物業(yè)管理師物業(yè)經營管理精講班第31講講義

1、精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔物業(yè)經營管理精講班第31講講義內容提要一、 內容提要：1、寫字樓及寫字樓物業(yè)管理 2、寫字樓租賃管理 3、寫字樓安全與風險管理 4、寫字樓物業(yè)管理企業(yè)的選擇與評價二、 考試的目的和要求：本部分考試的目的是測試應考人員對寫字樓及寫字樓物業(yè)管理、寫字樓租賃管理、寫字樓安全與風險管理、寫字樓物業(yè)管理企業(yè)的選擇與評價方法的熟悉程度，以及對寫字樓物業(yè)經營管理的能力和知識水平?？荚嚨幕疽螅赫莆眨簩懽謽亲饨鸫_定與調整的方法和特點，寫字樓物業(yè)經營管理的績效評價的指標與方法。熟悉：寫字樓的特點、寫字樓物業(yè)管理的工作模式和管理內容，寫字樓租戶選擇的方法，寫字樓的租約

2、制定、寫字樓物業(yè)管理企業(yè)的選擇標準。了解：影響寫字樓分類的因素，寫字樓管理的策略，寫字樓安全與風險管理。寫字樓及寫字樓物業(yè)管理1-3第一節(jié) 寫字樓及寫字樓物業(yè)管理 一、寫字樓物業(yè)的特點 寫字樓物業(yè)的特點，主要集中在以下幾個方面： 1、所處區(qū)位好，規(guī)模大 2多為現代化的高層建筑 3功能齊全、配套設施完善 4多由專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)管理 5保持產權的完整性是寫字樓物業(yè)保值增值的關鍵 二、影響寫字樓分類的因素 按照寫字樓的使用方式不同，可將寫字樓分為自用型寫字樓和租售型寫字樓。 按照寫字樓物業(yè)所具備的功能差異，可將寫字樓分為：(1)單純型寫字樓，即寫字樓基本只有辦公一種功能，沒有其他功能(如展示廳、餐飲

3、等)；(2)商住型寫字樓，這種寫字樓既提供辦公又提供住宿，其中一種是辦公室內有套間可以住宿，另一種是樓的一部分是辦公，樓的另一部分是住宿；(3)綜合型寫字樓，指以辦公為主，同時又有其他多種功能，如公寓、餐飲、商場、展示廳等的寫字樓，但其中用作辦公部分的面積最多。 但寫字樓市場上通常將寫字樓分為甲、乙、丙三種類型。這三種類型寫字樓的含義和有關劃分標準，在本書第一章也進行了描述。但是，到底哪些因素影響了寫字樓類型的劃分呢?下面就這些影響寫字樓物業(yè)分類的因素進行簡要的分析。 1位置 2交通方便性 3聲望或形象 4、建筑形式 5大堂 6電梯 7走廊 8寫字樓室內空間布置 9為租戶提供的服務 10建筑設

4、備系統(tǒng) 11物業(yè)管理水平 12租戶類型 應該指出的是，隨著時代的發(fā)展，寫字樓的分級標準也在發(fā)生變化。目前，寫字樓市場流行兩大評定標準，即甲級寫字樓和5A寫字樓。作為參考，表l01列舉了北京地區(qū)現行甲、乙、丙級寫字樓的等級劃分參考標準(硬件部分)。北京市寫字樓等級劃分參考標準(硬件部分) 表10-1續(xù)表 三、寫字樓物業(yè)管理的目標 (一)宏觀目標 寫字樓，特別是高檔超高層寫字樓，是一個城市、一個國家的標志性建筑。管理好這些寫字樓，不僅可以為企業(yè)獲取可觀的經濟效益，還可以為國家爭取巨大的社會效益。因此，通過物業(yè)管理充分發(fā)揮寫字樓的形象性作用可以被稱為寫字樓物業(yè)管理的宏觀目標。 (二)常規(guī)目標 寫字樓

5、物業(yè)管理常規(guī)目標集經營、管理、服務三位一體，互相滲透。 1經營目標：收益部分使用率最大化。 使收益部分的使用率最大化，這是寫字樓物業(yè)管理的第一個常規(guī)目標。 2管理目標：物業(yè)資產保值率和升值率最大化。 從管理的角度，確保物業(yè)資產保值率和升值率最大化的關鍵措施，是做好房屋與設備維護工作。這是寫字樓物業(yè)管理的第二個常觀目標。 3服務目標：物業(yè)所有人與使用人滿意率最大化。 不斷提高“服務”產品的市場價值，使“服務”產品價格居高不下，使各類對優(yōu)質服務的需求者源源不斷的慕名而來，慷慨解囊。這是寫字樓物業(yè)管理的第三個常觀目標。 (三)微觀目標 微觀目標也就是寫字樓物業(yè)管理處各部門的崗位目標。寫字樓物業(yè)管理的

6、微觀目標可以參照建設部制定的全國物業(yè)管理示范大廈標準及評分細則，其中共為寫字樓的物業(yè)管理提出了九個方面的要求，分別為：基礎管理、房屋管理與維修養(yǎng)護、共用設備管理、共用設施管理、保安及車輛管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、綠地管理、精神文明建設和管理效益。寫字樓及寫字樓物業(yè)管理4-6 四、寫字樓物業(yè)管理的工作模式 通常將寫字樓物業(yè)管理工作分成以下幾個相互聯系和影響的方面(見圖101)： 1物業(yè)發(fā)展目標：這是物業(yè)的市場定位。在一宗空置的收益性物業(yè)尋找合適的租戶之前，物業(yè)管理師必須清楚地了解其所管理的物業(yè)在當地同類競爭性物業(yè)市場中的地位。 2物業(yè)管理目標：該目標的制定過程實際上是在物業(yè)發(fā)展目標和物業(yè)管理實際工作的

7、各個方面之間找到一個現實的平衡的過程，尤其是租戶管理和財務管理的目標與內容在制定戰(zhàn)略性管理目標及其規(guī)劃時應該很好的協(xié)調。 3租戶管理：也即承租人管理，其目的是為當前的租戶在其承租本物業(yè)期間提供滿意的服務，以使當前的租戶在其租約期滿后能夠續(xù)租，同時也為物業(yè)創(chuàng)造一個良好的聲譽，并以此來吸引新租戶、提高市場競爭力和物業(yè)租金。 4租務市場管理：包括吸引和發(fā)現可能的租戶、對租戶進行評估篩選并與其進行租約談判，以最終簽訂租賃合同。 5租賃期間管理：主要指租戶履行租約義務的監(jiān)督、制定有效的租金收取政策、服務費管理、租金調整和續(xù)租談判和租期結束時的管理等工作。 6人事管理：包括聘用合格的工作人員、對職員進行上

8、崗前的培訓和盡可能穩(wěn)定能干、有責任心、有貢獻的職員。 7建筑物管理：包括確定適當的建筑物維修養(yǎng)護的標準、建筑物管理辦法、對建筑物進行定期檢查和公共設施設備的維修養(yǎng)護與管理。 8財務管理：業(yè)主投資于物業(yè)最主要的是要獲取投資收益。因此，管理和確保業(yè)主的財務收入是物業(yè)管理最重要的一個責任。財務管理的主要工作包括編制預算、處理納稅和保險事宜、以及財務檔案管理。 9經營狀況評估：物業(yè)管理企業(yè)經常更新和評估物業(yè)的財務狀況，以便從中發(fā)現物業(yè)經營狀況好壞的原因。物業(yè)管理企業(yè)應將分析的結果報告業(yè)主，以便采取正確的方法或改變策略來適應未來的市場狀況。目前使用的主要經營狀況評估指標包括：預計的租金水平與實際租金水平

9、的比較；預計和實際的物業(yè)資本價值的增長；物業(yè)的競爭能力與其市場競爭對手的比較；資本回報率即年凈收益與物業(yè)資本價值的比率；凈收益即毛收益減去經營成本；空置水平；服務收費水平；租金拖欠和壞賬情況；財務內部收益率；對于機構投資者來說，本物業(yè)在其房地產投資組合中的位置。 五、寫字樓物業(yè)管理的內容 寫字樓物業(yè)管理的工作內容，包括制定管理計劃、物業(yè)市場營銷、制定租金收取辦法、物業(yè)維修養(yǎng)護、安全保衛(wèi)、協(xié)調業(yè)主與租戶的關系、組織與控制等。 1寫字樓物業(yè)市場營銷 物業(yè)管理師通常要努力進行市場宣傳以使物業(yè)達到一個較為理想的租金水平。這種宣傳一般圍繞著物業(yè)的特性來進行，如宣傳物業(yè)所處的位置、周圍景觀、通達性和方便性

10、等，物業(yè)管理師一般認為，只要租金相對于其他競爭性物業(yè)來說相差不大，則物業(yè)的特性和質量是吸引租戶的主要因素。一般來說，對于中低檔寫字樓物業(yè)選擇網絡和報紙上的分類廣告或物業(yè)顧問機構的期刊比較合適，對于大規(guī)模的寫字樓物業(yè)還可選擇電視、廣播來進行宣傳。 2制定租金收取辦法 制定租金收取辦法的目的是盡量減少由于遲付或拖欠租金而給業(yè)主帶來的損失。 在制定租金收取辦法的過程中，物業(yè)管理師通常對按時支付租金的租戶實行一定額度的優(yōu)惠，而不是對遲交者予以罰款。 3協(xié)調與業(yè)主和租戶的關系 及時對話和溝通是建立業(yè)主、物業(yè)管理師和租戶三方之間良好關系的關鍵。作為專業(yè)人士的物業(yè)管理師，必須設法建立三方經常溝通的渠道。 4

11、組織與控制 從業(yè)主的角度來說，能否實現預期的物業(yè)管理目標，是物業(yè)管理工作有效與否的標志。如果業(yè)主能不過問物業(yè)管理企業(yè)的具體工作，而又對物業(yè)管理師能及時處理所遇到的問題抱有信心的話，那物業(yè)管理的組織與控制就是有效的。 六、寫字樓管理中的策略 策略是實現目標的方法。為了更順利的達成寫字樓的物業(yè)管理目標，以下若干工作策略是應該注意的。 (一)分階段提供物業(yè)管理服務，清楚界定服務范圍 (二)確保提供“合同服務”，適時提供“超值服務” 1合同服務與超值服務的區(qū)別 (1)合同服務是強制性的、必須提供的服務；超值服務是非強制性的、適當提供的服務。 (2)合同服務是原則性的，必須保證；超值服務是靈活性的，機動掌握。 (3)合同服務是業(yè)主服務需求期望值內的，是“雪中送炭”，是給業(yè)主送溫暖，沒有不行；超值服務是業(yè)主服務需求期望值外的，是“錦上添花”，是給業(yè)主送驚喜，適可而止。 2正確處理合同服務與超值服務的關系 在市場經濟中，“物業(yè)管理服務”是一種特殊的商品，是有償服務。合同服務是合同內服務，是有償服務，是等價交換，是智力與勞務的投資，是必須回報的。因此要全力以赴的履行。超值服務是合同外服務，是無償服務，是單向奉送，是感情的交流，是無