo)題：“泉泉港商業(yè)業(yè)重整河河山”。平面媒體： DMM（第一一期） 數(shù)量：5千份份排期：9月月27日日（周四四），泉泉州晚報(bào)報(bào)夾報(bào)報(bào)派發(fā)十月份： 報(bào)紙媒媒體：東東南早報(bào)報(bào)排期：100月2日日（周一一）：軟軟文1篇篇，約8800字字；標(biāo)題：“千千萬巨資資打造七七星商業(yè)業(yè)街百年年旺鋪”。10月133日（周周五）：軟文11篇，約約8000字；標(biāo)題：“商商業(yè)巨頭頭搶灘長長安商業(yè)業(yè)街”。10月199日（周周四）：軟文11篇，約約8000字；標(biāo)題：“泉泉港第一一街七星商商業(yè)街的的價(jià)值支支撐”。10月266日（周周四）：軟文11篇，約約8000字；標(biāo)題：“七七星商業(yè)業(yè)街群英英會(huì)” 3月277日（

48、周周五）， 1/44彩版平平面廣告告；內(nèi)容：“七七星商業(yè)業(yè)街景觀觀篇” 平面媒媒體： DM（第二二期） 數(shù)量：50000份排期：100月 117日（周周二），泉泉州晚報(bào)報(bào)夾報(bào)報(bào)派發(fā)。DM（第三三期） 數(shù)量：50000份排期：100月 224日（周周二），泉泉州晚報(bào)報(bào)夾報(bào)報(bào)派發(fā)。 戶外媒體體：布幔幔地點(diǎn)：世紀(jì)紀(jì)星城主主樓、大大轉(zhuǎn)盤、福福煉生活活區(qū)；懸掛時(shí)間： 8月月16日日起至開開盤期間間。 戶外外廣告指指示牌，88月222日起發(fā)發(fā)布； 各鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)布標(biāo)標(biāo)廣告，88月299日張掛掛開盤廣廣告內(nèi)容容； 泉港港電視臺(tái)臺(tái)廣告：連續(xù)播播放廣告告片（88月199日31日日）， 發(fā)發(fā)布頻率率：155秒/次次，2

49、次次、300秒/次次，2次次，共計(jì)計(jì)4次/日；開街和和三節(jié)期間：20006/99/110/10宣傳策略： 本階階段的廣廣告宣傳傳計(jì)劃及及活動(dòng)策策劃主要要以圍繞繞開街及三個(gè)個(gè)主要節(jié)節(jié)日（中中元節(jié)99/7、國國慶節(jié)、中中秋節(jié)110/110）展展開。開街和“三節(jié)”期間可可以利用用七星廣廣場的民民俗特色色并辦大大型七星星民俗文文化活動(dòng)動(dòng)，吸引引民眾消消費(fèi)。9月1日七七星商業(yè)業(yè)街試營營業(yè)（泉泉港七星星民俗節(jié)節(jié)）9月7日中中元節(jié)搶搶燈會(huì)十一 七星商商業(yè)街正正式開街街（國慶慶黃金周周）10月100日中秋秋節(jié)搶燈燈會(huì)與各知名商商家一起起策劃促促銷活動(dòng)動(dòng)。商家家真誠支支持，進(jìn)進(jìn)行優(yōu)惠惠大讓利利促銷方方案推廣廣，

50、而本本案的銷銷售廣告告將以這這些為主主要賣點(diǎn)點(diǎn)結(jié)合自自身優(yōu)勢(shì)勢(shì)賣點(diǎn)進(jìn)進(jìn)行宣傳傳。廣告排期： 將根根據(jù)第一一階段的的銷售業(yè)業(yè)績總結(jié)結(jié)，有針針對(duì)性的的設(shè)計(jì)廣廣宣排期期?；顒?dòng)策劃執(zhí)執(zhí)行（一）、七七星商業(yè)業(yè)街經(jīng)營營商戶簽簽約儀式式及慶祝祝酒會(huì)時(shí)間：20006年年8月118日（周周五）流程安排：1、項(xiàng)項(xiàng)目投資資說明會(huì)會(huì)；2、經(jīng)營營商戶簽簽約儀式式； 33、經(jīng)經(jīng)營管理理公司成成立掛牌牌儀式；4、店王王中王“競拍”新聞發(fā)發(fā)布會(huì)5、慶祝酒酒會(huì)?；顒?dòng)形式： 邀請(qǐng)當(dāng)當(dāng)?shù)馗骷?jí)級(jí)領(lǐng)導(dǎo)、社社會(huì)各界界知名人人士、媒媒體記者者、入駐駐商戶代代表、前前階段預(yù)預(yù)定客戶戶參加，并并邀請(qǐng)泉泉州電視視臺(tái)知名名主持人人擔(dān)任司司儀。媒體

51、支持： 泉泉州晚報(bào)報(bào)、海峽峽都市報(bào)報(bào)、東南南早報(bào)；泉州電視臺(tái)臺(tái)、東南南電視臺(tái)臺(tái)、泉港港電視臺(tái)臺(tái)等。（可選擇其其中的幾幾個(gè)媒體體）項(xiàng)目投資資說明會(huì)會(huì)對(duì)投資者進(jìn)進(jìn)行七星星商業(yè)街街商業(yè)投投資增值值前景的的灌輸，要要借市場場的勢(shì)，也也要借專專家名人人的勢(shì)。憑憑借開發(fā)發(fā)商（投投資商）的的社會(huì)影影響力，以以及政府府、媒體體（東南南早報(bào)）等等團(tuán)隊(duì)的的共同努努力，邀邀請(qǐng)一批批商界、財(cái)財(cái)經(jīng)界、政政府規(guī)劃劃部門的的代表人人物參與與由實(shí)力力媒體、地地產(chǎn)商主主辦的項(xiàng)項(xiàng)目投資資說明會(huì)會(huì)或研討討會(huì)，使使我們的的行為更更具權(quán)威威性，更更有影響響力。有媒體支持持的活動(dòng)動(dòng)優(yōu)勢(shì)在在于，媒媒體會(huì)全全力開動(dòng)動(dòng)自身的的力量，充充分利用

52、用宣傳優(yōu)優(yōu)勢(shì)，使使活動(dòng)更更有聲勢(shì)勢(shì)。店王中王王“競拍”新聞發(fā)發(fā)布會(huì)舉辦新聞發(fā)發(fā)布會(huì)，向向社會(huì)宣宣布七星星商業(yè)街街店王中中王“競拍”消息，通通過各大大媒體的的全方位位報(bào)道，一一時(shí)間，將將引發(fā)廣廣大市民民群眾對(duì)對(duì)“競拍”活動(dòng)、“一站式式”休閑購購物公園園等系列列活動(dòng)的的討論。新新聞報(bào)道道既是很很好的活活動(dòng)炒作作手段，更更是絕好好的品牌牌推廣機(jī)機(jī)會(huì)，通通過此次次新聞發(fā)發(fā)布會(huì)，使使七星商商業(yè)街成成為城市市的聚焦焦點(diǎn)，為為以后的的行銷推推廣打下下堅(jiān)實(shí)的的基礎(chǔ)，開開創(chuàng)良好好的開局局。“七星商業(yè)業(yè)街”開盤造造勢(shì)活動(dòng)動(dòng)策劃案案七星商業(yè)街街“財(cái)富百百年土著群群星演唱唱會(huì)”時(shí)間：20006年年9/1110/10，

53、220：00021：00；主辦單位： 泉港港區(qū)宣傳傳部 泉港港區(qū)山腰腰街道辦辦事處 泉港電視臺(tái)臺(tái) 山腰腰街道文文化站 協(xié)辦單位： 錦錦祥居委委會(huì) 泉港商商業(yè)街經(jīng)經(jīng)營管理理公司 泉港港老年協(xié)協(xié)會(huì)演唱會(huì)概述述： 邀請(qǐng)請(qǐng)泉港電電視臺(tái)節(jié)節(jié)目制作作部，共共同策劃劃一場群群眾喜聞聞樂見的的節(jié)目。邀邀請(qǐng)泉州州知名演演出團(tuán)體體、泉州州名士及及泉港七七鄉(xiāng)鎮(zhèn)文文藝團(tuán)體體加盟演演出，其其目的是是為了達(dá)達(dá)到轟動(dòng)動(dòng)效應(yīng)，最最重要的的是引起起了七星星商業(yè)街街的目標(biāo)標(biāo)客戶的的關(guān)注力力，進(jìn)而而推銷店店面。而而本次演演唱會(huì)的的曲風(fēng)以以閩南語語為主，迎迎合廣大大泉港區(qū)區(qū)民眾的的欣賞方方向。開盤輔助PPR活動(dòng)動(dòng)輔PR1：卡拉OOK

54、大比比拼活動(dòng)時(shí)間：9月11日起，每每周六晚晚（199：000211：300）舉辦辦9月2日9月99日9月116日9月223日9月330日(共計(jì)五期期)活動(dòng)方式： 設(shè)置電電腦積分分式卡拉拉OK大大比拼擂擂臺(tái)，參參賽者可可至報(bào)名名處報(bào)名名參加，參參賽人數(shù)數(shù)確認(rèn)后后由現(xiàn)場場主持人人主持該該場比賽賽，積分分高者可可獲精美美禮品。（詳詳細(xì)活動(dòng)動(dòng)方案另另附）。輔PR2：啤酒大大賽活動(dòng)時(shí)間：9月11日起，每每周日下下午（117：33018：30）舉舉辦 9月3日9月110日9月117日10月月1日(暫定44期)活動(dòng)方式：聯(lián)合啤啤酒商家家進(jìn)行現(xiàn)現(xiàn)場促銷銷活動(dòng)，同同時(shí)定時(shí)時(shí)兩周一一次舉行行“喝啤酒酒大賽”，吸引

55、引人群目目光，增增添七星星街周邊邊氛圍。輔PR3：露天電電影活動(dòng)時(shí)間：9月11日起每每周五晚晚上活動(dòng)方式： “露天電電影”作為懷懷舊又時(shí)時(shí)尚的文文化表演演形式在在泉港繁繁華街道道首次和和市民們們見面，其其新穎性性和觀賞賞性是我我們考慮慮引進(jìn)的的初衷，活活動(dòng)期間間將分場場次持續(xù)續(xù)精彩播播放，它它是作為為七星街街的輔助助配套設(shè)設(shè)施而推推出的，貫貫穿七星星街開街街活動(dòng)高高潮階段段，吸引引眾人群群眼球，為為活動(dòng)聚聚集人潮潮，以“閩南百百藝坊”（臨時(shí)時(shí)性攤位位）的形形式促進(jìn)進(jìn)民俗街街的消費(fèi)費(fèi)人流。屆屆時(shí)，游游人們將將大量匯匯聚于此此，共賞賞這頓味味道鮮美美的“精神大大餐”。營銷資源的的整合銷售售“賣點(diǎn)”

56、總動(dòng)員員冠名“泉港港七星旅旅游購物物街”，與泉泉港旅游游、文化化等管理理部門合合作，不不定期開開展各項(xiàng)項(xiàng)活動(dòng)，同同時(shí)在泉泉港以及及各地旅旅行社網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)放置置七星商商業(yè)街的的投資指指南，使使這些通通路為我我所用。此此外，冠冠名儀式式可單獨(dú)獨(dú)進(jìn)行炒炒作。與城管、工工商、稅稅務(wù)等部部門通力力合作，公公同打造造七星商商業(yè)街品品牌形象象“中中華品牌牌一條街街”、“泉港民民俗文化化旅游街街”、“衛(wèi)生文文明街”、“123315明明明白白白消費(fèi)一一條街”等良好好形象。借助泉港分分布各地地的同鄉(xiāng)鄉(xiāng)社團(tuán)力力量，打打通訴求求推廣渠渠道。引入溫州、泉泉州等商商業(yè)資源源和炒家家資源，“借力發(fā)力”，走出去與引進(jìn)來結(jié)合，強(qiáng)力

57、促動(dòng)本地投資客群的緊張度和購買欲望。 七星商商業(yè)街夏威威夷歡樂樂總動(dòng)員員 時(shí)間：20006年年9月11日3日。(1)、奪奪寶奇兵兵神秘秘禮物找找找看時(shí)間： 20006年年9月11日 111：30014：30；游戲內(nèi)容： 118個(gè)商商業(yè)標(biāo)志志分布于于七星商商業(yè)街的的18處處景觀點(diǎn)點(diǎn)和商業(yè)業(yè)設(shè)施及及營業(yè)商商戶，參參加尋寶寶游戲的的朋友們們可以按按尋寶圖圖搜索，每每到一處處地點(diǎn)后后將獲得得一個(gè)標(biāo)標(biāo)志牌（商商家LOOGO），齊齊集188個(gè)標(biāo)志志牌可換換取大獎(jiǎng)獎(jiǎng)品一份份。獎(jiǎng)品禮物： 七七星商業(yè)業(yè)街經(jīng)營營商家贊贊助形式式或主辦辦方向商商家采購購；目的： 讓所所有參加加尋寶游游戲的朋朋友們?cè)谠趭蕵分兄袑?duì)七星

58、星商業(yè)街街的景觀觀、商業(yè)業(yè)設(shè)施、品品牌經(jīng)營營商戶有有深刻的的了解，可可以邊觀觀看景觀觀、邊逛逛商店，最最后還能能有禮物物拿！參加資格： 主主辦單位位從報(bào)名名參加游游戲者商商家名單單中挑選選。（2）、香香車美女女名店大大聯(lián)展時(shí)間：9月月12日（如如果效果果好可以以延續(xù)至至3日）；活動(dòng)形式：入駐商商家組織織各種款款式的品品牌車輛輛聚集七七星商業(yè)業(yè)街內(nèi)，不不分大眾眾或豪華華，只在在展示商商家的參參與/互互動(dòng)能力力?，F(xiàn)場場將安排排眾多美美女模特特前來配配合香車車的展示示，吸引引游人的的目光。這這一切旨旨在烘托托泉港七七星商業(yè)業(yè)街的名名店地位位?；顒?dòng)目的： 車是身身份的象象征，七七星商業(yè)業(yè)街的客客戶群一

59、一定都是是社會(huì)成成功人士士，名車車的展示示完全符符合他們們的品位位，有一一定的號(hào)號(hào)召力，希希望通過過有效的的溝通方方式與他他們相互互聯(lián)系，進(jìn)進(jìn)而了解解七星商商業(yè)街的的店面升升值潛力力。另一一方面，泉泉港區(qū)和和周邊幾幾個(gè)富裕裕鄉(xiāng)鎮(zhèn)的的企業(yè)主主、有錢錢人選擇擇更換新新轎車時(shí)時(shí)一般都都會(huì)去廈廈門定購購，七星星商業(yè)街街能夠爭爭取寶馬馬、奔馳馳等高級(jí)級(jí)別名車車前來參參展，使使泉港消消費(fèi)者可可以近距距離的觀觀摩、了了解，進(jìn)進(jìn)而了解解七星商商業(yè)街的的規(guī)劃、景景觀內(nèi)容容。（3）、民民俗風(fēng)情情閩南南服飾秀秀、地方方戲曲表表演時(shí)間：20006年年10月月1日、77日、110日，115：33017：00；游戲內(nèi)容：

60、 通過組組織各類類風(fēng)情各各異的閩閩南服飾飾表演及及地方戲戲曲表演演，吸引引觀眾前前來參與與活動(dòng)，增增加七星星商業(yè)街街的人氣氣。（五）、“泉港七七星文化化節(jié)”一、活動(dòng)時(shí)時(shí)間 20006年年9月11日起（試試開街）閩南民俗文文化，其其歷史之之悠久，意意味之深深廣是世世界漢學(xué)學(xué)界矚目目的焦點(diǎn)點(diǎn)，也是是身為中中華兒女女們的驕驕傲。閩閩南民間間特色藝藝術(shù)更是是以其獨(dú)獨(dú)特的魅魅力震撼撼華夏大大地。由泉港七星星商業(yè)街街隆重推推出的“泉港七七星文化化節(jié)”搶燈燈會(huì)將作作為一個(gè)個(gè)匯聚閩閩南各樣樣民間特特色藝術(shù)術(shù)的縮影影將在泉泉港誕生生。在這這里，泉泉港人足足不出戶戶即可縱縱觀飽攬攬閩南民民間特色色藝術(shù)的的博大內(nèi)內(nèi)