泰匯廣場物業(yè)管理顧問方案補充建議書

精品文檔精心整理PAGE1精品文檔可編輯的精品文檔泰匯廣場物業(yè)管理顧問方案補充建議書發(fā)展商可按需要進行選擇。對中泰廣場在交付使用前的物業(yè)管理籌備工作及日後管理服務(wù)的安排，敝司有如下補充建議：物業(yè)交付使用前的顧問工作：不論是否派駐現(xiàn)顧問人員，有關(guān)的前期工作內(nèi)容，除特別提出外，基本上是相同的。制定內(nèi)外部管理文件編寫並落實內(nèi)外部文件，包括：管理公約、裝修手冊、用戶手冊及員工守則，並與發(fā)展商協(xié)商落實；/編寫物業(yè)交收、投訴處理、清潔管理等部門工作程序。財務(wù)管理計劃及提供的服務(wù)編制首年財務(wù)預(yù)算費用；編制管理開辦預(yù)算費用；與發(fā)展商共同協(xié)商及落實有關(guān)的財務(wù)計劃；編制內(nèi)外部的物業(yè)管理財務(wù)制度；協(xié)助管理單位申報物價。招聘及培訓(xùn)人員編制一具效率的人事架構(gòu),z初步建議下述人員架構(gòu)組織:在發(fā)展商成立了物業(yè)管理單位後,在交付使用前初步招聘人員到位。z建議人員到位的時間表如下：如以z派駐現(xiàn)場顧問模式服務(wù)廣州中泰廣場,z建議在交付前三至個六月由我方派調(diào)一名物業(yè)經(jīng)理及一名工程經(jīng)理到場服務(wù)。有關(guān)的借調(diào)費由發(fā)展商或從管理帳中支付；在物業(yè)開售前為售樓人員提供一次物業(yè)管理知識培訓(xùn)，如：業(yè)主經(jīng)常提出的物業(yè)管理問題的應(yīng)對技巧等；物業(yè)展銷會期間協(xié)助舉辦物業(yè)管理專題講座，將物業(yè)管理的理念預(yù)先貫輸給買家，并為買家們解難答疑；對新入職員工進行一次崗前全面培訓(xùn),使員工對服務(wù)精神、物業(yè)管理概念及公司規(guī)章制度有初步認識；安排管理層員工到港培訓(xùn),有關(guān)費用需事先征得發(fā)展商認可并由發(fā)展商或從管理帳中支付；如認為合適,與有關(guān)機構(gòu)或政府部門組織培訓(xùn),如紅十字會等；訂立管理工序的標準及檢查制度工程顧問工作定期參與工程會議，配合物業(yè)的工程進度提供工程建議；從物業(yè)管理的角度，就樓宇的設(shè)計，以最終用家角度向發(fā)展商提供改善意見，如車位不足、住房使用功能不全、供水、供電、煤氣、通風人流控制、各樣設(shè)備數(shù)量、原設(shè)計對將來樓宇之維修保養(yǎng)所產(chǎn)生的問題，盡量能在建筑期內(nèi)作出適當?shù)脑鰟h，令日後的管理工作更能事半功倍；協(xié)助編寫工程及設(shè)備維護的規(guī)章制度。物業(yè)公共保險對比不同保險公司的專業(yè)意見，向發(fā)展商建議保險安排；確保保險合約足夠保障發(fā)展商、管理公司及業(yè)主的利益。物業(yè)交付使用後的顧問工作在交付使用後，委托管理工作（以下簡稱為‘管’）及管理顧問工作（以下簡稱為‘顧’）分別比較大，並內(nèi)容如下述：財務(wù)管理工作管：定期向各業(yè)戶發(fā)出收費通知單，收取各項費用，並追收未繳管理費，及透過z的法律顧問，追討長期拖欠的管理費。每季度將管理開支的報告張貼在公共地方，供各業(yè)戶監(jiān)督。安排獨立審計人員每年對管理帳目進行審計，並提交審計報告。安排每年十月前提交下一年度財務(wù)預(yù)算，並在業(yè)委會批核後實行，亦會將有關(guān)收費標準在物價局備案。顧：每年十月份前編制下一年度管理公司營運財務(wù)預(yù)算。每月審定財務(wù)管理工作是否按既定的財務(wù)制度進行。人事管理工作管：定期為員工提供在職培訓(xùn)課程，使員工進一步認識有關(guān)的管理技能及物業(yè)法規(guī)，并促成其取得有關(guān)上崗的資格。其中，培訓(xùn)的形式可有以下幾種：z安排的培訓(xùn)與機構(gòu)及政府合作的培訓(xùn)政府要求的培訓(xùn)現(xiàn)場實操的培訓(xùn)派員到海外的培訓(xùn)向各級管理員工明確岡位職責；執(zhí)行獎懲及評估制度、匯報責任等各項員工守則及貫輸服務(wù)意識，并定期對員工之工作表現(xiàn)和行為操守進行評估檢定。不時就需要招聘員工。顧： 制定員工培訓(xùn)計劃，定期提供各部門員工在職培訓(xùn)課程。培訓(xùn)方式可包括：現(xiàn)場實操、與政府部門、專業(yè)機構(gòu)合作的培訓(xùn)等。管理工作及服務(wù)標準管： 每月對管理公司各部門工作進行一次全面性檢定，并由各部門主管提交部門工作評估報告，及時發(fā)現(xiàn)問題，以保証管理的素質(zhì)得以保持。有關(guān)的工作進展亦會透過業(yè)委會向業(yè)戶匯報。顧： 根據(jù)z制定的標準，定期由z廣州總部派員到現(xiàn)場對有關(guān)的管理工作進行標準檢定，并提交總結(jié)性報告給發(fā)展商。工程顧問及維修工作管： 編定物業(yè)整體長短期保養(yǎng)修繕計劃，包括長遠維修建議、預(yù)防性保養(yǎng)計劃及改善工程等，確保物業(yè)各部份於任何時期均處於良好的最佳狀態(tài)。編定機電及設(shè)備的使用維護手冊，使工作人員熟識工作程序及設(shè)備的運作。每周召開工程例會，檢討工程問題，防患於未然。在需要時，由z廣州總部派出工程顧問到現(xiàn)場給予專業(yè)技術(shù)指導(dǎo)。以租戶/業(yè)主之角度，檢討樓宇之設(shè)計和設(shè)施，提出改善意見，以求物業(yè)達至高水平之物業(yè)管理要求。顧：協(xié)助工程部編定物業(yè)整體長短期保養(yǎng)修繕計劃。協(xié)助編制機電及設(shè)備的使用維護手冊。如有需要，由z廣州總部定期派出工程顧問到現(xiàn)場進行指導(dǎo)及提出意見。保安工作的制定管：使用合適硬件，如巡更系統(tǒng)，對講系統(tǒng)，自衛(wèi)工具等，使保安工作更週全及有保証。制定合適的保安、避難程序及緊急情況應(yīng)變措施，並定期舉辦防火演習。嚴格控制保安人員的招聘標準，並確保其持有合法上崗証。定期對保安員進行業(yè)務(wù)培訓(xùn)及素質(zhì)教育，特別要強調(diào)培養(yǎng)“熱情有禮，想業(yè)戶所想”的服務(wù)意識。不定時突擊檢查保安員的表現(xiàn)，以此作為職級評估條件。顧：制定合適的保安、避難程序及緊急情況應(yīng)變措施，并為興辦防火演習培訓(xùn)提供意見。協(xié)助有計劃組織對保安員進行業(yè)務(wù)培訓(xùn)及素質(zhì)教育。車庫管理管：定期對車庫設(shè)備進行維護保養(yǎng)，以確保其處於正常運作狀態(tài)。合理安排車庫照明開放時間，以減少能源耗費。合理安排車位布局及設(shè)置車場指示標志。監(jiān)督車主遵守車場管理規(guī)則，維持車庫的正常秩序。顧：定期檢定車庫管理工作，並在有須要時提出意見。裝修管理管：監(jiān)管物業(yè)單元之內(nèi)部裝修，審查業(yè)戶裝修圖則，並向業(yè)戶提出建議及意見，以保障樓宇的外觀、結(jié)構(gòu)安全及各類系統(tǒng)的正常運作。收取裝修管理有關(guān)費用。物業(yè)公共保險管：每年更新保險合約，并爭取合理的費率。顧：在有需要時提供意見或代發(fā)展另覓合商保險公司。業(yè)主委員會管：定期舉行業(yè)委會會議，向業(yè)委會匯報日常工作及特別的事項。向業(yè)委會提出改善工作建議。聽取業(yè)委會的要求，並完成有關(guān)的任務(wù)。顧：如有需要，可協(xié)助處理成立大廈業(yè)主委員會事宜。業(yè)主公約各條款的執(zhí)行管：推行業(yè)主公約內(nèi)管理者的一切職責，並維護物業(yè)各公共守則的條款得以執(zhí)行，處理物業(yè)業(yè)戶之查詢或投訴，並將大宗投訴的處理結(jié)果予以公布。顧：在管理公司推行業(yè)主公約有困難時提出意見。管理顧問酬金及駐場經(jīng)理借調(diào)費用物業(yè)交付使用前之顧問服務(wù)收費就中泰廣場交付使用前之管理顧問工作，z建議分期收取共計人民幣十五萬元正(RMB150,000)作為前期顧問費用。物業(yè)交付使用後管理顧問酬金全面管理：就中泰廣場交付使用后的物業(yè)全面管理工作，履行本計劃書所列之全面管理職責，z建議於交付使用日起計每月向發(fā)展商收取管理酬金為人民幣三萬五仟元正（RMB35,000），并每月向發(fā)展商收取金額為管理開支的8%作為管理酬金。合作管理：在托管物業(yè)交付使用日起計，每月從管理費收入中提取相當于該月物業(yè)管理總支出(物業(yè)管理公司的開辦費用、稅項、維修基金及其他員工50%的工資除外)的10%，作為履行該物業(yè)日常管理職責的酬金(若當月管理收入少于管理總支出，差額部分由發(fā)展商墊付，并由管理公司從日后收入中優(yōu)先歸還發(fā)展商)，其中5%作為共同管理該物業(yè)的酬金；余下的5%作為z公司的管理酬金，但收取的部分不少于每月人民幣三萬元正(RMB30，000)管理顧問：就中泰廣場交付使用後提供的管理顧問服務(wù)，z建議於每月向發(fā)展商收取管理顧問酬金為人民幣三萬元(RMB30,000)。/駐場經(jīng)