2017房地產(chǎn)估價(jià)師考試真題-房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)專心-專注-專業(yè)精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)單項(xiàng)選擇題（共35題）1.房地產(chǎn)投資氛圍土地開發(fā)投資、房地產(chǎn)開發(fā)投資和房地產(chǎn)經(jīng)營投資，是按照( )的不同進(jìn)行劃分的。A物業(yè)用途類型B.投資對象存在形式C.房地產(chǎn)投資主體D.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)類型2.下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以控制的是( )。A.收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)B.市場供求風(fēng)險(xiǎn)C.通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)D.利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)3.下列房地產(chǎn)投資行為中，房地產(chǎn)投資管理經(jīng)驗(yàn)豐富的機(jī)構(gòu)投資者通常會(huì)選擇的是( )。A.開發(fā)商品住宅B.開發(fā)工業(yè)廠房C.購買優(yōu)良區(qū)位的新竣工物業(yè)D.購買繁華區(qū)域

2、的成熟物業(yè)4.某市2016年商品住宅新開工面積為600萬平方米，竣工面積為400萬平方米，2015年底未完工并繼續(xù)施工的商品面積為200萬平方米，該市商品房住宅的平均建設(shè)周期為( )年。A.0.58.1.0C.1.5D.2.05.下列房地產(chǎn)市場指標(biāo)中，屬于房地產(chǎn)租賃市場供給指標(biāo)的是( )。A.房地產(chǎn)租金B(yǎng).房地產(chǎn)實(shí)際出租量C.出租房屋空置率D.房價(jià)租金比6.其房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資為10000萬元，其中自有資金為4000萬元，通過發(fā)行債券獲得2000萬元，其余為銀行貸款，該項(xiàng)目開發(fā)投資杠桿率為( )。A.0.40B.0.60C.2.50D.5.007.下列費(fèi)用中，不屬于土地儲(chǔ)備開發(fā)成本的是( )

3、。A.征收補(bǔ)償費(fèi)B.土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的人員工資C.招標(biāo)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費(fèi)用D.市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有管費(fèi)用8.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程竣工驗(yàn)收的組織者是( )。A.項(xiàng)目施工單位B.項(xiàng)目設(shè)計(jì)單位C.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)D.產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)督部門9.某知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按高于市場上同類物業(yè)的價(jià)格對其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行定價(jià)，這種定價(jià)方法是( )。A.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法B.挑戰(zhàn)定位法C.隨行就是定價(jià)法D.價(jià)值定價(jià)法10.某事2016年商品住宅預(yù)測銷售量為20萬套，實(shí)際銷售量為9萬套，若平滑指數(shù)取0.9，則用指數(shù)平滑法預(yù)測的該市2017年的商品住宅銷售量為( )萬套。A.8.10B.9.30C.10.80D.11.7011.下列目標(biāo)市

4、場選擇模式中，能有效分散企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的是( )。A.市場集中化模式B.選擇專業(yè)化模式C.產(chǎn)品專業(yè)化模式D.市場專業(yè)化模式12.某寫字樓項(xiàng)目建成后引進(jìn)一名物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)，該項(xiàng)目采用的市場定位戰(zhàn)略是( )差別化戰(zhàn)略。A.形象B.產(chǎn)品C.人員D.服務(wù)13.下列影響消費(fèi)者購買行為的因素中，屬于社會(huì)分化因素的是( )。A.社會(huì)階層B.信念和態(tài)度C.生活方式D.經(jīng)濟(jì)狀況14.在房地產(chǎn)投資的“購買持有出租出售”模式中，吸納金流出不包括( )。A.購買成本B.土地取得費(fèi)用C.裝修費(fèi)用D.運(yùn)營成本15.某筆貸款按月、季、半年計(jì)息的利息總額分別為I1、I2、I3，下列關(guān)系中正確的是( )。A.I3I2I

5、1B.I2I3I1C.I1I3I2D.I1I2I316.若商業(yè)性住宅房抵押貸款、住房公積金貸款的年利率分別為8.7%、0%，均按月計(jì)息，銀行的年存款利率為3.5%，則商業(yè)性住房抵押貸款與住房公積金貸款二者的實(shí)際年利率差是( )。A.1.50%B3.57%C.3.70%D.3.94%17.下列現(xiàn)金流量圖中，已知A、F和i，則P=( )。A.A(P/A，i，5)(P/F，i，1)+F(P/F，i，6)B.A(P/A，i，6)+F(P/F，i，6)C.A(P/A，i，5)+F(P/F，i，6)D.A(P/A，i，5)(P/F，i，2)+F(P/F，i，6)18.某家庭向銀行申請了一筆數(shù)額為50萬元、

6、年利率為8.7%、期限為10年、按月等額還本付息的個(gè)人住房貸款。若月還款為家庭月收入的30%，則該家庭的年收入為( )萬元。A.16.79B.18.12C.25.01D.31.1719.王某的住房公積金貸款采用“等額還本利息照付”的方式還款，如不考慮利率變化，則各期的還款額()。A.逐漸減少B.逐漸增加C.數(shù)額相等D.先增后減20.若房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，則說明該項(xiàng)目的獲利能力( )基準(zhǔn)收益率的要求。A.未達(dá)到B.正好達(dá)到C.已超過D.接近于下列房地產(chǎn)投資項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)中，可用于判斷項(xiàng)目能夠承受最高貸款利率的是()。A.成本利潤率B.資本金利潤率C.銷售利潤率D.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率22.

7、 某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的名義收益率為12%，若通貨膨脹率為3%，銀行貸款奶奶利率為7%，一年期存款利率為3.5%，則該項(xiàng)目的實(shí)際收益率為()。A.5.00%B.8.50%C.8.74%D.9.00%23.某投資者以8000萬元購買一棟寫字樓用于出租經(jīng)營，其中的40%為銀行提供的抵押貸款，其余為自有資金，經(jīng)營期內(nèi)年平均利率總額為1000萬元，所得稅率為25%，則該項(xiàng)投資的資本金凈利潤率為()。A.9.38%B.12.50%C.15.63%D.20.83%24.某投資者以160萬元購買一個(gè)商鋪用于出租經(jīng)營，其中的60萬元為銀行提供的年利率8%，期限10年，按年等額還本付息的抵押貸款，其余為自為資金。若

8、該商鋪的年租金收入為30萬元，不包括還本付息的年運(yùn)營費(fèi)用為年租金收入的25%，所得稅率為25%，則該項(xiàng)投資的稅前現(xiàn)金回報(bào)率為()。A.8.48%B.13.56%C.15.00%D.22.50%25.估計(jì)房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的空置率時(shí)，不用考慮()的影響。A.宏觀社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境B.房地產(chǎn)市場供求關(guān)系C.租戶支付租金能力D.銀行貸款利率26.投資決策方法中的決策樹法，常用于解決()決策的問題。A.確定型B.成長型C.風(fēng)險(xiǎn)型D.不確定型27.對規(guī)模較大的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常常需要對項(xiàng)目何時(shí)開發(fā)、分幾期開發(fā)等問題進(jìn)行決策。從實(shí)物期權(quán)理論上看，該類開發(fā)項(xiàng)目可能產(chǎn)生()問題。A.成長型期權(quán)B.等待

9、投資型期權(quán)C.放棄型期權(quán)D.柔性期權(quán)28.在房地產(chǎn)投資決策中其關(guān)鍵作用的可行性研究是()。A.一般投資機(jī)會(huì)研究B.特定項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)研究C.初步可行性研究D.詳細(xì)可行性研究29.在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃中，資金結(jié)構(gòu)分析與選擇的主要內(nèi)容是結(jié)合項(xiàng)目的()來設(shè)計(jì)資金結(jié)構(gòu)。A.產(chǎn)品組合方式B.開發(fā)合作方式C. 銷售代理方式D. 市場定位方式30.關(guān)于資本金現(xiàn)金流量表的說法，正確的是()。A.把所有投資均視為自有資金B(yǎng).現(xiàn)金流出包括利息支付C.不考慮信貸資金的還本D.只能用于計(jì)算靜態(tài)盈利指標(biāo)31.在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析中，用于選擇資金籌措方案、制定適宜的借款及償還計(jì)劃的基本報(bào)表是()。A.項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表

10、B.資本金現(xiàn)金流量表C.投資各方現(xiàn)金流量表D.財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表32.目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)債務(wù)融資的主要資金來源是()。A.銀行信貸B.投資信貸C.民間借貸D.租賃融資33.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盲目擴(kuò)張導(dǎo)致企業(yè)資金鏈脆弱帶來的銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)是()。A.市場風(fēng)險(xiǎn)B.經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)C.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)D.完工風(fēng)險(xiǎn)34.根據(jù)商業(yè)銀行押品管理指引要求，商業(yè)銀行每年對應(yīng)押品至少重估一次，這有利于防范個(gè)人住房貸款的()。A.操作風(fēng)險(xiǎn)B.信用風(fēng)險(xiǎn)C.市場風(fēng)險(xiǎn)D.法律風(fēng)險(xiǎn)35.當(dāng)根據(jù)業(yè)主可接受的最低收益水平確定的基礎(chǔ)租金高于市場租金時(shí)，為使基礎(chǔ)租金低于或與市場租金持平，應(yīng)首先考慮降低()。A.目標(biāo)收益B.貸款利息C.運(yùn)營費(fèi)用D.

11、出租面積多項(xiàng)選擇題（共15題）1.利率調(diào)升對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生的影響有( )A.導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值折損B.增加收益現(xiàn)金流C.加大投資者融資成本D.增加市場供給E.抑制市場投資需求2.按照風(fēng)險(xiǎn)大小和收益水平高低，通常將房地產(chǎn)投資劃分為( )。A.金融投資型B.收益型C.實(shí)物投資型D.機(jī)會(huì)型E.收益加增值型3.影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的基本因素有( )A.社會(huì)因素B.經(jīng)濟(jì)因素C.資源因素D.政策因素E.技術(shù)因素4.政府在房地產(chǎn)市場中的主要職能有( )。A.制定市場規(guī)則B.進(jìn)行市場監(jiān)管C.確定土地利用條件D.制定商品房價(jià)格E.提供商業(yè)貸款5.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，建設(shè)單位移交給城市檔案館的技術(shù)資料主要有( )

12、A.前期工作資料B.土建資料C.安裝資料D.租售資料E.物業(yè)管理資料6.依法必須進(jìn)行招標(biāo)的工程建設(shè)項(xiàng)目中，應(yīng)當(dāng)采用公開招標(biāo)方式確定建筑施工企業(yè)的有( )A.全部使用國有資金投資的建設(shè)項(xiàng)目B.國有資金投資控股的建設(shè)項(xiàng)目C.國有資金投資占主導(dǎo)地位的建設(shè)項(xiàng)目D.民營企業(yè)資金投資控股的建設(shè)項(xiàng)目E.全部使用民營企業(yè)資金投資的建設(shè)項(xiàng)目7.下列市場趨勢分析方法中，屬于時(shí)間序列分析法的有( )A.回歸分析法B.簡單平均法C.移動(dòng)平均法D.指數(shù)平滑法E.市場因子推演法8.從投資的角度看，影響資金時(shí)間價(jià)值大小的主要因素有( )A.投資利潤率B.通貨膨脹率C.風(fēng)險(xiǎn)因素D.存款利率E.投資規(guī)模9.決定房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基

13、準(zhǔn)收益率大小的主要因素有( )A.銷售價(jià)格B.土地費(fèi)用C.開發(fā)規(guī)模D.資金成本E.項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)10.效益相同的房地產(chǎn)投資方案，宜采用的方案經(jīng)濟(jì)比選方法有( )A.凈現(xiàn)值法B.費(fèi)用現(xiàn)值比較法C.等額年值法D.費(fèi)用年制比較法E.差額投資內(nèi)部收益率法11.下列不確定性因素中，對“開發(fā)-銷售”類房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果有影響的有( )A.土地費(fèi)用B.建筑安裝工程費(fèi)C.開發(fā)期D.運(yùn)營費(fèi)用E.財(cái)務(wù)費(fèi)用12.關(guān)于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目敏感性分析的說法，正確的有( )A.敏感性分析是一種動(dòng)態(tài)不確定性分析B.敏感性分析常用的方法是蒙特卡洛模擬法C.敏感性分析可以分為單因素敏感性分析和多因素敏感性分析D.通過敏感性分析能夠判斷

14、項(xiàng)目承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力E.敏感性分析的不足可以通過概率分析加以彌補(bǔ)13.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究中開發(fā)建設(shè)計(jì)劃的主要內(nèi)容有( )A.前期開發(fā)計(jì)劃B.工程建設(shè)計(jì)劃C.物業(yè)服務(wù)計(jì)劃D.建設(shè)場地布置E.施工隊(duì)伍選擇14.相對于權(quán)益融資，債務(wù)融資的特點(diǎn)有( )A.資金使用有時(shí)間限制B.資金融入方須到期還本C.資金融入方須按時(shí)支付利息D.債券不可以在流通市場上轉(zhuǎn)讓E.資金融出方要承擔(dān)資金融入方的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)15.物業(yè)的凈經(jīng)營收入等于潛在毛租金收入減去( )之和后，再加上其他收入的金額。A.抵押貸款還本付息額B.空置損失C.收租損失D.折舊E.運(yùn)營費(fèi)用判斷題（共15題）1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過發(fā)行股票獲取開發(fā)項(xiàng)目所

15、需資金屬于直接融資( )2.房地產(chǎn)境內(nèi)投資與境外投資之間的比例結(jié)構(gòu)分析屬于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析3.空置率是指報(bào)告期末已竣工、尚未銷售或出租的建筑面積與當(dāng)期竣工建筑面積的比值。( )4.采用資格后審的招投標(biāo)，經(jīng)后審不合格的投標(biāo)人的投標(biāo)應(yīng)作廢標(biāo)處理。( )5.對房地產(chǎn)市場進(jìn)行細(xì)分時(shí)，消費(fèi)者市場細(xì)分和生產(chǎn)者市場細(xì)分的標(biāo)準(zhǔn)完全不同。( )6.從分析層次上看，區(qū)域房地產(chǎn)市場分析應(yīng)對研究區(qū)域總的房地產(chǎn)市場及各專業(yè)市場的供需狀況進(jìn)行分析。( )7.現(xiàn)金流量分析中的期末慣例法，是將計(jì)息周期期間內(nèi)現(xiàn)金流量的代數(shù)和看成在計(jì)息周期末發(fā)生的一種簡化分析法。( )8.在資金等效值的計(jì)算過程中，終值是指資金運(yùn)動(dòng)結(jié)束時(shí)與現(xiàn)值等值的

16、金額。( )9.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的“開發(fā)銷售”模式是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積累固定資產(chǎn)的主要方式。( )10.某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本利潤率為45%，開發(fā)周期為3年，則該項(xiàng)目的年成本利潤率為15%。( )11.風(fēng)險(xiǎn)承受能力較強(qiáng)的房地產(chǎn)置業(yè)投資者，傾向于選用較高的權(quán)益投資比率。( )12.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建筑安裝工程費(fèi)不包括電梯的采購費(fèi)用。( )13.編制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃方案，應(yīng)以房地產(chǎn)市場分析和擬開發(fā)項(xiàng)目分析為基礎(chǔ)。( )14.權(quán)益型房地產(chǎn)投資信托基金的主要收入來源是抵押貸款的利息收入。( )15.零售商業(yè)物業(yè)的輻射區(qū)域好影響范圍因其規(guī)模、類型、位置的不同而有較大差異。( )四、計(jì)算題1.某房地產(chǎn)開發(fā)企

17、業(yè)以16000萬元購得一宗房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地，預(yù)計(jì)該項(xiàng)目建安成本為31400萬元，其他費(fèi)用為6000萬元，總銷售收入為88600萬元。項(xiàng)目土地取得費(fèi)用發(fā)生在期初，建安成本和其他費(fèi)用的投入比例如下表所示。若銀行貸款年利率為12%(不考慮其他融資費(fèi)用)，按季度計(jì)息，增值稅和稅金及附加按銷售收入的5.5%估算，請完成下表，并用現(xiàn)金流法計(jì)算該項(xiàng)目的成本利潤率。(8分)季度（末）012345678土地取得費(fèi)用建安成本和其他費(fèi)用投入比例5%10%10%15%20%20%15%5%建安成本其他費(fèi)用利息合計(jì)累計(jì)2.某市擬將一占地面積100畝，需拆除房屋建筑面積60000的棚戶區(qū)，改造成規(guī)劃容積率為2.6的住宅項(xiàng)目。改造后的住宅項(xiàng)目需按拆除三房屋建筑面積的1.2倍配建保障性住房，其余為可售商品住宅，項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營期為3年。據(jù)測算，該項(xiàng)目的前期工程費(fèi)為800萬元，于第一年全部投入;建安成本為3200/，各年投入比例分別為25%、40%、35%;其他建設(shè)費(fèi)用為1200萬元，各年投入比例與建安成本相同;管理費(fèi)用為990萬元，在開發(fā)期內(nèi)每年平均投入;銷售費(fèi)用為1200萬年，各年投入比例為20%