深圳市長大廈投資回報(bào)可行性分析

1、 深圳市市長大廈廈投資回回報(bào)可行行性分析析項(xiàng)目概述國際市長大大廈位于于深圳市市南山區(qū)區(qū)僑城西西路與深深南大道道交匯處處的東側(cè)側(cè)。東面面是旅游游景點(diǎn)未來來時代和和市井氛氛圍較濃濃的下白白石自然然村；南南面緊鄰鄰白石洲洲中英文文學(xué)校，再再往南是是已建或或在建的的住宅區(qū)區(qū)，如匯匯雅苑、桂桂苑、世世紀(jì)村等等；西面面過僑城城西路是是36洞洞的沙河河高爾夫夫球會；西北面面有名商商高爾夫夫球會；北臨城城市主干干道深南大大道。國際市長大大廈位于于中外聞聞名的旅旅游景點(diǎn)點(diǎn)華僑城城片區(qū)，東東接未來來時代、世世界之窗窗、錦繡繡中華、民民俗文化化村，南南望深圳圳灣海景景及香港港元朗，西西面有高高爾夫球球場，北北面有歡

2、歡樂谷等等景點(diǎn)，在在國際市市長大廈廈遠(yuǎn)眺，可可謂“風(fēng)景這這邊獨(dú)好好”。國際市長大大廈占地地面積550000m2，總建建筑面積積3.225萬mm2，由一一棟造型型獨(dú)特的的多功能能中高層層建筑組組成，一一次性開開發(fā)建設(shè)設(shè)。項(xiàng)目主要技技術(shù)指標(biāo)標(biāo)用地面積：容 積 率率：層 數(shù)：建筑覆蓋率率：5000.2m26.525層42總建筑面積積：其中計(jì)入容容積率面面積：住 宅：商 業(yè)：辦 公：酒 店：娛 樂：其中不計(jì)入入容積率率面積：地下一層層：地下二層層：399155.9mm2325133.5mm2198533.1mm22918.6m22036.2m25105.9m22773.9m27486mm2385644

3、mm2362956mm2建筑設(shè)計(jì)：深圳華工程程設(shè)計(jì)有有限公司司承建商：物業(yè)管理：（二）投資資回報(bào)分分析投資回報(bào)計(jì)計(jì)算表：項(xiàng) 目費(fèi)用（萬元）備 注地價(jià)款地塊地價(jià)款款4140住宅面積：200000 m2商業(yè)面積：30000 mm2辦公面積：10000 mm2住宅部分綜綜合地價(jià)價(jià)：16600元元/m22商業(yè)部分綜綜合地價(jià)價(jià)：26600元元/m22辦公部分綜綜合地價(jià)價(jià)：16600元元/m22（暫按按協(xié)議地地價(jià)）（2）建設(shè)費(fèi)建安費(fèi)24000025000元/m28125總建面：3325000m2單位成本：25000元/m2配套設(shè)施費(fèi)費(fèi)487.55總建面1150元元/m22規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)費(fèi)97.5總建面330元

4、/m2工程監(jiān)理費(fèi)費(fèi)81.255總建安（881255）1項(xiàng)目管理費(fèi)費(fèi)81.255總建安的11%不可預(yù)見費(fèi)費(fèi)用81.255總建安的11%固定成本合合計(jì)130944（1）（22）每平方米綜綜合建設(shè)設(shè)成本價(jià)價(jià)4029元元/m22(1)+/3325000投資方分?jǐn)倲偨ㄔO(shè)成成本價(jià)5456元元/m22(1)+/2240000入銷售收入；住宅均價(jià)價(jià)：80000元元/m22商業(yè)均價(jià)價(jià)：1550000元/mm2辦公均價(jià)價(jià)：82200元元/m22213200800020000088200010000=2213220可銷售面積積為：2240000 mm2利潤計(jì)算算資金占用利利息：6571萬萬

5、元4.55296平均按一年年計(jì)，665711萬元為為啟動資資金營銷推廣費(fèi)費(fèi)用（物物業(yè)總價(jià)價(jià)值3%）：639.66策劃代理、廣廣告、包包裝、促促銷營業(yè)稅、印印花稅及及其它相相關(guān)稅（物物業(yè)總價(jià)價(jià)值5.711%）：1217可變成本2152.6296+6639.6+12117投資方分?jǐn)倲倖挝豢煽勺兂杀颈?97元/m2可變成本/240000毛利毛利率：660733.4(2113200-60073.4)=400%6073.4213200-1330944-21152.6 所得稅911毛利的155%純利潤： 60073.4-911 5162.4毛利-所得得稅說明：A、地價(jià)款款：含項(xiàng)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓讓費(fèi)、“七通一一平”

6、、青苗苗補(bǔ)償、協(xié)協(xié)議地價(jià)價(jià)、城市市增容費(fèi)費(fèi)、城市市配套費(fèi)費(fèi)。B、建安費(fèi)費(fèi)：按住住宅、商商業(yè)、辦辦公三項(xiàng)項(xiàng)的經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)平均值值計(jì)。C、配套設(shè)設(shè)施費(fèi)：含水電電增容費(fèi)費(fèi)、綠化化及道路路、煤氣氣管道、通通訊、有有線電視視布線、安安全監(jiān)控控系統(tǒng)布布線、消消防、人人防、戶戶外公共共設(shè)施（如如路燈、座座椅等）、車車庫。2、啟動資資金測算算：（1）、一一次性交交付地價(jià)價(jià)：41140萬萬元（2）、建建安費(fèi)預(yù)預(yù)付（225%）：81225萬元元25%=20031萬萬元（3）、配配套設(shè)施施費(fèi)預(yù)付付（含水水電增容容）：4487.5萬元元25%=1221.8875萬萬元（4）、規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)：977.5萬萬元80%=788萬元

7、（5）、營營銷推廣廣及策劃劃啟動費(fèi)費(fèi)用（營營銷中心心、銷售售道具）：2000萬元啟動資金共共計(jì)：665711萬元投資回報(bào)率率：665711=%3、量化評評定銷售平均價(jià)價(jià)格：住宅 80000元元/m2 商業(yè) 1550000元/ m2 辦公 82200元元/ mm2單位成本（含含固定成成本和可可變成本本）：63553元/m2（為住住宅、商商業(yè)和辦辦公的平平均單位位成本）可售面積：240000mm2銷售收入：2.1132億億元稅前利潤（毛毛利）：60773.44萬元稅前利潤率率：400%(三)資金金流量分分析本財(cái)務(wù)分析析主要研研究該項(xiàng)項(xiàng)目籌建建開發(fā)發(fā)銷售售完成成的全過過程，現(xiàn)現(xiàn)采用資資金流量量分析方

8、方法導(dǎo)入入研究。03.1 資資金流量0銷售收入銷售收入銷售收入項(xiàng)目啟動資金工程監(jiān)理費(fèi)1/3銷售收入銷售收入銷售收入項(xiàng)目啟動資金工程監(jiān)理費(fèi)1/3銷售收入銷售收入銷售收入銷售收入銷售收入銷售收入銷售收入銷售收入銷售收入銷售收入銷售收入銷售收入tt規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)1/3項(xiàng)目管理費(fèi)1/2規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)3/3規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)2/3工程監(jiān)理費(fèi)3/3支付稅金小區(qū)配套費(fèi)工程監(jiān)理費(fèi)2/3規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)1/3項(xiàng)目管理費(fèi)1/2規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)3/3規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)2/3工程監(jiān)理費(fèi)3/3支付稅金小區(qū)配套費(fèi)工程監(jiān)理費(fèi)2/3建筑工程費(fèi)1/3地價(jià)市場推廣費(fèi)3/3市場推廣費(fèi)2/3市場推廣費(fèi)1/3項(xiàng)目管理費(fèi)2/2建筑工程費(fèi)3/3建筑工程費(fèi)2/3還貸款本息建筑

9、工程費(fèi)1/3地價(jià)市場推廣費(fèi)3/3市場推廣費(fèi)2/3市場推廣費(fèi)1/3項(xiàng)目管理費(fèi)2/2建筑工程費(fèi)3/3建筑工程費(fèi)2/3還貸款本息圖中，橫軸軸（t軸軸）表示示項(xiàng)目從從開始進(jìn)進(jìn)行到最最后完成成的時間間過程，橫橫軸上方方箭頭表表示項(xiàng)目目的資金金流入，向向下箭頭頭表示項(xiàng)項(xiàng)目的資資金流出出。流入入、流出出的資金金量大小小用箭頭頭的長短短大致表表示。通通過此圖圖，可以以比較清清晰地看看到本項(xiàng)項(xiàng)目的開開發(fā)和經(jīng)經(jīng)營過程程。3.2 資資金流量量表根據(jù)現(xiàn)金流流量圖，可可以將項(xiàng)項(xiàng)目的現(xiàn)現(xiàn)金流入入、流出出按等額額時間進(jìn)進(jìn)行排列列，編出出現(xiàn)金流流量表，從從中計(jì)算算出具體體時間內(nèi)內(nèi)現(xiàn)金凈凈流量，反反映項(xiàng)目目的資金金運(yùn)行動動態(tài)過

10、程程。項(xiàng)目目的運(yùn)作作始終要要有資金金來維持持，因此此，銷售售收入是是項(xiàng)目操操作過程程中最為為敏感的的變量，其其數(shù)量的的多少，到到位的快快慢決定定項(xiàng)目的的走勢。而而營銷策策劃基本本上也是是圍繞實(shí)實(shí)現(xiàn)預(yù)期期的銷售售收入為為核心來來展開的的。下面面就本項(xiàng)項(xiàng)目作具具體探討討。項(xiàng)目的投資資回報(bào)情情況參見見投資資回報(bào)計(jì)計(jì)算表在編制資金金流量表表之前，先先對項(xiàng)目目開發(fā)進(jìn)進(jìn)度及大大致的費(fèi)費(fèi)用預(yù)算算作簡單單描述：項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)進(jìn)度及大大致的費(fèi)費(fèi)用預(yù)算算表單位：萬元元時間進(jìn)度耗時累計(jì)項(xiàng)目進(jìn)展費(fèi)用待付余款2001年年1月0個月簽訂項(xiàng)目轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓合同同，開始始各項(xiàng)準(zhǔn)準(zhǔn)備自有啟動資資金到位位+600005712001年年2月1

11、個月開始建筑施施工圖設(shè)設(shè)計(jì)，預(yù)預(yù)付建筑筑設(shè)計(jì)費(fèi)費(fèi)-32.5565土地手續(xù)辦辦理完畢畢一次性支付付地價(jià)款款和項(xiàng)目目轉(zhuǎn)讓費(fèi)費(fèi)-4140002001年年3月2個月提前開始樁樁基礎(chǔ)工工程墊資25%8125完成建筑施施工圖，項(xiàng)項(xiàng)目報(bào)建建支付設(shè)計(jì)費(fèi)費(fèi)-32.5532.52001年年4月2個月辦理招投標(biāo)標(biāo)手續(xù)樁基礎(chǔ)工程程完成，工工程全面面展開開始支付監(jiān)監(jiān)理費(fèi)用用-2061.255 自有啟動動資金到到位+2502212001年年9月3個月開始支付工工程款-200006125支付監(jiān)理費(fèi)費(fèi)-2041.255準(zhǔn)備銷售前前期工作作，開始始發(fā)生銷銷售費(fèi)用用-1258000申請銀行貸貸款，啟啟動資金金全部到到位+5221

12、102001年年9月228日公開發(fā)售8個月主體完工，正正式銷售售，支付付銷售費(fèi)費(fèi)用-180459.66支付工程款款-200004125支付監(jiān)理費(fèi)費(fèi)-1031.255辦理銀行按按揭2002年年5月10個月支付工程款款-200002125支付監(jiān)理費(fèi)費(fèi)-1021.255支付設(shè)計(jì)費(fèi)費(fèi)用-32.550支付銷售費(fèi)費(fèi)用-59.664002002年年6月12個月支付工程款款-100001125支付監(jiān)理費(fèi)費(fèi)-1011.255開始支付小小區(qū)配套套費(fèi)-150337.55支付銷售費(fèi)費(fèi)用-1003002002年年7月14個月支付工程款款-500625支付監(jiān)理費(fèi)費(fèi)-11.2250支付小區(qū)配配套費(fèi)-150180.775支付

13、銷售費(fèi)費(fèi)用-1002002002年年8月16個月支付工程款款，準(zhǔn)備備竣工驗(yàn)驗(yàn)收-500125支付小區(qū)配配套費(fèi)-15037.5支付銷售費(fèi)費(fèi)用-1001002002年年9月18個月支付工程款款-1250支付小區(qū)配配套費(fèi)-37.550支付銷售費(fèi)費(fèi)用-1000在編制本資資金流量量表時，我我們將本本項(xiàng)目220個月月的開發(fā)發(fā)周期劃劃分為110個等等量時間間段，以以現(xiàn)金流流入為正正，流出出為負(fù)，此此處暫不不考慮預(yù)預(yù)售收入入。關(guān)于于銷售收收入的分分析后表表中有詳詳述。資金單位：萬元 時間間單位：兩個月月 時間段段項(xiàng)目12345678啟動資金+60000+250+52211土地費(fèi)用-41400項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi)費(fèi)建筑設(shè)

14、計(jì)費(fèi)費(fèi)-32.55-32.55-32.55工程建設(shè)費(fèi)費(fèi)-20000-20000-20000-10000-500-125工程監(jiān)理費(fèi)費(fèi)-20-10-10-10-11.225小區(qū)配套費(fèi)費(fèi)-150-150-37.55營銷推廣費(fèi)費(fèi)-125-180-59.66-100-100-100預(yù)售收入經(jīng)營稅金還貸款本息息小計(jì)+18277.5-32.55-18955+30311-21022.1-12600-761.25-262.5結(jié)轉(zhuǎn)金額0+18277.5+17955-100+29311+828.9-431.1-11922.355凈現(xiàn)金流量量+18277.5+17955-100+29311+828.9-431.1-1

15、1922.355-14544.855投資小計(jì)4172.532.5214521902102.11260761.225262.55 3.3 投投資情況況分析根據(jù)上表,可以了了解每個個時間段段的投入入資金變變化。我我們將本本項(xiàng)目118個月月的開發(fā)發(fā)周期劃劃分為88個等量量時間段段。從投資曲線線上看,本項(xiàng)目目有四次次投資高高峰,第第一次在在項(xiàng)目啟啟動期間間（處于于時段11中），其其主要原原因是本本項(xiàng)目的的地價(jià)款款和項(xiàng)目目轉(zhuǎn)讓費(fèi)費(fèi)須一次次性支付付；第二二次在項(xiàng)項(xiàng)目準(zhǔn)備備銷售時時（處于于時段44中），項(xiàng)項(xiàng)目準(zhǔn)備備入市，各各項(xiàng)銷售售推廣工工作需全全面投入入，同時時銀行申申請的貸貸款到位位，施工工單位墊墊資的

16、225%工工程款在在此時開開始逐步步支付；第三次次在項(xiàng)目目正式進(jìn)進(jìn)入銷售售階段（處處于時段段5和66中），費(fèi)費(fèi)用集中中在工程程款和銷銷售費(fèi)上上，此時時主體完完工又遇遇國慶和和住交會會，是推推廣高峰峰期；第第四次是是在項(xiàng)目目收尾階階段，除除了支付付工程款款和其他他費(fèi)用的的尾款外外，開始始出現(xiàn)還還本付息息和納稅稅（處于于時段110中）。總的來說，以以上各個個時段的的資金投投入都是是十分巨巨大的，尤尤其集中中在啟動動、開始始銷售、和和收尾階階段。這這對銷售售回款提提出了很很高的要要求，一一旦因某某些宏觀觀經(jīng)濟(jì)形形勢或?qū)崒?shí)際操作作過程中中的原因因，導(dǎo)致致銷售受受阻，將將會給后后續(xù)投資資形成較較大的壓壓

17、力。3.4 凈凈現(xiàn)金流流量分析析根據(jù)上表，在在未考慮慮預(yù)售收收入的情情況下，凈凈現(xiàn)金流流量變化化曲線如如下：從上圖可以以看到，項(xiàng)項(xiàng)目在進(jìn)進(jìn)行到第第5個時時間段（即即10個個月）后后，就必必須有銷銷售收入入來補(bǔ)充充資金，這這是關(guān)系系到項(xiàng)目目能否按按照既定定的計(jì)劃劃順利推推進(jìn)的根根本保障障。3.5臨界界的預(yù)售售收入計(jì)計(jì)劃下面排出臨臨界的預(yù)預(yù)售收入入計(jì)劃:單位：萬元元這個臨界的的預(yù)售收收入計(jì)劃劃，是維維持項(xiàng)目目運(yùn)作的的最低保保證,也也是最低低的預(yù)售售收入要要求，只只有達(dá)到到上面的的銷售目目標(biāo)，才才能確保保在項(xiàng)目目運(yùn)作過過程中不不至于出出現(xiàn)資金金缺口。否否則，就就需要銀銀行貸款款來填補(bǔ)補(bǔ)。（四）項(xiàng)目目

18、投資回回報(bào)的敏敏感性分分析項(xiàng)目各部分分投資回回報(bào)一覽覽表項(xiàng)目建筑面積（m2）單位建筑成成本(萬萬元)投入（萬元）收益（萬元）利潤(萬元)利潤率固定可變總體750000330122.699409977.77985.0124.2住宅7230000380090.05993318266.4663613664309.5413.5商場27001188.5448623673.46309注：以上項(xiàng)項(xiàng)目的收收益只考考慮項(xiàng)目目開發(fā)期期內(nèi)的可可預(yù)計(jì)收收入，未未考慮車車位出售售或長期期出租的的收益。【結(jié)論】：通過以上圖圖表分析析，我們們可以初初步得出出以下結(jié)結(jié)論：就各分項(xiàng)目目的利潤潤率而言言，經(jīng)過過計(jì)算，項(xiàng)項(xiàng)目總體體

19、、住宅宅、商業(yè)業(yè)三項(xiàng)的的利潤率率（稅前前利潤）分分別為224.22、113.55、3309。以上上的數(shù)據(jù)據(jù)中，住住宅部分分的利潤潤率尚可可；商場場部分之之所以利利潤率如如此之高高,是因因?yàn)橛?jì)算算資料不不全，其其成本計(jì)計(jì)算指標(biāo)標(biāo)暫與住住宅一樣樣（實(shí)際際上要高高于住宅宅），而而其售價(jià)價(jià)是住宅宅的3倍倍多，所所以這一一數(shù)據(jù)有有其特殊殊性。總總體而言言,住宅宅與商場場總的回回報(bào)在目目前行業(yè)業(yè)利潤平平均化的的狀況下下,也屬屬較為正正常的范范疇。（五）、結(jié)結(jié) 論論以上我們從從項(xiàng)目投資資回報(bào)可可行性分分析、項(xiàng)項(xiàng)目投資資回報(bào)的的敏感性性分析等等方面就就南山區(qū)區(qū)96-3-0002地地塊的投投資回報(bào)報(bào)預(yù)期狀狀況作了了全面的的分析及及測算。通通過這些些分析及及測算，可可以初步步得出結(jié)結(jié)論如下下：1、總體上上講，項(xiàng)項(xiàng)目是一一個盈利利的項(xiàng)目目通過投資回回報(bào)計(jì)算算表我們們看出，若若項(xiàng)目操操作成功功，將會會產(chǎn)生772022.6萬萬元的稅稅前利潤潤。項(xiàng)目目運(yùn)作時時間為220個月月，開始始收回投投資在第第10個個月，比比較啟動動資金的的時間價(jià)價(jià)值8774.44萬元（11507765.88%），是是一個值值得投資資的項(xiàng)目目。2、行業(yè)利利潤平均均化，項(xiàng)項(xiàng)目投資資回報(bào)屬屬較正常常的范疇疇項(xiàng)目投資回回報(bào)的稅稅前利潤潤率為224.22，就就目前深深圳房地