項(xiàng)目分析總結(jié)

1、【項(xiàng)目分析總結(jié)】經(jīng)過上述分析，可以明確本項(xiàng)目：具有商業(yè)業(yè)開發(fā)的的先天條條件，基基本滿足足商業(yè)經(jīng)經(jīng)營的可可達(dá)性、能見度度、商業(yè)業(yè)經(jīng)營環(huán)環(huán)境、人人流量的的要求；項(xiàng)目最大大優(yōu)勢是是地段條條件好；項(xiàng)目面臨臨較好的的市場機(jī)機(jī)會，同同時因項(xiàng)項(xiàng)目存在在的缺點(diǎn)點(diǎn)和激烈烈市場競競爭態(tài)勢勢，機(jī)會會與挑戰(zhàn)戰(zhàn)共存；結(jié)合市場場形勢和和項(xiàng)目自自身?xiàng)l件件，提出出以下商商業(yè)開發(fā)發(fā)策略：“資源整整合，建建立優(yōu)勢勢”的市場場競爭策策略“經(jīng)營主主導(dǎo)，商商住互動動”的市場場營銷策策略“品質(zhì)優(yōu)優(yōu)先，引引導(dǎo)市場場”的產(chǎn)品品開發(fā)策策略“盡快入入市、搶搶占先機(jī)機(jī)”的風(fēng)險險控制策策略在上述策策略指導(dǎo)導(dǎo)下，本本目商業(yè)業(yè)策劃必必須做到到：高起點(diǎn)定

2、定位高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)規(guī)劃高效率營營銷第二部分分 市場場定位篇篇一、定位位背景綜綜述本項(xiàng)目商商業(yè)市場場定位依依賴于市市場條件件和項(xiàng)目目條件兩兩個方面面。1、市場場條件因因素從宏宏觀層面面來說，武漢市市經(jīng)濟(jì)前前景看好好，具有有扎實(shí)的的商業(yè)基基礎(chǔ)；武漢漢市城市市規(guī)劃對對本項(xiàng)目目商業(yè)定定位及功功能有所所限定，尤其是是京漢大大道和解解放大道道的規(guī)劃劃，按其其設(shè)想，本項(xiàng)目目在城市市商業(yè)功功能中扮扮演社區(qū)區(qū)中心商商業(yè)的角角色，可可以形成成特色休休閑文化化商業(yè)街街區(qū)。從商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展趨趨勢來看看，發(fā)展展社區(qū)商商業(yè)正當(dāng)當(dāng)其時；據(jù)武武漢市商商業(yè)規(guī)劃劃及相關(guān)關(guān)政策，本項(xiàng)目目應(yīng)該作作為社區(qū)區(qū)商業(yè)中中心來發(fā)發(fā)展，其其重點(diǎn)是是

3、：以經(jīng)經(jīng)銷生活活必需品品的超級級市場和和各類便便民網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)為主；住宅組組團(tuán)中建建立綜合合超市，專業(yè)店店、專賣賣店及餐餐飲、洗洗滌、美美發(fā)、健健身、維維修等特特色店等等；本項(xiàng)項(xiàng)目所在在江漢路路商圈對對本項(xiàng)目目商業(yè)定定位也有有影響；本項(xiàng)項(xiàng)目商業(yè)業(yè)定位必必須以商商業(yè)消費(fèi)費(fèi)者、投投資者、經(jīng)營者者等潛在在目標(biāo)客客戶的需需求為基基礎(chǔ)；目前前武漢市市商業(yè)地地產(chǎn)形勢勢火爆，但本片片區(qū)嚴(yán)重重供過于于求，本本項(xiàng)目將將面臨嚴(yán)嚴(yán)峻的競競爭勢態(tài)態(tài)，未來來的競爭爭威脅不不確定因因素較多多；地塊塊四周道道路商業(yè)業(yè)及商圈圈商業(yè)主主要業(yè)態(tài)態(tài)為專業(yè)業(yè)店、專專賣店、便利店店、超市市等，經(jīng)經(jīng)營品種種眾多，缺乏統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)劃劃，在定定位時需

4、需要進(jìn)一一步提升升；按市市場調(diào)查查結(jié)果，本項(xiàng)目目規(guī)模不不宜偏大大。2、項(xiàng)目目條件因因素本項(xiàng)項(xiàng)目具有有商業(yè)開開發(fā)的先先天條件件，基本本滿足商商業(yè)經(jīng)營營的可達(dá)達(dá)性、能能見度、商業(yè)經(jīng)經(jīng)營環(huán)境境、人流流量的要要求；本項(xiàng)項(xiàng)目交通通便利，地段優(yōu)優(yōu)勢明顯顯；項(xiàng)目目商業(yè)形形象差、經(jīng)營檔檔次低，開發(fā)拆拆遷難度度大，地地價成本本高；項(xiàng)目目面臨較較好的市市場機(jī)會會和激烈烈市場競競爭態(tài)勢勢，機(jī)會會與挑戰(zhàn)戰(zhàn)共存。因此從上上述兩個個方面的的因素出出發(fā)，必必須權(quán)衡衡利弊，既要符符合市場場客觀事事實(shí)，預(yù)預(yù)見市場場發(fā)展趨趨勢，又又要結(jié)合合項(xiàng)目自自身?xiàng)l件件高起點(diǎn)點(diǎn)定位，引導(dǎo)市市場，建建立本項(xiàng)項(xiàng)目商業(yè)業(yè)競爭優(yōu)優(yōu)勢。二、目標(biāo)標(biāo)客戶定

5、定位根據(jù)前述述消費(fèi)者者、投資資者、經(jīng)經(jīng)營者的的調(diào)查，確定本本項(xiàng)目目目標(biāo)客戶戶包括：1、目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)群群體主力消費(fèi)費(fèi)群主要居住住在項(xiàng)目目所界定定的商圈圈內(nèi)收入水平平高、消消費(fèi)能力力強(qiáng)以公務(wù)員員、企業(yè)業(yè)管理人人員、企企事業(yè)技技術(shù)人員員及部分分生意人人為主本項(xiàng)目業(yè)業(yè)主為其其主要消消費(fèi)群體體之一表現(xiàn)為經(jīng)經(jīng)常性消消費(fèi)為主主次消費(fèi)群群居住在以以上商圈圈之外的的次輻射射地帶消費(fèi)能力力強(qiáng)以公務(wù)員員、企業(yè)業(yè)管理人人員、企企事業(yè)技技術(shù)人員員及部分分生意人人為主，同時可可能吸引引部分外外來人口口間斷性消消費(fèi)，可可能1個個月來22-3次次2、投資資客戶經(jīng)過前述述分析，本項(xiàng)目目主要投投資客類類型如下下：江漢區(qū)、江岸區(qū)區(qū)收

6、入較較高的投投資客（政府公公務(wù)員、企業(yè)管管理人員員、企事事業(yè)技術(shù)術(shù)人員及及部分生生意人等等）；項(xiàng)目周邊邊經(jīng)商小小業(yè)主（也可自自用）；武漢市內(nèi)內(nèi)投資客客及其他他。3、經(jīng)營營者主力商家家：中小小型超市市。如：中百超超市、華華潤萬佳佳、好又又多等品牌專賣賣店、專專業(yè)店、便利店店：如服服裝、休休閑酒吧吧、咖啡啡廳、連連鎖餐飲飲店、77-Elleveen等獨(dú)立個體體經(jīng)營者者，具有有一定實(shí)實(shí)力和經(jīng)經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)的個體體經(jīng)營戶戶本項(xiàng)目的的直接客客戶是投投資者和和經(jīng)營者者，銷售售的目標(biāo)標(biāo)客戶以以經(jīng)營者者為主、投資者者為輔。三、業(yè)態(tài)態(tài)定位1、定位位思路本項(xiàng)目業(yè)業(yè)態(tài)主要要根據(jù)商商圈內(nèi)業(yè)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀狀、城市市規(guī)劃以以及潛在

7、在消費(fèi)者者來進(jìn)行行定位，最后根根據(jù)商家家實(shí)證來來排除某某些業(yè)態(tài)態(tài)的可能能。1）、按按商圈業(yè)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀狀，本項(xiàng)項(xiàng)目商圈圈多為為為專業(yè)店店、專賣賣店、便便利店、超市等等，項(xiàng)目目四周近近距離內(nèi)內(nèi)（5000M）缺乏超超市，按按業(yè)態(tài)統(tǒng)統(tǒng)一性與與互補(bǔ)性性原則，上述業(yè)業(yè)態(tài)應(yīng)是是本項(xiàng)目目業(yè)態(tài)的的構(gòu)成內(nèi)內(nèi)容；2）、按按城市規(guī)規(guī)劃，京京漢大道道是武漢漢城市時時尚文化化品牌街街，本項(xiàng)項(xiàng)目處于于京漢大大道永清清教育文文化區(qū)與與大智歷歷史文化化休閑區(qū)區(qū)之間，可以形形成特色色休閑商商業(yè)街；因此建建議為以以休閑、文化娛娛樂、餐餐飲及社社區(qū)配套套服務(wù)的的特色商商業(yè)街。3）、按按潛在客客戶需求求，應(yīng)該該以商業(yè)業(yè)街（商商鋪）為為主

8、、滿滿足自營營需要的的業(yè)態(tài)。4）、通通過沃爾爾瑪、普普爾斯瑪瑪特、歐歐亞達(dá)、中百倉倉儲、萬萬達(dá)購物物中心等等商家之之定向訪訪談，排排除了做做大超市市、倉儲儲商店、購物中中心的可可能。通過上述述分析，本項(xiàng)目目業(yè)態(tài)定定位于：綜合性特特色商業(yè)業(yè)街，主主要包括括專賣店店、專業(yè)業(yè)店、便便利店等等，并可可以考慮慮設(shè)中小小型超市市（相對對獨(dú)立）。2、業(yè)態(tài)態(tài)結(jié)構(gòu)本項(xiàng)目商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)結(jié)構(gòu)如如下：主要部分分：專賣賣店、專專業(yè)店、便利店店次要部分分：中小小型超市市各部分構(gòu)構(gòu)成示意意如下：3、業(yè)態(tài)態(tài)更新與與發(fā)展彈彈性武漢市商商業(yè)呈現(xiàn)現(xiàn)業(yè)態(tài)交交互混合合的發(fā)展展趨勢，對本項(xiàng)項(xiàng)目而言言，業(yè)態(tài)態(tài)交互混混合更符符合未來來社區(qū)商商

9、業(yè)發(fā)展展的彈性性要求，因此在在本項(xiàng)目目業(yè)態(tài)定定位時要要考慮這這種彈性性，尤其其在具有有相似性性的業(yè)態(tài)態(tài)之間，具有相相互融合合的特點(diǎn)點(diǎn)，如專專業(yè)店與與專賣店店、便利利店與小小型超市市之間可可以互補(bǔ)補(bǔ)，也可可以組合合成新的的業(yè)態(tài)形形式，因因此在主主流業(yè)態(tài)態(tài)定位確確定以后后，業(yè)態(tài)態(tài)更新或或創(chuàng)新具具有加大大的發(fā)揮揮空間。隨著消消費(fèi)方式式的變化化，業(yè)態(tài)態(tài)也會產(chǎn)產(chǎn)生相應(yīng)應(yīng)的變化化。4、集中中業(yè)態(tài)與與分散業(yè)業(yè)態(tài)的關(guān)關(guān)系本項(xiàng)目集集中業(yè)態(tài)態(tài)為中小小型超市市，分散散業(yè)態(tài)為為專業(yè)店店、專賣賣店與便便利店，它們共共同形成成功能互互補(bǔ)、合合理有序序的商業(yè)業(yè)空間，但由于于定位的的不同，其所起起的作用用和所占占的比例例是不

10、同同的，在在本項(xiàng)目目中，超超市所占占比例較較小，但但承擔(dān)著著大部分分對外商商業(yè)功能能，不僅僅僅滿足足社區(qū)商商業(yè)功能能，還滿滿足城市市區(qū)域商商業(yè)功能能；專業(yè)業(yè)店、專專賣店、便利店店所占比比重較大大，主要要滿足社社區(qū)商業(yè)業(yè)功能，因此集集中業(yè)態(tài)態(tài)和分散散業(yè)態(tài)在在一個統(tǒng)統(tǒng)一的業(yè)業(yè)態(tài)組合合中扮演演不同功功能的角角色，在在本項(xiàng)目目中以分分散業(yè)態(tài)態(tài)為主、集中業(yè)業(yè)態(tài)為輔輔。5、主力力店核心心要素分分析本項(xiàng)目主主力店為為超市，作為一一個中小小型超市市，其核核心要素素包括選選址、銷銷售對象象、營業(yè)業(yè)面積、商品構(gòu)構(gòu)成、營營業(yè)時間間、停車車場等，本項(xiàng)目目作超市市具備了了其必須須的核心心要素：選址址在居民民區(qū)、交交通要

11、道道，滿足足了選址址要求；以居居民為主主要服務(wù)務(wù)對象，10分分鐘左右右可到達(dá)達(dá)；商店店營業(yè)面面積在220000平方米米左右；商品品構(gòu)成以以購買頻頻率高的的日用品品為主，滿滿足社區(qū)區(qū)生活需需求；采取取自選銷銷售方式式，可以以出入口口分設(shè)，結(jié)算由由設(shè)在出出口處的的收銀機(jī)機(jī)統(tǒng)一進(jìn)進(jìn)行；營業(yè)業(yè)營業(yè)時間間每天不不低于111小時時；可設(shè)設(shè)計一定定面積的的停車場場地。6、商鋪鋪核心要要素分析析本項(xiàng)目商商鋪業(yè)態(tài)態(tài)表現(xiàn)為為專業(yè)店店、專賣賣店及便便利店等等多種業(yè)業(yè)態(tài)，其其核心要要素如下下：選址址在居民民區(qū)、城城市干道道，并且且交通便便利；服務(wù)務(wù)對象主主要為社社區(qū)居民民，有足足夠的消消費(fèi)力支支撐；營業(yè)業(yè)面積根根據(jù)經(jīng)

12、營營品種而而定，可可以靈活活拼接；經(jīng)營營的商品品、品牌牌具有自自己的特特色；營業(yè)業(yè)時間長長，營業(yè)業(yè)方式根根據(jù)業(yè)態(tài)態(tài)不同而而定；不需需要停車車場地；可以以做到鋪鋪鋪臨街街，使其其價值最最大化。四、商業(yè)業(yè)規(guī)模區(qū)區(qū)間界定定1、確定定商業(yè)規(guī)規(guī)模的思思路現(xiàn)有有本片區(qū)區(qū)（江漢漢、江岸岸二區(qū)）商業(yè)物物業(yè)供應(yīng)應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需需求量，目前空空置率高高達(dá)600%，無無法從市市場供求求關(guān)系來來確定本本項(xiàng)目之之商業(yè)規(guī)規(guī)模，因因此本項(xiàng)項(xiàng)目的商商業(yè)取決決于自身身競爭優(yōu)優(yōu)勢而搶搶占一定定的市場場份額；鑒于于上述原原因，通通過對項(xiàng)項(xiàng)目商圈圈內(nèi)零售售業(yè)飽和和狀態(tài)的的分析并并建立計計算模型型來確定定項(xiàng)目規(guī)規(guī)模區(qū)間間；項(xiàng)目目規(guī)模區(qū)

13、區(qū)間確定定根據(jù)兩兩種情況況：按服服務(wù)于本本社區(qū)及及周邊（社區(qū)商商業(yè)）的的商業(yè)規(guī)規(guī)模確定定下限，按服務(wù)務(wù)于商圈圈（城市市商業(yè)）的商業(yè)業(yè)規(guī)模確確定最大大上限，再根據(jù)據(jù)零售業(yè)業(yè)引力模模型確定定合理上上限，最最后得到到其規(guī)模模的區(qū)間間；結(jié)合合城市居居住區(qū)設(shè)設(shè)計規(guī)范范要求，在以社社區(qū)配套套商業(yè)為為主的前前提下適適當(dāng)考慮慮區(qū)域商商業(yè)配套套，最后后得到比比較合理理的規(guī)模模(通過過圖上作作業(yè)確定定)。分析模型型對于項(xiàng)目目商業(yè)規(guī)規(guī)模的確確定，在在目前商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)市場形形勢存在在許多不不確定因因素的前前提下（供遠(yuǎn)過過于求），我們們按照零零售業(yè)確確定商業(yè)業(yè)規(guī)模的的模型來來進(jìn)行分分析，先先假設(shè)在在本項(xiàng)目目地段設(shè)設(shè)定一

14、集集中商業(yè)業(yè)，其最最低要求求是服務(wù)務(wù)于本社社區(qū)，最最高要求求是服務(wù)務(wù)于商圈圈，據(jù)此此來確定定其商業(yè)業(yè)規(guī)模的的區(qū)間。其分析析模型如如下圖：2、商圈圈內(nèi)常駐駐人口統(tǒng)統(tǒng)計根據(jù)市場場調(diào)查，在前面面確定的的項(xiàng)目商商圈內(nèi)人人口統(tǒng)計計如下表表：延慶小區(qū)區(qū)72029677 三德社區(qū)區(qū)97627188 濱江社區(qū)區(qū)1410045911 太平街社社區(qū)43215122 三陽社區(qū)區(qū)50017500 麟趾社區(qū)區(qū)30010500 仁義社區(qū)區(qū)1413340988 黃浦雅苑苑62021700 統(tǒng)建大江江園1000035000 酒寶蕩小小區(qū)30010500 惠濟(jì)二路路社區(qū)150525 亞安花園園41414499 紹興社區(qū)區(qū)100

15、350 中國電信信宿舍80280 六十二中中教師宿宿舍62021700 同關(guān)社區(qū)區(qū)90315 扶輪大廈廈80280 名雅居30010500 花惠社區(qū)區(qū)147515 解放社區(qū)區(qū)75026255 濟(jì)生社區(qū)區(qū)160560 銅人像社社區(qū)280980 福建街社社區(qū)100350 大夾街社社區(qū)200700 王家巷商商廈120420 長航職工工宿舍30010500 其他78055 合計138774 468229 根據(jù)上表表，初步步估算項(xiàng)項(xiàng)目商圈圈范圍內(nèi)內(nèi)常駐人人口約44.7萬萬人。3、商圈圈內(nèi)主要要商店營營業(yè)業(yè)面面積統(tǒng)計計燦坤商業(yè)業(yè)30000專業(yè)店好又多量量販店25000倉儲商場場歐亞達(dá)80000專業(yè)店中南商

16、都都90000百貨商場場中商家電電平價城城80000超市合計3050004、商圈圈內(nèi)零售售業(yè)飽和和度分析析按照零售售飽和理理論，只只有在零零售飽和和度大于于平均值值的情況況下，才才有可能能在商圈圈內(nèi)開設(shè)設(shè)商場的的可能（設(shè)定商商圈內(nèi)主主要競爭爭對象是是主力商商店，臨臨街商鋪鋪不計入入飽和度度計算的的營業(yè)面面積內(nèi)）。其計算公公式如下下：零售飽和和度 IRSSCRERF式中： IIRS商業(yè)業(yè)圈的零零售飽和和指數(shù)；C商業(yè)業(yè)圈內(nèi)的的潛在顧顧客數(shù)目目；REE商圈圈內(nèi)消費(fèi)費(fèi)者人均均消費(fèi)支支出；RRF商圈內(nèi)內(nèi)主要商商店的營營業(yè)面積積。根據(jù)市場場調(diào)查結(jié)結(jié)果，該該區(qū)域內(nèi)內(nèi)消費(fèi)者者人均年年收入高高于武漢漢市平均均水

17、平，約1.2萬元元，20003年年武漢市市城市居居民人均均可支配配收入885255元。人人均年消消費(fèi)約771000元左右右(略低低于武漢漢市武漢漢市人均均消費(fèi)水水平為772511元)，人均消消費(fèi)支出出為199.5元元/人日。本項(xiàng)目商商圈輻射射范圍內(nèi)內(nèi)潛在消消費(fèi)者數(shù)數(shù)量包括括常駐人人口4.7萬人人，加上上其他流流動人口口（如寫寫字樓人人口、行行政機(jī)關(guān)關(guān)、學(xué)校校、幼兒兒園等）約6.5萬人人。按上述公公式計算算結(jié)果如如下：通過計算算，本商商圈之零零售飽和和度為442元/平方米米日，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于武武漢市零零售業(yè)贏贏虧平衡衡點(diǎn)單位位營業(yè)額額30元/平方米米日。這這說明本本商圈內(nèi)內(nèi)商業(yè)零零售業(yè)尚尚未達(dá)到到飽和

18、狀狀態(tài)。5、規(guī)模模模型的的建立與與計算對項(xiàng)目規(guī)規(guī)模的確確定，可可以按照照兩種情情況來考考慮，如如下圖：按此模型型計算的的結(jié)果如如下：社區(qū)商業(yè)業(yè)城市商業(yè)業(yè)社區(qū)常住住人口總總戶數(shù)（戶）40000.0 6.5 商圈總?cè)巳丝冢ㄈf萬人）社區(qū)配套套的超市市面積 (平平方米)20000.0 71000.0 商圈內(nèi)人人均消費(fèi)費(fèi)（元/年年）社區(qū)人流流量（萬萬人/日日）5.4 偶得性消消費(fèi)商業(yè)業(yè)面積 (平平方米)62677.9 4.6 商圈內(nèi)年年總消費(fèi)費(fèi)（億元元）中西餐廳廳、休閑閑娛樂等等目的性性消費(fèi)商商業(yè)面積積 (平平方米)80000.0 項(xiàng)目可能能的規(guī)模模下限(萬平方方米)1.6 4.3 項(xiàng)目可能能的規(guī)模模上

19、限(萬平方方米)（注：按按城市居居住區(qū)規(guī)規(guī)劃規(guī)范范，社區(qū)區(qū)商業(yè)建建筑面積積在90000-170000平平方米左左右）由此模型型計算出出來的商商業(yè)極限限規(guī)模約約在1.6-44.3萬萬平方米米之間。6、在考考慮競爭爭的情況況下的規(guī)規(guī)模零售引引力模型型商圈內(nèi)與與本項(xiàng)目目存在競競爭的主主要競爭爭商店/商鋪包包括：香香港路、臺北路路、澳門門路（三三陽路）及中南南商都、中商家家電平價價廣場、好又多多量販等等集中商商業(yè)，這這些商家家將會從從本項(xiàng)目目潛在消消費(fèi)者中中分流客客戶。按按照零售售引力模模型，多多個商業(yè)業(yè)點(diǎn)吸引引顧客的的概率與與商業(yè)面面積正相相關(guān)，與與出行時時間負(fù)相相關(guān)，其其表達(dá)式式為：n j=1P(

20、Cij) =Sj/Tij Sj/Tij 其出行時時間按項(xiàng)項(xiàng)目商圈圈人口的的重心至至所到商商場（道道路商鋪鋪按商業(yè)業(yè)分布重重心確定定）的步步行時間間計算，計算結(jié)結(jié)果如下下：香港路（大智路路）商鋪鋪327330 16 128 0.00088 根據(jù)項(xiàng)目目業(yè)態(tài)及及經(jīng)營品品種，取取=2臺北路商商鋪173550 27 24 0.00016 澳門路（三陽路路）商鋪鋪230550 4 14411 0.09992 解放大道道225000 5 900 0.06620 中山大道道163660 18 50 0.00035 中南商都都90000 18 28 0.00019 中商家電電平價廣廣場80000 5 320 0.02220 歐亞達(dá)80000 8 125 0.00086 燦坤商業(yè)業(yè)30000 2 750 0.05516 好又多量量販25000 15 11 0.00008 本項(xiàng)目(假設(shè))430000 2 107550 0.74400 在考慮競競爭店與與本項(xiàng)目目爭奪客客戶資源源的情況況下，本本項(xiàng)目在在商圈整整體營業(yè)業(yè)額所占占比重為為74%，由此推推出本項(xiàng)項(xiàng)目可能能達(dá)到的的最大商商業(yè)面積積為：4.3 0.744=3.22萬平方方米。7、規(guī)模模區(qū)間確確定結(jié)合前述