物業(yè)管理早期介入服務(wù)方案

1、物業(yè)管理早期介入服務(wù)方案.前期介入服務(wù)與接管驗收及入住管理方案物業(yè)管理階段劃分總體物業(yè)管理方案可分為前期介入、驗收接管、長效管理三個階段，以下圖示簡要說明三個階段的進展情況。工程咨詢保安控制全面管理開荒保潔工程管理員工招聘員工培訓前期介入服務(wù)前期介入工作的好壞將直接影響日后物業(yè)管理工作的開展，作為專業(yè)管理公司，我們將著重向業(yè)主提出工程方面的合理化意見及技術(shù)，為今后開展物業(yè)管理工作及控制管理成本奠定基礎(chǔ)，同時根據(jù)物業(yè)管理實際狀況逐步推進公眾制度及內(nèi)部管理制度的建立和完善，以便正式接管后即能高水準地開展物業(yè)管理工作。前期介入人員配置設(shè)想為了保證物業(yè)管理前期介入的成功，公司將選擇并組織好一批人員參與

2、前期介入。前期介入的人員組成可采取兩種方式，相互結(jié)合，但應(yīng)以長期介入人員為核心：長期介入人員（23人）：項目經(jīng)理、結(jié)構(gòu)工程師和設(shè)備工程師組成。長期介入人員參與項目的全過程。介入人員的素質(zhì)與技術(shù)在很大程度上決定了物業(yè)管理前期介入的成敗。人員選配上通常由經(jīng)驗豐富、知識全面的管理人員為主、并配以結(jié)構(gòu)工程師和設(shè)備工程師，分管土建工程和設(shè)備安裝的質(zhì)量把關(guān)。短期介入人員（34人）：由部門經(jīng)理和技術(shù)骨干組成。短期介入人員的作用是參與前期介入，檢查、幫助、指導長期介入人員的工作。短期介入人員通常由物業(yè)管理公司經(jīng)理牽頭，組織骨干隊伍參與，主要聽取長期介入人員的工作匯報，指導他們的工作；其次，與房地產(chǎn)開發(fā)商、建筑

3、商進行工作協(xié)調(diào)，把前期介入發(fā)現(xiàn)的問題解決好。驗收交接和設(shè)備調(diào)試此階段工作將以順利接管為主宗旨，必須有計劃、有步驟地進行，否則必須導致日后長效管理工作的被動和無序。驗收接管工作內(nèi)容包括但不限于以下各項：與建設(shè)單位及工程承建商協(xié)商接受日期；員工招聘及培訓，建立管理機構(gòu)；重要崗位員工政審；于接受之日派駐管理、保安及保潔人員至現(xiàn)場開始物業(yè)基礎(chǔ)管理運作，例如二十四小時保安控制、公共區(qū)域開荒及保潔等；制定及實施物業(yè)驗收及移交計劃，包括土建及設(shè)備的檢查接管，驗收圖紙，監(jiān)管物業(yè)所有鑰匙，收集承包方/供應(yīng)商的設(shè)備資料等。準備辦理入住手續(xù)，登記資料、派發(fā)用戶手冊；跟進裝修工程，審核圖紙、辦理審批；與工程承包商跟進

4、物業(yè)遺漏項目；遷入控制成品保護措施等?？⒐そ庸茯炇瘴飿I(yè)開發(fā)竣工以后，發(fā)展商竣工驗收后將建筑物委托給物業(yè)管理公司管理，管理公司與發(fā)展商辦理接管驗收。就“*文化廣場”實際情況來看，我們建議二者同時進行，這不但減少的重復(fù)工作，還可以使管理公司掌握更多的第一手資料，便于日后管理工作的開展。主要工作內(nèi)容有：施工質(zhì)量與使用功能驗收；資料與設(shè)備驗收移交；同步進行質(zhì)量整改與物業(yè)接管準備。為使管理工作平穩(wěn)過渡，我們認為有必要請一并參與移交接管工作，根據(jù)周密的交接計劃逐步、逐項實施。如我司有幸接管“*文化廣場”，我們將進一步加強與的溝通并制定可操作性強，時間接洽的緊密性的交接計劃提供給，其他主要交接內(nèi)容包括以下幾

5、項：物業(yè)工程交接施工單位有義務(wù)移交所有工程資料及檔案，我們將通過協(xié)助，了解其保管和掌握的資料及檔案，然后列出詳細的清單，逐項交接和驗收，主要工作內(nèi)容有：清點和接收設(shè)備/系統(tǒng)，核對臺帳；清點和接收圖紙、質(zhì)檢合格證、操作手冊等；記錄（拍照）物業(yè)各種缺陷狀況；清點和接收備品、備件及材料；清點和接收所有鑰匙；清點和接收所有工具。外包合同交接在交接前，將認真審閱所有外包合同和協(xié)議，以利分清責任，避免留下經(jīng)濟糾紛隱患或造成不良后果，主要工作內(nèi)容有：檢查外包合同/協(xié)議執(zhí)行情況；原施工單位應(yīng)結(jié)清所有應(yīng)付款項；無疑意的外包合同/協(xié)議續(xù)簽；不合適的外包合同/協(xié)議協(xié)商中止。物品檔案交接交接前，我司將認真核對及施工單

6、位移交的相關(guān)文檔和物品帳冊；交接時，逐項核對資料是否與實情、實物相符；接收以后，審視移交設(shè)備、工具是否符合工作所需，根據(jù)實際需要調(diào)整配置。清潔開荒是指“*文化廣場”完工入住前，進行樓內(nèi)外全面清潔工作。清潔開荒（物業(yè)的第一次清潔）是清潔工程之首，對今后“*文化廣場”的清潔具有重要的意義，第一次清潔不好或清潔不當而造成建筑物表面腐濁，直接影響到日后保潔工作的質(zhì)量和檔次，將導致對“*文化廣場”設(shè)施形成長期的不良影響。開荒所用工具大型吸塵吸水機、多功能擦地機、玻璃套裝工具、加長桿、梯子、水桶、撣子、云石鏟刀、刮子、涂水器等。所用藥劑全能清洗劑、玻璃清洗劑、瓷磚清洗劑、陶瓷清洗劑、去膠劑、除漬劑、酸性清

7、潔劑、潔廁劑、不銹鋼清洗劑、不銹鋼光亮劑、家私蠟等。開荒程序開荒是清潔工程之首，由于建筑工程中常常會遺留下許多垃圾污垢，各種地面石頭，墻壁上會遺留下水泥漿塊、油漆、玻璃膠、水污、銹跡等，這些都必須在開荒工作中清洗干凈，所以它是一項最艱苦、最復(fù)雜、最費神的工作，開荒工程的好壞，直接影響到日后保潔工作的質(zhì)量和檔次，所以做好開荒保潔有著相當重要的要求。程序如下：現(xiàn)場留下的裝修垃圾；2、由上到下全面吸塵；3、擦玻璃：先用毛巾把玻璃框擦拭干凈，再用涂水器沾稀釋后的玻璃水溶液，均勻的從上到下涂抹玻璃，有頑固的污漬用鏟刀清除干凈，再重復(fù)以上工序后用刮子從上到下刮干凈，用干毛巾擦凈框上留下的水痕，玻璃上的水痕

8、用機皮擦拭干凈。4、衛(wèi)生間：堅持由上而下的原則，首先認清衛(wèi)生間頂子的材質(zhì)，是PVC的或是鋁塑板還是涂料的，再根據(jù)不同的材質(zhì)用不同的清潔方法進行清潔；用清潔球或是板刷清洗衛(wèi)生間的墻壁，著重瓷磚的縫隙，和瓷磚表面上遺留的膠跡、涂料點、水泥漬等；用毛巾清潔衛(wèi)生間的潔具，用不銹鋼清洗液針對各種龍頭、管件進行清潔；用洗地機對地面進行最后的清潔，由其是地面的邊角，用清潔球和刀片對洗地機洗不到的角落進行針對性的除污、去除水泥漬等；最后，檢查無遺漏后，再用干毛巾把水龍頭等管件擦拭一遍。5、廚房：程序同上。注意：因廚房里的不銹鋼管件比較多，應(yīng)是清潔重點。6、臥室及大廳：墻壁用撣子或是吸塵器做除塵處理，擦拭燈具、

9、開關(guān)盒、排煙置、空調(diào)口、排風口等。7、門及框：分清門的材質(zhì)，用專業(yè)清潔劑稀釋后，用毛巾擦拭，程序也是從上到下，把毛巾疊成方塊，從門的頂部開始從左到右的擦拭，不能有遺漏，有膠漬的地方可用除膠劑做處理；框的程序同門；一定要做到無遺漏、無死角。8、地面的清洗：把所有的做完以后，就是地面的清洗了，地面也要分材質(zhì)，是木地板的、還是瓷磚的、或是石材的，當分清后就選擇專用清潔劑稀釋后，開始清洗。地面上的膠漬可用刀片清除，頑固的可用去膠劑處理；最后一道工序做完后，應(yīng)由領(lǐng)班全面檢查一遍后，確認無遺留后撤離現(xiàn)場。9、地角線：用毛巾擦拭，用刀片去掉各種膠跡、涂料點等。開荒標準令玻璃的標準：目視無水痕、無手印、無污漬

10、、光亮潔凈。令衛(wèi)生間的標準：墻體無色差、無明顯污漬、無涂料點、無膠跡、潔具潔凈光亮、不銹鋼管件光亮潔凈、地面無死角、無遺漏、無異味。令廚房標準：墻體無色差、無明顯污漬、無涂料點、無膠跡、不銹鋼管件光亮潔凈、地面無死角、無遺漏。令臥室及大廳標準：墻壁無塵土，燈具潔凈，開關(guān)盒潔凈無膠漬，排風口、空調(diào)出風口無灰塵、無膠點；令門及框標準：無膠漬、無漆點、觸摸光滑、有光澤，門沿上無塵土。令地面的標準：木地板無膠漬、潔凈；瓷磚無塵土、無漆點、無水泥漬、有光澤；石材無污漬、無膠點、光澤度高。內(nèi)部裝修是”文化廣場”管理的一個非常重要的內(nèi)容，我們進入“文化廣場”后，首先碰到的管理內(nèi)容之一就是內(nèi)部裝修管理。內(nèi)部裝

11、修由管理處為主要管理部門并協(xié)同其他部門具體實施。主要管理工作有：裝修管理文件的制定，力爭在業(yè)戶入駐前定稿。主要有:裝修指南、裝修管理協(xié)議、安全協(xié)議等。接受裝修申請，介紹裝修應(yīng)注意事項，管理處將派專人上門服務(wù)。審核裝修圖紙，如審核認可由管理處保安部協(xié)助申報消防許可，接受政府消防部門審批。與裝修公司簽署裝修管理及安全責任協(xié)議書；裝修施工現(xiàn)場監(jiān)督，管理處工程部與保安部每天不少于二次現(xiàn)場監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)問題及時督促解決。裝修工程質(zhì)量驗收，資料歸檔。管理處的組織機構(gòu)將隨著工程的進度和人員的逐步進入不斷演變：階段人員進駐時間主要任務(wù)施工階段我司人員到位根據(jù)管理需要，提出結(jié)構(gòu)布局、設(shè)備安置、能源配置等方面的建議和

12、意見根據(jù)經(jīng)營需要，提出結(jié)構(gòu)布局、設(shè)備安置、能源配置等方面的補充修改意見參加工程例會，協(xié)議搞好施工現(xiàn)場監(jiān)理工程圖紙、資料的收集、整理、歸檔參與竣工驗收制定管理大綱階段部門管理人員到位組織機構(gòu)，崗位設(shè)置，定崗定位完成崗位職責、工作流程、各種制度，完成全部管理大綱員工招聘培訓階段班組長以上管理人員逐步到位員工招聘、面試、考核、調(diào)查、錄用員工強化培訓，實習服裝定制管理用具、用品采購開業(yè)準備階段全體人員到崗“*文化廣場”接管，做好各項清潔衛(wèi)生工作做好交接工作，辦好交接手續(xù)各項設(shè)施設(shè)備的調(diào)試工作開業(yè)慶典的各項準備工作2.商業(yè)用房在實際運行前的管理措施管理要求O管理處每月對商業(yè)商業(yè)空關(guān)房的管理情況進行抽查，督促管理處做好空關(guān)房的日常安全巡視及停電、停水管理，實施空關(guān)房日常維護，確保能隨時投入使用，每月末將商業(yè)空關(guān)房的動態(tài)情況記錄在案?？贞P(guān)房日常管理令