企業(yè)內(nèi)部管理及發(fā)展戰(zhàn)略

1、 成都富力房房屋置換換有限公公司企業(yè)管理咨咨詢報(bào)告告MLS科技技（中國(guó)國(guó)）公司司2001年年12月月TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc532227177 前言 PAGEREF _Toc532227177 h 4 HYPERLINK l _Toc532227178 1項(xiàng)目目概述 PAGEREF _Toc532227178 h 4 HYPERLINK l _Toc532227179 11項(xiàng)目目?jī)?nèi)容 PAGEREF _Toc532227179 h 4 HYPERLINK l _Toc532227180 12項(xiàng)目目實(shí)施目目的、方方法和過過程 PAGEREF _Toc53222

2、7180 h 4 HYPERLINK l _Toc532227181 1211實(shí)施目目的 PAGEREF _Toc532227181 h 4 HYPERLINK l _Toc532227182 1222實(shí)施方方法 PAGEREF _Toc532227182 h 5 HYPERLINK l _Toc532227183 1233調(diào)研過過程 PAGEREF _Toc532227183 h 5 HYPERLINK l _Toc532227184 13報(bào)告告綜述 PAGEREF _Toc532227184 h 5 HYPERLINK l _Toc532227185 1311宗旨 PAGEREF _Toc

3、532227185 h 5 HYPERLINK l _Toc532227186 1322原則 PAGEREF _Toc532227186 h 6 HYPERLINK l _Toc532227187 1333方法 PAGEREF _Toc532227187 h 6 HYPERLINK l _Toc532227188 1344內(nèi)容摘摘要 PAGEREF _Toc532227188 h 6 HYPERLINK l _Toc532227189 1355幾點(diǎn)說說明 PAGEREF _Toc532227189 h 6 HYPERLINK l _Toc532227190 2企業(yè)業(yè)概述 PAGEREF _To

4、c532227190 h 6 HYPERLINK l _Toc532227191 21富房房置換的的創(chuàng)立及及發(fā)展 PAGEREF _Toc532227191 h 6 HYPERLINK l _Toc532227192 2111公司創(chuàng)創(chuàng)立 PAGEREF _Toc532227192 h 7 HYPERLINK l _Toc532227193 2122公司發(fā)發(fā)展 PAGEREF _Toc532227193 h 7 HYPERLINK l _Toc532227194 22企業(yè)業(yè)現(xiàn)狀及及其評(píng)價(jià)價(jià) PAGEREF _Toc532227194 h 7 HYPERLINK l _Toc532227195 2

5、211綜述述 PAGEREF _Toc532227195 h 7 HYPERLINK l _Toc532227196 2222管理體體制 PAGEREF _Toc532227196 h 8 HYPERLINK l _Toc532227197 2233組織結(jié)結(jié)構(gòu) PAGEREF _Toc532227197 h 8 HYPERLINK l _Toc532227198 2244業(yè)務(wù)品品種、流流程及其其管理 PAGEREF _Toc532227198 h 11 HYPERLINK l _Toc532227199 2255人力資資源管理理 PAGEREF _Toc532227199 h 15 HYPER

6、LINK l _Toc532227200 2266財(cái)務(wù)管管理及監(jiān)監(jiān)督 PAGEREF _Toc532227200 h 16 HYPERLINK l _Toc532227201 2277企業(yè)文文化建設(shè)設(shè)與企業(yè)業(yè)營(yíng)銷策策劃 PAGEREF _Toc532227201 h 16 HYPERLINK l _Toc532227202 2288經(jīng)營(yíng)管管理綜合合評(píng)價(jià) PAGEREF _Toc532227202 h 17 HYPERLINK l _Toc532227203 3企業(yè)發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略略設(shè)計(jì) PAGEREF _Toc532227203 h 17 HYPERLINK l _Toc532227204 31房地

7、地產(chǎn)中介介市場(chǎng)及及其發(fā)展展 PAGEREF _Toc532227204 h 17 HYPERLINK l _Toc532227205 3111房地產(chǎn)產(chǎn)特性及及其市場(chǎng)場(chǎng)特征 PAGEREF _Toc532227205 h 17 HYPERLINK l _Toc532227206 3122房地產(chǎn)產(chǎn)中介及及其特征征 PAGEREF _Toc532227206 h 18 HYPERLINK l _Toc532227207 3133我國(guó)房房地產(chǎn)中中介行業(yè)業(yè)發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)狀及發(fā)發(fā)展趨勢(shì)勢(shì) PAGEREF _Toc532227207 h 19 HYPERLINK l _Toc532227208 32成都都市房地地

8、產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展?fàn)顮顩r PAGEREF _Toc532227208 h 20 HYPERLINK l _Toc532227209 3211自然特特點(diǎn) PAGEREF _Toc532227209 h 20 HYPERLINK l _Toc532227210 3222人文特特征 PAGEREF _Toc532227210 h 20 HYPERLINK l _Toc532227211 3233成都房房地產(chǎn)中中介市場(chǎng)場(chǎng)概述 PAGEREF _Toc532227211 h 20 HYPERLINK l _Toc532227212 33企業(yè)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略目標(biāo)標(biāo)的制定定 PAGEREF _Toc532227212

9、 h 20 HYPERLINK l _Toc532227213 3311戰(zhàn)略目目標(biāo)的制制定原則則 PAGEREF _Toc532227213 h 20 HYPERLINK l _Toc532227214 3322企業(yè)發(fā)發(fā)展長(zhǎng)期期戰(zhàn)略目目標(biāo)： PAGEREF _Toc532227214 h 21 HYPERLINK l _Toc532227215 3333企業(yè)發(fā)發(fā)展階段段性戰(zhàn)略略目標(biāo)： PAGEREF _Toc532227215 h 21 HYPERLINK l _Toc532227216 34企業(yè)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略實(shí)施施 PAGEREF _Toc532227216 h 22 HYPERLINK l

10、_Toc532227217 3411戰(zhàn)略實(shí)實(shí)施原則則 PAGEREF _Toc532227217 h 22 HYPERLINK l _Toc532227218 3422戰(zhàn)略實(shí)實(shí)施步驟驟 PAGEREF _Toc532227218 h 22 HYPERLINK l _Toc532227219 35企業(yè)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略內(nèi)容容 PAGEREF _Toc532227219 h 22 HYPERLINK l _Toc532227220 3511業(yè)務(wù)拓拓展戰(zhàn)略略 PAGEREF _Toc532227220 h 22 HYPERLINK l _Toc532227221 3522組織結(jié)結(jié)構(gòu)模式式設(shè)計(jì) PAGERE

11、F _Toc532227221 h 26 HYPERLINK l _Toc532227222 3533人才戰(zhàn)戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc532227222 h 28 HYPERLINK l _Toc532227223 3544營(yíng)銷戰(zhàn)戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc532227223 h 32 HYPERLINK l _Toc532227224 3555資本運(yùn)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略略 PAGEREF _Toc532227224 h 35 HYPERLINK l _Toc532227225 4企業(yè)內(nèi)內(nèi)部管理理建設(shè) PAGEREF _Toc532227225 h 35 HYPERLINK l _Toc532227

12、226 41適宜宜不同業(yè)業(yè)務(wù)領(lǐng)域域經(jīng)營(yíng)模模式的建建立 PAGEREF _Toc532227226 h 35 HYPERLINK l _Toc532227227 4111機(jī)構(gòu)營(yíng)營(yíng)銷模式式 PAGEREF _Toc532227227 h 35 HYPERLINK l _Toc532227228 4122店鋪式式經(jīng)營(yíng)模模式 PAGEREF _Toc532227228 h 36 HYPERLINK l _Toc532227229 42組織織結(jié)構(gòu)的的優(yōu)化 PAGEREF _Toc532227229 h 37 HYPERLINK l _Toc532227230 43業(yè)務(wù)務(wù)流程的的優(yōu)化設(shè)設(shè)計(jì) PAGEREF

13、 _Toc532227230 h 39 HYPERLINK l _Toc532227231 4311業(yè)務(wù)流流程優(yōu)化化設(shè)計(jì)出出發(fā)點(diǎn) PAGEREF _Toc532227231 h 39 HYPERLINK l _Toc532227232 4322業(yè)務(wù)流流程優(yōu)化化 PAGEREF _Toc532227232 h 41 HYPERLINK l _Toc532227233 4333業(yè)務(wù)管管理 PAGEREF _Toc532227233 h 43 HYPERLINK l _Toc532227234 44內(nèi)部部管理制制度的完完善 PAGEREF _Toc532227234 h 44 HYPERLINK l

14、 _Toc532227235 4411職務(wù)說說明書 PAGEREF _Toc532227235 h 44 HYPERLINK l _Toc532227236 4422人力資資源管理理制度 PAGEREF _Toc532227236 h 45 HYPERLINK l _Toc532227237 4433考核獎(jiǎng)獎(jiǎng)懲制度度 PAGEREF _Toc532227237 h 45 HYPERLINK l _Toc532227238 4444業(yè)務(wù)管管理制度度 PAGEREF _Toc532227238 h 46 HYPERLINK l _Toc532227239 4455財(cái)務(wù)管管理制度度 PAGEREF

15、_Toc532227239 h 46 HYPERLINK l _Toc532227240 4466行政辦辦公管理理 PAGEREF _Toc532227240 h 46 HYPERLINK l _Toc532227241 44信息息系統(tǒng)的的應(yīng)用 PAGEREF _Toc532227241 h 47 HYPERLINK l _Toc532227242 45考核核及監(jiān)督督機(jī)制 PAGEREF _Toc532227242 h 47 HYPERLINK l _Toc532227243 46激勵(lì)勵(lì)機(jī)制 PAGEREF _Toc532227243 h 48 HYPERLINK l _Toc53222724

16、4 47財(cái)務(wù)務(wù)管理與與資金監(jiān)監(jiān)管 PAGEREF _Toc532227244 h 48 HYPERLINK l _Toc532227245 48企業(yè)業(yè)文化與與對(duì)外宣宣傳 PAGEREF _Toc532227245 h 49 HYPERLINK l _Toc532227246 49市場(chǎng)場(chǎng)研究與與企業(yè)發(fā)發(fā)展研究究 PAGEREF _Toc532227246 h 50 前言隨著房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)化化進(jìn)程的的加快，國(guó)國(guó)內(nèi)房地地產(chǎn)中介介企業(yè)已已經(jīng)從小小規(guī)模、作作坊式的的個(gè)體運(yùn)運(yùn)營(yíng)模式式向規(guī)模?；?、品品牌化的的大型現(xiàn)現(xiàn)代企業(yè)業(yè)方向發(fā)發(fā)展。發(fā)發(fā)達(dá)地區(qū)區(qū)出現(xiàn)了了一些擁擁有上百百家分店店的巨型型房地產(chǎn)產(chǎn)中介企企業(yè)，而

17、而國(guó)外的的大牌房房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)公司司也開始始紛紛搶搶灘中國(guó)國(guó)市場(chǎng)。作作為成都都市大型型房地產(chǎn)產(chǎn)中介龍龍頭企業(yè)業(yè)的成都都富力房房屋置換換有限公公司（以以下簡(jiǎn)稱稱“富房置置換”），面面對(duì)巨大大的市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展?jié)摑摿图ぜち业母?jìng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)勢(shì)，如何何抓住機(jī)機(jī)遇、應(yīng)應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)戰(zhàn)？如何何解決企企業(yè)自身身在迅速速發(fā)展過過程出現(xiàn)現(xiàn)的問題題？MLS網(wǎng)絡(luò)絡(luò)科技（中中國(guó)）公公司在深深入調(diào)查查、研究究當(dāng)?shù)厥惺袌?chǎng)及企企業(yè)狀況況的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，結(jié)結(jié)合自身身所積累累的大量量國(guó)際、國(guó)國(guó)內(nèi)房地地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)紀(jì)企業(yè)發(fā)發(fā)展研究究經(jīng)驗(yàn)，對(duì)對(duì)富房置置換的經(jīng)經(jīng)營(yíng)狀況況作以診診斷，為為富房置置換企業(yè)業(yè)管理提提出一整整套發(fā)展展建設(shè)方方案，并并將在此此基礎(chǔ)上上為

18、富房房置換量量身定作作一套具具有較強(qiáng)強(qiáng)開放性性和擴(kuò)展展性的企企業(yè)信息息管理系系統(tǒng)，為為企業(yè)的的順利發(fā)發(fā)展和全全國(guó)性擴(kuò)擴(kuò)展提供供基本工工具和保保障。1項(xiàng)目目概述11項(xiàng)目目?jī)?nèi)容本項(xiàng)目包含含以下內(nèi)內(nèi)容企業(yè)經(jīng)營(yíng)管管理狀況況調(diào)查企業(yè)信息化化需求調(diào)調(diào)研企業(yè)經(jīng)營(yíng)管管理狀態(tài)態(tài)分析企業(yè)管理咨咨詢及信信息化解解決方案案企業(yè)信息化化系統(tǒng)建建設(shè)12項(xiàng)目目實(shí)施目目的、方方法和過過程1211實(shí)施目目的分析富房置置換經(jīng)營(yíng)營(yíng)狀況及及存在的的問題，根根據(jù)市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展要要求及行行業(yè)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)提出有有效的發(fā)發(fā)展策略略和實(shí)施施辦法，為為企業(yè)實(shí)實(shí)現(xiàn)信息息化管理理提供穩(wěn)穩(wěn)定的基基礎(chǔ)，為為企業(yè)順順利實(shí)現(xiàn)現(xiàn)信息化化管理提提供保障障，加深深合作雙雙

19、方彼此此之間的的了解，增增強(qiáng)企業(yè)業(yè)間的聯(lián)聯(lián)系與合合作，優(yōu)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)補(bǔ)，為企企業(yè)發(fā)展展提供有有效的幫幫助。1222實(shí)施方方法項(xiàng)目整體實(shí)實(shí)施采用用調(diào)研分析析總結(jié)結(jié)實(shí)踐踐修改改正式式運(yùn)行的的實(shí)施思思路。對(duì)對(duì)企業(yè)的的調(diào)研主主要采用用訪談法法、觀察察法、比比較法和和類比法法，分析析過程利利用綜合合分析法法、比較較分析法法、圖表表分析法法等，對(duì)對(duì)調(diào)研情情況進(jìn)行行綜合對(duì)對(duì)比分析析，最終終形成管管理咨詢?cè)儓?bào)告和和信息息化需求求報(bào)告。富房置換的的企業(yè)信信息化過過程將在在提交之之后，根根據(jù)企業(yè)業(yè)調(diào)整情情況進(jìn)行行分步實(shí)實(shí)施。1233調(diào)研過過程MLS科技技（中國(guó)國(guó)）公司司富房項(xiàng)項(xiàng)目小組組于20001年年11月月6日至至

20、11月月13日日對(duì)成都都富麗房房屋置換換公司進(jìn)進(jìn)行了一一周時(shí)間間的走訪訪調(diào)研，與與富房總總部所有有職能部部門經(jīng)理理，包括括經(jīng)營(yíng)一一、二部部，大宗宗業(yè)務(wù)一一、二部部，客戶戶服務(wù)中中心，財(cái)財(cái)務(wù)部，發(fā)發(fā)展研究究部，總總經(jīng)理辦辦公室，以以及房屋屋銀行部部、加盟盟店管理理等十個(gè)個(gè)部門和和權(quán)證中中心、信信貸科、房房源科等等三個(gè)二二級(jí)業(yè)務(wù)務(wù)管理部部門主管管等公司司各中、高高層管理理者進(jìn)行行了全面面、深入入的接觸觸和座談?wù)劊咴L訪了三個(gè)個(gè)直營(yíng)分分店和一一個(gè)加盟盟店，具具體了解解了各分分店的經(jīng)經(jīng)營(yíng)情況況和存在在的細(xì)節(jié)節(jié)問題。經(jīng)經(jīng)過一周周的訪談?wù)劊诟桓环恐脫Q換特派協(xié)協(xié)調(diào)人員員陳斌及及全體富富房管理理成員的的大力

21、配配合下，小小組成員員順利完完成了調(diào)調(diào)研工作作，搜集集了大量量的企業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)管管理資料料和信息息，了解解了企業(yè)業(yè)業(yè)務(wù)流流程和基基本運(yùn)營(yíng)營(yíng)，并在在企業(yè)發(fā)發(fā)展等問問題上與與富房置置換高層層管理者者達(dá)成了了共識(shí)。13報(bào)告告綜述1311宗旨本報(bào)告旨在在理清企企業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)狀況，分分析企業(yè)業(yè)運(yùn)營(yíng)管管理機(jī)制制，為企企業(yè)制定定適宜的的發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略，為為企業(yè)管管理提供供建設(shè)性性意見，使使企業(yè)能能夠盡快快解決目目前經(jīng)營(yíng)營(yíng)中存在在的問題題，走向向順暢的的規(guī)模化化發(fā)展道道路。1322原則本報(bào)告本著著尊重現(xiàn)現(xiàn)實(shí)、嚴(yán)嚴(yán)謹(jǐn)規(guī)范范、科學(xué)學(xué)發(fā)展的的原則，依依據(jù)管理理學(xué)的基基本原理理和房地地產(chǎn)的專專業(yè)特性性，為企企業(yè)內(nèi)部部調(diào)整和和改善

22、治治理結(jié)構(gòu)構(gòu)提供方方向性建建議和操操作模型型，僅供供企業(yè)管管理層參參考。在企業(yè)管理理模式設(shè)設(shè)計(jì)上，本本報(bào)告緊緊密結(jié)合合地方市市場(chǎng)狀況況及國(guó)內(nèi)內(nèi)市場(chǎng)發(fā)發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)，緊密密結(jié)合企企業(yè)實(shí)際際情況，使使管理體體系具有有可操作作性、前前瞻性和和自我完完善性1333方法本報(bào)告主要要使用說說明、列列舉和圖圖表等方方法進(jìn)行行闡述。1344內(nèi)容摘摘要報(bào)告正文共共分四部部分，第第一部分分是對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的簡(jiǎn)簡(jiǎn)要說明明；第二二部分對(duì)對(duì)企業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理理狀況進(jìn)進(jìn)行概括括描述和和評(píng)價(jià)，提提出目前前企業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理理中所存存在的主主要問題題；第三三部分從從戰(zhàn)略的的角度對(duì)對(duì)企業(yè)發(fā)發(fā)展提出出建議，設(shè)設(shè)計(jì)企業(yè)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略模型型；第四四部分

23、從從戰(zhàn)術(shù)的的角度對(duì)對(duì)企業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理理的各個(gè)個(gè)方面提提出具體體建議，設(shè)設(shè)計(jì)企業(yè)業(yè)階段性性管理模模式。1355幾點(diǎn)說說明一、本報(bào)告告僅對(duì)企企業(yè)管理理提出戰(zhàn)戰(zhàn)略指導(dǎo)導(dǎo)性思想想，闡明明企業(yè)管管理提升升方法，提提供相對(duì)對(duì)于現(xiàn)狀狀的改進(jìn)進(jìn)原則，不不涉及企企業(yè)的具具體經(jīng)營(yíng)營(yíng)、人員員素質(zhì)鑒鑒定、人人事安排排建議等等具體問問題。二、本報(bào)告告不涉及及企業(yè)股股本構(gòu)成成分析和和設(shè)計(jì)，在在企業(yè)投投、融資資策略方方面只進(jìn)進(jìn)行方向向性評(píng)述述和建議議。三、由于無無法了解解企業(yè)的的財(cái)務(wù)報(bào)報(bào)表，因因此本報(bào)報(bào)告在財(cái)財(cái)務(wù)方面面只進(jìn)行行定性的的闡述，而而無法進(jìn)進(jìn)行定量量分析。2企業(yè)業(yè)概述21富房房置換的的創(chuàng)立及及發(fā)展2111公司創(chuàng)創(chuàng)立

24、成都富力房房屋置換換有限公公司原為為富力產(chǎn)產(chǎn)業(yè)股份份有限公公司下屬屬的經(jīng)營(yíng)營(yíng)部門，于于19999年底底開始開開展二手手房買賣賣和房屋屋租賃等等房地產(chǎn)產(chǎn)中介業(yè)業(yè)務(wù)。隨隨著業(yè)務(wù)務(wù)量的不不斷增加加和市場(chǎng)場(chǎng)形勢(shì)的的發(fā)展，于于20000年正正式注冊(cè)冊(cè)為富力力房屋置置換有限限公司。主主要經(jīng)營(yíng)營(yíng)內(nèi)容包包括房屋屋租賃、二二手房買買賣、整整盤包裝裝、策劃劃及代理理等。2122公司發(fā)發(fā)展富房置換在在成立后后的短短短一年時(shí)時(shí)間里由由僅有一一家店幾幾個(gè)人的的小公司司，發(fā)展展成為擁擁有十四四家直營(yíng)營(yíng)門店、四四家加盟盟店，業(yè)業(yè)務(wù)涉及及二手房房交易、租租賃、商商品房代代理和大大宗業(yè)務(wù)務(wù)經(jīng)營(yíng)的的多品種種、多門門店的地地區(qū)性中

25、中大型房房地產(chǎn)中中介企業(yè)業(yè)。目前前企業(yè)擁擁有員工工名名，其中中管理人人員名，經(jīng)經(jīng)紀(jì)人名，年年?duì)I業(yè)額額萬萬元的，位位居成都都市場(chǎng)中中介企業(yè)業(yè)的前列列。業(yè)務(wù)的迅猛猛發(fā)展和和市場(chǎng)占占有率的的提高雖雖然為企企業(yè)帶來來了較好好的聲譽(yù)譽(yù)和效益益，但發(fā)發(fā)展過快快也使企企業(yè)在經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理理中存在在的問題題迅速暴暴露出來來，并隨隨著分店店數(shù)量的的增加而而愈加明明顯。主主要表現(xiàn)現(xiàn)在：由由于自身身信息化化程度低低，信息息系統(tǒng)建建設(shè)滯后后而使企企業(yè)在信信息處理理、傳遞遞和管理理等方面面不能滿滿足業(yè)務(wù)務(wù)需要，嚴(yán)嚴(yán)重制約約了企業(yè)業(yè)的發(fā)展展；由于于企業(yè)發(fā)發(fā)展時(shí)間間短、發(fā)發(fā)展速度度過快，企企業(yè)管理理層從業(yè)業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)和管理理經(jīng)驗(yàn)

26、上上準(zhǔn)備不不夠充分分，企業(yè)業(yè)管理沒沒有整體體思路，管管理制度度建設(shè)極極不完善善，使企企業(yè)管理理者成為為“救火者者”，窮于于應(yīng)付日日常的管管理問題題而無法法自拔；由于信信息不暢暢和細(xì)節(jié)節(jié)管理不不當(dāng)使企企業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)反應(yīng)速速度減慢慢，工作作效率降降低；由由于機(jī)構(gòu)構(gòu)的重復(fù)復(fù)設(shè)置使使企業(yè)內(nèi)內(nèi)耗增加加，員工工之間、部部門之間間矛盾增增加。企企業(yè)內(nèi)部部管理和和企業(yè)信信息化建建設(shè)程度度嚴(yán)重制制約著企企業(yè)自身身的發(fā)展展。22企業(yè)業(yè)現(xiàn)狀及及其評(píng)價(jià)價(jià)2211綜述述富房置換由由富力產(chǎn)產(chǎn)業(yè)股份份有限公公司的一一個(gè)部門門發(fā)展為為一個(gè)獨(dú)獨(dú)立運(yùn)營(yíng)營(yíng)的有限限責(zé)任制制企業(yè)，雖雖然成立立的時(shí)間間較短，但但是由于于企業(yè)建建立之初初即應(yīng)

27、用用了現(xiàn)代代企業(yè)管管理制度度理念，使使企業(yè)在在法人治治理結(jié)構(gòu)構(gòu)安排上上較為科科學(xué)、合合理，企企業(yè)管理理起點(diǎn)較較高，管管理體制制先進(jìn)，企企業(yè)文化化建設(shè)好好，管理理隊(duì)伍年年青化程程度高，企企業(yè)前期期發(fā)展較較為順暢暢。富房置換在在發(fā)展過過程中逐逐步探索索適合于于企業(yè)自自身特點(diǎn)點(diǎn)和地方方市場(chǎng)特特點(diǎn)的經(jīng)經(jīng)營(yíng)道路路，初步步建立起起了一整整套業(yè)務(wù)務(wù)管理流流程和企企業(yè)管理理組織架架構(gòu)，建建立了相相應(yīng)的業(yè)業(yè)務(wù)和行行政管理理制度，并并根據(jù)市市場(chǎng)發(fā)展展作出過過幾次調(diào)調(diào)整。目目前富房房置換實(shí)實(shí)行總經(jīng)經(jīng)理負(fù)責(zé)責(zé)制，由由兩位副副總經(jīng)理理分管不不同部門門，協(xié)助助總經(jīng)理理完成企企業(yè)的全全面管理理工作。下下設(shè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)一部、經(jīng)經(jīng)營(yíng)

28、二部部、大宗宗業(yè)務(wù)一一部、大大宗業(yè)務(wù)務(wù)二部、房房屋銀行行建設(shè)部部、加盟盟店建設(shè)設(shè)部、客客戶服務(wù)務(wù)中心、發(fā)發(fā)展研究究部、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)部、財(cái)財(cái)務(wù)部、總總經(jīng)理辦辦公室等等十一個(gè)個(gè)職能部部門。對(duì)對(duì)各分店店采取兩兩層管理理，分部部門指導(dǎo)導(dǎo)的管理理方式。以以下分別別從管理理機(jī)制、組組織架構(gòu)構(gòu)、人員員管理、激激勵(lì)機(jī)制制及財(cái)務(wù)務(wù)管理等等幾方面面分別進(jìn)進(jìn)行對(duì)企企業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理作作出整理理和評(píng)價(jià)價(jià)。2222管理體體制管理體制在在這里指指的是企企業(yè)制度度安排的的基本依依據(jù)，即即企業(yè)所所有權(quán)、決決策權(quán)、經(jīng)經(jīng)營(yíng)權(quán)和和監(jiān)督權(quán)權(quán)的表現(xiàn)現(xiàn)形式。它它是企業(yè)業(yè)組織機(jī)機(jī)構(gòu)建設(shè)設(shè)的根本本依據(jù)和和出發(fā)點(diǎn)點(diǎn)，也是是決定企企業(yè)管理理模式和和發(fā)展前

29、前途的關(guān)關(guān)鍵點(diǎn)。目前富房置置換實(shí)行行的是董董事會(huì)領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)下的的總經(jīng)理理負(fù)責(zé)制制?？偨?jīng)經(jīng)理負(fù)責(zé)責(zé)公司的的全面管管理和日日常決策策，重大大決策由由總經(jīng)理理提議，董董事會(huì)執(zhí)執(zhí)行。日日常執(zhí)行行由兩位位副總協(xié)協(xié)同總經(jīng)經(jīng)理共同同完成。經(jīng)經(jīng)營(yíng)層的的決策基基本采用用民主集集中的形形式，由由經(jīng)理層層共同討討論形成成決議。由于本次調(diào)調(diào)研不涉涉及富房房置換的的股本結(jié)結(jié)構(gòu)和股股東構(gòu)成成，因此此無法對(duì)對(duì)其法人人治理結(jié)結(jié)構(gòu)進(jìn)行行更深入入的了解解和分析析。從了了解到的的情況來來看，目目前的管管理體制制基本適適應(yīng)于企企業(yè)創(chuàng)立立期和發(fā)發(fā)展初期期情況，但但是從長(zhǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展展方向上上看它還還不符合合現(xiàn)代企企業(yè)管理理的要求求，非科科學(xué)、

30、非非規(guī)范的的決策體體系，薄薄弱的監(jiān)監(jiān)督體系系以及狹狹隘的分分配機(jī)制制將最終終成為企企業(yè)發(fā)展展的嚴(yán)重重障礙。2233組織結(jié)結(jié)構(gòu)企業(yè)的組織織結(jié)構(gòu)是是企業(yè)全全體員工工為實(shí)現(xiàn)現(xiàn)企業(yè)目目標(biāo)而進(jìn)進(jìn)行分工工協(xié)作，在在職務(wù)范范圍、責(zé)責(zé)任、權(quán)權(quán)力方面面所形成成的結(jié)構(gòu)構(gòu)體系，從從表現(xiàn)形形式上來來說，就就是企業(yè)業(yè)的部門門設(shè)置及及其相互互之間的的管理層層級(jí)關(guān)系系和聯(lián)系系。22331組組織機(jī)構(gòu)構(gòu)以下是富房房置換目目前的組組織結(jié)構(gòu)構(gòu)圖：總經(jīng)理總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理總經(jīng)理辦公室財(cái)務(wù)部大宗業(yè)務(wù)一部房屋銀行部經(jīng)營(yíng)二部經(jīng)營(yíng)一部加盟店建設(shè)大宗業(yè)務(wù)二部客戶服務(wù)中心網(wǎng)絡(luò)部發(fā)展研究部總經(jīng)理辦公室財(cái)務(wù)部大宗業(yè)務(wù)一部房屋銀行

31、部經(jīng)營(yíng)二部經(jīng)營(yíng)一部加盟店建設(shè)大宗業(yè)務(wù)二部客戶服務(wù)中心網(wǎng)絡(luò)部發(fā)展研究部律師公證房源科信貸科權(quán)證中心連瑣店。連瑣店中心市場(chǎng)建設(shè)律師公證房源科信貸科權(quán)證中心連瑣店。連瑣店中心市場(chǎng)建設(shè)22332各各部門主主要職能能：總經(jīng)理：負(fù)負(fù)責(zé)企業(yè)業(yè)的全面面管理、發(fā)發(fā)展計(jì)劃劃和企業(yè)業(yè)級(jí)拓展展。同時(shí)時(shí)直接領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)大宗宗業(yè)務(wù)一一部、財(cái)財(cái)務(wù)和辦辦公室三三個(gè)部門門。副總經(jīng)理：兩名副副總經(jīng)理理分別負(fù)負(fù)責(zé)八個(gè)個(gè)職能部部門，同同時(shí)形成成對(duì)十七七家分店店的管理理、指導(dǎo)導(dǎo)和監(jiān)督督。其中中吳總主主要負(fù)責(zé)責(zé)常規(guī)業(yè)業(yè)務(wù)管理理，孫總總負(fù)責(zé)新新業(yè)務(wù)品品種的開開發(fā)、業(yè)業(yè)務(wù)拓展展以及售售后服務(wù)務(wù)等。經(jīng)營(yíng)一部：十四家家直營(yíng)分分店的常常規(guī)業(yè)務(wù)務(wù)管理。經(jīng)

32、營(yíng)二部：下設(shè)權(quán)權(quán)證中心心、房源源科和信信貸科三三個(gè)二級(jí)級(jí)管理部部門，分分別負(fù)責(zé)責(zé)房源管管理、權(quán)權(quán)證辦理理、按揭揭手續(xù)辦辦理及其其它與業(yè)業(yè)務(wù)相關(guān)關(guān)的事務(wù)務(wù)性工作作。同時(shí)時(shí)在各分分店中設(shè)設(shè)置管理理員職位位，直接接由房源源科和部部門經(jīng)理理領(lǐng)導(dǎo)，以以實(shí)現(xiàn)對(duì)對(duì)分店的的房源統(tǒng)統(tǒng)一管理理和監(jiān)督督。加盟店建設(shè)設(shè)：負(fù)責(zé)責(zé)四家加加盟店的的常規(guī)業(yè)業(yè)務(wù)管理理和加盟盟店拓展展。房屋銀行部部：負(fù)責(zé)責(zé)管理全全部分店店中開展展的房屋屋銀行業(yè)業(yè)務(wù)。目目前主要要工作內(nèi)內(nèi)容集中中在售后后、統(tǒng)計(jì)計(jì)和宣傳傳方面。發(fā)展研究部部：企業(yè)業(yè)策劃和和房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目策策劃，市市場(chǎng)研究究和營(yíng)銷銷策劃等等。此外外還負(fù)責(zé)責(zé)業(yè)務(wù)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)和合合同管理理。大宗業(yè)

33、務(wù)一一部：主主要負(fù)責(zé)責(zé)投資顧顧問及大大宗業(yè)務(wù)務(wù)手續(xù)代代辦等實(shí)實(shí)施難度度較大、專專業(yè)性要要求較高高的業(yè)務(wù)務(wù)。大宗業(yè)務(wù)二二部：負(fù)負(fù)責(zé)大宗宗業(yè)務(wù)開開拓、項(xiàng)項(xiàng)目策劃劃、營(yíng)銷銷策劃及及個(gè)案地地盤銷售售代理等等大宗業(yè)業(yè)務(wù)的拓拓展及執(zhí)執(zhí)行。客戶服務(wù)中中心：剛剛剛成立立，主要要負(fù)責(zé)員員工培訓(xùn)訓(xùn)、服務(wù)務(wù)質(zhì)量檢檢查等工工作?？偨?jīng)理辦公公室：負(fù)負(fù)責(zé)行政政辦公事事務(wù)、人人員的招招聘、企企業(yè)文化化建設(shè)及及企業(yè)資資產(chǎn)管理理等工作作財(cái)務(wù)部：全全面負(fù)責(zé)責(zé)企業(yè)的的業(yè)務(wù)結(jié)結(jié)算和企企業(yè)內(nèi)部部財(cái)務(wù)管管理工作作。22333評(píng)評(píng)價(jià)從以上組織織結(jié)構(gòu)圖圖及對(duì)各各部門職職能的描描述中不不難看出出，目前前公司的的組織結(jié)結(jié)構(gòu)基本本上屬于于直線職職

34、能制形形式。這這種組織織結(jié)構(gòu)形形式在一一定程度度上減輕輕了上級(jí)級(jí)主管的的負(fù)擔(dān)，并并且發(fā)揮揮了一部部分權(quán)力力制衡作作用，但但是這種種結(jié)構(gòu)形形式最大大問題是是妨礙了了組織必必要的集集中領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)和統(tǒng)一一指揮，容容易形成成多頭管管理，造造成一定定程度上上的管理理混亂。業(yè)業(yè)務(wù)多部部門指導(dǎo)導(dǎo)，政出出多門，管管理部門門之間存存在較多多內(nèi)耗。比比如經(jīng)營(yíng)營(yíng)一部、經(jīng)經(jīng)營(yíng)二部部、加盟盟店建設(shè)設(shè)和房屋屋銀行，其其工作性性質(zhì)大致致相同，所所管理的的對(duì)象也也基本相相同，使使得管理理制度難難以推行行，業(yè)務(wù)務(wù)執(zhí)行困困難重重重。這種組織結(jié)結(jié)構(gòu)在設(shè)設(shè)計(jì)之初初顯然是是為了加加強(qiáng)對(duì)基基層店的的控制，減減少管理理層次，但但從實(shí)施施結(jié)果來

35、來看它在在實(shí)際上上弱化了了對(duì)各分分店的業(yè)業(yè)務(wù)管理理和總體體協(xié)調(diào)，降降低了規(guī)規(guī)模優(yōu)勢(shì)勢(shì)的發(fā)揮揮。這里根據(jù)我我們的調(diào)調(diào)查將其其實(shí)際執(zhí)執(zhí)行情況況畫出：總經(jīng)理總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理總經(jīng)理辦公室財(cái)務(wù)部大宗業(yè)務(wù)一部房屋銀行部經(jīng)營(yíng)二部經(jīng)營(yíng)一部加盟店建設(shè)大宗業(yè)務(wù)二部客戶服務(wù)中心網(wǎng)絡(luò)部發(fā)展研究部總經(jīng)理辦公室財(cái)務(wù)部大宗業(yè)務(wù)一部房屋銀行部經(jīng)營(yíng)二部經(jīng)營(yíng)一部加盟店建設(shè)大宗業(yè)務(wù)二部客戶服務(wù)中心網(wǎng)絡(luò)部發(fā)展研究部律師公證房源科信貸科權(quán)證中心連瑣店。連瑣店律師公證房源科信貸科權(quán)證中心連瑣店。連瑣店2244業(yè)務(wù)品品種、流流程及其其管理目前富房置置換主營(yíng)營(yíng)業(yè)務(wù)包包括：房房產(chǎn)租賃賃、二手手房買賣賣和大宗宗業(yè)務(wù)代代理。

36、22441業(yè)業(yè)務(wù)品種種在租賃業(yè)務(wù)務(wù)中在常常規(guī)租賃賃業(yè)務(wù)之之外，開開展了房房屋銀行行業(yè)務(wù)；在二手手房買賣賣中有一一般代理理、權(quán)證證代辦、包包銷（差差價(jià)房）等等業(yè)務(wù)內(nèi)內(nèi)容；大大宗業(yè)務(wù)務(wù)主要是是尾盤、爛爛尾樓和和大業(yè)主主的整盤盤包裝和和代銷；此外大大宗業(yè)務(wù)務(wù)還涉及及一部分分土地及及開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的投投資、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓策劃劃和代理理執(zhí)行等等。22442業(yè)業(yè)務(wù)流程程這里我們將將其日常常業(yè)務(wù)（不不包括大大宗業(yè)務(wù)務(wù)）目前前所執(zhí)行行的業(yè)務(wù)務(wù)流程以以流程圖圖的形式式表示如如下：224421租賃賃業(yè)務(wù)租賃業(yè)務(wù)（包包括一般般租賃和和房屋銀銀行）流流程圖分店銀行開戶房屋租金劃款授權(quán)書定期支付房租收款定期交納房租銀行開戶存房合同

37、交接鑰匙房屋租賃合同房屋租賃合同出租授權(quán)委托確認(rèn)書承租委托書確認(rèn)書看房記錄分店業(yè)務(wù)員出租授權(quán)委托書承租委托書分店管理員業(yè)主房源登記物業(yè)需求客戶銀行開戶房屋租金劃款授權(quán)書定期支付房租收款定期交納房租銀行開戶存房合同交接鑰匙房屋租賃合同房屋租賃合同出租授權(quán)委托確認(rèn)書承租委托書確認(rèn)書看房記錄分店業(yè)務(wù)員出租授權(quán)委托書承租委托書分店管理員業(yè)主房源登記物業(yè)需求客戶房源信息上傳至經(jīng)營(yíng)二部房源科整理和同步房源信息上傳至經(jīng)營(yíng)二部房源科整理和同步總部房源科房屋銀行部定期將應(yīng)付、應(yīng)收情況報(bào)財(cái)務(wù)部執(zhí)行確認(rèn)書及合同交發(fā)展研究部、房屋銀行、財(cái)務(wù)部登記和房源科撤單房屋銀行部定期將應(yīng)付、應(yīng)收情況報(bào)財(cái)務(wù)部執(zhí)行確認(rèn)書及合同交發(fā)展

38、研究部、房屋銀行、財(cái)務(wù)部登記和房源科撤單發(fā)展研究部部房屋銀行部部房源科財(cái)務(wù)部房屋銀行部部財(cái)務(wù)部租賃業(yè)務(wù)是是房地產(chǎn)產(chǎn)中介業(yè)業(yè)務(wù)中產(chǎn)產(chǎn)生最早早、交易易過程最最清晰、最最簡(jiǎn)單的的業(yè)務(wù)品品種。在在這項(xiàng)業(yè)業(yè)務(wù)的日日常管理理中關(guān)鍵鍵要解決決的問題題有三個(gè)個(gè)：一是是企業(yè)資資源的獨(dú)獨(dú)占性；二是如如何防止止客戶的的私下交交易；三三是對(duì)業(yè)業(yè)務(wù)人員員個(gè)人行行為的管管理。由于受地方方市場(chǎng)狀狀況和企企業(yè)發(fā)展展時(shí)間較較短的影影響，富富房目前前并未把把租賃業(yè)業(yè)務(wù)作為為經(jīng)營(yíng)重重點(diǎn)，其其經(jīng)營(yíng)占占整體經(jīng)經(jīng)營(yíng)額的的比例較較低，相相對(duì)管理理力度較較弱。在開展常規(guī)規(guī)租賃業(yè)業(yè)務(wù)的基基礎(chǔ)上，富富房積極極引進(jìn)了了“房屋銀銀行”經(jīng)營(yíng)模模式，對(duì)

39、對(duì)企業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)進(jìn)行行了積極極的創(chuàng)新新。但是是目前此此項(xiàng)業(yè)務(wù)務(wù)開展的的不夠順順利，這這主要源源于以下下幾個(gè)方方面的制制約：第一，市場(chǎng)場(chǎng)成熟度度不高，客客戶群體體對(duì)此項(xiàng)項(xiàng)業(yè)務(wù)認(rèn)認(rèn)知度較較低；第二，企業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)管管理經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)不足，業(yè)業(yè)務(wù)人員員缺乏相相關(guān)的培培訓(xùn)，阻阻礙了業(yè)業(yè)務(wù)的廣廣泛拓展展；第三，分層層次市場(chǎng)場(chǎng)存在供供需不平平衡，在在供小于于求的情情況，業(yè)業(yè)務(wù)生存存空間較較??；第四，信息息來源渠渠道不暢暢，信息息內(nèi)部交交流和傳傳遞受到到嚴(yán)重制制約，無無法發(fā)揮揮規(guī)模效效應(yīng)。在房屋銀行行業(yè)務(wù)管管理方面面，由于于經(jīng)驗(yàn)不不足和信信息管理理瓶頸已已經(jīng)造成成了管理理程序復(fù)復(fù)雜、表表單冗長(zhǎng)長(zhǎng)，管理理人員工工作效率率低下

40、、財(cái)財(cái)務(wù)監(jiān)管管缺乏力力度，極極大地影影響了相相關(guān)人員員的情緒緒和業(yè)務(wù)務(wù)的拓展展。224422買賣賣業(yè)務(wù)二手房買賣賣業(yè)務(wù)流流程圖尾款支付銀行放款銀行放款銀行貸款承諾權(quán)證辦理物業(yè)交割尾款支付財(cái)務(wù)審核銀行按揭手續(xù)辦理按揭銀行按揭合同付款一次性付款正式購(gòu)買合同房屋購(gòu)買委托確認(rèn)書定金房屋出售授權(quán)委托確認(rèn)書房屋預(yù)定協(xié)議看房看房房屋出售委托書實(shí)勘分店業(yè)務(wù)員房屋購(gòu)買委托書分店管理員房源登記物業(yè)需求買方賣方尾款支付銀行放款銀行放款銀行貸款承諾權(quán)證辦理物業(yè)交割尾款支付財(cái)務(wù)審核銀行按揭手續(xù)辦理按揭銀行按揭合同付款一次性付款正式購(gòu)買合同房屋購(gòu)買委托確認(rèn)書定金房屋出售授權(quán)委托確認(rèn)書房屋預(yù)定協(xié)議看房看房房屋出售委托書實(shí)勘

41、分店業(yè)務(wù)員房屋購(gòu)買委托書分店管理員房源登記物業(yè)需求買方賣方房源信息上傳至房源科進(jìn)行錄入和同步財(cái)務(wù)部對(duì)照合同執(zhí)行情況及手續(xù)辦理情況進(jìn)行財(cái)務(wù)結(jié)算信貸科負(fù)責(zé)簽定按揭合同并辦理相關(guān)手續(xù)；權(quán)證中心負(fù)責(zé)辦理過戶手續(xù)；財(cái)務(wù)部作相應(yīng)處理確認(rèn)書、合同交發(fā)展研究部、財(cái)務(wù)部登記統(tǒng)計(jì)并通知房源科撤單房源信息上傳至房源科進(jìn)行錄入和同步財(cái)務(wù)部對(duì)照合同執(zhí)行情況及手續(xù)辦理情況進(jìn)行財(cái)務(wù)結(jié)算信貸科負(fù)責(zé)簽定按揭合同并辦理相關(guān)手續(xù)；權(quán)證中心負(fù)責(zé)辦理過戶手續(xù)；財(cái)務(wù)部作相應(yīng)處理確認(rèn)書、合同交發(fā)展研究部、財(cái)務(wù)部登記統(tǒng)計(jì)并通知房源科撤單房源科房源科發(fā)展研究部部財(cái)務(wù)部信貸科權(quán)證中心財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)部二手房買賣賣交易在在國(guó)內(nèi)開開始時(shí)間間并不長(zhǎng)長(zhǎng)，由于

42、于我國(guó)商商品房市市場(chǎng)起步步較晚，目目前二手手房交易易涉及到到比較復(fù)復(fù)雜的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)關(guān)系系問題。因因此目前前二手房房交易業(yè)業(yè)務(wù)管理理的重點(diǎn)點(diǎn)主要是是業(yè)務(wù)人人員業(yè)務(wù)務(wù)技能的的培訓(xùn)和和企業(yè)與與政府相相關(guān)管理理部門以以及銀行行之間的的關(guān)系理理順。新生的交易易品種由由于存在在著較大大的法規(guī)規(guī)管理空空白和較較大的市市場(chǎng)需求求空間，因因而這項(xiàng)項(xiàng)業(yè)務(wù)已已經(jīng)成為為所有大大型中介介企業(yè)的的經(jīng)營(yíng)重重點(diǎn)。其其交易過過程中產(chǎn)產(chǎn)生的大大量資金金流和相相關(guān)代辦辦業(yè)務(wù)產(chǎn)產(chǎn)生的附附加價(jià)值值已經(jīng)成成為中介介企業(yè)營(yíng)營(yíng)業(yè)收入入的重要要來源。企業(yè)對(duì)二手手房買賣賣業(yè)務(wù)的的管理難難點(diǎn)在于于企業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)者由由于對(duì)交交易過程程中的細(xì)細(xì)節(jié)問題題不甚了

43、了解，因因而難以以制定有有效的業(yè)業(yè)務(wù)監(jiān)管管制度，容容易產(chǎn)生生“飛單”現(xiàn)象，此此外企業(yè)業(yè)還面臨臨著由高高收益率率的非正正常業(yè)務(wù)務(wù)操作而而產(chǎn)生的的財(cái)務(wù)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)和法法律風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。富房置換在在此項(xiàng)業(yè)業(yè)務(wù)管理理方面投投入了較較多的精精力，制制定了相相對(duì)嚴(yán)密密的業(yè)務(wù)務(wù)流程，設(shè)設(shè)置了相相對(duì)業(yè)務(wù)務(wù)分散執(zhí)執(zhí)行和權(quán)權(quán)力制衡衡的管理理機(jī)構(gòu)，并并配合了了相應(yīng)的的報(bào)酬體體系，在在一定程程度上防防止了“飛單”的產(chǎn)生生，使企企業(yè)收益益得到了了提高。目前存在的的問題是是：一方方面由總總部集中中對(duì)各分分店進(jìn)行行直接的的業(yè)務(wù)管管理，使使管理人人員、財(cái)財(cái)務(wù)人員員經(jīng)常面面對(duì)大量量的事務(wù)務(wù)性工作作，管理理力度實(shí)實(shí)際上被被削弱，并并且使整整

44、體辦事事效率降降低；另另一方面面，由于于在權(quán)證證和按揭揭辦理過過程以及及財(cái)務(wù)管管理等業(yè)業(yè)務(wù)關(guān)鍵鍵點(diǎn)上管管理不夠夠嚴(yán)密，使使得二手手房合同同執(zhí)行管管理方面面存在著著較為明明顯的漏漏洞，企企業(yè)整體體效益仍仍難以得得到最大大程度的的保證。尤尤其是對(duì)對(duì)于現(xiàn)金金流的控控制缺乏乏深度研研究和挖挖掘，使使企業(yè)喪喪失了大大量的開開源增效效機(jī)會(huì)。224423大宗宗業(yè)務(wù)：由于企業(yè)的的歷史淵淵源和背背景關(guān)系系，富房房在大宗宗業(yè)務(wù)方方面開展展的比較較有力。大大宗業(yè)務(wù)務(wù)部在接接到項(xiàng)目目之后，經(jīng)經(jīng)過有效效的策劃劃和包裝裝，再充充分利用用企業(yè)內(nèi)內(nèi)部資源源和外部部渠道推推銷出去去。從企企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)發(fā)展來來看，大大宗業(yè)務(wù)務(wù)將始終

45、終是企業(yè)業(yè)一個(gè)高高利潤(rùn)增增長(zhǎng)區(qū)，因因此應(yīng)積積極利用用企業(yè)各各方資源源開拓此此項(xiàng)業(yè)務(wù)務(wù)。目前前大宗業(yè)業(yè)務(wù)方面面存在主主要問題題是機(jī)構(gòu)構(gòu)的重復(fù)復(fù)設(shè)置和和人才的的匱乏。這部分業(yè)務(wù)務(wù)由于涉涉及較多多企業(yè)高高級(jí)機(jī)密密，因此此在這里里不作過過多評(píng)論論。2255人力資資源管理理人企業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)中最重重要、最最寶貴的的資源。房房地產(chǎn)中中介業(yè)務(wù)務(wù)最終是是靠經(jīng)紀(jì)紀(jì)人來完完成的。因因此房地地產(chǎn)中介介企業(yè)管管理的核核心問題題是對(duì)經(jīng)經(jīng)紀(jì)人的的管理。人人力資源源管理包包括對(duì)人人員招聘聘、培訓(xùn)訓(xùn)、激勵(lì)勵(lì)和考核核等方面面的制度度安排，它它滲透在在企業(yè)的的各個(gè)方方面，貫貫穿企業(yè)業(yè)的整個(gè)個(gè)經(jīng)營(yíng)過過程。富房置換目目前并未未設(shè)立專專門的

46、人人力資源源管理部部門，人人員的招招聘、日日?？记谇诩叭藛T員檔案管管理工作作由總經(jīng)經(jīng)理辦公公室負(fù)責(zé)責(zé)，人員員培訓(xùn)則則由客戶戶服務(wù)中中心負(fù)責(zé)責(zé)。公司司目前還還沒有建建立完整整的考核核和激勵(lì)勵(lì)制度，只只是由一一些零散散地與業(yè)業(yè)務(wù)緊密密結(jié)合的的管理規(guī)規(guī)定代替替。顯然然富房在在人力資資源的管管理上存存在比較較大的缺缺陷。2266財(cái)務(wù)管管理及監(jiān)監(jiān)督由于本次調(diào)調(diào)研對(duì)財(cái)財(cái)務(wù)部門門的了解解僅限于于財(cái)務(wù)部部門與業(yè)業(yè)務(wù)部門門的銜接接，以及及財(cái)務(wù)對(duì)對(duì)業(yè)務(wù)方方面的要要求和管管理，因因此這里里只就對(duì)對(duì)財(cái)務(wù)管管理中涉涉及業(yè)務(wù)務(wù)管理的的部分進(jìn)進(jìn)行評(píng)述述，不涉涉及企業(yè)業(yè)的財(cái)務(wù)務(wù)運(yùn)營(yíng)狀狀況分析析和資本本構(gòu)成分分析。目前富房財(cái)財(cái)

47、務(wù)部對(duì)對(duì)所有分分店所發(fā)發(fā)生的財(cái)財(cái)務(wù)事項(xiàng)項(xiàng)進(jìn)行直直接管理理。由于于業(yè)務(wù)需需要，目目前各分分店都有有收款權(quán)權(quán)，財(cái)務(wù)務(wù)部門為為各分店店在銀行行開立存存折，分分店只能能存入不不能取出出。這也也是大部部分中介介公司在在創(chuàng)立之之初的一一種常規(guī)規(guī)作法。目前財(cái)務(wù)管管理所面面臨的問問題是由由于信息息傳遞不不暢所造造成的財(cái)財(cái)務(wù)與業(yè)業(yè)務(wù)的嚴(yán)嚴(yán)重脫節(jié)節(jié)。財(cái)務(wù)務(wù)監(jiān)管無無法實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。此外外財(cái)務(wù)人人員還不不得不面面對(duì)日常常大量的的業(yè)務(wù)核核算和統(tǒng)統(tǒng)計(jì)工作作。2277企業(yè)文文化建設(shè)設(shè)與企業(yè)業(yè)營(yíng)銷策策劃企業(yè)文化建建設(shè)是富富房經(jīng)營(yíng)營(yíng)的一大大特色，統(tǒng)統(tǒng)一的企企業(yè)形象象設(shè)計(jì)已已經(jīng)體現(xiàn)現(xiàn)到了企企業(yè)的各各個(gè)方面面，包括括統(tǒng)一的的色彩、統(tǒng)統(tǒng)一

48、的標(biāo)標(biāo)識(shí)、統(tǒng)統(tǒng)一的店店面布置置，以及及統(tǒng)一的的業(yè)務(wù)用用語、統(tǒng)統(tǒng)一的公公文形式式等等。企企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)層對(duì)于于企業(yè)文文化的建建設(shè)極為為重視，自自上而下下、規(guī)范范化的企企業(yè)文化化倡導(dǎo)是是企業(yè)文文化建設(shè)設(shè)的有力力保障。面面對(duì)日益益成熟的的房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)，企企業(yè)的文文化建設(shè)設(shè)無疑是是企業(yè)品品牌推廣廣的一個(gè)個(gè)重要手手段。但是應(yīng)該看看到的是是企業(yè)文文化建設(shè)設(shè)并非只只是體現(xiàn)現(xiàn)在VII方面，形形象的統(tǒng)統(tǒng)一只是是企業(yè)文文化表現(xiàn)現(xiàn)的一個(gè)個(gè)方面，真真正的企企業(yè)文化化是滲透透在企業(yè)業(yè)管理的的每一個(gè)個(gè)毛孔中中的，是是企業(yè)內(nèi)內(nèi)在品質(zhì)質(zhì)和企業(yè)業(yè)作風(fēng)的的綜合體體現(xiàn)。深深入人心心、形成成習(xí)慣的的企業(yè)文文化將被被企業(yè)成成員傳播播到各個(gè)

49、個(gè)角落，會(huì)會(huì)使企業(yè)業(yè)的發(fā)展展過程變變得更加加順暢和和自然。深層次的企企業(yè)文化化建設(shè)是是一個(gè)長(zhǎng)長(zhǎng)期的過過程，需需要精心心的設(shè)計(jì)計(jì)和逐步步導(dǎo)入。企業(yè)文化建建設(shè)將有有力地推推動(dòng)企業(yè)業(yè)自我營(yíng)營(yíng)銷過程程。目前前富房還還缺乏對(duì)對(duì)市場(chǎng)的的整體營(yíng)營(yíng)銷概念念和實(shí)施施策略，還還沒有正正式開展展企業(yè)營(yíng)營(yíng)銷過程程。真正正的市場(chǎng)場(chǎng)營(yíng)銷行行為應(yīng)當(dāng)當(dāng)是建立立在對(duì)企企業(yè)和市市場(chǎng)情況況的準(zhǔn)確確把握和和科學(xué)分分析基礎(chǔ)礎(chǔ)之上的的。在企企業(yè)的信信息系統(tǒng)統(tǒng)建立之之后，此此項(xiàng)工作作應(yīng)該能能夠更加加順利地地開展。2288經(jīng)營(yíng)管管理綜合合評(píng)價(jià)從總體上來來說，富富房置換換的經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理存存在以下下問題：一、企業(yè)發(fā)發(fā)展思路路和脈絡(luò)絡(luò)不夠清清晰，業(yè)

50、業(yè)務(wù)重點(diǎn)點(diǎn)不夠明明確，使使企業(yè)管管理缺乏乏條理性性；企業(yè)業(yè)擴(kuò)張沒沒有經(jīng)過過細(xì)致的的市場(chǎng)分分析，缺缺乏科學(xué)學(xué)性和計(jì)計(jì)劃性，在在一定程程度上影影響了經(jīng)經(jīng)營(yíng)收益益。二、企業(yè)內(nèi)內(nèi)部管理理制度和和業(yè)務(wù)管管理制度度不夠健健全，調(diào)調(diào)整過于于頻繁，使使企業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)狀況況不十分分穩(wěn)定，受受人員素素質(zhì)約束束較大。三、企業(yè)組組織結(jié)構(gòu)構(gòu)設(shè)計(jì)不不夠合理理，企業(yè)業(yè)辦事效效率不高高，增加加了內(nèi)部部矛盾和和管理成成本。四、薪酬體體系過于于復(fù)雜，表表面上很很嚴(yán)密，實(shí)實(shí)際執(zhí)行行比較困困難，在在一定程程度上影影響了部部分員工工的工作作積極性性。五、人才機(jī)機(jī)制尚待待建立，人人才的引引進(jìn)、培培養(yǎng)、考考核和流流動(dòng)都帶帶有較大大的隨意意性，

51、對(duì)對(duì)企業(yè)長(zhǎng)長(zhǎng)期發(fā)展展影響較較大。乏完整的企企業(yè)崗位位責(zé)任制制度，使使考核和和監(jiān)督缺缺乏明確確的依據(jù)據(jù)。七、業(yè)務(wù)流流程安排排及管理理不夠嚴(yán)嚴(yán)密，缺缺乏高效效的信息息管理系系統(tǒng)和傳傳遞通道道，資源源利用率率較低。八、市場(chǎng)營(yíng)營(yíng)銷沒有有整體思思路，企企業(yè)宣傳傳力度較較弱，難難以形成成品牌較較應(yīng)。3企業(yè)發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略略設(shè)計(jì)31房地地產(chǎn)中介介市場(chǎng)及及其發(fā)展展3111房地產(chǎn)產(chǎn)特性及及其市場(chǎng)場(chǎng)特征房地產(chǎn)即房房產(chǎn)和地地產(chǎn)的統(tǒng)統(tǒng)稱，是是房屋與與土地及及其相應(yīng)應(yīng)權(quán)屬的的通稱。房房地產(chǎn)商商品交易易，除了了實(shí)物和和貨幣物物質(zhì)上的的交換之之外，同同時(shí)還伴伴隨著其其是權(quán)屬屬的轉(zhuǎn)移移。固定性、差差異性、耐耐久性和和保值性性是房地

52、地產(chǎn)獨(dú)具具的特性性，房地地產(chǎn)產(chǎn)品品涉及自自然科學(xué)學(xué)、社會(huì)會(huì)科學(xué)諸諸多領(lǐng)域域和學(xué)科科，其產(chǎn)產(chǎn)品本身身的復(fù)雜雜性使其其生產(chǎn)和和銷售過過程都體體現(xiàn)出周周期長(zhǎng)、流流程繁雜雜、費(fèi)用用高的特特點(diǎn)。在在房地產(chǎn)產(chǎn)的交易易中房地地產(chǎn)商品品具有所所有權(quán)和和使用權(quán)權(quán)可以分分離的特特征。因因此通常常將房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)分為三三級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)，即以以土地使使用權(quán)為為交易對(duì)對(duì)象的一一級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)，以房房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)為核心心的二級(jí)級(jí)市場(chǎng)和和以房地地產(chǎn)的二二次轉(zhuǎn)讓讓、出租租為核心心的三級(jí)級(jí)市場(chǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)可以從從狹義、廣廣義兩個(gè)個(gè)層面來來理解：狹義的的房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)是是指房地地產(chǎn)產(chǎn)品品市場(chǎng)；廣義的的房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)是是指房地地產(chǎn)再生生產(chǎn)過

53、程程中所有有交換關(guān)關(guān)系的總總和，它它不僅包包括房地地產(chǎn)產(chǎn)品品市場(chǎng)，而而且包括括房地產(chǎn)產(chǎn)再生產(chǎn)產(chǎn)過程中中涉及的的土地、資資金、勞勞動(dòng)力、信信息、技技術(shù)等要要素市場(chǎng)場(chǎng)。即它它不是一一個(gè)單一一商品的的市場(chǎng)，而而是一個(gè)個(gè)經(jīng)營(yíng)多多種商品品的市場(chǎng)場(chǎng)體系，除除了房地地產(chǎn)產(chǎn)品品本身之之外，它它還涉及及生產(chǎn)資資料市場(chǎng)場(chǎng)、消費(fèi)費(fèi)資料市市場(chǎng)、金金融市場(chǎng)場(chǎng)以及勞勞動(dòng)力市市場(chǎng)等。勞動(dòng)力市場(chǎng)生產(chǎn)資料市場(chǎng)勞動(dòng)力市場(chǎng)生產(chǎn)資料市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)中介市場(chǎng)一、二、三三級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)中介市場(chǎng)金融市場(chǎng)消費(fèi)資料市場(chǎng)金融市場(chǎng)消費(fèi)資料市場(chǎng)3122房地產(chǎn)產(chǎn)中介及及其特征征房地產(chǎn)中介介實(shí)質(zhì)上上應(yīng)稱為為房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)中中介，它它是房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)運(yùn)作的的介質(zhì)

54、體體系，是是一系列列中介介介引等活活動(dòng)的集集合和系系統(tǒng)。狹義的房地地產(chǎn)中介介單指房房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)行為為，即在在房地產(chǎn)產(chǎn)交易過過程中從從事居間間、經(jīng)紀(jì)紀(jì)、代理理等有償償服務(wù)活活動(dòng)；廣廣義的房房地產(chǎn)中中介是指指房地產(chǎn)產(chǎn)咨詢、房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格評(píng)估估、房地地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)紀(jì)等活動(dòng)動(dòng)的總稱稱。我國(guó)國(guó)城市市房地產(chǎn)產(chǎn)管理法法規(guī)定定：“房地產(chǎn)產(chǎn)中介服服務(wù)機(jī)構(gòu)構(gòu)應(yīng)包括括房地產(chǎn)產(chǎn)咨詢機(jī)機(jī)構(gòu)、房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格評(píng)估估機(jī)構(gòu)、房房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)構(gòu)等。”從以上對(duì)廣廣義房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的分析析，我們們可以看看出，與與房地產(chǎn)產(chǎn)交易相相關(guān)的事事務(wù)還有有房地產(chǎn)產(chǎn)公證、房房地產(chǎn)融融資服務(wù)務(wù)、房地地產(chǎn)擔(dān)保保、房地地產(chǎn)保險(xiǎn)險(xiǎn)、房地地產(chǎn)信托托、房地地產(chǎn)糾

55、紛紛和仲裁裁等。這這些活動(dòng)動(dòng)所屬的的專職機(jī)機(jī)構(gòu)一般般是財(cái)務(wù)務(wù)公司、典典當(dāng)行、拍拍賣行、擔(dān)擔(dān)保公司司、公證證處、保保險(xiǎn)公司司、律師師融會(huì)所所以及資資產(chǎn)評(píng)估估事務(wù)所所等。房地產(chǎn)中介介作為一一種專門門的行業(yè)業(yè)，在其其自身行行為活動(dòng)動(dòng)和機(jī)構(gòu)構(gòu)運(yùn)作等等方面都都表現(xiàn)出出明顯的的行業(yè)特特性。一、經(jīng)營(yíng)對(duì)對(duì)象的信信息性。房房地產(chǎn)中中介企業(yè)業(yè)運(yùn)作的的對(duì)象或或資本是是信息，或或者是固固化了信信息的專專業(yè)知識(shí)識(shí)等。信信息是房房地產(chǎn)企企業(yè)生存存的根本本，正是是由于房房地產(chǎn)交交易過程程涉及大大量的信信息傳遞遞和專業(yè)業(yè)知識(shí)傳傳遞，才才使得房房地產(chǎn)中中介行為為蓬勃發(fā)發(fā)展，經(jīng)經(jīng)久不衰衰。二、以“服服務(wù)”為企業(yè)業(yè)行為的的核心內(nèi)內(nèi)

56、容。房房地產(chǎn)中中介企業(yè)業(yè)的“商品”就服務(wù)務(wù)，服務(wù)務(wù)質(zhì)量是是企業(yè)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力的的重要衡衡量標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。以信信息為工工具不斷斷開發(fā)新新的服務(wù)務(wù)品種是是房地產(chǎn)產(chǎn)中介企企業(yè)進(jìn)行行企業(yè)創(chuàng)創(chuàng)新的核核心內(nèi)容容。三、目的的的報(bào)酬性性，即房房地產(chǎn)中中介服務(wù)務(wù)是有價(jià)價(jià)值的，是是以營(yíng)利利為目的的的服務(wù)務(wù)。四、范圍的的廣延性性。由于于中介服服務(wù)本身身作為一一種居間間活動(dòng)就就具有廣廣泛的適適應(yīng)性，而而房地產(chǎn)產(chǎn)交易特特性使房房地產(chǎn)中中介企業(yè)業(yè)具有廣廣泛的生生存空間間。五、活動(dòng)的的非連續(xù)續(xù)性。即即房地產(chǎn)產(chǎn)中介活活動(dòng)是針針對(duì)某項(xiàng)項(xiàng)交易而而發(fā)生的的，項(xiàng)目目結(jié)束即即意味著著一次中中介活動(dòng)動(dòng)的終結(jié)結(jié)。因此此中介企企業(yè)必須須面對(duì)不不斷開拓拓

57、市場(chǎng)的的問題。3133我國(guó)房房地產(chǎn)中中介行業(yè)業(yè)發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)狀及發(fā)發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)作為房地產(chǎn)產(chǎn)商品流流通過程程的重要要環(huán)節(jié)，隨隨著我國(guó)國(guó)市場(chǎng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)的不不斷發(fā)展展，我國(guó)國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)中介企企業(yè)對(duì)于于促進(jìn)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)的發(fā)發(fā)展，提提高專業(yè)業(yè)水平，加加速流通通過程起起著越來來越重要要的作用用。我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)中介企企業(yè)的發(fā)發(fā)展，從從二十世世紀(jì)八十十年代后后期到現(xiàn)現(xiàn)在，已已經(jīng)從最最初不被被人們認(rèn)認(rèn)可的小小規(guī)模企企業(yè)、個(gè)個(gè)人行為為占主要要地位的的模式，逐逐步發(fā)展展為規(guī)范范的市場(chǎng)場(chǎng)運(yùn)作，以以品牌效效應(yīng)和規(guī)規(guī)模效應(yīng)應(yīng)為企業(yè)業(yè)生存根根本的市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)時(shí)代?，F(xiàn)在房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)一一片景氣氣，房?jī)r(jià)價(jià)節(jié)節(jié)攀攀升，市市場(chǎng)需求求旺盛，為為房地

58、產(chǎn)產(chǎn)中介企企業(yè)帶來來了巨大大的發(fā)展展空間，但但同時(shí)也也對(duì)房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的經(jīng)營(yíng)營(yíng)和管理理提出了了更高的的要求。主主要表現(xiàn)現(xiàn)在以下下幾方面面：第一，新技技術(shù)、新新觀念不不斷涌現(xiàn)現(xiàn)，要求求房地產(chǎn)產(chǎn)中介企企業(yè)開辟辟全方位位的信息息渠道，對(duì)對(duì)信息全全面、快快速把握握，并能能及時(shí)進(jìn)進(jìn)行信息息處理，以以對(duì)市場(chǎng)場(chǎng)形勢(shì)作作出快速速反應(yīng)，引引領(lǐng)時(shí)尚尚、把握握商機(jī)；第二，消費(fèi)費(fèi)者素質(zhì)質(zhì)不斷提提高，消消費(fèi)心理理越來越越成熟，加加之信息息通道較較以往已已大大改改變，人人們對(duì)中中介服務(wù)務(wù)質(zhì)量要要求越來來越高，已已不僅僅僅滿足于于信息的的提供，而而要求更更多的專專業(yè)化服服務(wù)和增增值服務(wù)務(wù)。這使使一些原原始的中中介服務(wù)務(wù)手段

59、無無法奏效效，某些些規(guī)模小小、靠鉆鉆法律空空子為生生的中介介公司已已無生存存空間，而而一些資資金、品品牌為背背景支持持的新型型中介企企業(yè)開始始迅速占占領(lǐng)市場(chǎng)場(chǎng)；第三，市場(chǎng)場(chǎng)規(guī)模的的擴(kuò)大要要求中介介企業(yè)不不斷擴(kuò)大大規(guī)模，增增加門店店數(shù)量，保保持市場(chǎng)場(chǎng)占有率率，而公公司規(guī)模模的擴(kuò)大大與原始始的管理理手段和和信息傳傳遞方式式之間存存在著嚴(yán)嚴(yán)重沖突突，管理理模式和和信息技技術(shù)應(yīng)用用成為制制約企業(yè)業(yè)擴(kuò)大規(guī)規(guī)模的重重要因素素；第四，房地地產(chǎn)中介介目前的的經(jīng)營(yíng)方方式使企企業(yè)的發(fā)發(fā)展過分分依賴銷銷售人員員的個(gè)人人能力。人人員的流流動(dòng)經(jīng)常常會(huì)造成成的客戶戶流失，而而由工作作性質(zhì)決決定的大大部分從從業(yè)人員員個(gè)人素

60、素質(zhì)不高高的狀況況也影響響了企業(yè)業(yè)在消費(fèi)費(fèi)者心中中的形象象。因此此如何規(guī)規(guī)范和管管理銷售售過程、監(jiān)監(jiān)督銷售售人員行行為就成成為企業(yè)業(yè)的重要要工作內(nèi)內(nèi)容；第五，房地地產(chǎn)二級(jí)級(jí)市場(chǎng)持持續(xù)升溫溫，而三三級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)由于國(guó)國(guó)家相關(guān)關(guān)政策法法規(guī)不夠夠健全，政政府相關(guān)關(guān)部門的的管理手手段落后后，嚴(yán)重重影響了了市場(chǎng)供供給量，使使得二手手房市場(chǎng)場(chǎng)一直處處在蓄勢(shì)勢(shì)待發(fā)的的狀態(tài)；巨大的的市場(chǎng)潛潛力是人人所共見見的，隨隨著國(guó)家家房改制制度進(jìn)一一步貫徹徹執(zhí)行，中中介企業(yè)業(yè)必將面面臨巨大大的商機(jī)機(jī)。在這這種情況況下，房房地產(chǎn)中中介企業(yè)業(yè)面臨著著行業(yè)調(diào)調(diào)整、重重新洗牌牌的形勢(shì)勢(shì)，誰能能在大潮潮來臨之之前作好好充分準(zhǔn)準(zhǔn)備，誰誰