建設用地使用權的流轉糾紛的效力

1、Word文檔 建設用地使用權的流轉糾紛的效力 方案永久是趕不上變化的。正如哲學的觀點所說：世界上的任何事物都是在進展變化中的，世界上沒有靜止的事物，肯定靜止是不存在的。所以即使是建設用地使用權也會流轉，誰又能保證將來不發(fā)生一些變動呢？ 一、建設用地使用權的流轉糾紛的效力 依照合同法第44條第2款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后才生效的，當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標的物全部權及其他物權不能轉移。2021年我國物權法第9條規(guī)定：不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和毀滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。前述條款明確了登記公示是

2、不動產(chǎn)物權變動的生效要件，而非合同生效要件。物權法第15條規(guī)定：當事人之間有關設立、變更、轉讓和毀滅不動產(chǎn)物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有商定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。此處未辦理物權登記的，不影響合同的效力應作狹義解釋，即不影響合同的債權效力，包括登記懇求權和交付懇求權的效力，但影響合同的物權效力，即登記產(chǎn)生的物權變動效力。 二、建設用地使用權轉讓的概念及特征 1、建設用地使用權轉讓的概念 建設用地使用權，可以通過出讓、劃撥、國有土地租賃、國有土地使用權作價出資或者人股、土地使用權授權經(jīng)營、收繳土地使用費或者場地使用費等方式取得。其中出讓方式是最典型、最常態(tài)

3、的取得方式，而本案所涉及的土地最初也是通過出讓方式取得的，因此本文主要探討以出讓方式獲得的建設用地使用權的轉讓問題。 我國現(xiàn)有的法律、法規(guī)對建設用地使用權轉讓這一概念的界定有廣義和狹義之分。從物權法對建設用地使用權轉讓的規(guī)定來看，一種觀點認為建設用地使用權轉讓僅僅是指權利人將建設用地使用權轉移給他人，從而獵取對價的行為。另一種觀點認為建設用地使用權轉讓是指通過劃撥或者出讓方式已取得建設用地使用權的人，基于各種意圖通過合法的交易將自己所享有的建設用地使用權轉讓給其他人的行為。還有觀點認為，建設用地用權轉讓是指依法取得建設用地使用權的權利人將其建設用地使用權在剩余使用年限內(nèi)的占用、使用、收益及處分

4、權轉移給受讓入并取得相應價款的民事行為。 三、建設用地使用權轉讓的特征 建設用地使用權的轉讓是不動產(chǎn)物權的轉讓，該行為除可能涉及合同法的諸多規(guī)定外，還具有不動產(chǎn)物權變動的各項特點，包括：(1)土地使用權與地上建筑物、附著物一同移轉。關于土地與地上物，理論上有一元主義和二元主義之說。所謂一元主義，是將土地和其地上物視為一個整體的權利，附屬物不得離開主體權利而單獨存在。所謂二元主義，是把土地和地上物視為兩個單獨的權利，兩者互不附屬。在我國，由地方政府分設國土管理和房產(chǎn)兩個部門分別歸口管理土地使用權和地上建筑物，并對其分別發(fā)證，建筑物和其他定著物、附著物均附屬于土地，土地使用權轉讓，地上物一并轉讓。 (2)權利義務一同轉移。這里的權利義務，是指土地使用權從土地全部權分別時出讓合同所載明的權利義務及其未行使和未履行部分。如土地的用途，出讓合同商定為住宅用地，無論該地塊的土地使用權經(jīng)過多少次轉讓，均不由于轉讓而變成其他用途。 (3)土地使用權的轉讓需辦理變更登記。我國現(xiàn)行立法對物權變動實