浙江省湖州市長(zhǎng)興縣商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

1、浙江省湖州市長(zhǎng)興縣商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 2014年6月題綱：第一章：城市概述第二章：現(xiàn)有商業(yè)調(diào)研與分析第三章：未來(lái)商業(yè)調(diào)研與分析第四章：雨潤(rùn)廣場(chǎng)綜合分析第一章：城市概述1、城市概述： 長(zhǎng)興縣地處中國(guó)東南沿海浙江省，長(zhǎng)江三角洲杭嘉湖平原，與該省安吉縣、湖州市吳興區(qū)、和安徽省廣德縣、江蘇的宜興市接壤，隸屬于湖州市行政范圍。1、曾榮獲全國(guó)綜合實(shí)力百?gòu)?qiáng)縣、2、全國(guó)基本競(jìng)爭(zhēng)力百?gòu)?qiáng)縣、3、國(guó)家衛(wèi)生城市、4、國(guó)家園林城市、5、國(guó)家生態(tài)縣、6、全國(guó)文化先進(jìn)縣、7、全國(guó)科技創(chuàng)新先進(jìn)縣、8、全國(guó)體育先進(jìn)縣、9、全國(guó)城市管理綜合治理先進(jìn)縣、10、中國(guó)人居環(huán)境獎(jiǎng)、11、浙江省教育強(qiáng)縣等稱號(hào)。面積： 1430平方公里人口：

2、戶籍人口萬(wàn)人，常住人口萬(wàn)人著名景點(diǎn)：顧渚茶文化景區(qū)、新四軍蘇浙軍區(qū)舊址、揚(yáng)子鱷度假村、十里古銀杏長(zhǎng)廊、金釘子國(guó)家地質(zhì)公園、泗安仙山顯圣寺、水口壽圣寺、仙山湖、陳武帝故宮、朱家祠堂、城山溝桃源山莊等。地理位置：江浙皖三省交界處，太湖西岸主要公路：杭寧高速、申蘇浙皖高速、杭長(zhǎng)高速；104國(guó)道，318國(guó)道?；疖?chē)站點(diǎn)：杭寧高鐵2、城市數(shù)據(jù)：3、人口情況1、全縣常住人口為641982人，年平均增長(zhǎng)率為0.49%。全縣常住人口中縣外流入人口為72166人，占11.24%。常住人口中，男性人口為328240人，占51.13%；女性人口為313742人，占48.87%。2、全縣常住人口中，0-14歲人口為84

3、776人，占13.20%；15-59歲人口為454558人，占70.81%；60歲及以上人口為102648人，占15.99%，其中65歲及以上人口為68706人，占10.70%。3、全縣常住人口中，居住在城鎮(zhèn)的人口為314372人6 ，占總?cè)丝诘?8.97%；居住在鄉(xiāng)村的人口為327610人，占總?cè)丝诘?1.03%。4、人員結(jié)構(gòu)75、長(zhǎng)興公交線路說(shuō)明：長(zhǎng)興公交線路大都早上6：30發(fā)車(chē)，晚上17：30分收班。2013年GDP：億元，增長(zhǎng)10.5%；2013年人均GDP：美元（按照常住人口）；2013年完成財(cái)政總收入億元，增長(zhǎng)9.6%，其中地方財(cái)政收入億元，增長(zhǎng)11.1%；2013城鎮(zhèn)居民人均可支

4、配收入：36732元；農(nóng)民人均收入：19341元。6、城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)概述：7、城市主要產(chǎn)業(yè)1、“太湖望縣、錦繡長(zhǎng)興”。近年來(lái)，長(zhǎng)興縣堅(jiān)定不移地走新型工業(yè)化之路，致力打造長(zhǎng)三角先進(jìn)制造業(yè)重要集聚區(qū)。2、2012年，長(zhǎng)興縣完成規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值807億元，同比增長(zhǎng)22.1%，規(guī)模以上工業(yè)增加值143億元，同比增長(zhǎng)14.5%，完成工業(yè)有效投入億元，同比增長(zhǎng)21.3%，工業(yè)強(qiáng)縣建設(shè)考核名次前進(jìn)1位。3、發(fā)展以鉛酸蓄電池為核心的新型電池產(chǎn)業(yè)。到2016年，在鉛酸蓄電池領(lǐng)域保持區(qū)域規(guī)模全球第一；培育3家全球電池行業(yè)龍頭企業(yè)；規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值超500億元；4、提升以織造為主的現(xiàn)代紡織產(chǎn)業(yè)。到2016年，全縣紡織

5、產(chǎn)業(yè)完成產(chǎn)值超1000億元，其中規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值超600億元，保持浙江紡織業(yè)排名前三，成全省最大、全國(guó)領(lǐng)先的無(wú)紡布和長(zhǎng)絲織造基地。5、發(fā)展以物流機(jī)械和電子電器為重點(diǎn)的特色機(jī)電產(chǎn)業(yè)。到2016年，力爭(zhēng)規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值超300億元，實(shí)現(xiàn)在機(jī)電設(shè)備制造領(lǐng)域的跨越式發(fā)展。8、城市現(xiàn)有商業(yè)概況1北南東西1、城市內(nèi)南向北發(fā)展；城市由龍山大道分為新老城區(qū)。2、城市原有商業(yè)主要在城市南面，居住人群也主要聚居在城南。3、城市商業(yè)由南向北發(fā)展；城市規(guī)劃也是由南向北發(fā)展。新老城區(qū)分界線商業(yè)發(fā)展趨勢(shì) 城市現(xiàn)有商業(yè)概況2縣域經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá) 人均GDP已跨入1萬(wàn)美元，人均可支配收入36732元（全國(guó)人均26955元）， 接近

6、南京市（39882）水平。商業(yè)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng) 人均商業(yè)面積平方米，相對(duì)過(guò)剩集中在中低檔次上，同質(zhì)化嚴(yán)重。休閑性消費(fèi)踴躍 A、餐飲、茶館、足浴、KTV場(chǎng)所較多，普遍經(jīng)營(yíng)較好； B、高端娛樂(lè)場(chǎng)所有2家，經(jīng)營(yíng)較好。量販?zhǔn)終TV較多，是年輕人的首選。 C、肯德基2家、上島咖啡、一茶一座、老娘舅經(jīng)營(yíng)較好。 商業(yè)特色不足 超市、百貨業(yè)態(tài)仍比較傳統(tǒng)，沒(méi)有明顯突破。特色商業(yè)街只是品類(lèi)的簡(jiǎn)單集中， 缺乏主力店、街區(qū)景觀較差、關(guān)聯(lián)配套水平較低。 影院有2家 市民廣場(chǎng)的大劇院和八佰伴的百葉龍。超市有2家 大潤(rùn)發(fā)超市及歐尚超市。另外有八佰伴、浙北商廈、中百一店所屬三個(gè)小型超市及浙北 水木花都超市。百貨有3家 百貨主要有：

7、八佰伴、浙北商廈、中百一店特色餐飲街 解放西路餐飲街主要是農(nóng)家樂(lè)餐飲，共有34家面積在200-500平方米不等的餐飲。 城市現(xiàn)有商業(yè)概況31、商業(yè)發(fā)展情況：商業(yè)發(fā)展由南向北方向發(fā)展，從南邊滿足生活最基本需求的大型超市大潤(rùn)發(fā)到八佰 伴是一個(gè)發(fā)展階段，由八佰伴到發(fā)展大道雨潤(rùn)廣場(chǎng)（浙北廣場(chǎng)、海洋城）是第二個(gè)發(fā)展階段。2、發(fā)展模式：由原來(lái)本地的百貨浙北大廈、中百一店的百貨向外地連鎖百貨華地百貨（八佰伴）方向 發(fā)展，由華地百貨提升級(jí)次到八佰伴發(fā)展，由八佰伴到綜合體雨潤(rùn)廣場(chǎng)趨勢(shì)發(fā)展。由本地的百貨附 帶的小型超市向大型外資超市發(fā)展。3、商業(yè)結(jié)構(gòu)分布：商業(yè)結(jié)構(gòu)由街邊步行街向?qū)I(yè)百貨店、電器店、超市方向發(fā)展。4

8、、商業(yè)消費(fèi)特征：由于長(zhǎng)興縣城距杭州及南京高鐵距離僅半小時(shí)，距杭州高速距離僅一個(gè)半小時(shí)，再 加上當(dāng)?shù)孛駹I(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，往來(lái)杭州較多，所以，高端消費(fèi)外流。9、城市未來(lái)規(guī)劃老城區(qū)過(guò)渡區(qū)新城區(qū)城市向北發(fā)展1、城市未來(lái)向北發(fā)展，主要居住人口將由南向北遷移。2、城市現(xiàn)在居住區(qū)在城南，將漸漸向北新城區(qū)發(fā)展。3、城市總體呈南北走向，東西較短，南北較長(zhǎng)。3、高鐵站、縣政府都搬遷至北面新城區(qū)，所以，今后城市重點(diǎn)的發(fā)展是新城區(qū)。第二章：現(xiàn)有商業(yè)調(diào)查與分析1、長(zhǎng)興現(xiàn)有商業(yè)概況：2、主要商業(yè)點(diǎn)位圖花菇山休閑街縣前西街餐飲街歐尚超市大潤(rùn)發(fā)中百一店八佰伴浙北大廈 八佰伴檔次：中檔面積：30000平方米年銷(xiāo)售：億樓層：7層停車(chē)位

9、：180個(gè) 浙北大廈檔次：低檔面積：25000平方米年銷(xiāo)售：3億樓層：3層停車(chē)位：90個(gè) 中百一店檔次：中低檔面積：20000平方米年銷(xiāo)售：億樓層：5層停車(chē)位：無(wú)3、百貨綜合情況182022/9/29一、長(zhǎng)興浙北大廈項(xiàng)目總體介紹2022/9/29 浙北大廈各樓層介紹F12022/9/29浙北大廈各樓層介紹F22022/9/29浙北大廈各樓層介紹F32022/9/29二、長(zhǎng)興八佰伴項(xiàng)目總體介紹2022/9/29長(zhǎng)興八佰伴各樓層介紹F12022/9/29長(zhǎng)興八佰伴各樓層介紹F22022/9/29長(zhǎng)興八佰伴各樓層介紹F32022/9/29長(zhǎng)興八佰伴各樓層介紹F42022/9/29長(zhǎng)興八佰伴各樓層介紹

10、F5樓層面積業(yè)態(tài)IM DAVID主力品牌30月銷(xiāo)售額5F約7000時(shí)尚男裝10-15萬(wàn)GXG8015-20萬(wàn)gxg.jeans7012-15萬(wàn)運(yùn)動(dòng)牛仔JACK JONE李維斯4015-20萬(wàn)阿迪達(dá)斯6020-30萬(wàn)8015-20萬(wàn)主力品牌面積太平鳥(niǎo)9015-20萬(wàn)羅萊家紡耐克6020-30萬(wàn)SELECTED6015-20萬(wàn)110JASON WOOD床上用品9015-20萬(wàn)2022/9/29長(zhǎng)興八佰伴各樓層介紹F6樓層面積業(yè)態(tài)未來(lái)之星主力品牌30月銷(xiāo)售額F6約7000童裝童品4-5萬(wàn)好孩子4010萬(wàn)麗嬰坊304-5萬(wàn)小家電馬.拉丁凌豐40博朗15404-5萬(wàn)阿迪達(dá)斯405-8萬(wàn)樂(lè)高九陽(yáng)30gxg

11、.kids40裝修中40萊克兒童游藝30安奈兒、皮.卡.泡泡、小木馬、博士蛙、拉比、泡泡魯、JOJO、迪斯尼、耐克等豪味家餐飲百特喜太子灣250250裝修中裝修中150主力品牌面積裝修中2022/9/29長(zhǎng)興八佰伴各樓層介紹F72022/9/29三、長(zhǎng)興中百一店項(xiàng)目總體介紹2022/9/29項(xiàng)目各樓層介紹F12022/9/29項(xiàng)目各樓層介紹F22022/9/29項(xiàng)目各樓層介紹F32022/9/29項(xiàng)目各樓層介紹F42022/9/29項(xiàng)目各樓層介紹F5樓層面積業(yè)態(tài)主力品牌名稱主力品牌面積月銷(xiāo)售額5F約1萬(wàn)床上用品杉杉家紡40恒源祥家紡60大家電夏普30三星30松下40絲綢之路、香緹、富億達(dá)等索尼

12、30創(chuàng)維20美的30步步高、OPPO等小家電松下10方太204、超市綜合情況5、商業(yè)特色街情況備注：1、商務(wù)型餐飲，在星級(jí)酒店，消費(fèi)水平人均200-250元左右。如紫金大酒店、國(guó)際大 酒店、維多利亞酒店、紅玫瑰酒店、金緣酒店等。 6、解放東路餐飲街7、花菇山休閑街8、長(zhǎng)興電影院概況9、分析1、由于長(zhǎng)興是縣級(jí)城市，在城市發(fā)展的過(guò)程中，未能形成有效的商圈，都是在發(fā)展中由單個(gè)業(yè)態(tài)的店鋪分散在縣域老城區(qū)的各條街上。2、老城區(qū)舊城改造緩慢，并且在改造的過(guò)程中沒(méi)有進(jìn)行商業(yè)的升級(jí)，所以老城區(qū)沒(méi)有商業(yè)步行街或綜合體出現(xiàn)。3、各特色商業(yè)街除解放東路餐飲街與花菇山休閑街稍具規(guī)模外，其他商業(yè)步行街商業(yè)形象和經(jīng)營(yíng)品牌

13、級(jí)次較低，未能有效留住本地消費(fèi)者，導(dǎo)致消費(fèi)外流。第三章：未來(lái)商業(yè)調(diào)研分析1、未來(lái)商業(yè)物業(yè)分布海洋城浙北廣場(chǎng)利時(shí)廣場(chǎng)2、未來(lái)商業(yè)物業(yè)概況1、海洋城位于龍山新區(qū)，總建筑面積約18萬(wàn)方，是浙江嘉兆控股繼臺(tái)州海洋世界，義烏海洋世界，南通 海洋世界，砂之船，杭州下沙奧特萊斯之后的又一實(shí)力之作。2、主力店：南太湖海洋公園、星星影城、時(shí)尚星座廣場(chǎng)、室外游樂(lè)街、數(shù)碼廣場(chǎng)、美食每客廣場(chǎng)、仿真 溜冰場(chǎng)。3、項(xiàng)目主要包括海洋公園、大型賣(mài)場(chǎng)、精品商場(chǎng)、餐飲、休閑娛樂(lè)和生活教育等服務(wù)設(shè)施，為顧客提供 旅游、購(gòu)物、休閑娛樂(lè)等全方位“一站式”服務(wù)的大型商業(yè)建筑。3、海洋城介紹4、浙北廣場(chǎng)簡(jiǎn)介： 2、項(xiàng)目距長(zhǎng)興縣行政中心50

14、0米，占地16萬(wàn)平方米，總建面為25萬(wàn)平方米，其中地上商業(yè)面積為：萬(wàn)方。 共有1452個(gè)停車(chē)位和2403個(gè)非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位。 3、 其中商業(yè)3萬(wàn)進(jìn)行出售13萬(wàn)自持招商。停車(chē)位為1300個(gè)，物美超市萬(wàn)平已簽約。美容美體體育用品品牌購(gòu)物物美超市餐飲娛樂(lè)健身會(huì)所連鎖酒店兒童城精品商業(yè)時(shí)尚百貨1、項(xiàng)目位于沂湖路與永興北路交叉口，由浙江美欣達(dá)房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)。5、利時(shí)廣場(chǎng)簡(jiǎn)介1、長(zhǎng)興利時(shí)購(gòu)物廣場(chǎng)由大型購(gòu)物中心、商業(yè)街及酒店商務(wù)公寓構(gòu)成。2、利時(shí)廣場(chǎng)占地面積83499平方米，總建筑面積29萬(wàn)平方米。3、項(xiàng)目集購(gòu)物、餐飲、文化、休閑、辦公、星級(jí)酒店為一體大型時(shí)尚購(gòu)物中心。利時(shí)廣場(chǎng)業(yè)態(tài)構(gòu)成6、分析：1、未來(lái)商業(yè)M

15、ALL共有四個(gè)，整體商業(yè)體量供給量達(dá)到近60萬(wàn)平方，供給量嚴(yán)重超標(biāo)。2、在業(yè)態(tài)安排方面雷同，都有超市、影院、百貨、KTV、電玩、餐飲，同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重。3、四個(gè)項(xiàng)目中，唯有海洋城有海洋類(lèi)動(dòng)物主題，但其運(yùn)營(yíng)成本巨大。4、四個(gè)項(xiàng)目都在彼此半徑3公里范圍類(lèi)，將來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)巨大。5、雖然長(zhǎng)興縣有60余萬(wàn)人口，但城區(qū)人口僅30余萬(wàn)，流動(dòng)人口較少。第四章：雨潤(rùn)廣場(chǎng)綜合分析 第四節(jié)：項(xiàng)目SWOT分析第五節(jié)：項(xiàng)目定位建議雨潤(rùn)廣場(chǎng)綜合分析第三節(jié)：項(xiàng)目交通組織第二節(jié)：項(xiàng)目周邊居住人口分析第一節(jié)：項(xiàng)目概述第一節(jié)：項(xiàng)目概述1、項(xiàng)目效果圖發(fā)展大道2、項(xiàng)目總平圖3、項(xiàng)目位置： 發(fā)展大道與明珠路路口（北城區(qū)邊緣），距離市中心直線

16、距離約公里。八佰伴第二節(jié)：項(xiàng)目周邊居住人口分析2.項(xiàng)目周邊人口概況3、三公里范圍小區(qū)君悅?cè)A庭奧中苑東盛華庭領(lǐng)域龍山畫(huà)溪莊園龍山新村龍山雅苑和睦花園白溪公寓清溪家園朱渡橋公寓琥珀公館新城麗景境水藍(lán)庭龍山泰景禾峰乾莊昆侖公館龍溪御庭白溪景苑翡翠名都香溪美庭白鷺灣星龍灣星雨華府維多利亞花園楊北新村御景園鳳荷園風(fēng)鈴綠洲利時(shí)廣場(chǎng)中央花園中央公館麗湖名居4、項(xiàng)目三公里范圍內(nèi)主要社區(qū)明細(xì)備注：開(kāi)發(fā)區(qū)總?cè)丝谌f(wàn)，戶籍人口萬(wàn)，流動(dòng)人口萬(wàn)。9/29/20225、項(xiàng)目周邊主要小區(qū)明細(xì)9/29/20222022/9/296、長(zhǎng)興雨潤(rùn)廣場(chǎng)3公里內(nèi)的學(xué)校明細(xì)2022/9/29長(zhǎng)興縣實(shí)驗(yàn)初級(jí)中學(xué)龍山新村幼兒園長(zhǎng)興二小長(zhǎng)興一中

17、施特勞斯藝術(shù)幼兒園本案7、長(zhǎng)興雨潤(rùn)廣場(chǎng)3公里內(nèi)的學(xué)校分布2022/9/298、長(zhǎng)興縣經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的企業(yè)明細(xì)2022/9/299、長(zhǎng)興經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)代表企業(yè)的分布本案海信惠而浦（浙江）電器空氣化工產(chǎn)品（長(zhǎng)興）浙江多蒙佳樂(lè)服飾浙江華欣高科技浙江湖州威達(dá)紡織集團(tuán)2022/9/2910、長(zhǎng)興雨潤(rùn)廣場(chǎng)3公里內(nèi)的寫(xiě)字樓明細(xì)2022/9/2911、長(zhǎng)興雨潤(rùn)廣場(chǎng)3公里內(nèi)的寫(xiě)字樓分布：本案南方大廈云龍大廈世貿(mào)大廈明珠商務(wù)大廈麗湖中央大廈格蘭國(guó)際廣場(chǎng)鑫榮大廈第三節(jié)：項(xiàng)目交通組織1、城市公交線路備注：全市共有14條路線，其中4條路線經(jīng)過(guò)項(xiàng)目地。10路6路9/29/20228路9路9/29/2022第五節(jié)：項(xiàng)目SWOT分析

18、6、項(xiàng)目SWOT分析：Superiority（優(yōu)勢(shì)）1、公司實(shí)力大，專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)經(jīng)營(yíng)。2、緊鄰城市主干道、城市發(fā)展方向。2、購(gòu)物環(huán)境好，中央空調(diào)冬暖夏涼。3、主力店強(qiáng)大，業(yè)態(tài)豐富。4、全客層、一站式購(gòu)物。5、車(chē)行到達(dá)方面，停車(chē)方便、停車(chē)位多。Weakness（劣勢(shì)）Opportunity（機(jī)會(huì)）1、城市向北發(fā)展，年輕人向北遷移。2、周邊住宅日益增多，配套漸漸完善。3、每百人擁有車(chē)輛增多，行車(chē)方便。4、了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手實(shí)力，針對(duì)性商業(yè)布局。Threat（威脅）1、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手實(shí)力不容小窺。2、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手更靠近城市中心。3、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手提前兩年開(kāi)業(yè)，培育期更長(zhǎng)。4、總?cè)丝诓欢?，商業(yè)量太大，分食市場(chǎng)。5、新城區(qū)市

19、場(chǎng)培育周期太長(zhǎng)。6、消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣較難改變。1、遠(yuǎn)離城市人口聚居區(qū)、傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)。2、周邊配套項(xiàng)目少。3、公交車(chē)經(jīng)過(guò)項(xiàng)目比較少。4、項(xiàng)目比其它項(xiàng)目晚開(kāi)業(yè)一年。5、周邊商業(yè)氛圍差，難達(dá)到聚合效應(yīng)。了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手業(yè)態(tài)，豐富業(yè)態(tài)構(gòu)成。了解對(duì)手品牌，人無(wú)我有人有我優(yōu)。加強(qiáng)政府公關(guān)，增加公交線路。招商、宣傳推廣提前介入，先入為主。營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)和招商活動(dòng)結(jié)合。遠(yuǎn)離城市人口聚居區(qū)、傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)周邊配套項(xiàng)目少。、公交車(chē)經(jīng)過(guò)項(xiàng)目比較少。項(xiàng)目比其它項(xiàng)目晚開(kāi)業(yè)一年。周邊商業(yè)氛圍差，難達(dá)到聚合效應(yīng)?，F(xiàn) 狀規(guī) 避開(kāi)業(yè)后兩年內(nèi)加強(qiáng)營(yíng)銷(xiāo)企劃活動(dòng)。開(kāi)業(yè)時(shí)一定要整體開(kāi)業(yè)。提前宣傳推廣，廣告語(yǔ)植入人心。創(chuàng)立企業(yè)卡通親民形象，增加親和力。重

20、點(diǎn)鎮(zhèn)上進(jìn)行商業(yè)推廣活動(dòng)。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手實(shí)力不容小窺。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手更靠近城市中心。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手提前兩年開(kāi)業(yè)，培育期更長(zhǎng)總?cè)丝诓欢?，商業(yè)量太大，分食市場(chǎng)。新城區(qū)市場(chǎng)培育周期太長(zhǎng)。消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣較難改變。劣 勢(shì)威 脅劣勢(shì)和威脅的規(guī)避和戰(zhàn)略矩陣第五節(jié)：項(xiàng)目定位建議1、百貨業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)分析：現(xiàn)狀：1、百貨：八佰伴、浙北大廈、中百一店，三個(gè)店的定位檔次都不高，都是中檔及中低檔定位。 2、三個(gè)百貨促銷(xiāo)力度及現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理狀況一般，員工素質(zhì)較差，特別是服務(wù)質(zhì)量和導(dǎo)購(gòu)知識(shí)缺乏。 3、在品牌級(jí)次方面，除八佰伴女裝品牌級(jí)次尚可，其它的品牌級(jí)次都比較低端，男裝品牌普遍為 國(guó)內(nèi)二線以下品牌。 4、三個(gè)百貨店在金店及珠寶類(lèi)都經(jīng)營(yíng)面積比較大，

21、經(jīng)營(yíng)情況較好。 5、八佰伴正在進(jìn)行百貨購(gòu)物中心化轉(zhuǎn)型，其七層除影院外全部經(jīng)營(yíng)餐飲，六層正在局部進(jìn)行餐飲 改造，從而證明網(wǎng)購(gòu)對(duì)中低檔百貨的影響早已經(jīng)漫延到縣城。 6、三個(gè)百貨彼此間距2KM左右，不容易形成商圈，為我項(xiàng)目百貨經(jīng)營(yíng)留足發(fā)展空間。未來(lái)：1、浙北廣場(chǎng)、利時(shí)廣場(chǎng)、海洋城都號(hào)稱有百貨業(yè)態(tài)，但從其商業(yè)布局來(lái)分析，其百貨體量非常小， 不足以和現(xiàn)有的百貨競(jìng)爭(zhēng)。 2、我廣場(chǎng)雖然遠(yuǎn)離城市中心，但由于城市經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)，每百人平均擁有車(chē)輛較多，在城市的主 干道邊上，不管是機(jī)動(dòng)車(chē)非機(jī)動(dòng)車(chē)到達(dá)比較方便，因此百貨店將成為我項(xiàng)目吸客的有力主力店。百貨定位思路：1、由于長(zhǎng)興經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，當(dāng)?shù)孛駹I(yíng)企業(yè)（紡織、化工）小工廠

22、、小作坊較多，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，個(gè)體工商戶眾 多，藏富于民，但中高端消費(fèi)外流。2、做大做強(qiáng)主力店百貨，提升當(dāng)?shù)氐陌儇浗?jīng)營(yíng)級(jí)次，針對(duì)當(dāng)?shù)氐闹懈叨耸袌?chǎng)，將百貨的定位在中檔偏上。3、加強(qiáng)百貨內(nèi)黃金珠寶、化妝品、女裝的經(jīng)營(yíng)面積和級(jí)次，提升城市整體消費(fèi)檔次。4、加強(qiáng)男裝、戶外用品的品牌級(jí)次，做到人無(wú)我有，人有我優(yōu)的經(jīng)營(yíng)理念。5、加強(qiáng)員工服務(wù)意識(shí)的培訓(xùn)，強(qiáng)化現(xiàn)場(chǎng)管理力度。6、加強(qiáng)百貨促銷(xiāo)力度，在開(kāi)業(yè)前期與廣場(chǎng)共同舉辦一些大型的SP及PR活動(dòng)，一舉搶占市場(chǎng)先機(jī)，引領(lǐng)市場(chǎng) 消費(fèi)。2、超市業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)分析：現(xiàn)狀：1、現(xiàn)有超市三家大潤(rùn)發(fā)、歐尚、大統(tǒng)華，以及從屬于浙北大廈的兩家小型超市 和中百一店小型超市。 2、大潤(rùn)發(fā)超市

23、無(wú)論從其品牌級(jí)次、地理位置、經(jīng)營(yíng)管理都不能撼動(dòng)其市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)地位； 再加上歐尚超市的進(jìn)入，因此，其他品牌超市在這個(gè)僅為30萬(wàn)人口的縣城恐難進(jìn)入。未來(lái)：1、未來(lái)利時(shí)廣場(chǎng)號(hào)稱引進(jìn)了蘇果超市或樂(lè)購(gòu)超市，但從其平面布局圖給到超市的面積僅 七千余方，與樂(lè)購(gòu)超市合作可能性不大。而蘇果超市在浙江區(qū)域品牌影響力非常有限。 2、浙北廣場(chǎng)將引進(jìn)物美超市，雖然物美超市在一層位置，但周邊停車(chē)位較少，超市位置較 深，并且物美超市經(jīng)營(yíng)管理能力一般，對(duì)城市影響力不大。 3、海洋城雖然也號(hào)稱有超市，但從其物業(yè)結(jié)構(gòu)來(lái)看，也不可能是什么大型超市。超市引進(jìn)思路1、大潤(rùn)發(fā)，歐尚已經(jīng)在長(zhǎng)興完成了一南一北的布局，對(duì)項(xiàng)目引時(shí)超市的增加了非常大

24、的難度。2、在國(guó)內(nèi)現(xiàn)有超市中，由于永輝超市生鮮獨(dú)樹(shù)一幟，在福建、重慶、安徽及南京區(qū)域，永輝超市的綜合 競(jìng)爭(zhēng)能力都是排列前幾位，因此，建議項(xiàng)目引進(jìn)永輝超市，方能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立足。3、如果項(xiàng)目在引進(jìn)大型超市存在非常大的難度，建議引進(jìn)一家兩千平方左右的社區(qū)超市即可，從而滿足 購(gòu)物中心業(yè)態(tài)齊全的結(jié)果。4、如引進(jìn)小型超市，其余原來(lái)規(guī)劃經(jīng)營(yíng)超市的面積可用于主題婚慶廣場(chǎng)，在主題婚慶廣場(chǎng)內(nèi)引進(jìn)大型酒 樓，從而吸引全縣城生日慶典、結(jié)婚擺酒、年終慶典活動(dòng)等到項(xiàng)目舉辦，更能吸引高端商務(wù)人群。3、影院業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)分析：現(xiàn)狀：1、長(zhǎng)興現(xiàn)在有影院兩家，百葉龍和長(zhǎng)興大劇院，兩家影院年票房各一千余萬(wàn)，經(jīng)營(yíng) 業(yè)績(jī)比較好。 2

25、、長(zhǎng)興大劇院開(kāi)業(yè)比較早，硬件設(shè)施設(shè)備比較陳舊，百葉龍開(kāi)業(yè)尚不足兩年，硬件設(shè) 施還 比較新，與邊上的餐飲業(yè)態(tài)搭配互補(bǔ)，成為年輕人的首選。未來(lái)：1、在新建的海洋城、利時(shí)廣場(chǎng)都有影院，但品牌級(jí)次都不高。 2、我項(xiàng)目引進(jìn)影院方面，一定要引進(jìn)國(guó)內(nèi)一線影院，并且需要經(jīng)營(yíng)IMIX巨幕，如： 萬(wàn)達(dá)、金逸、橙天、嘉禾等品牌。4、增加體驗(yàn)式業(yè)態(tài)1、增加書(shū)店，如：大眾書(shū)局、新華書(shū)店、鳳凰國(guó)際書(shū)店，在書(shū)店內(nèi)經(jīng)營(yíng)咖啡館，增加 異業(yè)跨界發(fā)展。2、增加足浴、SPA、按摩類(lèi)，或康復(fù)理療類(lèi)業(yè)態(tài)。5、業(yè)態(tài)差異化定位：1、首先，業(yè)態(tài)定位方面要做到人無(wú)我有，人有我優(yōu)的定位觀點(diǎn)。2、在百貨品牌級(jí)次組合方面，要強(qiáng)于長(zhǎng)興本地現(xiàn)在已開(kāi)業(yè)的三家百貨