XX集團項目銷售價格管理辦法

1、XX集團項目銷售價格管理辦法為明晰項目銷售價格管理責任，實現(xiàn)最佳經(jīng)濟效益，提升項目利潤水平，集團運營中心特制定本辦法，作為XX集團銷售管理制度的一部分第一節(jié) 總則第一條 本辦法適用于本集團屬下各地區(qū)的發(fā)展項目，包括住宅、商鋪、寫字樓與車位等物業(yè)。第二條 集團價格管理的主要內(nèi)容是價格指標的編制與考核，項目公司價格管理的主要內(nèi)容是制訂價格執(zhí)行策略平衡價格與收入，以保證項目的實收均價在價格指標之上。第三條 項目公司的年度定價、新開盤定價、整體調(diào)價都必須報集團審批通過后才能執(zhí)行，個別單元調(diào)價由項目總經(jīng)理負責審批，所有價格調(diào)整文件都必須在集團運營中心備案。第二節(jié) 定價相關(guān)指標口徑規(guī)定項目整盤目標價格：項

2、目整盤目標價格是指在項目尾盤銷售清算后，按公司定義的銷售總收入凈額/總銷售面積而計算的值，此目標價格是項目整盤的考核指標之一，分住宅、商鋪、寫字樓與車位。2、項目單元最低價：各項目在制訂價格分布體系時規(guī)定的每套單元最低價，以不低于集團運營中心出具的項目完全單位成本為準則，否則由當事人承擔相應(yīng)責任。3、項目年度目標價：項目年度的銷售總合約凈額/總銷售面積的值。此價格是項目年度的考核指標之一，分住宅、商鋪、寫字樓與車位，其中車位按照銷售總合約凈額/銷售車位個數(shù)計算。4、樓座實收均價：項目公司定價人員在制定樓座銷售價格表時的依據(jù)，在年初與項目年度目標價同時編制，集團據(jù)此基準價對各項目的年度目標價完成

3、情況進行修正考核。 第三節(jié) 年度目標定價一、年度目標定價工作流程項目公司提交下一年度的銷售工作明細計劃集團研發(fā)中心/研展部根據(jù)營銷計劃及市場角度提定價建議財務(wù)中心/運營中心根據(jù)年度財務(wù)計劃和成本利潤提交定價建議銷售部確定下一年度項目整體的實收均價確定下一年度的樓宇推售范圍及樓座實收均價主管運營/財務(wù)副總裁審批，會簽研發(fā)中心/運營中心/財務(wù)中心審批、評估、會簽運營中心會簽后的計劃指標下發(fā)作為考核指標修改上報上報修改項目公司提交下一年度的銷售工作明細計劃集團研發(fā)中心/研展部根據(jù)營銷計劃及市場角度提定價建議財務(wù)中心/運營中心根據(jù)年度財務(wù)計劃和成本利潤提交定價建議銷售部確定下一年度項目整體的實收均價確

4、定下一年度的樓宇推售范圍及樓座實收均價主管運營/財務(wù)副總裁審批，會簽研發(fā)中心/運營中心/財務(wù)中心審批、評估、會簽運營中心會簽后的計劃指標下發(fā)作為考核指標修改上報上報修改總裁審批，會簽修改上報年度目標定價工作的職責劃分：（1）項目公司職責：提交下一年度的銷售工作明細確定下一年度項目整體的實收均價確定下一年度的不同類型產(chǎn)品的推售范圍及其實收均價（2）集團運營中心職責：根據(jù)年度年度利潤指標對定價提出修改意見；向項目公司下達年度計劃定價指標，考核項目公司的執(zhí)行情況。（3）集團財務(wù)中心職責：核對銷售工作明細計劃表中的各項數(shù)據(jù)（4）集團研發(fā)中心職責審核面積計算圖紙及面積計算原則分析產(chǎn)品特點和工程形象進度情

5、況；第四節(jié) 樓宇定價新推樓盤定價工作程序適用范圍新開發(fā)項目或分期開發(fā)項目，全盤樓宇定價。（二）工作流程項目公司銷售部開盤前項目公司銷售部開盤前2個月發(fā)函給相關(guān)部門 銷售部根據(jù)競爭及市場提出建議方案運營中心/財務(wù)中心根據(jù)成本利潤提出建議研發(fā)中心/研發(fā)部根據(jù)產(chǎn)品和定位提出建議銷售部組織召開定價會議確定樓盤整體實收均價及價格體系銷售部根據(jù)定價會議擬定價報告，包括價格分布圖、樓宇價目表及折扣主管運營/財務(wù)副總裁會簽定價報告銷售部出具正式價目表及折扣銷售副總/銷售部根據(jù)競爭及市場提出建議方案運營中心/財務(wù)中心根據(jù)成本利潤提出建議研發(fā)中心/研發(fā)部根據(jù)產(chǎn)品和定位提出建議銷售部組織召開定價會議確定樓盤整體實收

6、均價及價格體系銷售部根據(jù)定價會議擬定價報告，包括價格分布圖、樓宇價目表及折扣主管運營/財務(wù)副總裁會簽定價報告銷售部出具正式價目表及折扣銷售副總/總經(jīng)理確認運營部門/財務(wù)部門審核正式價目表及折扣并存檔 銷售部（開盤前1天）下發(fā)正式價目表及折扣（三）工作職責項目公司/銷售部向相關(guān)部門發(fā)出開展樓宇定價工作函；提出定價建議方案包括成本利潤指標、產(chǎn)品自身特點，當期需推售的產(chǎn)品清單、工程形象進度、成本、利潤及實收均價要求負責提交項目的定價系數(shù)及折扣、付款方式負責根據(jù)產(chǎn)品推售的次序，確認面積計算圖紙的完整性、準確性3、組織召開定價會議確定樓盤整體實收均價，確定樓宇推售次序、范圍及價格走勢；4、制定價目表及折

7、扣 5、起草定價報告研發(fā)中心分析市場環(huán)境、比較競爭對手價格、項目優(yōu)劣勢分析、提出本樓盤的理想價位；運營中心/財務(wù)中心1、明確單位成本所包括內(nèi)容如：開發(fā)成本、建筑成本、銷售成本及利潤率，提出本樓盤的理想價位；2、核對價目表計算結(jié)果是否有誤，核算折扣對實收均價的影響主管運營副總裁、主管財務(wù)副總裁出席定價會議對各部門在價格會議上提出的建議作出指示；批示定價報告第五節(jié) 在售樓盤價格調(diào)整工作程序（一）適用范圍樓宇已經(jīng)推售，在銷售過程中須對整體價格作出調(diào)整。（二）工作流程銷售部銷售部根據(jù)銷售現(xiàn)狀提出價格調(diào)整要求，經(jīng)公司領(lǐng)導批示后，出具價格調(diào)整方案 運營部門會簽價格調(diào)整方案財務(wù)部門會簽價格調(diào)整方案銷售部組織

8、召開定價會議重新確定未推樓宇實收均價及價格走勢銷售部根據(jù)定價會議重新擬定價報告，包括價格分布圖、樓宇價目表及折扣表主管運營/財務(wù)副總裁會簽定價報告銷售部出具正式價目表及付款方式表銷售副總/總經(jīng)理確認運營部門/財務(wù)部門運營部門會簽價格調(diào)整方案財務(wù)部門會簽價格調(diào)整方案銷售部組織召開定價會議重新確定未推樓宇實收均價及價格走勢銷售部根據(jù)定價會議重新擬定價報告，包括價格分布圖、樓宇價目表及折扣表主管運營/財務(wù)副總裁會簽定價報告銷售部出具正式價目表及付款方式表銷售副總/總經(jīng)理確認運營部門/財務(wù)部門審核正式價目表及折扣并存檔銷售部下發(fā)正式價目表及折扣（三）工作職責項目公司1、根據(jù)樓宇銷售現(xiàn)狀，擬價格調(diào)整請示

9、報告，報主管運營副總裁、主管財務(wù)副總裁批示；2、集團領(lǐng)導同意調(diào)價后，擬定價格調(diào)整方案報運營中心、財務(wù)中心審批；3、價格調(diào)整方案會簽完后組織定價會議；根據(jù)定價會議決定擬定價報告；4、根據(jù)批復后定價報告制定價目表；運營中心1、審批價格調(diào)整方案；2、參與定價會議；3、核對價目表并存檔財務(wù)中心1、審批價格調(diào)整方案；2、參與定價會議；3、核對價目表并存檔主管運營副總裁，主管財務(wù)副總裁1、批示價格調(diào)整請示報告；2、批示定價報告第六節(jié) 個別單元定價工作流程（一）適用范圍因特殊原因需對個別單元重新定價，如個別滯銷樓宇等。（二）工作流程項目公司銷售部擬定個別單元調(diào)價請示報告運營部會簽價格調(diào)整方案項目公司總經(jīng)理會

10、簽價格調(diào)整方案銷售部項目公司銷售部擬定個別單元調(diào)價請示報告運營部會簽價格調(diào)整方案項目公司總經(jīng)理會簽價格調(diào)整方案銷售部根據(jù)批示制定新價格（二）工作職責項目公司擬個別單元定價報告，定價報告內(nèi)容包括：要求重新定價的理由、目前的銷售價位、個別單元的理想價位等。根據(jù)公司領(lǐng)導批復意見制定個別單元價格運營中心/運營部根據(jù)樓盤現(xiàn)狀及市場情況提出具體的定價建議；項目公司總經(jīng)理批示個別單元定價報告第七節(jié) 折扣及促銷贈送審批第一條 1、售價折扣所發(fā)生的金額不得計入銷售費用，必須在年度目標價格中進行消化2、項目公司銷售經(jīng)理、銷售副總特批折扣累計不得超過3，總經(jīng)理特批折扣不得超過53、同一單元不能同時享有兩個（或以上）

11、領(lǐng)導特批折扣，上一級領(lǐng)導的特批折扣一旦生效，下級領(lǐng)導的折扣將自動失效4、項目公司第一負責人特批折扣不得與員工折扣同時使用；5、經(jīng)特批折扣的單元不得再作換名、換房，否則取消原特批折扣，需重新進行申請；6、 除項目公司銷售副總、總經(jīng)理、集團副總裁、總裁外，其他人員均無權(quán)特批任何折扣，違者按造成公司經(jīng)濟損失等額計扣當事人獎金或工資，并進行行政處罰；第二條 1、購房送物業(yè)費如果與售價折扣同時執(zhí)行，單套優(yōu)惠總金額不得超過單套售價的97折 2、物業(yè)費由銷售部報銷售副總、總經(jīng)理審批，交運營部門、財務(wù)部門備案 3、銷售部必須在月銷售費用計劃中做出物業(yè)費贈送計劃，同時在月度費用執(zhí)行情況登記表中如實登記，銷售部與物業(yè)公司進行結(jié)算第三條 1、車位贈送由項目公司總經(jīng)理審批