2022年中級(jí)經(jīng)濟(jì)師《房地產(chǎn)》真題及答案解析

2022年中級(jí)經(jīng)濟(jì)師《房地產(chǎn)》真題及答案解析一、單項(xiàng)選擇題〔共60題，每題1分。每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)最符合題意〕1.以下關(guān)于區(qū)位的說法中，錯(cuò)誤的選項(xiàng)是〔〕。A.區(qū)位是指某一事物與其他事物在空間方位和距離上的關(guān)系B.區(qū)位不隨時(shí)間而變化，僅由方位和距離兩個(gè)因素決定C.地理環(huán)境變化和交通網(wǎng)絡(luò)擴(kuò)張都會(huì)引起區(qū)位的變化D.政治區(qū)位是反映某一事物與政治中心、政治邊界等政治要素相互關(guān)系的區(qū)位答案：B解析：在特定的時(shí)間，區(qū)位是確定的和唯一的，受方位和距離兩個(gè)因素的制約。前提是時(shí)間是特定的，B項(xiàng)說區(qū)位不隨時(shí)間而變化，僅由方位和距離兩個(gè)因素決定。因此是錯(cuò)的。此題考查區(qū)位的相關(guān)內(nèi)容。2.中心商務(wù)高度等于〔〕之比。A.中心商務(wù)區(qū)建筑面積總和與總建筑基底面積B.中心商務(wù)用地建筑面積總和與總建筑面積C.中心商務(wù)用地建筑面積總和與總建筑基底面積D.中心商務(wù)區(qū)建筑面積總和與總建筑面積答案：A解析：中心商務(wù)高度指標(biāo)〔CBHI〕=中心商務(wù)區(qū)建筑面積總和/總建筑基底面積此題考查中心商務(wù)高度指標(biāo)。3.消費(fèi)者對(duì)某種房地產(chǎn)未來價(jià)格的預(yù)期與其對(duì)該種房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)需求的關(guān)系是〔〕。A.假設(shè)預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格上漲，那么會(huì)減少其現(xiàn)時(shí)需求B.假設(shè)預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格下降，那么會(huì)增加其現(xiàn)時(shí)需求C.假設(shè)預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格上漲，那么會(huì)增加其現(xiàn)時(shí)需求D.假設(shè)預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格不變，那么會(huì)減少其現(xiàn)時(shí)需求答案：C4.“某宗房地產(chǎn)位于汽車站的北側(cè)〞表示的是該宗房地產(chǎn)的〔〕。A.環(huán)境B.方位中C.通達(dá)性D.朝向答案：B解析：方位是指方向和位置，主體和客體間的區(qū)位關(guān)系可以用方位表述。此題考查方位的概念。5.根據(jù)古典地租理論，地租是農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格扣除生產(chǎn)本錢和〔〕后的余額。A.平均稅費(fèi)B.平均利潤(rùn)C(jī).平均市值D.平均價(jià)格答案：B解析：地租=市場(chǎng)價(jià)格-生產(chǎn)本錢-平均利潤(rùn)6.集體土地征收是國(guó)家為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序，強(qiáng)制取得集體土地〔〕的行為。A.所有權(quán)B.使用權(quán)C.繼承權(quán)D.通行權(quán)答案：A7.在評(píng)估公益事業(yè)用房的拆遷補(bǔ)償價(jià)格時(shí)，通常采用的方法是〔〕。A.市場(chǎng)法B.收益法C.本錢法D.假設(shè)開發(fā)法答案：C解析：公益事業(yè)用房由于缺乏足夠的交易案例，通常無收益或收益較少，因此，通常采用本錢法評(píng)估。此題考查公益事業(yè)用房拆遷補(bǔ)償?shù)脑u(píng)估方法。8.征收農(nóng)民集體所有的土地，土地補(bǔ)償費(fèi)用歸被征收土地的〔〕所有。A.農(nóng)民個(gè)人B.剩余勞動(dòng)力安置單位C.地上附著物所有人D.農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織答案：D9.房地產(chǎn)征用是指國(guó)家因搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序強(qiáng)制使用單位、個(gè)人財(cái)產(chǎn)的行為。征用的目的是獲得財(cái)產(chǎn)的〔〕。A.所有權(quán)B.使用權(quán)C.處分權(quán)D.收益權(quán)答案：B10.以下建設(shè)用地使用權(quán)處置方式中，不屬于建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的是〔〕。A.抵押B.出售C.互換D.贈(zèng)與答案：A11.以下關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)互換的說法中，正確的選項(xiàng)是〔〕。A.互換的標(biāo)的物必須都是建設(shè)用地使用權(quán)B.互換的標(biāo)的物之一必須是建設(shè)用地使用權(quán)C.互換后的建設(shè)用地使用權(quán)人不發(fā)生變化D.互換的建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)是等值的答案：B解析：建設(shè)用地使用權(quán)互換是指當(dāng)事人雙方約定互相轉(zhuǎn)移建設(shè)用地使用權(quán)或一方轉(zhuǎn)移建設(shè)用地使用權(quán)，B的說法是正確的。此題考查建設(shè)用地使用權(quán)互換的內(nèi)容。12.以下建設(shè)用地使用權(quán)中，不得設(shè)定抵押的是〔〕。A.通過招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)B.通過協(xié)議出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)C.通過轉(zhuǎn)讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)D.已依法公告列入拆遷范圍的房屋占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)答案：D13.建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，以下關(guān)于該土地上新增的建筑物的說法中，正確的選項(xiàng)是〔〕。A.新增建筑物屬于抵押財(cái)產(chǎn)B.在建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，新增建筑物應(yīng)與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分C.新增建筑物轉(zhuǎn)讓時(shí)，建設(shè)用地使用權(quán)不隨之轉(zhuǎn)讓D.實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)處分所得的價(jià)款，抵押權(quán)人有權(quán)優(yōu)先受償答案：B解析：《物權(quán)法》第二百條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。14.以下關(guān)于集體建設(shè)用地使用原那么的說法中，錯(cuò)誤的選項(xiàng)是〔〕。A.維護(hù)××公有制，保護(hù)土地所有者和使用者的合法權(quán)益B.按規(guī)劃用地、節(jié)約用地、保護(hù)耕地中華會(huì)計(jì)網(wǎng)校C.按方案用地，可以適當(dāng)突破方案控制指標(biāo)D.如果涉及占用農(nóng)用地的，必須依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)答案：C解析：按方案用地，不得突破方案控制指標(biāo)。此題考查集體建設(shè)用地使用的原那么，15.進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研時(shí)，首先應(yīng)明確〔〕。A.調(diào)研人員B.調(diào)研方案C.調(diào)研目標(biāo)D.調(diào)研方案答案：C解析：調(diào)研目標(biāo)是進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研時(shí)應(yīng)先明確的。此題考查房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研程序的相關(guān)內(nèi)容。16.在房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研中，對(duì)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平的調(diào)研屬于〔〕調(diào)研A.經(jīng)濟(jì)環(huán)境B.政治法律環(huán)境C.區(qū)域環(huán)境D.社會(huì)文化環(huán)境答案：A17.消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的購(gòu)置欲望是房地產(chǎn)需求的〔〕。A.主體B.動(dòng)力C.保障D.結(jié)果答案：B解析：購(gòu)置欲望是需求的動(dòng)力，是產(chǎn)生需求行為的源泉。此題考查房地產(chǎn)市場(chǎng)需求調(diào)研的相關(guān)內(nèi)容。18.在房地產(chǎn)市場(chǎng)供給調(diào)研中，對(duì)同類企業(yè)的數(shù)量、規(guī)模、實(shí)力狀況的調(diào)研屬于〔〕調(diào)研。A.市場(chǎng)行情B.市場(chǎng)反響C.市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)者D.消費(fèi)行為答案：C19.以下在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研中搜集的資料，不屬于次級(jí)資料的是〔〕。A.官方統(tǒng)計(jì)資料中有關(guān)房地產(chǎn)的分析資料B.公司開展部針對(duì)特定工程進(jìn)行目標(biāo)消費(fèi)者購(gòu)置力調(diào)研的資料C.來自主管部門和行業(yè)管理機(jī)構(gòu)的資料D.專業(yè)研究機(jī)構(gòu)提供的相關(guān)資料答案：B解析：B項(xiàng)屬于初級(jí)資料而不是次級(jí)資料。此題考查次級(jí)資料的相關(guān)內(nèi)容。20.房地產(chǎn)開發(fā)投資和置業(yè)投資是根據(jù)投資是否直接〔〕而劃分的。A.作用于房地產(chǎn)產(chǎn)品B.形成增量房地產(chǎn)C.使投資者擁有房地產(chǎn)D.取得土地使用權(quán)答案：B解析：按照是否直接形成房地產(chǎn)增量資產(chǎn)，房地產(chǎn)直接投資可分為房地產(chǎn)開發(fā)投資和房地產(chǎn)置業(yè)投資。此題考查房地產(chǎn)投資的分類。21.銀行向某家庭提供了年貸款利率為6%，期限為10年，按月等額歸還的個(gè)人住房抵押貸款，該家庭承擔(dān)的實(shí)際年利率是〔〕。A.6.14%B.6.15%中C.6.17%D.6.50%答案：C解析：i=〔1+r/n〕^n-1=〔1+6%/12〕^12-1=6.17%此題考查實(shí)際利率的計(jì)算方法。22.房地產(chǎn)開發(fā)工程中的根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)，是指工程紅線范圍內(nèi)建筑物〔〕米以外的各種管線、道路工程的建設(shè)費(fèi)用。A.1B.2C.3D.4答案：B223.假設(shè)某房地產(chǎn)投資方案的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值小于零，那么該方案在經(jīng)濟(jì)上不可行，因?yàn)樵摲桨甘恰病车姆桨?。A.投資虧損B.不能滿足基準(zhǔn)收益率要求C.無利可圖D.風(fēng)險(xiǎn)很大答案：B24.投資工程的盈虧平衡分析是指在一定的市場(chǎng)環(huán)境、生產(chǎn)能力及經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l件下，對(duì)產(chǎn)品的〔〕進(jìn)行相互關(guān)系分析的一種不確定性分析方法。A.產(chǎn)量、價(jià)格、本錢B.產(chǎn)量、利潤(rùn)、價(jià)格C.產(chǎn)量、本錢、利潤(rùn)D.本錢、利潤(rùn)、價(jià)格答案：C解析：投資工程的盈虧平衡分析是指在一定的市場(chǎng)環(huán)境、生產(chǎn)能力及經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l件下，對(duì)產(chǎn)品的產(chǎn)量、本錢、利潤(rùn)進(jìn)行相互關(guān)系分析的一種不確定性分析方法。此題考查投資工程盈虧平衡分析的含義。25.在對(duì)投資工程進(jìn)行敏感性分析時(shí)，臨界點(diǎn)是指不確定因素的變化使工程〔〕的臨界數(shù)值。A.由可行變?yōu)椴豢尚蠦.由低風(fēng)險(xiǎn)變?yōu)楦唢L(fēng)險(xiǎn)C.由敏感性弱變?yōu)槊舾行詮?qiáng)D.由盈利變?yōu)椴挥鸢福篈解析：臨界點(diǎn)是指不確定因素的變化使工程由可行變?yōu)椴豢尚械呐R界數(shù)值。此題考查敏感性分析臨界點(diǎn)的含義。26.從房地產(chǎn)投資工程風(fēng)險(xiǎn)分析的過程來看，感知風(fēng)險(xiǎn)和分析風(fēng)險(xiǎn)是〔〕階段的重要內(nèi)容。A.風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別B.風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)C.風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)D.風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)答案：A解析：風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別過程包含兩個(gè)環(huán)節(jié)：一是感知風(fēng)險(xiǎn)；二是分析風(fēng)險(xiǎn)。27.預(yù)售是房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的營(yíng)銷方式。從風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)的角度看，該營(yíng)銷方式采用了〔〕的方法A.風(fēng)險(xiǎn)回避B.風(fēng)險(xiǎn)組合C.風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移D.風(fēng)險(xiǎn)自留答案：C28.5005002001603個(gè)店鋪供其選擇。該投資者可選擇的投資方案是〔〕個(gè)。A.1B.2C.3D.4答案：D500200160〔200+160〕4P171。29.假設(shè)投資資金是投資者進(jìn)行投資的強(qiáng)制約束條件，那么在進(jìn)行方案比選時(shí)宜采用〔〕。A.凈現(xiàn)值法B.凈將來值法C.凈年值法D.凈現(xiàn)值率法答案：D解析：在投資資金受到強(qiáng)制約束的情況下，一般宜采用凈現(xiàn)值率法。此題考查凈現(xiàn)值率法的適用情況。30.〔△IRR〕與基準(zhǔn)收益率〔ic〕進(jìn)行比較，判別標(biāo)準(zhǔn)是〔〕。A.假設(shè)△IRR>ic，那么投資大的方案為優(yōu)B.假設(shè)△IRR>ic，那么投資小的方案為優(yōu)C.假設(shè)△IRR<ic，那么投資大的方案為優(yōu)<p="">D.假設(shè)△IRR<ic，那么方案間無法直接比較<p="">答案：A解析：假設(shè)△IRR>ic，那么年均凈現(xiàn)金流大的方案為優(yōu)；假設(shè)0<△IRR<ic，那么年凈現(xiàn)金流小的方案為最優(yōu)。此題考查用差額內(nèi)部收益率法進(jìn)行投資方案比選的判別準(zhǔn)那么。<p="">31.在房地產(chǎn)投資工程可行性研究中，要對(duì)現(xiàn)金流量進(jìn)行折現(xiàn)分析，這是投資工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的〔〕原那么的要求。A.有無比照B.以動(dòng)態(tài)分析為主C.以定性分析為主D.收益與風(fēng)險(xiǎn)權(quán)衡答案：B32.對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)工程的工程系統(tǒng)構(gòu)成而言，以下包含關(guān)系的說法中，正確的選項(xiàng)是〔〕。A.單項(xiàng)工程∈單位工程∈分部工程∈分項(xiàng)工程B.單位工程∈單項(xiàng)工程∈分部工程∈分項(xiàng)工程C.分項(xiàng)工程∈分部工程∈單位工程∈單項(xiàng)工程D.分項(xiàng)工程∈分部工程∈單項(xiàng)工程∈單位工程答案：C解析：房地產(chǎn)開發(fā)工程的工程系統(tǒng)由單項(xiàng)工程、單位工程、分部工程和分項(xiàng)工程構(gòu)成。此題考查房地產(chǎn)工程系統(tǒng)的關(guān)系。33.在房地產(chǎn)開發(fā)工程管理的矩陣型組織中，每一項(xiàng)縱向和橫向交匯的工作，指令來自〔〕。A.縱向部門B.橫向部門C.縱向和橫向兩個(gè)部門D.工程經(jīng)理答案：C34.在房地產(chǎn)開發(fā)工程管理過程中，可行性研究階段的啟動(dòng)標(biāo)志是〔〕。A.工程建議書獲批準(zhǔn)B.編制可行性研究大綱C.工程時(shí)機(jī)研究D.簽訂設(shè)計(jì)合同答案：A35.。35.在工程招標(biāo)中，投標(biāo)人按招標(biāo)文件向招標(biāo)人提出報(bào)價(jià)的行為是〔〕。A.承諾B.議價(jià)C.要約D.邀約答案：C解析：投標(biāo)人按招標(biāo)文件向招標(biāo)人提出報(bào)價(jià)的行為是要約。此題考查投標(biāo)的性質(zhì)。36.房地產(chǎn)工程建設(shè)投資的工程費(fèi)用不包括〔〕。A.稅金B(yǎng).土地使用費(fèi)C.間接費(fèi)D.直接費(fèi)答案：B37.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)潛在消費(fèi)者的戶型需求進(jìn)行了調(diào)研，并將調(diào)研結(jié)果作為開發(fā)工程規(guī)劃沒計(jì)的依據(jù)之一，這說明該企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)遵循的觀念是〔〕A.生產(chǎn)觀念B.推銷觀念C.市場(chǎng)營(yíng)銷觀念D.產(chǎn)品觀念答案：C38.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)采取直接渠道進(jìn)行商品房銷售的優(yōu)點(diǎn)是〔〕。A.有利于發(fā)揮銷售專長(zhǎng)B.銷售隊(duì)伍建設(shè)本錢低C.銷售策略調(diào)整快捷D.銷售效益好答案：C39.某商品房開發(fā)工程即將上市時(shí)適逢金融危機(jī)，該工程開發(fā)建設(shè)資金主要來自銀行借貸，為防止資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，此時(shí)穩(wěn)妥的定價(jià)目標(biāo)宜設(shè)定為〔〕。A.實(shí)現(xiàn)預(yù)期利潤(rùn)B.維護(hù)企業(yè)形象C.維持市場(chǎng)占有率D.維持營(yíng)業(yè)答案：D40.某商品房開發(fā)工程采用本錢加成法測(cè)算得出的價(jià)格是5000元/㎡。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果，80%的被調(diào)查者可接受的價(jià)格范圍是6000—6500元/㎡，10%的被調(diào)查者可接受的價(jià)格范圍是7000元/㎡以上，企業(yè)決策者最終將工程的銷售價(jià)格確定為均價(jià)6500元/㎡。該工程采用的主要定價(jià)方法是〔〕。A.目標(biāo)利潤(rùn)定價(jià)法B.需求導(dǎo)向定價(jià)法C.競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法D.比較定價(jià)法答案：B41.在某花園洋房開發(fā)工程開盤前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)邀請(qǐng)了約200名當(dāng)?shù)夭煌袠I(yè)的人士到現(xiàn)場(chǎng)參觀，向來訪者提供自助晚餐，并舉行了抽獎(jiǎng)活動(dòng)。上述促銷手段屬于房地產(chǎn)促銷方式中的〔〕。A.人員推銷B.活動(dòng)推廣C.營(yíng)業(yè)推廠D.公共關(guān)系推廣答案：B200名當(dāng)?shù)夭煌袠I(yè)的人士到現(xiàn)場(chǎng)參觀，42.某城市某種商品住宅2022年3月1日至11月1日的價(jià)格平均每月比上月上漲0.3%，其中某套商品2022513500元/2022111日的價(jià)格，那么調(diào)整后的價(jià)格是〔〕元/㎡。A.3552.82B.3563.00C.3563.47D.3574.16答案：C解析：F=P〔1+i〕^n，調(diào)整后的價(jià)格=3500×〔1+0.3%〕^6=3563.47。此題考查復(fù)利計(jì)息的計(jì)算公式。43.8120600元/㎡，年折舊1440元，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率是〔〕。A.81.00%B.84.00%C.84.17%D.84.80%答案：B解析：成新率=[1-〔1-R〕t/R]×100%，由于題目給出了年折舊額的值，所以可知C〔1-R〕/N=1440，C=600×120=72000，可知〔1-R〕/N=0.02。成新率=[1-0.02×8]×100%=84%。此題考查成新率的計(jì)算方法。44.某套住宅未來每年的潛在毛租金收入為2萬元，空置和收租損失為潛在毛租金收入的10%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為20%，該住宅的年凈收益是〔〕萬元。A.1.40B.1.44C.1.60D.1.80答案：A解析：凈收益=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=2-2×10%-2×20%=1.4。此題考查基于租賃收入測(cè)算凈收益的根本公式。45.凈收益=潛在毛租金收入-〔〕+其他收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。A.空置和收租損失B.還本付息額C.折舊額D.所得稅答案：A解析：凈收益=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。此題考查基于租賃收入測(cè)算凈收益的根本公式。46.在物業(yè)管理中，制定臨時(shí)管理規(guī)約的主體是〔〕A.業(yè)主大會(huì)B.業(yè)主委員會(huì)C.物業(yè)建設(shè)單位D.物業(yè)效勞企業(yè)答案：C解析：臨時(shí)管理規(guī)約一般由物業(yè)建設(shè)單位在物業(yè)銷售之前預(yù)先制定。此題考查臨時(shí)管理規(guī)約的制定主體。47.在物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)中，評(píng)標(biāo)、驗(yàn)標(biāo)、定標(biāo)的規(guī)那么對(duì)所有的投標(biāo)人都是一致的，這表達(dá)了物業(yè)管理招投標(biāo)的〔〕原那么。A.公開B.公平C.公正D.老實(shí)信用答案：C48.以下關(guān)于前期物業(yè)效勞合同特點(diǎn)的說法中，錯(cuò)誤的選項(xiàng)是〔〕。A.前期物業(yè)效勞合同由建設(shè)單位和物業(yè)效勞企業(yè)簽訂B.前期物業(yè)效勞合同具有過渡性C.前期物業(yè)效勞合同的有效期限應(yīng)為三至五年D.前期物業(yè)效勞合同屬于附終止條件的合同答案：C49.以下原那么中，不屬于物業(yè)效勞收費(fèi)原那么的是〔〕。A.合理原那么B.公開原那么C.費(fèi)用與效勞水平相適應(yīng)原那么D.費(fèi)用與支付能力相適應(yīng)的原那么答案：D50.商品住宅房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓后，該房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項(xiàng)維修資金所有權(quán)歸〔〕。A.該房屋出售人B.該房屋買受人C.該房屋所在住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)D.該房屋所在地政府房產(chǎn)主管部門答案：B51.抵押房地產(chǎn)的房屋所有權(quán)人或建設(shè)用地使用權(quán)人是〔〕。A.借款人B.抵押人C.貸款人D.抵押權(quán)人答案：B解析：抵押房地產(chǎn)的房屋所有權(quán)人或建設(shè)用地使用權(quán)人是抵押人。此題考查抵押人的含義。52.在房地產(chǎn)抵押貸款期間，未經(jīng)〔〕同意，抵押人不得變賣抵押房地產(chǎn)。A.保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)B.房屋主管部門C.抵押權(quán)人D.房屋承租人答案：C53.60105%10個(gè)月的貸款余額是〔〕萬元。A.53B.55C.57D.59答案：CP600000n=10×12=120。該貸款的每月分期付款額α=P×[i×〔1+i〕^n]/[〔1+i〕^n-1]=6365〔元〕10個(gè)月的貸款余額，可9m9=α[

1nm1[

1nm×6365[

1+0.4167%〕^111-1]/[〔1+0.4167%〕^111×0.4167%]=565713.48〔元〕≈57〔萬〕。此題考查貸款余額的計(jì)算。54.在按月等額歸還方式下，會(huì)導(dǎo)致個(gè)人住房貸款月還款額增加的是〔〕。A.降低首付款比例B.降低貸款利率C.降低抵押率D.延長(zhǎng)貸款期限答案：A解析：根據(jù)等額還款抵押貸款公式α=P×[i×〔1+i〕^n]/[〔1+i〕^n-1]可知，當(dāng)首付款比例降低時(shí)，那么需要貸款的P值就變大了，那么月還款額就增加了。此題考查等本金還款抵押貸款的相關(guān)內(nèi)容。55.房地產(chǎn)保險(xiǎn)的保險(xiǎn)金額一般根據(jù)保險(xiǎn)房地產(chǎn)的〔〕確定。A.評(píng)估價(jià)值B.賬面價(jià)值C.歷史本錢D.交易價(jià)格答案：A解析：房地產(chǎn)保險(xiǎn)的保險(xiǎn)金額一般根據(jù)保險(xiǎn)房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值確定。此題考查保險(xiǎn)金額確實(shí)定依據(jù)。56.以下與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種中，屬于房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅種的是〔〕。A.耕地占用稅B.房產(chǎn)稅C.契稅D.土地增值稅答案：B解析：房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收也成為房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收，相當(dāng)于商品使用環(huán)節(jié)的稅收，如房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅此題考查房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅的內(nèi)容。57.以下關(guān)于房產(chǎn)稅的說法中，正確的選項(xiàng)是〔〕。A.房產(chǎn)稅按評(píng)估值征收B.房產(chǎn)稅的稅率全國(guó)統(tǒng)一C.房產(chǎn)稅按季度征收D.非出租的房產(chǎn)不征收房產(chǎn)稅答案：B58.50%100%的局部，適用稅率是〔〕。A.30%B.40%C.50%D.60%答案：B50%100%40%59.在征收土地增值稅時(shí)，固定扣除工程〔〕。A.包括為取得土地使用權(quán)所支付的金額B.不包括為取得土地使用權(quán)所支付的稅金C.不包括與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金D.包括房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅金答案：A60.以下經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，不需繳納印花稅的是〔〕。A.書立土地使用權(quán)出讓合同B.領(lǐng)受房產(chǎn)證C.領(lǐng)受國(guó)有土地使用證D.書立土地租賃合同答案：D解析：土地租賃合同不屬于印花稅應(yīng)稅憑證，不繳納印花稅。此題考查印花稅的相關(guān)內(nèi)容。二、多項(xiàng)選擇題〔共20題，每題2分。每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，此題不；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分?！?.決定房地產(chǎn)需求量的一般因素有〔〕。A.房地產(chǎn)的價(jià)格水平B.消費(fèi)者的收入水平C.消費(fèi)者的偏好D.相關(guān)物品的價(jià)格水平E.房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)未來的預(yù)期答案：ABCDE.房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)未來的預(yù)期，屬于決定房地產(chǎn)供給量的因素。此題考查決定房地產(chǎn)需求量的因素。2.城市是人類社會(huì)第二次社會(huì)勞動(dòng)大分工的產(chǎn)物，最早的城市是以〔〕為主的集市。A.畜牧業(yè)B.商業(yè)C.制造業(yè)D.手工業(yè)E.效勞業(yè)答案：BD3.以下關(guān)于設(shè)有抵押權(quán)的房屋拆遷補(bǔ)償和安置的說法中，正確的有〔〕。A.未進(jìn)行抵押登記的，補(bǔ)償款付給被拆遷人B.能解除抵押合同的，補(bǔ)償款付給被拆遷人，但須經(jīng)抵押權(quán)人認(rèn)可C.不能解除抵押合同的，補(bǔ)償款支付給抵押權(quán)人D.不能解除抵押合同的，按照法律規(guī)定的清償順序進(jìn)行清償E.抵押權(quán)人承擔(dān)由于拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋而造成的損失答案：BD4.國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的協(xié)議出讓與招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓的區(qū)別有〔〕。A.適用范圍不同B.出讓金形成方式不同C.最低價(jià)確定的原那么不同D.協(xié)議出讓無需公布出讓方案E.出讓主體不同答案：ABC5.國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出租中，以下關(guān)于租賃雙方權(quán)利義務(wù)的說法中，正確的有〔〕。A.出租人有依法收回出租的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利B.對(duì)于已出租的建設(shè)用地使用權(quán)，出租人沒有對(duì)租賃標(biāo)的物進(jìn)行維護(hù)的必要C.國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出租后，出租人可以終止履行出讓合同D.承租人違反租賃合同，導(dǎo)致租賃標(biāo)的物受到損失的，應(yīng)負(fù)損害賠償責(zé)任E.按照租賃合同的規(guī)定，承租人有合法使用出租的土地及其地上建筑物、其他附著物的權(quán)利答案：ADE錯(cuò)。此題考查國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)租賃雙方的權(quán)利和義務(wù)。6.房地產(chǎn)市場(chǎng)定性調(diào)研是在市場(chǎng)調(diào)研中搜集有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者的〔〕等方面的資料。A.外貌B.傾向性C.感覺D.動(dòng)機(jī)E.態(tài)度答案：BCDE解析：房地產(chǎn)市場(chǎng)定性調(diào)研就是在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研中搜集有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者的根本特征、傾向性、感覺、動(dòng)機(jī)和態(tài)度等資料的調(diào)研方法。此題考查房地產(chǎn)市場(chǎng)的定性調(diào)研。7.房地產(chǎn)投資具有〔〕等特點(diǎn)。A.投資品種的多樣性B.投資收益的穩(wěn)定性C.投資價(jià)值的附加性D.投資變現(xiàn)的便利性E.投資區(qū)域的差異性答案：ACE8.以下因素中，影響出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資工程經(jīng)濟(jì)效益的主要不確定因素有〔〕。A.土地取得本錢B.經(jīng)營(yíng)本錢C.租賃收入D.租售價(jià)格E.建安工程費(fèi)答案：ABDE9.在對(duì)互斥方案進(jìn)行直接比選時(shí)，必須具備的可比條件有〔〕。A.被比較方案的投資額相同或相近B.被比較方案具有相同的不確定因索C.被比較方案的費(fèi)用及效益計(jì)算口徑一致D.被比較方案具有相同的計(jì)算期E.被比較方案現(xiàn)金流量具有相同的時(shí)間單位答案：CDE10.房地產(chǎn)開發(fā)工程管理應(yīng)遵循工程質(zhì)量管理的程序，這個(gè)程序是依據(jù)〔〕等階段循環(huán)的原理建立起來的A.方案B.協(xié)調(diào)C.執(zhí)行D.檢查E.處理答案：ACDE解析：房地產(chǎn)開發(fā)工程管理應(yīng)遵循工程質(zhì)量管理的程序，這個(gè)程序是依據(jù)PDCA循環(huán)的原理建立起來的。PDCA分為四個(gè)階段，即方案、執(zhí)行、檢查、處理階段。此題考查房地產(chǎn)開發(fā)工程全面質(zhì)量管理的程序。11.建設(shè)工程招標(biāo)文件包括〔〕等。A.投標(biāo)人須知B.合同專用條款C.工程量清單D.標(biāo)底E.投標(biāo)書格式答案：ABCE解析：招標(biāo)文件一般包括：招標(biāo)公告、投標(biāo)人須知、投標(biāo)書格式、合同的通用條款、合同的專用條款、技術(shù)規(guī)格和圖紙、工程量清單、各種必要附件〔如投標(biāo)保函及履約保函格式等〕。此題考查招標(biāo)文件的內(nèi)容。12.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)在選擇銷售渠道時(shí)，應(yīng)考慮銷售渠道的〔〕。A.先進(jìn)性B.可控性C.社會(huì)性D.適應(yīng)性E.經(jīng)濟(jì)性答案：BDE解析：房地產(chǎn)銷售渠道的選擇原那么有：經(jīng)濟(jì)性、可控性、適應(yīng)性。此題考查房地產(chǎn)銷售渠道的選擇原那么。13.編制房地產(chǎn)廣告預(yù)算的根本方法有〔〕等。A.目標(biāo)任務(wù)法B.消費(fèi)者需求法C.銷售百分比法D.銷售人員規(guī)模法E.競(jìng)爭(zhēng)對(duì)等法答案：ACE14.采用收益法評(píng)估出的某宗房地產(chǎn)價(jià)值偏高，其原因可能有〔〕。A.選取的報(bào)酬率偏低B.預(yù)測(cè)的未來凈收益偏大C.估計(jì)的使用期限偏短D.估計(jì)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用偏大E.估計(jì)的空置率偏高答案：ABAVYVnV小。另外根據(jù)凈收益=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，DE會(huì)導(dǎo)致結(jié)果偏小。此題考查房地產(chǎn)估價(jià)的收益法。15.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告通常由〔〕等組成。A.估價(jià)委托書B.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明C.估價(jià)委托合同D.估價(jià)結(jié)果報(bào)告E.估價(jià)技術(shù)報(bào)告答案：BDE解析：房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告通常由八大局部組成：封面、目錄、致估價(jià)委托人函、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明、估價(jià)的假設(shè)和限制條件、估價(jià)結(jié)果報(bào)告、估價(jià)技術(shù)報(bào)告、附件。此題考查房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的內(nèi)容。16.以下主體中，能被判定具備業(yè)主身份的有〔〕。A.房屋權(quán)屬證書記載的房屋所有權(quán)人B.房屋權(quán)屬證書記載的房屋所有權(quán)人的法定配偶C.尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記但已實(shí)際占有物業(yè)的合法買受人D.房屋登記簿記載的房屋所有權(quán)人E.房屋登記簿記載的房屋所有權(quán)人的法定配偶答案：ACD17.物業(yè)管理規(guī)約對(duì)〔〕具有約束力。A.全體業(yè)主B.物業(yè)承租人C.借住在業(yè)主家的親戚D.物業(yè)建設(shè)單位和物業(yè)效勞企業(yè)E.物業(yè)的繼受人答案：ABCE18.以下財(cái)產(chǎn)中，不得抵押的有。A.宅基地B.土地所有權(quán)C.集體土地使用權(quán)D.鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)廠房E.村企業(yè)廠房答案：ABC解析：宅基地、土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)不得抵押。以鄉(xiāng)〔鎮(zhèn)〕、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，DE是可以抵押的。此題考查不得用于抵押的財(cái)產(chǎn)。19.等額本金還款抵押貸款方式的特征有〔〕。A.每月支付的本金均等B.每月支付的利息均等C.每月還款額先大后小D.每月還款額先小后大E.借款人不易發(fā)生違約風(fēng)險(xiǎn)答案：AC20.以下行為中，列入契稅征收對(duì)象的有〔〕。A.國(guó)有土地使用權(quán)出讓B.土地使用權(quán)贈(zèng)與C.土地使用權(quán)交換D.房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)移E.農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)移答案：ABC三、案例分析題〔案例分析題〔共20題，每題2分。由單項(xiàng)選擇和多項(xiàng)選擇組成。錯(cuò)選，此題不；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分〕〔一〕81.土地行政主管部門將農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案和補(bǔ)充耕地方案報(bào)人民政府批準(zhǔn)，還應(yīng)滿足的條件是〔〕。A.方案符合當(dāng)?shù)乜刂菩栽敿?xì)規(guī)劃要求B.方案符合土地利用年度方案確定的控制指標(biāo)C.補(bǔ)充耕地方案符合土地整理開發(fā)專項(xiàng)規(guī)劃D.補(bǔ)充耕地面積至少與占用面積相等答案：BC2.農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征收土地方案和供地方案經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，同級(jí)土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)在收到批件后〔〕日內(nèi)將批復(fù)發(fā)出。A.3B.5C.7D.10答案：B5日內(nèi)將批復(fù)發(fā)出。此題考查集體土地征收的批復(fù)時(shí)間。3.甲公司在對(duì)居民點(diǎn)進(jìn)行房屋拆遷時(shí)，應(yīng)向被拆遷房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提出拆遷申請(qǐng)，同時(shí)應(yīng)提交的材料為〔〕。A.建設(shè)工程批準(zhǔn)文件B.建設(shè)用地規(guī)劃許可證C.房屋拆遷許可證D.拆遷方案和拆遷方案答案：ABD4.在房屋主管部門審查、審批拆遷申請(qǐng)后，甲公司作為房屋拆遷人應(yīng)與被拆遷人按照規(guī)定就補(bǔ)償、安置等問題簽訂書面協(xié)議。該協(xié)議的特征為〔〕。A.拆遷人必須是經(jīng)過有關(guān)部門批準(zhǔn)的單位和個(gè)人B.被拆遷人只能是列入拆遷范圍的房屋所有權(quán)人C.協(xié)議簽訂有嚴(yán)格的時(shí)間限制D.協(xié)議簽訂有相對(duì)的強(qiáng)制性答案：ACD解析：被拆遷人必須是列入拆遷范圍的房屋所有權(quán)人或使用人。所以B錯(cuò)。此題考查房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的特征?！捕衬臣彝ベ?gòu)置了一套價(jià)值為40萬元的普通住宅，首付款為房?jī)r(jià)的30%，其余房款用銀行提供的貸款期為20年、年貸款利率為6%、按月等額還本付息的個(gè)人住房抵押貸款支付。該家庭為首次購(gòu)置商品住房。85.假設(shè)將該家庭的購(gòu)置看成是房地產(chǎn)投資行為，那么該投資的主體為〔〕。A.國(guó)家B.政府C.企業(yè)D.個(gè)人答案：D6.在貸款期內(nèi)，該家庭的月還款額為〔〕元。A.1667B.2006C.2034D.3067答案：B40×〔1-30%〕=28〔萬元〕，i=6%÷12=0.5%，按月計(jì)算貸款期限n=20×12=240。該貸款的每月分期付款額α=P×[i×〔1+i〕^n]/[〔1+i〕^n-1]=2006〔元〕。此題考查月還款額的計(jì)算。7.如月還款額占該家庭月收入的30%，那么該家庭的月收入應(yīng)為〔〕元。A.5557B.6687C.6780D.10224答案：B解析：根據(jù)上題結(jié)果可知該家庭的月收入應(yīng)該為2006÷30%=6687〔元〕。8.對(duì)該家庭的購(gòu)置行為產(chǎn)生直接影響的風(fēng)險(xiǎn)因素為〔〕。A.貸款利率上調(diào)B.房?jī)r(jià)下跌C.房地產(chǎn)周期波動(dòng)D.資本價(jià)值變化答案：AB〔三〕500元/2500元/300元/㎡。該工程營(yíng)銷方案局部?jī)?nèi)容如下：〔1〕前言?！?〕市場(chǎng)分析?！?〕銷售目標(biāo)和進(jìn)度方案?！?〕銷售價(jià)格確定：以市場(chǎng)價(jià)格為主?！?〕銷售渠道：委托甲、乙、丙三家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)銷售，并分別與其簽訂委托合同；銷售權(quán)在三家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)之間不作區(qū)分?！?〕促銷安排：開盤前在當(dāng)?shù)赝韴?bào)刊登工程開100元/㎡的價(jià)格優(yōu)惠。89.在該工程市場(chǎng)分析中，應(yīng)注重〔〕A.當(dāng)?shù)厣倘Φ囊话阋?guī)模B.潛在消費(fèi)者需求傾向C.本工程的本錢分析D.工程的時(shí)機(jī)和威脅答案：ACDACD。此題考查房地產(chǎn)工程營(yíng)銷方案的市場(chǎng)分析。10.該工程采用的銷售渠道為〔〕。A.直接渠道、參與代理B.間接渠道、共同代理C.間接渠道、參與代理D.直接渠道、共同代理答案：BB。此題考查銷售渠道和銷售代理的相關(guān)內(nèi)容。25%12%，那么按照本錢加成定價(jià)法確定的價(jià)格應(yīng)為〔〕元/㎡。A.3977B.4261C.4620D.4688答案：D解析：商品房單位價(jià)格=[商品房單位本錢×〔1+本錢加成率〕]÷〔1-銷售稅費(fèi)率〕=[〔500+2500+300〕×〔1+25%〕÷〔1-12%〕]=4688。此題考查本錢加成法的運(yùn)用。12.該工程營(yíng)銷方案采用的促銷方式有〔〕。A.廣告B.人員推銷C.活動(dòng)推廣D.營(yíng)業(yè)推廣答案：ACD100元/㎡的價(jià)格優(yōu)惠，這屬于促銷方式中的營(yíng)業(yè)推廣。此題考查房地產(chǎn)的促銷方式?！菜摹衬辰ㄖ锏慕ㄖ娣e100㎡，套內(nèi)建筑面積80㎡，按套內(nèi)建筑面積計(jì)算的重置價(jià)格為4000元/㎡，經(jīng)過年數(shù)10年，經(jīng)濟(jì)壽命50年，殘值率5%93.該建筑物單位建筑面積的重置價(jià)格為〔〕元/㎡。A.3200B.4000C.4100D.5000答案：A解析：套內(nèi)建筑面積下的單價(jià)=使用面積下的單價(jià)×使用面積÷套內(nèi)建筑面積，所以該建筑單位建筑面積的重置價(jià)格為4000/〔100÷80〕=3200元/㎡。此題考查按建筑面積計(jì)價(jià)與按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的換算關(guān)系。14.采用直線法折舊，該建筑物的成新率為〔〕。A.20%B.50%C.81%D.95%答案：C解析：成新率=[1-〔1-R〕t/R]×100%=[1-〔1-5%〕×10/50]×100%=81%。此題考查成新率的計(jì)算。15.采用直線法折舊，該建筑物的年折舊額為〔〕元。A.4000B.6080C.6400D.7600答案：B解析：年折舊額D=C〔1-R〕/N=3200×100〔1-5%〕/50=6080〔元〕。此題考查年折舊額的計(jì)算。16.計(jì)算該建筑物現(xiàn)值可采用的公式為。A.建筑物現(xiàn)值=建筑物重置價(jià)格一年折舊額B.建筑物現(xiàn)值=建筑物重置價(jià)格×成新率C.建筑物現(xiàn)值=建筑物重置總價(jià)一折舊總額D.建筑物現(xiàn)值=建筑物重置總價(jià)×〔1一經(jīng)過年數(shù)÷經(jīng)濟(jì)壽命〕答案：BC解析：計(jì)算該建筑物現(xiàn)值可采用的公式為：建筑物現(xiàn)值=建筑物重置價(jià)格×成新率，建筑物現(xiàn)值=建筑物重置總價(jià)一折舊總額此題考查建筑物現(xiàn)值的計(jì)算公式?！参濉矲50萬元，市場(chǎng)價(jià)值1000.25G房屋互換，G房屋的市90萬元。17.F房屋在互換前的房產(chǎn)稅納稅人應(yīng)為〔〕。A.王某B.甲公司C.乙公司D.F房屋所在地地方政府答案：B解析：房屋所有權(quán)屬于全民的，由經(jīng)營(yíng)