高級商務(wù)寫字樓的物業(yè)管理

2022年-2023年最新高級商務(wù)寫字樓的物業(yè)管理隨著國內(nèi)市場經(jīng)濟(jì)的快速開展，區(qū)域環(huán)境的日趨成熟，在目前一直以硬件設(shè)施著稱的商務(wù)辦公寫字樓成為一種標(biāo)識時，對其進(jìn)行物業(yè)管理這一“管家”的作用也日益凸現(xiàn)出來。在昆明本地物業(yè)管理企業(yè)中，大潮物業(yè)所管理的“三合商利”寫字樓一直以其獨(dú)特的管理模式吸引了眾多商家的云集，現(xiàn)已成為東風(fēng)西路上一道風(fēng)景線。大潮物業(yè)開辟了寫字樓先進(jìn)管理模式的先河，根據(jù)大潮物業(yè)多年成功的管理經(jīng)驗(yàn)，針對寫字樓物業(yè)管理總結(jié)出以下幾個方面：第一：平安問題至關(guān)重要平安問題在物業(yè)中永遠(yuǎn)占據(jù)著核心的地位。平安防范應(yīng)當(dāng)遵循人技兩防原那么，在保證設(shè)備到位的同時，物業(yè)管理人員的平安意識也尤為重要。有很強(qiáng)的責(zé)任心，居安思危的意識，安防人員強(qiáng)烈的責(zé)任心是平安防范的重中之重。第二：質(zhì)量認(rèn)證帶來服務(wù)保障在業(yè)主（客戶）接受物業(yè)服務(wù)的過程中，通過引入第三方專業(yè)的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估機(jī)制，定期進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的評估，業(yè)主（客戶）就能清楚及時地知曉目前所接受的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的綜合水平，提高業(yè)主忠誠度的同時也提高了企業(yè)的信譽(yù)度。第三：認(rèn)真做好“管家婆”顧名思義，物業(yè)公司在管理中應(yīng)該做到面面俱到。硬件管理是基礎(chǔ)，軟件的管理才是根本。物業(yè)公司在滿足業(yè)主現(xiàn)有需求的同時應(yīng)不斷改2022年-2023年最新進(jìn)和預(yù)見業(yè)主（客戶）的潛在服務(wù)需求。通過調(diào)查和走訪主動做好“管家婆”的組織宣傳工作，如搭建信息平臺、企業(yè)人才沙龍、上門送餐、搬運(yùn)服務(wù)、信息查詢、商務(wù)等服務(wù)，以細(xì)微周到、持續(xù)永恒的信念做好“管家婆第四：建設(shè)并賦予樓宇文化生命力在建設(shè)樓宇文化之前，我們應(yīng)先明白建設(shè)的目的及過程中的難點(diǎn)是什么。首先，物業(yè)公司做好樓宇文化建設(shè)旨在創(chuàng)造一個寬松、舒適、整潔、和諧的辦公環(huán)境，使每一個企業(yè)之間增進(jìn)了解，互助互愛，從而營造良好的辦公氣氛。其次在過程實(shí)施中應(yīng)注意，每棟樓宇自身的業(yè)主（客戶）和服務(wù)需求是多樣性的，因此物業(yè)公司在做樓宇文化建設(shè)的同時應(yīng)避重就輕，探索并找到業(yè)主（客戶）共性的事物和需求予以開展實(shí)施，并保證過程的控制，這樣的樓宇文化建設(shè)才會得以持續(xù)，才擁有生命力。如今大潮物業(yè)憑借其規(guī)范化的物業(yè)管理服務(wù)和先進(jìn)科學(xué)管理理念已經(jīng)躋升全國優(yōu)秀物業(yè)管理行列，所管理的純商務(wù)辦公樓宇“三合商利”曾榮獲“寫字樓成功管理模式，，等多項(xiàng)榮譽(yù)，現(xiàn)已成為昆明寫字樓管理的典范。淺析寫字樓的物業(yè)管理核心提示：寫字樓對物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量要求高，服務(wù)工程要求多，對服務(wù)人員的綜合素質(zhì)要求也高，它不同于住宅小區(qū)，雖然平安問題很重要，但對服務(wù)的要求更加突出，具有外松內(nèi)緊的特點(diǎn)，要針對寫字2022年-2023年最新樓物業(yè)及管理的特點(diǎn)制定物業(yè)管理的措施，抓住寫字樓物業(yè)管理的重點(diǎn)，提供特色服務(wù)。(一)寫字樓物業(yè)的特點(diǎn)和管理特點(diǎn)寫字樓是業(yè)主、非業(yè)主使用人進(jìn)行日常辦公或開展經(jīng)營活動的場所。寫字樓物業(yè)和管理主要有以下幾個特點(diǎn)：(1)物業(yè)的地理位置好，一般多位于城市中心和交通便利的繁華地段，物業(yè)管理的車輛指揮管理工作量大。(2)物業(yè)檔次高，整體形象好，業(yè)主、非業(yè)主使用人對物業(yè)管理的要求也較高。(3)物業(yè)的機(jī)電設(shè)備設(shè)施多，技術(shù)含量高，除正常的供配電、給排水、電梯、消防系統(tǒng)外，還有中央空調(diào)、樓宇設(shè)備自動化控制系統(tǒng)、樓宇辦公自動化系統(tǒng)、樓宇智能化管理系統(tǒng)等。(4)物業(yè)使用人相對不固定，有的更換頻繁，物業(yè)的租賃管理是物業(yè)管理難點(diǎn)。(5)業(yè)主、非業(yè)主使用人經(jīng)營范圍廣泛，社交活動頻繁，社會關(guān)系復(fù)雜,業(yè)主、非業(yè)主使用人內(nèi)部管理隱患多，給物業(yè)管理增添了難度。(6)業(yè)主、非業(yè)主使用人來自社會各階層，素質(zhì)參差不齊。尤其存在短期租賃戶，使物業(yè)管理的公眾管理制度執(zhí)行難，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用拖欠嚴(yán)重。⑺公共場所人流量大，進(jìn)出人員難以控制，平安管理責(zé)任大。2022年-2023年最新⑻因?yàn)槭寝k公場所，單個物業(yè)空間大，甚至整層樓都是連通的，樓內(nèi)業(yè)主、非業(yè)主使用人的設(shè)施、財(cái)產(chǎn)多，人員集中，是防火控制的重點(diǎn)區(qū)域，消防平安是物業(yè)管理的重點(diǎn)之一。（二）寫字樓的物業(yè)管理1寫字樓對物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量要求高，服務(wù)工程要求多，對服務(wù)人員的綜合素質(zhì)要求也高。所以物業(yè)管理企業(yè)在選派管理人員時，必須注重員工的綜合素質(zhì)，無論是個人形象，還是內(nèi)在氣質(zhì)，都要到達(dá)一定標(biāo)準(zhǔn)。此外，物業(yè)管理企業(yè)要加強(qiáng)管理，努力提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，以滿足寫字樓業(yè)主、非業(yè)主使用人對物業(yè)管理高標(biāo)準(zhǔn)的要求。2寫字樓物業(yè)不同于住宅小區(qū)，雖然平安問題很重要，但對服務(wù)的要求更加突出，具有外松內(nèi)緊的特點(diǎn)。所以物業(yè)管理企業(yè)必須改變一般的物業(yè)管理觀念，不能一味求嚴(yán)、求穩(wěn)，一定要在員工服務(wù)意識和服務(wù)禮節(jié)禮貌的培養(yǎng)方面下一番工夫，使員工的服務(wù)水平上升到一個更高層次，從而滿足寫字樓業(yè)主、非業(yè)主使用人對物業(yè)管理服務(wù)的更高要求。3針對寫字樓物業(yè)及管理的特點(diǎn)制定物業(yè)管理的措施，抓住寫字樓物業(yè)管理的重點(diǎn)，提供特色服務(wù)。在制定寫字樓管理服務(wù)方案時，應(yīng)充分認(rèn)識到服務(wù)質(zhì)量對寫字樓租金水平和市場價值的影響力。承租人非常重視物業(yè)管理的品質(zhì)和所提供服務(wù)的有效性,尤其是物業(yè)維護(hù)的水平。一個窗明幾凈、井井有條的寫字樓環(huán)境，對承租人和潛在承租人都會產(chǎn)生極大的影響力。淺析寫字樓物業(yè)的服務(wù)寫字樓物業(yè)是相對住宅物業(yè)、工業(yè)物業(yè)等物業(yè)類型而言的，是商業(yè)物2022年-2023年最新業(yè)的主要類型。寫字樓物業(yè)的管理服務(wù)既要遵循物業(yè)管理的一般規(guī)律，又具有鮮明的獨(dú)特性，決定了寫字樓物業(yè)的管理服務(wù)與其它類型的物業(yè)服務(wù)有著明顯的區(qū)別。在集團(tuán)開發(fā)的本地物業(yè)中，寫字樓物業(yè)有國貿(mào)大廈、商業(yè)大廈、商住大廈、皇城廣場、天安大廈等，在集團(tuán)物業(yè)管理業(yè)務(wù)中占據(jù)十分重要的地位，做好寫字樓物業(yè)的管理服務(wù)意義深遠(yuǎn)。一、寫字樓物業(yè)的服務(wù)對象物業(yè)管理服務(wù)對象是業(yè)主和物業(yè)使用人，但與住宅等物業(yè)相比，寫字樓物業(yè)的服務(wù)對象明顯不同。首先，寫字樓物業(yè)的業(yè)主、物業(yè)使用人以法人為主，且以營利性法人居多，以國貿(mào)商業(yè)大廈為例，共有140位用戶，全部為法人用戶或其分支機(jī)構(gòu)，而小區(qū)那么以自然人為主；其次，業(yè)主與物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中所扮演的角色區(qū)別較大，一般來說，業(yè)主作為投資主體享有物業(yè)的收益權(quán)，而使用物業(yè)的往往是業(yè)主的租戶，即物業(yè)使用人，如商業(yè)大廈140位用戶中，業(yè)主使用物業(yè)的只有24位，比率僅為17%；另外，在對物業(yè)的使用上，法人將物業(yè)作為經(jīng)營場所，與住宅用戶將物業(yè)作為居家場所不同。法人用戶是一種團(tuán)體性組織，即物業(yè)管理公司的服務(wù)對象不是固定的個人，而是一個群體。一般情況下，與物業(yè)公司直接接觸較多的是用戶的前臺、后勤（總務(wù)）、財(cái)務(wù)人員，其他人員那么主要通過保安、保潔、公共設(shè)施設(shè)備等公共服務(wù)工程對物業(yè)公司形成大概印象，而用戶滿意度是用戶所有人員對物業(yè)公司印象的集合，因此，理論上講，只有用戶的所有人員都滿意，用戶對物業(yè)公司的服務(wù)才可能是滿意的。由于用戶的人員是流動的，加上用戶本身的流動，物業(yè)公司的服務(wù)只有保持連續(xù)穩(wěn)定性才能維持用戶的滿意度。二、寫字樓物業(yè)服務(wù)對象的需求法人用戶為各種各樣的商業(yè)組織（公司），不同的公司對物業(yè)服務(wù)的需求不盡相同。如有的用戶希望看到物業(yè)公司員工每天的工作，2022年-2023年最新而有些用戶希望需要的時候才見到物業(yè)公司的員工。用戶對物業(yè)服務(wù)的需求具有不同的層次，大至可分為：1、用戶的核心需求：營利性企業(yè)要維持其正常的運(yùn)作，就必須要有最基本的利潤來源，追求利潤是企業(yè)的基本需求，為實(shí)現(xiàn)利潤最大的經(jīng)營目標(biāo)，企業(yè)必須利用一切可供使用的資源來為其經(jīng)營目標(biāo)服務(wù)。因此，物業(yè)服務(wù)中能夠?yàn)槠髽I(yè)經(jīng)營目標(biāo)的工程就成為用戶第一層次的需要，如良好物業(yè)的形象（外觀）、知名度、廣告服務(wù)等，對業(yè)主來說,還有物業(yè)的租賃服務(wù)。寫字樓宇多處繁華路段，結(jié)構(gòu)新穎、裝飾華麗,用戶入住本身就是實(shí)力的象征，假設(shè)物業(yè)服務(wù)做得到位，使樓宇內(nèi)外保持干凈整潔、環(huán)境優(yōu)美，那么更能提升用戶在其客戶中的形象；假設(shè)物業(yè)公司能利用公眾傳媒提高樓宇知名度，對用戶和業(yè)主來說更是錦上添花；有些小型用戶，希望利用樓宇公共部位，以相對低廉的本錢發(fā)布廣告,進(jìn)行自我宣傳，如外墻廣告；業(yè)主的核心需求那么是其物業(yè)容易出租，能以最好的價位出租，減少空置期。2、用戶的舒適性需求：用戶的舒適性需求集中表達(dá)在受尊重的程度上，主要有物業(yè)公司員工的服務(wù)態(tài)度、物業(yè)公司對用戶需求的重視程度、對用戶權(quán)利和利益的重視程度、用戶辦事的便利程度等等，如用戶的報(bào)修服務(wù)，物業(yè)公司能很快派人處理；如窗口式辦公，用戶辦事，只要與負(fù)責(zé)接待的人接觸，事情就能很快辦理；再如濟(jì)南審計(jì)廳辦公樓在早上列隊(duì)迎接用戶上班等。如果能讓用戶在與物業(yè)公司交往中處處感受到自己受到重視和尊重，感受到辦事的方便快捷，其自然感覺到服務(wù)的舒適，其需求也得到滿足。3、用戶的和諧性需求：人有從眾心理，不管是住宅小區(qū)的居民還是寫字樓里的工作人員，都希望左鄰右舍關(guān)系融洽、和睦相處，最起碼不至于緊張或整天提防或鬧矛盾，在商業(yè)樓宇內(nèi)更帶上濃厚的商業(yè)色彩，因此，用戶就有溝通的需求，有社區(qū)文化的需求，有商業(yè)往來的需求，如有些用戶要求物業(yè)公司對租戶進(jìn)行選擇或加以控制；如2022年-2023年最新國貿(mào)商業(yè)大廈用戶在非典時期有自愿上門提供免費(fèi)消毒的需求，既是一種鄰里溝通，更是一種商業(yè)促銷；再如，在用戶意見調(diào)查中，社區(qū)文化的需求越來越突出。好的物業(yè)管理服務(wù)，能夠充分尊重用戶的需要，適時引導(dǎo)用戶營造良好的社區(qū)氣氛，在用戶間的交往中扮演重要的中間人角色。4、用戶的平安性需求：用戶對平安的需求是一種較為基礎(chǔ)的需求，對需求的滿足程度要求也較高。平安才能產(chǎn)生信賴，如果樓宇內(nèi)經(jīng)常發(fā)生刑事案件或盜竊案件，或者經(jīng)常有不明身份的人上門推銷，或者經(jīng)常發(fā)生火警、跑水事件，使用戶財(cái)產(chǎn)或人身受到侵犯，可以想象用戶對物業(yè)公司的態(tài)度會是怎樣。5、用戶的基本需求：寫字樓用戶對物管服務(wù)的基本需求是指保障日常工作正常開展所必不可少的需求，主要有水、電、空調(diào)的正常供應(yīng)，電梯、通訊系統(tǒng)的正常運(yùn)行，公共部位的清潔衛(wèi)生等。三、寫字樓物業(yè)的服務(wù)寫字樓物業(yè)服務(wù)應(yīng)以提高用戶滿意度為出發(fā)點(diǎn)，能夠根據(jù)用戶的需求提供相應(yīng)的服務(wù)，才能到達(dá)較好的效果，一般來說，以下三種服務(wù)是用戶所希望的：1、驚喜服務(wù)：驚喜服務(wù)是指出乎用戶意料之外、又在用戶急切需求之內(nèi)，物業(yè)公司能夠提供的服務(wù)。在用戶的需求中，核心需求和舒適性需求的滿足可以大幅提高滿意度。由于每個用戶的核心需求都不盡相同，甚至千差萬別，不具有普遍性，物業(yè)公司較難以到達(dá)，有的物業(yè)公司便吸取國外經(jīng)驗(yàn)，成立專門小組，通過個性化服務(wù)來滿足主要用戶的需求。舒適性需求是物業(yè)公司應(yīng)努力滿足的，可通過加強(qiáng)服務(wù)意識、服務(wù)理念的培訓(xùn)，轉(zhuǎn)變觀念來推動服務(wù)水平的提高。2、滿意服務(wù)：滿意服務(wù)是指用戶認(rèn)為物業(yè)公司應(yīng)該提供、合同中難以明確約定或難以衡量的服務(wù)。用戶的舒適性需求、和諧性需求是大多數(shù)物業(yè)公司應(yīng)努力實(shí)現(xiàn)的，在住宅物業(yè)中，有的物業(yè)公司以社區(qū)2022年-2023年最新文化見長，形成自己的特色。在寫字樓物業(yè)中受工作時間和場地的影響,開展社區(qū)文化活動具有一定的難度，但一個融洽、祥和的環(huán)境是眾人所向往的，物業(yè)公司所作的努力能夠換來用戶較高的滿意度。3、合格服務(wù)：合格服務(wù)是指物業(yè)公司合同明確約定，必須提供的服務(wù)。平安的需求和基本需求是用戶的普遍需求，是物業(yè)公司必須努力滿足的，也是物業(yè)公司日常工作的重點(diǎn)，因此，把主要