淺析通過改善物業(yè)管理提升房地產(chǎn)價(jià)值

1、淺析通過改善物業(yè)管理提升房地產(chǎn)價(jià)值摘 要房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)管理已已經(jīng)進(jìn)入入價(jià)值鏈鏈管理時(shí)時(shí)代，物物業(yè)管理理由一個(gè)個(gè)橫向的的階段性性的價(jià)值值創(chuàng)造環(huán)環(huán)節(jié)，變變成了貫貫穿整個(gè)個(gè)價(jià)值創(chuàng)創(chuàng)造過程程的豎向向增值因因素。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理主主要側(cè)重重在物業(yè)業(yè)的開發(fā)發(fā)建設(shè)方方面，而而物業(yè)管管理則主主要從事事物業(yè)的的維護(hù)、保保養(yǎng)以及及對(duì)環(huán)境境的綠化化和物業(yè)業(yè)所有人人的服務(wù)務(wù)方面。房房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)的工工作性質(zhì)質(zhì)是開發(fā)發(fā)物業(yè)，物物業(yè)管理理的主要要任務(wù)則則是售后后服務(wù)。因因此，物物業(yè)管理理是房地地產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展到一一定階段段的必然然產(chǎn)物。我我國(guó)的物物業(yè)管理理也就是是改革開開放以來來房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)迅速速發(fā)展的的派生結(jié)結(jié)果。我我通過對(duì)對(duì)物

2、業(yè)管管理服務(wù)務(wù)在價(jià)值值鏈創(chuàng)造造的五個(gè)個(gè)階段的的作用進(jìn)進(jìn)行分析析，對(duì)房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)值創(chuàng)造造模式提提出另一一種思考考。關(guān)鍵詞：房房地產(chǎn)估估價(jià)；物物業(yè)管理理品質(zhì)；提提升房產(chǎn)產(chǎn)價(jià)值正 文物業(yè)管理是是指業(yè)主主對(duì)區(qū)分分所有建建筑物共共有部分分以及建建筑區(qū)劃劃內(nèi)共有有建筑物物、場(chǎng)所所、設(shè)施施的共同同管理或或者委托托物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)、其他他管理人人對(duì)業(yè)主主共有的的建筑物物、設(shè)施施、設(shè)備備、場(chǎng)所所、場(chǎng)地地進(jìn)行管管理的活活動(dòng)。物物權(quán)法規(guī)規(guī)定，業(yè)業(yè)主可以以自行管管理物業(yè)業(yè)，也可可以委托托物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)或者其其它管理理者進(jìn)行行管理。物物業(yè)管理理有狹義義和廣義義之分。狹狹義的物物業(yè)管理理是指業(yè)業(yè)主委托托物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)

3、依據(jù)委委托合同同進(jìn)行的的房屋建建筑及其其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕活動(dòng)。廣義的物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)包括業(yè)主共同管理的過程，和委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其它管理人進(jìn)行的管理過程。近年來，房房地產(chǎn)市市場(chǎng)的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)經(jīng)進(jìn)入了了一個(gè)新新的階段段，與國(guó)國(guó)際潮流流一致，生生產(chǎn)管理理和經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理已已經(jīng)被價(jià)價(jià)值鏈管管理所取取代。行行業(yè)標(biāo)桿桿企業(yè)的的物業(yè)管管理公司司紛紛進(jìn)進(jìn)行戰(zhàn)略略收縮，專專注于本本公司開開發(fā)項(xiàng)目目的物業(yè)業(yè)管理，以以完善自自身的價(jià)價(jià)值鏈。房房地產(chǎn)開開發(fā)商競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略略從單一一重視產(chǎn)產(chǎn)品的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)，逐逐步轉(zhuǎn)向向以物業(yè)業(yè)管理為為重心的的客戶服服務(wù)的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)。目目前，多多

4、數(shù)品牌牌開發(fā)商商已經(jīng)逐逐步意識(shí)識(shí)到，全全過程物物業(yè)管理理對(duì)房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)價(jià)值創(chuàng)創(chuàng)造的重重要意義義。從市市場(chǎng)策劃劃與產(chǎn)品品塑造、產(chǎn)產(chǎn)品形成成與質(zhì)量量監(jiān)控、產(chǎn)產(chǎn)品的驗(yàn)驗(yàn)收和交交付、售售后服務(wù)務(wù)的整個(gè)個(gè)價(jià)值鏈鏈，到促促進(jìn)客戶戶對(duì)產(chǎn)品品的認(rèn)知知再到對(duì)對(duì)開發(fā)商商品牌的的認(rèn)可，為為業(yè)主的的產(chǎn)品提提供保值值服務(wù)，為為業(yè)主的的生活提提供增值值服務(wù)，物物業(yè)公司司以其特特殊的地地位，在在房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)過過程價(jià)值值創(chuàng)造中中發(fā)揮著著無可替替代的作作用。這這些作用用集中表表現(xiàn)在以以下五個(gè)個(gè)方面：一、前期介介入，優(yōu)優(yōu)化設(shè)計(jì)計(jì)，提升升產(chǎn)品價(jià)價(jià)值，降降低管理理成本市場(chǎng)定位的的準(zhǔn)確性性，決定定了項(xiàng)目目是否適適銷對(duì)路路，也決決定了

5、產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)價(jià)位及去去化的速速度。規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)的合理理性、實(shí)實(shí)用性以以及超前前性，決決定了項(xiàng)項(xiàng)目的功功能完善善、環(huán)境境舒適、生生活便利利，不僅僅要從工工程技術(shù)術(shù)的角度度考慮，還還要從交交付使用用后物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)的角角度考慮慮，不僅僅要考慮慮房屋本本身的工工程質(zhì)量量以及建建筑造型型、建材材選用，還還要考慮慮小區(qū)各各項(xiàng)配套套設(shè)施的的配置與與布局、室室外環(huán)境境的設(shè)計(jì)計(jì)與營(yíng)造造等涉及及居住的的安全、舒舒適、便便利的因因素。做做好這些些工作，開開發(fā)公司司必須聽聽取物業(yè)業(yè)公司的的專業(yè)意意見和建建議?？煽梢酝ㄟ^過集團(tuán)內(nèi)內(nèi)部開發(fā)發(fā)公司和和物業(yè)公公司的互互動(dòng)來解解決，更更為市場(chǎng)場(chǎng)化的做做法是，將將市場(chǎng)定定位和設(shè)

6、設(shè)計(jì)完善善的工作作以合同同形式委委托給物物業(yè)公司司來完成成。充分分利用物物業(yè)管理理與客戶戶最接近近、對(duì)客客戶最了了解的優(yōu)優(yōu)勢(shì)，從從客戶需需要的差差別出發(fā)發(fā)來市場(chǎng)場(chǎng)定位，從從業(yè)主和和物業(yè)管管理的需需要與規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)成果的的差異出出發(fā)來進(jìn)進(jìn)行設(shè)計(jì)計(jì)的完善善和優(yōu)化化。規(guī)劃劃設(shè)計(jì)上上的種種種問題與與缺陷，集集中表現(xiàn)現(xiàn)在產(chǎn)品品和服務(wù)務(wù)設(shè)施的的不合理理、不完完善、不不便利三三個(gè)方面面。具體體的表現(xiàn)現(xiàn)有：小小區(qū)布局局、建筑筑造型、建建筑選材材的合理理性；建建筑形式式多樣、結(jié)結(jié)構(gòu)形式式復(fù)雜、新新型材料料應(yīng)用與與業(yè)主裝裝修的沖沖突；結(jié)結(jié)構(gòu)、墻墻體和水水電暖管管線在滿滿足設(shè)計(jì)計(jì)規(guī)范的的前提下下，能否否滿足使使用要

7、求求；設(shè)備備設(shè)施能能否在合合理、高高效的情情況下又又便于檢檢修；小小區(qū)車位位、服務(wù)務(wù)設(shè)備配配備的合合理性；綠化植植物選擇擇與日后后養(yǎng)護(hù)的的合理性性等方面面。上述問題的的解決，可可以提升升產(chǎn)品的的品質(zhì)，避避免因硬硬件設(shè)計(jì)計(jì)不完善善、物業(yè)業(yè)管理配配套考慮慮不周詳詳而產(chǎn)生生的產(chǎn)品品缺陷，減減少日后后小區(qū)管管理的隱隱患，可以節(jié)節(jié)約改造造費(fèi)用并并降低運(yùn)運(yùn)行成本本。標(biāo)桿桿開發(fā)商商的經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)表明，物物業(yè)管理理深度介介入前期期策劃和和設(shè)計(jì)階階段，對(duì)對(duì)產(chǎn)品價(jià)價(jià)值的提提升具有有重要意意義。二、建設(shè)期期介入，監(jiān)監(jiān)控工程程質(zhì)量，打打造價(jià)值值服務(wù)的的硬件基基礎(chǔ)在建設(shè)施工工過程中中，物業(yè)業(yè)公司的的質(zhì)量監(jiān)監(jiān)控服務(wù)務(wù)與監(jiān)理理公

8、司不不同。監(jiān)監(jiān)理公司司提供的的是“短短期服務(wù)務(wù)”，與與開發(fā)商商是合同同關(guān)系，工工程一旦旦竣工，就就不再有有任何的的后續(xù)服服務(wù)。物物業(yè)公司司是內(nèi)部部必須著著眼竣工工后的產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量量，應(yīng)對(duì)對(duì)的是未未來可能能出現(xiàn)的的問題，提提供的是是“長(zhǎng)期期服務(wù)”，必必須考慮慮以后的的維修服服務(wù)及成成本。監(jiān)監(jiān)理公司司關(guān)注“對(duì)對(duì)”與“錯(cuò)錯(cuò)”，解解決技術(shù)術(shù)是否合合格的問問題，而而物業(yè)公公司關(guān)注注“好”與與“優(yōu)”，解解決服務(wù)務(wù)是否完完善的問問題。近近一兩年年，知名名品牌地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商已經(jīng)經(jīng)將物業(yè)業(yè)管理對(duì)對(duì)產(chǎn)品品品質(zhì)的監(jiān)監(jiān)管工作作前移，從從驗(yàn)收時(shí)時(shí)的被動(dòng)動(dòng)介入，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)槭┦┕ぶ械牡闹鲃?dòng)介介入，從從參與總總體驗(yàn)收收工作前前置

9、到了了參與分分部分項(xiàng)項(xiàng)工程的的驗(yàn)收，從從靜態(tài)的的“總體體驗(yàn)收后期整整改”模模式，優(yōu)優(yōu)化為動(dòng)動(dòng)態(tài)的“事事中驗(yàn)收收過程程整改”模模式。物物業(yè)公司司會(huì)同開開發(fā)商、監(jiān)監(jiān)理公司司共同對(duì)對(duì)施工中中的每個(gè)個(gè)細(xì)節(jié)進(jìn)進(jìn)行監(jiān)督督，在嚴(yán)嚴(yán)格要求求施工單單位達(dá)到到規(guī)范要要求的基基礎(chǔ)上，特特別對(duì)衛(wèi)衛(wèi)生間防防水、屋屋面防水水、樓地地面、水水電暖管管網(wǎng)、門門窗、墻墻體等易易產(chǎn)生質(zhì)質(zhì)量通病病的問題題重點(diǎn)監(jiān)監(jiān)管。對(duì)對(duì)開發(fā)商商來說，不不單可以以節(jié)約工工期和造造價(jià)，更更讓客戶戶對(duì)房屋屋產(chǎn)品的的滿意度度大大提提升，也也給品牌牌注入新新的增值值因素。三、營(yíng)銷期期介入，打打造文化化和服務(wù)務(wù)品牌促促進(jìn)價(jià)值值實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)營(yíng)銷銷已經(jīng)發(fā)發(fā)展成為為

10、展示式式營(yíng)銷和和體驗(yàn)式式營(yíng)銷。好好的展示示與體驗(yàn)驗(yàn)離不開開專業(yè)的的精致的的物業(yè)服服務(wù)，透透過高品品質(zhì)的現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)業(yè)服務(wù)，開開發(fā)商的的企業(yè)文文化、品品牌價(jià)值值和社會(huì)會(huì)責(zé)任意意識(shí)將源源源不斷斷地傳遞遞給客戶戶?，F(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)服務(wù)人人員的形形象與專專業(yè)素質(zhì)質(zhì)的展示示，能夠夠?qū)⑹孢m適的、尊尊貴的、被被重視的的、被信信任的、高高品質(zhì)的的、高檔檔次的感感覺導(dǎo)入入到消費(fèi)費(fèi)者意識(shí)識(shí)中，從從而增加加客戶的的購買信信心，激激發(fā)客戶戶的購買買欲望，成成為影響響客戶購購買決策策的最后后一個(gè)影影響因素素。物業(yè)業(yè)管理配配合是整整個(gè)銷售售過程中中特別重重要的一一個(gè)環(huán)節(jié)節(jié)。物業(yè)業(yè)管理公公司可在在銷售與與客戶對(duì)對(duì)接管理理、銷售售大廳管

11、管理、會(huì)會(huì)議管理理、樣板板間和樣樣板區(qū)管管理、停停車場(chǎng)管管理、形形象展示示管理等等多個(gè)環(huán)環(huán)節(jié)提供供五星級(jí)級(jí)的服務(wù)務(wù)。通過過多方面面的細(xì)致致工作達(dá)達(dá)到贏得得客戶、促促進(jìn)銷售售的目標(biāo)標(biāo)，促進(jìn)進(jìn)產(chǎn)品價(jià)價(jià)值的最最終實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。四、驗(yàn)收期期把關(guān)，守守護(hù)業(yè)主主與開發(fā)發(fā)商的價(jià)價(jià)值房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商面對(duì)對(duì)市場(chǎng)壓壓力，對(duì)對(duì)項(xiàng)目開開發(fā)周期期有著近近乎苛刻刻的要求求，特別別是一些些上市公公司，對(duì)對(duì)資金的的周轉(zhuǎn)率率要求極極高，“搶搶進(jìn)度、搶搶銷售、搶搶資金、搶搶回籠”成成了近幾幾年的主主題詞。由由于搶工工期，對(duì)對(duì)施工單單位的管管理不到到位，加加上監(jiān)理理單位監(jiān)監(jiān)控不力力，施工工過程中中疏漏并并不能完完全避免免，常常常是小業(yè)業(yè)主

12、搬進(jìn)進(jìn)不久便便暴露出出質(zhì)量問問題，有有些甚至至相當(dāng)嚴(yán)嚴(yán)重，維維修工作作不僅給給小業(yè)主主增加麻麻煩，對(duì)對(duì)開發(fā)商商的品牌牌也會(huì)造造成不良良影響。物物業(yè)公司司在參與與分部分分項(xiàng)工程程驗(yàn)收的的基礎(chǔ)上上，通過過其驗(yàn)房房師對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目主體體建筑、附附屬設(shè)施施、設(shè)備備、道路路、綠化化、場(chǎng)地地等多方方面進(jìn)行行綜合驗(yàn)驗(yàn)收，代代替開發(fā)發(fā)商把關(guān)關(guān)，協(xié)助助開發(fā)商商做好向向工程承承包商的的索賠、返返修等工工作，在在保證工工程質(zhì)量量合格、項(xiàng)項(xiàng)目功能能完善的的基礎(chǔ)上上，減少少日常管管理過程程中維修修、養(yǎng)護(hù)護(hù)成本，協(xié)協(xié)助開發(fā)發(fā)商樹立立產(chǎn)品的的良好口口碑，守守護(hù)開發(fā)發(fā)商的品品牌價(jià)值值。五、售后物物業(yè)管理理服務(wù)，塑塑造開發(fā)發(fā)商形象象

13、，提升升產(chǎn)品附附加值房地產(chǎn)產(chǎn)品品的售后后服務(wù)就就是物業(yè)業(yè)服務(wù)。萬萬科以物物業(yè)管理理作為房房地產(chǎn)售售后服務(wù)務(wù)的重要要競(jìng)爭(zhēng)手手段，同同期銷售售樓盤要要比周邊邊同類樓樓盤價(jià)格格高出元平方米米，在個(gè)個(gè)別大型型城市，差差價(jià)甚至至達(dá)到元平平方米左左右。沒沒有良好好的后期期物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)，設(shè)計(jì)計(jì)再好的的小區(qū)也也會(huì)變得得垃圾滿滿地、環(huán)環(huán)境嘈雜雜、治安安混亂，甚甚至出現(xiàn)現(xiàn)“一年年新、二二年舊、三三年破”的的狀況。物物業(yè)管理理單位的的選擇以以及對(duì)物物業(yè)管理理服務(wù)水水平的預(yù)預(yù)期對(duì)產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值值的影響響越來越越大。據(jù)據(jù)業(yè)內(nèi)分分析，目目前物業(yè)業(yè)管理因因素已占占到樓宇宇價(jià)值的的。有有關(guān)專家家這樣地地?cái)嗾?，“昨昨天購房房選

14、地段段、選價(jià)價(jià)格，今今天購房房選環(huán)境境、選配配套，明明天購房房選物業(yè)業(yè)”。良良好的物物業(yè)服務(wù)務(wù)可以增增加客戶戶的滿意意度，提提高客戶戶對(duì)開發(fā)發(fā)商品牌牌的信心心與忠誠(chéng)誠(chéng)度。由由于業(yè)主主滿意度度高，老老客戶很很自然成成了新樓樓盤的儲(chǔ)儲(chǔ)備買家家。據(jù)有有關(guān)資料料介紹，大大約的萬萬科客戶戶來源于于對(duì)萬科科品牌忠忠誠(chéng)的老老客戶。在在房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的的整個(gè)價(jià)價(jià)值鏈中中，物業(yè)業(yè)管理由由一個(gè)橫橫向的階階段性的的價(jià)值創(chuàng)創(chuàng)造環(huán)節(jié)節(jié)，變成成了貫穿穿整個(gè)價(jià)價(jià)值創(chuàng)造造過程的的豎向增增值因素素。在房房地產(chǎn)開開發(fā)的前前期、施施工、銷銷售與售售后服務(wù)務(wù)的各個(gè)個(gè)階段發(fā)發(fā)揮著重重要的作作用。物物業(yè)管理理服務(wù)對(duì)對(duì)產(chǎn)品價(jià)價(jià)值創(chuàng)造造的貢獻(xiàn)獻(xiàn)已經(jīng)得得到業(yè)內(nèi)內(nèi)充分認(rèn)認(rèn)可，其其對(duì)開發(fā)發(fā)商品牌牌形象的的塑造與與品牌價(jià)價(jià)值的提提升功能能，愈來來愈被房房地產(chǎn)開開發(fā)商重重視。隨隨著物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)為業(yè)業(yè)主提供供增值服服務(wù)的能能力不斷斷增強(qiáng)，為為物業(yè)管管理公司司自身的的生存和和發(fā)展打打下了堅(jiān)堅(jiān)實(shí)的基基礎(chǔ)，也也為房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商探索索價(jià)值創(chuàng)創(chuàng)造模式式提供了了一種新新的思考考。良好的物業(yè)業(yè)管理，既既是房產(chǎn)產(chǎn)的助推推劑又是是最好的的廣告。在在做好房房產(chǎn)開發(fā)發(fā)的同時(shí)時(shí)重視物物業(yè)服務(wù)務(wù)管理，會(huì)會(huì)給房產(chǎn)產(chǎn)本身做做到最大大限度的的保值增增值，良良好的物物業(yè)管理理能最大大限度的的保證了了房產(chǎn)本本身及配配套