房地產基礎知識培訓(講解稿)課件

房地產基礎知識培訓房地產優(yōu)秀建筑鑒賞房地產的定義及特征房地產開發(fā)基礎知識房地產建筑基礎知識房地產規(guī)劃基礎知識目錄房地產基礎知識Part1房地產的定義及特征房地產的特征：PART

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房地產開發(fā)基礎知識Part2房地產開發(fā)基礎知識有關房屋產品類型的名詞——居住類地產多層——4-6層為多層住宅普通住宅：是指按所在地一般民用住宅建筑標準建造的居住用房屋。高層——10層以上為高層住宅中高層——7-9層為中高層住宅超高層——高度超過100米的住宅低層——1-3層為低層住宅有關房屋產品類型的名詞——居住類地產高檔住宅獨立式別墅該類別墅指在建筑設計形式上獨門獨院的住宅。房屋具有獨立的圍護墻體，房屋周圍一般都有面積不等的綠地、院落，在住宅等級中居于頂尖位置。雙拼別墅該類別墅是由兩個單戶別墅拼聯(lián)組成，中間共用一道建筑分隔墻，每個單元可三面采光，均有天有地，它是介于聯(lián)排別墅與獨立式別墅之間的中間產品。別墅：即別業(yè)，是居宅之外用來享受生活的居所，是第二居所而非第一居所。有關房屋產品類型的名詞——居住類地產定義旅游地產：即旅游房地產，就是以旅游、休閑、度假人群為目標、為最終消費者的物業(yè)形式。旅游地產包括：休閑度假村、運動村、產權酒店、高爾夫度假村、風景名勝度假村、海景住宅、民俗度假村，所有這些以旅游、休閑度假為主題的置業(yè)，可稱為旅游地產。有關房屋產品類型的名詞——旅游地產定義商業(yè)地產，即商業(yè)房地產，也叫商業(yè)物業(yè)商業(yè)地產是指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務、休閑設施等經(jīng)營用途的房地產形式，從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產形式。有關房屋產品類型的名詞——商業(yè)地產業(yè)態(tài)介紹百貨店：是在一個大建筑物內，根據(jù)不同商品部門設銷售區(qū)，開展各自的進貨、管理、運營的零售業(yè)態(tài)。超級市場：是采取自選銷售方式、以銷售生鮮商品、食品和向顧客提供日常必需品為主要目的的零售業(yè)態(tài)。大型綜合超市：是采取自選銷售方式，以銷售大眾化實用品為主，并將超級市場和折扣商店的經(jīng)營優(yōu)勢合為一體、滿足顧客一次性購全的零售業(yè)態(tài)。便利店：是指滿足顧客便利性需求為主要目的零售業(yè)態(tài)。專業(yè)店：是指經(jīng)營某一大類商品為主，并且具備有豐富專業(yè)知識的銷售人員和提供適當售后服務的零售業(yè)態(tài)。有關房屋產品類型的名詞——商業(yè)地產業(yè)態(tài)介紹專賣店：是指專門經(jīng)營或授權經(jīng)營制造商品品牌和中間商品牌的零售業(yè)態(tài)。購物中心：是指企業(yè)有計劃地開發(fā)、擁有、管理運營的各類零售業(yè)態(tài)、服務設施的集合體。倉儲商店：是指在大型綜合超市經(jīng)營的商品基礎上，篩選大眾化實用品銷售，并實行儲銷一體、以提供有限服務和低價格商品為主要特征的、采取自選方式銷售的零售業(yè)態(tài)。家居中心：是指以與改善、建設家庭居住環(huán)境有關的裝飾、裝修等用品、日用雜品、技術及服務為主的、采取自選方式銷售的零售業(yè)態(tài)。有關房屋產品類型的名詞——商業(yè)地產定義產業(yè)地產：是指以產業(yè)為依托，地產為載體，以工業(yè)樓宇、高新技術產業(yè)研究與發(fā)展用房、生態(tài)寫字樓為主要開發(fā)對象，綜合開發(fā)、集約化經(jīng)營的多功能綜合性產業(yè)商服地產。產業(yè)地產的形態(tài)：城市新區(qū)、城市副中心、都市型產業(yè)園、大學產業(yè)園區(qū)、創(chuàng)意產業(yè)園、媒體產業(yè)園等。有關房屋產品類型的名詞——產業(yè)地產廣州科學城Part3房地產建筑基礎知識有關建筑類型的名詞——塔樓塔樓主要是指以共用樓梯、電梯為核心布置多層住房的高層住宅。通俗的說，塔樓以電梯、樓梯為布局核心，上到樓層之后，向四面走可以直接進入戶內。塔樓的基本形式：傳統(tǒng)的塔樓形式有十字形、井字型和品型塔樓，改良后的塔樓形式為蝶型塔樓。板樓是指由多個住宅單元組合而成，每單元均設有樓梯或樓梯、電梯均有的住宅每個單元用自己單獨的樓梯、電梯。板樓又稱排樓，是并排興建而成的建筑體，一般為多層或者小高層。有關建筑類型的名詞——板樓建筑基本分類及基本建筑術語——建筑用地及規(guī)劃技術指標建設用地的分類由于其他原因，由城市規(guī)劃行政部門確定范圍，需由建設單位負責拆遷并安置現(xiàn)狀居民的用地容積率＝總建筑面積（地上）建設用地面積建筑基本分類及基本建筑術語——建筑用地及規(guī)劃技術指標容積率越高，則意味著建筑面積越大，單位土地成本越低，房屋成本越低。容積率關系到居住的舒適程度，容積率越低，舒適度相對越高容積率綠化率＝綠地面積土地面積建筑基本分類及基本建筑術語——建筑用地及規(guī)劃技術指標綠地率通常以下限控制。這里的綠地包括公共綠地、宅旁綠地、公共服務設施所屬綠地（道路紅線內的綠地），不包括屋頂、曬臺的人工綠地。綠化率建筑密度＝建筑基底總面積建設用地總面積建筑密度建筑密度是指建筑物的覆蓋率，具體指項目用地范圍內所有建筑的基底總面積與規(guī)劃建設用地面積之比（％），它可以反映出一定用地范圍內的空地率和建筑密集程度。建筑基本分類及基本建筑術語——建筑用地及規(guī)劃技術指標建筑高度指建筑物室外地面到其檐口（平屋頂）或屋面面層（坡屋頂）的高度建筑高度一般地區(qū)，其建筑高度，平頂房屋按女兒墻高度計算；坡頂房屋按屋檐和屋脊的平均高度計算。屋頂上的附屬物不計入建筑高度。采用傳統(tǒng)坡屋面形式的建筑，一般以屋面下檐口計算建筑高度。屋頂坡度大于30°時,按坡屋頂高度一半處計算建筑高度。對于屋頂部分采取錯落方式的復雜形體建筑，以大于標準層建筑面積20％的最高點處計算建筑高度。建筑基本分類及基本建筑術語——建筑用地及規(guī)劃技術指標群體布置時板式居住建筑的間距系數(shù)建筑朝向與正南夾角0o～20o20o以上～60o60o以上新建區(qū)1.71.41.5改建區(qū)1.61.41.51.7H(1.6H)1.4H1.5H北

0o～20o

20o以上～60o

60o以上在規(guī)劃設計中要特別注意兩個臨界角度(20o、60o)的準確性。在正南北向按照1.6（改建區(qū)）或1.7（新建區(qū)）間距系數(shù)計算后，建筑間距大于120米時，可按120米控制建筑間距。在正東西向按照1.5間距系數(shù)計算后，建筑間距大于50米時，可按50米控制建筑間距。建筑基本分類及基本建筑術語——建筑用地及規(guī)劃技術指標遮擋陽光建筑群的長高比1.0以下1.0～2.02.0以上～2.52.5以上新建區(qū)1.01.21.51.7改建區(qū)1.01.21.51.6多棟塔式居住建筑的間距系數(shù)中小學教室、托兒所和幼兒園的活動室、醫(yī)療病房建筑的間距系數(shù)建筑朝向與正南夾角0o～20o20o以上～60o60o以上建筑間距系數(shù)1.91.61.8建筑間距與建筑間距系數(shù)建筑基本分類及基本建筑術語——建筑用地及規(guī)劃技術指標多層建筑的消防間距多層民用建筑之間的防火間距，不應小于下表的規(guī)定。消防間距民用建筑的防火間距耐火等級耐火等級一、二級三級四級防火間距(m)一、二級679三級7810四級91012建筑基本分類及基本建筑術語——建筑用地及規(guī)劃技術指標高層建筑的消防間距高層建筑之間及高層建筑與其它民用建筑之間的防火間距不應小于下表的規(guī)定高層建筑之間及高層建筑與其它民用建筑之間的防火間距(m)建筑類別高層建筑裙房其它民用建筑耐火等級一、二級三級四級高層建筑13991114裙房96679消防間距建筑基本分類及基本建筑術語——建筑用地及規(guī)劃技術指標通風間距通風間距是為了獲得較好的自然通風，兩幢建筑間為避免受由于風壓而形成的負風壓影響所需保持的最小距離。生活私密性間距應在設計中注意避免出現(xiàn)對居室的視線干擾情況。一般最小為18米。城市防災疏散間距城市主要防災疏散通道兩側建筑間距應大于40米，且應大于建筑高度的1.5倍。

建筑基本分類及基本建筑術語——建筑用地及規(guī)劃技術指標其它間距建筑圖紙的基礎認識——建筑平面圖建筑平面圖反映出房屋的形狀、大小及房間的布置，墻、柱的位置和厚度，門窗的類型和位置等，是施工圖中最基本、最重要的圖樣之一。建筑圖紙的基礎認識——戶型圖建筑立面圖主要表示房屋的外貌特征和立面處理要求。主要有正立面、背立面和側立面。建筑立面圖主要為室外裝修所用。閱讀立面圖應注意以下內：與平面圖對照，了解房屋的外形、屋頂形式以及門、窗、陽臺、臺階和檐口等的形狀及位置等；了解立面各部位的裝修做法；了解建筑物的總高和各層的標高及室內外高差。建筑圖紙的基礎認識——建筑立面圖建筑剖面圖主要表示建筑物內部在高度方向的結構形式、高度尺寸、內部分層情況和各部位的聯(lián)系，是與平面圖、立面圖配套的三大圖樣之一。閱讀建筑剖面圖應注意以下內容：明確剖面圖的剖切位置、投影方向；了解各部分（如梁、板與墻、柱）的相互關系、構造做法及結構形式等；了解建筑物的總高、室內外地坪標高、各樓層標高、門窗及窗臺高度等；注意圖中索引及文字說明，了解詳細的位置、內容等。建筑圖紙的基礎認識——建筑剖面圖住宅建筑的透視圖，具有強烈的三度空間透視感，非常直觀地表現(xiàn)了住宅的造型、體量、空間布置、色彩和外部環(huán)境。一般都是在住宅設計和住宅銷售時使用。從高外俯視的透視圖又叫做“鳥瞰圖”或“俯視圖”。建筑圖紙的基礎認識——建筑透視圖和表現(xiàn)圖小區(qū)規(guī)劃圖主要說明擬建筑物所在的地理位置和周圍環(huán)境的平面布置。一般在圖上應標出小區(qū)內各功能建筑物的平面形狀、平面布置；

建筑圖紙的基礎認識——規(guī)劃圖Part4房地產規(guī)劃基礎知識建筑面積的分類和技術規(guī)范——住宅技術經(jīng)濟指標標準層使用面積系數(shù)——標準層使用面積除以標準層建筑面積套型建筑面積——套內使用面積除以標準層的使用面積系數(shù)住宅標準層建筑面積——外墻結構外表面及柱外沿或相鄰界墻軸線所圍合的水平投影面積計算，當外墻設外保溫層時，按保溫層外表面計算住宅標準層總使用面積——本層各套型內使用面積之和套內使用面積——套內各功能空間使用面積之和套型陽臺面積——套內各陽臺結構底板投影凈面積之和套內使用面積包括臥室、起居室（廳）、廚房、衛(wèi)生間、餐廳、過道、前室、貯藏室、壁柜等的使用面積的總和：建筑面積的分類和技術規(guī)范——住宅技術經(jīng)濟指標煙囪、通風道、管井等均不計入使用面積；利用坡屋頂內空間時，頂板下表面與樓面的凈高低于1.20m的空間不計算使用面積；凈高在1.20m~2.10m的空間按1/2計算使用面積；凈高超過2.10m的空間全部計入使用面積；陽臺面積應按結構底板投影面積單獨計算，不計入每套使用面積或建筑面積內。計入建筑面積的部分建筑面積的分類和技術規(guī)范——住宅技術經(jīng)濟指標單層建筑物高度在2.20米及以上者應計算全面積，高度不足2.20米者應計算1/2面積。單層建筑物內設有局部樓層者，局部樓層的二層及以上樓層，有圍護結構的應按圍護結構外圍水平面積計算，無圍護結構的應按其結構底板水平面積計算。層高在2.20米及以上者應計算全面積，層高不足2.20米者應計算1/2面積。城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范——居住區(qū)分級控制規(guī)模居住區(qū)分級控制規(guī)模居住區(qū)小區(qū)組團戶數(shù)(戶)10000～160003000～5000300～1000人口(人)30000～5000010000～150001000～3000Part5房地產產品規(guī)劃知識園林綠化公共設施外立面戶型設計智能系統(tǒng)道路車位總體規(guī)劃房地產產品規(guī)劃基礎知識總體布局是指對居住區(qū)的各功能用地根據(jù)居民生活活動的需要所采取的某種形式?？煞譃槿N基本形式：居住區(qū)——小區(qū)——組團三級結構。城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范——總體布局居住區(qū)的規(guī)劃布局，應綜合考慮周邊環(huán)境、路網(wǎng)結構、公建與住宅布局、群體組合、綠地系統(tǒng)及空間環(huán)境等聯(lián)系，構成一個完善的、相對獨立的有機整體。建筑密度空間層次建筑密度住棟布置M1M2M4M3城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范——總體規(guī)劃布局城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范——園林綠化規(guī)劃布局和建筑應體現(xiàn)地方特色，與周圍環(huán)境相協(xié)調設置建筑小品，美化環(huán)境園林：在一定的地域運用工程技術和藝術手段，通過改造地形（或進一步筑山、疊石、理水）、種植樹木花草、營造建筑和布置園路等途徑創(chuàng)作而成的美的自然環(huán)境和游憩境域，就稱為園林。住區(qū)公共綠地至少有一邊與相應級別的道路相鄰。應滿足有不少于1/3的綠地面積在標準日照陰影范圍之外。塊狀、帶狀公共綠地同時應滿足寬度不小于8m，面積不少于400㎡的要求。當住區(qū)臨近交通干線，應采取隔離和降噪措施。城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范——園林綠化采取道路聲屏障、低噪聲路面、綠化降噪注重小區(qū)綠化環(huán)境城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范——道路規(guī)劃道路系統(tǒng)構架出入口選擇住區(qū)道路路面及便道自行車停車位標示標牌住區(qū)周邊交通道路規(guī)劃內容居住區(qū)內盡端式道路的長度不宜大于120米，并設不小于12米×12米回車場地。臨街布置的住宅，其出入口應避免直接開向城市道路和居住區(qū)級道路。城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范——道路規(guī)劃道路類型規(guī)范居住區(qū)道路紅線寬度不宜小于20米小區(qū)路路面寬5－8米，建筑控制線之間的寬度不宜小于14米組團路路面寬3－5米，建筑控制線之間的寬度不宜小于10米間小路路面寬度不宜小于2.5米地面停車場用地面積，每個停車位宜為25-30平米；停車樓和地下停車庫的建筑面積，每個停車位宜為35-40平米。城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范——車位規(guī)劃普通居住區(qū)三環(huán)路以內3輛/10戶三環(huán)路以外5輛/10戶。公寓按照1輛/戶別墅區(qū)按照2輛/戶居住區(qū)配套停車位要求外立面指的是建筑和建筑的外部空間直接接觸的界面，以及其展現(xiàn)出來的形象和構成的方式，一般情況下建筑外立面的所指包括除屋頂外建筑所有外圍部分。城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范——外立面城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范——外立面建筑立面主要的作用有：功能性：為建筑物起到遮風擋雨的作用，是最基本的功能。產品形象展示功能：是建筑物對外界展示的一種產品形象，是個性的表現(xiàn)。通風采光：建筑立面一般包括門窗、通道、管道等，其作用就是進行內外溝

通的一種方式和平臺。城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范——戶型設計戶型設計指根據(jù)居住活動的基本要求和活動規(guī)律，來布局和確定住宅功能空間的總體關系。

空間布局合理，動靜分區(qū)，電梯、樓梯和排水管井不鄰近居住空間布置，

垃圾間位置避免串味和污染環(huán)境。

單元平面應規(guī)整，無過分凹凸現(xiàn)象，體形系數(shù)不宜過大，平面布置應兼顧

節(jié)能和衛(wèi)生通風要求。

套內功能空間設置和布局的內容套內臥室、起居室(廳)、餐廳、廚房、衛(wèi)生間、貯藏室、陽臺等功能空間的配置、布局和交通組織；居住空間的自然通風、采光和視野；城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范——戶型設計城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范——公共服務設施公共服務設施的內容教育設施；醫(yī)療設施；多功能文體活動室；兒童活動場地；老人活動設施；露天