房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目出售與自持的稅負(fù)對比分析

1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目出售與自持的稅負(fù)對比分析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目出售與自持的稅負(fù)對比分析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目出售與自持的稅負(fù)對比分析資料僅供參考文件編號：2022年4月房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目出售與自持的稅負(fù)對比分析版本號： A修改號： 1頁 次： 1.0 審 核： 批 準(zhǔn): 發(fā)布日期： 一、建成后對外出售的稅負(fù)情況市場價(jià)值1000萬元，項(xiàng)目取得土地使用權(quán)支付的金額300萬元，開發(fā)成本350萬元，開發(fā)間接費(fèi)用200萬元（其中利息支出50萬能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除比例假定為5%）。 表1 開發(fā)項(xiàng)目對外出售的涉稅情況稅種計(jì)算過程金額（萬元）備注營業(yè)稅金及附加1000*5%*（1

2、+5%+3%）54印花稅1000*%印花稅在管理費(fèi)用中核算土地增值稅（1000-（300+350）*（1+5%+20%）+50+54）*30%增值率小于50%企業(yè)所得稅（1000-（300+350+200+54+）*25%合計(jì)注：房地產(chǎn)項(xiàng)目建成后出售，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在出售環(huán)節(jié)納稅以后，后期不再有該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的納稅義務(wù)。二、建成后自持出租的稅負(fù)情況年租金收入90萬元，年折舊40萬，城鎮(zhèn)土地使用稅定額稅率4元，項(xiàng)目占地面積150平方米。表2 開發(fā)項(xiàng)目自持出租的涉稅情況稅種計(jì)算過程金額（萬元）備注營業(yè)稅金及附加90*5%*（1+5%+3%）印花稅90*%若一次簽訂多年租賃合同則按合同金額計(jì)稅貼花

3、房產(chǎn)稅90*12%城鎮(zhèn)土地使用稅4*企業(yè)所得稅（90-（40+）*25%合計(jì)注：房地產(chǎn)項(xiàng)目建成后自持出租期間，房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)作為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有人，會一直有納稅義務(wù)發(fā)生。三、“營改增”對于項(xiàng)目自持的影響（1）營業(yè)稅當(dāng)前營業(yè)稅制下，因?yàn)樽越ㄗ杂玫拈_發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)移，加之營業(yè)稅規(guī)定的視同銷售僅包括土地使用權(quán)或不動產(chǎn)的無償贈送以及自建后銷售時(shí)發(fā)生的自建行為這兩種情況，因此自建后自用的房地產(chǎn)不需作為視同銷售行為，不需要繳納營業(yè)稅。自持開發(fā)產(chǎn)品的租金收入應(yīng)按出租不動產(chǎn)繳納5%的營業(yè)稅。（2）增值稅因?yàn)闋I改增后出租不動產(chǎn)會被納入增值稅的征稅范圍，那么應(yīng)按不含稅的出租收入計(jì)提銷項(xiàng)稅額，并且可以憑購進(jìn)項(xiàng)目取得的增值稅專用發(fā)票抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。（3）企業(yè)所得稅開發(fā)產(chǎn)品自持屬于內(nèi)部處置資產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)移不屬于企業(yè)所得稅視同銷售范圍。出租開發(fā)產(chǎn)品取得收入屬于企業(yè)的經(jīng)營收入，應(yīng)并入應(yīng)納稅所得額計(jì)算申報(bào)企業(yè)所得稅。當(dāng)前的營業(yè)