房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)第七章

1、We are Team 71組員 組員 組員 組長(zhǎng) How wework整合資料制作PPT 組員 2組員 組員 組員 組長(zhǎng) How wework搜集整理第一節(jié)資料 組員 3組員 組員 組員 組長(zhǎng) How wework 組員 搜集整理第二節(jié)資料4組員 組員 組員 組長(zhǎng) How wework 組員 搜集整理第三節(jié)資料5組員 組員 組員 組長(zhǎng) How wework 組員 搜集整理補(bǔ)充資料6第七章城市開(kāi)發(fā)與城市規(guī)劃房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)城市開(kāi)發(fā)與城市規(guī)劃第七章8第一節(jié) 城市開(kāi)發(fā)與城市規(guī)劃一、城市的定義城市是以人為主體，以自然環(huán)境為依托，以經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為基礎(chǔ)，具有廣泛社會(huì)聯(lián)

2、系而形成的綜合體，是與鄉(xiāng)村有區(qū)別的相對(duì)永久性的大型集聚地。1.空間集聚性2.規(guī)模經(jīng)濟(jì)性3.社會(huì)復(fù)雜性第一節(jié) 城市開(kāi)發(fā)與城市規(guī)劃一、城市的定義（一）城市的特征 P1439具有對(duì)城市以外地區(qū)產(chǎn)生較大影響，發(fā)揮較大作用的經(jīng)濟(jì)部門(mén)（二）城市的功能主要功能輔助功能指城市所承擔(dān)的最主要的必備的功能。指滿足一個(gè)城市生產(chǎn)和生活需要所必備的功能，如城市的商業(yè)零售業(yè)、飲食業(yè)、公用事業(yè)、食品加工業(yè)、服務(wù)業(yè)等。具有在該城市的發(fā)展中起著支配作用的經(jīng)濟(jì)部門(mén)。條件主要功能往往反映出城市的特征，體現(xiàn)了城市的特性，并決定著輔助功能，而輔助功能的發(fā)揮對(duì)主要功能也會(huì)產(chǎn)生重大影響。1.經(jīng)濟(jì)功能2.社會(huì)功能3.經(jīng)濟(jì)和社 會(huì)復(fù)合功能分類

3、具有對(duì)城市以外地區(qū)產(chǎn)生較大影響，發(fā)揮較大作用的經(jīng)濟(jì)部門(mén).10從廣義上來(lái)說(shuō)，城市開(kāi)發(fā)的過(guò)程是將各種資源進(jìn)行合理的開(kāi)發(fā)與利用來(lái)為城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展發(fā)揮最有效的作用。（三）城市開(kāi)發(fā)與建設(shè)土地是城市發(fā)展的最基礎(chǔ)、寶貴、短缺的資源之一，城市開(kāi)發(fā)的出發(fā)點(diǎn)在于對(duì)城市土地的開(kāi)發(fā)，通過(guò)對(duì)土地使用的合理規(guī)劃，使土地級(jí)差發(fā)揮最大的作用，也使城市的各種資源獲得最大的空間組合優(yōu)勢(shì)。城市建設(shè)的重點(diǎn)在于城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)為城市提供了大量有形的建筑產(chǎn)品，為城市的發(fā)展提供了最基本的生產(chǎn)與生活資料，是一種先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，反映了一個(gè)城市社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化發(fā)展的水平。城市開(kāi)發(fā)的過(guò)程要靠城市建設(shè)來(lái)實(shí)現(xiàn)，也就是說(shuō)需要通過(guò)制定科學(xué)的

4、規(guī)劃，分期分批地安排實(shí)施各個(gè)建設(shè)項(xiàng)目，為完善城市的功能，提高城市的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境綜合效益創(chuàng)造良好地條件。11二、城市的規(guī)劃 城市規(guī)劃是指為了實(shí)現(xiàn)一定時(shí)期內(nèi)城市的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和生態(tài)發(fā)展目標(biāo)，對(duì)各類資源進(jìn)行整合，通過(guò)法定程序編制并經(jīng)批準(zhǔn)，對(duì)城市發(fā)展和城市建設(shè)進(jìn)行引導(dǎo)和管理，以法定的形式確定城市性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向，合理利用城市土地，協(xié)調(diào)城市空間布局和各項(xiàng)建設(shè)的綜合部署和具體安排。包括城市的新、擴(kuò)、改、遷以及恢復(fù)性建設(shè)。（一）城市規(guī)劃的概念 P16112（二）城市規(guī)劃的作用與任務(wù) P162一、促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，發(fā)揮城市的規(guī)模經(jīng)濟(jì)性 效應(yīng)。二、促進(jìn)城市社會(huì)的進(jìn)步，建立良好的城市生產(chǎn)和 生活環(huán)境。三、

5、強(qiáng)化可持續(xù)發(fā)展的科學(xué)發(fā)展觀，優(yōu)化城市生態(tài) 環(huán)境。 城市規(guī)劃的作用集中體現(xiàn)在有利于城市經(jīng)濟(jì)效 益、社會(huì)效益與環(huán)境效益的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。13（三）城市規(guī)劃的內(nèi)容（拓展）1.城市總體規(guī)劃2.城市分區(qū)規(guī)劃3.城市詳細(xì)規(guī)劃城市詳細(xì)規(guī)劃是以城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，對(duì)一定時(shí)期內(nèi)城市局部地區(qū)的土地利用、空間環(huán)境和各項(xiàng)建設(shè)用地所作的具體安排。城市詳細(xì)規(guī)劃包括：規(guī)劃地段各項(xiàng)建設(shè)的具體用地范圍，建筑密度和高度等控制指標(biāo)，總平面布置、工程管線綜合規(guī)劃和豎向規(guī)劃。城市總體規(guī)劃的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括城市的發(fā)展布局、功能分區(qū)、用地布局、綜合交通體系、禁止、限制和適宜建設(shè)的地域范圍、各類專項(xiàng)規(guī)劃等。城市總體規(guī)劃的規(guī)劃期限一般為20年

6、，在編制城市總體規(guī)劃時(shí)，還應(yīng)當(dāng)對(duì)城市更長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展做出預(yù)測(cè)性安排。14三、城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) P163城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)起到管制作用。城市規(guī)劃指導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。城市規(guī)劃設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)成片開(kāi)發(fā)的必經(jīng) 階段和必要手段。 城市規(guī)劃是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要依據(jù)。城市規(guī)劃是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要管理手段。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是實(shí)施城市規(guī)劃的基本方式。15房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目城市開(kāi)發(fā)與城市規(guī)劃16城市開(kāi)發(fā)與城市規(guī)劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)17一、房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的涵義和分類 簡(jiǎn)單地說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一種使土地開(kāi)發(fā)和房屋建設(shè)相結(jié)合的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。具體地說(shuō)，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)根據(jù)城市規(guī)劃的要求，按照“全面規(guī)劃、合理

7、布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)”的方針，進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)和房屋建設(shè)及相應(yīng)的房地產(chǎn)營(yíng)銷與物業(yè)管理，以取得良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益為目的的綜合性生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。（一）房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的涵義18房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的涵義通過(guò)整合多種資源為人們提供居住空間并改變?nèi)藗兩嫖镔|(zhì)環(huán)境的一種活動(dòng)。 品牌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要整合的資源 勞動(dòng)力 土地 專業(yè)人員 經(jīng)驗(yàn)城市基礎(chǔ)、公用 配套設(shè)施 建筑材料 資金19 （二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)特征1綜合性2長(zhǎng)期性3時(shí)序性4地域性4風(fēng)險(xiǎn)性20 綜合性是最本質(zhì)的特點(diǎn)，集中表現(xiàn)在“綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)”的要求上。也就是說(shuō)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，不僅僅是對(duì)建筑地塊或房屋建筑進(jìn)行有目的的建設(shè)，而且要對(duì)被開(kāi)發(fā)地區(qū)的一些必要

8、的公用設(shè)施、公共建筑進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，協(xié)調(diào)建設(shè)。尤其是住宅開(kāi)發(fā)，更要以人為本，以綜合的思想來(lái)對(duì)居住用房、服務(wù)用房、文教衛(wèi)生、福利娛樂(lè)等用房實(shí)行配套建設(shè)，并且注意生態(tài)環(huán)境的營(yíng)造。 21 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)、生產(chǎn)環(huán)節(jié)的主要形式。根據(jù)不同的分類標(biāo)準(zhǔn)，可以分為：按照開(kāi)發(fā)區(qū)域性質(zhì)：新區(qū)開(kāi)發(fā)和舊區(qū)改造按照開(kāi)發(fā)規(guī)模：?jiǎn)雾?xiàng)開(kāi)發(fā)和成片開(kāi)發(fā)按照實(shí)施方式：一次或兩次按照開(kāi)發(fā)對(duì)象：土地開(kāi)發(fā)、房屋開(kāi)發(fā)和綜 合開(kāi)發(fā)（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的分類22（四）我國(guó)房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的發(fā)展 P165我國(guó)房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)發(fā)展階段：統(tǒng)一建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)迅速發(fā)展進(jìn)入市場(chǎng)化軌道第一階段：1963-1980年，城市房地產(chǎn)實(shí)行“六統(tǒng)一”體制，即“統(tǒng) 一規(guī)

9、劃，統(tǒng)一投資，統(tǒng)一設(shè)計(jì)，統(tǒng)一施工，統(tǒng)一分配，統(tǒng) 一管理”，房屋建設(shè)實(shí)行局部統(tǒng)建和組織企業(yè)集資統(tǒng)建。第二階段：1980年的全國(guó)城市規(guī)劃工作會(huì)議紀(jì)要提出城市房地產(chǎn) 的綜合開(kāi)發(fā)。第三階段：1984年六屆全國(guó)人大二次會(huì)議針對(duì)建筑業(yè)體制改革提出要 組建多樣的工程承包公司和綜合開(kāi)發(fā)公司，1987年國(guó)務(wù) 院關(guān)于加強(qiáng)城市建設(shè)工作的通知明確了城市建設(shè)要實(shí)行 “統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)”。第四階段：1992年開(kāi)始，房地產(chǎn)逐漸進(jìn)入市場(chǎng)化軌道尤其從1999- 2004年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模呈加速遞增態(tài)勢(shì)，城市建設(shè) 出現(xiàn)前所未有的發(fā)展。23上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)狀況 P16724二、房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的作用 P167

10、1實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃，迅速改變城市面貌2促進(jìn)城市現(xiàn)代化建設(shè)，建立城市綜合配套的生產(chǎn)和生活環(huán)境3確立城市的可持續(xù)發(fā)展的科學(xué)發(fā)展路徑，發(fā)揮城市的潛能25三、房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的指導(dǎo)原則和主要任務(wù)房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的指導(dǎo)原則1.與政府產(chǎn)業(yè)政策的協(xié)調(diào)性2.與城市規(guī)劃的統(tǒng)一性3.房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)投資結(jié)構(gòu) 的合理性4.房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的科學(xué)發(fā) 展機(jī)制1.房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)要為城市建 設(shè)服務(wù)2.房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)要為城市居 民提供良好的生產(chǎn)、工作和 生活條件3.房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)要依據(jù)市場(chǎng) 原則從事開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的主要任務(wù)26城市開(kāi)發(fā)與城市規(guī)劃房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目27城市開(kāi)發(fā)與城市規(guī)劃房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目28

11、 開(kāi)發(fā)過(guò)程中的主要參與者（補(bǔ)充） 1.開(kāi)發(fā)企業(yè)2.建筑承包商 施工總承包企業(yè)（資質(zhì)一、二級(jí)） 專業(yè)承包企業(yè)（資質(zhì)分一至四級(jí)） 勞務(wù)分包企業(yè) 3.政府有關(guān)部門(mén)（政策法規(guī)、土地供給、產(chǎn)權(quán)登記、規(guī)劃審批、施工許可、銷售許可；環(huán)境保護(hù)部門(mén)、消防部門(mén)、交通部門(mén)等）4.金融機(jī)構(gòu)5.房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu) 具體細(xì)分還有：經(jīng)營(yíng)合伙人、建筑師、工程師、工程監(jiān) 理師（工期、質(zhì)量、投資控制和合同管理）、會(huì)計(jì)師、 經(jīng)濟(jì)師及成本控制人員、市場(chǎng)營(yíng)銷人員和估價(jià)師、律師 （法律咨詢、文件起草、手續(xù)辦理）、原土地產(chǎn)權(quán)人、 項(xiàng)目購(gòu)買人及保險(xiǎn)公司（工程事故保險(xiǎn)）。29房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式香港模式：以開(kāi)發(fā)商為中心客戶預(yù)售融資、銀行按揭融資由開(kāi)發(fā)商

12、一家完成“買地、建造、賣房、管理”縱向價(jià)值鏈開(kāi)發(fā)商不持有物業(yè)美國(guó)模式：市場(chǎng)化資本運(yùn)作聘請(qǐng)專業(yè)公司完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)橫向價(jià)值鏈開(kāi)發(fā)商持有并經(jīng)營(yíng)物業(yè)30房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式主要采用香港模式：依賴房產(chǎn)銷售收入和銀行提供資金以銷售為主的經(jīng)營(yíng)模式以圈地、圈錢為主的盈利模式物業(yè)管理 銷售 蓋房子 取得土地 31一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要程序P170開(kāi)發(fā)程序包括八個(gè)步驟：投資機(jī)會(huì)尋找、投資機(jī)會(huì)篩選、可行性研究、獲取土地使用權(quán)、規(guī)劃設(shè)計(jì)與方案報(bào)批、簽署有關(guān)合作協(xié)議、施工建設(shè)與竣工驗(yàn)收、市場(chǎng)營(yíng)銷與物業(yè)管理。這八個(gè)步驟又可以劃分為四個(gè)階段：投資決策分析階段、前期工作階段、項(xiàng)目建設(shè)階段和房屋租售經(jīng)營(yíng)和物業(yè)管理階段。32一

13、、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要程序Step 2. 前期工作Step 3.項(xiàng)目建設(shè)Step 4.房屋租售經(jīng)營(yíng)Step 1.投資決策分析Step 5.物業(yè)管理33Step 2. 前期工作Step 3.項(xiàng)目建設(shè)Step 4.房屋租售經(jīng)營(yíng)Step 1.投資決策分析Step 5.物業(yè)管理一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要程序34投資決策分析機(jī)會(huì)篩選財(cái)務(wù)分析資源評(píng)估投資決策分析投資機(jī)會(huì)選擇機(jī)會(huì)尋找 35投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析36投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析中觀經(jīng)濟(jì)評(píng)估指標(biāo)商品房施工面積商品房竣工面積商品房銷售面積商品房銷售額商品房空置面積及空置率房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格指標(biāo)自身價(jià)值評(píng)估指標(biāo)地塊地貌地質(zhì)條件地塊內(nèi)及周邊的自然景觀資源地塊周邊的城市配

14、套狀況城市發(fā)展評(píng)估指標(biāo)總體規(guī)劃要點(diǎn)城市重點(diǎn)發(fā)展方向及其規(guī)劃項(xiàng)目區(qū)域和地段內(nèi)的規(guī)劃詳細(xì)情況規(guī)劃變更因素宏觀經(jīng)濟(jì)評(píng)估指標(biāo)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值人均GDP消費(fèi)總額固定資產(chǎn)投資銀行貸款年末余額居民儲(chǔ)蓄存款余額人均可支配收入恩格爾系數(shù)房地產(chǎn)投資額及比例城市文化評(píng)估指標(biāo)城市的經(jīng)濟(jì)交通地理優(yōu)勢(shì)城市人文研究城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力歷史文脈的研究進(jìn)行項(xiàng)目資源評(píng)估 37投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析可持續(xù)性前瞻性整體性縱深性風(fēng)險(xiǎn)最小利潤(rùn)最大進(jìn)行項(xiàng)目資源評(píng)估 38投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析分析投資機(jī)會(huì)研究的結(jié)論，初步判斷項(xiàng)目投資是否可行，并決定下一步具體研究工作。初步可行性 研究 39投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析對(duì)擬投資的項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)研究，并

15、針對(duì)具體地塊及市場(chǎng)現(xiàn)狀建議開(kāi)發(fā)投資模型，對(duì)建設(shè)投資、成本費(fèi)用、現(xiàn)金流量等進(jìn)行精確控制。可行性方案 研究 40投資決策流程確定意向地塊 成立項(xiàng)目研究小組 投資、策劃人員 設(shè)計(jì)人員 財(cái)務(wù)人員進(jìn)行項(xiàng)目資源評(píng)估 經(jīng)濟(jì)層面評(píng)估 城市發(fā)展層面評(píng)估 城市文化層面評(píng)估 自身價(jià)值層面評(píng)估41初步可行性研究 制定研究計(jì)劃靜態(tài)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析可行性方案研究 用于銀行貸款的地塊發(fā)展可行性方案 制定研究計(jì)劃動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析動(dòng)態(tài)資金缺口分析項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分 析 用于政府報(bào)建的地塊發(fā)展可行性方案42Step 2. 前期工作Step 3.項(xiàng)目建設(shè)Step 4.房屋租售經(jīng)營(yíng)Step 1.投資決策分析Step 5.物業(yè)管理一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的

16、主要程序43前 期 主 要 工 作辦理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證取得土地使用權(quán)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)登記項(xiàng)目深度市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目定位策劃項(xiàng)目產(chǎn)品策劃項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)建筑方案審批辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理施工許可證44辦理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證取得土地使用權(quán)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)登記項(xiàng)目深度市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目定位策劃項(xiàng)目產(chǎn)品策劃項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)建筑方案審批辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理施工許可證前 期 主 要 工 作45企業(yè)取得土地的方式行政命令式資本市場(chǎng)土地二級(jí)開(kāi)發(fā) 土地市場(chǎng)46行政命令式資本市場(chǎng)土地二級(jí)開(kāi)發(fā) 土地市場(chǎng)企業(yè)取得土地的方式47企業(yè)取得土地的方式行

17、政命令式可以是劃撥也可以是協(xié)議出讓.根據(jù)2003年8月12號(hào)正式發(fā)布的國(guó)務(wù)院18號(hào)令，政府有權(quán)合理的確定各類房地產(chǎn)用地的布局和比例。也就是說(shuō)，在各個(gè)城市中，仍有由政府決策的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其中有相當(dāng)一部分(比如危改項(xiàng)目、工商企業(yè)改造、經(jīng)濟(jì)適用房和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的建設(shè)用地分配)是通過(guò)土地協(xié)議出讓的方式進(jìn)行的，尤其是危改和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的建設(shè)用地分配，基本上是控制在政府手里。48行政命令式資本市場(chǎng)土地二級(jí)開(kāi)發(fā) 土地市場(chǎng)企業(yè)取得土地的方式49企業(yè)取得土地的方式資本市場(chǎng)中的拿地方式根據(jù)渠道不同，又可分為: 投資參股：用資金入股或用土地入股，通過(guò)土地與資金的互換共同組成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司，以解決有錢沒(méi)地形式。 土地

18、收購(gòu)：直接收購(gòu)獲得土地，這種直接收購(gòu)按國(guó)家規(guī)定要繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、所得稅、印花稅、契稅等稅費(fèi)。 收購(gòu)有土地的公司：為了避免繳納契稅與營(yíng)業(yè)稅等，一般都通過(guò)直接收購(gòu)公司的股權(quán)，這種收購(gòu)公司的形式現(xiàn)階段主要涉及企業(yè)所得稅或個(gè)人所得稅等稅費(fèi)，不用繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、契稅。這是近年來(lái)比較紅火的一種方式，比如萬(wàn)科收購(gòu)浙江南都，香港路勁收購(gòu)順馳。50行政命令式資本市場(chǎng)土地二級(jí)開(kāi)發(fā) 土地市場(chǎng)企業(yè)取得土地的方式51企業(yè)取得土地的方式土地市場(chǎng): 通過(guò)在土地市場(chǎng)進(jìn)行招標(biāo)、拍賣、掛牌公開(kāi)獲得土地，這也是自2002年7月以來(lái)，獲取土地的主要方式。 從目前來(lái)看，不管是招標(biāo)、拍賣或者掛牌，拿地大概只有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，那

19、就是價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。通常的情況下是以“價(jià)高者得”為唯一的衡量標(biāo)準(zhǔn)，而一般不過(guò)分限制參與者的資格和參與者的其它相關(guān)條件。 52辦理國(guó)土使用證受理單位：杭州市國(guó)土局地產(chǎn)處受理時(shí)間：12個(gè)工作日所需主要資料：用地登記申請(qǐng)書(shū)及委托人和代理人的身份證復(fù)印件； 土地權(quán)屬證明文件； 建設(shè)用地規(guī)劃許可證、選址意見(jiàn)書(shū)或定點(diǎn)通知書(shū)、規(guī)劃 紅線圖、總平面圖； 建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)或備案文件； 地籍調(diào)查表、屆址點(diǎn)成果表、宗地圖； 招標(biāo)、拍賣、掛牌成交確認(rèn)書(shū)； 土地出讓金繳納情況審核表； 契稅完稅憑證或緩交、免交契稅材料。取得國(guó)土使用證 53前 期 主 要 工 作辦理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證取得

20、土地使 用 權(quán)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)登記項(xiàng)目深度市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目定位策 劃項(xiàng)目產(chǎn)品策 劃項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè) 計(jì)建筑方案審 批辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦 理施工許可證54辦理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)受理單位：成都市建委開(kāi)發(fā)處受理時(shí)間：20個(gè)工作日所需主要資料：申請(qǐng)資質(zhì)等級(jí)的報(bào)告； 填報(bào)軟件生成上報(bào)軟盤(pán)并打印房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)申 報(bào)表； 企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照； 企業(yè)稅務(wù)登記證； 驗(yàn)資報(bào)告； 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資料：土地出讓合同及付款憑證、國(guó)有土地使 用證； 外商投資企業(yè)需持立項(xiàng)批準(zhǔn)文件和批準(zhǔn)合同、章程； 專業(yè)技術(shù)人員的職稱證書(shū)。 取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)55前 期 主 要 工 作辦理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證取

21、得土地使 用 權(quán)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)登記項(xiàng)目深度市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目定位策 劃項(xiàng)目產(chǎn)品策 劃項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè) 計(jì)建筑方案審 批辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦 理施工許可證56辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)受理單位：成都市規(guī)劃局綜合處受理時(shí)間：15個(gè)工作日所需主要資料：建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)申請(qǐng)表; 土地權(quán)屬證明文件; 擴(kuò)建項(xiàng)目需提供產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件; 聯(lián)建項(xiàng)目需提交聯(lián)建協(xié)議; 1:500地形圖六份，其中一份用藍(lán)筆標(biāo)注擬建用地范圍 示意圖，并由供地單位或自有用地單位加蓋公章。 取得建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū) 57前 期 主 要 工 作辦理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證取得土地使 用 權(quán)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)登記項(xiàng)目深度市場(chǎng)調(diào)

22、研項(xiàng)目定位策 劃項(xiàng)目產(chǎn)品策 劃項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè) 計(jì)建筑方案審 批辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦 理施工許可證58辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證受理單位：成都市規(guī)劃局綜合處受理時(shí)間：12個(gè)工作日所需主要資料：建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū); 建設(shè)用地規(guī)劃許可證申請(qǐng)表; 經(jīng)測(cè)繪行政主管部門(mén)審核的1:500(或1:1000)實(shí)測(cè)現(xiàn)狀矢 量地形圖; 撥地紅線成果圖; 撥地紅線備案通知書(shū); 涉及規(guī)劃紫線、土地整合、水利等相關(guān)范圍用地的項(xiàng) 目，應(yīng)向各相關(guān)部門(mén)出具征求意見(jiàn)函; 工業(yè)項(xiàng)目或其他對(duì)周圍環(huán)境有特殊要求的項(xiàng)目，應(yīng)取得 環(huán)保等管理部門(mén)的意見(jiàn)。 取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證 59前 期 主 要 工 作辦理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意

23、見(jiàn)書(shū)辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證取得土地使 用 權(quán)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)登記項(xiàng)目深度市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目定位策 劃項(xiàng)目產(chǎn)品策 劃項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè) 計(jì)建筑方案審 批辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦 理施工許可證60開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)登記受理單位：成都市發(fā)改委受理時(shí)間：5個(gè)工作日所需主要資料：項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告; 營(yíng)業(yè)執(zhí)照及經(jīng)審計(jì)的最新企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表、開(kāi)戶銀行出具 的資金信用證明; 投資意向書(shū); 銀行出具的融資意向書(shū); 規(guī)劃行政部門(mén)出具的項(xiàng)目用地意見(jiàn)書(shū); 環(huán)境保護(hù)行政主管部門(mén)出具的審批意見(jiàn)。編 制項(xiàng)目建議書(shū)申 報(bào)項(xiàng)目建議書(shū)審 批項(xiàng)目建議書(shū)（代可行性研究報(bào)告）取得立項(xiàng)批復(fù)61前 期 主 要 工 作辦理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)辦理建設(shè)用

24、地規(guī)劃許可證取得土地使 用 權(quán)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)登記項(xiàng)目深度市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目定位策 劃項(xiàng)目產(chǎn)品策 劃項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè) 計(jì)建筑方案審 批辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦 理施工許可證62項(xiàng)目深度市場(chǎng)調(diào)查在項(xiàng)目立項(xiàng)之后，需針對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)狀況，進(jìn)行更深層次的市場(chǎng)調(diào)研，以達(dá)到規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，尋求利潤(rùn)最大化的目標(biāo)。深度市場(chǎng)調(diào)查有兩個(gè)層面，一是市場(chǎng)層面，二是產(chǎn)品層面。市場(chǎng)層面需要調(diào)查項(xiàng)目所在區(qū)域的市場(chǎng)狀況，產(chǎn)品層面需要調(diào)查項(xiàng)目所在區(qū)域的產(chǎn)品構(gòu)成情況。具體而言，又有四個(gè)環(huán)節(jié)的工作需要開(kāi)展。63項(xiàng)目深度市場(chǎng)調(diào)查了解地塊所在區(qū)域的市場(chǎng)狀況 研究宏觀市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)地塊所在區(qū)域產(chǎn)品設(shè)計(jì)調(diào)查 消費(fèi)市場(chǎng)的研究和目標(biāo)客戶的定位64前 期 主 要

25、工 作辦理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證取得土地使 用 權(quán)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)登記項(xiàng)目深度市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目定位策 劃項(xiàng)目產(chǎn)品策 劃項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè) 計(jì)建筑方案審 批辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦 理施工許可證65項(xiàng)目定位策劃在深度了解市場(chǎng)狀況之后，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)之前，尚需要確定項(xiàng)目的定位。項(xiàng)目定位主要包括本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)核心定位、產(chǎn)品形態(tài)定位、項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位等。其采用的手段主要是項(xiàng)目SWOT分析和項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析。在這一階段，需根據(jù)項(xiàng)目資源的可利用程度，確保項(xiàng)目的各項(xiàng)資源得到充分的利用。同時(shí)，在充分了解市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，確定本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力，研判市場(chǎng)的空白點(diǎn)予以定位,確定項(xiàng)目概念草案。66

26、前 期 主 要 工 作辦理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證取得土地使 用 權(quán)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)登記項(xiàng)目深度市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目定位策 劃項(xiàng)目產(chǎn)品策 劃項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè) 計(jì)建筑方案審 批辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦 理施工許可證67項(xiàng)目產(chǎn)品策劃 在設(shè)計(jì)公司進(jìn)行土地規(guī)劃之前，開(kāi)發(fā)商尚需要根據(jù)策劃部門(mén)(公司)的建議合理劃分項(xiàng)目地塊的可利用程度，把項(xiàng)目差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化到規(guī)劃設(shè)計(jì)工作中。在這一階段，需要開(kāi)發(fā)商策劃部門(mén)、策劃公司、設(shè)計(jì)單位之間互相配合，最后由策劃部門(mén)(公司)出具項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議書(shū)，以此指導(dǎo)設(shè)計(jì)公司進(jìn)行項(xiàng)目的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)，最終確定項(xiàng)目的產(chǎn)品方案。68前 期

27、主 要 工 作辦理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證取得土地使 用 權(quán)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)登記項(xiàng)目深度市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目定位策 劃項(xiàng)目產(chǎn)品策 劃項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè) 計(jì)建筑方案審 批辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦 理施工許可證69項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)概念設(shè)計(jì)規(guī)劃概念設(shè)計(jì)景觀概念設(shè)計(jì)規(guī)劃時(shí)空環(huán)境分析方案設(shè)計(jì)初步設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)建筑方案設(shè)計(jì)景觀方案設(shè)計(jì)詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑單體設(shè)計(jì)70前 期 主 要 工 作辦理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證取得土地使 用 權(quán)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)登記項(xiàng)目深度市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目定位策 劃項(xiàng)目產(chǎn)品策 劃項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè) 計(jì)建筑方案審 批辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦 理施工許可證7

28、1建筑方案審批受理單位：成都市規(guī)劃局受理時(shí)間：8個(gè)工作日所需主要資料：建筑方案總平面圖(1:500或1000)四份； 建筑方案文本一套，含各單體建筑圖、主要街道臨街正 立面效果圖(須標(biāo)明色彩及材質(zhì))、項(xiàng)目總體鳥(niǎo)瞰圖; 光盤(pán)一張，含所有報(bào)建圖紙內(nèi)容及總平面圖綠化分析圖 (含建筑物底層外墻輪廓線)。取得核發(fā)核定的建筑方案總平面圖 72前 期 主 要 工 作辦理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證取得土地使 用 權(quán)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)登記項(xiàng)目深度市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目定位策 劃項(xiàng)目產(chǎn)品策 劃項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè) 計(jì)建筑方案審 批辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦 理施工許可證73辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證受理單位：

29、成都市規(guī)劃局綜合處受理時(shí)間：10個(gè)工作日事前需辦理事項(xiàng)或所需主要資料：在成都市建委設(shè)計(jì)處、審圖中心辦理 施工圖審查(人防、消防、衛(wèi)生防疫、環(huán)保、綠化、交通、規(guī)劃等審核)，17至22個(gè)工作日；在成都市建委城建二處辦理市政設(shè)施配套費(fèi)核定單 ，3個(gè)工作日；在成都市文物管理部門(mén)辦理文物挖掘完畢通知單 ；在成都市建委建管處繳納報(bào)建費(fèi)用；在成都市勘察設(shè)計(jì)院辦理正式坐標(biāo)放線資料。取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證正、副本蓋有規(guī)劃管理技術(shù)專用章(騎縫章)的建施總平面圖要求建設(shè)單位制作現(xiàn)場(chǎng)公示牌的書(shū)面通知書(shū) 74前 期 主 要 工 作辦理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證取得土地使 用 權(quán)開(kāi)發(fā)項(xiàng)

30、目立項(xiàng)登記項(xiàng)目深度市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目定位策 劃項(xiàng)目產(chǎn)品策 劃項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè) 計(jì)建筑方案審 批辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦 理施工許可證75辦理施工許可證受理單位：成都市建委建管處受理時(shí)間：5個(gè)工作日事前需辦理事項(xiàng)或所需主要資料：建設(shè)單位填寫(xiě)的施工許可證申請(qǐng) 表；建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證； 開(kāi)工條件 審查(表)；中標(biāo)通知書(shū)、施工合同及中標(biāo)備案(表)；施工圖審 查備案通知書(shū)；建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單位三方會(huì)審合 格并蓋章的施工組織設(shè)計(jì)原件；監(jiān)理公司資質(zhì)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照和 派遣書(shū)，總監(jiān)證(原件壓證)、監(jiān)理證；項(xiàng)目經(jīng)理證(原件壓證); 質(zhì)監(jiān)備案手續(xù)；安監(jiān)備案手續(xù)；防雷手續(xù)；人防手續(xù)；文物 勘探手續(xù)；民工工

31、資保證金；繳納規(guī)費(fèi)證明等。取得建設(shè)工程施工許可證76前期其它工作 P171施工現(xiàn)場(chǎng)的水、電、路通和場(chǎng)地平整；市政設(shè)施接駁的談判與協(xié)議；安排短期和長(zhǎng)期信貸；建設(shè)工程項(xiàng)目地名報(bào)批；工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)招標(biāo)辦理 ；設(shè)計(jì)方案評(píng)標(biāo)會(huì)召開(kāi)及設(shè)計(jì)單位中標(biāo)辦理 ；勘察招投標(biāo)與勘察單位的中標(biāo)辦理；施工招標(biāo)辦理 、施工監(jiān)理單位甄選；開(kāi)發(fā)項(xiàng)目保險(xiǎn)事宜洽談；編制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度表，預(yù)估現(xiàn)金流；檢查所有的工程圖紙 是否準(zhǔn)備就緒等。以上各項(xiàng)工作落實(shí)之后，即進(jìn)入建設(shè)階段補(bǔ)充77三通一平：通水、通電、通路、平整場(chǎng)地。五通一平：就是建筑中為了合理有序施工 進(jìn)行的 前期準(zhǔn)備工作，一般包括：通水、通 電、通路、通訊、通氣、平整場(chǎng)地。七通一平：

32、在沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，有些有要求。通給 水、通排水、通電、通訊、通路、通 燃?xì)?、通熱力以及?chǎng)地平整。 課本P14778Step 2. 前期工作Step 3.項(xiàng)目建設(shè)Step 4.房屋租售經(jīng)營(yíng)Step 1.投資決策分析Step 5.物業(yè)管理一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要程序79項(xiàng)目建設(shè)階段開(kāi)工前期準(zhǔn)備工作工程建設(shè)招 投 標(biāo)開(kāi)工手續(xù)的 辦 理工程施工及竣工驗(yàn)收建設(shè)工程所需的開(kāi)工前期準(zhǔn)備工作和工程建設(shè)的招投標(biāo)與開(kāi)工手續(xù)的辦理在開(kāi)發(fā)前期已完成，本階段只涉及開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑工程的施工工程和竣工驗(yàn)收。80Step 2. 前期工作Step 3.項(xiàng)目建設(shè)Step 4.房屋租售經(jīng)營(yíng)Step 1.投資決策分析Step 5.物業(yè)管理一

33、、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要程序81房屋租售經(jīng)營(yíng)階段項(xiàng)目營(yíng)銷策劃按揭貸款銀行的確定辦理商品房預(yù)(銷)售許可證及銷售項(xiàng)目備案委托中介代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷售與購(gòu)房者簽訂買賣契約制定住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗(yàn)收樓宇交付入住手續(xù) 產(chǎn)權(quán)初始登記及產(chǎn)權(quán)證辦理簽署物業(yè)管理委托合同前期物業(yè)管理單位招投標(biāo)及經(jīng)營(yíng)資質(zhì)審批82房屋租售經(jīng)營(yíng)階段項(xiàng)目營(yíng)銷策劃按揭貸款銀行的確定辦理商品房預(yù)(銷)售許可證及銷售項(xiàng)目備案委托中介代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷售與購(gòu)房者簽訂買賣契約制定住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗(yàn)收樓宇交付入住手續(xù) 產(chǎn)權(quán)初始登記及產(chǎn)權(quán)證辦理簽署物業(yè)管理委托合同前期物業(yè)管理單位招投標(biāo)及經(jīng)營(yíng)資

34、質(zhì)審批83針對(duì)營(yíng)銷工作的市場(chǎng)調(diào)查目標(biāo)客戶深度定位項(xiàng)目的入市時(shí)機(jī)及開(kāi)盤(pán)銷售排期項(xiàng)目營(yíng)銷定位項(xiàng)目整合營(yíng)銷策略項(xiàng)目營(yíng)銷策劃84項(xiàng)目?jī)r(jià)格體系的制定項(xiàng)目的廣告推廣策略營(yíng)銷執(zhí)行項(xiàng)目的活動(dòng)推廣策略項(xiàng)目的媒體運(yùn)用策略項(xiàng)目營(yíng)銷策劃85項(xiàng)目營(yíng)銷總體思路銷售節(jié)奏的控制分階段銷售計(jì)劃與策略分階段推廣策略整合營(yíng)銷策略項(xiàng)目營(yíng)銷策劃86廣告的跟進(jìn)和監(jiān)控銷售執(zhí)行與工程進(jìn)度配合營(yíng)銷組織管理制定銷售隊(duì)伍的組建與培訓(xùn)營(yíng) 銷執(zhí) 行開(kāi)盤(pán)執(zhí)行方案與準(zhǔn)備項(xiàng)目營(yíng)銷策劃87房屋租售經(jīng)營(yíng)階段項(xiàng)目營(yíng)銷策劃按揭貸款銀行的確定辦理商品房預(yù)(銷)售許可證及銷售項(xiàng)目備案委托中介代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷售與購(gòu)房者簽訂買賣契約制定住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)居住小區(qū)

35、的物業(yè)接管綜合驗(yàn)收樓宇交付入住手續(xù) 產(chǎn)權(quán)初始登記及產(chǎn)權(quán)證辦理簽署物業(yè)管理委托合同前期物業(yè)管理單位招投標(biāo)及經(jīng)營(yíng)資質(zhì)審批88辦理商品房預(yù)(銷)售許可證受理單位：成都市房管局產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處 受理時(shí)間：3個(gè)工作日所需主要資料：項(xiàng)目工程進(jìn)度要求(多層主體完工；有地下室的電梯建筑，施 工進(jìn)度達(dá)到0.000，無(wú)地下室的電梯建筑，施工進(jìn)度達(dá)到一層頂部) 法人授權(quán)委托書(shū)；地址、門(mén)牌號(hào)證明； 填寫(xiě)商品房預(yù)售登記申請(qǐng)表； 國(guó)有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃用地許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證 及蓋騎縫章的規(guī)劃總平面圖、建設(shè)工程施工許可證(核原件交復(fù)印件)； 開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)證書(shū)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照(核原件交復(fù)印件)； 商品房預(yù)售方案(應(yīng)說(shuō)明預(yù)

36、售商品房的位置、面積、竣工交付日期、 銷售計(jì)劃等內(nèi)容)； 預(yù)售面積測(cè)算資料。取得商品房預(yù)(銷)售許可證89房屋租售經(jīng)營(yíng)階段項(xiàng)目營(yíng)銷策劃按揭貸款銀行的確定辦理商品房預(yù)(銷)售許可證及銷售項(xiàng)目備案委托中介代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷售與購(gòu)房者簽訂買賣契約制定住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗(yàn)收樓宇交付入住手續(xù) 產(chǎn)權(quán)初始登記及產(chǎn)權(quán)證辦理簽署物業(yè)管理委托合同前期物業(yè)管理單位招投標(biāo)及經(jīng)營(yíng)資質(zhì)審批90辦理產(chǎn)權(quán)初始登記(大產(chǎn)權(quán)) 受理單位：成都市房管局產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處 受理時(shí)間：3個(gè)工作日所需主要資料：產(chǎn)權(quán)初始登記申請(qǐng)表； 國(guó)土使用證(核原件，交復(fù)印件)； 總平面圖(原件)； 建設(shè)工程規(guī)劃許可證(原件)；

37、竣工驗(yàn)收備案表(原件)； 白蟻防治書(shū)(原件)； 房屋維修基金(原件)； 竣工驗(yàn)收合格證(原件)； 測(cè)繪報(bào)告(原件)；面積核定報(bào)告(產(chǎn)權(quán)測(cè)量辦) ；預(yù)售許 可證(原件)；物管方案核定證明取得大產(chǎn)權(quán)91主流產(chǎn)品開(kāi)發(fā)流程項(xiàng)目資源評(píng)估(初步市場(chǎng)調(diào)研)地塊時(shí)空環(huán)境調(diào)查可行性研究(立項(xiàng)分析)深度市場(chǎng)調(diào)研YesNo住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)調(diào)查消費(fèi)市場(chǎng)研究及目標(biāo)客戶定位消費(fèi)市場(chǎng)研究及目標(biāo)客戶定位規(guī)劃特征景觀特征立面處理戶型特征細(xì)部處理92SWOT分析及資源審核項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析住宅產(chǎn)品初步調(diào)查結(jié)論市場(chǎng)空白點(diǎn)研判差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)及核心競(jìng)爭(zhēng)力定位產(chǎn)品初步形態(tài)定位住宅產(chǎn)品初步選擇同一板塊優(yōu)秀項(xiàng)目研究93原創(chuàng)開(kāi)發(fā)概念定位概念草案超越項(xiàng)

38、目借鑒項(xiàng)目項(xiàng)目開(kāi)發(fā)核心定位開(kāi)發(fā)主題市場(chǎng)形象生活藍(lán)本生活方式社區(qū)文化定 位項(xiàng)目產(chǎn)品形態(tài)定位94開(kāi)發(fā)模型方案對(duì)比建筑類型面積對(duì)比產(chǎn)品理念主力戶型項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位項(xiàng)目總體規(guī)劃理念地塊價(jià)值及用途初期開(kāi)發(fā)策略開(kāi)發(fā)主題導(dǎo)入總體理念策劃項(xiàng)目景觀規(guī)劃理念策劃概念設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)概念設(shè)計(jì)95項(xiàng)目建筑規(guī)劃理念策劃項(xiàng)目公建配套理念策劃項(xiàng)目產(chǎn)品建議詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃營(yíng)銷專題市場(chǎng)報(bào)告方案設(shè)計(jì)詳規(guī)設(shè)計(jì)建筑單體設(shè)計(jì)初步設(shè)計(jì)96項(xiàng)目整合營(yíng)銷策略項(xiàng)目的入市時(shí)機(jī)及開(kāi)盤(pán)銷售排期價(jià)格體系制定推廣策略營(yíng)銷執(zhí)行銷售道具及物料準(zhǔn)備視覺(jué)系統(tǒng)設(shè)計(jì)跟進(jìn)施工圖設(shè)計(jì)施工圖預(yù)算招投標(biāo)監(jiān)理公司介入確定 施工單位開(kāi) 工開(kāi)工 吉日選擇組建工程管理組全程工

39、程管理廣告公司介入97VI策劃方案及跟進(jìn)營(yíng)銷組織管理開(kāi)盤(pán)銷售策略開(kāi) 盤(pán)竣工驗(yàn)收交 樓工程結(jié)算項(xiàng)目結(jié)束廣告公司介入現(xiàn)場(chǎng)銷售顧問(wèn)現(xiàn)場(chǎng)工程顧問(wèn)物業(yè)管理介入98Step 2. 前期工作Step 3.項(xiàng)目建設(shè)Step 4.房屋租售經(jīng)營(yíng)Step 1.投資決策分析Step 5.物業(yè)管理一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要程序99物業(yè)管理程序物業(yè)管理招投標(biāo)物業(yè)接管入住管理裝修管理維修與維修基金管理住戶投訴管理控制方管理住戶回訪管理樓宇巡查管理公眾管理與住戶違章處理物業(yè)檔案管理目標(biāo)管理成本管理員工服務(wù)管理安全綜合管理環(huán)境管理設(shè)備設(shè)施綜合管理達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)管理員工培訓(xùn)員工績(jī)效考核物業(yè)管理糾紛理論100Nothingmore impor

40、tant.thanit二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究101開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策的依據(jù)和首要環(huán)節(jié)。它是指在開(kāi)發(fā)投資之前對(duì)擬開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行全面、系統(tǒng)的調(diào)查研究和分析，運(yùn)用科學(xué)的技術(shù)評(píng)價(jià)方法，對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)論，以最終確定項(xiàng)目是否可行的一種綜合研究方法。項(xiàng)目投資決策的依據(jù)申請(qǐng)建設(shè)貸款的依據(jù)作為編制下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù)作為開(kāi)發(fā)商與有關(guān)部門(mén)簽訂協(xié)議或合同的依據(jù)涵義作用1021.國(guó)家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的方針、政策和規(guī)劃；2.批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書(shū)和同等效力的文件；3.國(guó)家批準(zhǔn)的城市總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃、交通等市政基礎(chǔ)設(shè)施；4.自然、地理、氣象、水文地質(zhì)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等資料；5.有關(guān)工程技術(shù)方面的

41、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、指標(biāo)、要求等資料；6.國(guó)家規(guī)定的經(jīng)濟(jì)參數(shù)和指標(biāo)；7.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目備選方案的土地利用條件、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件以及備選規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等。依據(jù)二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究回顧103（四）可行性研究的工作階段 “預(yù)可行性研究”，在投資機(jī)會(huì)研究基礎(chǔ)上進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行分析論證，投資估算的精確度為 20%，研究費(fèi)用占總投資比例 0.25%1.5% ，需要時(shí)間46個(gè)月。對(duì)投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，投資估算精確度為30%,研究費(fèi)用占總投0.2%0.8%，需要時(shí)間13個(gè)月。（一）投資機(jī)會(huì)研究（二）初步可行性研究104（三）詳細(xì)可行性研究即通常所說(shuō)的可行性研究，是分析項(xiàng)目技術(shù)、經(jīng)濟(jì)可行性后

42、作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟，投資估算的精確度為10%，研究費(fèi)用占總投資比例大項(xiàng)目0.2%1.0%、小項(xiàng)目1.0%3.0%，需要時(shí)間812個(gè)月。（四）項(xiàng)目評(píng)估和決策審批單位委托咨詢?cè)u(píng)估單位進(jìn)行 的評(píng)估論證企業(yè)內(nèi)部投資決策人員的評(píng)估105可行性研究的內(nèi)容可概括為：市場(chǎng)研究解決建設(shè)上的“必要性”和“可能性”問(wèn)題，是前提；技術(shù)研究解決技術(shù)上的“先進(jìn)性”和“適用性”問(wèn)題，是基礎(chǔ)；經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)解決經(jīng)濟(jì)上的“盈利性”和“合理性”問(wèn)題，是核心。市場(chǎng)研究、技術(shù)研究和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)共同構(gòu)成項(xiàng)目可行性研究的三大支柱。（五）可行性研究的內(nèi)容106（一）項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、項(xiàng)目的地理位置、周圍的環(huán)境狀況、項(xiàng)目的性質(zhì)

43、及主要特點(diǎn)、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的意義、可行性研究的目的和依據(jù)。（二）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動(dòng)遷安置 土地調(diào)查 建筑物調(diào)查 管線調(diào)查 拆遷計(jì)劃 人口調(diào)查單位調(diào)查其他地下、地上物的調(diào)查安置方案107市場(chǎng)供給現(xiàn)狀分析及預(yù)測(cè)市場(chǎng)需求現(xiàn)狀分析及預(yù)測(cè)市場(chǎng)交易數(shù)量與價(jià)格的分析預(yù)測(cè)服務(wù)對(duì)象分析，制定租售計(jì)劃擬建項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模的確定（三）市場(chǎng)分析和建設(shè)規(guī)模市政規(guī)劃方案選擇項(xiàng)目構(gòu)成及平面布置建筑規(guī)劃方案選擇（八）開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃編制（七）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)組織機(jī)構(gòu)和管理費(fèi)用研究（六）環(huán)境影響評(píng)價(jià)（五）資源供給條件108（九）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析項(xiàng)目總投資項(xiàng)目投資來(lái)源、籌措方式的確定開(kāi)發(fā)成本估算銷售成本、經(jīng)營(yíng)成本估算銷售收入、租金收入和

44、其他營(yíng)業(yè)收入估算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)分析項(xiàng)目環(huán)境效益、社會(huì)效益及綜合效益評(píng)價(jià)（十）結(jié)論及建議109（六）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)分析 P176宏觀因素分析區(qū)域性因素分析微觀因素分析110（七）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的主要方法（一）靜態(tài)分析方法 1.投資回報(bào)率或投資收益率是凈利潤(rùn)與投資總額總額的比率， 這個(gè)比率越大越好 2.投資回收期是以項(xiàng)目的凈收益抵償項(xiàng)目全部投資所需要的時(shí) 間。對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，回收期越短越好。 3.借款償還期（二）動(dòng)態(tài)分析法 1.凈現(xiàn)值法：凈現(xiàn)值是項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)各年凈收益的現(xiàn)值的 總和，能反映項(xiàng)目獲利能力的大小當(dāng)投資額相等時(shí)，應(yīng)選取凈 現(xiàn)值最大的項(xiàng)目；當(dāng)投資額不等時(shí)，應(yīng)選取凈現(xiàn)值率（凈現(xiàn)值/

45、 投資現(xiàn)值）最大的項(xiàng)目。 2.內(nèi)部收益率法：指項(xiàng)目的凈現(xiàn)值等于零時(shí)的折現(xiàn)率。用來(lái)評(píng)價(jià) 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益，利用內(nèi)部收益率來(lái)評(píng)價(jià)投資項(xiàng)目時(shí)，必須 以一個(gè)確定項(xiàng)目不可行的部門(mén)、行業(yè)的基準(zhǔn)投資收益率作為判 斷標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)內(nèi)部收益率大于或等于基準(zhǔn)收益率時(shí)，項(xiàng)目可以接 受；反之，項(xiàng)目不可行。 3.動(dòng)態(tài)投資回收期 111二、可行性研究的步驟接受委托 建立研究組織收集資料 進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研方案設(shè)計(jì)選擇和優(yōu)化編制可行性研究報(bào)告并提交財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)112（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基本報(bào)表 1.現(xiàn)金流量表 (1) 全部投資現(xiàn)金流量表 (2) 自由資金現(xiàn)金流量表 2.損益表 3.資金來(lái)源與運(yùn)用表 4.資產(chǎn)負(fù)債表

46、5.項(xiàng)目總投資估算表 6.營(yíng)業(yè)成本測(cè)算表 7.投資計(jì)劃與資金籌措表 8.貸款還本付息估算表 113財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)比較 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)目標(biāo)利潤(rùn)最大化國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益最大化出發(fā)點(diǎn)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商國(guó)民經(jīng)濟(jì)價(jià)格現(xiàn)行價(jià)格影子價(jià)格（包括影子工資和影子匯率）折現(xiàn)率基準(zhǔn)收益率或期望收益率社會(huì)折現(xiàn)率外部費(fèi)用和外部效益不考慮考慮計(jì)算指標(biāo)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)114案例分析（思考題） 某投資者投資了30萬(wàn)元購(gòu)買一套120住宅，一次性付款，預(yù)計(jì)3年（假定空置，暫不考慮租金收益及物業(yè)管理費(fèi)等支出，但在實(shí)際分析中應(yīng)當(dāng)考慮）后可以賣到40萬(wàn)元。 其他條件如下：售房時(shí)的交易手續(xù)費(fèi)為售價(jià)的1.5%。營(yíng)業(yè)稅、

47、城市建設(shè)維護(hù)稅、印花稅、契稅分別為售價(jià)的5%、營(yíng)業(yè)稅的1%、售價(jià)的0.5%、售價(jià)的1.5%。城市土地使用稅每年每平方米0.5元。評(píng)估、交易、登記等費(fèi)用約2 000元；所得稅率為20%。 如果該投資者將其投資資金存入銀行，年利率為3.5%，與銀行儲(chǔ)蓄投資相比，如何簡(jiǎn)要評(píng)價(jià)這項(xiàng)投資？115三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)監(jiān)理建設(shè)監(jiān)理就是監(jiān)理的執(zhí)行者，依據(jù)建設(shè)行政法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，綜合運(yùn)用法律、經(jīng)濟(jì)、行政和技術(shù)手段，對(duì)工程建設(shè)參與者的行為及其責(zé)、權(quán)、利進(jìn)行必要的協(xié)調(diào)和約束，保障工程建設(shè)有序進(jìn)行，達(dá)到工程建設(shè)的好、快、省和取得最大投資效益的目的。（一）建設(shè)監(jiān)理的涵義（二）建設(shè)監(jiān)理的兩個(gè)層次：政府建設(shè)監(jiān)理和社會(huì)建

48、 設(shè)監(jiān)理政府監(jiān)理是強(qiáng)制性的，是宏觀的，縱向?qū)嵤┑?；社?huì)監(jiān)理是委托性的，是微觀的，橫向?qū)嵤┑摹Ｎ覈?guó)建設(shè)監(jiān)理制度的框架就是通過(guò)宏觀和微觀縱橫交叉的雙控模式，共同完成對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的監(jiān)督管理和組織協(xié)調(diào)。業(yè)主、承包商和監(jiān)理單位三方是以經(jīng)濟(jì)為紐帶、合同為根據(jù)進(jìn)行制約的。116（三）建設(shè)監(jiān)理的必要性1.實(shí)行建設(shè)監(jiān)理制是提高我國(guó)建設(shè)管理水平的需要2.實(shí)行建設(shè)監(jiān)理制是落實(shí)投資建設(shè)和投產(chǎn)經(jīng)營(yíng)責(zé)任的需要3.實(shí)行建設(shè)監(jiān)理制是加強(qiáng)對(duì)工程合同監(jiān)督的需要4.實(shí)行建設(shè)監(jiān)理制是充分發(fā)揮法律、經(jīng)濟(jì)、行政和技術(shù) 手段對(duì)工程建設(shè)進(jìn)行協(xié)調(diào)約束的需要5.實(shí)行建設(shè)監(jiān)理制是改革開(kāi)放，開(kāi)拓國(guó)際市場(chǎng)的需要117（四）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)監(jiān)理的內(nèi)容開(kāi)發(fā)項(xiàng)目

49、建設(shè)監(jiān)理，從其外延來(lái)說(shuō)就是指整體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)管理，以及對(duì)設(shè)計(jì)管理和施工管理的控制與協(xié)調(diào)。從其內(nèi)涵來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)監(jiān)理的目標(biāo)是控制投資、工期和質(zhì)量，合同管理、信息管理和全面的組織協(xié)調(diào)，是實(shí)現(xiàn)投資、工期和質(zhì)量目標(biāo)所必須運(yùn)用的控制手段和措施。進(jìn)度控制投資控制質(zhì)量控制監(jiān)理內(nèi)容118謝謝觀看組小七第土地級(jí)差收益是指因土地等級(jí)差所帶來(lái)的收益，是確定基礎(chǔ)準(zhǔn)地價(jià)的根據(jù)之一一般工業(yè)企業(yè)所處地理位置的優(yōu)劣，也會(huì)帶來(lái)級(jí)差收入。形成級(jí)差收入的自然基礎(chǔ)是自然條件的差異，而原因則在于土地和礦藏的有限性與壟斷經(jīng)營(yíng)。正是由于這種有限的優(yōu)越自然條件被部分經(jīng)營(yíng)者壟斷，這部分超額利潤(rùn)就要轉(zhuǎn)化為級(jí)差地租，歸土地所有者占有。7土地

50、級(jí)差收入回 顧課本第三章第三節(jié)120城市級(jí)差地租 (第三章第一節(jié)P58)對(duì)于城市級(jí)差地租I，影響因素主要是位置，這種影響主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：流通過(guò)程運(yùn)輸費(fèi)用的差別，處于地段優(yōu)越位置的企業(yè)由于比其他企業(yè)節(jié)省運(yùn)輸費(fèi)用而取得超額利潤(rùn)；資金流通速度的差別，位置好的地段客流量多，相應(yīng)的單個(gè)資金的周轉(zhuǎn)速度較快，相應(yīng)會(huì)產(chǎn)生較高的利潤(rùn)率，因此取得超額利潤(rùn)。對(duì)于城市級(jí)差地租，是以等量資本連續(xù)投在同一塊土地上而產(chǎn)生不同的生產(chǎn)率形成的，在實(shí)際中表現(xiàn)為兩個(gè)方面：在微觀方面，主要通過(guò)高層建筑的容積率宋體現(xiàn)，一般來(lái)說(shuō)，房屋建筑單位的利潤(rùn)隨著容積率的提高而提高，不僅獲得一般利潤(rùn)，還獲得相應(yīng)提高的超額利潤(rùn)，這種超額利潤(rùn)在租約

51、期間歸土地投資者占有，租約期滿，則轉(zhuǎn)化為級(jí)差地租，歸土地所有者占有；在宏觀方面，主要通過(guò)對(duì)原有的城市基礎(chǔ)設(shè)施的二次開(kāi)發(fā)，提高城市的客觀環(huán)境，改變?cè)囟蔚募?jí)差等級(jí)，從而產(chǎn)生新的級(jí)差。121原則規(guī)定分區(qū)內(nèi)土地使用性質(zhì)、居住人口分布、建筑 及用地的容量控制指標(biāo)。確定市、區(qū)、居住區(qū)級(jí)公共設(shè)施的分布及其用地的范圍。確定城市主、次干道的紅線位置、斷面、控制點(diǎn)坐標(biāo)和標(biāo)高，確定支路的走向、寬度以及主要交叉口、廣場(chǎng)、停車場(chǎng)位置和控制范圍。確定綠地系統(tǒng)、河湖水面、對(duì)外交通設(shè)施、風(fēng)景名勝的用地界限和文物古跡、傳統(tǒng)街區(qū)的保護(hù)范圍，提出空間形態(tài)的保護(hù)要求。確定工程干管的位置、走向、管徑、服務(wù)范圍以及主要工程設(shè)施的位置和

52、用地范圍。 城市分區(qū)規(guī)劃的主要任務(wù) 是在總體規(guī)劃的基礎(chǔ)上，對(duì)城市土地利用、人口分布和公共設(shè)施、城市基礎(chǔ) 設(shè)施的配置作出進(jìn)一步的安排，以便與詳細(xì)規(guī)劃更好地銜接。 （2） 城市分區(qū)規(guī)劃城市分區(qū)規(guī)劃的內(nèi)容122主要任務(wù)：以總體規(guī)劃、分區(qū)(規(guī)劃或者控制性詳細(xì)規(guī)劃)為依據(jù)，直接對(duì)建設(shè)作出具體的修建安排及規(guī)劃設(shè)計(jì)，指導(dǎo)建筑設(shè)計(jì)和工程施工圖設(shè)計(jì)?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃修建性詳細(xì)規(guī)劃主要任務(wù)：以總體規(guī)劃或者分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，詳細(xì)規(guī)定建設(shè)用地的各項(xiàng)控制指標(biāo)和其他規(guī)劃管理要求，控制和引導(dǎo)各項(xiàng)用地的開(kāi)發(fā)和投資建設(shè)。城市詳細(xì)規(guī)劃控制性詳細(xì)規(guī)劃修建性詳細(xì)規(guī)劃主要任務(wù)：以總體規(guī)劃或者分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，詳細(xì)規(guī)定建設(shè)用地的各項(xiàng)控制指標(biāo)和其他規(guī)劃管理要求，控制和引導(dǎo)各項(xiàng)用地的開(kāi)發(fā)和投資建設(shè)。123 新區(qū)開(kāi)發(fā)主要通過(guò)對(duì)城市郊區(qū)的農(nóng)地和荒地的改造，使之變成建設(shè)用地，并進(jìn)行一系列的房屋、道路、公用設(shè)施等方面的建造和鋪設(shè)，使之變成新的城區(qū)。建設(shè)衛(wèi)星城就是一種大規(guī)模建設(shè)新