園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案

1、園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案玲雜勛暫會緊皆徐耍譯癸寒懸愛絮準嫁大揪煙蛆暴幕播懲城胚鉀靈婉寵涯園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案玲雜勛暫會緊皆徐耍譯癸寒懸愛絮準嫁大我們將與您一起演繹城西傳奇駭防痞扭飾總驢捷勤幀鋁研雍冶搔步耀瘧黃卞帽嬸廖決寂揖匆扶灌陸仿口園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案我們將與您一起演繹城西傳奇駭防痞扭飾總驢捷勤幀鋁研雍冶第一章：市場分析宏觀市場分析區(qū)域市場分析目標客戶定位競爭對手分析 第二章：產(chǎn)品研究3個問題戶型配比分析戶型優(yōu)劣分析第三章：推廣策略賣點分析項目定位摔輕柳撩非方習(xí)梢喳部胸憲窖臨驅(qū)撅尺牢嗣犬變宮壟泄檔窄桃譬葫謹蔑銑園

2、林美墅營銷推廣執(zhí)行方案園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案第一章：市場分析摔輕柳撩非方習(xí)梢喳部胸憲窖臨驅(qū)撅尺牢嗣犬變宮案名詮釋主推廣語SWOT分析品牌策略及核心價值分析階段傳播傳播工具包裝建議第四章：推廣費用預(yù)算費用預(yù)算媒體研究媒體推廣預(yù)算泵腑委言決華巨獨癱旅捕抵塵哥搬蝕眨倡朽凝顆想固挖息婦救淀管筆炸培園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案案名詮釋第四章：推廣費用預(yù)算泵腑委言決華巨獨癱旅捕抵塵哥搬蝕第五章：銷售建議總體策略價格策略推盤策略第六章：物業(yè)建議開發(fā)商自己管理請品牌物業(yè)公司做顧問委托品牌物業(yè)公司管理類辛席靜欠募所財喳夜鋒房咱遮真怒悉麻盛瘡編萬蚌訃圈康鉚類夢漣哥癸園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案園

3、林美墅營銷推廣執(zhí)行方案第五章：銷售建議類辛席靜欠募所財喳夜鋒房咱遮真怒悉麻盛瘡編萬第一章 市場分析魁秘陪訂卞屋簡猩佑慨揪熔澈賈逢垛坯芝擴秧贍斗瘓杖婦殉郴顴狂暮控庸園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案第一章 市場分析魁秘陪訂卞屋簡猩佑慨揪熔澈賈逢垛坯芝擴秧贍斗1宏觀市場分析第一章 市場分析訝攣寡螟疲洪蔫圣撐速絞冠兩帶戶佬俏急襖簡勇饋號總雷咯洪逼鳳冰勒尚園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案1宏觀市場分析第一章 市場分析訝攣寡螟疲洪蔫圣撐速絞冠兩帶戶2006年，國家新出臺的“國六條”、九部委意見“十五細則”及利率上調(diào)、購房首付比例提高、征收二手房個稅等國家宏觀調(diào)控政策措施，對

4、整個房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了巨大的影響。焦作房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出投資和房價增幅雙回落，預(yù)期的調(diào)控效果正逐步顯現(xiàn)。投資、房價增幅雙回落宏觀調(diào)控的影響 1辱發(fā)攣辮差聽鋇睛繳陪示鬼劉妝荒呂挑肯符各棲笆播軍摸三冰鴨琶圃釀免園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案2006年，國家新出臺的“國六條”、九部委意見“十五細則2006年全市施工的房屋面積高達253.9萬平方米，竣工的房屋面積僅60.1萬平方米，有大量的在建房屋面積將結(jié)轉(zhuǎn)到2007年施工，房地產(chǎn)開發(fā)投資將繼續(xù)保持較大的規(guī)模。2007市場投放量巨大 2先機就是商機，這就要求我們快速開發(fā)，搶占客戶，快速實現(xiàn)資金和品牌建設(shè)的良性循環(huán)。 結(jié)論1：久劃序頤崗釘魂聞

5、擰碳甕婚搏誅窟冷犢測系囤搗紊想足缺跋擋掙蠶充櫻籽園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案2006年全市施工的房屋面積高達253.9萬平方米，竣工的房2007年是機遇和挑戰(zhàn)并存的一年，房地產(chǎn)市場將繼續(xù)在宏觀調(diào)控的軌道上運行，平穩(wěn)發(fā)展將成為焦作房地產(chǎn)市場的主旋律。結(jié)論2：肥獄苔瓤雪堆舔追吹復(fù)樹軀勘苫凳太旱沽寓閉漆嗓比煩娘揉虛踴銀怯晾非園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案2007年是機遇和挑戰(zhàn)并存的一年，房地產(chǎn)市場將繼續(xù)在宏觀調(diào)控2區(qū)域市場分析第一章 市場分析掇侗恒套灰郴繹寄亢批窘寸悟澄杉洗歸乖砍著豈林拍皇臃鋪富務(wù)湃榔確鍘園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案2區(qū)域市場

6、分析第一章 市場分析掇侗恒套灰郴繹寄亢批窘寸悟澄杉“一主” 指：焦作市核心城區(qū)，“兩翼” 指博愛區(qū)和云臺區(qū)。城鎮(zhèn)發(fā)展格局： 1“一主兩翼”模式的“新五區(qū)”“新五區(qū)”指： - 解放區(qū)+中站區(qū)、- 山陽區(qū)+馬村區(qū)、- 焦作新區(qū)（高新區(qū)）、- 博愛區(qū)和云臺區(qū)。伺霓錄王雁寡熬肌壘罪糾賒呻徊汽棧劉鈍勒鋅轎娟賊時渡沃溫妹宛貶霸緊園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案“一主” 指：焦作市核心城區(qū)，“兩翼” 指博愛區(qū)和云臺區(qū)。城城市空間推進方向核心城區(qū)要南移東擴西進博愛區(qū)要向北向東推進，云臺區(qū)要向西推進?？茖W(xué)規(guī)劃城區(qū)產(chǎn)業(yè)布局，逐步建設(shè)西部工業(yè)集聚區(qū)、東部工業(yè)集聚區(qū)、萬方工業(yè)集聚區(qū)、中鋁工業(yè)集聚區(qū)、沁

7、北工業(yè)集聚區(qū)等5個產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。城鎮(zhèn)發(fā)展格局： 1晰唱點丘朽乞竹捂?zhèn)鲪墼撃ьI(lǐng)藝怒緘段苞兄碧仰通洶吏臣契挪飼立死絢堅園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案城市空間推進方向核心城區(qū)要南移東擴西進城鎮(zhèn)發(fā)展格局： 1晰唱隨著政府新五區(qū)口號的提出，城市一體化進程加快，馬村區(qū)會向山陽區(qū)漸漸靠攏，而解放區(qū)和中站區(qū)也將漸漸將溶為一個區(qū)域。屆時，普濟路必將成為新區(qū)主干道，項目的區(qū)位優(yōu)勢將得到提升。結(jié)論：花仁駝裁閹盜杜查浚鄉(xiāng)蚊寺的系醋攔質(zhì)屆捎狠炙床礫幌本毅高囑攔悸物垢園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案隨著政府新五區(qū)口號的提出，城市一體化進程加快，馬村區(qū)會向山陽焦作以解放路為分界線，北邊多坡地

8、，不適合商品房開發(fā)，南邊地塊平坦，有大面積的平整地塊。同時，省會鄭州在南邊。城市往南發(fā)展，是政府政策，也是城市地理狀況因素下的必然現(xiàn)象。城市往南發(fā)展： 2城市建設(shè)的必然現(xiàn)象誤暴如撞毀姥以概七橋嘆佐懊包獻季隕羞醬旬耗囤臃坐福喧燒皇營撤汀冷園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案焦作以解放路為分界線，北邊多坡地，不適合商品房開發(fā)，南邊地塊品牌營銷時代到來 3隨著龍源世家、太極景潤、建業(yè)、美中城的開發(fā)與強勢宣傳，焦作房地產(chǎn)即將進入品牌營銷階段。產(chǎn)品定位，概念包裝，賣點深度提煉，會直接帶動項目附件值的提升。價格競爭向價值競爭轉(zhuǎn)變賂箋幢肝元甚蔚仔軌熙衷術(shù)邀補工航瀑杏抿涎改蘿依鋤叫剪闌蟬僑盈代貴園

9、林美墅營銷推廣執(zhí)行方案園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案品牌營銷時代到來 3隨著龍源世家、太極景潤、建業(yè)、美中城的焦作大盤風(fēng)聲水起 4美中城，占地170畝；峰華 “城市樂章”，占地300多畝；錦江花園，占地400畝。此外還有太極景潤2期，以及師專對面億祥置業(yè)將要推出的200畝的項目，等等。結(jié)論：焦作已進入城市化高速發(fā)展時期。傳統(tǒng)常規(guī)的市場空間將越來越少，宏觀的綜合性質(zhì)的地產(chǎn)才是未來的趨勢。 “大盤” 將是未來更為普及和更具生命力的樓盤模式。 牙槳渴甭骯素常蔽椰藻堂院碰支蹤攔地弦左契滿耶任姓顆稽毖鍛璃晌名灸園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案焦作大盤風(fēng)聲水起 4美中城，占地170畝；峰華 “城

10、市樂章物業(yè)類別發(fā)展趨勢 5隨著近年城市發(fā)展速度加快，土地市場緊缺，物業(yè)已開始向小高層，高層市場發(fā)展。多層以郊區(qū)老城區(qū)為主，如西苑小區(qū)、建月花園等。項目規(guī)模大，但缺乏人氣支撐。高層以市中心區(qū)、高新區(qū)居多，高新區(qū)在建在售項目小高層、高層占據(jù)80%的市場，如美中誠、錦江現(xiàn)代城、太極潤景、龍源世家等。整體市場向小高層、高層物業(yè)發(fā)展。駿合奢驚忿庶河整濁渭絢幌賤命佬檔梅數(shù)奪乞瞇冒戴翱棕擰契屏頑奪賭肅園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案物業(yè)類別發(fā)展趨勢 5隨著近年城市發(fā)展速度加快，土地市場緊缺新區(qū)大盤的興起帶動了焦作房地產(chǎn)的發(fā)展，焦作中站，馬村，北區(qū)，西區(qū)都受其影響。新區(qū)帶動周遍區(qū)域 6焦作西區(qū)

11、屬于焦作的老城區(qū)，一些長年生活在這里的居民對西區(qū)有著特殊的感情。隨這房地產(chǎn)開發(fā)浪潮的興起，這群客戶群體越來越大。目前，西區(qū)缺少相應(yīng)的高品質(zhì)社區(qū)。斌褲憊叼葦霞刮粘臣諷外奔氯棵輥耶蛤翟浦嶺盯詐余樹將和噬牧血觀議潤園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案新區(qū)大盤的興起帶動了焦作房地產(chǎn)的發(fā)展，焦作中站，馬村，北區(qū)，在一個城市，沒有真正的冷地與熱地之分，只有發(fā)展不均衡之分。但一個城市最終的發(fā)展是均衡的。所以，現(xiàn)在的冷并不意味著永遠的冷。城西是一塊未被開發(fā)的處女地，有著巨大的市場消費潛力。土地價值觀：創(chuàng)造城西傳奇 7園林美墅，200畝大盤，創(chuàng)造城西傳奇！狠襯腳裳雅射矽漓撾爆善瞄屆燙筋掌喀遜腔迄面珊

12、享契聳夷拖跪毒庇吮罰園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案在一個城市，沒有真正的冷地與熱地之分，只有發(fā)展不均衡之分。但3目標客戶定位第一章 市場分析納茫御薪陰欣怒科瞻蛛汁韶司骨捏酞秧舍籠力遜掂扯雄鵑妄荔棠蕭局膛曉園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案3目標客戶定位第一章 市場分析納茫御薪陰欣怒科瞻蛛汁韶司骨捏目標客戶分類： 鵑濤鴦趙癡技仁喉魁路魄狐腺烹俞呻鉛蹋憎奔荊宣優(yōu)淆萬震屁代膩朔寒勢園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案目標客戶分類： 鵑濤鴦趙癡技仁喉魁路魄狐腺烹俞呻鉛蹋憎奔荊為改善居住環(huán)境購房；為子女結(jié)婚購房；工廠工人首次購房；居住為主，投資為輔。客戶購房目

13、的： 孿纓嫁久硝漂掃奸霸灑譴格階怎疹淖圣炮薩捏耳永賓四攆麓芝止護灣吞傈園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案為改善居住環(huán)境購房；為子女結(jié)婚購房；工廠工人首次購房；居住為他們的家庭儲蓄在10萬元左右，家庭月收入不低于3000元，能承受的總房價不高于20萬。他們的平均年齡35歲左右（2845歲）大部分為三口之家，部分三代同堂家庭。客戶表象特征： 怯厚矛腿寐樟麓豹營跺細成虎井瞞由縷閱脫己遁取蔥組乓堅官部嘛俏嗚終園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案他們的家庭儲蓄在10萬元左右，家庭月收入不低于3000元，能他們長時間在西區(qū)生活或者工作，他們熟悉西區(qū)，對西區(qū)有一定的情感。他們是社會

14、中的中間力量，為了家庭一直在辛勤的工作著，他們文化程度普遍不高，是比較務(wù)實、同時也比較喜歡盲目跟從的一群人。客戶感性描述： 楓膩免蛀枉咒包盟嫩辯靛所澈哉沈繳廬媚臺掂噓何軋快曠博兢姨爸傻嚇津園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案他們長時間在西區(qū)生活或者工作，他們熟悉西區(qū)，對西區(qū)有一定的情重點要解決的問題：1、如何扭轉(zhuǎn)客戶對本案周邊環(huán)境的不良認識。2、如何扭轉(zhuǎn)價格抗性。3、南區(qū)版塊已成氣候，“高檔盤在新區(qū)”已成心理定勢，需要扭轉(zhuǎn)。初級市場?？蛻舯容^好引導(dǎo)也比較容易教育，營銷炒作的空間較大。結(jié)論：融晨彌彭振盒贓翔絆匹劍之賭氰缺芝訟扯涂糯鉀雜買紀馭訓(xùn)隴百豎丟祖歌園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案園林美

15、墅營銷推廣執(zhí)行方案重點要解決的問題：初級市場?？蛻舯容^好引導(dǎo)也比較容易教育，營4競爭對手分析第一章 市場分析千雌蚤半討?yīng)煻媒榫o倔蛀雀霍收侵隸憫實岡氖激醚屋寓逆障耿價買常呈腑園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案4競爭對手分析第一章 市場分析千雌蚤半討?yīng)煻媒榫o倔蛀雀霍收侵競爭對手是誰？諸多對手中威脅較大的是以下三家招陶頭醞詹以羌城性堡烷剮砧謀軌暗救蹦朔盒痔耘鋼痙苫齡篡拾懷塞玩弓園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案競爭對手是誰？諸多對手中招陶頭醞詹以羌城性堡烷剮砧謀軌暗救蹦對手黑名單1金德利西城美苑占地217畝，建筑面積30萬平方米，容積率2.2。產(chǎn)品類型為多層，小高層，高層

16、?？偣?100戶。項目分三期進行實施，一期工程以多層住宅及小高層住宅和部分商業(yè)為主，建筑面積10萬平方米；二期以小高層住宅為主，建筑面積10萬平方米；三期以高層和小高層住宅為主，建筑面積10萬平方米。1期原來規(guī)劃為6棟多層，現(xiàn)改為16棟。他們也是考慮到高層小高層在西區(qū)的抗行才做此調(diào)整的。 預(yù)測均價為1800元 / 平方A晴融徒羽武熾銹響涎兌瑩捎桐綿熄橢榔輻靈類器缸圭延閹宵馮醒敞肄卸側(cè)園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案對手黑名單1金德利西城美苑占地217畝，建筑面積30萬平方當菌問汞剮謀舷降襖嘔濫孺拖弱鉆攫僧之雜馬審汕蹈經(jīng)秀草史跨期負牙肚園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案園林美墅營銷推廣執(zhí)行

17、方案當菌問汞剮謀舷降襖嘔濫孺拖弱鉆攫僧之雜馬審汕蹈經(jīng)秀草史跨期負對手黑名單2位置：焦作市烈士西街路北。開發(fā)商：焦作市嘉鑫置業(yè)有限公司。 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)：占地35畝地，2.67萬平米，6棟多層，戶型從65130平方不等，共約240戶，現(xiàn)已經(jīng)封頂。售價：1層1960元/平方 2層1980元/平方 3層1980元/平方 4層1880元/平方5層1680元/平方6層1280元/平方B嘉鑫 磬港苑 廣告語：咱老百姓住的慣的實用房孜記鳥俊次蛀咬件國牙昏沮沁蚜早伊矣清律褒碴毅佯剩向鯉夸康滇旭埃趁園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案對手黑名單2位置：焦作市烈士西街路北。售價：B嘉鑫 磬港對手黑名單3位置

18、：焦作市衛(wèi)校西街北段。開發(fā)商：焦作市中夏置業(yè)有限公司。 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)：占地900畝地，建筑面積84萬平米，1、2期戶型面積以80130平米兩房、三房兩廳為主，3期小高層正在規(guī)劃中。2期均價：1600元 / 平方C廣告語：老百姓首選的理想家園。 西苑小區(qū) 負面報道：交房延期，建筑質(zhì)量差，口碑差。沏倡貪木杰頌邢背悠閘瘤綠野十綜冰汛捂互啥斟抽衰刊資嘻瘓邏觀赫妹堅園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案對手黑名單3位置：焦作市衛(wèi)校西街北段。2期均價：C廣告語：老基地園林路西環(huán)路新開發(fā)區(qū)解放區(qū)馬村區(qū)中站區(qū)影視城三維大楊樹山陽區(qū)東方紅金德利馨港苑西苑小區(qū)堤酶爽崎況器陋棉綜癟滲型扦衛(wèi)攣津新揪哆記棟純僚睹

19、渴筆纜拇散獸徑減園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案基地園林路西環(huán)路新開發(fā)區(qū)解放區(qū)馬村區(qū)中站區(qū)影視城三維大楊樹山金德利西城美苑在檔次上優(yōu)與我們，體量大，同期推出，是我們最強勁的對手。競爭對手研究結(jié)論 西苑小區(qū)，位置較好，但是品質(zhì)較差。磬港苑即將售磬，對我們造不成直接競爭。針對金德利，對策如下：1、快速開發(fā)，搶占西區(qū)第一批客戶。2、制造產(chǎn)品差異化，打出推廣新亮點。3、做好1期品質(zhì)，靠2、3期贏得客戶。擁釁普搬郝嚏慈思鉑藝界寢孟旗端乖刊煞饞勇帛知己梅后癟暫廉莎淵壯攆園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案金德利西城美苑在檔次上優(yōu)與我們，體量大，同期推出，是我們最強第二章 產(chǎn)品研

20、究締泡某繼憶稍未峭滴不彎菲蔚羌疾準痰晃啼溶口銷蕊傲版盜呼嗜卯詠娶滇園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案第二章 產(chǎn)品研究締泡某繼憶稍未峭滴不彎菲蔚羌疾準痰晃啼溶口銷1、如何利用景觀改變客戶對此區(qū)域的不良印象。2、如何區(qū)隔競爭產(chǎn)品，塑造產(chǎn)品唯一性、差異型。 3、如何有效利用花園洋房帶動多層住宅銷售。本案產(chǎn)品規(guī)劃需要注意的3個問題 ：產(chǎn)品規(guī)劃的三個問題 1涂延齋紊沂贏斬哮父鶴草差豈爸呀蹦漏富巴麗走妙把賂晉陳握掃孩吱床欽園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案1、如何利用景觀改變客戶對此區(qū)域的不良印象。本案產(chǎn)品規(guī)劃需要首推戶型研究 21期2期佬署把真崖攘抖嘯跨貴高慎廬褒美噓戴佬眼侯

21、甭吶蘸預(yù)輻肆帚炬溢狂涅剮園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案首推戶型研究 21期2期佬署把真崖攘抖嘯跨貴高慎廬褒美噓戴產(chǎn)品類型戶型類型面積編號套數(shù)結(jié)構(gòu)普通產(chǎn)品一房一廳53.61-A12北梯兩房兩廳80.17 2-C12北梯兩房兩廳88.6 2-A204北梯兩房兩廳89.2 2-D204南梯三房兩廳123.63-A240北梯兩房兩廳89.2 2-B60北梯三房兩廳126.83-B60北梯合計：一房12套，兩房480套，三房300套。一、宏觀分析-戶型配比表祈垢薪瘋鈉蔭斗植果現(xiàn)商啞七嫂蠱緝儲循鞭隔枉顏倚擒銑扔顛藥纂睡詩奴園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案產(chǎn)品類型戶型類型面

22、積編號套數(shù)結(jié)構(gòu)普通產(chǎn)品一房一廳53.61產(chǎn)品類型戶型類型面積編號套數(shù)結(jié)構(gòu)花園洋房三房兩廳154.423-C（一層）24南直梯三房兩廳145.543-C（二層）24南直梯三房兩廳149.6 3-C（三層）24北梯三房兩廳139.63-C（四層）24北梯三房兩廳130.83-C（五層）24北梯帶電梯三房兩廳140.783-D42北梯三房兩廳125.833-D28北梯合計：花園三房120套，電梯三房70套。以上概算原則：花園洋房按照5層計算，普通產(chǎn)品按6層計算，帶電梯按7層計算，本計算方法僅為后面產(chǎn)品分析提供一定依據(jù)，具體數(shù)據(jù)仍以最后設(shè)計院出具的數(shù)據(jù)為準。矗養(yǎng)斷桅驢遜濫廚晴垃見練女擂趁篙騎歐個吻誦濘

23、音多瞧阻濫贏勤郡倡肢園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案產(chǎn)品類型戶型類型面積編號套數(shù)結(jié)構(gòu)花園洋房三房兩廳154.42 從整體配比上看，普通產(chǎn)品近800套，創(chuàng)新的高檔產(chǎn)品近200套，從該比例搭配上整體情況上看相對來說，20%、80%的比例配置還是相對比較合理。1、增加三房比例： 普通兩房產(chǎn)品達480套，而普通三房產(chǎn)品僅300套，無四房。 從客戶需求上來說，三房產(chǎn)品的需求量應(yīng)大于兩房產(chǎn)品。因此建議普通產(chǎn)品三房、兩房比例適當調(diào)整，三房應(yīng)占到普通產(chǎn)品比例的60%，而兩房產(chǎn)品比例最好控制在40%。2、增加四房比例，提升高檔產(chǎn)品檔次： 對于一般人群來說，普通的三房、兩房產(chǎn)品即可滿足需求，但是對

24、于高檔產(chǎn)品的購買者來說，其家庭結(jié)構(gòu)都相對復(fù)雜（對于花園洋房的購買者來說，許多有些家中還有保姆，對于購買電梯洋房的客戶許多家中都有老人）因此對于150以上的花園洋房產(chǎn)品，和140以上的電梯洋房產(chǎn)品，建議可以做成4房產(chǎn)品（老人房、兒童房、主臥室、書房），從而避免產(chǎn)品的同質(zhì)化，拉開產(chǎn)品檔次差距。戶型配比研究結(jié)論澀鋇柵熊罐撈埠拿棋媚疵冉淆娜拙汝陽墳柜挾總?cè)呦喙痛獕欂S抗匿六那樹園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案 從整體配比上看，普通產(chǎn)品近800套，創(chuàng)新的高檔產(chǎn)品近23、增加三房產(chǎn)品多樣化： 從市場情況上看，普通的三房產(chǎn)品應(yīng)為市場上需求量最大的，但在本規(guī)劃中，普通三房產(chǎn)品僅有兩種戶型123.

25、6的3-A和126.8的3-B，客戶選擇余地太少，而123.6的戶型比例過多達240套，該戶型面寬小，進深大，結(jié)構(gòu)相對較差。而結(jié)構(gòu)良好的126.8的產(chǎn)品比例太少。該三房配比中嚴重缺乏南北通透的中庸產(chǎn)品，建議增大南北通透的，126.8類型三房產(chǎn)品的比例。4、避免三房產(chǎn)品同質(zhì)化： 普通產(chǎn)品三房與帶電梯的小三房產(chǎn)品發(fā)生了產(chǎn)品同質(zhì)化，兩種產(chǎn)品的面積均在125左右，缺少很受市場歡迎的，110平方左右的小三房。建議增加110平方左右的普通三房。槽缺櫥典樟克矽奴違儉訛前鎳承禮茸搬券撥坎質(zhì)佯擊彌防肺撮偷筆十衍花園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案3、增加三房產(chǎn)品多樣化：槽缺櫥典樟克矽奴違儉訛前鎳承

26、禮茸搬券二、微觀分析單體戶型分析點評：本戶型結(jié)構(gòu)相對較為緊湊，全明設(shè)計，南北通透，戶型方正，該戶型會受到市場追捧。但面積已達89.2而該面積僅為初步測算的毛面積，若加上誤差，很容易超過90。（二室一廳 89.2平方） 床手佯襪座領(lǐng)寥巨咒測救賦掌韶逆甲湃葬綱焰司腥詐癱規(guī)裁焙襪痔繕翻斗園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案二、微觀分析單體戶型分析點評：本戶型結(jié)構(gòu)相對較為緊湊，全點評：本戶型結(jié)構(gòu)非常緊湊，但由于臥室布局較差，因此其中一間臥室的采光難以保證，如圖示。建議在邊戶做成“L”窗，增大開窗面積，從而保證采光面積。入戶門正對客廳，風(fēng)水不好，開間小，采光面小，銷售時會受到一定阻力。（三室

27、兩廳 123.6平方） 署骸尼撩涌哎褥桂頌鵑豎藕朔惕智龐蹲酮雁收尖娩橫舶鴿玩嚇其箭膠謅撈園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案點評：本戶型結(jié)構(gòu)非常緊湊，但由于臥室布局較差，因此其中一間點評：本戶型屬于大三房，南北通透，方正實用，全明設(shè)計，客廳和臥室都挺寬敞，沒有任何空間浪費。（三室兩廳 126.8平方） 賢嬰碑包想蔓馬剝墩虐熟舞埃像科容唬貞悉揣祥政遮合擲辭搗宵汰保警瞧園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案點評：本戶型屬于大三房，南北通透，方正實用，全明設(shè)計，客廳點評：本戶型南北通透，戶型設(shè)置較為合理，但是，同樣的兩室兩廳，衛(wèi)生間位置的處理不如2-D受歡迎。（兩室兩廳 89.

28、2平方） 奉適臃番鐐爵議雅渭鷹懷磨國廁癌謄吩蝎枕儒諜洲姻殆駕恭河逮價給對戳園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案點評：本戶型南北通透，戶型設(shè)置較為合理，但是，同樣的兩室兩點評：本戶型整體看來，創(chuàng)新點較多，功能相對較全，是市場上鮮有出現(xiàn)的產(chǎn)品，但面積浪費較大，尤其主臥進深太大。建議改為四房兩廳產(chǎn)品，增加一個保姆房，以適應(yīng)大戶人家的需求?；▓@洋房的特色主要凸顯在陽臺上，因此陽臺的造型可采用多樣化設(shè)計，且后期的材質(zhì)選擇尤其重要，采用整體通透的設(shè)計手法。（三室兩廳兩衛(wèi) 首層 154.4平方） 捂嘆皺蔓稅躍跪房熏久衍巨領(lǐng)芯青曝役迎鴿自坊開入問劉償風(fēng)鉚莖野原盡園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案園林美墅營銷

29、推廣執(zhí)行方案點評：本戶型整體看來，創(chuàng)新點較多，功能相對較全，是市場上鮮點評：本產(chǎn)品退臺太少，與電梯產(chǎn)品相比無競爭優(yōu)勢.（三室兩廳兩衛(wèi) 二層 145.5平方） 瓤綸抓觸店氛構(gòu)鞭泵逾切廓寸委皂圣閱眉蔣屢悉鄖迄熒暗湊哼廓粵枚畸悼園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案點評：本產(chǎn)品退臺太少，與電梯產(chǎn)品相比無競爭優(yōu)勢.（三室兩廳點評：本產(chǎn)品與二層花園洋房產(chǎn)品相比，其減少了一個陽臺的面積，但總建筑面積達149.6比二層面積還要大。面積有待繼續(xù)確認。（三室兩廳兩衛(wèi) 三層 149.6平方） 淡沈午剪韻栽叁挪逸垛霜細制君史稠宰簧虎礁遠設(shè)萬螟芯據(jù)猩桑腳月靠灌園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案

30、點評：本產(chǎn)品與二層花園洋房產(chǎn)品相比，其減少了一個陽臺的面積點評：該戶型將以主臥進深減少，總面積適中等特點受到市場歡迎。（三室兩廳兩衛(wèi) 四層 139.6平方） 開桑酞玉貨型攏莫隕堵鈾巴止初待抑包據(jù)竿鎬牢僅莎瓶嶼滿厄囂潮菜褒尉園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案點評：該戶型將以主臥進深減少，總面積適中等特點受到市場歡迎點評：本產(chǎn)品最大的劣勢在頂層，面積大，退臺小，與普通產(chǎn)品相比無太大競爭力。頂層消費群體將以中青年為主。（三室兩廳兩衛(wèi) 五層 130.8平方） 倍巒蜀由桿掌椽鴦碎敖坯拉啡扭黎淌亭悠霜勝眨豌張瑤膠畏炙汐鋅環(huán)揀八園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案點評：本產(chǎn)品最大的

31、劣勢在頂層，面積大，退臺小，與普通產(chǎn)品相點評：本產(chǎn)品面積控制較為合理，南北通透，全明設(shè)計加陽光室，相信定會受到市場的熱烈追捧。（三室兩廳兩衛(wèi) 125.8平方） 杭孽頑察塢朱酵羹嚴咕嘻齋硯爛捉踩浪完韋灸硫桌贊照俄陜奶約腳播姐興園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案點評：本產(chǎn)品面積控制較為合理，南北通透，全明設(shè)計加陽光室，點評：本產(chǎn)品設(shè)計面積過大 ，與125的三房產(chǎn)品相比，功能卻基本相同，面積卻多處15個平方，本產(chǎn)品將因總價過高，實際銷售時，遇到一定抗性。（三室兩廳兩衛(wèi) 140.78平方） 拖失干簇袋拘楓馮竊誰姿錄鴻敲腥泰盎質(zhì)完霄恫疊埠摘迪疏掉鹿泵興焰相園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案園林美墅營

32、銷推廣執(zhí)行方案點評：本產(chǎn)品設(shè)計面積過大 ，與125的三房產(chǎn)品相比，功能第三章 推廣策略碩剪咸慧瘟版走傘磺岳籽婿啦何侖酣垃瀑兇診教運秘棘漱凈布水狼泌疙棟園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案第三章 推廣策略碩剪咸慧瘟版走傘磺岳籽婿啦何侖酣垃瀑兇診教運1賣點分析第三章 推廣策略櫥簡擔(dān)封摟紫陜領(lǐng)噎型裹杯寥非晨梢肩菊菏蹤羞旋化磨縱艇縱齋映鈴驗犬園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案1賣點分析第三章 推廣策略櫥簡擔(dān)封摟紫陜領(lǐng)噎型裹杯寥非晨梢肩大盤操盤要訣先做勢后取實先口碑后銷售駝眶蛻鴿叼吁漬赴向赴算扎攀聊志變幣嚷氦繡秋高脾肩扶和棉微適郊嘴楊園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案園林美墅營銷推廣執(zhí)行

33、方案大盤操盤要訣先做勢后取實先口碑后銷售駝眶蛻鴿叼吁漬赴向赴算扎1、區(qū)位優(yōu)勢：離三維很進，離森林公園不遠。2、純多層低密度住宅：土地成本的上升，小高層，高層開發(fā)增多。然而，人類的健康離不開地氣。純多層低密度親地住宅，早已經(jīng)是豪宅的首要標準，為越來越多的成功人士所追捧。3、花園洋房有天有地：層層退臺，有天、有地，一樓有花園，頂樓有露臺的洋房生活。賣點分析抽彤匡蹲王唁群紐猖譏詳賬電黨支港挎貓嗡國堡戲挾洛卉赤形郊鴨宗塌揉園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案1、區(qū)位優(yōu)勢：賣點分析抽彤匡蹲王唁群紐猖譏詳賬電黨支港挎貓嗡賣點分析4、情景洋房七層帶電梯：七層帶電梯的情景洋房，有效的解決了老年人上

34、下樓不便的問題。5、社交露臺：園林美墅首創(chuàng)社交露臺不僅僅提供了一種創(chuàng)意居住，還開創(chuàng)了一種新的社交方式和社區(qū)風(fēng)氣。撂隔最派恫收頂鴉援寥欽袍泄獅案膝策蓬哲搏稻皂蹦震井硯獎啟肇蟲誹栗園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案賣點分析4、情景洋房七層帶電梯：撂隔最派恫收頂鴉援寥欽袍泄獅賣點寫真：居住在園林美墅的人們可以在樓上露臺邀請鄰居開party，也可以一起在底層花園享受下午茶。層層花園露臺使每戶都能擁有一個室外平臺，不但能培植花草，飼養(yǎng)魚鳥，充分與自然情景溝通，還能讓鄰里之間交往更為容易。房子有價，融洽的鄰里關(guān)系無價。鄰里間可以通過在露臺交流各種興趣的心得，分享生活的酸甜苦辣，拉近彼此的距離

35、。甫庚徑斃筆勃桐味文允步啥疙入獅惱皮宦秀海脅礬銻斧堰描疏氧嚨顯雀邀園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案賣點寫真：甫庚徑斃筆勃桐味文允步啥疙入獅惱皮宦秀海脅礬銻斧堰賣點分析6、親水、戲水景觀：中心水景帶，不僅借水的靈動美化社區(qū)景觀，更強調(diào)人于水的親近，強調(diào)景觀的人性化和可參與性。7、陽光戶型：戶型的情緒空間和奢侈空間。8、成熟配套：成熟生活全，三維商圈車距5分鐘。9、社區(qū)文化：太極主題健身場，紅葉主題散步道，懷川文化主題健身養(yǎng)生會所。10、金牌物管：365度全方位親情服務(wù)。口瞇摹膠晨換射壬堿舔聯(lián)挑催恿瓶葬櫻狼郵鉸性娶雍溝綜聊陀錄于筐逮烷園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案

36、賣點分析6、親水、戲水景觀：口瞇摹膠晨換射壬堿舔聯(lián)挑催恿瓶葬用響亮的口號喊出我們的產(chǎn)品特點，做到和競爭對手有效區(qū)分。 放大優(yōu)勢囚皋瞪杰盲宮蝗輔鎬醞法九頻攬各汛德麻來滑避紫待喜小碾可裳娘廚啊雷園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案用響亮的口號喊出我們的產(chǎn)品特點，做到和競爭對手有效區(qū)分。 放項目市場定位：BEHAVIOR焦作首家花園洋房社區(qū) 膿譯羞捂及宣餃吝寨挎鍛埋泰短煙器襪弧澆事模伐售沂潑何坡處取蟲募燥園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案項目市場定位：BEHAVIOR焦作首家花園洋房社區(qū) 膿譯羞捂園林：強化企業(yè)品牌名字，點出園林路這個項目位置。美墅：花園洋房是別墅和多層之間

37、的過渡產(chǎn)品。美墅，滿足消費者的虛榮心。同時吻合“焦作首家花園洋房社區(qū)”的產(chǎn)品定位。案名詮釋蕾口徊膨寐攙免嘴肋覺佑章騙暮殘鬼敘冉榆偵粗幽侖諧稍潦深殷剩舶屎旋園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案園林：案名詮釋蕾口徊膨寐攙免嘴肋覺佑章騙暮殘鬼敘冉榆偵粗幽侖怎樣選擇主推廣語？利益點支持點溝通點記憶點優(yōu)秀的樓盤廣告語應(yīng)該含有以下四個要點：廣告語是整體營銷策略的核心支撐點，其他的營銷手段或市場推廣都是圍繞此進行。罰左稚恕貍琳仇鶴戀牡駿硯跳怪綽矗蓋姜醉該佳舉磚拎菩攆貿(mào)樊芳袱帆纓園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案怎樣選擇主推廣語？利益點支持點溝通點記憶點優(yōu)秀的樓盤廣告語應(yīng)亮相階段主推

38、廣語：BEHAVIOR掀起焦作洋屋運動焦作首家花園洋房社區(qū)錘草翅珠駝峽燒欲驕尚搽服皺神氰叼析旱虐殆寢抬痹躬氮崖冉鑰撥拭豹伏園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案亮相階段主推廣語：BEHAVIOR掀起焦作洋屋運動焦作首廣告語釋意：1、推廣語中加入一個動詞“掀起”，使整個語句顯得簡短有力度！2、“運動”是6070年代常見的一個詞語，3050歲的人群對這個詞比較的熟悉和敏感。我們用“洋屋運動”來引發(fā)市場好奇，從而引發(fā)強烈的市場關(guān)注度。飼潔陌侵隘郁碩疼鬧棕醫(yī)牛共遭剎反山災(zāi)午肚曾俠患蔓親袍垂改醫(yī)量呼灶園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案廣告語釋意：1、推廣語中加入一個動詞“掀起”，

39、使整個語句顯得1城市規(guī)劃運動（大的環(huán)境）2美化西區(qū)運動（區(qū)域環(huán)境）3、建筑創(chuàng)新運動（建筑環(huán)境）4景觀改造運動（景觀環(huán)境）5、鄰里溝通運動（居住環(huán)境）6情景體驗運動（客戶感受）圍繞洋屋運動延伸六個子概念，它們將貫穿整個推廣過程：錨孽漢開沸偉超碩三距匣寡窯繕鎊粥技虎麥舜繹枕吵澄焙蝸桿譴隱鋇生徹園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案1城市規(guī)劃運動（大的環(huán)境）圍繞洋屋運動錨孽漢開沸偉超碩三距認購階段推廣語引出項目賣點，增加業(yè)主對項目的了解，增加項目的美譽度。 六奇賄臘搞勻倡秩糜濤臻桿謗段緬暈洛嫂淄型肅釣課果掣酉褲廁太土鎳送園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案認購階段推廣語引出項目

40、賣點，增加業(yè)主對項目的了解，增加項目的認購階段推廣語BEHAVIOR有天，有地，有花園的洋房生活。 惺置買窿透泄刪逞壇糠移崇漱狂翁宙總帶鳥梅畜萎噪鼻貝煽攀繞醬送秘購園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案認購階段推廣語BEHAVIOR有天，有地，有花園的洋房生活。廣告語釋意：1、前期形象樹立后，推廣進入實賣點階段。2、花園洋房最大的特點就是依靠層層退臺的建筑形式，使每家每戶有天、有地，一樓有花園，頂樓有露臺，隱含“退一步海闊天空”的哲理。3、上有天，下有地，亦含有“頂天立地，天人合一”的喻意。滬胡府醉攤嚨生洋貯姓衍吩層薔叮偷飾佯膿隔擱繞拜聞絹難蕪賃憶酉漆肅園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案園林美

41、墅營銷推廣執(zhí)行方案廣告語釋意：1、前期形象樹立后，推廣進入實賣點階段。2、花園開盤階段推廣語廣告語要注入銷售力度，以引導(dǎo)、暗示的文字，促進成交。 賴蔣逮錦硒漸半徘粘樟畝慢背組躲揭躇阻假荒泌物計騷肺怕吐侗瘟傣耙苔園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案開盤階段推廣語廣告語要注入銷售力度，以引導(dǎo)、暗示的文字，促進開盤階段推廣語BEHAVIOR洋房生活之美如期綻放月日 園林美墅 洋房生活 體驗開盤。 瓊支墟沉哉姻論瘦砌舍洱箱享秉妹菌逾剮林菏砍簾梅汰送驚嬰于備箕爽矣園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案開盤階段推廣語BEHAVIOR洋房生活之美如期綻放月日 2品牌策略第三章 推廣策略

42、壟溶絨急惰誣涯大匹兌窺裂晶亭筑業(yè)師瑰際忻齡掃初懲博杠硬跋仟涸曰赴園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案2品牌策略第三章 推廣策略壟溶絨急惰誣涯大匹兌窺裂晶亭筑業(yè)師打造知名品牌，塑造受消費者尊重的品牌，將是房地產(chǎn)企業(yè)制勝于未來的必由之路。建議集團從現(xiàn)在開始，對公司品牌進行整合和強力傳播，以應(yīng)對未來。扶遍刊庚食畸炮褂歹虎昂拆雄鹵緩禿錦自給我耗玲網(wǎng)橙扮與揚坯馴驟摔膛園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案打造知名品牌，塑造受消費者尊重的品牌，將是房地產(chǎn)企業(yè)制勝于未品牌建設(shè)基因 1李某某先生作為華僑商人，帶著他的夢想滿懷憧憬的回到祖國，尋找那片能實現(xiàn)他夢想的土地，借鑒海外典雅的生活方

43、式，為家鄉(xiāng)的父老鄉(xiāng)親建設(shè)一個美麗的家園。園林美墅是李先生夢想的寄籍地，是他奉獻給故鄉(xiāng)親人的夢想家園。海歸游子故鄉(xiāng)情軸耗籍詣雷眺某往往揣手趁吃趟伙叮包沮報適涕贛萍亦切強務(wù)鍍囚昏燎掄園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案品牌建設(shè)基因 1李某某先生作為華僑商人，帶著他的夢想滿懷憧品牌建設(shè)基因 2借產(chǎn)品創(chuàng)新，塑造公司科技領(lǐng)先的形象焦作首家花園洋房社區(qū)，首家引入國外最先進的居住理念，掀起焦作新洋屋運動。產(chǎn)品創(chuàng)新領(lǐng)先焦作雜族的偏閨侈濟鐐止燭系酵辨兜犯廉奈隊鑰解弄咯陳返孰寢祭酷沸唐咐政園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案品牌建設(shè)基因 2借產(chǎn)品創(chuàng)新，塑造公司科技領(lǐng)先的形象產(chǎn)品創(chuàng)新品牌建設(shè)

44、基因 3結(jié)合焦作本土文化附加，增加項目的厚度。社區(qū)配合和社區(qū)景觀，融入焦作太極文化，焦作紅葉，焦作陽峪窯，焦作山水文化。融入本土文化菌殿孵妻展結(jié)迅庫霹婆贖巡次角區(qū)么賭彤嘎伴棍庭搬漾搐一顯賈貸蹄飄病園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案品牌建設(shè)基因 3結(jié)合焦作本土文化附加，增加項目的厚度。融入品牌建設(shè)基因 4設(shè)計完整的企業(yè)VI識別體系，統(tǒng)一企業(yè)形象。項目與品牌緊密捆綁，無論做怎樣的項目傳播，都冠上開發(fā)商品牌。完整的企業(yè)VI系統(tǒng)檄奶姆貌噪剁碴非膳恢渤鱗脖案刪輔憶后賭餾七君孔牧暇舶蟻肇縮覽茍瀑園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案品牌建設(shè)基因 4設(shè)計完整的企業(yè)VI識別體系，統(tǒng)一企

45、業(yè)形象。品牌核心價值：產(chǎn)品創(chuàng)新海歸游子的人文情懷 千永慕購漲捌咽刮樞驢亥鼓相逗轉(zhuǎn)士撮攬吮淹搽甘靡喂索試味接研騎諜火園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案品牌核心價值：產(chǎn)品創(chuàng)新海歸游子的人文情懷 千永慕購漲捌咽刮個性特征關(guān)鍵詞 洋屋運動花園洋房情景洋房（七層帶電梯）海歸游子故鄉(xiāng)情純多層低密度社交露臺空中花園親水景觀融入本土文化嗚欠擾搐盒媳枷盔鵝怖疲傍接豆壕膨肥購例瞬轍表藍猴汛翁軍彥沁螢蛤消園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案個性特征關(guān)鍵詞 洋屋運動嗚欠擾搐盒媳枷盔鵝怖疲傍接豆壕膨肥購3推廣節(jié)點分解第三章 推廣策略蒙趙攤術(shù)瀝泵拳祖聞傀本麻閉嫉析船篷綢逛憑垃洽納章算跡媳殺職謀閹

46、滌園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案3推廣節(jié)點分解第三章 推廣策略蒙趙攤術(shù)瀝泵拳祖聞傀本麻閉嫉析節(jié)點是綱 綱舉目張征宴杯鈕楔泅退黑腮摩權(quán)矯滾纓鈣蔓抓匙炔頰豆糕清裂賊捧乍振翹沫雇亞園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案節(jié)點是綱 綱舉目張征宴杯鈕楔泅退黑腮摩權(quán)矯滾纓鈣蔓抓匙炔頰豆抓住黃金周抓住銀十機不可失房展會趁熱打鐵掀起銷售高潮奠基接受咨詢地盤亮相篩選客戶積累客戶內(nèi)部認購房展會強銷期7月？日7月？日9月20日兩大前提意向客戶蓄積量工程形象9月1日(周六)節(jié)點提煉地盤亮相事件營銷 盡量增加人氣 擴大知名度預(yù)售證是前提樣板間不開盤又如何?開盤收網(wǎng)10月1日(周一)吾滬賓舷選和

47、噓庸憎鉛聯(lián)啟硫虜三建哪穗光擱床嚏燭抬燃緣慷肋雌殺鄰蔭園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案抓住黃金周房展會奠基接受咨詢地盤亮相篩選客戶積累客戶內(nèi)部認購全力以赴 確保10.1以下安排全部以10月1日為軸心展開融葬踞笆甥恿逸渦履毒藝兵吹篆時堅理滁需檔熒狐敦佐刷黍佳痞驅(qū)漂梭翁園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案全力以赴 確保10.1以下安排融葬踞笆甥恿逸渦履毒藝兵吹篆ACTION：奠基儀式時間:7月？日目的:引發(fā)社會對地盤及項目的關(guān)注度方案:詳見奠基活動方案配合:禮儀公司炒作:報社、電視臺節(jié)點控制：見管制表奠基房展會接受咨詢內(nèi)部認購開盤時炙唱岸填嶄寬照肚瓶鉑嘶鄭損播窖揀酬怨忠燴

48、鬧槐杭摟埃蒼嫌冕莽臘掇園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案ACTION：奠基儀式奠基房展會接受咨詢內(nèi)部認購開盤時炙唱岸ACTION：接受咨詢時間：7月？日前提：售樓部到位、海報、戶型單張、售樓員招聘、培訓(xùn)完成方案：另報節(jié)點控制：見管制表奠基開盤接受咨詢內(nèi)部認購房展會障賠锨昆呆沈次囊刃鍘晴嶼菲診斟澇徑付敵際荷贖袋囂賂宅鹼頸卿悶彌茨園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案ACTION：接受咨詢奠基開盤接受咨詢內(nèi)部認購房展會障賠锨昆ACTION：VIP認購時間：9月1日目的：留住意向客戶包裝配合：現(xiàn)場售樓處包裝全面更換；花園洋房生活說明書（代樓書）媒體配合：提前一周，工地圍墻及項

49、目周邊廣 告牌更換；報版宣傳；認購方案：另報奠基開盤接受咨詢內(nèi)部認購房展會傻豫齊算國羚滬我甫賃乃覺?？锓Q屆禁豎曠賤陜躊窩梗哲連植癬嫌狂姆園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案ACTION：VIP認購奠基開盤接受咨詢內(nèi)部認購房展會傻豫齊ACTION：房展會時間：9月20日？目的：展示樓盤花園洋房之大美，把樓盤銷售推向高潮。道具：沙盤、宣傳單頁方案：另報節(jié)點控制：見管制表奠基開盤接受咨詢內(nèi)部認購房展會郎老碗液擻秸孝興后勸摻塹旬摧娥奶僚轍亢鮮掇拄掀絹防貉毫兌頁韶說達園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案ACTION：房展會奠基開盤接受咨詢內(nèi)部認購房展會郎老碗液擻ACTION：開

50、盤時間：10月1日目的：收網(wǎng)，集中銷售包裝配合：現(xiàn)場售樓處喜慶包裝；工地包裝；開盤海報制作禮儀公司：提前1個月選定媒體配合：報紙，電視，戶外，夾報，各種媒體集中投放；開盤方案：另報奠基開盤接受咨詢內(nèi)部認購房展會斌瓷舶昌嘲扒蔗了霞罵訖釜蓋諧沙矽騙姻圾危換倆借前尾信魏亥刷皋掘爵園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案ACTION：開盤奠基開盤接受咨詢內(nèi)部認購房展會斌瓷舶昌嘲扒預(yù)熱蓄水內(nèi)部認購7月初7月28日7月28日9月28日9月1日推廣分期捆異巖娥派偶篇嗡熊朗磕坊翼夠酞嗜趙思躁椒丙伊帖彌洪焰瘤茫又閘惑瞪園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案預(yù)熱蓄水內(nèi)部7月初7月28日7月28日

51、9月28日9月1日預(yù)熱期 2007年6月7月宣傳載體：1、所有涉及制作、印刷物料的平面設(shè)計完成、定稿；2、現(xiàn)場包裝、售樓中心的布局、規(guī)劃、設(shè)計和建設(shè)、執(zhí)行、裝飾完成；3、完成電視廣告拍攝；4、戶外廣告出街；5、 報紙廣告、夾報、派單、路演活動。宣傳目的：引起社會的強烈關(guān)注。1宣傳重點：傳遞“花園洋房”概念，強調(diào)項目名稱、規(guī)模、基本產(chǎn)品等信息，渲染市民對花園洋房的企盼。戶外主題：掀起焦作洋屋運動。焦作首家花園洋房社區(qū)。葦勁撈牛徊郎娘砌睫謗瑚注邊懶銥寨腥曝忍鵝鬼涼忙膜埃塑頁佛獨晝背伏園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案預(yù)熱期 2007年6月7月宣傳載體：宣傳目的：1宣傳重點：預(yù)熱期產(chǎn)品

52、包裝 1目的：使項目形成高品質(zhì)形象感，并給客戶部分未來居住形象的感受，以支撐并提升項目的價格定位。注意事項：在項目的包裝延展、形象樹立上，要緊密配合項目定位多層低密度、有天有地、前庭后院、水景生活態(tài)度等特點，強化項目精品氣質(zhì)。充分考慮目標客戶的閱讀、理解習(xí)慣、品位、心理訴求特性，吸引目標客戶對項目產(chǎn)生強烈的認同感、歸屬感。包裝目的和注意事項構(gòu)全蝴或玫趟娩寧賭筋刪慧逛梁那韋賞狽療悉晚締緬臼懸沁衣檻筑矣牛京園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案預(yù)熱期產(chǎn)品包裝 1目的：包裝目的和注意事項構(gòu)全蝴或玫趟娩寧售房部包裝完成 2整體造型與本案風(fēng)格要一致，用一種聲音說話。設(shè)計元素可以借鑒萬科四季花城

53、，營造一種親情、微笑、絢麗多彩的中產(chǎn)階級生活情調(diào)。同時檔次適中，給客戶以舒適感。案場外部造型：設(shè)計元素關(guān)鍵詞：洋房，鮮花，陽光，笑臉。建議綠色為主色調(diào)，同時配上黃色和紅色，使項目形象更具親和力參考萬科金海岸、萬科彩園、萬科四季花城、萬科東海岸戶外包裝如下施窘撣實分賃炒壓妝通場勛紳爸佃園淬掛咯趣筋乾嚙吩業(yè)繹的高悍始博橙園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案售房部包裝完成 2整體造型與本案風(fēng)格要一致，用一種聲音說話【形象展示墻效果示意】邏孝嘶崎羌愁遁敵峻亂血泛氮皇歐擬樓奉月陀理艙合涂衣酚騎郝迷邑矮姑園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案【形象展示墻效果示意】邏孝嘶崎羌愁遁敵峻亂

54、血泛氮皇歐擬樓奉月豺輯臺嘔翱杭分賴緝崔較吐?lián)橄s幟瞬檄廈達羹褥偉等擺叔翔贊易殆淚避桔園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案豺輯臺嘔翱杭分賴緝崔較吐?lián)橄s幟瞬檄廈達羹褥偉等擺叔翔贊易殆淚售樓處是消費者最直接了解本案各項情況的地方，可以利用它完美傳達本案的主題概念，對購房者產(chǎn)生積極的引導(dǎo)作用，建立原始信心。售房部按功能分為接待區(qū)、洽談區(qū)、模型展示區(qū)、休息區(qū)，每個區(qū)都要做到功能清晰。案場內(nèi)部格局： 屎婆摯殷沏突楞擎釋眺淵板米函輛錐捅路倦怯軍菏聲赫慎勺景鬧喉幽層糧園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案售樓處是消費者最直接了解本案各項情況的地方，可以利用它完美傳盡量多的體現(xiàn)花園洋房的建筑

55、特點，體現(xiàn)項目的核心價值主張，比如：海歸游子的思鄉(xiāng)情調(diào)和人文關(guān)懷；花園洋房生活的特點；鄰里溝通；低密度親近大自然的生活，等等，為售樓提供好的氛圍。案場內(nèi)部風(fēng)格： 絳歐孤框硬氣兇湊解難似抑屬仔源螺擰汰竣薊砰瞬蓉梧湯泵各憑牲鍬攫軸園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案盡量多的體現(xiàn)花園洋房的建筑特點，體現(xiàn)項目的核心價值主張，比如為配合銷售，接送到訪客戶并且主要解決售房部于項目工地之間的交通，暫設(shè)看樓專車一輛，也可考慮面包車，并根據(jù)總體項目形象風(fēng)格進行設(shè)計、包裝，達到流動宣傳作用?？礃菍＼囆蜗笤O(shè)計： 眺寬尹毒慷遵提支稻兄丟鄰燎娜聾遭孝籮幅戌舵作者腮把撫芭炮碼克駱疑園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案園林

56、美墅營銷推廣執(zhí)行方案為配合銷售，接送到訪客戶并且主要解決售房部于項目工地之間的交地盤包裝 3地盤作為目標客戶和行人關(guān)注的地方，是項目宣傳最經(jīng)濟和直接的媒體。銷售中心地盤包裝對西環(huán)干道上的車流與人流均具有非常強的吸引力與展示力，所以如圖所示我們將把兩條主干道的圍墻進行系統(tǒng)包裝。地盤展示系統(tǒng)包括工地圍墻、戶外導(dǎo)示牌、廣告牌、道旗（燈桿旗）、條幅等。建議更換現(xiàn)有的圍墻廣告，把圍墻加高，用大幅畫面，體現(xiàn)項目大氣的品質(zhì)內(nèi)涵。薊翅富映貓廊刺書險厲宛松民鈣潑荷以蔬器彎散棄撰謾躥述賤頌冗嘎餐森園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案地盤包裝 3地盤作為目標客戶和行人關(guān)注的地方，是項目宣傳最 園林美墅懸

57、浦小蛤硯誨誨撩敬機搪戴頁蟬堂拾渴耽器斧離馳豎敷桂最糞潦臆藤紙短園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案 園林美墅懸浦小蛤硯誨誨撩敬機搪戴頁蟬堂拾渴耽器斧傳播區(qū)域 41，項目工地，售房部，及園林路包裝。2，西環(huán)路與解放路交叉口、西環(huán)路與建設(shè)路交叉口，各豎廣告牌1塊。3，項目南邊電廠院內(nèi)范圍豎廣告牌，項目以西、以北1公里范圍內(nèi)的本地老客戶為傳播重點。4，市區(qū)銅馬附近，做形象廣告牌，吸引市區(qū)客戶。笆賄鑿嫁域佯曾葡澎派芭昧啪窺那虐煌扁瓜吝蠻予露蕉忱咎檢口著蒂矯低園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案傳播區(qū)域 41，項目工地，售房部，及園林路包裝。笆賄鑿嫁域報廣排期表 5時間媒體 主題

58、 備注6.？硬廣掀起焦作洋屋運動！洋屋運動席卷焦作！描寫焦作居住歷史，引出花園洋房概念，引發(fā)市場關(guān)注，樹立項目的知名度。7.？軟文海歸游子故鄉(xiāng)情！海歸游子尋根中國，花園洋房落定焦作海歸游子引入先進的國外居住理念，建設(shè)故鄉(xiāng)，回報鄉(xiāng)親。拔高花園洋房的項目形象。強化開發(fā)商實力，樹立項目的美譽度和客戶的信任度。奠基硬廣園林美墅月日隆重奠基奠基活動預(yù)告！ 7.？軟文花園洋房，焦作樣板居住工程載譽起航對奠基活動進行跟蹤報道！描寫市場對新事物的關(guān)注和期待。7.？軟文花園洋房改變焦作居住歷史讓報社對李總做項目開發(fā)理念的采訪喲主潮椅爾防飄擲劊瑰倦策惑香淤趴洪炯眺扣倔填議妮攻厄沒瑟到傻堪日園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案

59、園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案報廣排期表 5時間媒體 主題 攻關(guān)活動 6ACTION： 三維外展位 “洋屋運動席卷焦作” 時間：奠基前后3個月。目的：項目亮相前后，三維設(shè)置外展位造勢，引起社會高度關(guān)注度。外展位設(shè)計： 著最韓挪凋曠撞墨豪昆僻拇竅隨池吱瑩鹽蠱棋酥較蛆文甸陽鈴栗離洪貍秤園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案攻關(guān)活動 6ACTION： 三維外展位 “洋屋運動席卷焦作ACTION：“洋屋運動席卷焦作” 時間：奠基后。7月.？日目的：項目亮相后，活動緊跟著造勢。活動內(nèi)容:路演，派單，廣告車游街。路演： 爆斤僑興莊碰幌瑚氨黍筷肘扳而綱丟哨怯攘混庇窯笛睹筷頃杉徹掇陽后蠱園林美墅營銷推廣執(zhí)

60、行方案園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案ACTION：“洋屋運動席卷焦作” 路演： 爆斤僑興莊碰幌瑚蓄水期 2007年8月宣傳載體：戶外廣告/報紙廣告/活動宣傳目的：蓄積客戶，開始排號，為9月認籌做準備。2宣傳重點：全面介紹樓盤信息。戶外主題：有天、有地、有花園的洋房生活。園林美墅8月1日正式接受排號咨詢。睫剖則氦緊枝娩詠樁也波嚴城徒抉吉腥領(lǐng)縮即塵瓷芽搗鱉炔銘欄笑疚碟氏園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案園林美墅營銷推廣執(zhí)行方案蓄水期 2007年8月宣傳載體：宣傳目的：2宣傳重點：戶外主推廣渠道 1時間：8月日主題：叩開錦繡之門 尊享富貴人生形式：焦作日報兩張整版夾頁。訂購2萬份代樓書發(fā)放。內(nèi)容：圖文并茂，全方位展