房屋買賣合同糾紛的代理詞

1、房屋買賣合同糾紛的代理詞房屋買賣合同糾紛的代理詞尊敬的審判長及合議庭成員：經(jīng)過法庭質(zhì)證、調(diào)查以及法庭辯論，本承辦律師蘭霄就本案提出以下幾點代理意見，懇請合議庭考慮并采納：一、被上訴人應當依法先履行通知解除合同的義務才能提出解除合同，被上訴人解除合同的程序不合法定。合同解除可分為約定解除和法定解除兩種，但根據(jù)合同法第九十三條、第九十四條并結合第九十六條的規(guī)定，“當事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應當通知對方”，藉此“通知”應當作為合同解除之訴的前置條件。而本案中，不論被上訴人（張秋文等）是否具備合同法中規(guī)定的約定或法定解除權，即使該解除權業(yè)已成就，解除權人（即被

2、上訴人）都應當將解除合同的意思表示以合法有效的方式送達上訴人（農(nóng)新建、四明公司）。但是通過法庭調(diào)查，截至一審起訴前被上訴人始終未曾有過要求解除合同的意思表示。因此，被上訴人訴請解除合同不合法。二、合同解除權屬于形成權，該權利的行使應受三個月除斥期間的限制，逾期則解除權消滅。1、根據(jù)合同法第九十五條第二款的規(guī)定，“法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定解除權行使期限，經(jīng)對方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權利消滅”，前述“合理期限”代理人認為應當參照最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第十五條第二款的規(guī)定而予以裁判適用“法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經(jīng)對方當事人催告后，解除權

3、行使的合理期限為三個月”。2、結合本案，第二次補充協(xié)議書約定的最后還款付息的期限為2013年6月30日，但是該在期日之后上訴人（農(nóng)新建）已經(jīng)明確表明了繼續(xù)履行合同的意愿并且愿意承擔利息，被上訴人（張漢文）也多次和上訴人一起吃飯談事，但直至一審起訴前被上訴人均未明確表達要求解除合同的意思，由此可推知被上訴人以其事實行為表示了愿意繼續(xù)履行合同。綜上，被上訴人提出解除合同時已經(jīng)超過三個月的除斥期間，解除權消滅，依法不應得到支持。三、案涉合同約定之解除條件不明確且有歧義，應當視為未約定，被上訴人當然不具備合同約定解除權。我方認為根據(jù)第二次補充協(xié)議書的約定，“如果到期乙方不能支付欠款 及 利息，甲方有權

4、收回房地產(chǎn)”。按照該條款的表述，極易產(chǎn)生歧義，容易理解為“到期既不支付欠款也不支付利息的情況下（即欠款、利息兩者都不予以支付），甲方有權收回房地產(chǎn)”。上訴人正是對該條款作此理解并結合被上訴人的事實行為表現(xiàn)，有理由認為只要在2013年6月30日前承擔了支付利息的義務，則甲方不會解除合同收回案涉房地產(chǎn)。藉此，我方認為該條款約定之合同解除條件不明確，當然不能成就合同解除條件。四、一審法院依據(jù)合同法第九十四條第一款第（二）（三）（四）項解除合同的依據(jù)不足、適用法律錯誤，本案合同解除條件并未成就。1、第二次補充協(xié)議書履行期限屆滿之前，上訴人始終并未表示或者以自己的行為表明不履行主要債務，合同履行至今，上

5、訴人業(yè)已支付絕大部分合同款項即履行了主要債務，并且上訴人請求簽定第二次補充協(xié)議并按照該第二次協(xié)議約定支付了遲延履行利息也都表明了上訴人愿意繼續(xù)履行合同的誠意。2、第二次補充協(xié)議書履行期限屆滿前，被上訴人也按照第二次補充協(xié)議的約定受領了利息，履行期限屆滿后被上訴人始終未曾履行催告義務，因此被上訴人當然不具備法定解除權。3、上訴人遲延履行債務的行為并未構成根本性違約致使合同目的不能實現(xiàn)，因此合同法定解除條件不成就。（1）該法條第一款第（三）項規(guī)定的單方解除權必須同時滿足以下條件：當事人一方具有遲延履行合同義務的行為；當事人一方遲延履行的是合同主要義務；經(jīng)另一方催告；遲延履行的一方在被催告后的合理期

6、限內(nèi)仍未履行。當事人一方遲延履行其主要義務時，另一方在催告之后，并不立即享有解除合同的權利，而應當在催告之后，經(jīng)過一段合理的期限，以使遲延履行的一方有足夠的時間去履行其主要債務。在滿足前述行使解除權的條件后，解除權人還要依據(jù)合同法第九十六條的規(guī)定通知對方，自通知到達違約時合同解除。而本案中，被上訴人始終未行催告，也未有通知解除的行為，因此合同當然不應當被解除。（2）根本違約是指合同一方當事人的違約行為導致合同目的不能實現(xiàn)時，另一方當事人可以解除合同的制度。而根據(jù)合同法精神，設立根本違約制度的目的在于鼓勵交易，最大限度地實現(xiàn)合同的社會價值。否則，如果放任當事人在另一方違約時不顧違約是否造成嚴重后

7、果而隨意解除合同，則不符合鼓勵交易原則，也不利于穩(wěn)定經(jīng)濟關系。本案中，社會利益牽扯各方各面，同時又參雜著政府的行政確認行為合法有效性，如若判令解除會對社會利益產(chǎn)生重大影響。因此代理人認為，在本案中應當從是否有利于實現(xiàn)社會利益最大化來判斷是否構成根本違約。如果合同因違約被解除給違約方造成的損失遠大于非違約方因解除所可以獲取的利益時，就不應認定合同構成根本違約，而應繼續(xù)履行，同時由違約方對非違約方予以賠償，以平衡雙方利益，實現(xiàn)合同的最大效益。綜合前述幾點，代理人認為一審法院判決所適用的法律依據(jù)不足，適用法律錯誤，懇請二審法院改判為合同繼續(xù)履行。房屋買賣合同違約金過高的問題糾紛分析商品房買賣合同中適

8、用違約金的情形較多，如購房人遲延付款、開發(fā)商逾期交房或逾期辦理房產(chǎn)證等，本文就審判實踐中由此所引發(fā)的違約金問題進行如下分析：一、違約金的性質(zhì)：合同法、最高人民法院關于適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋(二)等法律規(guī)定已確定違約金具有補償和懲罰的雙重性質(zhì)，但以賠償守約方的損失為主要功能，而非嚴厲懲罰違約方。二、違約金過高的認定標準問題：一般而言，衡量當事人約定的違約金是否“過分高于造成的損失”，可以當事人約定的違約金是否超過造成損失的30%為標準;但司法實踐中經(jīng)常出現(xiàn)，當事人約定的違約金雖未超過造成損失的30%，但仍遠高于實際損失，我國現(xiàn)行法律對此并未明確規(guī)定一個比例或標準，法院通常會根據(jù)合

9、同履行的實際情況以及雙方舉證的情況，決定是否對已經(jīng)約定的違約金進行調(diào)整。三、違約金過高的主張方式：由于支付違約金是違約方承擔民事責任的主要方式之一，因此對數(shù)額過高的違約金條款，人民法院可以根據(jù)當事人的請求適當進行調(diào)整;當事人可以通過反訴的方式提出，也可以通過抗辯的方式主張，對于當事人未提出調(diào)整違約金請求的.，人民法院不得主動援引合同法的規(guī)定干預合同的明確約定。四、法院對違約金過高的調(diào)整：目前法院一般在調(diào)整違約金過高時，為保證實質(zhì)公平往往不會簡單采用固定比例等“一刀切”的做法，而是會根據(jù)案件的具體情形，以違約造成的損失為基準，綜合衡量合同履行程度、當事人的過錯、預期利益、當事人締約地位強弱等因素

10、，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以綜合權衡。掛名房屋買賣合同糾紛甲方（實際購房方）：_身份證號碼：_乙方（掛名購房方）：_身份證號碼：_根據(jù)中華人民共和國合同法等有關法律、法規(guī)的相關規(guī)定，甲乙雙方在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎上，就甲方借用乙方名義出資購買房屋（以下稱“該房屋”）一事，達成如下協(xié)議，雙方共同遵守。第一條房屋基本信息房屋位于鄭州市_路_號_小區(qū)_號_樓_單元_層_號。甲方以乙方名義與（房地產(chǎn)公司）于_年_月_日簽訂關于該房屋的.買賣合同（以下簡稱房屋買賣合同，合同編號），約定房屋建筑面積為m2，該房屋合同總價款為_元。第二條掛名購房1、甲乙雙方一致確認，上述房產(chǎn)為甲方實際出資購買，乙

11、方并無任何出資，乙方并無實際購房行為。2、該房產(chǎn)的所有權歸屬甲方，乙方僅為該房產(chǎn)登記的名義產(chǎn)權人，并不實際出資、占有、使用該房產(chǎn)。第三條甲方權利義務1、甲方借用乙方的名義購買該房產(chǎn)，購買該房產(chǎn)的一切費用（包括但不限于首期款、按揭貸款、稅費、中介費等款項）均由甲方支付，乙方?jīng)]有支付任何費用的義務；如果需要利用乙方名下銀行賬戶繳納相關款項的，乙方應當向甲方提供該銀行卡及賬號、密碼，由甲方將應繳納款項存入該銀行卡，如果需要乙方親自交納的，甲方將相關款項交付給乙方，乙方應當積極配合予以交納。2、有關該房產(chǎn)的一切資料，包括但不限于合同、繳費單據(jù)、房產(chǎn)證等資料均由甲方持有與保管；但因辦理手續(xù)需要交付給乙方

12、的，乙方應當及時返還。3、雖然該房產(chǎn)登記在乙方名下，但該房產(chǎn)的實際所有權人為甲方，與乙方無關；4、甲方享有該房產(chǎn)的占有、使用、收益、處分等一切權利，乙方僅為掛名購買，不享有該房產(chǎn)的所有權等任何權利。5、甲方承擔該房產(chǎn)日常維持費用，包括物業(yè)管理費、水電費、月供（如有）。6、在該房產(chǎn)的房屋所有權證允許過戶時，甲方隨時有權要求乙方配合將房屋過戶到甲方名下或者甲方指定人名下，乙方應當無條件配合。7、鑒于乙方為甲方掛名，甲方向乙方支付掛名費用_元。第四條乙方權利義務1、乙方同意配合辦理購買該房產(chǎn)的一切手續(xù)（包括但不限于簽訂房屋買賣合同、房屋抵押貸款合同、申請貸款、到國土局辦理遞件、簽訂正式房地產(chǎn)買賣合同

13、等手續(xù)），直至該房產(chǎn)登記在乙方名下。2、乙方應當將該掛名代購房產(chǎn)事宜告知可能產(chǎn)生共有行為的第三人，例如配偶、父母、子女等近親屬，明確該房產(chǎn)的所有權人為甲方，其親屬在任何情況下都無權請求分配該房產(chǎn)。3、在該房產(chǎn)的房屋所有權證允許過戶時，甲方隨時有權要求乙方配合將房屋過戶到甲方名下或者甲方指定人名下，乙方應當無條件配合。乙方遲延履行過戶義務的，每遲延一天應當按照房產(chǎn)總價的萬分之_承擔違約責任。4、乙方應當積極辦理房屋房產(chǎn)證至自己名下，不得故意拖延、拒絕辦理，如果房屋達到辦理房產(chǎn)證條件時，乙方仍然拖延拒絕辦理，每逾期一日，應當按照房產(chǎn)總價的萬分之_承擔違約責任。第五條收益所有權1、如該房產(chǎn)出售時，出

14、售的房產(chǎn)價款由甲方享有。2、乙方在任何時期不享有對該房產(chǎn)的任何收益權。第六條違約責任自該房產(chǎn)登記在乙方名下后，乙方保證該房產(chǎn)不被法院查封或拍賣，乙方保證不將該房產(chǎn)設定抵押或轉賣第三人，如有違反，乙方應向甲方支付相當于該房產(chǎn)購房款_%的違約金，如造成該房產(chǎn)被拍賣或被轉賣，乙方還應按該房產(chǎn)的市值如市值低于購房價時，以購房價為準賠償甲方，并賠償甲方的一切直接和間接經(jīng)濟損失。第七條爭議解決本合同在履行過程中，如出現(xiàn)爭議，甲乙雙方本著誠實信用原則協(xié)商解決，如協(xié)商不成，雙方均有權向房屋所在地的人民法院起訴。第八條其他事項在房屋未過戶期間，如遇規(guī)劃或政策性拆遷，乙方應積極協(xié)助甲方到各拆遷管理部門辦理相關拆遷手續(xù)，并按甲方授意簽署相關文件，所有拆遷安置補償費用應歸甲方所有。其它未盡事宜，在不違反本合同原則的前提下，雙方可另行訂立補充條款或補充協(xié)議，其補充約定經(jīng)雙方簽字與本合同具有相同法律效力。第九條送達方式乙方確認以