股權及土地轉讓工作指引

精選優(yōu)質文檔-----傾情為你奉上精選優(yōu)質文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業(yè)專心---專注---專業(yè)精選優(yōu)質文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業(yè)股權及土地轉讓工作指引編制__________日期__________審核__________日期__________批準__________日期__________修訂記錄日期修訂狀態(tài)修訂內容修訂人審核人審批人目的解決轉讓項目的技術性問題。適用范圍適用于集團股權及土地轉讓項目。術語與定義股權轉讓：指通過收購房地產(chǎn)公司股權獲得土地使用權的方式。土地轉讓：指通過買賣將土地權利人名下的土地變更而獲得土地使用權的方式。關鍵活動描述獲取項目基本資料項目信息獲取的渠道包括國土局、律師事務所、法院、銀行、評估事務所、拍賣行、土地中介、地產(chǎn)媒體、房地產(chǎn)從業(yè)人士或其他中間人等；約見中介方或土地方，對項目基本情況進行了解，如土地所在的城市、區(qū)位、土地四至、規(guī)劃設計條件、手續(xù)證件辦理現(xiàn)狀、土地出讓的價格和付款方式等；索取項目的初步資料，如項目的國有土地使用權出讓合同、國土證、規(guī)劃許可證等；對項目進行現(xiàn)場踏勘和市場調研。轉讓方式的選擇確定股權轉讓與土地轉讓的差異及轉讓方式選擇表差異股權轉讓土地轉讓手續(xù)只要簽訂股權轉讓協(xié)議，并按規(guī)定辦理股權轉讓的變更登記手續(xù)便可控制項目（外商投資企業(yè)還應辦審批手續(xù)），項目的運作周期短；土地轉讓涉及土地使用權的過戶及立項報建手續(xù)的更名等，手續(xù)相對繁雜，項目運作周期相對較長。稅費股權轉讓比土地轉讓節(jié)省交易金額3%的契稅和手續(xù)費；在土地增值稅方面，股權轉讓使土地增值稅延后清算，土地轉讓使歷史增值稅及時清算。風險受讓人成為房地產(chǎn)公司的權益股東，將承擔目標公司的或有及潛在的虧損、債務、擔保及抵押等風險，以及其它有關的法律風險；在土地轉讓中，受讓方通過盡職調查和合同約定可以基本排除項目存在的此類風險，風險可控度較強。備注選取何種轉讓方式，必須在手續(xù)辦理難度、稅費差異、風險控制等方面進行權衡和比較，若項目公司的股權及債權債務關系相對清晰，并有相應的擔保，宜采用股權轉讓方式，反之可考慮采用土地轉讓方式。根據(jù)現(xiàn)行的稅收政策，通過股權轉讓方式收購建設項目可以減低有關稅費，但由于稅收政策的頻繁變動，因此應及時跟蹤最新的稅收政策，以便選取最有效、最經(jīng)濟的轉讓方式。此外，還需了解目前可以作為土地增值稅扣除項目的成本及相關的發(fā)票的具體數(shù)額（舊城拆遷改造的特殊規(guī)定等）。項目的洽談華南集團項目投資部總結項目的優(yōu)勢與劣勢（特別要總結項目瑕疵以作為談判籌碼），明確投資意向；華南集團項目投資部/一線公司項目部與對方就轉讓主要問題進行溝通,如轉讓方式（土地轉讓或股權轉讓）、股權比例、付款方式、擔保問題、雙方的權利義務以及項目存在問題的解決方式等，達成一致意見，形成共同條款，并擬定【框架合同】或【合同要點】供雙方確認；華南集團項目投資部/一線公司項目部對項目做出可行性評估，包括項目交易流程、項目報價及支付、風險控制等，經(jīng)跨部門投資小組確認后報集團領導審批。盡職調查土地狀況調查土地的基本狀況，包括土地四至、土地用途、規(guī)劃條件、建設現(xiàn)狀、土地權屬及權屬人基本情況等（轉讓方、國土局、規(guī)劃局）；土地價款及稅費繳納情況（向轉讓方、國土局、稅務局了解，獲取土地項目補償金、出讓金及稅費繳納清單）；是否存在需要補繳地價的情形；項目的土地出讓合同、土地證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證、預售許可證等法律手續(xù)的辦理狀況等，相關的證件是否具備及是否在有效期內，是否超過出讓合同規(guī)定的開工時間，是否存在可能導致政府相關部門處罰的情形（向轉讓方、國土局、規(guī)劃局了解，獲取各種證件批文的復印件）；土地項目的抵押擔保等權利限制狀況（向轉讓方、國土局了解抵押登記情況或擔保情況）；政府有關部門及單位的批文，特別是土地規(guī)劃設計條件修改可能性、政府或其他單位的承諾造成對土地利用的限制條件。目標公司的主要調查：（適用于股權轉讓，由法務部、財務部負責完成）目標公司的經(jīng)營范圍、是否合法存續(xù)的公司、注冊資金是否全部到位，各股東及其出資狀況、各種證照是否合法、有效。（向轉讓方、工商局查詢公司營業(yè)執(zhí)照（含年審情況）、公司合同、章程、驗資報告、出資證明）；目標公司的房地產(chǎn)開發(fā)項目的合法、合規(guī)性調查（向轉讓方、國土局、建設局、規(guī)劃局了解公司名下的土地、房地產(chǎn)開發(fā)項目清單）；目標公司涉及的稅費種類及其實際的繳納信息（公司各房地產(chǎn)開發(fā)項目涉及的稅、費種類目錄，包括前期規(guī)費、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、土地閑置費等，及其繳納現(xiàn)狀、相關票據(jù)）；目標公司對外投資、對外擔保和債務情況（目標公司債務清單以及對外保證、抵押、質押等擔保情況說明）；目標公司的財務狀況、資產(chǎn)狀況（目標公司歷年財務報告、財產(chǎn)目錄和財產(chǎn)權證、財產(chǎn)現(xiàn)狀、財產(chǎn)使用人或控制人）；目標公司的合同狀況（目標公司所有合同目錄、合同關系人、合同履行現(xiàn)狀）；目標公司稅務信息和狀況（轉讓方、稅務局）；目標公司的人員信息和合同狀況（轉讓方、社保局、勞動局）；目標公司的分支機構（轉讓方、工商局）；國有股權涉及國資委審批的程序和時限（國資委、交易中心）。其他調查內容：轉讓方的信譽度和當?shù)赜绊懥Γㄍㄟ^當?shù)厝嗣}或其他途徑）；股權轉讓的工商登記手續(xù)辦理程序和時限；土地轉讓手續(xù)辦理的時間；項目融資的難度（金融機構）。股權轉讓的程序、應注意的風險股權轉讓的程序與股權轉讓方通過協(xié)商達成【股權轉讓協(xié)議】；轉讓方獲得必要授權：向公司股東會/董事會（不設董事會的為執(zhí)行董事）提出股權轉讓書面申請，并附【股權轉讓協(xié)議】；修改目標公司的合同章程；轉讓方公司董事會依法召集臨時股東會，就該股權轉讓的申請做出決議（如果全體股東過半數(shù)通過，則可依股權轉讓協(xié)議進行，或者由不同意的股東行使優(yōu)先購買權）；出具新的驗資報告，收回原股東的出資證明，發(fā)給新股東出資證明，對公司股東名冊進行變更登記，注銷原股東名冊，將新股東的姓名或名稱，住所地及受讓的出資額記載于股東名冊，并相應修改公司章程。（如果為外商投資房地產(chǎn)企業(yè)需經(jīng)商務部門批準）；股東變更30日內將新修改的公司章程，股東及其出資變更等向工商部門進行工商變更登記，完成公司股權轉讓。外資股權的轉讓程序按照外商投資企業(yè)合同及章程關于轉股的的規(guī)定辦理，需取得企業(yè)其他方投資者放棄優(yōu)先購買權的書面文件；轉讓方召開董事會，取得董事會同意轉股的決議；與轉讓方簽訂股權轉讓協(xié)議并報外資審批部門審批通過；修改企業(yè)合同、章程；將與股權變更相關的文件（轉讓額的資信證明、商業(yè)登記證、登記認證、法人證、法人登記認證、變更后的股東成員個人資料、股東會決議、股權轉讓協(xié)議、章程修訂說明等）報送企業(yè)原審批機關審批；在獲得批準之日起30日內到審批機關辦理外商投資企業(yè)批準證書變更手續(xù)，并在批準證書變更之日起30日內向當?shù)毓ど滩块T申請變更（法人、股東等變更）登記，同時進行銀行帳戶、公章移交。國有股權的轉讓程序國有股東的上級主管單位要同意并書面批復這種國有資產(chǎn)轉移的行為；由國家認可的資產(chǎn)評估機構對國有股權的現(xiàn)值進行評估，對要轉移的資產(chǎn)進行估價；國有資產(chǎn)管理局對這種國有資產(chǎn)股權的轉讓要有同意的批復；在國有資產(chǎn)產(chǎn)權交易中心進行公示；在產(chǎn)權交易中心辦理最后的股權交易，即股權轉讓協(xié)議的簽訂及批準的手續(xù)。股權轉讓項目應注意的風險股權轉讓內部程序合法性風險（根據(jù)公司法股份公司及有限責任公司股權轉讓需召開股東會及其他股東放棄優(yōu)先購買權）；目標公司的法律訴訟及仲裁風險；目標公司擬轉讓股權的合法性及完整性風險；目標公司的或有債務及抵押擔保風險；（可采取由其集團公司擔保、轉讓款的支付時間延長、保留部分股份并作質押等方法規(guī)避，并要求其作出理清債權債務的時間節(jié)點）；目標公司主要資產(chǎn)的合法性與完整性風險（主要資產(chǎn)如土地及在建工程等手續(xù)的合法性，以及稅費繳納狀況、抵押擔保狀況）；股權轉讓款資金安全性風險（重點關注轉讓款的支付安排，共管帳戶的設置以及對方提供擔保等，若分期支付股權轉讓款，要有在工商變更登記完成后即可進行項目公司開發(fā)貸款的條款）；股權交易程序的合法性風險（國有股、外資股份特定的審批程序及交易流程，對外資股份收購，我方需出具與股權比例相應注冊資金的的資信證明）；股權轉讓的結果的合法性與有效性風險（股權過戶及工商變更登記的必要性）。土地轉讓的程序、應注意的風險土地轉讓的程序轉讓雙方通過協(xié)商就轉讓土地項目簽訂【土地使用權轉讓協(xié)議】；轉讓雙方向土地交易中心提出土地轉讓申請，并報國土資源局審批，進行鑒證交易，如果轉讓方是國有企業(yè)或者集體企業(yè)則應該將轉讓土地項目在土地交易中心進行掛牌交易；辦理土地變更登記手續(xù)，將土地使用權轉到受讓人名下；在辦理土地使用權登記手續(xù)30天內，到房地產(chǎn)行政主管部門辦理項目轉讓備案手續(xù)；辦理項目立項、報建各環(huán)節(jié)的更名手續(xù)。土地轉讓應注意的風險土地的擔保，抵押風險（土地項目在法律上存在瑕疵）；規(guī)劃變更風險（土地規(guī)劃變更帶來土地價值的變化及土地所屬片區(qū)控規(guī)、道路規(guī)劃對宗地影響的風險）；土地的產(chǎn)權風險（土地出讓金，閑置費等是否足額繳納）；土地轉讓程序上的成本及法律風險（一般國有企業(yè)或者集體企業(yè)名下土地轉讓要通過掛牌的方式）；土地轉讓存在的手續(xù)風險（土地轉讓后，在土地使用權、項目立項、相關批文等方面需要變更，需要重新審批）；土地轉讓存在的稅收風險（是否可作為土地成本的原始憑證以及完稅發(fā)票）；土地轉讓款項的支付風險（在取得土地使用權之前，采取一定措施如共管帳戶，要求對方提供擔保等方式，以確保我方資金的安全）；轉讓行為的有效性風險（須及時辦理土地權屬變更登記手續(xù)）；土地的交付風險（明確土地交付的確切時間，了解