租賃合同重點(diǎn)

1、 租賃 合同 一、租賃賃合同的的概念、法律特征和種類二、租賃賃合同的的內(nèi)容三、承租租人的轉(zhuǎn)租權(quán)四、買(mǎi)賣(mài)不破破租賃五、租賃賃房屋優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)和和繼續(xù)承承租權(quán)租賃合同同的概念合同法法第212規(guī)定：“租賃合同同是出租租人將租賃物交付承租租人使用用、收益益，承租租人支付付租金的合同?！弊赓U標(biāo)的的物可以以是動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)，也可可以是不不動(dòng)產(chǎn)，但租賃物須是不消耗物物、特定定物、有有形物。法律特征1、租賃賃合同是是轉(zhuǎn)移使用權(quán)、收益權(quán)權(quán)的合同。-租賃合同同是以物物的使用用、收益益為目的的的合同同，但當(dāng)當(dāng)事人可可以約定定排除承承租人的的收益權(quán)權(quán)。租賃賃物所有權(quán)不不發(fā)生轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移，租賃合合同期限限屆滿后后，承租租人須將將原物交

2、還還。租賃合合同的給給付具有有持續(xù)性，因此可可將租賃賃合同稱稱為持續(xù)性合合同。2、租賃賃合同是是諾成合同同、雙務(wù)務(wù)合同、有償合合同。-租賃合同同的成立立、生效效不受是是否交付付租賃物物的左右右，是諾諾成合同同。出租租人以標(biāo)標(biāo)的物的的使用權(quán)權(quán)、收益益權(quán)為對(duì)價(jià)，承租人人以租金金為對(duì)價(jià)價(jià)，租賃賃合同是是雙務(wù)、有償合合同租賃合同同的種類根據(jù)是否否確定日日期，可可 分為為定期租賃賃和不定定期租賃賃。定期租賃賃，當(dāng)事人人約定了了租賃期期限，但但租賃期期限如果果過(guò)長(zhǎng)，不利于于平衡當(dāng)當(dāng)事人之之間的利利益，所所以合同法第214條規(guī)定：“租賃賃期限不得超過(guò)過(guò)二十年。超過(guò)二二十年的的，超過(guò)部分分無(wú)效。租賃期期間屆滿

3、滿，當(dāng)事事人可以以續(xù)訂租租賃合同同，但約約定的租租賃期限限自續(xù)訂訂之日起起不得超過(guò)過(guò)二十年年”。不定期租租賃，當(dāng)事人人沒(méi)有約約定租賃賃的期限限。不定定期租賃賃的特點(diǎn)是當(dāng)事人人有任意解除除權(quán)。當(dāng)事人對(duì)對(duì)租賃期期限沒(méi)有有約定或或者約定定不明確確，依照照本法第第六十一一條的規(guī)規(guī)定仍不不能確定定的，視為不定期租租賃。當(dāng)事人人可以隨時(shí)解除除合同，但但出租人人解除合合同應(yīng)當(dāng)當(dāng)在合理期限限之前通知知承租人人。租賃合同同的內(nèi)容（一）出出租人的的義務(wù)1租賃賃物交付及保保持義務(wù)2出租租人的維修義務(wù)3權(quán)利利瑕疵擔(dān)保義務(wù)（二）承承租人的的義務(wù)1、按約約定使用用與按性性質(zhì)使用2、妥善善保管的義務(wù)3、不任意改改善、增增設(shè)

4、的義務(wù)4租金支付付義務(wù)5返還租賃賃物義務(wù)6收益權(quán)出租人義義務(wù)-租賃賃物交付及保保持義務(wù)。第216條條：“出租人應(yīng)應(yīng)當(dāng)按照照約定將將租賃物物交付承租人，并在租租賃期間間保持租賃物符符合約定定的用途途?！?對(duì)租賃物物的使用用收益，以交付付為必要要，所以以出租人人應(yīng)當(dāng)按按照約定定地點(diǎn)、時(shí)間、方式、數(shù)量等等交付租租賃物，并應(yīng)于于租賃關(guān)關(guān)系的整整個(gè)存續(xù)續(xù)過(guò)程中中，保持持標(biāo)的物物處于適適合使用用、收益益的狀態(tài)態(tài)，即保保持租賃賃物符合約定定的用途途。出租人的的維修義務(wù)務(wù)保持義務(wù)務(wù)的體現(xiàn)現(xiàn)（220條條、221條）：維修通常常發(fā)生于于租賃物物破損、老化的的情況下下，如果果是因?yàn)闉槌凶馊巳说恼Ｊ褂糜檬箻?biāo)的物物破

5、損、老化（包括磨磨損）的的，出租租人有維維修義務(wù)務(wù)，如果由于承租租人的故意或者者過(guò)失，致使租租賃物破破損，自自當(dāng)由承租人承承擔(dān)責(zé)任任，由出租租人自負(fù)負(fù)經(jīng)費(fèi)維維修。權(quán)利瑕疵疵擔(dān)保義務(wù)（1）權(quán)利瑕瑕疵擔(dān)保保義務(wù)的的含義。權(quán)利瑕疵疵擔(dān)保義義務(wù)，是是指出租租人應(yīng)當(dāng)當(dāng)擔(dān)保不不因第三人對(duì)租賃物物主張權(quán)權(quán)利，而而影響承承租人租租賃物的的使用、收益。權(quán)利瑕瑕疵擔(dān)保保義務(wù)是是法定義務(wù)務(wù)。（228條）（2）以抵押的財(cái)產(chǎn)出出租對(duì)租租賃合同同效力的的影響。擔(dān)保法若干問(wèn)題題的解釋釋第66條規(guī)定：抵押人將將已抵押押的財(cái)產(chǎn)產(chǎn)出租的的，抵押押權(quán)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)后，租租賃合同同對(duì)受讓讓人不具有約束力。抵押人人將已抵抵押的財(cái)財(cái)產(chǎn)出租租時(shí)，

6、如如果抵押押人未書(shū)面告告知承租人該該財(cái)產(chǎn)已已抵押的的，抵押押人對(duì)出出租抵押押物造成成承租人人的損失失承擔(dān)賠賠償責(zé)任任；如果果抵押人人已書(shū)面告知承租租人該財(cái)財(cái)產(chǎn)已抵抵押的，抵押權(quán)權(quán)實(shí)現(xiàn)造造成承租租人的損損失，由由承租人自自己承擔(dān)擔(dān)。承租人義義務(wù)-按約約定使用用與按性性質(zhì)使用合同法法第217條條規(guī)定：“承租人應(yīng)應(yīng)當(dāng)按照照約定的方方法使用租賃賃物。對(duì)對(duì)租賃物物的使用用方法沒(méi)沒(méi)有約定定或者約約定不明明確，依依照本法法第六十十一條的的規(guī)定仍仍不能確確定的，應(yīng)當(dāng)按按照租賃物的的性質(zhì)使用。”-如何使用用租賃物物涉及到到雙方當(dāng)當(dāng)事人的的利益。首先，承承租人應(yīng)應(yīng)當(dāng)按照照約定的方方法使用用租賃物物；如果沒(méi)沒(méi)有約定

7、定或者約約定不明明確，則則應(yīng)按照照合同法第61條的規(guī)定定確定對(duì)對(duì)租賃物物如何使使用，即即按合同同已有的的條款或或者交易易習(xí)慣確確定應(yīng)當(dāng)當(dāng)如何使使用，如如果還不不能確定定，則按按租賃物物的性質(zhì)使用。使使用方法法與租賃賃物的用途有關(guān)。妥善保管的義務(wù)合同法第222條規(guī)定：“承租人人應(yīng)當(dāng)妥妥善保管管租賃物物，因保管不善善造成租賃賃物毀損損、滅失失的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)擔(dān)損害賠償償責(zé)任”。-承租人對(duì)對(duì)租賃物物的保管管，應(yīng)盡盡善良管管理人的的注意義義務(wù)。保管不善善，是過(guò)錯(cuò)的體現(xiàn)，一種觀觀點(diǎn)認(rèn)為為，因承承租人的的故意和和重大過(guò)過(guò)失致使使租賃物物毀損、滅失的的，才承承擔(dān)責(zé)任任。依照照我國(guó)合同法第222條的精神神，保管

8、管不善所所體現(xiàn)的的過(guò)錯(cuò)，包括故故意和過(guò)過(guò)失，并未排除除輕過(guò)失失。從法理理上看，無(wú)償合同同無(wú)償付出出的一方方，輕過(guò)失才能免責(zé)責(zé)。因租租賃合同同是雙務(wù)務(wù)、有償償合同，若租賃賃物毀損損、滅失失，承租租人輕過(guò)失不不能免責(zé)責(zé)不任意改改善、增增設(shè)的義務(wù)合同法法第223條條規(guī)定：“承租人經(jīng)經(jīng)出租人人同意，可以對(duì)對(duì)租賃物物進(jìn)行改改善或者者增設(shè)他他物。承承租人未經(jīng)出租租人同意意，對(duì)租賃賃物進(jìn)行行改善或或者增設(shè)設(shè)他物的的，出租租人可以以要求承承租人恢復(fù)原狀狀或者賠賠償損失失?！?有益費(fèi)用用的償還還問(wèn)題(案例2)租金支付付義務(wù)租金的支支付，是是承租人人的主要要義務(wù)。承租人人應(yīng)當(dāng)按按照約定的時(shí)間、數(shù)額和和方式交交付租

9、金金。承租租人應(yīng)當(dāng)當(dāng)按照約約定的期期限支付付租金。226條：對(duì)支付付期限沒(méi)有約定定或者約約定不明明確，依依照本法法第六十十一條的的規(guī)定仍仍不能確確定，租租賃期間間不滿一年年的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)在租賃賃期間屆屆滿時(shí)支支付；租租賃期間間一年以以上的，應(yīng)當(dāng)在在每屆一一年時(shí)支支付，剩剩余期間間不滿一一年的，應(yīng)當(dāng)在在租賃期期間屆滿滿時(shí)支付付。返還租賃物義義務(wù)和收收益權(quán)返還的租租賃物應(yīng)應(yīng)當(dāng)符合合按照約約定或者者租賃物物的性質(zhì)質(zhì)使用后的的狀態(tài)，租賃期期間屆滿滿或者租租賃合同同因解除除終止，承租人人應(yīng)當(dāng)返返還原物物，但返還原物物并不等等同于原原狀返還還，因?yàn)榧醇词故钦Ｊ褂糜茫赓U物物也會(huì)有有磨損、老化等等損耗，以至于

10、于價(jià)值降降低。因因此，返返還的租租賃物符符合約定定的狀態(tài)態(tài)即可，如果對(duì)對(duì)返還的的租賃物物的狀態(tài)態(tài)沒(méi)有約約定，返返還的租租賃物應(yīng)符合按約定或或者按租租賃物的的性質(zhì)使使用后狀狀態(tài)。-235條收益權(quán)-225條:在租賃期期間因占有、使使用租賃賃物獲得得的收益益，歸承承租人所所有，但但當(dāng)事人人另有約定定的除外。三、承租租人的轉(zhuǎn)租權(quán)轉(zhuǎn)租是指承租租人以自自己的名名義將租租賃物出出租給第第三人（次承租租人）使使用、收收益。轉(zhuǎn)租關(guān)系系：一個(gè)標(biāo)標(biāo)的物，兩個(gè)法法律關(guān)系系，三方方當(dāng)事人人。立法模式式:1,限制主義義模式，即即規(guī)定非非經(jīng)出租租人同意意，承租租人不得得轉(zhuǎn)租或或讓與租租賃權(quán)。德國(guó)民法典即即采此見(jiàn)見(jiàn)解。2,自

11、由主義義模式，法國(guó)民法典采采用這種種模式。 我國(guó)合同法第第224條就轉(zhuǎn)租采采限制主義義模式。轉(zhuǎn)租與租賃權(quán)的的轉(zhuǎn)讓不同，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)租是承承租人以以自己的的名義向向次承租租人出租租；租賃賃權(quán)轉(zhuǎn)讓讓，是承承租人將將合同約約定的租租賃權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓給新新承租人人，原承租人人退出合同。-B轉(zhuǎn)租的法法律效果果1.承租租人經(jīng)出租人人同意，可以將將租賃物物轉(zhuǎn)租給第三人人-承租人轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)租的，承租人人與出租租人之間間的租賃賃合同繼繼續(xù)有效效，第三三人對(duì)租租賃物造造成損失失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失失。承租人人未經(jīng)出出租人同同意轉(zhuǎn)租租的，出出租人可可以解除合同同(同意包括括事后默示追認(rèn)認(rèn))。-出租人通通知承租租人解除除租賃合合同以后

12、后，承租人與與次承租租人之間間的合同同因失去了了前提而而不能有效效成立。2、次承租人人對(duì)租賃物物造成損損失的，其應(yīng)當(dāng)當(dāng)對(duì)轉(zhuǎn)租人（承租人人）承擔(dān)責(zé)任任，承租人應(yīng)應(yīng)當(dāng)對(duì)出出租人承承擔(dān)責(zé)任任，不論轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)租是否否經(jīng)過(guò)出出租人同同意，-如次承租租人的行行為導(dǎo)致致租賃物物的損害害，出租租人追究究違約責(zé)任任，只能追究承租人的違約責(zé)責(zé)任，而而不能追究究次承租人人的違約責(zé)責(zé)任，或或追究出出租人和和次承租租人的連連帶責(zé)任任。如以以侵權(quán)為由，則則有可能追究究承租人和和次承租租人的連帶責(zé)任任。3、承租人人未經(jīng)同同意擅自轉(zhuǎn)租租的，出租租人有兩個(gè)權(quán)利利可以選擇擇行使：第一，出出租人可可以通知知承租人人解除雙方之間間的租賃賃

13、合同。第二，出出租人也也可以主張承租人與與次承租租人的轉(zhuǎn)租合同同不生效效。轉(zhuǎn)租不不生效的的事由是是承租人人無(wú)轉(zhuǎn)租租權(quán)，擅自處分分了他人的的財(cái)產(chǎn)。轉(zhuǎn)租合合同屬于于效力未定定的合同（可追認(rèn)認(rèn)的合同同）-案例1-房屋轉(zhuǎn)租租司法解解釋四、買(mǎi)賣(mài)不破破租賃合同法法第229條條規(guī)定：“租賃物在在租賃期期間發(fā)生生所有權(quán)變變動(dòng)的，不影響租賃合同同的效力力?！睂?duì)此規(guī)則則，理論論上多稱稱為“買(mǎi)賣(mài)不破破租賃”。實(shí)際上，所有權(quán)權(quán)變動(dòng)還還可以因因贈(zèng)與和繼繼承產(chǎn)生。因因贈(zèng)與和和繼承致致使租賃賃物在租租賃期間間發(fā)生所所有權(quán)變變動(dòng)的，同樣不不影響租租賃合同同的效力力。所有權(quán)變變動(dòng)不能能擊破租租賃，是是指先有租賃，后發(fā)生所有有權(quán)

14、變動(dòng)動(dòng)的情況。租賃物在在租賃期期間所有有權(quán)發(fā)生生變動(dòng)，歸屬第第三人（買(mǎi)受人人、受贈(zèng)贈(zèng)人、繼繼承人）時(shí)，承承租人可可以其租租賃權(quán)對(duì)抗新的所有有權(quán)人。也就是是新的所所有權(quán)人人與承租租人應(yīng)繼繼續(xù)原租租賃合同同，直至至終期屆屆至。也也即新新的所有有權(quán)人取取代了原原出租人人的地位位。租賃賃物是動(dòng)產(chǎn)還是是不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)，不影響響該規(guī)則則的適用用。抵押與租租賃同時(shí)根據(jù)據(jù)擔(dān)保法第49條的規(guī)定定，抵押也不不能擊破破租賃。物權(quán)法190條：訂立抵押押合同前前抵押財(cái)產(chǎn)產(chǎn)已出租租的，原原租賃關(guān)關(guān)系不受受該抵押押權(quán)的影影響。抵押權(quán)設(shè)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)產(chǎn)出租的的，該租租賃關(guān)系系不得對(duì)抗抗已登記的抵押權(quán)權(quán)。-B-解釋五、租賃賃房屋：優(yōu)

15、先購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)權(quán)和繼續(xù)續(xù)承租權(quán)權(quán)（一）優(yōu)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)權(quán)（第第230條）（司法解釋釋）（二）繼繼續(xù)承租租權(quán)（第第234條）（司法解釋釋）房屋租賃賃司法解解釋合同法法第十十三章租賃合同同第212條條租租賃合同同是出租租人將租租賃物交交付承租租人使用用、收益益，承租租人支付付租金的的合同。第213條租租賃合合同的內(nèi)內(nèi)容包括括租賃物物的名稱稱、數(shù)量量、用途途、租賃賃期限、租金及及其支付付期限和和方式、租賃物物維修等等條款。第214條租租賃期限限不得超過(guò)過(guò)二十年。超過(guò)二二十年的的，超過(guò)過(guò)部分無(wú)無(wú)效。租賃期間間屆滿，當(dāng)事人人可以續(xù)續(xù)訂租賃賃合同，但約定定的租賃賃期限自自續(xù)訂之之日起不不得超過(guò)過(guò)二十年年。第215條

16、條租租賃期期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采采用書(shū)面形式。當(dāng)當(dāng)事人未未采用書(shū)書(shū)面形式式的，視視為不定定期租賃賃。第216條條 出租租人應(yīng)當(dāng)當(dāng)按照約約定將租租賃物交交付承租租人，并并在租賃賃期間保保持租賃賃物符合合約定的的用途。第217條承承租人人應(yīng)當(dāng)按按照約定定的方法法使用租租賃物。對(duì)租賃賃物的使使用方法法沒(méi)有約約定或者者約定不不明確，依照本本法第六六十一條條的規(guī)定定仍不能能確定的的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)按照租租賃物的的性質(zhì)使使用。第218條承承租人人按照約約定的方方法或者者租賃物物的性質(zhì)質(zhì)使用租租賃物，致使租租賃物受受到損耗耗的，不不承擔(dān)損損害賠償償責(zé)任。第219條承承租人人未按照照約定的的方法或或者租賃賃物的性性

17、質(zhì)使用用租賃物物，致使使租賃物物受到損損失的，出租人人可以解解除合同同并要求求賠償損損失第220條出租人應(yīng)應(yīng)當(dāng)履行行租賃物物的維修義務(wù)務(wù)，但當(dāng)事事人另有有約定的的除外。第221條承租人在在租賃物物需要維維修時(shí)可可以要求求出租人人在合理理期限內(nèi)內(nèi)維修。出租人未未履行維維修義務(wù)務(wù)的，承承租人可可以自行維修修，維修費(fèi)用用由出租租人負(fù)擔(dān)擔(dān)。因維維修租賃賃物影響響承租人人使用的的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)相應(yīng)減減少租金金或者延延長(zhǎng)租期期。第222條承承租人應(yīng)應(yīng)當(dāng)妥善保管管租賃物，因保管不善善造成租賃賃物毀損損、滅失失的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)擔(dān)損害賠償償責(zé)任。第223條承承租人經(jīng)經(jīng)出租人人同意，可以對(duì)對(duì)租賃物進(jìn)進(jìn)行改善善或者增增設(shè)他

18、物物。承租人人未經(jīng)出租租人同意意，對(duì)租賃賃物進(jìn)行行改善或或者增設(shè)設(shè)他物的的，出租租人可以以要求承承租人恢恢復(fù)原狀狀或者賠賠償損失失。第224條承承租人經(jīng)經(jīng)出租人人同意，可以將將租賃物物轉(zhuǎn)租給給第三人人。承租租人轉(zhuǎn)租的，承租租人與出出租人之之間的租租賃合同同繼續(xù)有有效，第第三人對(duì)對(duì)租賃物物造成損損失的，承租人人應(yīng)當(dāng)賠賠償損失失。承租人未未經(jīng)出租租人同意意轉(zhuǎn)租的的，出租租人可以以解除合合同。第225條在在租賃期期間因占占有、使使用租賃賃物獲得得的收益益，歸承承租人所所有，但但當(dāng)事人人另有約約定的除除外。第226條承承租人應(yīng)應(yīng)當(dāng)按照照約定的的期限支付租金金。對(duì)支付付期限沒(méi)沒(méi)有約定定或者約約定不明明確

19、，依依照本法法第六十十一條的的規(guī)定仍仍不能確確定的，租賃期期間不滿滿一年的的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)在租賃賃期間屆屆滿時(shí)支支付；租租賃期間間一年以以上的，應(yīng)當(dāng)在在每屆滿滿一年時(shí)時(shí)支付，剩余期期間不滿滿一年的的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)在租賃賃期間屆屆滿時(shí)支支付。第227條承承租人無(wú)無(wú)正當(dāng)理理由未支支付或者者遲延支支付租金金的，出出租人可可以要求求承租人人在合理理期限內(nèi)內(nèi)支付。承租人人逾期不支支付的，出租租人可以以解除合同同。第228條條因第三人人主張權(quán)權(quán)利，致致使承租租人不能能對(duì)租賃賃物使用用、收益益的，承承租人可以要求求減少租金金或者不不支付租租金。第三人主主張權(quán)利利的，承承租人應(yīng)應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知知出租人。第229條條租租賃物在

20、在租賃期期間發(fā)生生所有權(quán)變變動(dòng)的，不影響租賃合同同的效力力。第230條條出租人出出賣(mài)租賃賃房屋的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)在出賣(mài)賣(mài)之前的的合理期期限內(nèi)通通知承租租人，承承租人享享有以同等條件件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)的權(quán)利。第231條條因因不可歸責(zé)責(zé)于承租人的的事由，致使租租賃物部部分或者者全部毀毀損、滅滅失的，承租人人可以要要求減少少租金或或者不支支付租金金；因租租賃物部部分或者者全部毀毀損、滅滅失，致致使不能能實(shí)現(xiàn)合合同目的的的，承承租人可可以解除除合同。第232條條當(dāng)當(dāng)事人人對(duì)租賃賃期限沒(méi)沒(méi)有約定定或者約約定不明明確，依依照本法法第六十十一條的的規(guī)定仍仍不能確確定的，視為不不定期租租賃。當(dāng)當(dāng)事人可可以隨時(shí)時(shí)解除合合同，

21、但但出租人人解除合合同應(yīng)當(dāng)當(dāng)在合理理期限之之前通知知承租人人。第233條條租租賃物危危及承租租人的安安全或者者健康的的，即使使承租人人訂立合合同時(shí)明明知該租租賃物質(zhì)質(zhì)量不合格，承租人人仍然可可以隨時(shí)解除除合同。第234條承承租人在在房屋租租賃期間間死亡的的，與其其生前共同居住住的人可以以按照原租賃合合同租賃該房房屋。第235條租租賃期間間屆滿，承租人人應(yīng)當(dāng)返還租賃賃物。返還的的租賃物物應(yīng)當(dāng)符符合按照照約定或或者租賃賃物的性性質(zhì)使用后的狀態(tài)。第236條條租租賃期間間屆滿，承租人人繼續(xù)使用租賃賃物，出出租人沒(méi)有提出出異議的，原租租賃合同同繼續(xù)有有效，但但租賃期期限為不定期。案例1提高租金金未果,房

22、房東要求求收房2004年3月2日陳某與與王某簽簽訂房屋屋租賃合合同，陳某將其兩間間門(mén)面房房出租給給王某，租期為為3年，租金金共計(jì)6萬(wàn)元人民民幣，王王某于合合同簽訂訂后10日內(nèi)一次次性付清清房租。雙方還還約定，如果王王某生意意不景氣氣，經(jīng)陳陳某同意意后可以以轉(zhuǎn)租該門(mén)面。租期內(nèi)，王某未經(jīng)陳某某同意曾將該門(mén)門(mén)面轉(zhuǎn)租給了李某某三個(gè)月月，陳某某知曉后后未提出任任何異議議，后王某某在沒(méi)有有和陳某某協(xié)商的的情況下下，對(duì)該該房屋進(jìn)進(jìn)行了簡(jiǎn)單裝修修。2006年該地區(qū)區(qū)門(mén)面房房租金水水漲船高高。見(jiàn)此此情形，陳某要要求王某某提高租租金，王王某不同同意，雙雙方為此此發(fā)生糾糾紛。2006年10月9日陳某向向法院提提起訴

23、訟訟，以王王某未經(jīng)經(jīng)其同意意擅自轉(zhuǎn)租租房屋及王王某擅自自對(duì)房屋屋進(jìn)行裝修為由，要要求解除除其與王王某之間間的租賃賃合同，收回房房屋。 點(diǎn)評(píng)評(píng)得得知轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)租沒(méi)有有追認(rèn),房主無(wú)無(wú)權(quán)解除除合同1、未經(jīng)同同意轉(zhuǎn)租房屋，陳陳某能否解除除房屋租賃賃合同?根據(jù)合同法第224條規(guī)定承承租人王王某在未未經(jīng)出租租人陳某某同意的的情況下下擅自將將門(mén)面房房轉(zhuǎn)租給給了李某某，作為為出租人人的陳某某是有權(quán)權(quán)解除合合同的。本案中,陳某知曉曉王某轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)租的事事實(shí)后并未提出出任何異異議，王某擅擅自轉(zhuǎn)租租的行為為，屬于于民法上上的無(wú)權(quán)處分分行為，因因?yàn)樗徊幌碛蟹糠课莸乃袡?quán)，無(wú)權(quán)處處分行為為在民法法上屬于于效力待待定行為為，該行

24、行為只有有經(jīng)有權(quán)權(quán)處分人人同意或或追認(rèn)后后方才有有效，也也就是說(shuō)說(shuō)王某擅擅自轉(zhuǎn)租租的行為為需要陳陳某的追追認(rèn)同意意才能是是合法有有效的。而陳某某在知道該轉(zhuǎn)租行行為后并未作出出反對(duì)的意思表表示，那那么依民民法相關(guān)關(guān)原理可視為陳某是同意該轉(zhuǎn)租行行為的。因而在在本案中中，陳某某以王某某未經(jīng)其其同意擅擅自轉(zhuǎn)租租房屋要要求解除除租賃合合同不能成立立。2、王某擅自對(duì)房屋進(jìn)進(jìn)行裝修，陳某能能否解除除合同?我國(guó)城市房屋屋租賃管管理辦法法第24條規(guī)定，承租人人擅自拆拆改承租租房結(jié)構(gòu)構(gòu)或改變變用途的的，出租租人有權(quán)權(quán)終止合合同，收收回房屋屋，因此此而造成成損失的的，由承承租人賠賠償。本本案中王王某只是是因?yàn)榻?jīng)經(jīng)營(yíng)

25、需要要對(duì)該房房屋進(jìn)行行了簡(jiǎn)單單裝修，并沒(méi)有拆拆改房屋屋結(jié)構(gòu)，改變用用途，并并不屬于于城市房屋屋租賃管管理辦法法第24條的規(guī)定定，因此此陳某以以此為理理由要求求解除與與王某簽簽訂的房房屋租賃賃合同也也是沒(méi)有有法律依依據(jù)的。案例2:承租人人不付房房租裝裝修物歸歸房主田某租用閆某的118平平方米門(mén)門(mén)市網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)用于經(jīng)經(jīng)營(yíng)，租租期為5年，合合同約定：田某租租賃期滿滿，房屋屋內(nèi)的裝修不得破壞壞，與租租賃房屋屋一并交交給閆某某。在合同履履行到第三年時(shí)，因田田某未按按約定給給付22萬(wàn)元元房租，并已超超過(guò)給付付房款期期限一個(gè)個(gè)月，閆閆某提出出解除租賃合同同，但田田某拒不不騰房。法院依法解除除閆某與田田某的房房屋租

26、賃賃合同，判決田田某給付付拖欠的的房租22萬(wàn)元元、違約約金10萬(wàn)元，田某按按合同約約定將所所租賃的的門(mén)市房房上的四四壁、頂頂棚上的的附屬物物等均完完好返還還給閆某某。點(diǎn)評(píng)：合同約定定租賃關(guān)關(guān)系結(jié)束束后，裝裝修歸出出租人所所有，但但因一方違約約而導(dǎo)致合合同被提前解除除的，如系系出租人違違約造成合同同被提前前解除的的，承租租人有權(quán)權(quán)要求出出租人對(duì)對(duì)裝修損損失作補(bǔ)補(bǔ)償。如系承租人違違約導(dǎo)致合同同被提前前解除的的，一般般來(lái)說(shuō)，裝修應(yīng)應(yīng)無(wú)償歸出出租人所所有。但如果果承租人人違約應(yīng)應(yīng)承擔(dān)的的責(zé)任與與裝修價(jià)價(jià)值懸殊殊的，且且確有再再利用價(jià)價(jià)值的，可酌情由出租人人給予承承租人適適當(dāng)補(bǔ)償償(實(shí)踐標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)為1/3)

27、。第二十一一條承承租人有有下理行行為之一一的，出出租人有權(quán)解除除租賃合合同：（一）承承租人擅擅自承租租的房屋屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或或轉(zhuǎn)借的的；（二二）承租租人利用用承租的的房屋進(jìn)進(jìn)行非法法活動(dòng)，損害公公共利益益的；（三）承承租人累累計(jì)六個(gè)個(gè)月不交交租金的的。第二十二二條機(jī)機(jī)關(guān)、團(tuán)團(tuán)體、部部隊(duì)、企企業(yè)事業(yè)業(yè)單位不不得租用用或變相相租用城城市私有有房屋，如因特特殊需要要必須租租用，須須經(jīng)縣以以上人民民政府批批準(zhǔn)。2009城鎮(zhèn)房屋租賃賃合同司法法解釋關(guān)于審理理城鎮(zhèn)房房屋租賃賃合同糾糾紛案件件具體應(yīng)應(yīng)用法律律若干問(wèn)問(wèn)題的解解釋 （2009年6月22日最高高人民法法院審判判委員會(huì)會(huì)第1469次次會(huì)議通通過(guò)）為正

28、確審審理城鎮(zhèn)鎮(zhèn)房屋租租賃合同同糾紛案案件，依依法保護(hù)護(hù)當(dāng)事人人的合法法權(quán)益，根據(jù)中華人人民共和和國(guó)民法法通則、中中華人民民共和國(guó)國(guó)物權(quán)法法、中華人人民共和和國(guó)合同同法等等法律規(guī)規(guī)定，結(jié)結(jié)合民事事審判實(shí)實(shí)踐，制制定本解解釋。第一條本本解釋釋所稱城城鎮(zhèn)房屋屋，是指指城市、鎮(zhèn)規(guī)劃劃區(qū)內(nèi)的的房屋。鄉(xiāng)、村莊莊規(guī)劃區(qū)區(qū)內(nèi)的房房屋租賃賃合同糾糾紛案件件，可以以參照本本解釋處處理。但但法律另另有規(guī)定定的，適適用其規(guī)規(guī)定。當(dāng)事人依依照國(guó)家家福利政政策租賃賃公有住住房、廉廉租住房房、經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用住住房產(chǎn)生生的糾紛紛案件，不適用用本解釋釋。第二條出出租人人就未取取得建設(shè)設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可可證或者者未按照照建設(shè)工工程規(guī)劃

29、劃許可證證的規(guī)定定建設(shè)的的房屋，與承租租人訂立立的租賃賃合同無(wú)無(wú)效。但但在一審審法庭辯辯論終結(jié)結(jié)前取得得建設(shè)工工程規(guī)劃劃許可證證或者經(jīng)經(jīng)主管部部門(mén)批準(zhǔn)準(zhǔn)建設(shè)的的，人民民法院應(yīng)應(yīng)當(dāng)認(rèn)定定有效。第三條出出租人人就未經(jīng)經(jīng)批準(zhǔn)或或者未按按照批準(zhǔn)準(zhǔn)內(nèi)容建建設(shè)的臨臨時(shí)建筑筑，與承承租人訂訂立的租租賃合同同無(wú)效。但在一一審法庭庭辯論終終結(jié)前經(jīng)經(jīng)主管部部門(mén)批準(zhǔn)準(zhǔn)建設(shè)的的，人民民法院應(yīng)應(yīng)當(dāng)認(rèn)定定有效。租賃期限限超過(guò)臨臨時(shí)建筑筑的使用用期限，超過(guò)部部分無(wú)效效。但在在一審法法庭辯論論終結(jié)前前經(jīng)主管管部門(mén)批批準(zhǔn)延長(zhǎng)長(zhǎng)使用期期限的，人民法法院應(yīng)當(dāng)當(dāng)認(rèn)定延延長(zhǎng)使用用期限內(nèi)內(nèi)的租賃賃期間有有效。第四條當(dāng)當(dāng)事人人以房屋屋租賃

30、合合同未按按照法律律、行政政法規(guī)規(guī)規(guī)定辦理理登記備備案手續(xù)續(xù)為由，請(qǐng)求確確認(rèn)合同同無(wú)效的的，人民民法院不不予支持持。當(dāng)事人約約定以辦辦理登記記備案手手續(xù)為房房屋租賃賃合同生生效條件件的，從從其約定定。但當(dāng)當(dāng)事人一一方已經(jīng)經(jīng)履行主主要義務(wù)務(wù)，對(duì)方方接受的的除外。數(shù)份房屋屋租賃合合同的執(zhí)執(zhí)行第五條房房屋租租賃合同同無(wú)效，當(dāng)事人人請(qǐng)求參參照合同同約定的的租金標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)支付付房屋占有有使用費(fèi)費(fèi)的，人民民法院一一般應(yīng)予予支持。當(dāng)事人請(qǐng)請(qǐng)求賠償償因合同同無(wú)效受受到的損損失，人人民法院院依照合合同法的的有關(guān)規(guī)規(guī)定和本本司法解解釋第九九條、第第十三條條、第十十四條的的規(guī)定處處理。第六條出出租人人就同一一房屋訂訂立

31、數(shù)份租賃賃合同，在合同同均有效效的情況況下，承承租人均均主張履履行合同同的，人人民法院院按照下下列順序序確定履履行合同同的承租租人：（一）已已經(jīng)合法占有有租賃房屋屋的；（二）已已經(jīng)辦理理登記備案案手續(xù)的；（三）合同成立立在先的。不能取得得租賃房房屋的承承租人請(qǐng)請(qǐng)求解除除合同、賠償損損失的，依照合合同法的的有關(guān)規(guī)規(guī)定處理理。租賃房屋屋的維修修第七條承承租人人擅自變動(dòng)動(dòng)房屋建建筑主體體和承重重結(jié)構(gòu)或或者擴(kuò)建建，在出租人人要求的的合理期期限內(nèi)仍仍不予恢恢復(fù)原狀狀，出租租人請(qǐng)求求解除合合同并要要求賠償償損失的的，人民民法院依依照合同同法第二二百一十十九條的的規(guī)定處處理。第八條因因下列列情形之之一，導(dǎo)導(dǎo)

32、致租賃賃房屋無(wú)無(wú)法使用用，承租租人請(qǐng)求求解除合合同的，人民法法院應(yīng)予予支持：（一）租租賃房屋屋被司法法機(jī)關(guān)或或者行政政機(jī)關(guān)依依法查封封的；（二）租租賃房屋屋權(quán)屬有有爭(zhēng)議的的；（三）租租賃房屋屋具有違違反法律律、行政政法規(guī)關(guān)關(guān)于房屋屋使用條條件強(qiáng)制制性規(guī)定定情況的的。裝飾裝修問(wèn)題題第九條承承租人人經(jīng)出租租人同意裝飾飾裝修，租賃合同無(wú)效效時(shí)，未形成附附合的裝飾裝裝修物，出租人人同意利利用的，可折價(jià)歸出租人人所有；不同意利利用的，可由由承租人人拆除。因拆除除造成房房屋毀損損的，承承租人應(yīng)應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀狀。已形成附附合的裝飾裝裝修物，出租人人同意利利用的，可折價(jià)價(jià)歸出租租人所有有；不同意利利用的，由雙雙

33、方各自自按照導(dǎo)導(dǎo)致合同無(wú)效效的過(guò)錯(cuò)分擔(dān)擔(dān)現(xiàn)值損失失。第十條承承租人人經(jīng)出租人人同意裝裝飾裝修修，租賃期期間屆滿滿或者合合同解除除時(shí)，除除當(dāng)事人人另有約約定外，未形成附附合的裝飾裝裝修物，可由承承租人拆除。因拆除除造成房房屋毀損損的，承承租人應(yīng)應(yīng)當(dāng)恢復(fù)復(fù)原狀。第十一條條承租租人經(jīng)出出租人同同意裝飾飾裝修，合同解解除時(shí)，雙方對(duì)對(duì)已形成附合合的裝飾裝裝修物的的處理沒(méi)有約定定的，人民民法院按按照下列列情形分分別處理理：（一）因因出租人違違約導(dǎo)致合同同解除，承租人人請(qǐng)求出出租人賠賠償剩余租賃賃期內(nèi)裝飾裝修修殘值損失失的，應(yīng)予予支持；（二）因因承租人違違約導(dǎo)致合同同解除，承租人人請(qǐng)求出出租人賠賠償剩余余租

34、賃期期內(nèi)裝飾飾裝修殘殘值損失失的，不不予支持持。但出出租人同同意利用用的，應(yīng)應(yīng)在利用用價(jià)值范范圍內(nèi)予予以適當(dāng)當(dāng)補(bǔ)償；（三）因因雙方違約約導(dǎo)致合同同解除，剩余租租賃期內(nèi)內(nèi)的裝飾飾裝修殘殘值損失失，由雙雙方根據(jù)據(jù)各自的的過(guò)錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)應(yīng)的責(zé)任任；（四）因因不可歸責(zé)責(zé)于雙方方的事由由導(dǎo)致合同同解除的的，剩余余租賃期期內(nèi)的裝裝飾裝修修殘值損損失，由由雙方按按照公平原則則分擔(dān)。法法律另有有規(guī)定的的，適用用其規(guī)定定。第十二條條承租租人經(jīng)出出租人同同意裝飾飾裝修，租賃期間間屆滿時(shí)，承租租人請(qǐng)求求出租人人補(bǔ)償附合裝飾飾裝修費(fèi)費(fèi)用的，不予支支持。但但當(dāng)事人人另有約約定的除除外。第十三條條承租租人未經(jīng)出租租人同意意

35、裝飾裝修或者者擴(kuò)建發(fā)發(fā)生的費(fèi)費(fèi)用，由承租租人負(fù)擔(dān)擔(dān)。出租租人請(qǐng)求求承租人人恢復(fù)原原狀或者者賠償損損失的，人民法法院應(yīng)予予支持。第十四條條承租租人經(jīng)出出租人同意擴(kuò)建建，但雙方方對(duì)擴(kuò)建建費(fèi)用的的處理沒(méi)沒(méi)有約定定的，人人民法院院按照下下列情形形分別處處理：（一）辦辦理合法法建設(shè)手手續(xù)的，擴(kuò)建造造價(jià)費(fèi)用用由出租人負(fù)擔(dān)；（二）未未辦理合合法建設(shè)設(shè)手續(xù)的的，擴(kuò)建建造價(jià)費(fèi)費(fèi)用由雙雙方按照照過(guò)錯(cuò)分擔(dān)。租賃房屋屋轉(zhuǎn)租第十五條條承租租人經(jīng)出出租人同同意將租租賃房屋屋轉(zhuǎn)租給給第三人人時(shí)，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)租期限限超過(guò)承承租人剩剩余租賃賃期限的的，人民民法院應(yīng)應(yīng)當(dāng)認(rèn)定定超過(guò)部分分的約定定無(wú)效。但出租租人與承承租人另另有約定定的除外

36、外。第十六條條出租租人知道道或者應(yīng)應(yīng)當(dāng)知道道承租人人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出出異議，其以承承租人未未經(jīng)同意意為由請(qǐng)請(qǐng)求解除除合同或或者認(rèn)定定轉(zhuǎn)租合合同無(wú)效效的，人人民法院院不予支持持。因租賃合合同產(chǎn)生生的糾紛紛案件，人民法法院可以以通知次承租人人作為第第三人參加訴訟訟。次承租人人的抗辯辯權(quán)、共共同居住住人繼續(xù)續(xù)承租權(quán)權(quán)第十七條條因承承租人拖欠租金金，出租人人請(qǐng)求解解除合同同時(shí)，次次承租人人請(qǐng)求代代承租人人支付欠欠付的租租金和違違約金以以抗辯出出租人合合同解除除權(quán)的，人民法法院應(yīng)予予支持。但轉(zhuǎn)租合合同無(wú)效效的除外外。次承租人人代為支支付的租租金和違違約金超超出其應(yīng)應(yīng)付的租租金數(shù)額額，可以以折抵租租金或者者向承租租人