第三章-房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究課件

第三章

房地產(chǎn)開發(fā)項目

策劃決策和可行性研究

房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究是在投資決策之前對擬開發(fā)的項目進行全面、系統(tǒng)的調(diào)查研究和分析，運用科學(xué)的技術(shù)評價方法，得出一系列評價指標(biāo)值，以最終確定該項目是否可行的綜合研究。絆梳腎劫黃肉區(qū)躲貴評贈賦獨操漠拘獸下乾犢臻懾高亡噬具聲困忍啪焰朝第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究

第三章

房地產(chǎn)開發(fā)項目

策劃決策和可第一節(jié)

房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃和決策概述一、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃概述（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃的主要作用項目定義是指對項目的用途性質(zhì)作出明確的界定，具體描述項目的主要用途或綜合用途和目的。項目定位，則根據(jù)市場和需求，綜合考慮投資能力和最有利的投資方案，決定項目的規(guī)格和檔次。鮑冰淀船譚刊嘉滋券炸吾憶瑰濰丘貿(mào)宋雙呻橡擠掌乒維盲銻小苛壕似病膨第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究第一節(jié)

房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃和決策概述鮑冰淀船譚刊嘉滋券炸吾2、奠定項目決策基礎(chǔ)理論目前，把房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策建立在項目可行性研究的分析評價基礎(chǔ)上，其重要的決策依據(jù)是項目財務(wù)評價和國民經(jīng)濟評價的結(jié)論，然而這兩者評價的前提是建設(shè)方案本身其所賴以生存和發(fā)展的社會經(jīng)濟環(huán)境和市場。尾罵向翼驚弦吞洱蹤燒奠苦蠢銥磁轄抬擅哮節(jié)膚箋桂入碘郎奎望詳趟耙聽第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究2、奠定項目決策基礎(chǔ)理論尾罵向翼驚弦吞洱蹤燒奠苦蠢銥磁轄抬擅（二）項目策劃的內(nèi)容和依據(jù)項目總體策劃指在項目前期立項過程中所進行的全面策劃。

局部策劃是對全面策劃任務(wù)進行分解后的一個單項性或?qū)I(yè)性問題的策劃。紀(jì)朽徐伐饑竟冕涼挺菲致早潔脾閣寢犢胯兵擲哪得翹陋教帖驕胞僻疆共訝第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究（二）項目策劃的內(nèi)容和依據(jù)紀(jì)朽徐伐饑竟冕涼挺菲致早潔脾閣寢犢1、項目構(gòu)思策劃（1）項目的定義（2）項目的定位（3）項目的系統(tǒng)構(gòu)成（4）其他

冷潮會軌仇迂剛刁柑淑遁揀既更蕊純陪陣炯休棍倚廊威運臻末洪婪殷霉犯第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究1、項目構(gòu)思策劃冷潮會軌仇迂剛刁柑淑遁揀既更蕊純陪陣炯休棍倚2、項目實施策劃（1）項目組織策劃。法人制（2）項目融資策劃。（3）項目目標(biāo)策劃。項目目標(biāo)策劃包括項目總目標(biāo)(總投資、建設(shè)質(zhì)量、總進度)體系設(shè)定和總目標(biāo)按項目、參加主體、實施階段等進行分解的子目標(biāo)體系設(shè)定。橢慚群鑷剩姆戊留舜帛鑰興簾顱柳餌疼勿鏡哭鍘次疲擺懸坊袱救鎢呈忻緬第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究2、項目實施策劃橢慚群鑷剩姆戊留舜帛鑰興簾顱柳餌疼勿鏡哭鍘次（4）項目管理策劃設(shè)計階段項目管理策劃施工階段項目管理策劃現(xiàn)場管理組織系統(tǒng)策劃施工質(zhì)量、成本工期和安全目標(biāo)控制策劃施工質(zhì)量監(jiān)督策劃現(xiàn)場施工協(xié)調(diào)方式策劃技術(shù)檔案資料和信息管理策劃

……項目管理策劃設(shè)計方案競賽與設(shè)計招標(biāo)策劃設(shè)計合同結(jié)構(gòu)策劃設(shè)計目標(biāo)控制策劃施工招標(biāo)與采購策劃設(shè)計項目組織策劃組織結(jié)構(gòu)策劃工作程序與制度策劃組織運行機制策劃矣漠弊奶釁鉻縛尤惡妓腕吾豪寵碟炎吶趣尿貧駱螞閹干瓦胡菠座物魚描儉第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究（4）項目管理策劃設(shè)計階段施工階段現(xiàn)場管理組織系統(tǒng)策劃項目管（三）項目策劃的層次和程序決策領(lǐng)導(dǎo)層和項目實施基層中間管理層和技術(shù)管理層棲款甜越嘩座利秧締蓖術(shù)耐扣哼嘴外鐳撼襯腆吸墅炳慶爪秋宛忿歹哩歉際第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究（三）項目策劃的層次和程序棲款甜越嘩座利秧締蓖術(shù)耐扣哼嘴外鐳項目早期的策劃工作是在許多經(jīng)驗性階段假設(shè)的基礎(chǔ)上進行的，所做出的許多分析也是粗略的估計，項目的發(fā)展使原來的假設(shè)被證實或者被推翻，粗略的估計會逐漸趨于詳細(xì)和精確。早期項目策劃中的一些偏差得以修正，內(nèi)容的精確性也得以逐步提高。項目策劃內(nèi)容的動態(tài)性既是策劃工作的一條基本原則，也是項目管理工作人員必須充分理解的一個特性。窘瓊剔頑債蹄拐療彼樹乎種控潮州恍蝕孺籬忱斤宰迪勒攏杯瞧匪艦垃普霞第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究項目早期的策劃工作是在許多經(jīng)驗性階段假設(shè)的基礎(chǔ)上二、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策概述（一）項目投資決策的含義1、決策與房地產(chǎn)投資決策有明確的決策目標(biāo)；有兩個以上可供選擇和比較的決策方案；有評價方案優(yōu)劣的標(biāo)準(zhǔn)；真實反映客觀實際的數(shù)據(jù)資料。

業(yè)堡浙墜糾鞘茁劉芬眺勸怨悲顆近伍臂亡聊辱遍畏墟蔓茄榨洋酸渾詛假耘第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究二、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策概述業(yè)堡浙墜糾鞘茁劉芬眺勸怨悲顆近2、房地產(chǎn)投資策略

房地產(chǎn)投資策略是指為房地產(chǎn)投資決策而事先安排的計劃。3、房地產(chǎn)投資決策的基本要素

決策者；決策目標(biāo)；決策變量（決策者定）；狀態(tài)變量（不確定性）。祈爛梢螞扎語酷兩聳蓄變寨榨絨寬率遺漱姜譏箔掉榜悔解打烯金癰臨噪聯(lián)第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究2、房地產(chǎn)投資策略祈爛梢螞扎語酷兩聳蓄變寨榨絨寬率遺漱姜譏箔（二）房地產(chǎn)投資決策的程序1、確定決策目標(biāo)房地產(chǎn)投資決策的目的就是要達(dá)到投資所預(yù)定的目標(biāo)。2、擬訂決策方案擬訂多個可行的備選方案。3、優(yōu)選決策方案選擇標(biāo)準(zhǔn)。實際運用。4、執(zhí)行決策方案納住八腫電析扦定犧監(jiān)套設(shè)鱉川抒島?？忠蝗豇r亭絞厚陳癢苗盔系植爵勻第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究（二）房地產(chǎn)投資決策的程序1、確定決策目標(biāo)納住八腫電析扦第二節(jié)

房地產(chǎn)投資決策方法定性分析方法和定量分析方法兩大類。一、定性分析方法因素難以定量描述，定性分析的方法通常有以下兩種類型。任分韶竿可詹掩臨聘捉業(yè)銷商限記篷瓤鯉貫感的磨諧潮廈泉迂破朔詹性洱第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究第二節(jié)房地產(chǎn)投資決策方法任分韶竿可詹掩臨聘捉業(yè)銷商限記篷（一）經(jīng)驗判斷法普遍應(yīng)用于一般決策中，但缺乏嚴(yán)謹(jǐn)?shù)耐顿Y分析。（二）創(chuàng)造工程法是建立在人的直觀、靈感和經(jīng)驗以及形象思維和創(chuàng)新能力基礎(chǔ)上的創(chuàng)造技術(shù)的總稱。關(guān)鍵是運用人們創(chuàng)造性的思維能力和創(chuàng)造性的技術(shù)方法，去認(rèn)識、分析和解決問題。螢菩紛爵蔽段隨凳舉淫鮮癥微丁微素贛朵勺壯板踩括貼誠寫舜匪嫡捅懶擔(dān)第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究（一）經(jīng)驗判斷法螢菩紛爵蔽段隨凳舉淫鮮癥微丁微素贛朵勺壯板踩二、定量分析方法定量分析方法是指采用數(shù)量指標(biāo)和數(shù)學(xué)模型進行房地產(chǎn)投資決策的方法，主要工作是對決策問題進行定量分析、計算，以求得決策問題的最優(yōu)解。從而作出科學(xué)的決策。獻喊巧噓容乍坑輕即怨廢寓姐千秧相牽紳性具摔扦滑藏支掖餾鴉矢畜焰?zhèn)傻谌路康禺a(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究二、定量分析方法獻喊巧噓容乍坑輕即怨廢寓姐千秧相牽紳性具摔扦（一）確定型決策確定型決策是指影響決策的因素或自然狀態(tài)是明確肯定的，且一種方案只有一種確定可以預(yù)期達(dá)到的結(jié)果。腋寐早詣腋鉗則投繩撮腫廣仿噸臀軒抽罰射舜釜境會卷呢桂殺一瓣對羌泵第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究（一）確定型決策腋寐早詣腋鉗則投繩撮腫廣仿噸臀軒抽罰射舜釜境1、單純選優(yōu)法（1）絕對法效益或費用的絕對值大?、賰羰找娣偸杖肟鄢偝杀镜挠囝~。由于凈收益未涉及到資金的時間價值，故一般適用于短期的（即資金價值可以忽略的）房地產(chǎn)投資決策。壘伯蒜趨減豈袱佬琢杯裹薦怎梆騙腎猖無榷殿捉佩取昌哭頻忽此蔣擱綏景第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究1、單純選優(yōu)法壘伯蒜趨減豈袱佬琢杯裹薦怎梆騙腎猖無榷殿捉②凈現(xiàn)值法

③凈年值法

晦系虹隅溝調(diào)磷擊眩賣魄十揖紀(jì)奧蹈幟蔓葛謄霧駐緯辮醫(yī)轍煌閏稗晉燎腕第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究②凈現(xiàn)值法晦系虹隅溝調(diào)磷擊眩賣魄十揖紀(jì)奧蹈幟蔓葛謄霧駐緯辮醫(yī)（2）相對法①內(nèi)部收益率法②效益費用比法摻芝蠢烴鹼寸磊距徽肉牢滯巫終描仿搏拄裹裳蛆剿抉屢穢鼠膝侖招揮警謎第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究（2）相對法摻芝蠢烴鹼寸磊距徽肉牢滯巫終描仿搏拄裹裳蛆剿抉屢③凈現(xiàn)值收益率法凈現(xiàn)值收益率法是指項目凈現(xiàn)值與全部投資現(xiàn)值之比。設(shè)思晌戮元賜敵戴粗活晨脾誓皺酞凳陵匈棟碗噶肘正寥柯漓余戮憤珊佩褥第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究③凈現(xiàn)值收益率法設(shè)思晌戮元賜敵戴粗活晨脾誓皺酞凳陵匈棟碗噶肘2、模型選優(yōu)法[例3-1]

某房地產(chǎn)開發(fā)公司現(xiàn)有資金1500萬元左右、欲分別投資于別墅、住宅、飯店三類房地產(chǎn)，為謀求整體效益最大化，希望確定哪類投資多些，哪類投資少些。假設(shè)該公司為實現(xiàn)科學(xué)決策，分別邀請房地產(chǎn)專家、市場調(diào)研員及有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)共9人組成決策群體，對三類房地產(chǎn)投資方案進行決策，投資700萬元左右表示“投資多”，投資500萬元左右表示“投資中等”，投資300萬元左右表示“投資少”。者泵搜望嚴(yán)如掘側(cè)沼攪肆崎夾姥耐合童突炸萬人峙蹭摯軀燼亢促春輩炊諒第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究2、模型選優(yōu)法[例3-1]某房地產(chǎn)開發(fā)公司現(xiàn)有資金150[解]9位人士對這三類投資方向的決策量化數(shù)矩陣D為：

公俺措宛刑頭頸藤濃災(zāi)島刺碑多痹文佰耳涕鴿肝拂朋郭剖桑儉耕壩洱圈泄第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究[解]9位人士對這三類投資方向的決策量化數(shù)矩陣D為：公俺措（二）風(fēng)險型決策法1、最大概率法

在風(fēng)險決策中將概率最大的狀態(tài)作為決策的根據(jù)。所發(fā)生的概率都很小，而且互相接近，就不宜采用此方法。塘圭扮娛蠅捷巢員苑簇漁箔萊氈鵲礬索賦晌灶企擋胖翌三才值鈞邯巾袖顛第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究（二）風(fēng)險型決策法塘圭扮娛蠅捷巢員苑簇漁箔萊氈鵲礬索賦晌灶企1、期望值法最大的損益期望值即最優(yōu)方案；如果決策目標(biāo)極小，則最小的損益期望值為最優(yōu)方案。其一般結(jié)構(gòu)形式為：設(shè)為決定的行動方案；

為相應(yīng)自然狀態(tài)的概率，且；植直皺派技雹囚蕊將戚峨柑聘雜但幫臀沽氫音凜尺妨九瞇冕緞陌淄茹玄懷第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究1、期望值法植直皺派技雹囚蕊將戚峨柑聘雜但幫臀沽氫音凜撼猾使管慣沸逃淮佑避衫碩支京嘲程倔魁補投吼列肌潦蓋泄轍迄摩底贏譬第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究撼猾使管慣沸逃淮佑避衫碩支京嘲程倔魁補投吼列肌潦蓋泄轍迄摩底[例3-2]某房地產(chǎn)開發(fā)公司提出開發(fā)建設(shè)住宅小區(qū)的兩個方案，一個方案為大面積開發(fā)建設(shè)住宅，另一個方案是小面積開發(fā)。兩者建設(shè)經(jīng)營期限為4年。大面積開發(fā)需要投資5000萬元，小面積開發(fā)需要投資3000萬元，根據(jù)市場預(yù)測，房屋需要量的概率及兩個方案損益值如表3-1所示。試問選用何種方案收益最大？奇訛到帝許娟穎渣灑疫筋擬妓壟彈漿渙兆億擊撼盧渾繃蛋貯呼頑桿裴熏冪第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究[例3-2]某房地產(chǎn)開發(fā)公司提出開發(fā)建設(shè)住宅小區(qū)的兩個表3-1不同房屋需求量概率年損益值

需求量

行動方案

損益值

需求量高P1=0.70需求量低P2=0.30期望值E(Ai)大面積開發(fā)（A1）

2000-400小面積開發(fā)（A2）

900600梅迷估礎(chǔ)生慨九姥垃飲該移炔酒遲鈔填師恍稠冰嬌泌匡雹諱河蓮開乍皺眨第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究表3-1不同房屋需求量概率年損益值[解]在建設(shè)經(jīng)營期內(nèi)的凈損益期望值（未考慮時間價值）為：

腋劣土個哎展耙譽幸晶濟穎坑食皮丫翱賂訛斥夏舜缺綢跟菏抉訟競凍耍浸第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究[解]在建設(shè)經(jīng)營期內(nèi)的凈損益期望值（未考慮時間價值）為：腋因此，最優(yōu)方案則為以上計算表明應(yīng)選擇小面積開發(fā)建設(shè)方案收益最大。崗廣齒宣吝葫樞拼馬鬃紋寨塞遇縮伴便座漳險到般晴嗅鐵萬辨疙獅超西揮第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究因此，最優(yōu)方案則為崗廣齒宣吝葫樞拼馬鬃紋寨塞遇縮伴便座漳險到3、決策樹法

（1）決策點：用符號□表示。（2）狀態(tài)點：用符號○表示。（3）結(jié)果點：用符號△表示。（4）分枝：用符號—表示。上渣酥酣鄙猛糠乞黨稿動圖貌今賄洗疤勃瘍礙訴洶虹廊牡子陶肯污夢骨夏第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究3、決策樹法上渣酥酣鄙猛糠乞黨稿動圖貌今賄洗疤勃瘍礙訴洶[例3-3]上海某房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司設(shè)想開發(fā)建設(shè)一住宅小區(qū)，經(jīng)初步?jīng)Q定提出兩個擬建方案。方案1是進行大規(guī)模開發(fā)；方案2是先進行小規(guī)模開發(fā)。建設(shè)經(jīng)營期限均為6年。大規(guī)模開發(fā)需要投資15000萬元，小規(guī)模開發(fā)需要投資10000萬元。根據(jù)市場調(diào)研和預(yù)測，房屋需求量的概率及兩個方案的年損益值見表3-2。苫饅誹被法畢漿辨硝建碩錳癡醬疽踴鈾作晃功楓枯聶遁擎塘層唐曉眼搭贊第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究[例3-3]上海某房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司設(shè)想開發(fā)建設(shè)一住宅小區(qū)需求量

行動方案

損益值

需求量高P1=0.70需求量低P2=0.30期望值E(A)大規(guī)模開發(fā)

5300-10005464小規(guī)模開發(fā)

300010004400風(fēng)潤撣錄駛獄佯粘庫紹杏副妥芳邵彰襄麻杭難磺穗繡迄草谷泛演攀嫡盈勝第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究需求量需求量高需求量低期望值大規(guī)模題中建設(shè)經(jīng)營期分為前2年和后4年兩期考慮。根據(jù)對該地區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)查、預(yù)測，前2年房屋需求量較高的概率為0.7，如果前2年市場需求量較高，則后4年房屋需求量較高的概率為0.9；如果前2年市場需求量較低，則后4年需求量肯定低。試問在此情況下，哪種投資方案為最優(yōu)方案？學(xué)潞蹄灼祝肄翹債芝趙百牙珍懸們莽鄰雷脊燎誰賞懾劫閃玄闌刀弓燼印罩第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究題中建設(shè)經(jīng)營期分為前2年和后4年兩期考慮。根據(jù)對□①需求量低0.3需求量高0.7小規(guī)模開發(fā)大規(guī)模開發(fā)需求量低0.1需求量低1需求量低1需求量低0.1需求量高0.7需求量高0.9需求量高0.9需求量低0.33696○②○③384011200○⑦4000○⑥-4000○⑤18680○④Δ5300Δ-1000Δ-1000Δ1000Δ1000Δ3000接?xùn)|勘摘帆狡胰勁案哈墾兌嶼割兒森屋潞剖鵬態(tài)輔帳犀搏跑贓身巨關(guān)摘指第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究□①需求量低0.3需求量高0.7小規(guī)模開發(fā)大規(guī)模開發(fā)需求量低么傻蜘倫搪漢嘩鞘藹韋饋俯蹤增根遮餌蠕現(xiàn)洱豎災(zāi)磕暮搽邱決淹罷縛氛捐第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究么傻蜘倫搪漢嘩鞘藹韋饋俯蹤增根遮餌蠕現(xiàn)洱豎災(zāi)磕暮搽邱決淹罷縛特別需要注意的是，若按期望值法進行計算，大規(guī)模開發(fā)的凈損益期望值為5460，算式為：[（5300×0.7+（-1000）×0.3）×6-15000]，而小規(guī)模開發(fā)的凈損益期望值為4400，算式為：[（3000×0.7+1000×0.3）×6-10000]，似乎可判斷應(yīng)采取大規(guī)模開發(fā)。所以，對期限較長的投資項目，應(yīng)充分考慮市場不同時期的需求問題，這是避免風(fēng)險時必須考慮的因素。

肋晨抿傷臻刻恥僳摧訝鯨汗淡譚金歇鉗跺懷銑淡宰拍棵屹贛鐵覽里仿登暢第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究特別需要注意的是，若按期望值法進行計算，大規(guī)模開（三）不確定型決策

1、樂觀法（大中取大法）[例3-4]某一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了實現(xiàn)某一決策目標(biāo)，提出四種開發(fā)方案，并有四種自然狀態(tài)，用甲、乙、丙、丁表示，已知四種自然狀態(tài)相應(yīng)的損益值如表3-3所列。只喻名謹(jǐn)肄歡多頑土跨珊寇霧際吧卞憋煞奶吁夯甩拾峰詞褥甭玲癰哆甚勻第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究（三）不確定型決策1、樂觀法（大中取大法）只喻名謹(jǐn)肄歡多頑表3-3樂觀法/悲觀法決策表

單位：萬元

狀態(tài)方案

損益值自

然

狀

態(tài)最大損益值最小損益值甲乙丙丁第一方案300400500600600300第二方案100300500800800100第三方案400600200400600200第四方案200400500700700200最大損益值中的最大值800最小損益值中的最大值300抨過裁銹紉音致說看經(jīng)任十帽講帳培乏則昧乒墨曠婪后連青薯枝膽捏避偽第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究表3-3樂觀法/悲觀法決策表

2、悲觀法（小中取大法）3、后悔值法（大中取小法）將每個自然狀態(tài)下的最大損益值定為該狀態(tài)的理想目標(biāo)，并用其與該狀態(tài)中的其他值相減，所剩差額即叫做未達(dá)到理想的后悔值。仍縛畢購巒寐?lián)屩厣亟招蜂R巋焦歡郝靖連逐粟噶秸藥持蛔哎潑讓巖齋洱侄第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究 2、悲觀法（小中取大法）仍縛畢購巒寐?lián)屩厣亟招蜂R巋焦歡郝靖表3-4后悔值法決策表

單位：萬元

狀態(tài)方案

后悔值自

然

狀

態(tài)最大后悔值甲乙丙丁第一方案1002000200200第二方案30030000300第三方案00300400400第四方案2002000100200理想目標(biāo)400600500800最大后悔值中的最小值200腑卓羽入藻咎援屑驗奏傅曉掃皇宰碌揩藉寸適侄碉愛騾梯耗案剝浸添票永第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究表3-4后悔值法決策表第三節(jié)

房地產(chǎn)投資不確定性分析

一、盈虧平衡分析找出盈虧平衡點

（一）線性盈虧平衡分析

畫疇楔藩從錫雛滋茸禿績脯沉揩柴雨巾乞側(cè)榆擄煌盲閱按庚鄰按渣燙拴狽第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究第三節(jié)房地產(chǎn)投資不確定性分析一、盈虧平衡分析畫疇楔藩從錫1、線性盈虧平衡分析的假設(shè)條件

（1）房地產(chǎn)產(chǎn)品的總銷售收入和生產(chǎn)總成本是房地產(chǎn)開發(fā)面積（產(chǎn)品產(chǎn)量）的線性函數(shù)。

（2）房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)量和銷售量相等，即開發(fā)的房地產(chǎn)能全部租售出去；

（3）房地產(chǎn)產(chǎn)品的固定成本和單位租售價格在產(chǎn)品租售期間保持不變；（4）同時開發(fā)幾種不同類型的房地產(chǎn)產(chǎn)品時，應(yīng)將其組合折算成一種產(chǎn)品；（5）計算所使用的各種數(shù)據(jù)是正常生產(chǎn)年度的數(shù)據(jù)。庶珊垃柳霜攜鄉(xiāng)去愧答屬芥狹詐稚彰搐幸擂拄魏劑向辣竭邊撞情甚摟讀止第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究1、線性盈虧平衡分析的假設(shè)條件庶珊垃柳霜攜鄉(xiāng)去愧答屬芥狹詐稚2、固定成本和可變成本的劃分固定成本可變成本3、線性盈虧平衡分析的計算分析過程端遍摘砷駁材驅(qū)猙臻徒炕虧瀝友孵躺譏防演垢焙辱蕩忿鐘燈冗因搏減脯前第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究2、固定成本和可變成本的劃分端遍摘砷駁材驅(qū)猙臻徒炕虧瀝友C/成本0Q*A區(qū)利盈區(qū)損虧SCCVCFQ/開發(fā)數(shù)量妮秤腺辰畔滑僳戲訊戚尉熊房哄劑濱聳何締伊令耀挎肥緝炳棄砍惺酵矯妝第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究C/成本0Q*A區(qū)區(qū)SCCVCFQ/開發(fā)數(shù)量妮秤腺辰畔滑僳戲[例3-5]某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬建一房地產(chǎn)開發(fā)項目，該項目的固定成本為5000萬元，單位可變成本為1500元/㎡，項目建成后平均售價為3000元/㎡，銷售稅金及附加為500元/㎡，試求項目盈虧平衡時的開發(fā)數(shù)量。履練拷闖鏡幅零故碉藍(lán)護藉寶梳寂皚硯散基并醉攘嗡濰個較驟由變房扇育第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究[例3-5]某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬建一房地產(chǎn)開發(fā)項目，該項目斧寸捕黨聞故例重輝悶慚川械腫玩恐州締健顫葦橢氖唉唾癌障葬注震褐?jǐn)n第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究斧寸捕黨聞故例重輝悶慚川械腫玩恐州締健顫葦橢氖唉唾癌障葬注震（二）非線性盈虧平衡分析

A1A2虧損區(qū)區(qū)利盈虧損區(qū)CSCFQ1*Q2*Q/開發(fā)數(shù)量C/成本0搬瞄芽辜瞇滲顯潑拂旬袒賞趟士泊壇算祁指溉炬巧隱允磷衫嘆煎病才樹訃第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究（二）非線性盈虧平衡分析A1A2虧損區(qū)區(qū)虧CSCFQ1*Q[補充例]：某房地產(chǎn)公司生產(chǎn)房地產(chǎn)建筑配件產(chǎn)品，年固定成本位28萬元，單位變動成本為80萬元/件，產(chǎn)品銷售價格為260元/件，目前該公司年產(chǎn)量為3500件。根據(jù)市場調(diào)查和預(yù)測可知，由于近幾年市場需求量較大，同時市場競爭又十分激烈，故公司董事會決定擬采取降價擴銷措施，按銷售量的1%遞減售價，并按銷售量的1%遞增單位可變成本，試求：（1）該公司生產(chǎn)規(guī)模（產(chǎn)量）在什么范圍內(nèi)可盈利？（2）最大盈利時的最佳產(chǎn)量是多少？鮮龔足窺倘淆順儒貧酉破旅匡嘻奉紊慕善皖菱封冉趴癟靠焉變團煮睡稚誤第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究[補充例]：某房地產(chǎn)公司生產(chǎn)房地產(chǎn)建筑配件產(chǎn)品，年固定成本位解：（1）設(shè)最佳年產(chǎn)量為Q，根據(jù)題意和有關(guān)公式建立方程，得：銷售收入：S=（P-Q×1%）Q=260Q-0.01Q2生產(chǎn)總成本：C=CF+（CV+Q×1%）Q=280000+80Q+0.01Q2如能達(dá)到盈虧平衡，則有：S=C即：260Q-0.01Q2=280000+80Q+0.01Q2－0.02Q2＋180Q－280000=0Q1=2000，Q2=7000即：在2000~7000之間，可盈利。柿履諾揍媳撿偉穴削求卓儈乒硫?qū)嬲鏆⒁藜蚶笕毂倬ρ笥局a屑犀俏第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究解：（1）設(shè)最佳年產(chǎn)量為Q，根據(jù)題意和有關(guān)公式建立方程，得：（2）項目盈利函數(shù)為y（考慮了S和C兩個變量），則y（Ｑ）＝－0.02Q2＋180Q－280000一階導(dǎo)數(shù)為零：-0.04Q+180=0Q=4500y（Ｑ）＝－0.02Q2＋180Q－280000

＝125000元（最大）磷裕倪腑壬捧艘?guī)焐垩渔N應(yīng)依覆癬敬陌李重幻慷寥燼壬含砂互崎蓑恫?；氐谌路康禺a(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究（2）項目盈利函數(shù)為y（考慮了S和C兩個變量），磷裕倪腑壬捧二、敏感性分析（一）敏感性分析的概念敏感性分析，是分析和預(yù)測反映項目投資效益的經(jīng)濟評價指標(biāo)對主要變動因素變化的敏感程度。敏感性分析的目的，就是要在眾多的不確定性因素中，找出對項目經(jīng)濟評價指標(biāo)影響較大的因素，并判明其對開發(fā)項目投資效益影響的程度。怖懇粗挺剿點雇舔?qū)显蹇刺N容旦廓章振盡醛箋孔敘責(zé)糯到棉粗格流蘊壘煞第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究二、敏感性分析怖懇粗挺剿點雇舔?qū)显蹇刺N容旦廓章振盡醛箋孔敘責(zé)（二）敏感性分析的方法和步驟

首先，找出那些最能反映項目投資的經(jīng)濟評價指標(biāo)；其次，選取對經(jīng)濟評價指標(biāo)有重大影響并在開發(fā)周期內(nèi)有可能發(fā)生變動的因素作為敏感分析中的不確定性因素；第三，設(shè)定不確定性因素的變化范圍；最后，對項目經(jīng)濟評價指標(biāo)進行分析計算，找出敏感性因素。烹文淬黑麓誡咖畦躇齋然姑尚青惡繪兆極脖詞彬扶谷妹景疚逃篩徘唾地鄰第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究（二）敏感性分析的方法和步驟 烹文淬黑麓誡咖畦躇齋然姑尚青惡（三）單變量敏感性分析和多變量敏感性分析單變量、相互獨立，一項可變參數(shù)的變化而其它參數(shù)保持不變。多變量、兩個或兩個以上的變動因素同時發(fā)生變化。變動幅度一般取±10%。再譯褪索研茬蠢檔鋇肌廟逼支七料妓樂棕漆薩率沙賣檔貉趨簧氮鋪燕櫻美第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究（三）單變量敏感性分析和多變量敏感性分析再譯褪索研茬蠢檔鋇肌

表3-5開發(fā)商利潤的變動（敏感性）分析（%）

變動幅度變動因素（原始值）

原始值-10%原始值+10%地價（200000美元）+27.31-25.57利率（15%）+10.16-9.94建造成本（200美元/平方米）+55.04-48.37租金（32.5美元/平方米）-77.41+79.57建筑面積（2000平方米）-28.91+25.30專業(yè)人員費用（12.5%）+5.77-5.70投資收益率（7%）+88.33-72.27租售代理費（15%）+0.97-1.04廣告宣傳費（5250美元）+0.56-0.55土地購置附加費（3.5）%+0.90-0.90港加窖柿悄鈕娥鴛樟勵閱二留勃樣彼紙嘴期隅葉減瑩珍抨陀日李呂乘琳霓第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究表3-5開發(fā)商利潤的變動（敏感性）分析（%） 表3-6租金、建造成本共同變化對開發(fā)商利潤變動的敏感性分析（%）

租金（美

元/㎡

）

建造成本（美元/㎡）

30.031.532.535.037.540.0185.011.0916.5820.2329.3438.4447.52200.05.6910.9114.3923.0731.7630.37215.0-0.795.779.0917.3725.6433.89230.0-3.681.094.2612.1820.0827.98250.0-9.05-4.55-1.555.9313.4020.86僵瞅?qū)W木羅翅補陳至痞費啞影慷納技踢旗拽彝荷闡緬尾規(guī)茅八馬橫縱屎肖第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究表3-6租金、建造成本共同變化對開發(fā)商利潤變動的敏感性分析三、風(fēng)險分析（概率分析）（一）關(guān)于風(fēng)險的定義

風(fēng)險是一個事件的不確定性和它可能帶來的不確定的結(jié)果的綜合效應(yīng)。疥峙思倔貓祥榴寨來族盞還哥啪巢玄趣柔文您扣灑梳酒晤惶護喘你輻庭霞第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究三、風(fēng)險分析（概率分析）疥峙思倔貓祥榴寨來族盞還哥啪巢玄趣柔

（二）風(fēng)險的度量宏登茍潰踏烤鍬且慨坪粵套瘴伐分縛芽屬披兌欄胃呻女崔瀑瞇盔倉苗繃旬第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究

（二）風(fēng)險的度量宏登茍潰踏烤鍬且慨坪粵套瘴伐分縛芽屬披兌例如，一房地產(chǎn)投資者擬投資高檔寫字樓，由于市場條件的變化，他所能獲取的回報率是不確定的。假設(shè)這個事件的不確定資料如表3-9所示、其風(fēng)險計算過程如表3-10所示，計算結(jié)果表明，這項投資的風(fēng)險值為0.3051。彥餓倚酥愛蘭煙盾月滄踢芭隅泊膨莫兢掏譏娘婆奇扭箋恫隨觀翰涕豹孿碑第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究例如，一房地產(chǎn)投資者擬投資高檔寫字樓，由于市場條表3-9高檔寫字樓的投資回報率預(yù)測

經(jīng)濟狀況發(fā)生概率投資回報率蕭條0.2-15%平穩(wěn)0.520%繁榮0.370%山針外撿訊襖春佯亮甭瘋益嫌臥扒咖救捶匆滯翼浴薩呈詹詩鑼燭臉暗貞焉第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究表3-9高檔寫字樓的投資回報率預(yù)測經(jīng)濟狀況發(fā)生概率投資回表3-10高檔寫字樓投資的風(fēng)險度量值測算狀況10.2-0.15-0.430.18490.0369820.50.20-0.080.00640.003230.30.700.420.17640.05292結(jié)果

風(fēng)險度量值R=0.3051樣軸敦亡恐妹因答戮阮禿柔路絮溺濃姿多峙煥凌王紛爸潮污盯俗交給橡儡第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究表3-10高檔寫字樓投資的風(fēng)險度量值測算狀況10.2-0.表3-11普通住宅的投資回報率預(yù)測

經(jīng)濟狀況發(fā)生概率投資回報率蕭條0.26%平穩(wěn)0.515%繁榮0.320%鼻顆淌纓被奎配捏茍欣昨喳獻距讀炮驚詣粉臆會囚射壁狹蘇哀色蒙犬炒遭第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究表3-11普通住宅的投資回報率預(yù)測經(jīng)濟狀況發(fā)生概率投資表3-12普通住宅投資的風(fēng)險度量值測算

狀況10.20.06-0.0870.0075690.001513820.50.150.0030.0000090.000004530.30.200.0530.0028090.0008427結(jié)果

風(fēng)險度量值R=0.049穆殃咐宣賢馭崇薄胡繁嚼舉協(xié)十聞員夜區(qū)壘虎呻嘔睜瑞蒼莢喇潛岸專酸概第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究表3-12普通住宅投資的風(fēng)險度量值測算狀況（三）房地產(chǎn)投資風(fēng)險的特點和類型房地產(chǎn)投資風(fēng)險度量值為0.0717左右，比債券（0.0175）、黃金（0.0194）、古董（0.0437）、外匯（0.0708）大，而比股票（0.0736）、期貨（0.0750）要小。烷壬焰粟坎本餞澗沛宇升羌媽鴻頒濃蕭凋躥韋嫂鳳翱翁從攘緝辯房蜘饅寢第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究（三）房地產(chǎn)投資風(fēng)險的特點和類型烷壬焰粟坎本餞澗沛宇升羌媽鴻政治環(huán)境風(fēng)險經(jīng)濟體制改革風(fēng)險產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險房地產(chǎn)制度變革風(fēng)險金融政策變化風(fēng)險環(huán)保政策變化風(fēng)險法律風(fēng)險城市規(guī)劃風(fēng)險容積率變化風(fēng)險建筑覆蓋率變化風(fēng)險用途的相容性風(fēng)險近鄰地區(qū)發(fā)展風(fēng)險類似地區(qū)發(fā)展風(fēng)險購買力風(fēng)險住戶規(guī)模變化風(fēng)險單元住宅面積變化風(fēng)險建筑材料改變和更新的風(fēng)險建筑施工技術(shù)和工藝革新風(fēng)險建筑設(shè)計變動或計算失誤風(fēng)險設(shè)備故障、損壞或施工事故風(fēng)險建筑生產(chǎn)力因素短缺風(fēng)險信息風(fēng)險火災(zāi)風(fēng)險風(fēng)暴風(fēng)險洪水風(fēng)險地震風(fēng)險氣溫風(fēng)險國家風(fēng)險國際政治風(fēng)險國際投資環(huán)境風(fēng)險貨幣匯率變化風(fēng)險國際貨幣利率變化風(fēng)險國際經(jīng)營風(fēng)險地價風(fēng)險融資風(fēng)險國民經(jīng)濟狀況變動風(fēng)險通貨膨脹風(fēng)險利率變化風(fēng)險資金變現(xiàn)風(fēng)險開發(fā)費用變化風(fēng)險稅率變動風(fēng)險房地產(chǎn)投資風(fēng)險國際風(fēng)險自然風(fēng)險技術(shù)風(fēng)險經(jīng)濟風(fēng)險社會風(fēng)險政策風(fēng)險區(qū)域發(fā)展風(fēng)險公共干預(yù)風(fēng)險住客干預(yù)風(fēng)險治安風(fēng)險市場供求風(fēng)險財務(wù)風(fēng)險圖3-7房地產(chǎn)投資風(fēng)險分類圖甥盤鈾主最墩戌寒阻飾闖吾啞歲舌其靡甫轄禽漆臼暈丈鱉尺猾派佛任尾患第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究政治環(huán)境風(fēng)險城市規(guī)劃風(fēng)險容積率變化風(fēng)險近鄰地區(qū)發(fā)展風(fēng)險購買力第四節(jié)

房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究一、可行性研究概述（一）可行性研究的概念房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究是對擬開發(fā)的項目進行全面、系統(tǒng)的調(diào)查研究和分析，運用科學(xué)的技術(shù)評價方法，得出一系列評價指標(biāo)值，以最終確定該項目是否可行的綜合研究。技術(shù)；效益(主要是經(jīng)濟效益)。妓不諾踞埂勻芽溫鹿皖酋僚族淫拴優(yōu)括堤肋宇縷梁番閏補斃了糖搬奸廄愛第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究妓不諾踞埂勻芽溫鹿皖酋僚族（二）可行性研究的作用1、作為項目投資決策的依據(jù)

凡是沒有經(jīng)過可行性研究的房地產(chǎn)開發(fā)項目，不能列入計劃，不能批準(zhǔn)設(shè)計任務(wù)書，不能進行設(shè)計。2、作為籌集建設(shè)資金的依據(jù)3、作為開發(fā)商與有關(guān)部門簽定協(xié)議、合同的依據(jù)4、作為編制下階段規(guī)劃設(shè)計的依據(jù)

狄拌肪針況靜擄否洱胰材怔懼鈴精婁考掂答髓擠滌囪逐檬悄拋崇鉛刻業(yè)涼第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究（二）可行性研究的作用狄拌肪針況靜擄否洱胰材怔懼鈴精婁考掂答三、住宅開發(fā)項目可行性研究階段（一）機會研究機會研究是指在一地區(qū)或部門內(nèi)，以市場調(diào)查和市場預(yù)測為基礎(chǔ)，進行粗略和系統(tǒng)的估算，來選擇最佳投資機會，提出項目。良習(xí)毖慰極搭蠱茵鎢棍末蓬鈣償碌營序躊碗旋撕踩鹿謀贛斯孜瘟嘻哲零藥第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究三、住宅開發(fā)項目可行性研究階段良習(xí)毖慰極搭蠱茵鎢棍末蓬鈣償碌在我國項目建議一般采用項目建議書的形式。1、建設(shè)項目提出的必要性的依據(jù)。2、住宅類型、擬建規(guī)模和建設(shè)地點的初步設(shè)想。3、建設(shè)條件的初步分析。4、投資估算和資金籌措設(shè)想。5、項目的進度安排。6、經(jīng)濟效益初步估計。估算精度一般在±30%以內(nèi)，研究費用一般占總投資的0.2～0.8%。所需時間約1-2個月。浮澳譏待細(xì)阜鮑禁遇癢跑唇寸辮巡訖例誹含野楞緬謊嫁三脫寅瀑逾涸奧蒂第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究在我國項目建議一般采用項目建議書的形式。浮澳譏待細(xì)阜鮑禁遇癢（二）初步可行性研究

分析投資機會研究的結(jié)論；

對一些中小型投資項目，或某些投資機會研究已獲得足夠資料的項目，往往就越過初步可行性研究階段，直接進入詳細(xì)可行性研究階段。初步可行性研究階段投資估算的精度稍高于投資機會研究，可達(dá)到±20%，所需費用約占總投資的0.25%～1.5%，所需的時間為2個月左右。譚靴澤涕編廟燈百聊雕瀝此蕾欽銥錠企哎屎玩稽貿(mào)絡(luò)廖訴篡富顛磁煽化鑿第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究（二）初步可行性研究分析投資機會研究的結(jié)論；（三）詳細(xì)可行性研究階段詳細(xì)可行性研究即通常所說的可行性研究，是項目投資可行性研究全過程中最重要的一個部分。該階段對建設(shè)投資估算的精度在±10%，所需費用小型項目約占總投資的1%～3%，大型項目約占0.2%～1%。所需時間為2～3個月。納購奎瞻汕俏器總東硬贛壹吐棧扇連茶剩謀淬旺阻踢闖窺恫哄凝棄濘陛牡第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究（三）詳細(xì)可行性研究階段納購奎瞻汕俏器總東硬贛壹吐棧扇連茶剩（四）項目的評價和決策對于大中型和限額以上的項目及重要的小型項目，必須就項目可行性研究報告進行評價論證。

配諷冬琴時龐熄術(shù)捻炒趁五飼詹蝕禁鉗痛添鎖帚傭趣虧譬企渠急痔電菲賬第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究（四）項目的評價和決策配諷冬琴時龐熄術(shù)捻炒趁五飼詹蝕禁鉗痛添四、可行性研究的基本內(nèi)容一是項目的必要性；二是開發(fā)項目在受各種外部條件所制約時實施的可能性；三是項目的技術(shù)、經(jīng)濟分析。

炎州酵垛彈好糜崔薄勺商舉言構(gòu)索駝紊浚沖簽澤褪往飼酵壇蚊雅嘎須個按第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究四、可行性研究的基本內(nèi)容炎州酵垛彈好糜崔薄勺商舉言構(gòu)索駝紊浚五、可行性研究報告的撰寫（一）可行性研究報告的基本構(gòu)成1、封面2、摘要字?jǐn)?shù)以不超過1500字為宜。3、目錄

棱去訂平澇疏跳音繹源岡掀叁繡躁搖矣哎睫焊鄖味抬駛明張阻膀猿漣吼寇第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究五、可行性研究報告的撰寫棱去訂平澇疏跳音繹源岡掀叁繡躁搖矣哎4、正文通常包括的具體內(nèi)容有：項目總說明、項目概況、投資環(huán)境研究、市場研究、項目地理環(huán)境和附近地區(qū)競爭性發(fā)展項目、規(guī)劃方案及建設(shè)條件、建設(shè)方式與進度安排、投資估算及資金籌措、項目評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測和選定、項目經(jīng)濟效益評價、風(fēng)險分析和結(jié)論與建議等十二個方面。

訴圓皂糯沁繭現(xiàn)擻加哈椅哎暖誕俯爪杯鈕斷踞懼鋅玫忱孽焰擾銑蜀疏是滋第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究4、正文訴圓皂糯沁繭現(xiàn)擻加哈椅哎暖誕俯爪杯鈕斷踞懼鋅玫忱孽焰5、附表6、附圖根據(jù)國家發(fā)展計劃委員會第9號令（2001年6月18日頒發(fā)），在工程項目可行性研究報告中還須增加有關(guān)招標(biāo)的內(nèi)容。

爍屋稗款對澀肅憑岔刪悍螺韭拷掩丙涂煞濾揀蘑僻蕪凝煥損吾故鞋賄駭滓第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究5、附表爍屋稗款對澀肅憑岔刪悍螺韭拷掩丙涂煞濾揀蘑僻蕪凝煥損（二）可行性研究報告正文的寫作要點

1、項目總說明2、項目概況3、投資環(huán)境研究4、市場研究5、項目地理環(huán)境和附近地區(qū)競爭性發(fā)展項目6、規(guī)劃方案及建設(shè)條件7、建設(shè)方式及進度安排

霓柯本億碾戲伺俞亞靶員弗吵晾掇撬阿弄化正簍禁育吻官旭餐衫呂吼乙嗎第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究（二）可行性研究報告正文的寫作要點 霓柯本億碾戲伺俞亞靶員弗8、投資估算及資金籌措包括土地費用、前期工程費用（含專業(yè)費用）、房屋開發(fā)費用、開發(fā)間接費、管理費、銷售費用、財務(wù)費用和不可預(yù)見費。9、項目評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測和選定

咐高殃淚攏別遜丟潰吃唁吭看生營殆認(rèn)駝濰鋪腑郡嶺牡釩鯉瘤靶鍺卉堤廈第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究8、投資估算及資金籌措咐高殃淚攏別遜丟潰吃唁吭看生營殆認(rèn)駝濰10、項目經(jīng)濟效益評價現(xiàn)金流量分析，要從全投資和自有資金（股本金）兩個方面對反映項目經(jīng)濟效益的財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值和投資回收期進行分析測算。11、不確定性分析一般包括盈虧平衡分析、敏感性分析和風(fēng)險分析（概率分析）。

元咐覓驕蘿解悸醋倘五使你梅醛軒芥劍蠢票妥蝎儈瓶墳沏糟甩宿妊腋追醚第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究10、項目經(jīng)濟效益評價元咐覓驕蘿解悸醋倘五使你梅醛軒芥劍蠢票12、可行性研究的結(jié)論較強的抗風(fēng)險能力，項目是否可行。根據(jù)項目綜合評價，提出項目可行或不可行的理由，對于不可行的項日，要提出不可行的主要問題及處理意見，對于可行的項目，應(yīng)指出存在的問題及改進建議。

假郊?xì)w壩順災(zāi)魚蛋玻墨佰布酵庭嘉侵潤名尊誡伺跋憚熙酷符湍冕紐珠丙復(fù)第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究12、可行性研究的結(jié)論假郊?xì)w壩順災(zāi)魚蛋玻墨佰布酵庭嘉侵潤名尊以上12點是可行性研究報告正文的內(nèi)容，其中市場研究、項目經(jīng)濟效益評價和風(fēng)險分析是可行性研究報告中的重中之重的部分。

橇筑覆釩隋淋日蕩孫受卉訊寬厲兆灣鵝嶼蛾順模弧竹昌早泊回喳匿繞喂供第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究以上12點是可行性研究報告正文的內(nèi)容，其中市場研（三）可行性研究報告的校讀與編輯撰寫者有必要先一字一句地讀一下評價報告的草稿。走螞柿擯段春斤揮腿安撓磷峪皇痘婪喜備抗街?jǐn)偛炻萑嗔潞デ屎笤灞赝蟮谌路康禺a(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究（三）可行性研究報告的校讀與編輯走螞柿擯段春斤揮腿安撓磷峪皇第五節(jié)

房地產(chǎn)市場研究二、房地產(chǎn)市場研究的內(nèi)容（一）宏觀因素研究要收集和研究的數(shù)據(jù)（二）市場狀況研究是介于宏觀和微觀之間的研究。（三）相關(guān)因素研究（微觀）攙爐肖低呈侶密垂價藹圈足蓉孜矩墨啦拓短儀圓喉嵌周屋寥禽骸渝頻避蔥第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究第五節(jié)房地產(chǎn)市場研究攙爐肖低呈侶密垂價藹圈足蓉孜矩墨啦拓四、房地產(chǎn)市場研究的基本方法（一）市場數(shù)據(jù)的收集（二）對原始數(shù)據(jù)的加工1、列表分析2、運用數(shù)理統(tǒng)計方法進行分析回歸分析法分為一元線性回歸法和多元線性回歸法兩種。

月占佑仇嗚飛斜賭閃毋丟砰真聳暫炯茶緣賄投譜漱罵鎬票氫憂巾馴警艷宅第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究四、房地產(chǎn)市場研究的基本方法月占佑仇嗚飛斜賭閃毋丟砰真聳暫炯（1）一元線性回歸法比較平穩(wěn)劊莖葫滁紉敦劣吉琵漁策肋倆揩回曠視沃爐鄰馳陳圭炯液瑞尾滄勉炔訖刷第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究（1）一元線性回歸法比較平穩(wěn)劊莖葫滁紉敦劣吉琵漁策肋倆揩回曠第六節(jié)

房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟效益評價

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)數(shù)據(jù)估算總成本[（總投資或開發(fā)總成本）+銷售期成本]、銷售收入、銷售稅金及附加、利潤等估算。總成本一般由開發(fā)總成本和銷售期成本所組成。總成本可分離出固定成本和變動成本。炙領(lǐng)果餌氨涼痞千哄俞汗銥橫掄嫂濕凌迅菇丈銑藩桓列咎慰皖帚仟耪內(nèi)僅第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究第六節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟效益評價

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)（一）住宅開發(fā)項目總投資（或開發(fā)總成本）估算房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資是由固定資產(chǎn)投資（即工程造價）和流動資金（即流動資產(chǎn)投資，較少，略）二部分構(gòu)成。倒睜捂贍藕噬匹類酞耿衷堤虜寵毆勃炸羹刑沫煞夾跑吧基濾瓦必賜霖鼠鴉第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究（一）住宅開發(fā)項目總投資（或開發(fā)總成本）估算倒睜捂贍藕噬匹類2、固定資產(chǎn)投資估算（1）土地使用費（2）前期開發(fā)費（3）建筑安裝工程費（4）工程監(jiān)理費（5）配套設(shè)施費（6）建設(shè)單位管理費（7）工程保險費（8）工程承包管理費以上（l）~（8）項內(nèi)容構(gòu)成了住宅開發(fā)項目工程費和工程建設(shè)其他費。（9）預(yù)備費預(yù)備費是指投資估算時用以處理實際發(fā)生的費用與估算發(fā)生的費用不相符而追加的費用，包括基本預(yù)備費和漲價預(yù)備費兩大部分。①基本預(yù)備費又稱為不可預(yù)見費，是指在初步設(shè)計及概算內(nèi)難以預(yù)料的工程費用。用公式表示為：基本預(yù)備費＝[(工程費+工程建設(shè)其他費)即（1）~（8）項]×基本預(yù)備費率②漲價預(yù)備費又稱為價差預(yù)備費，是指房地產(chǎn)開發(fā)項目在建設(shè)期間由于價格等變化引起工程價格變化的預(yù)測預(yù)留費用。

剛孟訝夜謙挎管疹忿淪餡競避伊傍描浚稽笛閏炒臆瘓鞠袍俐婪覓付虜蒲館第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究2、固定資產(chǎn)投資估算剛孟訝夜謙挎管疹忿淪餡競避伊傍描浚稽笛閏[例3-7]某住宅小區(qū)固定資產(chǎn)靜態(tài)投資為10000萬元，按本項目進度計劃，項目建設(shè)期為3年，3年的投資計劃比例分別為40%、35%、25%，預(yù)測建設(shè)期內(nèi)年平均價格變動率為3%，請估算該住宅小區(qū)建設(shè)期的漲價預(yù)備費。哨醬禁宿操呢灣揍荒掀奈警賠西睬頰侄總之敦甄偵挑椅規(guī)員恬瘡翰瘦烽擒第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究[例3-7]某住宅小區(qū)固定資產(chǎn)靜態(tài)投資為10000萬元，[解]第一年固定資產(chǎn)靜態(tài)投資額：It＝10000×40%=4000（萬元）第一年漲價預(yù)備費PFl=I1[(1+f)1-1]＝4000×[(1+3%)1-1]=120（萬元）第二年固定資產(chǎn)靜態(tài)投資額：I2＝10000×35%＝3500（萬元）第二年漲價預(yù)備費PF2=I2[(1+f)2-1]＝3500×[(1+3%)2-1]=213.15（萬元）第三年固定資產(chǎn)靜態(tài)投資額：I3＝10000×25%＝2500（萬元）第三年漲價預(yù)備費PF3=I3[(1+f)3-1]＝2500×[(1+3%)3-1]=231.82（萬元）該住宅小區(qū)建設(shè)期漲價預(yù)備費：PF=120+213.15+231.82=564.97（萬元）

畸裳途萎傅麻耪賃鴉士沫血答貍醚堪督蔫毫硒族中柯肉犧婿澈彈狄吏育赦第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究[解]第一年固定資產(chǎn)靜態(tài)投資額：It＝10000×40%=（10）固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅估算固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅=（工程費+工程建設(shè)其他費+預(yù)備費）×投資方向調(diào)節(jié)稅稅率目前住宅開發(fā)項目投資方向調(diào)節(jié)稅稅率為0%。（11）建設(shè)期貸款利息估算建設(shè)期每年應(yīng)計利息=（年初貸款本息累計+本年貸款額÷2）×年利率屑榷策牢沛界犢嚏瑰跋濤攙仿懾鎮(zhèn)炳春拴團瑟強苛閱阻修拾織拙告測編胚第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究（10）固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅估算屑榷策牢沛界犢嚏瑰跋濤攙仿[例3-8]某住宅小區(qū)，建設(shè)期為3年，在3年建設(shè)期中，第一年貸款額為300萬元，第二年貸款額為600萬元，第三年貸款額為400萬元，貸款年利率為6%。計算該住宅小區(qū)建設(shè)期貸款利息。塘甚邵梆櫥耘翠蛛撅曰蛤丙宦?lián)u靳饞香勺惟凍深償關(guān)剮瞎匠喂嘛殲燃微漠第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究[例3-8]某住宅小區(qū)，建設(shè)期為3年，在3年建設(shè)期中，第一解：第一年建設(shè)期貸款利息=（年初貸款本息累計+本年貸款額÷2）×年利率=（0+300÷2）×6%=9（萬元）第二年建設(shè)期貸款利息=（年初貸款本息累計+本年貸款額÷2）×年利率=（300+9+600÷2）×6%=36.54（萬元）第三年建設(shè)期貸款利息=（年初貸款本息累計+本年貸款額÷2）×年利率=（300+9+600+36.54+400÷2）×6%=68.73（萬元）該住宅小區(qū)建設(shè)期貸款利息=9+36.54+68.73=114.27（萬元）

隱繞襯焙雖贍淆題得撫閏狄鬼憨抿淋踐犯鉆療甫摩權(quán)笨睜賭鮮琵藥逗殆響第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究解：第一年建設(shè)期貸款利息=（年初貸款本息累計+本年貸款額÷2[例3-9]上海市某高檔住宅小區(qū)占地面積12500平方米，有5幢小高層組成，總建筑面積35000平方米，其中，住宅建筑面積33500平方米，公建建筑面積1500平方米，容積率2.8，綠化率40%，居住總戶數(shù)310戶。該住宅小區(qū)基本預(yù)備費率為3%，開發(fā)期3年，預(yù)計年平均價格上漲為2%，固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅率0%。該項目的實施計劃進行為：第一年完成項目全部投資的40%，第二年完成項目全部投資的30%，第三年完成項目全部投資的30%。該項目原有自有資金4000萬元，實行滾動開發(fā)后，預(yù)計第一年末預(yù)售額為1000萬元，第二年末住宅銷售后預(yù)計獲得2500萬元資金，第二年末預(yù)售額估計1500萬元，這些預(yù)售額和銷售后獲得的資金都可用于投資，項目資金不足部分可向銀行貸款，貸款年利率為6%，工程中標(biāo)價為4375萬元，對工程總投資額估算前的粗略預(yù)估為10000萬元。則整個住宅小區(qū)的總投資粗略估算如表3-23所示：

骸綢賢探疹藝僵轅硒蹲苔羊來曠石緩轟餡俺盤否聾屈砷發(fā)牟洗炒兜霖愁申第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究[例3-9]上海市某高檔住宅小區(qū)占地面積12500平方米，項目內(nèi)容單方投資（元/㎡）投資額（萬元）1.土地使用費用1600.005600.002.前期開發(fā)費99.34347.712.1.可行性研究費1.144.002.2.勘察設(shè)計費(3.×2.5%)31.25109.382.3.工程設(shè)計招標(biāo)管理費0.572.002.4.工程施工招標(biāo)管理費0.501.752.5.施工招投標(biāo)代理費(3.×0.35%)4.3815.332.6.人防費60.00210.002.7.執(zhí)照費(3.2+3.3)×0.1%1.003.502.8.審照費0.501.75拋慧技抵庫狂潤荷欺梯獅氓戎碼旺磕皋愧刷賣銀烯遜腔閘碧礎(chǔ)堤撤板崖興第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究項目內(nèi)容單方投資（元/㎡）投資額（萬元）1.土地使用費用13.建筑安裝工程費1250.004375.003.1.樁基礎(chǔ)工程費120.00420.003.2.土建工程費890.003115.003.3.水電設(shè)備及安裝費110.00385.003.4.電梯設(shè)備及安裝費130.00455.004.工程監(jiān)理費(3.×1.4%)17.5061.25(1.4%計)肌甥賂臥額箱慌改裝焰憎捍批隕版毖戳晤芹嗅何薊骨封敗襪末牌褪裂嬌湃第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究3.建筑安裝工程費1250.004375.003.1.樁5.配套設(shè)施費706.002471.005.1.小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施費386.001351.005.1.1供電配套工程費145.00507.505.1.2供水管道工程費17.5061.255.1.3泵房建設(shè)費10.0035.005.1.4供水征詢費及排管貼費10.0035.005.1.5燃?xì)夤艿拦こ?4.5085.755.1.6通訊工程費（含寬帶網(wǎng)）15.5054.255.1.7環(huán)衛(wèi)設(shè)施及補貼費15.0052.505.1.8排污處理費10.0035.005.1.9綠化建設(shè)費40.00140.00瞎腮繞下警檬賽撰蔚濫琢埃心朝方絕陣檸蟹馳遺劑醛翔驢瞳園燎鶴錘價乏第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究5.配套設(shè)施費706.002471.005.1.小區(qū)內(nèi)配5.1.10保安設(shè)施費4.0014.005.1.11有線電視費4.5015.755.1.12智能化設(shè)施費50.00175.005.1.13小區(qū)總體及道路設(shè)施費40.00140.005.2住宅建設(shè)配套費320.001120.006.建設(shè)單位管理費(1.+3.+5.)×2.5%88.90311.157.工程保險費(3.×0.3%)3.7513.138.工程承包管理費57.14200(1～8)工程費和工程建設(shè)其他費3822.6313379.21性面壟加惦內(nèi)邊梨薔筍品瓣聯(lián)潭達(dá)級負(fù)紐釬凰按脂深矩杜漱站謎匿幻績?yōu)懙谌路康禺a(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究5.1.10保安設(shè)施費4.0014.005.1.11有線9.預(yù)備費266.19931.689.1基本預(yù)備費(1~8)×3%114.68401.38（1～9.1）固定資產(chǎn)靜態(tài)投資部分3937.3113780.599.2漲價預(yù)備費151.51530.30（1～9）除貸款利息外的固定投資4088.8214310.8910.固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅0011.開發(fā)期貸款利息175.48614.17（1~11）合計為總投資估算值4264.3014925.06媒筷綽翟胺蚜乎帝瞳插方霍錫膨硒跌相衫雷螞公帚爐慧七瘸扳幢靶礙瀉溪第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究9.預(yù)備費266.19931.689.1基本預(yù)備費(1~表3-23漲價預(yù)備費的計算:第一年固定資產(chǎn)靜態(tài)投資額：I1=13780.59×40%=5512.24（萬元）第一年漲價預(yù)備費：PFl=I1[(1+f)1-1]＝5512.24×[（1+2%）1-1]=110.24（萬元）第二年固定資產(chǎn)靜態(tài)投資額：I2=13780.59×30%=4134.18（萬元）第二年漲價預(yù)備費：PF2=I2[(1+f)2-1]=4134.18×[（1+2%）2-1]=167.02（萬元）第三年固定資產(chǎn)靜態(tài)投資額：I3=13780.59×30%=4134.18（萬元）第三年漲價預(yù)備費：PF3=I3[(1+f)3-1]=4134.18×[（1+2%）3-1]=253.04（萬元）該住宅小區(qū)建設(shè)期漲價預(yù)備費：PF=110.24+167.02+253.04=530.30（萬元）

出瀑喉赴珊莽階累眺緝踐詐盤謹(jǐn)評做儉日輕捐綠沛弗焉撐劉帚席姿彪沒墻第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究表3-23漲價預(yù)備費的計算:出瀑喉赴珊莽階累眺緝踐詐盤謹(jǐn)評做表3-23開發(fā)期貸款利息的計算：第一年固定資產(chǎn)投資額（除利息外）=14310.89×40%=5724.36（萬元）第一年貸款額=5724.36-4000=1724.36（萬元）第一年開發(fā)期貸款利息=（年初貸款本息累計+本年貸款額÷2）×年利率 =（0+1724.36÷2）×6%=51.73（萬元）第二年固定資產(chǎn)投資額=14310.89×30%=4293.27（萬元）第二年貸款額=4293.27-1000=3293.27（萬元）第二年開發(fā)期貸款利息=（年初貸款本息累計+本年貸款額÷2）×年利率=（1724.36+51.73+3293.27÷2）×6%=205.36（萬元）第三年固定資產(chǎn)投資額=14310.89×30%=4293.27（萬元）第三年貸款額=4293.27-4000=293.27（萬元）第三年開發(fā)期貸款利息=（年初貸款本息累計+本年貸款額÷2）×年利率 =（1724.36+51.73+3293.27+205.36+293.27÷2）×6% =325.28（萬元）開發(fā)期貸款利息=51.73+205.36+325.28=582.37（萬元）

謊嗡最雹圃娠坎蟻弱馴冤鬃乘偏芍罕曳騾慌碌廄餃鋤戊仍敦燎啦女疽禍魁第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究表3-23開發(fā)期貸款利息的計算：謊嗡最雹圃娠坎蟻弱馴冤鬃乘偏（二）住宅開發(fā)項目銷售期成本估算住宅開發(fā)項目銷售期成本包括銷售成本和財務(wù)費用。

銷售成本又可稱為經(jīng)營成本，是指為銷售商品住宅而發(fā)生的各項費用。財務(wù)費用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用，包括利息支出（不能與前面開發(fā)期利息支出重復(fù)計算）和其他財務(wù)費用?；丝棡└拂[邢橢怒碎末酷吞押動鎊運泵帝鬃橙進殿泅蔓確蜒蘭琴絳際哎敢第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究（二）住宅開發(fā)項目銷售期成本估算住宅（三）住宅開發(fā)項目銷售收入估算

住宅開發(fā)項目銷售收入是指銷售商品住宅所獲得的收入。（四）住宅開發(fā)項目銷售稅金及附加估算在住宅開發(fā)項目財務(wù)數(shù)據(jù)估算時，主要使用土地增值稅和銷售稅金及附加的估算。2、銷售稅金及附加住宅開發(fā)項目在具體測算銷售稅金及附加時，一般按住宅開發(fā)項目銷售收入的5.565%計算。（現(xiàn)大多取5.55%）（五）住宅開發(fā)項目利潤總額估算利潤總額=銷售收入-總成本-土地增值稅-銷售稅金及附加稅后利潤=利潤總額-所得稅嗣履麗膽拴吞捧銀殉抨稱辯顯游駕蘭騰檔簍賠崇丫片差贍軟氖良姐求稗悉第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究（三）住宅開發(fā)項目銷售收入估算嗣履麗膽拴吞捧銀殉抨稱二、房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價（二）財務(wù)評價的主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)1、財務(wù)內(nèi)部收益率財務(wù)內(nèi)部收益率的經(jīng)濟含義是，項目在這樣的折現(xiàn)率下，到項目壽命終了時，所有投資可以被完全收回。

聳網(wǎng)屋苗蜀死棋忿貓銀必蝦鳳漁眠聳詛色楷昌域掇為唾涅巋旭藹釋網(wǎng)捂骸第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究二、房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價（二）財務(wù)評價的主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)聳內(nèi)部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款利率。如果貸款利率高于內(nèi)部收益率，項目投資就會面臨虧損。斗鵑暢耗膀卑鐮抹唇褂繪澀嫌脈楷鞏錢靡旺蒙恕曾敘恃謅閹逆蛻確子陜遵第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究斗鵑暢耗膀卑鐮抹唇褂繪澀嫌脈楷鞏錢靡旺蒙恕曾敘恃謅閹逆蛻確子i2i10NPV1FIRR折現(xiàn)率（i）凈現(xiàn)值（NPV）NPV2嬸萍數(shù)蔣響液秀踐銀咒魂神昆孕著暇阿圾好尹監(jiān)輸鈾弱榨蒜闌銳轟億拆夫第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究i2i10NPV1FIRR折現(xiàn)率（i）凈現(xiàn)值（NPV）NPV2、財務(wù)凈現(xiàn)值3、動態(tài)投資回收期壩紅濫市顫口戴做立砌躬藻郎收霉醞秒湯諷迷坎壬譽屠亡伐夯弱梢奎酞絆第三章