豐慶公園物業(yè)管理方案1

1、豐慶公園物業(yè)管理方案1豐慶公園物業(yè)管理方案1豐慶公園物業(yè)管理方案1資料僅供參考文件編號：2022年4月豐慶公園物業(yè)管理方案1版本號： A修改號： 1頁 次： 1.0 審 核： 批 準: 發(fā)布日期： 第一部分整體管理目標和理念豐慶公園公園作為面向社會一個旅游、休閑的景區(qū)，必須具有較高標準的物業(yè)管理服務來打造舒適的生活、旅游環(huán)境。相信通過 和宏淼物業(yè)的通力合作，我們有信心、也有能力將該公園打造成為本土高品質(zhì)休閑區(qū)。針對公園的總體概況和各個要素，我公司確立了以下整體的管理設想及策劃方案。一、管理基本定位1、（從接管開始）：物業(yè)管理以配合 為中心，促進配合 公園的管理物業(yè)管理的好壞必將直接影響到公園的

2、整體形象，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理和房屋質(zhì)量保修承諾將形成良好的市場口碑，對公園起到無形的宣傳作用，反之將成為阻礙。在此期間，物業(yè)管理服務的質(zhì)量是關(guān)鍵，性價比高的物業(yè)管理對公園的宣傳將起到積極作用，根據(jù)這一特點，我公司將在管理初期加強物業(yè)管理的品牌效應，集中管理優(yōu)勢，盡快創(chuàng)出該公園的物業(yè)管理品牌，形成良好的市場口碑。二、管理理念定位樹立“以品質(zhì)為重，以服務為尊”的理念，抓住“運轉(zhuǎn)良好的公園設施設備、安全溫馨的生活環(huán)境、賞心悅目的公園風景” 三個保障。（一）樹立“以品質(zhì)為重，以服務為尊”的理念堅持“以管理服務于人，以服務奉獻于人、以誠心打動人、用信譽塑造人”，打造宏淼物業(yè)優(yōu)質(zhì)服務的品牌。不斷聽取公園游客的

3、合理化建議和要求，及時彌補工作中的缺陷與不足，提供最優(yōu)質(zhì)的服務、最貼心的關(guān)懷。該公園作為中檔的旅游區(qū)，其特點決定了物業(yè)管理工作開展的標準更應體現(xiàn)出一種“舒適、安全、尊貴”。我公司將秉著真誠的態(tài)度，以高起點、高標準、嚴要求的標準，試圖為游客締造最純粹的感性，使游客充滿享受舒適與生活的便捷。舒適：物業(yè)管理的舒適體現(xiàn)在“溫暖、潔凈、方便、快捷”的旅游環(huán)境，其環(huán)境應該首先注重“舒適”的一面，以滿足其“理性上的基本需求”。安全：安全防范是物業(yè)管理公司的專業(yè)服務，我公司將從治安、消防、車輛三個方面來搞好管理工作，同時為了滿足游客（使用人）的“安全需求”需要出發(fā)制定出相應的管理制度和應急預案。尊貴：“以人為

4、尊”、“以人為本”的一貫服務理念能讓游客或使用人體現(xiàn)到生活尊貴的一面。高標準的物業(yè)管理將使游客感受到檔次和身份的象征，通過我們的管理，力求讓游客滿足“受人尊重的需求”。（二）抓住三個保障：“運轉(zhuǎn)良好的公園設施設備、安全溫馨的生活環(huán)境、賞心悅目的公園風景”。運轉(zhuǎn)良好的小區(qū)設施設備要保證公園的正常運轉(zhuǎn)，最基本的條件就是保證公園各種設施設備的可靠運行。我們選拔綜合素質(zhì)好、技術(shù)精的技術(shù)人員對公園的設施設備進行日常管理和維護，對公園的水電設備、智能化設施等進行定期的養(yǎng)護，保證小區(qū)設施設備常年運轉(zhuǎn)良好。安全溫馨的居住環(huán)境公園安全是正常旅游、生活的基本保障，通過我物業(yè)公司的努力，營造公園安全溫馨的工作環(huán)境，

5、保障監(jiān)控設施、消防等安保設施設備的正常運轉(zhuǎn)，確保無重大治安案件。賞心悅目的公園風景旅游、生活環(huán)境的舒適、整潔會給人一個好的心情，在做好公園清潔工作的同時，我們側(cè)重抓好公園內(nèi)的花卉以及環(huán)境的綠化工作，做到公園內(nèi)的花卉、樹木生長正常，布局合理。三、管理方式我們將該公園的物業(yè)管理按照國家級物業(yè)管理服務化標準和操作規(guī)范進行管理。在管理合同期內(nèi)制定年度管理目標，在經(jīng)濟上實行獨立核算自負盈虧，實現(xiàn)社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益的同步發(fā)展。四、管理目的1、保持和提高物業(yè)的完好程度。通過加強對整體物業(yè)管理的養(yǎng)護和對人的管理和服務，以防止使用不當，損壞物業(yè)。2、創(chuàng)造良好環(huán)境，統(tǒng)籌安排公園各項設施的管理養(yǎng)護，強化宣

6、傳，對游客進行依法管理約束，共同維護小區(qū)環(huán)境。3、維護公園的權(quán)益。加強對游客的行為管理、維護公園的整體利益，從而有利于公園的口碑。五、管理原則根據(jù)全國物業(yè)管理條例、陜西省物業(yè)管理條例及其實施細則，本著“以樓養(yǎng)樓，略有節(jié)余”和“精干高效、優(yōu)質(zhì)服務”的管理原則，實行“管、養(yǎng)、修、服務”為一體的綜合管理。六、管理內(nèi)容1、公園房屋建筑本體公用部分（樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設備房等）的維修，養(yǎng)護管理。2、公園房屋建筑本體公用設施設備（公用的上下水管管道、落水管、公用照明、加壓供水設備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設備等）的維修，養(yǎng)護，管理和運行服務。3、公

7、園規(guī)劃紅線內(nèi)屬配套服務設施的維修、養(yǎng)護和管理。5、公共環(huán)境（包括公共場地、房屋建筑物公用部位）的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運。6、交通、車輛行駛和停泊管理。7、配合和協(xié)助當?shù)嘏沙鏊M行安全監(jiān)控和巡視等護管工作。8、消防管理。9、公園文化娛樂活動。10、其他特約服務。11、物業(yè)管理檔案、資料。第二部分 管理架構(gòu)和人員配備、管理及物資的配備第一章 管理架構(gòu)根據(jù)該公園的實際情況，從節(jié)省人力、物力的角度出發(fā)，不設置一些專門的機構(gòu)，一人多崗，重在管理。服務中心實行項目總經(jīng)理負責制，與公司簽訂年度管理目標責任書，實行年度目標責任考核。服務中心設置一個中心、三個班組，即：客戶服務中心和工程維修班、安保班、環(huán)境

8、班，按照各自的分工負責本班組的工作。機構(gòu)設置圖：委托方委托方受托方（宏淼物業(yè)服務有限公司）豐慶公園服務中心豐慶公園服務中心客服中心環(huán)境班護管客服中心環(huán)境班護管班維修班科清潔管理綠化管理治安管理消防管理清潔管理綠化管理治安管理消防管理車輛管理房屋維修設備管理裝修管理有償維修財務管理文檔管理接待管理小區(qū)文化第二章 管理人員配備我物業(yè)公司將本著“精干、高效，以崗定人”的原則確定人員編制，建立一支現(xiàn)代化、專業(yè)化，高素質(zhì)、復合型的管理隊伍，實施先進管理理念，保證各項工作高效、快速的開展，該公園實施專業(yè)化的物業(yè)管理與服務。在保證各項管理工作有效落實的基礎上，盡可能的節(jié)省人工開支，以使有限的經(jīng)濟來源更好的發(fā)

9、揮其效能。一、配備原則1、堅持高素質(zhì)、業(yè)務精的高層次配備原則；2、力求精干、高效、實用；3、熱愛物業(yè)管理工作，有創(chuàng)新、奉獻精神。二、管理人員的配備分類和數(shù)量：崗 位崗位及人數(shù)人 數(shù)備 注物業(yè)公司總經(jīng)理1全面負責物業(yè)公司運作服務中心主 任1全面負責公園的管理客服接待組主管1負責客服接待投訴處理接待（兼文員）1負責外勤聯(lián)系工程維修班主管1全面負責工程維修、裝修維修工1含電工、給排水工環(huán)境班保潔員8公園道路、樓道清掃等綠化工2負責公園的綠化工作護管隊隊長1全面負責安全、交通管理護管員（兼消防員、車管員）12班長兩名，隊員10人合 計29第三章 員工培訓和考核人是企業(yè)中最重要的資源，物業(yè)管理的經(jīng)營就是

10、人與人之間的往來，企業(yè)中人力資源反映了企業(yè)競爭力的強弱，而教育和培訓是提高企業(yè)人員素質(zhì)的重要手段，所以我們把培訓人才作為實現(xiàn)物業(yè)管理現(xiàn)代化的基礎環(huán)節(jié)和可靠保證。一、培訓目標規(guī)范員工培訓考核工作，使員工培訓工作系統(tǒng)化、規(guī)范化，最終使員工具備滿足工作需要的知識和技能，提高物業(yè)中心全體員工的專業(yè)水平以及服務意識，培養(yǎng)愛崗敬業(yè)的精神，增強隊伍的凝聚力、穩(wěn)定性，為管好公園提供人力資源保證，確保管理人員100合格上崗，全員培訓率達100。二、培訓方式（一）外派培訓：我公司每年引進12名物業(yè)管理專業(yè)學生到公園實習，引進新觀念、新理論、新思維，達到實踐和理論的結(jié)合；選送業(yè)務骨干參加行業(yè)主管組織的物業(yè)管理培訓班

11、，接受新事物，學習好方法，提高業(yè)務能力。（二）崗位培訓以公司為培訓基地，針對不同崗位集中授課進行崗前培訓；實地跟班，以老帶新進行崗中培訓。（三）會議討論針對日常管理工作中發(fā)現(xiàn)的典型案例組織物業(yè)中心各類人員進行討論，提高員工實際工作能力。三、培訓計劃培訓計劃注重分階段培訓，分為接管前集中強化培訓、日常管理培訓。培訓階段培訓對象培訓內(nèi)容目標及效果培訓時間接管前培訓全體員工公園概況、崗位制度、工作流程、服務質(zhì)量、服務技巧、物業(yè)管理知識等通過崗前培訓，使公園各類管理人員基本具備上崗能力接管前日常管理培訓新進員工項目概況、物業(yè)中心規(guī)章制度、物業(yè)管理基本知識、崗位基本技能培訓等具備上崗基本能力進入物業(yè)中心

12、一周內(nèi)管理人員物業(yè)管理法規(guī)文件、崗位技能技巧培訓等提高管理服務能力水平常年進行操作層培訓崗位技能技巧、服務意識、溝通能力提高服務水平常年進行全體員工儀容儀表、文明禮貌用語、服務行為規(guī)范建立良好的公司文化氛圍常年進行第四章 員工的儀表、行為規(guī)范物業(yè)管理是該公園的一個組成部分，員工的儀容儀表，標志著物業(yè)公司形象，也是開展小區(qū)活動的對外窗口。物業(yè)管理員工的外在表現(xiàn)形式是缺一不可的，要求我們每個員工對自己的行為有一個準確的任職，將儀表、儀容、言行舉止形象作為一項長期的工作常抓不懈，全面提高企業(yè)的信譽度和公司形象。一、著裝所有員工一律穿制服上崗。二、儀表行為規(guī)范1、公司各崗位員工上班時間必須穿規(guī)定制服，

13、制服應干凈、整齊、筆挺。2、穿西裝制服時，領(lǐng)帶必須結(jié)正，不得卷起衣袖和褲腳。3、制服外不得顯露個人衣物和物品，制服口袋不要裝過大的物品以免鼓起。4、上崗時必須佩戴工作牌，工作牌應端正佩戴于左胸。5、男員工不得留長發(fā)，女員工不得濃妝艷抹，時刻保持良好形象。三、儀態(tài)行為規(guī)范1、面對游客應隨時保持微笑，不準給游客（或客人）看臉色，向游客發(fā)脾氣。2、和游客交談時應全神貫注，雙眼注視對方，適當?shù)攸c頭稱是。不得東張西望、心不在焉。3、在業(yè)主面前不準做不雅或不尊敬的動作，如雙手叉腰、撓頭、挖耳等。4、上崗時不得哼歌曲、吹口哨、跺腳等。5、不得當眾整理個人衣物、化妝等。6、行走時不要勾肩搭背，與業(yè)主相遇應靠邊

14、而走，不得從二人中穿行，請人讓路要講對不起，不得橫沖直撞，粗俗無禮。7、上班時間不準大聲說話、談笑、喊叫、亂丟亂碰物品，以免發(fā)出不必要的聲響影響他人工作。8、咳嗽、打噴嚏時應轉(zhuǎn)身向后，并說對不起。9、員工在工作、打電話或工作與人交談時，如有業(yè)主走近，應立即打招呼或點頭同意，表示注意到他（她）的來臨，不準毫無表示或裝作沒看見。10、在為游客服務時不得流露出不耐煩、不高興、冷淡的表情，應做到親切、友好、精神飽滿、不卑不亢。11、上班時要保持良好的坐姿或站姿，不得東歪西倒前傾后靠，不得伸懶腰。第五章 員工獎懲機制我們將實行獎勤罰懶，根據(jù)公司檢查考核以及公園物業(yè)中心工作的考評，每季度評出最佳工作人員以

15、及不稱職的員工，得到榮譽的進行獎勵，不稱職員工進行待崗培訓、限期改進、辭退等階段的處理；根據(jù)每季度的考評結(jié)果年末對管理項目全年工作進行綜合評議，評出物業(yè)中心先進個人。一、目的為維護公司聲譽，加強企業(yè)管理，提高管理水平，在加強事項教育的同時，對違反公司制度的員工給予必要的紀律處分。二、種類（一）警告適用于第一次觸犯輕微過失的規(guī)定。（二）嚴重警告適用于第一次觸犯重大過失的規(guī)定及受過三次嚴重警告者（三）最后警告適用于第二次觸犯重大過失的規(guī)定及受過三次嚴重警告者（四）開除（或辭退）適用于觸犯開除規(guī)定以及受過二次最后警告者。三、過失性質(zhì)（一）輕微過失（違反下列一項者，給予警告一次）1、一個月遲到或早退三

16、次；2、違反護管制度，拒絕護管人員檢查；3、違反安全制度但未造成后果；4、在公園內(nèi)行為不檢點，如大聲喧嘩、追逐打鬧；5、不講衛(wèi)生，在小區(qū)公共場所說臟話，亂扔雜物、煙蒂及隨地吐痰；6、工作時間做私活、吃零食、喝酒、串崗閑聊；7、由于工作過失，造成公司財務損失達成100元以上1000元以下；8、業(yè)主連續(xù)三次反映工作態(tài)度不好（經(jīng)查屬實）；9、私扣游客提出的一般意見。（二）嚴重過失（違反下列一項者，給予嚴重警告一次）：1、曠工一天；2、利用職務之便收取戶主或客戶錢物；3、對游客態(tài)度蠻橫；4、公開頂撞上級，不服從指揮或故意消極怠工；5、由于工作過失，造成公司財務損失價值1000以上3000元以下。（三）

17、重大警告（違反下列一項者，給予最后警告一次）：1、連續(xù)曠工三天；2、接受賄賂；3、毆打他人或相互打架斗毆4、由于工作過失，造成公司財務損失價值達3000元以上。（四）開除（犯有下列錯誤，立即予以開除或辭退）1、連續(xù)曠工七天或一年內(nèi)累計曠工十五天；2、偷竊公司、同事或游客財務；3、用非法手段涂改原始記錄，竊取賬單或單據(jù)，從不牟取私利；4、嚴重玩忽職守，給游客或公司利益造成重大損失；5、威脅上級，侮辱刁難游客及來訪客人；6、因觸犯國家法律而被公安司法機關(guān)拘審；7、犯有其他嚴重錯誤。四、獎勵條例（一）獎勵對象1、在改進公司經(jīng)營管理，提高經(jīng)濟效益和管理效益方面有顯著成績者；2、工作努力，深得業(yè)主表揚者

18、；3、在危急時刻為保護他人生命安全，保護小區(qū)財產(chǎn)方面有特殊成績者；4、在防止業(yè)主被盜、丟失等事故方面有貢獻者；5、因其行為為公司帶來榮譽者；（二）獎勵辦法凡符合獎勵條件者，經(jīng)公司批準予以確認，獎勵形式。1、授予獎狀（證書）；2、頒發(fā)獎品或獎金；3、特別加薪；4、晉級第三部分 管理規(guī)章制度公司根據(jù)管理經(jīng)驗，建立起一套行之有效的物業(yè)管理規(guī)章制度，該物業(yè)中心擬制定以下幾個方面的規(guī)章制度：一、管理“十條標準”（一）文明服務遵守社會公德，講究職業(yè)道德，執(zhí)行各項規(guī)章制度。物業(yè)中心各類員工守時守紀，著裝整潔，禮貌待人，嚴格按服務準則，做好各項服務。（二）整體環(huán)境公園公共場所沒有堆積物，地面平整，無建筑垃圾。

19、公園整體外貌無損壞，房屋達到完好或基本完好的標準，保證居住安全和正常使用，車輛停放整齊有序。（三）清潔衛(wèi)生公園內(nèi)公共部位清掃保潔，衛(wèi)生無死角。做到：垃圾日產(chǎn)日清，管道、溝渠暢通，無積污堵塞，小區(qū)公共走廊潔凈，不堆放雜物，排污達到國家規(guī)定排放標準。（四）樓外綠化公園公共綠地和街道綠化分布合理，花、草、樹木、建筑小品培植得當，環(huán)境優(yōu)雅宜人。（五）治安管理公園內(nèi)治安保衛(wèi)制度化、防偷盜、防自然災害，有制度、有設施、有公約、有專人負責。小區(qū)內(nèi)治安人員盡職盡責，確保小區(qū)業(yè)主（使用）人身財產(chǎn)安全和商業(yè)機密。（六）經(jīng)費管理嚴格按照國家和市有關(guān)部門制定的收費標準，無亂收費、亂攤派行為。收費統(tǒng)一，手續(xù)簡便，方便業(yè)

20、主，各種費用收繳及時。物業(yè)中心嚴格執(zhí)行財經(jīng)紀律，財會人員無貪污、挪用行為，并厲行節(jié)約，積極開展多種經(jīng)營。（七）設施齊備小區(qū)內(nèi)給排水、供電、通訊、照明、消防、監(jiān)控、文體等設施齊全完備，運作正常，不改變原設計用途，發(fā)現(xiàn)破損及時修理。（八）樓內(nèi)文化積極開展文化活動，宣傳教育活動內(nèi)容豐富，活動開展有計劃、有制度，積極培養(yǎng)愛護公物，遵守法紀，團結(jié)互助，弘揚社會主義精神文明和道德風尚，共同創(chuàng)建文明小區(qū)。（九）機構(gòu)職能物業(yè)中心管理人員職責明確，分工合作，協(xié)調(diào)管理。行政管理盡職盡責，監(jiān)督機制完善。召開各種會議有記錄（紀要），開展各項活動有效益。資料、檔案齊全，保存完好。（十）管住關(guān)系“游客至上、服務第一”的宗

21、旨貫穿在各項管理服務之中，切實體現(xiàn)“為業(yè)主（使用人）排憂解難”，使業(yè)主（使用人）滿意。二、崗位職責（一）物業(yè)中心主任崗位職責1、熟悉物業(yè)管理的法律、法規(guī)、政策及公司領(lǐng)導要求，根據(jù)哦那公園實際，完善有關(guān)規(guī)章制度，不斷提高管理水平。2、根據(jù)有關(guān)達標條件，制訂和實施小區(qū)創(chuàng)優(yōu)計劃，建立健全護管、衛(wèi)生、綠化、水電、房屋、車輛、市政等管理制度。3、負責護管、消防過程的控制和管理，營造安全、舒適的工作環(huán)境。4、搞好小區(qū)公共衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護、安全防范、車輛管理、供電、供水、消防、電梯運行等管理和市政房屋設備、設施的維修、養(yǎng)護。5、負責物業(yè)維修服務、保潔、綠化服務過程的管理和控制。6、負責各類設備的運行控制及維修

22、保養(yǎng)管理，保證設備設施正常運行。7、負責各項服務過程中質(zhì)量記錄的正確、清晰、完整。8、對維修人員進行業(yè)務培訓，不斷提高他們的專業(yè)素質(zhì)。9、提高全體員工的消防安全意識，消除不安全隱患。10、堅持對轄區(qū)的日巡視、周檢查及配合月抽查工作。11、完成領(lǐng)導交辦的其他任務。（二）工程維修班崗位職責1、工程維修班在物業(yè)中心主任的領(lǐng)導下，組織本部門開展專業(yè)維修工作。2、制定小區(qū)設備、設施維修保養(yǎng)計劃，并抓好落實，及時提出設備、設施的更新和質(zhì)量管理建議。3、負責處理維修申請，及時安排維修人員為業(yè)主提供服務，核定收費項目和標準，現(xiàn)場驗證維修工作。4、組織消防設施、防盜設施和機電設備的定期檢查工作。5、熟悉轄區(qū)內(nèi)各

23、類房屋的結(jié)構(gòu)、安全要求；熟悉公用設施、設備的種類、分布、安全要求，掌握地上、地下各類管線的分布、走向、位置和使用狀況，開展定期檢修工作；延長房屋及設備設施的使用壽命。6、經(jīng)常巡視轄區(qū)，走訪、回訪業(yè)主。7、了解本部門員工思想動態(tài)，做好思想教育工作。（三）護管班長崗位職責1、護管班長在物業(yè)中心主任的帶領(lǐng)下，負責護管工作并協(xié)助主任做好其他管理服務工作。2、主持全隊工作，堅決執(zhí)行主任命令，帶領(lǐng)全隊人員有良好的精神面貌，依據(jù)各自職責，認真做好安全保衛(wèi)工作。3、熟悉各崗位職責、任務、工作要求、考核標準，掌握小區(qū)護管工作的規(guī)律及特點，加強重點部位的安全防范。4、處事公道，言行文明，對自己的缺點勇于改正，虛心

24、接受工作建議和意見。5、做好護管班的月工作安排。6、經(jīng)常巡視公園檢查各崗位工作情況，走訪回訪業(yè)主，堅持夜間輪流查崗，發(fā)現(xiàn)問題及時向物業(yè)中心匯報，及時解決。7、對新隊員做好培訓及傳帶工作，了解員工思想動態(tài)，及時做好思想教育工作，對離職人員談話，主持辦理交接工作。8、協(xié)助物業(yè)中心做好房管工作。9、每月召開一次班務會，組織講評工作。10、及時做好護管員的崗位培訓、軍事訓練及日?？己斯ぷ?。11、定期對義務消防員進行培訓，不斷提高他們的操作技能和應變能力。12、帶領(lǐng)護管班配合其他管理服務工作。（四）環(huán)境班班長崗位職責1、保潔主管在物業(yè)中心主任領(lǐng)導下，負責實施小區(qū)的保潔綠化工作，美化、凈化工作環(huán)境。2、負

25、責保潔工作現(xiàn)場管理，及時了解保潔員的思想和生活動態(tài)，解決疑難問題，并定期向主任匯報。3、熟悉小區(qū)分布結(jié)構(gòu)、車行道、人行道、綠化地分布及面積，具有管理保潔的全面技能。4、制訂工作計劃，加強組織落實，經(jīng)常檢查督促他們執(zhí)行計劃及落實各項工作，每月組織召開保潔分析會，總結(jié)保潔工作。（五）消防管理員崗位職責1、遵守物業(yè)中心各項規(guī)章制度和消防管理制度。2、熟悉小區(qū)消防控制系統(tǒng)原理和設備、設施的功能、位置，熟悉滅火工具的擺放點，掌握消火栓、滅火器、“119”報警的使用方法和程序。3、應對消防設備、設施作定期巡查和保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)缺陷及時修復，必要時向物業(yè)中心報告，并提出預防性建議。（六）電工崗位職責1、負責公園內(nèi)

26、所有電器及供電線路的例行保養(yǎng)工作。2、熟悉公園供電系統(tǒng)的線路圖和控制方法，機電設備的性能和使用狀況，保證低壓配電設備的正常運行。3、嚴格執(zhí)行操作規(guī)程，遵守用電運行維修保養(yǎng)制度。小修不過時，大修不拖延，會判斷和處理發(fā)生的故障和事故。4、各類電器設備，應定期進行檢查，在檢修時必須切斷電源，掛上警告牌，并設人監(jiān)護。合閘前應仔細普查一遍，確認無問題后方可合閘。5、盡量不帶電作業(yè)，特別是在危險場所禁止帶電作業(yè)，如必須帶電作業(yè)，應采取必要的安全措施。6、負責消防管理及低配值班。7、每天要巡查設備、儀表運行情況，檢查公共區(qū)域的電燈和末端供電線路情況，做好各種運行記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，保證機電設備的完好率，

27、保持機房、設備整潔。（七）給排水工崗位職責1、負責公園水泵房的運行管理，負責所有管道的日常維修，熟悉管道閥門用途、走向和各種參數(shù)，保證管道暢通和設施完好。2、保證公園給排水設備的正常運行。3、定期巡回檢查，做到小修不過時，大修不拖延，特殊維修及時報上級審批。4、工作時，嚴格遵守安全操作規(guī)程，確保自身和他人的人身安全。5、工作完畢及時清理場地，清點工具和剩余材料，并保管好所轄工具。6、積極主動為業(yè)主服務，接到報修電話或施工單，應立即趕往處理，并在最短的時間內(nèi)完成，完工后請業(yè)主在維修單上簽字。如一時不能修復應向游客或者使用人說明情況。（八）護管員崗位職責1、嚴格遵守公司各項規(guī)章制度，公正處理各類事

28、件，樹立護管人員的良好形象。2、堅守崗位，保持高度警惕，注意發(fā)現(xiàn)可疑的人、事、物，預防治安案件的發(fā)生。3、遇有突發(fā)性事件和惡性事件，應采取緊急措施，制止事態(tài)擴大，并注意保護現(xiàn)場，及時向上級報告，等待處理。4、積極配合衛(wèi)生、綠化、維修等其他服務，制止違章行為，發(fā)生分歧要以理服人，不能制止的向帶班員報告。5、熟悉并掌握小區(qū)分布基本情況，加強管理力度，做好保密工作。6、注重儀容儀表、文明執(zhí)勤、禮貌服務。（九）巡邏崗位職責1、檢查轄區(qū)內(nèi)各類設備、物品有無移動、損壞等可疑情況。發(fā)現(xiàn)情況異常時，應立即查明原因，視情況報告帶班員或物業(yè)中心。2、檢查防火門、消防窗、路燈、開關(guān)面板、消火栓、滅火器和給排水管道有

29、無損壞，發(fā)現(xiàn)漏水（電）及設施損壞時，應采取有效措施并及時報告物業(yè)中心。3、檢查機動車停放，如有在消防通道、路口停車、修車、洗車等違章現(xiàn)象，應立即制止，如駕駛員不在場可記下車牌號查詢處理。4、檢查是否有可疑陌生人徘徊、窺視或可疑聲響，并對形跡可疑人員進行查詢。5、熟悉和愛護小區(qū)配套的公共設施、機電設備、泵房、消防器材及消防栓位置，并熟練掌握各種滅火器材的使用方法及火災處理程序。發(fā)現(xiàn)火警時，立即報告帶班員并迅速報警，就近采用滅火器材撲救。6、按時開關(guān)公共照明路燈，保護小區(qū)內(nèi)的公共照明設施、公用市政設施、綠化，如有損壞，查明事故責任者。7、發(fā)現(xiàn)可疑物品或撿到失物，立即交給帶班員。（十）車輛管理員崗位

30、職責1、懂得一般交通管理指揮知識，熟悉停車場路況環(huán)境，以及底層車庫車位使用狀況，熟悉車主、車牌號碼和停車位號碼。2、提醒和指揮司機，按路線行駛，有序停放，對不聽指揮的車主有禮貌的耐心勸說。3、及時提醒車主關(guān)好車窗、門，勿將貴重物品遺留在車上。4、保持高度警惕，對停放的車輛實行巡視查看，保證車輛停放安全。堅持文明上崗，禮貌待人，妥善處理上崗時遇到的各種問題。5、定期檢查消防設施、照明燈等是否完好有效，如有損壞，及時報修。6、認真做好交接班記錄工作。（十一）保潔員崗位職責1、負責小區(qū)外圍的道路、綠化等共用區(qū)域地面的清潔。2、負責小區(qū)周圍墻體、柱、路燈、圍欄、宣傳牌、宣傳窗的清潔。3、負責室外明裝的

31、管線和共用設施設備的外表清潔、清運和消殺工作。4、定期對室外果皮箱和垃圾中轉(zhuǎn)站（房）的清潔、清運和消殺工作。5、定期對天臺、明溝、污水池進行清理和消殺工作。6、維持責任區(qū)域清潔衛(wèi)生，勸阻、制止違反清衛(wèi)管理規(guī)定的行為。7、積極完成領(lǐng)導交辦的各項臨時任務。（十二）綠化員崗位職責1、綠化員要熟悉小區(qū)的綠化布局和個人包干的職責范圍，以及花草樹木的品種和數(shù)量，并掌握花草樹木的種植季節(jié)、生長特征、培植管理方法等。2、對花草樹木要定期清除雜草、防治病蟲害、松土、施肥并修理枯病枝、傷殘枝等，更換死亡苗木、澆水。3、按觀賞要求，負責編制草花翻種計劃，提出花草采購申請。4、加強對盆花的修剪、造型等管理工作。5、綠

32、化員有接受專業(yè)技術(shù)培訓和學習的義務，須虛心學習，努力工作，提高自身素質(zhì)。6、要保證綠化地不留雜物、不缺水、無死苗、不被偷盜，遇到違規(guī)行為，要及時加以勸阻，不聽勸阻的要及時報告護管員或環(huán)境主管，協(xié)助對其勸阻和處置。7、綠化員要維護和保養(yǎng)好自己的各種工具和公用設備、設施，如澆水工具、割草機等，如有遺失和損壞須按規(guī)定賠償。第四部分 各項管理具體實施方案第一章 總體管理目標指標名稱管理標準管理指標實現(xiàn)措施房屋及配套設施、設備完好率98建立設備巡查制度、健全房屋及設備檔案記錄房屋零修、急修及時率100建立嚴格的維修制度，要求小維修三分鐘之內(nèi)答復處理，零修工程及時完成，急修工程不過夜，回訪情況記錄，設立值

33、班電話維修工程質(zhì)量合格率100分項監(jiān)督，按操作標準嚴格把關(guān)綠化完好率99實行專業(yè)綠化養(yǎng)護，加強監(jiān)管，確保公共綠化無破壞、無踐踏、無土地裸露保潔率99保潔落實到人，建立責任制，巡查記錄完善，監(jiān)督檢查得力道路完好率98落實責任人，進行日常巡視檢修和定期維修保養(yǎng)投訴處理率100加強與業(yè)主（使用人）的溝通，定期走訪，征求管理意見，及時排憂解難。投訴處理有結(jié)果，有記錄和回訪消防火災發(fā)生率0全員義務消防制度，定期培訓和演習，加大宣傳力度，安保日常巡查，發(fā)現(xiàn)隱患及時處理治安案件發(fā)生率因管理因素的發(fā)率低于1實行24小時巡邏值班制度，確立入住期“人防為主、科防為輔、全面防范”的治安思路。明確治安職責，層層防衛(wèi)，

34、以確保小區(qū)的人身財產(chǎn)安全，接受報警及實施調(diào)度第二章 房屋和設施、設備管理方案總體要求做到三無，設備無故障，設施無損壞，管線無堵漏，具體方案如下：一、房屋和設施設備養(yǎng)護項目示意表類 別項 目定期養(yǎng)護周 期內(nèi) 容實施效果房屋本體外墻面、屋面、樓梯通道外墻面3年一次，屋面5年一次，樓梯通道5年一次檢查修理無損壞區(qū)內(nèi)道路砼路面、砼道牙、人行道每年一次檢修整潔、無損壞區(qū)內(nèi)照明樓道燈、廣場燈、車庫燈、草坪燈、路燈每年一次燈桿刷漆、線路開關(guān)檢測符合安全標準，正常使用溝渠池井雨水口、雨水井、污水井、化糞池、閥門井、噴水池每年一次清理淤泥、化糞池抽吸及閥門檢測保養(yǎng)暢通、無損壞停車場停車場每年一次翻新、更換舊標識

35、牌、消防設施檢測標識完整、明晰，設施完好公共標識牌標識牌、警示牌每月一次翻新、更換殘舊標識牌標識完整、明晰，設施完好自行車停放處自行車房每年一次翻新、更換殘舊標識牌標識完整、明晰，設施完好智能化系統(tǒng)監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線報警系統(tǒng)等每年二次檢測、試驗、維修、更換傳感靈敏，使用正常供水供電系統(tǒng)水泵、水塔、變壓器、配電房等每月一次檢測運轉(zhuǎn)正常公用設備電梯等每月兩次檢測、保養(yǎng)運轉(zhuǎn)正常、安全可靠公共設施圍欄、宣傳欄、廣播系統(tǒng)每周一次檢測、試驗、維修、更換無損壞，廣播正常二、房屋的修繕和日常養(yǎng)護1、定期檢查公園，確護管全，發(fā)現(xiàn)問題及時維護，保證正常使用，最大限度的發(fā)揮小區(qū)的使用功能。2、制定房屋及設施設備的管理

36、規(guī)定，制止各種擅自改變房屋和配套設施的用途、結(jié)構(gòu)、外觀及毀壞設施設備的行為。3、做好零星養(yǎng)護工作，應急維修不過夜，保證房屋正常的使用功能。4、大修、中修做好養(yǎng)護計劃，及時制定養(yǎng)護方案，報業(yè)主委員會同意后安排實施。第三章 安保管理方案人力、物力配備充足，技防、人防相結(jié)合，基礎工作扎實，各項治安防范制度落到實處，確保小區(qū)無重大治安、火災事件發(fā)生。一、治安管理小區(qū)實行24小時值班巡邏制度、外來人員出入查驗制度、大件貴重物品出入小區(qū)登記制度等各項安全防范制度；制定護管人員崗位職責和切實可行的安全保衛(wèi)工作程序，明確責任區(qū)域，注重技防和人防相結(jié)，各項治安防范制度落到實處，保障小區(qū)安全。（一）護管人員配備公

37、園的護管人員共配備13名護管人員，其中隊長1人，隊員10人，值班分為早、晚兩班，對小區(qū)實行24小時不間斷管理。早班6人：晚班6人：（二）靈活、高效、人性化的值班方式我們在治安管理中既要保證安全，又要維護業(yè)主與客人之間的正常來往，具體表現(xiàn)為：1、強化安全措施，確保游客的財產(chǎn)和人身安全；2、禮貌待人，營造良好的生活、居住環(huán)境，杜絕“戒備森嚴、一味盤問”的小區(qū)管理模式，達到“內(nèi)緊外松”。提高護管人員的素質(zhì)，所謂“來的都是客”，護管人員要善于察言觀色，對出入人員區(qū)別對待，不因為護管人員的失禮而影響游客的交往活動；二、消防管理1、對護管員進行消防業(yè)務知識培訓，掌握國家有關(guān)消防的法規(guī)和制度，熟悉小區(qū)自動消

38、防系統(tǒng)的性能和操作，熟練掌握各種消防器材的使用。2、定期進行消防安全檢查，護管員每天巡視小區(qū)的每個角落，及時發(fā)現(xiàn)消防火險隱患；定期對消防器材（滅火器、消防栓等）的完好情況進行檢查；每天檢查小區(qū)自動消防報警系統(tǒng)是否正常運行；每天對小區(qū)安全用電情況進行檢查；定期對消防設備（消防泵、水噴淋等）進行測試，并做好記錄。3、在加強日常防火工作的同時，還要做好滅火的準備工作，制定火災應急行動實施預案，以備一旦發(fā)生火災，能及時有效地組織自消自救，對重點崗位、重點部位落實責任到人，將火災的損失降低到最小程度；成立護管員為主、小區(qū)工作人員為輔的消防隊，每年進行12次實地消防方案預演。4、定期組織物業(yè)中心員工學習消

39、防知識，對公園工作人員進行消防知識宣傳。第四章 清潔衛(wèi)生管理方案嚴格執(zhí)行公園環(huán)境衛(wèi)生管理、衛(wèi)生工作標準和員工考核制度，確保小區(qū)常年干凈整潔。物業(yè)中心主管一天兩次檢查衛(wèi)生工作質(zhì)量，根據(jù)衛(wèi)生標準對清潔工進行考核。結(jié)合小區(qū)實際情況，制定如下管理方案：一、管理目標通過嚴格的衛(wèi)生工作標準和有效的管理監(jiān)督機制，確保公園公共場所保潔率達到98以上。二、人員配備及工作制度（一）人員配備：公園道路、樓道等公共部位：8名。（二）工作時間擬定上班時間為上午7：30-11:30下午14:30-18：30。（三）保潔范圍小區(qū)所有公共部位、小區(qū)外道路等。三、衛(wèi)生標準1、目視樓層通道地面干凈無雜物、無煙蒂、無紙屑、無果皮、

40、無污跡。2、用干凈紙巾擦拭墻面和公共設施，無明顯污跡。3、標識牌、公共設施目視無明顯灰塵；4、不銹鋼表面無污跡。5、垃圾桶清倒及時。6、墻角、門框上目視無灰塵、蜘蛛網(wǎng)。7、衛(wèi)生間墻面、地面干凈，大小便器干凈。8、小區(qū)外道路、綠地無雜物等。四、清潔內(nèi)容1、公園內(nèi)路面清掃，每日8小時保潔；2、公園大廳、樓梯、走廊每天打掃一次，8小時保潔，不間斷對垃圾桶收集、清運；3、一樓大廳玻璃門每天擦拭一次，樓梯玻璃每月擦拭一次；4、每周對樓內(nèi)護欄、標識牌等公用部位進行保潔擦拭，并不斷巡視保持干凈整潔；5、垃圾收取，固定垃圾桶每天定時收?。?、綠地衛(wèi)生每天巡視、清潔一次，保持綠地無雜物、垃圾、果皮、紙屑；第五章

41、 綠化管理方案根據(jù)綠化養(yǎng)護管理質(zhì)量要求，細化養(yǎng)護計劃和考核指標，做到公園內(nèi)的花卉、樹木生長正常，布局合理。一、具體實施方案項 目方案實施效果修剪喬木：每年修剪2次無枯枝，樹枝不阻車輛和行人通過，主側(cè)枝分布均勻灌木：每年修剪5次以上，枯黃枝葉及時剪除，枯葉要即刻清除使其造型整齊美觀，保持新綠和整齊草坪：每年修剪次數(shù)視草皮生長速度不定期修剪無雜草，草坪、草地目視平整澆水根據(jù)季節(jié)、氣候、綠地花木的品種決定澆水量；一般每周1次。樹木無旱死、枯死現(xiàn)象施肥根據(jù)土質(zhì)、花木生長期和培植需要，決定施肥的種類和數(shù)量：一般喬灌木每年4次，草地每年1次；一般施肥時間在陰天或傍晚花草樹木茁壯成長殺蟲貫徹“預防為主，綜合

42、治理”的基本原則，每月防治1次，發(fā)現(xiàn)病蟲及時噴射無明枯枝、死杈，有蟲害枝條在2以下去塵每周由綠化工用濕布對植物莖葉進行除塵花池、花基、花盆、綠化帶無煙頭、紙屑等雜物補缺如有枯死現(xiàn)象，要按花木栽種季節(jié)及時補栽補種草坪無明顯黃土裸露，最大裸露塊在平方米內(nèi)，裸露面積在總面積的以內(nèi)。樹木缺株在1以下耕種除雜草施肥前和下大雨后進行松土，每年不少于6次草坪無明顯雜草，樹木底下土層不板結(jié)，透氣良好放風排澇巡查每天巡查一次暴風雨后查看草坪無積水，樹木無倒斜二、人員配置公園配備（或兼職）一名綠化工，要求具有較高的綠化養(yǎng)護知識，熟悉花草樹木的管理作業(yè)程序，并具有一定的審美觀，對花木的品種、布局有一定的研究，對花木

43、定期施肥、澆水、防病治蟲、除草和培土，及時修枝整形、補栽補種，處理枯枝落葉，清理場地。三、樹木花草的日常維護1、根據(jù)季節(jié)、氣候、地域條件及時澆水，保持良好的生長態(tài)勢。2、根據(jù)土質(zhì)、花木生長期、花木品種和配置需要，及時進行施肥。3、掌握病蟲害的發(fā)展規(guī)律，采取適當有效的除蟲措施。4、根據(jù)樹木形態(tài)、觀賞效果、樹木品種和生長情況等因素進行修剪整形，保持良好的觀賞性。5、對枯萎的花草及時清除、更換，杜絕裸土現(xiàn)象的發(fā)生；6、及時清理綠化帶內(nèi)垃圾，每周擦拭綠化小品一次。第六章 檔案的建立與管理物業(yè)檔案是隨著物業(yè)管理行為的出現(xiàn)而產(chǎn)生的，盡管檔案管理不是物業(yè)管理工作的主要環(huán)節(jié)，然而其重要地位卻不容忽視。物業(yè)管理工作正式開展后，幾乎每一個環(huán)節(jié)都離不開檔案，無論是維修、養(yǎng)護物業(yè)設施，還是了解業(yè)主及物業(yè)使用人情況，由或是收取管理費用、開發(fā)經(jīng)營活動等，都要用到物業(yè)檔案。隨著現(xiàn)代科學技術(shù)的發(fā)展，無論是物業(yè)管理