項(xiàng)目發(fā)展思路與業(yè)態(tài)規(guī)劃匯報(bào)課件

1、文鼎廣場(chǎng)項(xiàng)目發(fā)展思路及業(yè)態(tài)規(guī)劃匯報(bào) 2008年11月文鼎廣場(chǎng)項(xiàng)目發(fā)展思路及業(yè)態(tài)規(guī)劃匯報(bào) 一、市場(chǎng)調(diào)研分析二、項(xiàng)目發(fā)展思路三、業(yè)態(tài)規(guī)劃四、價(jià)格測(cè)算及招商計(jì)劃目錄Here comes your footer 2一、市場(chǎng)調(diào)研分析目錄Here comes your foot一、市場(chǎng)調(diào)研分析Here comes your footer 3一、市場(chǎng)調(diào)研分析Here comes your footer 江寧大學(xué)城地處南京市江寧區(qū)東山鎮(zhèn)附近， 距南京市市中心約15公里， 規(guī)劃占地30平方公里，主要由方山周邊南京醫(yī)科大學(xué)、中國(guó)藥科大學(xué)、中國(guó)傳媒大學(xué)南廣學(xué)院等高校組成。南京醫(yī)科大學(xué)江蘇經(jīng)貿(mào)職業(yè)技術(shù)學(xué)院南京工程學(xué)院

2、金陵協(xié)和神學(xué)院江蘇海事學(xué)院金陵科技學(xué)院南京交通職業(yè)技術(shù)學(xué)校中國(guó)藥科大學(xué)南京曉莊學(xué)院中國(guó)傳媒大學(xué)南廣學(xué)院職教中心大學(xué)城區(qū)域市場(chǎng)分析Here comes your footer 4 江寧大學(xué)城地處南京市江寧區(qū)東山鎮(zhèn)附近， 距南京 目前交通不方便，公交線路有南廣、大同、大中、盛廣、盛科線，7：30后除南廣外無(wú)其他公交。正在修建的地鐵一號(hào)南延線通往大學(xué)城內(nèi)，站點(diǎn)分別為經(jīng)貿(mào)學(xué)院站、江蘇海事職業(yè)技術(shù)學(xué)院站和藥科大學(xué)站，地鐵建成將大大緩解大學(xué)城的交通壓力。 基礎(chǔ)設(shè)施不完善，配套不齊全，僅有江寧區(qū)體育中心作為其配套資源，其內(nèi)有三家大型網(wǎng)吧。大學(xué)城內(nèi)商業(yè)配套空白，目前大學(xué)城內(nèi)學(xué)生外出消費(fèi)多在義烏小商品城、東山鎮(zhèn)

3、等處，義烏小商品城、世紀(jì)華聯(lián)等均有班車接送學(xué)生。交通狀況基礎(chǔ)設(shè)施及商業(yè)配套大學(xué)城區(qū)域市場(chǎng)分析交通不便，基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，商業(yè)配套幾乎空白Here comes your footer 5 目前交通不方便，公交線路有南廣、大同、大中、盛江寧大學(xué)城學(xué)生總數(shù)統(tǒng)計(jì)序號(hào)學(xué)校名稱院校性質(zhì)現(xiàn)有人數(shù)未來(lái)規(guī)劃總?cè)藬?shù)1南京醫(yī)科大學(xué)本部省屬7000150002南京工程學(xué)院本部省屬20000200003江蘇省經(jīng)貿(mào)學(xué)院本部省京交通技術(shù)學(xué)院本部省屬10000130005江蘇海事學(xué)院本部省屬10850120006中國(guó)傳媒大學(xué)本部省陵科技學(xué)院本部市屬16000180008南京曉莊

4、學(xué)院本部市屬10900120009江寧職教中心本部區(qū)屬3000700010中國(guó)協(xié)和神學(xué)院本部部屬500100011中國(guó)藥科大學(xué)本部部屬120001500012南京旅游職業(yè)學(xué)院本部省屬江寧校區(qū)在建7000總計(jì)117150154000大學(xué)城現(xiàn)有學(xué)生11萬(wàn)，未來(lái)3-5年內(nèi)將達(dá)到15萬(wàn)大學(xué)城區(qū)域市場(chǎng)分析Here comes your footer 6江寧大學(xué)城學(xué)生總數(shù)統(tǒng)計(jì)序號(hào)學(xué)校名稱院校性質(zhì)現(xiàn)有人數(shù)未來(lái)規(guī)劃總大學(xué)城內(nèi)消費(fèi)人群龐大，目前有11萬(wàn)師生，未來(lái)3-5年將有15萬(wàn)師生，市場(chǎng)空間巨大，但目前商業(yè)配套基本空白，因此大學(xué)城商業(yè)市場(chǎng)有廣闊的發(fā)展空間和良好的發(fā)展前景。很多商業(yè)項(xiàng)目看準(zhǔn)這一市場(chǎng)機(jī)遇，紛紛投入

5、到開發(fā)大學(xué)城商業(yè)的浪潮中。除了本項(xiàng)目外，還有樂活街區(qū)、大學(xué)城商貿(mào)中心、百度空間等，這些會(huì)填補(bǔ)大學(xué)城商業(yè)配套的空白，在未來(lái)將形成競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。大學(xué)城區(qū)域市場(chǎng)分析Here comes your footer 7大學(xué)城內(nèi)消費(fèi)人群龐大，目前有11萬(wàn)師生，未來(lái)3-5年將有15 樂活時(shí)尚街區(qū)目總占地面積40畝，總建筑面積達(dá)26000平方米，容積率1.0，定位為集購(gòu)物、娛樂、餐飲、旅館、文化等功能為一體的一站式大學(xué)城商業(yè)步行街。 街區(qū)共2棟三層建筑，商鋪面積在30-200平米，一、二層得房率分別為79%、58%，主力面積為4050平米，約300間；三層為精裝修的日租房，面積為30-50 ，約90間。樂活時(shí)尚街區(qū)

6、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目調(diào)研分析Here comes your footer 8 樂活時(shí)尚街區(qū)目總占地面積40畝，總建筑面積達(dá)26時(shí)間節(jié)點(diǎn)： 08年1月8號(hào)開盤，明年9月開業(yè)銷售方式：街區(qū)商鋪擬全部出售，銷售方式為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)銷售和帶租約銷售。帶租約方式前三年給業(yè)主返租，擬采用統(tǒng)一招商形式，返租份額為8%，三年返租直接從房款中扣除。價(jià)格：均價(jià)在10000元。一層不挑高商鋪18000元，一層挑高7.8米商鋪價(jià)格約15000元/，普通商鋪價(jià)格約13000元/，三層公寓價(jià)格北面6900、南面精裝修 8300。優(yōu)惠：一次性付款9.5折，按揭貸款9.7折。銷售狀況：目前推出01棟，超過70商鋪已經(jīng)售出。樂活時(shí)尚街區(qū)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目

7、調(diào)研分析Here comes your footer 9時(shí)間節(jié)點(diǎn)： 08年1月8號(hào)開盤，明年9月開業(yè)樂活時(shí)尚街區(qū)競(jìng)爭(zhēng)“各國(guó)美食中心廣場(chǎng)”“快樂活著”購(gòu)物街水果吧、冰淇淋、茶吧為主為一層“中華美食一條街”的挑高部分國(guó)內(nèi)外品牌連鎖酒店、青年旅社入駐“中華美食一條街“樂活時(shí)尚街區(qū)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目調(diào)研分析Here comes your footer 10“各國(guó)美食中心廣場(chǎng)”“快樂活著”購(gòu)物街水果吧、冰淇淋、茶吧為 餐飲面積購(gòu)物面積住宿面積娛樂面積服務(wù)01棟40001000 3000 無(wú)02棟無(wú)6700 無(wú)3200 500共計(jì)4000 7700 3000 3200 (此部分娛樂面積很可能做成購(gòu)物)500樂活時(shí)尚

8、街區(qū)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目調(diào)研分析Here comes your footer 11 餐飲面積購(gòu)物面積住宿面積娛樂面積服務(wù)01棟4000樂活街區(qū)引入了專業(yè)的運(yùn)營(yíng)顧問萊迪時(shí)尚流行廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理公司，該公司有較強(qiáng)的專業(yè)能力、豐富的商業(yè)資源以及強(qiáng)大的品牌號(hào)召力。這將促成樂活項(xiàng)目的規(guī)范運(yùn)作。從銷售方式上來(lái)看，樂活時(shí)尚街區(qū)的商鋪分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)式銷售與帶租約銷售，因其運(yùn)營(yíng)部門進(jìn)場(chǎng)較晚，商鋪大多以獨(dú)立產(chǎn)權(quán)形式賣出，這將對(duì)其后期的運(yùn)營(yíng)管理造成不利影響。經(jīng)過調(diào)研分析，在樂活街區(qū)的業(yè)種規(guī)劃中，餐飲、精品服飾、經(jīng)濟(jì)型酒店占有較大比例，而對(duì)于娛樂的業(yè)種規(guī)劃并不象其宣傳中那么豐富。由于萊迪擁有豐富的精品購(gòu)物的商業(yè)資源，因此樂活街區(qū)在購(gòu)物

9、方面將呈現(xiàn)出鮮明的特色。樂活時(shí)尚街區(qū)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目調(diào)研分析Here comes your footer 12樂活街區(qū)引入了專業(yè)的運(yùn)營(yíng)顧問萊迪時(shí)尚流行廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理公司 江寧大學(xué)城商貿(mào)中心占地面積33350平方米，總建筑面積為21465萬(wàn)平方米，將開發(fā)成為集餐飲、娛樂、賓館、購(gòu)物、文化商業(yè)等綜合性商業(yè)活動(dòng)為一體的高品質(zhì)休閑商業(yè)區(qū)。 商貿(mào)中心與體育中心內(nèi)樂天廣場(chǎng)同屬江寧高校產(chǎn)業(yè)集團(tuán)管理，均為政府重點(diǎn)扶持項(xiàng)目。由于產(chǎn)權(quán)問題，項(xiàng)目只租不售。 項(xiàng)目目前已有移動(dòng)、KFC、華聯(lián)超市、新東新等主力店入駐，招商情況良好，預(yù)計(jì)于明年2、3月正式開業(yè)。管理集團(tuán)對(duì)商家進(jìn)駐要求較為苛刻，主要體現(xiàn)為對(duì)入駐店鋪品牌、形象的嚴(yán)格篩選

10、，采取擇優(yōu)錄取的原則。所有商家均為一年一簽，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一管理。大學(xué)生城商貿(mào)中心競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目調(diào)研分析Here comes your footer 13 江寧大學(xué)城商貿(mào)中心占地面積33350平方米，1F-4F經(jīng)濟(jì)型酒店1F：租金最高2.5元/ 天，層高4米2F：租金最高1.5元/ 天，層高3米3F：租金最高1元/ 天，層高3米物業(yè)管理費(fèi)：0.8元/ 天1F：華聯(lián)超市；2F：電玩娛樂3F：KTV/演藝吧1F:移動(dòng)+餐飲2F：新東新1F：KFC+餐飲2F:新東新1F：餐飲2-3F：品牌服飾1F: 餐飲2F：電子數(shù)碼3F：品牌服飾大學(xué)城商貿(mào)中心競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目調(diào)研分析Here comes your footer

11、141F-4F經(jīng)濟(jì)型酒店1F：租金最高2.5元/ 天，層高4業(yè)態(tài)總面積（）業(yè)種面積（）比例餐飲5000餐飲500027%購(gòu)物5250華聯(lián)超市155028%電子數(shù)碼1800品牌服飾1600娛樂3100電玩娛樂155017%KTV/演藝吧1550服務(wù)500移動(dòng)及其他5002%酒店4880經(jīng)濟(jì)型酒店488026%總計(jì)18730100%大學(xué)城商貿(mào)中心競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目調(diào)研分析Here comes your footer 15業(yè)態(tài)總面積（）業(yè)種面積（）比例餐飲5000餐飲50002大學(xué)城商貿(mào)中心定位中高端，而學(xué)生消費(fèi)能力有限，因此中高端定位會(huì)減少學(xué)生流量，使其難以成為大學(xué)生的主要消費(fèi)地。由于產(chǎn)權(quán)存在問題，限制一些

12、商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)駐，而且項(xiàng)目存在一定的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。商貿(mào)中心有強(qiáng)大的政府背景，能夠獲得各種優(yōu)勢(shì)資源，其主力店高檔、豐富，利于提升商貿(mào)中心的形象。大學(xué)城商貿(mào)中心競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目調(diào)研分析Here comes your footer 16大學(xué)城商貿(mào)中心定位中高端，而學(xué)生消費(fèi)能力有限，因此中高端定位 總體量15萬(wàn)，分三期開發(fā)，一期為多層花園洋房，2007年已公開，二期為小戶型公寓，三期是以辦公為主的高層。 百度空間規(guī)劃定位為全功能開放街區(qū)和區(qū)域配套中心，配有開放式的商業(yè)步行街。百度空間競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目調(diào)研分析Here comes your footer 17百度空間競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目調(diào)研分析Here comes your fo商業(yè)總體量

13、：2.8萬(wàn)形態(tài)：有兩棟集中式商業(yè)，一棟3層，3000多，一棟4層，8000多，其余為沿街底商本期體量：3392建筑：3層，開間4米，進(jìn)深10米，一層層高4米2，二三層3米6銷售方式：1、2樓一起出售，3樓單獨(dú)售賣，不承諾返租售價(jià)：三樓4980元/，一二樓一房一價(jià)，現(xiàn)未定，估計(jì)一二樓8000-9000元/面積：1、2樓一套80-90，3樓一套多為60開盤時(shí)間：暫定11月底即將銷售百度空間競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目調(diào)研分析Here comes your footer 18即將銷售百度空間競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目調(diào)研分析Here comes you百度空間商業(yè)只出售，不招租，對(duì)業(yè)態(tài)無(wú)統(tǒng)一規(guī)劃。2.8萬(wàn)的商業(yè)體量將會(huì)對(duì)本項(xiàng)目造成一定程

14、度的客群分流。百度空間競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目調(diào)研分析Here comes your footer 19百度空間商業(yè)只出售，不招租，對(duì)業(yè)態(tài)無(wú)統(tǒng)一規(guī)劃。2.8萬(wàn)的商業(yè) 南京義烏小商品城項(xiàng)目總投資6億元，建設(shè)用地面積220畝，總建筑面積約20萬(wàn)平米。 在小商品城內(nèi)有文體用品市場(chǎng)、華東旅游用品市場(chǎng)，在其它區(qū)塊按行業(yè)劃分區(qū)域，成為日用百貨、針織、家紡、五金、鐘表、飾品、工藝品等商品的大型集散中心，于2006年5月27日開業(yè)。 義烏小商品城競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目調(diào)研分析Here comes your footer 20義烏小商品城競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目調(diào)研分析Here comes your 布局：A、B、C、D四區(qū)， A、B區(qū)為批發(fā)零售區(qū)，C區(qū)為

15、休閑娛樂區(qū)，D區(qū)是2.5萬(wàn)配套住宅建筑：多為三層，局部?jī)蓪?，開間4米面積：約3080平米，可自由分割，共2500多套租售方式：銷售與商管分開。規(guī)定業(yè)主購(gòu)買商鋪后，前三年沒有商鋪經(jīng)營(yíng)權(quán)，可接受項(xiàng)目開發(fā)商的三年返租。A區(qū)每年的返租份額為6%-8%；B區(qū)每年的返租份額為8%。返租截止日期為2010年。管理費(fèi)：目前免費(fèi)，明年計(jì)劃按1元/平米/月收費(fèi)義烏小商品城競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目調(diào)研分析Here comes your footer 21義烏小商品城競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目調(diào)研分析Here comes your 總結(jié)南京義烏小商品城是一個(gè)集批發(fā)與零售于一體的商業(yè)場(chǎng)所，零售的對(duì)象主要是學(xué)生群體。江寧大學(xué)城及周邊居民小區(qū)（天景山公寓、

16、康橋花園、萊茵東郡、書香名苑）為義烏小商品城集聚了不少人氣。A區(qū)C區(qū)B區(qū)層高：共三層，一樓層高4.5米，二樓三樓層高3.9米售價(jià)：一樓12000，二樓11000，三樓9000，目前僅剩10棟的二樓精裝修商鋪可出租，要求品牌商戶入駐該區(qū)域業(yè)態(tài)：一樓家裝、家居、衛(wèi)浴、陶瓷等業(yè)種，二樓服飾規(guī)劃區(qū)，三樓鞋帽區(qū)租金：二層為40元/月，三層30元/月，根據(jù)店鋪位置優(yōu)劣可免3-5個(gè)月的租金層高：共兩層，一樓層高4.5米，二樓層高6米售價(jià)：均價(jià)11000元/-12000元/，二樓11000元/業(yè)態(tài)分布：數(shù)碼、皮具箱包區(qū)、飾品區(qū)、休閑區(qū)、美食區(qū)、蘇果超市（150）租金：一層為60-70元/月，二層50元/月，沿

17、街及外圍商鋪?zhàn)饨疠^高，根據(jù)店鋪位置優(yōu)劣可免1-4個(gè)月的租金 C區(qū)是休閑娛樂區(qū)，有臺(tái)球室、網(wǎng)吧、溜冰場(chǎng)、迷你影城等。臺(tái)球室是設(shè)在走廊內(nèi)的簡(jiǎn)易型娛樂場(chǎng)所，約十張臺(tái)球桌。有兩個(gè)大型網(wǎng)吧，共約1500，溜冰場(chǎng)約500。迷你影城與小旅館設(shè)在一起，規(guī)模很小。C區(qū)還包括一個(gè)下沉式地下廣場(chǎng)，一部分做涂料油漆業(yè)種，另一部分為停車場(chǎng)。義烏小商品城競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目調(diào)研分析Here comes your footer 22總結(jié)南京義烏小商品城是一個(gè)集批發(fā)與零售于一體的商業(yè)場(chǎng)所，零售后期義烏將增加餐飲比重，在B區(qū)3層1、2、3棟及10棟打造小吃廣場(chǎng)。業(yè)態(tài)面積（）業(yè)種面積（） 比例餐飲5000品牌餐飲20008%小吃一條街120

18、0大排檔1500零散小店300購(gòu)物50500衣服鞋帽箱包4500084%眼鏡文體用品4000數(shù)碼產(chǎn)品1500娛樂3200網(wǎng)吧20005%臺(tái)球室300溜冰場(chǎng)300迷你影城300其他300服務(wù)1600美發(fā)、移動(dòng)等16003%總計(jì)6030060300100%義烏小商品城競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目調(diào)研分析Here comes your footer 23后期義烏將增加餐飲比重，在B區(qū)3層1、2、3棟及10棟打造小其多為小商鋪，無(wú)主力店，失去了主力店對(duì)商業(yè)人流的帶動(dòng)和對(duì)商業(yè)形象的提升作用。其客群主要為大學(xué)生和周邊居民，有專車接送，學(xué)生來(lái)此購(gòu)物較為方便。人流量和商家的數(shù)量不成正比。商家的供給已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)的超過了購(gòu)買人群的需求，

19、需求不足以支撐商業(yè)的發(fā)展。小商品城具有規(guī)模效應(yīng)，商品品種齊全，價(jià)格低廉，符合學(xué)生的消費(fèi)檔次，吸引了大批學(xué)生前去消費(fèi)。義烏小商品城競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目調(diào)研分析Here comes your footer 24其多為小商鋪，無(wú)主力店，失去了主力店對(duì)商業(yè)人流的帶動(dòng)和對(duì)商業(yè)上述四個(gè)商業(yè)項(xiàng)目將對(duì)本項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)，從各個(gè)方向截流客群。地鐵建成后，學(xué)生去市區(qū)消費(fèi)更加便捷，也會(huì)在一定程度上分流客群。本項(xiàng)目周邊商業(yè)體量在未來(lái)兩年內(nèi)將超過10萬(wàn)平方米，而市場(chǎng)客群?jiǎn)我?，學(xué)生的消費(fèi)能力有限，市場(chǎng)將趨向飽和。目前大學(xué)生習(xí)慣去較為成熟的義烏小商品城及江寧的中心東山鎮(zhèn)消費(fèi)，讓他們留在大學(xué)城內(nèi)消費(fèi)需要對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行長(zhǎng)期的培育和良好的經(jīng)營(yíng)。競(jìng)爭(zhēng)

20、項(xiàng)目調(diào)研分析Here comes your footer 25上述四個(gè)商業(yè)項(xiàng)目將對(duì)本項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)，從各個(gè)方向截流客群。地鐵 大成名店公園購(gòu)物中心于2005年9月投入運(yùn)營(yíng)，總建筑面積2.9萬(wàn)，為單體垂直框架結(jié)構(gòu)，地下兩層，地上四層，三層、四層挑高，定位于餐飲、購(gòu)物、休閑娛樂為一體的綜合性商業(yè)項(xiàng)目。面積從25至200不等，總戶數(shù)為324戶。12樓以40為基本分割單元，34樓以100為基本分割單元，14樓平均售價(jià)為25000元/，地下一層售價(jià)為13000元/，一、二層月租金約120元/.月，-1、3、4層月租金約6580。人氣很旺，經(jīng)營(yíng)狀況良好，號(hào)稱“仙林大學(xué)城的新街口”。大成名店項(xiàng)目借鑒Here

21、comes your footer 26 大成名店公園購(gòu)物中心于2005年9月投入運(yùn)營(yíng) 建筑設(shè)計(jì) 整個(gè)商業(yè)中心由獨(dú)棟建筑構(gòu)成，平面布局通過電梯廳和內(nèi)廣場(chǎng)組成“回”狀結(jié)構(gòu)，并通過走廊的連接，形成內(nèi)部街區(qū)，呈線狀發(fā)展，便于顧客流動(dòng)，達(dá)到集聚人氣，提升相對(duì)偏僻商鋪的價(jià)值。從垂直交通來(lái)看，一樓至四樓布置了兩部觀光電梯，在地下一樓至一樓、三樓至四樓有自動(dòng)扶梯，從而方便人流上下。 但是，整個(gè)建筑中庭面積較少，內(nèi)部采光明顯不足，給購(gòu)物者一定的壓抑感。大成名店項(xiàng)目借鑒Here comes your footer 27 建筑設(shè)計(jì) 整個(gè)商業(yè)中心由獨(dú)棟建筑構(gòu)成， 業(yè)態(tài)以購(gòu)物、餐飲、娛樂為主，購(gòu)物約占43%，餐飲約占

22、31%，娛樂約占21%，服務(wù)約占5%。目前有蘇果社區(qū)店、肯德基、明亮眼鏡店、自助KTV、網(wǎng)吧、游戲廳、中餐廳等，但更多的則是時(shí)尚服飾店、飾品店、化妝品店，對(duì)于大學(xué)生而言，吃、穿、玩、樂的日常需求能夠基本滿足。 商業(yè)業(yè)態(tài)大成名店項(xiàng)目借鑒Here comes your footer 28 商業(yè)業(yè)態(tài)大成名店項(xiàng)目借鑒Here comes you “大成名店公園”緊扣大學(xué)生消費(fèi)特點(diǎn)，將經(jīng)營(yíng)定位為：集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂等諸多功能于一體的一站式購(gòu)物中心，同時(shí)建筑設(shè)計(jì)遵循商業(yè)運(yùn)規(guī)律，業(yè)態(tài)設(shè)置較好的適應(yīng)了消費(fèi)市場(chǎng)需要，經(jīng)營(yíng)檔次切合了學(xué)生的實(shí)際消費(fèi)能力，因此該項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)狀況良好。品牌主力店不多，由于店鋪全部出售

23、，所以給后期的運(yùn)營(yíng)管理造成難度，店容店貌有待改進(jìn)和提高。經(jīng)過兩年完全市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的驗(yàn)證，大成名店形成了購(gòu)物：餐飲：娛樂：服務(wù)=43%：31%：21%：5%，這樣的業(yè)態(tài)配比是符合大學(xué)生消費(fèi)需求的，值得本項(xiàng)目借鑒。大成名店項(xiàng)目借鑒Here comes your footer 29 “大成名店公園”緊扣大學(xué)生消費(fèi)特點(diǎn)，將經(jīng)營(yíng)定位為：集購(gòu)物、未來(lái)江寧大學(xué)城商業(yè)將出現(xiàn)“井噴”，而消費(fèi)客群?jiǎn)我?，消費(fèi)能力有限，人均商業(yè)體量將趨于飽和，因此大學(xué)城商業(yè)市場(chǎng)不容樂觀。 本項(xiàng)目擁有“后發(fā)優(yōu)勢(shì)”，可以借鑒競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，避免其它項(xiàng)目出現(xiàn)的問題，針對(duì)大學(xué)生消費(fèi)特點(diǎn)進(jìn)行科學(xué)的業(yè)態(tài)規(guī)劃，為后期項(xiàng)目的良性運(yùn)營(yíng)打下基礎(chǔ)?？偨Y(jié)Her

24、e comes your footer 30未來(lái)江寧大學(xué)城商業(yè)將出現(xiàn)“井噴”，而消費(fèi)客群?jiǎn)我?，消費(fèi)能力有二、項(xiàng)目發(fā)展思路Here comes your footer 31二、項(xiàng)目發(fā)展思路Here comes your footer 大成名店是目前仙林大學(xué)城學(xué)生消費(fèi)的集中地，12萬(wàn)學(xué)生支撐了大成名店的商業(yè)發(fā)展，而江寧大學(xué)城未來(lái)兩年針對(duì)學(xué)生的商業(yè)體量達(dá)16萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于仙林，商業(yè)將呈現(xiàn)飽和趨勢(shì)，可以預(yù)見區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)將十分激烈。預(yù)計(jì)本項(xiàng)目開盤后，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈，而且周邊項(xiàng)目基本都在本項(xiàng)目之前開業(yè)運(yùn)營(yíng)，相比本項(xiàng)目提前培育了市場(chǎng)，截流了大量的客群。項(xiàng)目名稱開業(yè)時(shí)間規(guī)模（萬(wàn)平方米）大學(xué)生商貿(mào)城2009.

25、32.15樂活街區(qū)2009.92.6百度空間2010.62.8義烏商品城2006.56文鼎廣場(chǎng)2010.12.5累計(jì)16.05相對(duì)大學(xué)城15萬(wàn)人口，區(qū)域商業(yè)體量過剩，本項(xiàng)目樂觀之余須謹(jǐn)慎。競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)體量、上市時(shí)機(jī)分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析Here comes your footer 32 大成名店是目前仙林大學(xué)城學(xué)生消費(fèi)的集中地，12萬(wàn)學(xué)生支撐了中心？江寧大學(xué)城新市區(qū)中心地理中心、幾何中心中心包圍？此中心非彼中心不產(chǎn)生人流、人群在外圍存在截流與分流 義烏小商品城大學(xué)城商貿(mào)中心百度 空間樂活 街區(qū)北部人口44400南部人口39990東部人口32850競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)地理位置分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析本案Here co

26、mes your footer 33中心？江寧大學(xué)城新市區(qū)中心地理中心、幾何中心中心包圍？此中心大學(xué)生商貿(mào)城為政府開發(fā)，但是定位高端，與大學(xué)生需求不太吻合。各類業(yè)態(tài)比較平均，相對(duì)成功綜合商業(yè)體，購(gòu)物比例嚴(yán)重偏低，造成消費(fèi)者在街區(qū)內(nèi)停留時(shí)間過短。樂活街區(qū)由萊迪商管運(yùn)營(yíng)，精品服裝、服飾商家資源較多，時(shí)尚購(gòu)物比例較大。街區(qū)以購(gòu)物和餐飲為主，其他業(yè)態(tài)規(guī)劃較少，甚至空白。上述娛樂比例據(jù)最新了解情況可能取消。義烏商品城主要以批發(fā)各類物業(yè)為主，目前物業(yè)混雜，無(wú)特色主題。百度空間為社區(qū)底商，暫無(wú)業(yè)態(tài)規(guī)劃和招商計(jì)劃。 大學(xué)生商貿(mào)城和樂活街區(qū)都考慮不少面積的經(jīng)濟(jì)型酒店，以滿足學(xué)生需求。項(xiàng)目名稱/業(yè)態(tài)比例餐飲購(gòu)物娛

27、樂服務(wù)酒店大學(xué)生商貿(mào)城27%28%17%2%26%樂活街區(qū)22%42%17%3%16%義烏商品城8%84%5%3%百度空間無(wú)業(yè)態(tài)規(guī)劃周邊競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)規(guī)劃都有不同側(cè)重點(diǎn)，本項(xiàng)目應(yīng)揚(yáng)長(zhǎng)避短，采取差異化定位策略競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)業(yè)態(tài)比例分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析Here comes your footer 34大學(xué)生商貿(mào)城為政府開發(fā)，但是定位高端，與大學(xué)生需求不太吻合。除百度空間之外，其他三家競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)均聘請(qǐng)專業(yè)商管公司，采取統(tǒng)一規(guī)劃招商運(yùn)營(yíng)。樂活街區(qū)在銷售部分商鋪之后，才引進(jìn)萊迪商管，萊迪現(xiàn)在逐步收回所有商鋪的經(jīng)營(yíng)權(quán)，保證后期能統(tǒng)一管理運(yùn)營(yíng)。運(yùn)營(yíng)策略分析項(xiàng)目名稱租售策略是否統(tǒng)一招商運(yùn)營(yíng)大學(xué)生商貿(mào)城出租不賣是樂活街區(qū)三年

28、返租年8%是百度空間1、2樓連賣否義烏商品城商家進(jìn)駐免5月租金是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)多為專業(yè)化商管公司運(yùn)作，本項(xiàng)目要取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，唯有更加專業(yè)Here comes your footer 35除百度空間之外，其他三家競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)均聘請(qǐng)專業(yè)商管公司，采取統(tǒng)一區(qū)域商業(yè)體量過剩 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目截流客群嚴(yán)重競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目業(yè)態(tài)各有側(cè)重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)趨向?qū)I(yè)化如何在競(jìng)爭(zhēng)中制勝 我們的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)在哪里？競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)總結(jié)Here comes your footer 36區(qū)域商業(yè)體量過剩 如何在競(jìng)爭(zhēng)中制勝競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)總結(jié)Here 樂活精品服飾購(gòu)物為主，缺少娛樂大學(xué)生商貿(mào)城餐飲為主，缺乏購(gòu)物競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析本項(xiàng)目突破點(diǎn)合理的業(yè)態(tài)配

29、比特色主力店百度空間無(wú)業(yè)態(tài)規(guī)劃及招商義烏小商品購(gòu)物環(huán)境差齊全的業(yè)態(tài)專業(yè)化的運(yùn)營(yíng)管理定位策略項(xiàng)目定位Here comes your footer 37樂活精品服飾購(gòu)物為主，缺少娛樂大學(xué)生商貿(mào)城餐飲為主，缺乏購(gòu)物“江寧首席大學(xué)生一站式SHOPPINGMALL” “一站式、業(yè)態(tài)齊全、特色商業(yè)街區(qū)”特色化、差異化定位（你無(wú)我有，你有我精）項(xiàng)目定位定位策略：總體定位：營(yíng)銷定位語(yǔ)：Here comes your footer 38“江寧首席大學(xué)生一站式SHOPPINGMALL” “一站式本項(xiàng)目定位的核心競(jìng)爭(zhēng)力：核心主力店：數(shù)字院線、品牌齊全的運(yùn)動(dòng)休閑城 擁有眾多學(xué)生喜好的特色主力店 以特色主力店吸引學(xué)生過

30、來(lái)消費(fèi)，以一站式滿足學(xué)生全部消費(fèi)。項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力項(xiàng)目發(fā)展思路核心競(jìng)爭(zhēng)力是區(qū)別于其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手最大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。次主力店：休閑娛樂（KTV、電玩）、數(shù)碼城 （迪信通）、經(jīng)濟(jì)型酒店Here comes your footer 39本項(xiàng)目定位的核心競(jìng)爭(zhēng)力：核心主力店：數(shù)字院線、品牌齊全的運(yùn)動(dòng)據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前約60%的大學(xué)生在談戀愛，影院可以為大學(xué)生提供戀愛的場(chǎng)所，所以學(xué)生對(duì)影院需求強(qiáng)烈。本項(xiàng)目引進(jìn)數(shù)字院線，是區(qū)別于其他商業(yè)的重要競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，真正體現(xiàn)了一站式消費(fèi)SHOPPINGMALL優(yōu)勢(shì) 。影城帶動(dòng)人流效應(yīng)案例：德基影城影城位于德基廣場(chǎng)的7樓，因?yàn)橛俺堑倪M(jìn)駐，帶動(dòng)了1-6層的人氣，同時(shí)解決了7樓位置偏僻租金很

31、難提高的問題。核心主力店介紹 數(shù)字院線項(xiàng)目發(fā)展思路市場(chǎng)需求Here comes your footer 40核心主力店介紹 數(shù)字院線項(xiàng)目發(fā)展思路市場(chǎng)需求Here com投資額：一座標(biāo)準(zhǔn)型的數(shù)字影廳投資約為30萬(wàn)元，僅為傳統(tǒng)影院的幾十分之一建筑要求：層高在4.5至5.2米座位：排放100至130個(gè)座位經(jīng)營(yíng)方式：開發(fā)商自營(yíng)、整體出租給租戶運(yùn)營(yíng)數(shù)字院線使用的光盤拷貝價(jià)格低廉，能放50場(chǎng)的光盤拷貝價(jià)格僅為2000元，而且可以全國(guó)同步發(fā)行，運(yùn)輸方式簡(jiǎn)單快捷，利潤(rùn)豐厚。參考商戶：時(shí)尚今典數(shù)字院線核心主力店介紹 數(shù)字院線項(xiàng)目發(fā)展思路數(shù)字院線介紹Here comes your footer 41核心主力店介紹

32、 數(shù)字院線項(xiàng)目發(fā)展思路數(shù)字院線介紹Here c集所有知名運(yùn)動(dòng)品牌于一體的大型運(yùn)動(dòng)休閑購(gòu)物城。運(yùn)動(dòng)品牌主要的客群對(duì)象就是大學(xué)生，如果定位為大型運(yùn)動(dòng)休閑購(gòu)物城，充分體現(xiàn)我們一站式，特色的業(yè)態(tài)特點(diǎn)。核心主力店介紹 運(yùn)動(dòng)休閑城項(xiàng)目發(fā)展思路主力店特點(diǎn)：品牌全、面積大、購(gòu)物環(huán)境優(yōu)美擬招商家：耐克/NIKE 阿迪達(dá)斯/ADDIDAS 銳步/REEBOK 靠背/KAPPA 茵寶/UMBRO彪馬/PUMA 匡威CONVERSE 李寧 特步 康威 361度 鴻星爾克 雙星 運(yùn)動(dòng)休閑城介紹Here comes your footer 42核心主力店介紹 運(yùn)動(dòng)休閑城項(xiàng)目發(fā)展思路主力店特點(diǎn)：品牌全、面樂活街區(qū)規(guī)劃酒店

33、面積 3000平方米 約90間大學(xué)生商貿(mào)城規(guī)劃酒店 面積 4800平方米 約140間目前周邊項(xiàng)目都規(guī)劃有酒店業(yè)態(tài)，總共才230間左右，遠(yuǎn)不能滿足大學(xué)生對(duì)酒店的需求。作為對(duì)整個(gè)街區(qū)業(yè)態(tài)的完善角度出發(fā)，建議配備經(jīng)濟(jì)型酒店。此類經(jīng)濟(jì)型酒店不需要有品牌的全國(guó)連鎖酒店，南京本地品牌，形象尚可的即可。酒店發(fā)展的必要性市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)：目前江寧大學(xué)城，交通不便，周邊無(wú)酒店配套，學(xué)生家長(zhǎng)來(lái)訪，會(huì)友，談戀愛等等社交活動(dòng)對(duì)酒店有很大的需求。市場(chǎng)前景參考案例：仙林大學(xué)生日租房，入住率超過60%，需求旺盛，經(jīng)營(yíng)很好。次主力店介紹 經(jīng)濟(jì)型酒店項(xiàng)目發(fā)展思路Here comes your footer 43樂活街區(qū)規(guī)劃酒店 面

34、積 30每平米年收入為： 120 x365x60%30=876元酒店仍可銷售，采用返租方式，二、三樓平均價(jià)格按9500元/平方米計(jì)算，則年每平米返租金額為： 9000 x8%=720元年經(jīng)營(yíng)收入與需求返租的金額基本相當(dāng)。且目前入住率取值較低，再加上鐘點(diǎn)房收入及其他收入，初步測(cè)算經(jīng)濟(jì)型酒店是具備實(shí)際可行性的。經(jīng)營(yíng)方式：開發(fā)商自營(yíng)、整體出租給租戶運(yùn)營(yíng)次主力店介紹 經(jīng)濟(jì)型酒店項(xiàng)目發(fā)展思路經(jīng)濟(jì)效益分析Here comes your footer 44次主力店介紹 經(jīng)濟(jì)型酒店項(xiàng)目發(fā)展思路經(jīng)濟(jì)效益分析Here c1、為資金回籠，二樓采取全部出售的方式，不便于主力店的進(jìn)駐，統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃有難度。2、建筑形態(tài)自

35、身、水電供應(yīng)限制，不便于主力店的進(jìn)駐 項(xiàng)目發(fā)展難點(diǎn)項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會(huì)點(diǎn)1、招商時(shí)間充足，可以篩選優(yōu)質(zhì)商家2、目前項(xiàng)目還未施工，主力店整改方便項(xiàng)目發(fā)展難點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)項(xiàng)目發(fā)展思路Here comes your footer 451、為資金回籠，二樓采取全部出售的方式，不便于主力店的進(jìn)駐，總結(jié)項(xiàng)目發(fā)展思路一站式、業(yè)態(tài)齊全、特色商業(yè)街區(qū)科學(xué)合理的業(yè)態(tài)分布統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃、統(tǒng)一招商運(yùn)營(yíng)帶租約出售，二三樓盡可能全部銷售一樓也可以銷售Here comes your footer 46總結(jié)項(xiàng)目發(fā)展思路一站式、業(yè)態(tài)齊全、特色商業(yè)街區(qū)科學(xué)合理的業(yè)態(tài)三、業(yè)態(tài)規(guī)劃Here comes your footer 47三、業(yè)態(tài)規(guī)劃He

36、re comes your footer 4一、以客流共享為第一原則，避免出現(xiàn)人流死角。二、主力店外圍環(huán)繞，一般分布在端頭，通過內(nèi)外聯(lián)動(dòng)實(shí)現(xiàn)中間商鋪的人流共享，充分利用主力店帶來(lái)的人流提升商鋪價(jià)值。三、設(shè)置若干商業(yè)節(jié)點(diǎn)（多以主力店的形式出現(xiàn)），保證人流共享。同時(shí)保證人流、車流、貨流的分離，避免相互干擾。 業(yè)態(tài)布局總體原則業(yè)態(tài)規(guī)劃Here comes your footer 48一、以客流共享為第一原則，避免出現(xiàn)人流死角。二、主力店外圍環(huán)四、一樓放置品牌服飾、品牌餐飲等形象較好的業(yè)態(tài)，保證街區(qū)的整體形象和品位。五、根據(jù)商家承租水平和承租規(guī)律來(lái)進(jìn)行業(yè)態(tài)分布，有序排布商戶，達(dá)到實(shí)現(xiàn)最大租金收益的目標(biāo)

37、。業(yè)態(tài)布局總體原則業(yè)態(tài)規(guī)劃Here comes your footer 49四、一樓放置品牌服飾、品牌餐飲等形象較好的業(yè)態(tài)，保證街區(qū)的整 本項(xiàng)目消費(fèi)群體主要為學(xué)生，與大成名店情況非常相似。大成名店的業(yè)態(tài)經(jīng)過2年的市場(chǎng)運(yùn)作，已比較成熟，因此本項(xiàng)目在業(yè)態(tài)配比上可借鑒此比例。大型商業(yè)的黃金比例“30：20：50%”，也就是休閑娛樂、餐飲、購(gòu)物功能在商業(yè)中所占的比重。大學(xué)城中的商業(yè)由于主要消費(fèi)群為學(xué)生，業(yè)態(tài)稍做調(diào)整，經(jīng)驗(yàn)比例為“10%：20%：21%：49%”，即服務(wù)：娛樂：餐飲：購(gòu)物（北亭廣場(chǎng)數(shù)據(jù)）。大成名店業(yè)態(tài)比例約為服務(wù)：娛樂：餐飲：購(gòu)物5%：21%：31%：43。功能業(yè)態(tài)比業(yè)態(tài)規(guī)劃Here c

38、omes your footer 50 本項(xiàng)目消費(fèi)群體主要為學(xué)生，與大成名店情況非常相似Here comes your footer 51Here comes your footer 51Here comes your footer 52Here comes your footer 52Here comes your footer 53Here comes your footer 53項(xiàng)目業(yè)態(tài)面積（）百分比購(gòu)物1455049.78%餐飲504017.24%服務(wù)11204.52%休閑602019.91%酒店25008.55%共計(jì)29230文鼎廣場(chǎng)整體業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì)業(yè)態(tài)規(guī)劃Here comes your

39、 footer 54項(xiàng)目業(yè)態(tài)面積（）百分比購(gòu)物1455049.78%餐飲504業(yè)態(tài)對(duì)比總結(jié)業(yè)態(tài)規(guī)劃項(xiàng)目名稱/業(yè)態(tài)比例餐飲購(gòu)物娛樂服務(wù)酒店樂活街區(qū)22%42%17%3%16%大學(xué)生商貿(mào)城27%28%17%2%26%大成名店31%43%21%5%義烏小商品城8%84%5%3%文鼎廣場(chǎng)17%50%20%4%9%本項(xiàng)目購(gòu)物比例較大，與樂活街區(qū)雷同，而萊迪擁有專業(yè)的招商經(jīng)驗(yàn)，使得本項(xiàng)目在與樂活街區(qū)比較時(shí)缺乏競(jìng)爭(zhēng)力。作為主力店的影院放在違建內(nèi)，存在經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 。如不做影院，將缺少最有吸引力的核心主力店優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目的娛樂業(yè)態(tài)將缺乏競(jìng)爭(zhēng)力，這與項(xiàng)目差異化、特色化業(yè)態(tài)定位不符。Here comes your foo

40、ter 55業(yè)態(tài)規(guī)劃項(xiàng)目名稱/業(yè)態(tài)比例餐飲購(gòu)物娛樂服務(wù)酒店樂活街區(qū)22%四、價(jià)格測(cè)算及招商計(jì)劃Here comes your footer 56四、價(jià)格測(cè)算及招商計(jì)劃Here comes your foo根據(jù)市場(chǎng)比較法，計(jì)算出本項(xiàng)目一樓平層使用面積均價(jià)為23060.73元/。一樓銷售均價(jià)：23060.73x0.95x1.5=32861.54元/。相同方法計(jì)算出二樓銷售均價(jià)：13490.53元/，三樓銷售均價(jià)：10780.89元/。售價(jià)測(cè)算項(xiàng)目文鼎廣場(chǎng)樂活時(shí)尚街區(qū)百度空間義烏小商品城平層1樓使用面積平均價(jià)格（元/）23060.73 22784.81263215000權(quán)重（）551530成交時(shí)間1

41、515111210項(xiàng)目定位1515131011區(qū)位條件1615121212項(xiàng)目規(guī)劃141211109內(nèi)部環(huán)境161412109交通條件1210101011戶型空間12121099總分10093797371Here comes your footer 57根據(jù)市場(chǎng)比較法，計(jì)算出本項(xiàng)目一樓平層使用面積均價(jià)為23060項(xiàng)目文鼎廣場(chǎng)大學(xué)生商貿(mào)中心義烏小商品城1樓平層使用面積最高租金（元/）2.93 2.632.875權(quán)重（）5545成交時(shí)間15151412項(xiàng)目定位15151311區(qū)位條件16151412項(xiàng)目規(guī)劃14121211內(nèi)部環(huán)境16141411交通條件12101011戶型空間1212109總分1

42、00938771與測(cè)算價(jià)格相同方法，計(jì)算出1樓最高租金為2.93x0.95x1.5=4.61元/，2樓最高租金為1.84元/，3樓最高租金為1.24元/。依據(jù)收益還原法，按照銷售均價(jià)的每年8%回報(bào)率反推租金，計(jì)算出1樓平均租金為7.2元/，2樓平均租金為2.9元/，3樓平均租金為2.36元/?？梢?，按照前述銷售價(jià)格想獲得8%的穩(wěn)定回報(bào)較難。租金測(cè)算Here comes your footer 58項(xiàng)目文鼎廣場(chǎng)大學(xué)生商貿(mào)中心義烏小商品城1樓平層使用面積最高租08.12-09.1招商籌備期09.2-09.6展開期第一階段09.6-09.12落實(shí)商戶進(jìn)駐10.5-10.9交付使用及開幕1234展開期第二階段09.12-10.5展開期第三階段5610.9-10.10招商計(jì)劃Here comes your fo