國(guó)內(nèi)大型房地產(chǎn)企業(yè)招標(biāo)采購(gòu)管理模式

1、-目 錄1萬(wàn)科集團(tuán)(劉 威) .12恒大地產(chǎn)(黃 媛) .93保利地產(chǎn)產(chǎn)(李運(yùn)成) .184中海地產(chǎn)產(chǎn)(梁建軍) .215萬(wàn)達(dá)集團(tuán)團(tuán)(張鵬飛) .32-國(guó)內(nèi)大型房房地產(chǎn)企企業(yè)招標(biāo)標(biāo)采購(gòu)管管理模式式2011年年7月1日，中國(guó)國(guó)房產(chǎn)信信息集團(tuán)團(tuán)聯(lián)合中中國(guó)房地地產(chǎn)測(cè)評(píng)評(píng)中心共共同發(fā)布布20111年上半半年中國(guó)國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)銷(xiāo)售排行行榜TOPP30。其中中，萬(wàn)科科、恒大大、中海海、保利利、綠地地和萬(wàn)達(dá)達(dá)領(lǐng)跑銷(xiāo)銷(xiāo)售金額額榜，恒恒大、萬(wàn)萬(wàn)科、綠綠地、碧碧桂園、保保利和中中海、萬(wàn)萬(wàn)達(dá)則領(lǐng)領(lǐng)跑銷(xiāo)售售面積榜榜。根據(jù)據(jù)部門(mén)需需要，現(xiàn)現(xiàn)針對(duì)性性選取幾幾家代表表性企業(yè)業(yè)進(jìn)行招招標(biāo)采購(gòu)購(gòu)以及成成本控制制方面的的模式進(jìn)

2、進(jìn)行分析析。1萬(wàn)科集團(tuán)團(tuán)如何更有效效的整合合資源，發(fā)發(fā)揮規(guī)模模效益是是萬(wàn)科集集團(tuán)管理理團(tuán)隊(duì)正正在思考考的事情情，他們們發(fā)現(xiàn)，供供應(yīng)鏈條條的穩(wěn)定定高效不不僅可以以簡(jiǎn)化復(fù)復(fù)雜的采采購(gòu)清單單，更有有利于控控制成本本并有助助于品質(zhì)質(zhì)管理。房房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品和制制造業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品的生生產(chǎn)周期期不同，但但依然要要向制造造業(yè)那樣樣學(xué)習(xí)規(guī)規(guī)?；秃蜆?biāo)準(zhǔn)化化經(jīng)驗(yàn)。通通過(guò)對(duì)大大型跨國(guó)國(guó)制造業(yè)業(yè)企業(yè)為為例，采采購(gòu)成本本幾乎占占到了銷(xiāo)銷(xiāo)售額的的50%（如其其凈利潤(rùn)潤(rùn)是5%，即采采購(gòu)支出出和凈利利潤(rùn)是10:1的關(guān)系系），這這意味著著，采購(gòu)購(gòu)每省1%，就會(huì)會(huì)對(duì)利潤(rùn)潤(rùn)帶來(lái)10%的提升升。事實(shí)實(shí)上，供供應(yīng)鏈的的價(jià)值對(duì)對(duì)所有企企業(yè)都是是

3、非常重重要的。通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化化和集約約化去實(shí)實(shí)現(xiàn)一個(gè)個(gè)企業(yè)的的規(guī)模效效益，同同時(shí)通過(guò)過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化化，深化化與合作作伙伴的的合作，從從而帶動(dòng)動(dòng)整個(gè)行行業(yè)發(fā)展展。在“20110年萬(wàn)科科集團(tuán)AB級(jí)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化裝修修房子簽簽約儀式式”上，首首次將石石材、墻墻紙、五五金這三三個(gè)以往往通過(guò)總總包單位位進(jìn)行采采購(gòu)的建建筑部品品列入到到萬(wàn)科集集團(tuán)采購(gòu)購(gòu)中來(lái)的的目的，就就是從行行業(yè)發(fā)展展的角度度考慮的的；供應(yīng)應(yīng)商可以以在前期期通過(guò)設(shè)設(shè)計(jì)階段段的配合合，提供供幾套實(shí)實(shí)用方案案，而不不是簡(jiǎn)單單地提供供上百種種產(chǎn)品目目錄。萬(wàn)科采購(gòu)招招標(biāo)和供供應(yīng)管理理的主要要經(jīng)驗(yàn)：1、采購(gòu)供供應(yīng)管理理的責(zé)任任體系和和業(yè)務(wù)流流程相匹匹配，從從制定采

4、采購(gòu)計(jì)劃劃、申報(bào)報(bào)需求計(jì)計(jì)劃、實(shí)實(shí)施招標(biāo)標(biāo)采購(gòu)、采采購(gòu)合同同評(píng)審、采采購(gòu)合同同交底、供供應(yīng)過(guò)程程監(jiān)管、供供應(yīng)效果果評(píng)價(jià)的的各個(gè)控控制環(huán)節(jié)節(jié)的責(zé)任任清晰、授授權(quán)適當(dāng)當(dāng)、工作作關(guān)系明明了，保保證了業(yè)業(yè)務(wù)流程程的順暢暢運(yùn)行。采購(gòu)實(shí)施部門(mén)要完全掌握項(xiàng)目系統(tǒng)的采購(gòu)策劃控制目標(biāo)計(jì)劃，現(xiàn)場(chǎng)管理者不僅要報(bào)需求數(shù)量和時(shí)間節(jié)點(diǎn)，同時(shí)要明確采購(gòu)對(duì)象的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和成本控制目標(biāo)。2、采購(gòu)策策劃控制制目標(biāo)計(jì)計(jì)劃與工工程建設(shè)設(shè)節(jié)點(diǎn)計(jì)計(jì)劃聯(lián)動(dòng)動(dòng)，事事事做到事事前控制制。3、集中采采購(gòu)的范范圍及標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)做到到事前明明確，常常規(guī)設(shè)備備和材料料集中采采購(gòu)清單單基本穩(wěn)穩(wěn)定不變變，質(zhì)量量標(biāo)準(zhǔn)描描述清晰晰詳實(shí)。4、采購(gòu)業(yè)業(yè)務(wù)管理理工具（各各

5、類表格格）精細(xì)細(xì)，制度度簡(jiǎn)潔明明了，業(yè)業(yè)務(wù)所需需表格工工具設(shè)計(jì)計(jì)科學(xué)合合理，可可操作性性強(qiáng)。5、產(chǎn)品已已基本經(jīng)經(jīng)形成標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化，核核心是設(shè)設(shè)計(jì)形成成了標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化，主主要大宗宗材料、設(shè)設(shè)備的采采購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)及采購(gòu)購(gòu)方式也也隨之形形成標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化，長(zhǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定定的采購(gòu)購(gòu)渠道也也隨之形形成，成成本控制制目標(biāo)得得以有效效實(shí)現(xiàn)。標(biāo)準(zhǔn)化可以減少分散采購(gòu)造成不必要的成本。這里的標(biāo)準(zhǔn)化，并不是說(shuō)形成統(tǒng)一的產(chǎn)品形態(tài)，而是形成不同類型產(chǎn)品的主要標(biāo)準(zhǔn)，有了這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)才可能列出常規(guī)產(chǎn)品和產(chǎn)品的集中采購(gòu)清單，并明確其技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，最終形成長(zhǎng)期穩(wěn)定的標(biāo)準(zhǔn)化采購(gòu)名錄及批量采購(gòu)，為最大限度控制采購(gòu)成本創(chuàng)造條件。集中采購(gòu)不是采購(gòu)執(zhí)行者的單一化，而

6、是要形成統(tǒng)一的采購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一的合格供應(yīng)商名錄、統(tǒng)一的采購(gòu)計(jì)劃、統(tǒng)一的審批流程，有責(zé)任部門(mén)和責(zé)任人來(lái)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)采購(gòu)招標(biāo)和供應(yīng)工作。6、完善供供應(yīng)商管管理。除除了把大大量的時(shí)時(shí)間放在在協(xié)調(diào)和和招標(biāo)的的實(shí)施過(guò)過(guò)程，同同時(shí)要時(shí)時(shí)刻關(guān)注注供應(yīng)商商，建立立供應(yīng)商商數(shù)據(jù)庫(kù)庫(kù)。同時(shí)時(shí)按照相相關(guān)的采采購(gòu)流程程對(duì)供應(yīng)應(yīng)商進(jìn)行行評(píng)價(jià)，對(duì)對(duì)供應(yīng)商商進(jìn)行分分類分等等級(jí)管理理。要深深入理解解所需產(chǎn)產(chǎn)品的屬屬性特性性及供應(yīng)應(yīng)商的企企業(yè)的規(guī)規(guī)模、操操作模式式，產(chǎn)品品品質(zhì)及及售后服服務(wù)、配配合意識(shí)識(shí)等。只只有這樣樣做，才才能做到到真正做做到所使使用產(chǎn)品品的準(zhǔn)確確定位，才才能在供供應(yīng)商數(shù)數(shù)據(jù)庫(kù)逐逐步建立立與完善善的基礎(chǔ)礎(chǔ)上做到到同

7、類供供應(yīng)商的的分類分分等級(jí)管管理?？傊f(wàn)科科能做到到了事前前、事中中、事后后控制三三到位，采采購(gòu)成本本和質(zhì)量量控制目目標(biāo)能得得到保證證，供應(yīng)應(yīng)能及時(shí)時(shí)滿足生生產(chǎn)建設(shè)設(shè)需要，確確實(shí)值得得我們學(xué)學(xué)習(xí)。一、采購(gòu)管管理發(fā)展展模式二、采購(gòu)組組織機(jī)構(gòu)構(gòu)及原則則三、采購(gòu)管管理概要要流程3.1戰(zhàn)略略采購(gòu)流流程3.2直接接采購(gòu)流流程3.3一般般采購(gòu)流流程四、采購(gòu)方方式的解解釋五、物料管管理2恒大地產(chǎn)產(chǎn)2.1恒大大房地產(chǎn)產(chǎn)公司采采購(gòu)管理理管理辦辦法第一章 總 則一、采購(gòu)管管理范圍圍本規(guī)程是公公司購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)原材料料、物資資、零部部件、設(shè)設(shè)備、辦辦公用品品、勞動(dòng)動(dòng)保護(hù)用用品以及及其他物物資過(guò)程程中的決決策、價(jià)價(jià)格監(jiān)督督

8、、質(zhì)量量檢驗(yàn)等等行為的的基本規(guī)規(guī)范。二、采購(gòu)管管理原則則按照科學(xué)有有效、公公開(kāi)公正正、比質(zhì)質(zhì)比價(jià)、監(jiān)監(jiān)督制約約的原則則，建立立健全采采購(gòu)管理理的各項(xiàng)項(xiàng)制度，防防止采購(gòu)購(gòu)過(guò)程中中的不正正當(dāng)行為為發(fā)生。第二章 采購(gòu)管管理機(jī)構(gòu)構(gòu)和采購(gòu)購(gòu)管理體體制（一）采購(gòu)購(gòu)管理機(jī)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)使用用部門(mén)及及工程方方面日常常物資、材材料、設(shè)設(shè)備采購(gòu)購(gòu)；負(fù)責(zé)物資資采購(gòu)的的詢價(jià)、議議價(jià)、比比質(zhì)、比比價(jià)及招招標(biāo)；負(fù)責(zé)采購(gòu)購(gòu)合同的的擬訂、簽簽訂；負(fù)責(zé)按時(shí)時(shí)、按質(zhì)質(zhì)、按量量地采購(gòu)購(gòu)使用部部門(mén)所需需各種物物資；負(fù)責(zé)物資資采購(gòu)管管理制度度和各崗崗位職責(zé)責(zé)的制定定；負(fù)責(zé)物資資采購(gòu)員員的監(jiān)督督與管理理；負(fù)責(zé)對(duì)供供應(yīng)商的的開(kāi)發(fā)與與管理；負(fù)責(zé)與

9、使使用部門(mén)門(mén)、倉(cāng)管管部門(mén)的的溝通與與協(xié)調(diào)；采購(gòu)工作作的監(jiān)督督管理機(jī)機(jī)構(gòu)，專專司采購(gòu)購(gòu)監(jiān)督管管理職能能；配合采購(gòu)購(gòu)部制定定和完善善各項(xiàng)采采購(gòu)工作作制度、流流程；會(huì)同采購(gòu)購(gòu)部定期期參與大大宗物資資、材料料的招標(biāo)標(biāo)、評(píng)審審以及供供應(yīng)商的的甄選；定期收集集采購(gòu)信信息需求求，嚴(yán)把把采購(gòu)價(jià)價(jià)格關(guān)、質(zhì)質(zhì)量關(guān)、實(shí)實(shí)用關(guān)，及及時(shí)向管管理層反反饋意見(jiàn)見(jiàn)；嚴(yán)格執(zhí)行行各項(xiàng)采采購(gòu)工作作紀(jì)律；采購(gòu)監(jiān)督機(jī)機(jī)構(gòu)1、工程部部2、綜合部部3、財(cái)務(wù)部部4、經(jīng)營(yíng)部部事前價(jià)格格審核；參與大宗宗物資材材料的采采購(gòu)；監(jiān)督采購(gòu)購(gòu)價(jià)格，控控制采購(gòu)購(gòu)成本；采購(gòu)紀(jì)律律檢查；驗(yàn)收機(jī)構(gòu)1、庫(kù)管員員2、使用部部門(mén)3、項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)理各類物資資、材料料的驗(yàn)收收

10、、管理理，建立立臺(tái)帳和和材料數(shù)數(shù)據(jù)庫(kù)；及時(shí)反饋饋物資使使用信息息，按月月統(tǒng)計(jì)物物資使用用情況；（二）采購(gòu)購(gòu)管理體體制一）采購(gòu)決決策管理理1、建立健健全物資資采購(gòu)決決策程序序，根據(jù)據(jù)采購(gòu)物物資類別別和金額額的大小小，實(shí)行行分級(jí)分分權(quán)管理理，明確確各級(jí)管管理者、各各有關(guān)部部門(mén)及人人員的權(quán)權(quán)限。2、除特殊殊情況外外，大宗宗物資及及其它金金額較大大物資采采購(gòu)的重重大事項(xiàng)項(xiàng)，由公公司決策策層和相相關(guān)部門(mén)門(mén)負(fù)責(zé)人人通過(guò)會(huì)會(huì)議或其其他的形形式實(shí)行行決策。3、加強(qiáng)對(duì)對(duì)采購(gòu)物物資的價(jià)價(jià)格、質(zhì)質(zhì)量、數(shù)數(shù)量的監(jiān)監(jiān)督，設(shè)設(shè)立物資資采購(gòu)監(jiān)監(jiān)管委員員會(huì)。4、使用部部門(mén)、項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)理理、庫(kù)管管員對(duì)其其審批的的物資采采購(gòu)負(fù)有有

11、審查、監(jiān)監(jiān)督責(zé)任任。二）比質(zhì)比比價(jià)采購(gòu)購(gòu)1、采購(gòu)部部要廣泛泛收集采采購(gòu)物資資的質(zhì)量量、價(jià)格格等市場(chǎng)場(chǎng)信息，掌掌握主要要采購(gòu)物物資信息息變化，并并根據(jù)市市場(chǎng)做到到比質(zhì)、比比價(jià)采購(gòu)購(gòu)。2、除僅有有唯一供供貨商或或公司生生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)營(yíng)有特殊殊要求外外，公司司大宗物物資的采采購(gòu)應(yīng)當(dāng)當(dāng)選擇三三個(gè)以上上的供貨貨商，從從質(zhì)量、價(jià)價(jià)格、信信譽(yù)等方方面擇優(yōu)優(yōu)進(jìn)貨。3、采購(gòu)部部大宗物物資采購(gòu)購(gòu)及有特特殊要求求的物資資采購(gòu)，應(yīng)應(yīng)當(dāng)審查查供貨商商資格；對(duì)已確確定的供供貨商，應(yīng)應(yīng)當(dāng)及時(shí)時(shí)掌握其其質(zhì)量、價(jià)價(jià)格、信信譽(yù)、服服務(wù)變化化情況。4、采購(gòu)中中心大宗宗物資的的采購(gòu)以以及其他他較大金金額的物物資采購(gòu)購(gòu)，具備備招標(biāo)采采購(gòu)條件

12、件的，應(yīng)應(yīng)實(shí)行招招標(biāo)采購(gòu)購(gòu)。三）價(jià)格監(jiān)監(jiān)督1、采購(gòu)監(jiān)監(jiān)管委員員會(huì)人員員應(yīng)當(dāng)嚴(yán)嚴(yán)格履行行職責(zé)，監(jiān)監(jiān)督采購(gòu)購(gòu)價(jià)格，控控制采購(gòu)購(gòu)成本。2、大宗物物資應(yīng)當(dāng)當(dāng)經(jīng)價(jià)格格監(jiān)督部部門(mén)事前前進(jìn)行價(jià)價(jià)格審核核，采購(gòu)購(gòu)部應(yīng)當(dāng)當(dāng)在價(jià)格格監(jiān)督部部門(mén)審核核的價(jià)格格內(nèi)進(jìn)行行采購(gòu)，特特殊情況況除外。3、采購(gòu)監(jiān)監(jiān)管委員員會(huì)應(yīng)當(dāng)當(dāng)對(duì)所采采購(gòu)的物物資的價(jià)價(jià)格單據(jù)據(jù)進(jìn)行審審核，對(duì)對(duì)未在審審核的價(jià)價(jià)格內(nèi)或或高于市市場(chǎng)價(jià)格格進(jìn)行采采購(gòu)而損損害公司司利益的的，應(yīng)及及時(shí)向公公司領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)反映并并提出處處理意見(jiàn)見(jiàn)。4、物資采采購(gòu)監(jiān)管管委員會(huì)會(huì)等價(jià)格格監(jiān)督職職能的部部門(mén)或人人員應(yīng)當(dāng)當(dāng)及時(shí)了了解、掌掌握大宗宗采購(gòu)物物資的市市場(chǎng)價(jià)格格，并對(duì)對(duì)其審核核的

13、物資資采購(gòu)價(jià)價(jià)格承擔(dān)擔(dān)相應(yīng)責(zé)責(zé)任。四）質(zhì)量檢檢驗(yàn)監(jiān)督督1、庫(kù)管員員及各使使用部門(mén)門(mén)應(yīng)對(duì)采采購(gòu)物資資進(jìn)行質(zhì)質(zhì)量檢驗(yàn)驗(yàn)和驗(yàn)證證，進(jìn)行行質(zhì)量監(jiān)監(jiān)督與使使用信息息反饋，采采購(gòu)物資資未經(jīng)質(zhì)質(zhì)量檢驗(yàn)驗(yàn)或驗(yàn)證證不予辦辦理正式式入庫(kù)和和結(jié)算手手續(xù)，特特殊情況況除外。2、采購(gòu)部部應(yīng)當(dāng)根根據(jù)生產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需需要完善善必要的的質(zhì)量、計(jì)計(jì)量檢測(cè)測(cè)條件。不不具備檢檢測(cè)條件件的需要要對(duì)采購(gòu)購(gòu)物資進(jìn)進(jìn)行檢驗(yàn)驗(yàn)的，可可以委托托檢驗(yàn)或或要求供供貨商出出具國(guó)家家認(rèn)定的的檢測(cè)機(jī)機(jī)構(gòu)的質(zhì)質(zhì)量檢驗(yàn)驗(yàn)報(bào)告。3、質(zhì)量檢檢驗(yàn)或驗(yàn)驗(yàn)證人員員應(yīng)當(dāng)嚴(yán)嚴(yán)格按標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和程程序進(jìn)行行檢驗(yàn)和和驗(yàn)證，并并對(duì)檢驗(yàn)驗(yàn)、驗(yàn)證證結(jié)果承承擔(dān)責(zé)任任。4、對(duì)大宗宗采購(gòu)物物資，

14、采采購(gòu)中心心可以根根據(jù)需要要留樣存存檔，并并進(jìn)行復(fù)復(fù)檢。第三章 采購(gòu)管管理信息息庫(kù)建設(shè)設(shè)（一）建立立物資材材料價(jià)格格數(shù)據(jù)庫(kù)庫(kù)在工程部電電腦上建建立一套套統(tǒng)一的的物資價(jià)價(jià)格數(shù)據(jù)據(jù)庫(kù)，增增加各類類物資價(jià)價(jià)格透明明度，使使公司領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)及時(shí)時(shí)準(zhǔn)確掌掌握各類類物資的的最新信信息和動(dòng)動(dòng)態(tài)，最最大限度度的降低低企業(yè)物物資采購(gòu)購(gòu)成本。（二）建立立合格物物資供應(yīng)應(yīng)商數(shù)據(jù)據(jù)庫(kù)健全供應(yīng)商商管理制制度，建建立合格格物資供供應(yīng)商數(shù)數(shù)據(jù)庫(kù)，及及時(shí)更新新合格供供應(yīng)商信信息，通通報(bào)對(duì)違違反規(guī)定定的供應(yīng)應(yīng)商的處處罰。方方便查詢?cè)児?yīng)商商的最新新物資價(jià)價(jià)格、交交易記錄錄、信譽(yù)譽(yù)等級(jí)、售售后服務(wù)務(wù)水平，以以利于各各公司做做出相應(yīng)應(yīng)調(diào)

15、整，避避免因信信息不暢暢，致使使公司利利益受損損。（三）采購(gòu)購(gòu)信息數(shù)數(shù)據(jù)庫(kù)的的統(tǒng)計(jì)分分析工程部每月月定期向向公司提提交當(dāng)月月各類物物資進(jìn)銷(xiāo)銷(xiāo)存明細(xì)細(xì)及使用用情況，由由采購(gòu)部部根據(jù)匯匯總數(shù)據(jù)據(jù)及供應(yīng)應(yīng)商最新新動(dòng)態(tài)，對(duì)對(duì)當(dāng)月采采購(gòu)信息息數(shù)據(jù)進(jìn)進(jìn)行匯總總和統(tǒng)計(jì)計(jì)分析，按按照物資資材料的的采購(gòu)價(jià)價(jià)格進(jìn)行行由高到到低排序序，生成成物資采采購(gòu)匯總總數(shù)據(jù)庫(kù)庫(kù)。（四）財(cái)務(wù)務(wù)審計(jì)部部門(mén)的有有效監(jiān)督督為保證采購(gòu)購(gòu)信息數(shù)數(shù)據(jù)的真真實(shí)、準(zhǔn)準(zhǔn)確、有有效，物物資采購(gòu)購(gòu)監(jiān)管委委員會(huì)應(yīng)應(yīng)加大監(jiān)監(jiān)督力度度，管理理部門(mén)可可以根據(jù)據(jù)采購(gòu)信信息數(shù)據(jù)據(jù)庫(kù)保留留對(duì)采購(gòu)購(gòu)人員責(zé)責(zé)任的追追溯權(quán)。通過(guò)采購(gòu)信信息數(shù)據(jù)據(jù)庫(kù)的公公布和統(tǒng)統(tǒng)計(jì)分析析，

16、加上上采購(gòu)監(jiān)監(jiān)管委員員會(huì)的有有效監(jiān)督督，保證證了采購(gòu)購(gòu)數(shù)據(jù)的的真實(shí)、準(zhǔn)準(zhǔn)確、有有效，有有利于采采購(gòu)成本本的降低低，使公公司實(shí)現(xiàn)現(xiàn)了材料料核算、成成本分析析、材料料管理和和財(cái)務(wù)管管理的一一體化，由由此實(shí)現(xiàn)現(xiàn) “陽(yáng)光采采購(gòu)”平穩(wěn)運(yùn)運(yùn)行。第四章 采購(gòu)管管理規(guī)定定（一）采購(gòu)購(gòu)工作基基本要求求1、未經(jīng)審審核批準(zhǔn)準(zhǔn)的申購(gòu)購(gòu)物資一一律不得得采購(gòu)；2、在同等等質(zhì)量，同同等價(jià)格格的情況況下，應(yīng)應(yīng)選擇就就近采購(gòu)購(gòu)；3、對(duì)長(zhǎng)期期訂貨和和大額款款項(xiàng)的采采購(gòu)，應(yīng)應(yīng)通過(guò)簽簽訂合同同和實(shí)行行銀行結(jié)結(jié)算；4、在比價(jià)價(jià)過(guò)程中中，嚴(yán)格格執(zhí)行同同類企業(yè)業(yè)比質(zhì)量量，同等等質(zhì)量比比價(jià)格，同同樣價(jià)格格比信譽(yù)譽(yù)，擇優(yōu)優(yōu)確定供供應(yīng)商；5、對(duì)

17、于先先試用后后采購(gòu)的的物資，不不得在試試用鑒定定前采購(gòu)購(gòu)。6、大宗物物資實(shí)行行集中采采購(gòu)，以以邀請(qǐng)招招標(biāo)、競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)性談?wù)勁?、詢?cè)儍r(jià)、單單一來(lái)源源和定點(diǎn)點(diǎn)、定向向等多種種方式采采購(gòu)。凡進(jìn)行大宗宗材料物物資的采采購(gòu)活動(dòng)動(dòng)，必須須實(shí)行三三方參與與的原則則，即在在公司統(tǒng)統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)下，由由采購(gòu)部部、使用用部門(mén)、采采購(gòu)監(jiān)管管委員三三方共同同參與大大宗物資資（設(shè)備備）的采采購(gòu)。（二）物資資采購(gòu)管管理1、日常辦辦公用品品及大宗宗物資的的采購(gòu)，實(shí)實(shí)行按月月上報(bào)采采購(gòu)計(jì)劃劃。各單單位編制制采購(gòu)計(jì)計(jì)劃時(shí)，要要從實(shí)際際經(jīng)營(yíng)需需要出發(fā)發(fā)，避免免盲目提提報(bào)，由由于上報(bào)報(bào)物資采采購(gòu)計(jì)劃劃失誤，造造成物資資積壓損損失，由由申購(gòu)

18、公公司/部門(mén)負(fù)負(fù)責(zé)人承承擔(dān)責(zé)任任。2、如臨時(shí)時(shí)需要應(yīng)應(yīng)急采購(gòu)購(gòu)的，則則應(yīng)至少少提前3小時(shí)并并經(jīng)公司司領(lǐng)導(dǎo)批批準(zhǔn)下使使用企業(yè)業(yè)備用金金采購(gòu)，由由相關(guān)采采購(gòu)人員員負(fù)責(zé)采采買(mǎi)。3、計(jì)劃外外急需采采購(gòu)的物物資，由由使用部部門(mén)填制制急需需物資申申購(gòu)單，部部門(mén)負(fù)責(zé)責(zé)人簽字字，公司司分管領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)簽署署意見(jiàn)，經(jīng)經(jīng)總經(jīng)理理批準(zhǔn)后后報(bào)采購(gòu)購(gòu)部根據(jù)據(jù)所需物物資的單單價(jià)及數(shù)數(shù)量比照照既定標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行行采購(gòu)，采采購(gòu)部應(yīng)應(yīng)向使用用單位明明確到貨貨期限，如如未能按按既定時(shí)時(shí)間到貨貨需向使使用單位位說(shuō)明原原因并積積極配合合解決。4、使用部部門(mén)在填填寫(xiě)相關(guān)關(guān)申購(gòu)單單時(shí)，務(wù)務(wù)必寫(xiě)清清所購(gòu)物物資的品品名、規(guī)規(guī)格、型型號(hào)、單單位、數(shù)數(shù)量

19、等信信息，如如因申購(gòu)購(gòu)單填寫(xiě)寫(xiě)不清，而而影響采采購(gòu)進(jìn)度度的，后后果由本本部門(mén)自自負(fù)。5、 物資資采購(gòu)時(shí)時(shí)必須嚴(yán)嚴(yán)格按照照采購(gòu)原原則、采采購(gòu)計(jì)劃劃進(jìn)行采采購(gòu)，保保證做到到不錯(cuò)訂訂、不漏漏訂，及及時(shí)準(zhǔn)確確做好物物資貨源源落實(shí)工工作。6、采購(gòu)部部備有一一定數(shù)額額的采購(gòu)購(gòu)備用金金，用于于應(yīng)急采采購(gòu)與需需現(xiàn)付的的零散物物資采購(gòu)購(gòu)。備用用金所購(gòu)購(gòu)應(yīng)急物物資，購(gòu)購(gòu)入后仍仍需補(bǔ)齊齊相關(guān)手手續(xù)，方方可予以以報(bào)銷(xiāo)。7、簽訂物物資采購(gòu)購(gòu)合同時(shí)時(shí)，要嚴(yán)嚴(yán)格執(zhí)行行合同法法和公司司合同管管理制度度，合同同中要明明確標(biāo)的的、數(shù)量量、規(guī)格格、型號(hào)號(hào)、價(jià)格格、質(zhì)量量標(biāo)準(zhǔn)、交交貨期、交交貨地點(diǎn)點(diǎn)、結(jié)算算方式、運(yùn)運(yùn)雜費(fèi)承承擔(dān)者、包

20、包裝、運(yùn)運(yùn)輸、驗(yàn)驗(yàn)收方式式，注明明保修年年限、保保修期結(jié)結(jié)束后的的零配件件提供及及價(jià)格、年年限等事事項(xiàng)，簽簽訂合同同各方經(jīng)經(jīng)濟(jì)責(zé)任任以及其其它需要要明確的的事項(xiàng)，一一般按照照先到貨貨驗(yàn)收后后付款的的原則進(jìn)進(jìn)行，特特殊情況況先款后后貨的需需經(jīng)相關(guān)關(guān)負(fù)責(zé)人人批準(zhǔn)。 8、對(duì)短缺缺物資，采采購(gòu)員應(yīng)應(yīng)及時(shí)反反饋信息息，并征征求使用用部門(mén)意意見(jiàn)，經(jīng)經(jīng)使用部部門(mén)同意意后方可可采購(gòu)代代用品，并并做好存存檔備案案。否則則，出現(xiàn)現(xiàn)后果由由采購(gòu)員員負(fù)責(zé)。9、采購(gòu)人人員必須須按采購(gòu)購(gòu)作業(yè)期期限運(yùn)作作，對(duì)不不按計(jì)劃劃要求及及質(zhì)量要要求采購(gòu)購(gòu)，造成成經(jīng)濟(jì)損損失的，均均由采購(gòu)購(gòu)人員承承擔(dān)責(zé)任任。12、因特特殊原因因，采購(gòu)購(gòu)

21、員未能能及時(shí)完完成采購(gòu)購(gòu)任務(wù)或或無(wú)法按按周期采采購(gòu)物資資的，應(yīng)應(yīng)及時(shí)告告知采購(gòu)購(gòu)部門(mén)負(fù)負(fù)責(zé)人并并說(shuō)明異異常原因因，提出出相應(yīng)意意見(jiàn)方案案。采購(gòu)購(gòu)部負(fù)責(zé)責(zé)人應(yīng)及及時(shí)與申申購(gòu)部門(mén)門(mén)反饋和和溝通，擬擬定補(bǔ)救救辦法和和處理對(duì)對(duì)策，特特別重大大事項(xiàng)，應(yīng)應(yīng)匯報(bào)總總經(jīng)理。第五章 采購(gòu)監(jiān)監(jiān)管委員員會(huì)（一）組織織機(jī)構(gòu)設(shè)設(shè)置組長(zhǎng)： 委員：（二）采購(gòu)購(gòu)監(jiān)管委委員會(huì)與與采購(gòu)部部的關(guān)系系采購(gòu)監(jiān)管委委員會(huì)在在公司董董事會(huì)的的領(lǐng)導(dǎo)下下，負(fù)責(zé)責(zé)對(duì)采購(gòu)購(gòu)部定期期進(jìn)行采采購(gòu)信息息反饋和和監(jiān)督管管理，是是服務(wù)與與監(jiān)督的的關(guān)系。（三）采購(gòu)購(gòu)監(jiān)管委委員會(huì)主主要職能能詳見(jiàn)第二章章“采購(gòu)管管理機(jī)構(gòu)構(gòu)”（四）采購(gòu)購(gòu)監(jiān)管委委員會(huì)工工作制度度1

22、、會(huì)議制制度。每每月月底底召開(kāi)由由組長(zhǎng)主主持的采采購(gòu)監(jiān)管管委員會(huì)會(huì)會(huì)議，聽(tīng)聽(tīng)取各委委員工作作書(shū)面匯匯報(bào)，形形成會(huì)議議紀(jì)要。2、信息反反饋制度度。采購(gòu)購(gòu)監(jiān)管委委員會(huì)應(yīng)應(yīng)及時(shí)加加強(qiáng)采購(gòu)購(gòu)信息交交流溝通通，達(dá)到到采購(gòu)信信息資源源共享，貨貨比三家家，物美美價(jià)廉之之功效。采采購(gòu)監(jiān)管管委員會(huì)會(huì)每月將將工作開(kāi)開(kāi)展情況況向采購(gòu)購(gòu)部通報(bào)報(bào)，并向向總經(jīng)理理及時(shí)匯匯報(bào)。3、采購(gòu)物物資驗(yàn)收收把關(guān)制制度。采采購(gòu)監(jiān)管管委員會(huì)會(huì)負(fù)責(zé)對(duì)對(duì)采購(gòu)物物品價(jià)格格、質(zhì)量量驗(yàn)收、審審核把關(guān)關(guān)，對(duì)供供應(yīng)商因因質(zhì)量、價(jià)價(jià)格產(chǎn)生生的欺詐詐行為及及時(shí)向采采購(gòu)部通通報(bào)，并并提出對(duì)對(duì)供應(yīng)商商的懲罰罰意見(jiàn)。第六章 供應(yīng)商商管理規(guī)規(guī)定為了促進(jìn)供供應(yīng)商與

23、與我公司司建立健健康、和和諧、穩(wěn)穩(wěn)定的供供需關(guān)系系，促使使供應(yīng)商商保證產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量量、降低低成本、供供貨及時(shí)時(shí)，提高高服務(wù)水水平，對(duì)對(duì)供應(yīng)商商管理做做如下規(guī)規(guī)定：（一）凡是是有可能能或已經(jīng)經(jīng)與我司司發(fā)生業(yè)業(yè)務(wù)往來(lái)來(lái)的供應(yīng)應(yīng)商，并并具有與與其所承承擔(dān)的供供應(yīng)物資資相應(yīng)的的經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力和資資信等級(jí)級(jí)的供應(yīng)應(yīng)商都在在本規(guī)定定的范圍圍。 （二）各相相關(guān)部門(mén)門(mén)職責(zé) 一）使用部部門(mén)職責(zé)責(zé)1、對(duì)工程程材料、專專業(yè)材料料和設(shè)備備等物資資，須由由各專業(yè)業(yè)技術(shù)指指定責(zé)任任人到場(chǎng)場(chǎng)進(jìn)行物物資驗(yàn)收收工作，以以確保質(zhì)質(zhì)量。2、負(fù)責(zé)提提供物資資在使用用過(guò)程中中的實(shí)際際情況及及出現(xiàn)的的問(wèn)題。二）庫(kù)房職職責(zé) 1、負(fù)責(zé)對(duì)對(duì)供應(yīng)商商

24、到貨物物資的驗(yàn)驗(yàn)貨、收收貨工作作，辦理理入庫(kù)手手續(xù)。2、及時(shí)將將供應(yīng)商商交貨期期限、產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量量、服務(wù)務(wù)水平向向采購(gòu)部部反饋，并并提出意意見(jiàn)。3、每月定定期向采采購(gòu)部提提交當(dāng)月月各類物物資進(jìn)銷(xiāo)銷(xiāo)存明細(xì)細(xì)及使用用情況。三）采購(gòu)部部職責(zé) 1、做好供供應(yīng)商的的開(kāi)發(fā)工工作，積積極尋找找貨源，開(kāi)開(kāi)辟新的的供貨渠渠道，對(duì)對(duì)于同類類產(chǎn)品，應(yīng)應(yīng)至少備備有兩家家以上供供應(yīng)商，以以便做到到價(jià)格互互補(bǔ)、貨貨源互補(bǔ)補(bǔ)。2、做好供供應(yīng)商的的管理工工作，及及時(shí)對(duì)違違反合同同規(guī)定的的供應(yīng)商商進(jìn)行處處理，不不定期抽抽檢供應(yīng)應(yīng)商送達(dá)達(dá)的貨物物，到收收貨現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)監(jiān)督驗(yàn)驗(yàn)貨，督督促供應(yīng)應(yīng)商貨物物配送的的及時(shí)性性，以確確保使用用部門(mén)的

25、的正常供供應(yīng)。3、負(fù)責(zé)收收集和建建立供應(yīng)應(yīng)商信息息數(shù)據(jù)庫(kù)庫(kù)，考察察評(píng)估供供應(yīng)商的的資質(zhì)，建建立合合格供應(yīng)應(yīng)商名冊(cè)冊(cè)，隨隨時(shí)為開(kāi)開(kāi)辟新的的供貨渠渠道做好好準(zhǔn)備。4、負(fù)責(zé)定定期對(duì)供供應(yīng)商進(jìn)進(jìn)行評(píng)估估、考核核和甄選選工作。每每月依據(jù)據(jù)供應(yīng)商商交貨的的產(chǎn)品質(zhì)質(zhì)量、交交貨期限限、服務(wù)務(wù)態(tài)度、產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格格及履約約能力等等方面進(jìn)進(jìn)行評(píng)分分并通知知供應(yīng)商商。5、與常用用物資供供貨商簽簽訂相關(guān)關(guān)的供供貨承諾諾書(shū)。（三）對(duì)供供應(yīng)商的的獎(jiǎng)懲規(guī)規(guī)定。1、對(duì)于履履約能力力強(qiáng)，信信譽(yù)好、送送貨及時(shí)時(shí)、提供供高性價(jià)價(jià)比物資資的供應(yīng)應(yīng)商，給給予及時(shí)時(shí)結(jié)帳，并并將其列列入次年年的合作作對(duì)象。2、對(duì)于存存在“以次充充好”、“以少

26、充充多”行為的的供應(yīng)商商，將予予以堅(jiān)決決打擊、制制止，應(yīng)應(yīng)扣罰其其相應(yīng)部部分的貨貨款，并并取消供供應(yīng)商供供貨資格格。3、對(duì)于無(wú)無(wú)法與各各公司良良好配合合、出現(xiàn)現(xiàn)重大問(wèn)問(wèn)題無(wú)法法改善的的或經(jīng)評(píng)評(píng)定連續(xù)續(xù)數(shù)月未未達(dá)標(biāo)的的供應(yīng)商商將取消消供貨資資格。因因無(wú)法找找到替代代的合格格供應(yīng)商商，暫時(shí)時(shí)保留其其供應(yīng)商商資格，但但須將評(píng)評(píng)鑒結(jié)果果通知供供應(yīng)商并并責(zé)令其其改進(jìn)。4、貨物配配送由供供應(yīng)商送送貨的，應(yīng)應(yīng)在訂立立合同時(shí)時(shí)談定預(yù)預(yù)交信譽(yù)譽(yù)保證金金與質(zhì)量量保證金金。供應(yīng)應(yīng)商未能能在指定定時(shí)間將將所訂物物資送抵抵指定地地點(diǎn)的，扣扣繳一定定數(shù)額的的信譽(yù)保保證金；供應(yīng)商商所送物物資質(zhì)量量因不符符合同所所約定的的，

27、應(yīng)扣扣繳一定定數(shù)額的的質(zhì)量保保證金。（四）加強(qiáng)強(qiáng)物資供供應(yīng)商的的信息管管理工作作。 1、加強(qiáng)與與供應(yīng)商商的信息息溝通，及及時(shí)了解解重要物物資生產(chǎn)產(chǎn)廠家的的價(jià)格變變化趨勢(shì)勢(shì)及產(chǎn)品品更新動(dòng)動(dòng)態(tài)。 2、定期開(kāi)開(kāi)展供應(yīng)應(yīng)商調(diào)查查活動(dòng)，根根據(jù)供應(yīng)應(yīng)商返回回的供供應(yīng)商調(diào)調(diào)查表，建建立供應(yīng)應(yīng)商資質(zhì)質(zhì)等相關(guān)關(guān)內(nèi)容的的合格格供應(yīng)商商名冊(cè)。根根據(jù)使用用部門(mén)反反饋的產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)質(zhì)量、服服務(wù)水平平等信息息，及時(shí)時(shí)做出相相應(yīng)的調(diào)調(diào)整，以以便更好好地處理理在供需需中所存存在的問(wèn)問(wèn)題。3、分管的的采購(gòu)人人員應(yīng)詳詳盡記錄錄本人經(jīng)經(jīng)辦的采采購(gòu)物資資使用部部門(mén)反饋饋信息，為為評(píng)價(jià)供供應(yīng)商提提供相關(guān)關(guān)信息資資料支持持。2.2恒大大房

28、地產(chǎn)產(chǎn)公司招招標(biāo)管理理管理辦辦法（一）總則則一）公司建建立全面面的招標(biāo)標(biāo)管理制制度，以以公正、公公平、公公開(kāi)的原原則評(píng)估估選擇業(yè)業(yè)務(wù)承包包單位，在在合理公公平的原原則下追追求公司司利益最最大化，以以確保各各項(xiàng)承包包業(yè)務(wù)滿滿足規(guī)定定的質(zhì)量量、進(jìn)度度和成本本控制要要求。二）凡單項(xiàng)項(xiàng)合同額額10萬(wàn)元以以上（含含）分包包（采購(gòu)購(gòu)）業(yè)務(wù)務(wù)，必須須納入招招標(biāo)系統(tǒng)統(tǒng)進(jìn)行控控制，包包括但不不限于： 11)材料設(shè)設(shè)備采購(gòu)購(gòu)類； 22)工程施施工類； 33)服務(wù)類類：包括括勘察、測(cè)測(cè)繪、設(shè)設(shè)計(jì)、監(jiān)監(jiān)理、造造價(jià)咨詢?cè)?、工程程檢測(cè)、物物業(yè)中介介、宣傳傳推廣、模模型制作作等單位位選擇。三）為加強(qiáng)強(qiáng)招投標(biāo)標(biāo)工作的的管理力

29、力度，公公司規(guī)定定出各類類招標(biāo)工工作的操操作流程程和責(zé)任任劃分，各各部門(mén)和和分公司司必須遵遵照?qǐng)?zhí)行行。（二）招標(biāo)標(biāo)（采購(gòu)購(gòu)）分類類一）根據(jù)承承包工程程、采購(gòu)購(gòu)材料設(shè)設(shè)備的種種類和性性質(zhì)的不不同，按按招標(biāo)標(biāo)工作責(zé)責(zé)任界定定的具具體規(guī)定定，招標(biāo)標(biāo)（采購(gòu)購(gòu)）工作作按以下下四類方方式進(jìn)行行操作： 11)集中采采購(gòu)及總總承包（公公司經(jīng)辦辦）； 22)第一類類招標(biāo)（公公司組織織或經(jīng)辦辦的招標(biāo)標(biāo)）； 33)第二類類招標(biāo)（公公司所屬屬公司經(jīng)經(jīng)辦的招招標(biāo)，公公司參與與或監(jiān)督督）； 44)第三類類招標(biāo)（所所屬部門(mén)門(mén)及分公公司獨(dú)立立負(fù)責(zé)的的招標(biāo)）。二）當(dāng)?shù)卣鞴芄懿块T(mén)規(guī)規(guī)定公開(kāi)開(kāi)招標(biāo)的的工程發(fā)發(fā)包項(xiàng)目目，公司司

30、所屬部部門(mén)應(yīng)做做好與政政府主管管部門(mén)的的溝通協(xié)協(xié)調(diào)工作作，按主主管部門(mén)門(mén)要求申申報(bào)，公公開(kāi)招標(biāo)標(biāo)前應(yīng)執(zhí)執(zhí)行公司司規(guī)定的的招標(biāo)流流程，選選擇意向向單位參參加投標(biāo)標(biāo)。三）在上述述四類招招標(biāo)（采采購(gòu)）中中，符合合直接委委托條件件的發(fā)包包或采購(gòu)購(gòu)業(yè)務(wù)，可可按直接接委托方方式選擇擇確定供供方，但但必須執(zhí)執(zhí)行業(yè)務(wù)務(wù)發(fā)包直直接委托托控制指指引的規(guī)規(guī)定，由由業(yè)務(wù)經(jīng)經(jīng)辦部門(mén)門(mén)辦理相相應(yīng)申請(qǐng)請(qǐng)、審批批手續(xù)。不不符合直直接委托托條件的的發(fā)包或或采購(gòu)業(yè)業(yè)務(wù)，如如申報(bào)，原原則上不不予批準(zhǔn)準(zhǔn)，并將將作為公公司執(zhí)行行制度考考核的重重要內(nèi)容容。四）公司將將逐步推推行網(wǎng)上上招標(biāo)（采采購(gòu)）。五）經(jīng)營(yíng)部部應(yīng)在年年初制定定集中采采購(gòu)

31、目錄錄, 報(bào)總經(jīng)經(jīng)理審定定后，由由采購(gòu)部部牽頭組組織，相相關(guān)部門(mén)門(mén)配合，實(shí)實(shí)行集中中采購(gòu)，以以達(dá)到最最大限度度發(fā)揮公公司規(guī)模模采購(gòu)優(yōu)優(yōu)勢(shì)、有有效降低低成本和和保證產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量量的目的的。六）對(duì)于管管理體系系成熟高高效、執(zhí)執(zhí)行制度度嚴(yán)格的的分公司司，報(bào)總總經(jīng)理批批準(zhǔn)后，經(jīng)經(jīng)營(yíng)部可可對(duì)該公公司的招招標(biāo)業(yè)務(wù)務(wù)進(jìn)行授授權(quán)，具具體授權(quán)權(quán)的工作作范圍、操操作模式式、時(shí)間間期限等等采用授授權(quán)通知知書(shū)的形形式。（三）招標(biāo)標(biāo)（采購(gòu)購(gòu)）計(jì)劃劃一）為防止止肢解發(fā)發(fā)包工程程來(lái)回避避公司招招標(biāo)管理理規(guī)定，以以及避免免計(jì)劃編編制的隨隨意性，公公司應(yīng)分分階段編編制和修修訂招標(biāo)標(biāo)(采購(gòu))計(jì)劃，在在項(xiàng)目目經(jīng)營(yíng)策策劃書(shū)中中一并上上

32、報(bào)項(xiàng)目目總招標(biāo)標(biāo)（采購(gòu)購(gòu)）計(jì)劃劃。招標(biāo)標(biāo)（采購(gòu)購(gòu)）計(jì)劃劃必須科科學(xué)、合合理、嚴(yán)嚴(yán)肅，允允許每季季度末20日前對(duì)對(duì)下季度度招標(biāo)（采采購(gòu)）計(jì)計(jì)劃進(jìn)行行一次修修訂，報(bào)報(bào)經(jīng)營(yíng)部部審批后后嚴(yán)格執(zhí)執(zhí)行，公公司對(duì)計(jì)計(jì)劃的執(zhí)執(zhí)行嚴(yán)格格監(jiān)控，也也作為執(zhí)執(zhí)行制度度考核重重點(diǎn)內(nèi)容容之一。二）公司編編制和修修訂的招招標(biāo)（采采購(gòu)）計(jì)計(jì)劃應(yīng)包包含集中中采購(gòu)及及總承包包、第一一類、第第二類、第第三類及及擬定直直接委托托的內(nèi)容容。三）招標(biāo)（采采購(gòu)）計(jì)計(jì)劃的編編制內(nèi)容容和要求求包括： 11)招標(biāo)（采采購(gòu)）計(jì)計(jì)劃中的的成本估估算額，與與該項(xiàng)目目的目標(biāo)標(biāo)成本比比較，若若有較大大超支時(shí)時(shí)，應(yīng)考考慮從優(yōu)優(yōu)化設(shè)計(jì)計(jì)上研究究解決措措施；

33、22)工程部部根據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目的進(jìn)進(jìn)度，確確定招標(biāo)標(biāo)項(xiàng)目技技術(shù)資料料的提供供時(shí)間和和材料設(shè)設(shè)備定板板的時(shí)間間，并按按時(shí)提供供相關(guān)資資料； 33)材料設(shè)設(shè)備采購(gòu)購(gòu)計(jì)劃應(yīng)應(yīng)明確采采購(gòu)材料料設(shè)備的的數(shù)量、成成本估算算額、招招標(biāo)方式式、標(biāo)段段劃分、供供貨方式式、定板板完成時(shí)時(shí)間，以以及發(fā)標(biāo)標(biāo)、開(kāi)標(biāo)標(biāo)、定標(biāo)標(biāo)和進(jìn)場(chǎng)場(chǎng)時(shí)間。 44)各類專專業(yè)工程程招標(biāo)計(jì)計(jì)劃應(yīng)明明確各類類專業(yè)工工程的內(nèi)內(nèi)容、技技術(shù)條件件、標(biāo)段段劃分、成成本估算算額、招招標(biāo)方式式、發(fā)標(biāo)標(biāo)、開(kāi)標(biāo)標(biāo)、定標(biāo)標(biāo)和進(jìn)場(chǎng)場(chǎng)時(shí)間。四）公司編編制和修修訂的各各階段招招標(biāo)（采采購(gòu)）計(jì)計(jì)劃經(jīng)各各公司相相關(guān)業(yè)務(wù)務(wù)部門(mén)會(huì)會(huì)審、總總經(jīng)理批批準(zhǔn)后實(shí)實(shí)施。五）對(duì)于上上報(bào)的招招

34、標(biāo)（采采購(gòu)）計(jì)計(jì)劃內(nèi)容容，經(jīng)營(yíng)營(yíng)部可根根據(jù)各項(xiàng)項(xiàng)目招標(biāo)標(biāo)計(jì)劃和和集團(tuán)的的實(shí)際情情況，提提出審批批意見(jiàn)，各各公司遵遵照意見(jiàn)見(jiàn)進(jìn)行調(diào)調(diào)整。（四）招標(biāo)標(biāo)過(guò)程控控制要點(diǎn)點(diǎn)一）招投標(biāo)標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小小組及組組成集中采購(gòu)和和總承包包招標(biāo)需需成立領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)小組組，其組組成由常常務(wù)總經(jīng)經(jīng)理、分分管副總總經(jīng)理、總總經(jīng)理助助理、審審計(jì)部部部長(zhǎng)、經(jīng)經(jīng)營(yíng)部部部長(zhǎng)、財(cái)財(cái)務(wù)總監(jiān)監(jiān)、采購(gòu)購(gòu)部長(zhǎng)組組成（特特殊情況況可以增增加相應(yīng)應(yīng)人員）。招招標(biāo)工作作領(lǐng)導(dǎo)小小組組長(zhǎng)長(zhǎng)由常務(wù)務(wù)總經(jīng)理理?yè)?dān)任。二）招標(biāo)工工作小組組的組成成 每每個(gè)招標(biāo)標(biāo)（采購(gòu)購(gòu)）項(xiàng)目目在招標(biāo)標(biāo)前，由由招標(biāo)工工作小組組負(fù)責(zé)整整個(gè)招標(biāo)標(biāo)工作。 11）與投標(biāo)標(biāo)單位有有利害關(guān)關(guān)系的人人

35、員不得得作為招招標(biāo)工作作小組成成員。 22）招標(biāo)工工作小組組人數(shù)必必須為奇奇數(shù)，且且不少于于（含）7人，原原則上不不多于9人。招招標(biāo)工作作小組專專業(yè)技術(shù)術(shù)人員不不得少于于2人。 3）除除集中采采購(gòu)及總總承包外外的所有有招標(biāo)（采采購(gòu)）項(xiàng)項(xiàng)目，公公司業(yè)務(wù)務(wù)經(jīng)辦部部門(mén)和經(jīng)經(jīng)營(yíng)部相相關(guān)的專專業(yè)技術(shù)術(shù)人員應(yīng)應(yīng)全過(guò)程程參與招招標(biāo)工作作。三）招標(biāo)文文件1）所有招招標(biāo)（采采購(gòu)）項(xiàng)項(xiàng)目必須須達(dá)到發(fā)發(fā)標(biāo)的技技術(shù)條件件方可報(bào)報(bào)批招標(biāo)標(biāo)文件。2）標(biāo)準(zhǔn)招招標(biāo)示范范文件 經(jīng)營(yíng)部負(fù)負(fù)責(zé)組織織擬定標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)招標(biāo)標(biāo)示范文文件，由由公司法法務(wù)律師師等分別別就相關(guān)關(guān)內(nèi)容履履行審批批，報(bào)總總經(jīng)理批批準(zhǔn)后正正式發(fā)布布。公司可根根據(jù)各自自項(xiàng)

36、目的的具體技技術(shù)條件件、地方方差異性性，對(duì)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)招標(biāo)標(biāo)示范文文件的相相關(guān)內(nèi)容容進(jìn)行調(diào)調(diào)整，編編制每項(xiàng)項(xiàng)業(yè)務(wù)的的招標(biāo)文文件。報(bào)報(bào)批時(shí)應(yīng)應(yīng)注明與與標(biāo)準(zhǔn)招招標(biāo)示范范文件差差異之處處。如上上報(bào)之招招標(biāo)文件件與發(fā)布布的招標(biāo)標(biāo)示范文文件內(nèi)容容無(wú)實(shí)質(zhì)質(zhì)性改變變，報(bào)經(jīng)經(jīng)營(yíng)部審審批；如如內(nèi)容出出現(xiàn)實(shí)質(zhì)質(zhì)性改變變需報(bào)集集經(jīng)營(yíng)部部、法務(wù)務(wù)部審批批。 33）非標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)招標(biāo)示示范文件件總承包招招標(biāo)文件件由經(jīng)營(yíng)營(yíng)部擬定定，經(jīng)招招標(biāo)工作作小組成成員會(huì)簽簽后，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)律師審審核后，報(bào)報(bào)總經(jīng)理理審批。集中采購(gòu)購(gòu)招標(biāo)文文件, 需經(jīng)法法務(wù)律師師審核后后, 方可報(bào)報(bào)總經(jīng)理理審批。 i)經(jīng)營(yíng)部部對(duì)招標(biāo)標(biāo)文件總總體把握握負(fù)責(zé)； iii)工程程

37、部對(duì)技技術(shù)條件件和要求求負(fù)責(zé)，包包括產(chǎn)品品技術(shù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)設(shè)計(jì)方案案、設(shè)備備選型的的確定； iiii)財(cái)務(wù)部部對(duì)付款款條件和和要求負(fù)負(fù)責(zé)；第一類、第第二類、第第三類的的招標(biāo)文文件由集集團(tuán)所屬屬公司經(jīng)經(jīng)辦部門(mén)門(mén)擬定，履履行內(nèi)部部審批手手續(xù)，其其中必須須經(jīng)法律律顧問(wèn)和和總經(jīng)理理簽字確確認(rèn)。i) 經(jīng)辦辦部門(mén)對(duì)對(duì)招標(biāo)文文件總體體把握負(fù)負(fù)責(zé)； iii) 規(guī)劃部部門(mén)（公公司所屬屬開(kāi)發(fā)設(shè)設(shè)計(jì)人員員或規(guī)劃劃研究院院）對(duì)技技術(shù)條件件和要求求負(fù)責(zé)，建建造標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)與公司司審批結(jié)結(jié)果一致致；營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)部門(mén)、招招商部門(mén)門(mén)對(duì)相關(guān)關(guān)招標(biāo)文文件中的的技術(shù)要要求負(fù)責(zé)責(zé)； iiii) 工程程部對(duì)工工程管理理?xiàng)l件和和要求負(fù)負(fù)責(zé)； iv)

38、經(jīng)營(yíng)營(yíng)部對(duì)商商務(wù)條件件和要求求負(fù)責(zé)； v) 財(cái)務(wù)部部對(duì)付款款條件和和要求負(fù)負(fù)責(zé)； 4) 公公司所有有招標(biāo)（采采購(gòu)）業(yè)業(yè)務(wù)信息息應(yīng)有計(jì)計(jì)劃地提提前在媒媒體公開(kāi)開(kāi)發(fā)布，且且不少于于2次，在在公司網(wǎng)網(wǎng)站建成成后需將將招標(biāo)（采采購(gòu)）業(yè)業(yè)務(wù)信息息在網(wǎng)上上及時(shí)發(fā)發(fā)布，公公司招標(biāo)標(biāo)經(jīng)辦部部門(mén)負(fù)責(zé)責(zé)供方資資料的收收集整理理并定期期將招標(biāo)標(biāo)（采購(gòu)購(gòu)）項(xiàng)目目信息上上報(bào)經(jīng)營(yíng)營(yíng)部。5) 公司司部門(mén)經(jīng)經(jīng)理及以以上管理理人員和和招標(biāo)工工作小組組成員，原原則上不不允許推推薦投標(biāo)標(biāo)單位，如如因業(yè)務(wù)務(wù)需要推推薦投標(biāo)標(biāo)單位的的，應(yīng)不不以任何何方式影影響評(píng)標(biāo)標(biāo)、定標(biāo)標(biāo)工作正正常進(jìn)行行。6) 集中中采購(gòu)相相關(guān)信息息在公司司網(wǎng)站上上發(fā)

39、布。四）投標(biāo)單單位入圍圍 11）入圍單單位或材材料設(shè)備備的品牌牌和質(zhì)量量應(yīng)在同同一水平平線上，具具有可比比性和競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力。 22）各類招招標(biāo)項(xiàng)目目且每個(gè)個(gè)標(biāo)段有有效投標(biāo)標(biāo)單位應(yīng)應(yīng)不少于于（含）三三家。如如有效投投標(biāo)單位位不足，需需報(bào)總經(jīng)經(jīng)理批準(zhǔn)準(zhǔn)。投標(biāo)標(biāo)單位優(yōu)優(yōu)先從合合格供方方名錄中中選擇，合合格供方方名錄中中沒(méi)有或或數(shù)量不不夠時(shí)，才才可從其其它途徑徑選擇投投標(biāo)單位位。 33）各類招招標(biāo)（采采購(gòu)）項(xiàng)項(xiàng)目選擇擇供方前前，由公公司經(jīng)辦辦部門(mén)或或所屬公公司擬定定入圍標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，招招標(biāo)經(jīng)辦辦部門(mén)根根據(jù)審批批后的招招標(biāo)（采采購(gòu)）項(xiàng)項(xiàng)目的入入圍標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)初步選選擇擬定定入圍單單位。4）在入圍圍單位選選擇階段段，招標(biāo)

40、標(biāo)經(jīng)辦部部門(mén)應(yīng)將將招標(biāo)（采采購(gòu)）項(xiàng)項(xiàng)目的概概況、規(guī)規(guī)模、標(biāo)標(biāo)段劃分分原則、付付款方式式、工期期要求、評(píng)評(píng)標(biāo)基本本辦法等等核心商商務(wù)和技技術(shù)條件件與擬定定入圍單單位充分分溝通、交交流，以以使對(duì)方方的投標(biāo)標(biāo)行為更更加理性性，從而而保證招招投標(biāo)工工作的質(zhì)質(zhì)量。 55）在上述述工作基基礎(chǔ)上，篩篩選出符符合入圍圍標(biāo)準(zhǔn)的的足夠數(shù)數(shù)量投標(biāo)標(biāo)單位入入圍。 66）招標(biāo)經(jīng)經(jīng)辦部門(mén)門(mén)對(duì)篩選選出的單單位發(fā)放放投標(biāo)邀邀請(qǐng)函，并并及時(shí)接接收對(duì)方方的投標(biāo)標(biāo)承諾函函，以收收到的承承諾函為為準(zhǔn)整理理出入圍圍單位。 77）集中采采購(gòu)和項(xiàng)項(xiàng)目工程程總承包包的入圍圍單位名名單（含含入圍標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)）經(jīng)經(jīng)招標(biāo)工工作小組組會(huì)簽后后，報(bào)集集中采

41、購(gòu)購(gòu)和總承承包招標(biāo)標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小小組審定定。五）發(fā)標(biāo) 11）根據(jù)招招標(biāo)（采采購(gòu)）項(xiàng)項(xiàng)目的實(shí)實(shí)際情況況，招標(biāo)標(biāo)文件審審批部門(mén)門(mén)（人員員）在招招標(biāo)文件件中明確確發(fā)標(biāo)地地點(diǎn)、發(fā)發(fā)標(biāo)人員員。2）發(fā)標(biāo)時(shí)時(shí)發(fā)標(biāo)人人員應(yīng)做做好書(shū)面面記錄，招招標(biāo)文件件發(fā)放登登記時(shí)，需需在不寫(xiě)寫(xiě)明領(lǐng)取取單位名名稱的前前提下，由由領(lǐng)取人人簽字，待待所有領(lǐng)領(lǐng)取人簽簽字完畢畢且離場(chǎng)場(chǎng)的情況況下，由由經(jīng)辦人人填寫(xiě)領(lǐng)領(lǐng)取單位位名稱。 33）現(xiàn)場(chǎng)踏踏勘由招招標(biāo)工作作小組中中的經(jīng)辦辦部門(mén)人人員負(fù)責(zé)責(zé)組織，其其他部門(mén)門(mén)視實(shí)際際需要指指派人員員配合。 44）招標(biāo)答答疑如投標(biāo)單位位對(duì)招標(biāo)標(biāo)文件內(nèi)內(nèi)容無(wú)法法理解或或招標(biāo)文文件存在在模糊、錯(cuò)錯(cuò)誤、遺遺漏等問(wèn)

42、問(wèn)題，招招標(biāo)工作作小組根根據(jù)情況況，以答答疑會(huì)或或招標(biāo)文文件補(bǔ)遺遺的形式式解答。無(wú)無(wú)論何種種方式，均均應(yīng)以招招標(biāo)工作作小組會(huì)會(huì)簽、審審批通過(guò)過(guò)的會(huì)議議紀(jì)要或或招標(biāo)補(bǔ)補(bǔ)遺文件件為準(zhǔn)。六）開(kāi)標(biāo) 11）根據(jù)招招標(biāo)(采購(gòu))項(xiàng)目的的實(shí)際情情況，招招標(biāo)文件件經(jīng)辦部部門(mén)（人人員）在在招標(biāo)文文件中明明確開(kāi)標(biāo)標(biāo)地點(diǎn)。 22）招標(biāo)工工作小組組組長(zhǎng)或或其授權(quán)權(quán)委托的的招標(biāo)工工作小組組成員主主持公開(kāi)開(kāi)開(kāi)標(biāo)工工作，現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)拆封封，該過(guò)過(guò)程和內(nèi)內(nèi)容需作作好記錄錄，參加加開(kāi)標(biāo)的的全體人人員簽字字確認(rèn)。 33）開(kāi)標(biāo)時(shí)時(shí)，財(cái)務(wù)務(wù)部人員員必須到到場(chǎng)鑒別別投標(biāo)保保證金票票據(jù)（銀銀行保函函、支票票等）的的合法性性、真實(shí)實(shí)性和有有效性。

43、 44）開(kāi)標(biāo)時(shí)時(shí)，經(jīng)辦辦部門(mén)、成成本控制制人員必必須到場(chǎng)場(chǎng)。 55）開(kāi)標(biāo)后后，招標(biāo)標(biāo)工作小小組組長(zhǎng)長(zhǎng)組織相相關(guān)人員員進(jìn)行標(biāo)標(biāo)書(shū)的分分析，以以便于進(jìn)進(jìn)一步的的評(píng)標(biāo)定定標(biāo)工作作。七）評(píng)標(biāo)、定定標(biāo)、中中標(biāo) 11）工程類類招標(biāo)項(xiàng)項(xiàng)目的技技術(shù)標(biāo)打打分權(quán)重重不得超超過(guò)20%，裝修修、裝飾飾、景觀觀、材料料設(shè)備類類招標(biāo)項(xiàng)項(xiàng)目的技技術(shù)標(biāo)打打分權(quán)重重不得超超過(guò)35%，服務(wù)務(wù)類招標(biāo)標(biāo)項(xiàng)目的的技術(shù)標(biāo)標(biāo)打分權(quán)權(quán)重不得得超過(guò)50%，規(guī)劃劃、建筑筑設(shè)計(jì)方方案、廣廣告、標(biāo)標(biāo)識(shí)、小小品等設(shè)設(shè)計(jì)招標(biāo)標(biāo)項(xiàng)目的的技術(shù)標(biāo)標(biāo)打分權(quán)權(quán)重不得得超過(guò)60%，確需需突破的的，需經(jīng)經(jīng)總經(jīng)理理審批。 22）招標(biāo)工工作小組組組長(zhǎng)主主持招標(biāo)標(biāo)項(xiàng)目的的

44、評(píng)標(biāo)工工作，為為保證評(píng)評(píng)標(biāo)的嚴(yán)嚴(yán)肅性和和公正性性，在整整個(gè)評(píng)標(biāo)標(biāo)過(guò)程中中招標(biāo)工工作小組組成員應(yīng)應(yīng)全部出出席，如如確因特特殊情況況（如出出差等）無(wú)無(wú)法參加加，須授授權(quán)勝任任人員參參加評(píng)審審，授權(quán)權(quán)必須采采用書(shū)面面（即授授權(quán)委托托書(shū)）形形式（若若出差在在外，則則傳真或或事后補(bǔ)補(bǔ)授權(quán)委委托書(shū)），禁禁止未經(jīng)經(jīng)授權(quán)的的人員參參加評(píng)標(biāo)標(biāo)并簽字字。 33）各類專專業(yè)的評(píng)評(píng)標(biāo)工作作均必須須遵循公公司的規(guī)規(guī)定，經(jīng)經(jīng)招標(biāo)工工作小組組評(píng)標(biāo)，推推薦中標(biāo)標(biāo)單位。 44）公司按按審批權(quán)權(quán)限批準(zhǔn)準(zhǔn)推薦的的中標(biāo)單單位，由由經(jīng)辦部部門(mén)向中中標(biāo)單位位發(fā)出中中標(biāo)通知知書(shū)，同同時(shí)將中中標(biāo)結(jié)果果以書(shū)面面形式通通知其他他投標(biāo)單單位。（五

45、）簽訂訂合同一）招標(biāo)經(jīng)經(jīng)辦部門(mén)門(mén)按照招招標(biāo)文件件中的合合同條件件和中標(biāo)標(biāo)單位的的相關(guān)承承諾，與與中標(biāo)單單位簽訂訂經(jīng)濟(jì)合合同。二）合同簽簽訂前，招招標(biāo)經(jīng)辦辦部門(mén)負(fù)負(fù)責(zé)按管管理制度度“經(jīng)濟(jì)合合同管理理”和法律律事務(wù)部部的相關(guān)關(guān)規(guī)定，在在公司內(nèi)內(nèi)部完成成相關(guān)審審批手續(xù)續(xù)。三）未簽訂訂合同不不允許擬擬中標(biāo)單單位進(jìn)場(chǎng)場(chǎng)施工或或做施工工準(zhǔn)備。四）集中采采購(gòu)確定定中標(biāo)單單位后，公公司與合合作供應(yīng)應(yīng)商簽訂訂集中采采購(gòu)協(xié)議議。五）凡納入入集中采采購(gòu)協(xié)議議的產(chǎn)品品，經(jīng)營(yíng)營(yíng)部應(yīng)提提出需求求，并報(bào)報(bào)公司領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)審批批后與公公司合作作供應(yīng)商商簽訂經(jīng)經(jīng)濟(jì)合同同，如果果合作供供方產(chǎn)品品不滿足足項(xiàng)目的的技術(shù)要要求，按按照管理理

46、規(guī)定另另行招標(biāo)標(biāo)（采購(gòu)購(gòu)）。（六）供方方管理一）供方合合格評(píng)定定1）所有參參與投標(biāo)標(biāo)或接受受直接委委托的供供方，包包括公司司集中采采購(gòu)和定定向供方方，均必必須經(jīng)過(guò)過(guò)規(guī)定程程序的合合格評(píng)定定，并且且評(píng)定結(jié)結(jié)論應(yīng)滿滿足業(yè)務(wù)務(wù)承包要要求。2）經(jīng)營(yíng)部部負(fù)責(zé)管管理公司司集中采采購(gòu)和定定向供方方的合格格評(píng)定。3）供方合合格評(píng)定定必須按按供方方合格評(píng)評(píng)定指引引的規(guī)規(guī)定執(zhí)行行，經(jīng)評(píng)評(píng)定合格格的供方方由其經(jīng)經(jīng)辦部門(mén)門(mén)負(fù)責(zé)建建立合格格供方名名錄，并并匯總形形成公司司的合格格供方名名錄。二）供方履履約評(píng)估估1）各業(yè)務(wù)務(wù)經(jīng)辦部部門(mén)必須須對(duì)供方方的履約約過(guò)程表表現(xiàn)進(jìn)行行階段性性的監(jiān)督督和評(píng)價(jià)價(jià)，按公公司的規(guī)規(guī)定做好好供

47、方的的履約評(píng)評(píng)估記錄錄。2）竣工驗(yàn)驗(yàn)收后，公公司對(duì)供供方進(jìn)行行綜合評(píng)評(píng)價(jià)，根根據(jù)評(píng)價(jià)價(jià)結(jié)果，提提出如下下建議：結(jié)果為“優(yōu)”的，滿滿足其他他項(xiàng)目入入圍標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的情況況下，優(yōu)優(yōu)先成為為入圍單單位，且且在定標(biāo)標(biāo)時(shí)優(yōu)先先考慮；結(jié)果為“合格”的，在在合格供供方名錄錄中保留留；結(jié)果為“不合格”的，從從合格供供方名錄錄中取消消其資格格。公司建立立供方“黑名單”制度，凡凡存在圍圍標(biāo)、串串標(biāo)、行行賄等行行為的投投標(biāo)單位位，經(jīng)招招投標(biāo)小小組批準(zhǔn)準(zhǔn)后將列列入黑名名單，凡凡列入黑黑名單的的供方永永不得承承接鼎晟晟所有項(xiàng)項(xiàng)目。黑黑名單的的企業(yè)名名稱在公公司網(wǎng)站站上進(jìn)行行發(fā)布。 33）各部門(mén)門(mén)應(yīng)每半半年一次次（6月30日前

48、和12月30日前）集集中向經(jīng)經(jīng)營(yíng)部報(bào)報(bào)備合格格供方名名錄。3保利地產(chǎn)產(chǎn)保利的成本本管理體體系中有有幾個(gè)鮮鮮明特點(diǎn)點(diǎn)，總結(jié)結(jié)如下：針對(duì)建建筑業(yè)“私營(yíng)承承包商”掛靠的的行業(yè)特特點(diǎn)積極極采取應(yīng)應(yīng)對(duì)措施施；以國(guó)國(guó)家規(guī)定定的計(jì)價(jià)價(jià)方式為為基礎(chǔ)，結(jié)結(jié)合行業(yè)業(yè)內(nèi)承包包商發(fā)包包計(jì)價(jià)方方式，保保證承包包商有一一定的利利潤(rùn)率前前提下確確定承包包計(jì)價(jià)原原則；對(duì)對(duì)于成本本管理和和工程管管理在招招標(biāo)方式式、合同同結(jié)構(gòu)和和物料供供應(yīng)方式式之間的的矛盾權(quán)權(quán)衡，選選擇有利利于工程程管理的的模式；盡量采采用標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)計(jì)圖紙；不斷完完善制度度化建設(shè)設(shè)和創(chuàng)新新。下面面對(duì)以上上特點(diǎn)逐逐一進(jìn)行行分析：3.1承包包方式的的確定針對(duì)目前

49、建建筑行業(yè)業(yè)大多由“私營(yíng)承承包商”掛靠有有資質(zhì)施施工企業(yè)業(yè)的行業(yè)業(yè)特點(diǎn)，積積極采取取應(yīng)對(duì)措措施，主主要如下下：(1)與具具有一定定數(shù)量設(shè)設(shè)備和管管理人員員，業(yè)績(jī)績(jī)好、施施工質(zhì)量量好、信信譽(yù)好、配配合好的的 “私營(yíng)承承包商”建立起起戰(zhàn)略合合作關(guān)系系，直接接對(duì)這些些“戰(zhàn)略合合作私營(yíng)營(yíng)承包商商”競(jìng)標(biāo)和和發(fā)包。(2)為了了實(shí)現(xiàn)這這種發(fā)包包方式，保保利專門(mén)門(mén)成立由由保利控控股的建建筑施工工企業(yè)（廣廣州富利利建筑安安裝工程程有限公公司，以以下簡(jiǎn)稱稱富利建建安），經(jīng)經(jīng)過(guò)幾年年的運(yùn)作作，目前前已升級(jí)級(jí)到了施施工總承承包一級(jí)級(jí)資質(zhì)。并并將具有有裝修施施工二級(jí)級(jí)資質(zhì)的的廣州市市佳利裝裝飾工程程有限公公司和廣廣州保

50、利利數(shù)碼科科技有限限公司納納入到富富利建安安公司。所所有建安安工程均均通過(guò)邀邀請(qǐng)招標(biāo)標(biāo)方式由由富利建建安做總總包，再再對(duì)“私營(yíng)承承包商”分包，由由中標(biāo)的的“私營(yíng)承承包商”和富利利建安簽簽訂分包包合同。這這種做法法很類似似于香港港承建商商的分判判制。(3)同樣樣精裝修修工程基基本由佳佳利裝飾飾承接，直直接對(duì)裝裝修小“私營(yíng)承承包商”發(fā)包。智智能化工工程由保保利數(shù)碼碼承接，再再直接對(duì)對(duì)小“私營(yíng)承承包商”發(fā)包。采取這些應(yīng)應(yīng)對(duì)措施施不僅有有利于工工程管理理，也降降低了工工程投資資：首先先成本管管理上，省省去了“私營(yíng)承承包商”掛靠費(fèi)費(fèi)。以保保利一年建安安投資（包包括精裝裝修）約約100億、掛掛靠費(fèi)率率平均

51、3%計(jì)，就就省下約約3億元。該該費(fèi)用扣扣除富利利建安公公司運(yùn)作作管理費(fèi)費(fèi)用外，應(yīng)應(yīng)該還有有較大節(jié)節(jié)余。然然后，建建安工程程和精裝裝修工程程均直接接對(duì)“私營(yíng)承承包商”發(fā)包，避避免了支支付現(xiàn)在在行業(yè)內(nèi)內(nèi)普遍存存在的圍圍標(biāo)費(fèi)、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)包費(fèi)、超超額利潤(rùn)潤(rùn)（特別別對(duì)于裝裝修行業(yè)業(yè)）等費(fèi)費(fèi)用，對(duì)對(duì)保利這這樣規(guī)模模的開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)，預(yù)預(yù)計(jì)每年年至少節(jié)節(jié)省上億億元。3.2計(jì)價(jià)價(jià)原則的的確定以國(guó)家規(guī)定定的計(jì)價(jià)價(jià)方式為為基礎(chǔ)，結(jié)結(jié)合行業(yè)業(yè)內(nèi)承包包商發(fā)包包計(jì)價(jià)方方式，保保證承包包商有一一定的利利潤(rùn)率前前提下確確定承包包計(jì)價(jià)原原則。保保利基本本上不采采用清單單招標(biāo)（單單價(jià)包干干方式或或總價(jià)包包干方式式），而而是采用用定額計(jì)計(jì)

52、價(jià)方式式。對(duì)比比清單計(jì)計(jì)價(jià)，若若定額計(jì)計(jì)價(jià)后總總造價(jià)下下浮率不不大，定定額計(jì)價(jià)價(jià)可以看看作是成成本加酬酬金的計(jì)計(jì)價(jià)方式式。從這這個(gè)角度度分析，保保利認(rèn)為為房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)利利潤(rùn)率較較高，賺賺取利潤(rùn)潤(rùn)的關(guān)鍵鍵點(diǎn)應(yīng)該該是規(guī)模模效應(yīng)、資資金滾動(dòng)動(dòng)和設(shè)計(jì)計(jì)管理等等其它因因素，而而不應(yīng)該該著眼于于行業(yè)利利潤(rùn)較低低的建安安工程承承包商控控制，所所以保利利對(duì)于建建安工程程承包商商采取了了相對(duì)較較寬松的的成本管管理方式式，也可可認(rèn)為是是一種雙雙贏管理理。保利的建安安工程發(fā)發(fā)包也采采用內(nèi)部部競(jìng)標(biāo)方方式，但但競(jìng)標(biāo)方方式很簡(jiǎn)簡(jiǎn)單：將將方案圖圖或建筑筑平立剖剖圖，以以及承包包范圍提提供給投投標(biāo)人，投投標(biāo)人只只需報(bào)采采用定

53、額額計(jì)價(jià)后后的下浮浮率。報(bào)報(bào)價(jià)后通通常會(huì)再再采用標(biāo)標(biāo)后談判判的方法法。定標(biāo)標(biāo)原則一一般要綜綜合考慮慮報(bào)價(jià)、承承包商實(shí)實(shí)力信譽(yù)譽(yù)、承包包商還可可承接工工程能力力等多方方面因素素，最后后確定中中標(biāo)人。按以上計(jì)價(jià)價(jià)方式，保保利確定定合同價(jià)價(jià)款的方方式又結(jié)結(jié)合了行行業(yè)內(nèi)一一些民營(yíng)營(yíng)房地產(chǎn)產(chǎn)商的做做法，按按每平米米指標(biāo)先先簽訂暫暫定價(jià)，施施工圖出出圖后報(bào)報(bào)預(yù)算審審核后再再對(duì)合同同價(jià)款進(jìn)進(jìn)行調(diào)整整。在物料采購(gòu)購(gòu)供應(yīng)方方面，保保利和其其它房地地產(chǎn)商一一樣，綜綜合運(yùn)用用指定供供應(yīng)商、推推薦品牌牌、和承承包商自自行采購(gòu)購(gòu)幾種方方式。但但在具體體操作中中強(qiáng)調(diào)與與工程管管理緊密密結(jié)合緊緊密，要要求綜合合權(quán)衡成成本管

54、理理和工程程管理的的關(guān)系確確定采購(gòu)購(gòu)供應(yīng)方方法。3.3成本本管理與與工程管管理的矛矛盾權(quán)衡衡對(duì)于成本管管理和工工程管理理在招標(biāo)標(biāo)方式、合合同結(jié)構(gòu)構(gòu)和物料料供應(yīng)方方式之間間的矛盾盾權(quán)衡，選選擇有利利于工程程管理的的模式。上上面已分分析，保保利對(duì)建建安工程程承包商商采取相相對(duì)寬松松的成本本管理方方式，這這種方式式的整體體思路就就是有利利于工程程管理。所所以對(duì)于于成本管管理和工工程管理理在招標(biāo)標(biāo)方式、合合同結(jié)構(gòu)構(gòu)和物料料供應(yīng)方方式之間間的矛盾盾權(quán)衡，保保利一般般的選擇擇是偏向向工程管管理，從從以下幾幾個(gè)管理理實(shí)例可可以看出出保利的的這種管管理思路路：(1)基本本上不等等施工圖圖完成出出圖就按按上述的

55、的方式進(jìn)進(jìn)行招標(biāo)標(biāo)，按暫暫定價(jià)確確定合同同價(jià)款。對(duì)對(duì)于項(xiàng)目目盡早開(kāi)開(kāi)工、盡盡早開(kāi)售售和回籠籠資金非非常有利利。(2)對(duì)于于造價(jià)較較大的專專業(yè)工程程-鋁門(mén)窗窗工程，沒(méi)沒(méi)有采用用業(yè)內(nèi)通通行的指指定分包包商方式式，而由由承包商商推薦廠廠家和報(bào)報(bào)價(jià)，保保利對(duì)推推薦廠家家考察并并認(rèn)可后后，和該該廠家洽洽商價(jià)格格，以洽洽商后的的價(jià)格作作為承包包商與保保利簽訂訂分包合合同的最最終價(jià)格格。將如如此重要要的一項(xiàng)項(xiàng)專業(yè)工工程交給給承包商商分包，保保利是從從以下兩兩個(gè)方面面考慮的的：工程質(zhì)量量責(zé)任界界定清晰晰，完全全由承包包商負(fù)責(zé)責(zé)。工期責(zé)任任界定清清晰，也也完全由由承包商商負(fù)責(zé)。(3)對(duì)于于住宅的的水電安安裝工程

56、程，在沒(méi)沒(méi)有完全全確定裝裝修樣板板間或只只有建筑筑方案圖圖的情況況下，會(huì)會(huì)采用和和承包商商洽商按按平米包包干價(jià)格格的計(jì)價(jià)價(jià)方法當(dāng)然這這個(gè)計(jì)價(jià)價(jià)方式中中包含用用量大或或重要水水電安裝裝材料的的推薦品品牌。這這種包干干方式基基本解決決了以下下兩個(gè)問(wèn)問(wèn)題：工期、質(zhì)質(zhì)量責(zé)任任界定清清晰。水水電材料料品種多多，通常常房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)商商會(huì)對(duì)多多種材料料指定供供貨商和和定價(jià)，使使施工單單位整體體利潤(rùn)低低，施工工積極性性低、配配合差，經(jīng)經(jīng)常以“業(yè)主指指定的材材料未按按時(shí)供貨貨”為借口口阻礙工工期。而而保利只只對(duì)同類類產(chǎn)品指指定若干干品牌，由由施工單單位自行行選擇具具體品牌牌并進(jìn)行行采購(gòu)，不不按期到到貨或工工期滯

57、后后的責(zé)任任全部屬屬承包商商，讓工工期責(zé)任任與質(zhì)量量責(zé)任更更分明。減少水電電施工過(guò)過(guò)程中的的小簽證證，加快快施工進(jìn)進(jìn)度。住住宅房地地產(chǎn)項(xiàng)目目裝修樣樣板間確確定過(guò)程程中會(huì)有有較多修修改，而而在樣板板間確定定過(guò)程中中水電安安裝施工工已經(jīng)開(kāi)開(kāi)始，水水電安裝裝工程大大包干情情況下，面面對(duì)保利利的一些些小修改改，施工工單位對(duì)對(duì)簽證就就不會(huì)那那么較勁勁了。(4)對(duì)于于用量較較大的水水電安裝裝材料和和裝修材材料，保保利也和和城建集集團(tuán)一樣樣，有推推薦品牌牌。與城城建集團(tuán)團(tuán)不同的的是，保保利未指指定唯一一的供應(yīng)應(yīng)商，承承包商可可以通過(guò)過(guò)自有采采購(gòu)渠道道詢價(jià)并并采購(gòu)。同同時(shí)規(guī)定定，甲方方指定三三個(gè)以上上的廠家家

58、、品牌牌或本項(xiàng)項(xiàng)目乙方方推薦并并經(jīng)甲方方認(rèn)可質(zhì)質(zhì)量的材材料、設(shè)設(shè)備須參參與價(jià)格格競(jìng)爭(zhēng)，從從中選取取最低價(jià)價(jià)格作為為工地結(jié)結(jié)算價(jià)。3.4盡量量采用標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)設(shè)計(jì)圖紙紙保利對(duì)于設(shè)設(shè)計(jì)優(yōu)秀秀的建筑筑平面和和戶型，在在多個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目中重重復(fù)使用用。這種種方式對(duì)對(duì)于招標(biāo)標(biāo)、造價(jià)價(jià)控制、結(jié)結(jié)算和物物料采購(gòu)購(gòu)都很有有利。萬(wàn)萬(wàn)科在這這方面更更為領(lǐng)先先。有一一個(gè)一梯梯四戶的的住宅戶戶型，實(shí)實(shí)用率近近九成，采采光通風(fēng)風(fēng)各方面面均不錯(cuò)錯(cuò)，這個(gè)個(gè)戶型保保利反復(fù)復(fù)用了近近十年：從保利利最早開(kāi)開(kāi)發(fā)的九九十年代代保利百百合花園園，到二二十一世世紀(jì)初開(kāi)開(kāi)發(fā)的珠珠江新城城保利香香檳花園園，再到到前幾年開(kāi)開(kāi)發(fā)的華華南植物物園保利利林

59、海山山莊，都都大規(guī)模模體采用用這個(gè)設(shè)設(shè)計(jì)，可可能還有有廣州以以外的項(xiàng)項(xiàng)目也在在采用。3.5不斷斷完善制制度化建建設(shè)和創(chuàng)創(chuàng)新最近幾年，保利在迅速擴(kuò)張發(fā)展過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)了自身在成本管理上的粗放性特點(diǎn)，開(kāi)始重視制度化建設(shè)，先后制訂或修訂了工程預(yù)結(jié)算管理規(guī)定、招投標(biāo)管理規(guī)定、集團(tuán)采購(gòu)管理規(guī)定、施工現(xiàn)場(chǎng)簽證管理規(guī)定等制度。成本管理與工程管理、質(zhì)量管理、開(kāi)發(fā)進(jìn)度要求幾方面永遠(yuǎn)存在矛盾，保利“既是開(kāi)發(fā)商又是總承包商“的開(kāi)發(fā)模式又會(huì)產(chǎn)生新的矛盾，所以保利在研究成本管理方法，不斷改革和創(chuàng)新。為了便于工工程管理理，盡量量不指定定供應(yīng)商商和價(jià)格格，而采采用承包包商報(bào)價(jià)價(jià)審核的的方法確確價(jià)。這這種審核核在實(shí)際際操作層層

60、面確有有一定難難度，因因?yàn)闆](méi)有有競(jìng)爭(zhēng)性性，單一一性談判判有時(shí)很很難洽商商一致。在在不能洽洽商一致致的情況況下，為為了保證證工程進(jìn)進(jìn)度，保保利會(huì)改改為甲方方直接發(fā)發(fā)包，為為此保利利準(zhǔn)備了了幾個(gè)小小私營(yíng)承承包商隨隨時(shí)待命命去做這這些談不不定的工工程。當(dāng)當(dāng)然在保保利相對(duì)對(duì)較寬松松的成本本管理方方式下，以以及承包包商一般般為長(zhǎng)期期戰(zhàn)略合合作伙伴伴的情況況下，這這種經(jīng)洽洽商不能能達(dá)成一一致的情情況非常常少見(jiàn)。同時(shí)，保利利又在嘗嘗試新的的成本管管理模式式，用帶帶資做工工程的方方式將戰(zhàn)戰(zhàn)略合作作伙伴變變?yōu)槿牍晒扇?，同同時(shí)在計(jì)計(jì)價(jià)方式式上給予予優(yōu)惠（如如將下浮浮而改為為上浮），將將承包商商和開(kāi)發(fā)發(fā)商的利利益捆