年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)報(bào)告

10/102006年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)報(bào)告自2000年起，商業(yè)地產(chǎn)首先在北京、上海、廣州等幾個(gè)經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)的地區(qū)興起，并快速蔓延到全國(guó)。依照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2001年以后，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資年均增長(zhǎng)率達(dá)到33%，超出住宅投資增長(zhǎng)率6個(gè)百分點(diǎn)。事實(shí)上從2000年開(kāi)始，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)速度就遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度，且商業(yè)地產(chǎn)投資占當(dāng)年房地產(chǎn)投資的比重呈逐年上升的態(tài)勢(shì)。2004年全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資總額達(dá)到1723億元，比2003年增長(zhǎng)32.35%，新竣工商業(yè)營(yíng)業(yè)用房面積增幅16.16%，分不高出整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和竣工面積增幅2.76個(gè)百分點(diǎn)和5.73個(gè)百分點(diǎn)。進(jìn)入2005年，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出更快的進(jìn)展勢(shì)頭，僅2005年1月至5月份全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)工面積達(dá)1.34億平方米，投資同比增長(zhǎng)38.7%。

一、我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)快速進(jìn)展的緣故

我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)快速增長(zhǎng)要緊源于以下幾方面緣故：

1.宏觀經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展和人們生活水平的提高，導(dǎo)致消費(fèi)者對(duì)零售業(yè)需求的增加，從而營(yíng)造了對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)需求。圖1顯示我國(guó)居民人均可支配收入、社會(huì)消費(fèi)品零售總額與商業(yè)地產(chǎn)投資額呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系。近年來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入逐年以較快的速度增長(zhǎng)，因此居民的消費(fèi)水平逐年提高，表現(xiàn)為社會(huì)零售總額的逐年增長(zhǎng)，從而帶動(dòng)了商業(yè)的進(jìn)展，這就必定拉動(dòng)對(duì)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的市場(chǎng)需求，結(jié)果表現(xiàn)為商業(yè)地產(chǎn)投資額的快速增長(zhǎng)。從恩格爾系數(shù)看，自2000年起，我國(guó)城鎮(zhèn)恩格爾系數(shù)開(kāi)始降至39.4%，2003年降至37.1%，因此催生了大型購(gòu)物中心等大型商業(yè)機(jī)構(gòu)的進(jìn)展，進(jìn)而誘發(fā)了商業(yè)地產(chǎn)投資的加速增長(zhǎng)。

2.各都市政府部門充分認(rèn)識(shí)到大力進(jìn)展第三產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要性，不斷鼓舞推進(jìn)都市商業(yè)的規(guī)模化進(jìn)展。加之新一輪都市建設(shè)和改造高潮的興起，都為都市大型商業(yè)項(xiàng)目的進(jìn)展制造了機(jī)遇，從而拉動(dòng)了都市商業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)展。

3.商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的高收益性。長(zhǎng)期性和穩(wěn)定性迎合了地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的需求。與其他房地產(chǎn)產(chǎn)品不同，商業(yè)地產(chǎn)可不能因房齡增長(zhǎng)而降低其投資價(jià)值，恰恰相反，好的商業(yè)地產(chǎn)因其稀有性，會(huì)隨著商圈的進(jìn)展成熟而不斷升值。此外，承租戶對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的裝修投資、贏利預(yù)期以及長(zhǎng)期規(guī)劃，決定了商業(yè)地產(chǎn)租約的長(zhǎng)期性和穩(wěn)定性，這都使得商業(yè)地產(chǎn)受到開(kāi)發(fā)商的青睞。

4.休閑經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)生促進(jìn)了商業(yè)地產(chǎn)的繁榮。1995年以后，我國(guó)居民全年平均休假時(shí)刻增至121天：每年按52周計(jì)算，假定每周都實(shí)現(xiàn)雙休日，則共休息104天，再加上“五一”、“十一”、元旦、春節(jié)，共有10天。從勞動(dòng)制度看，休假天數(shù)已占全年時(shí)刻的三分之一。休假時(shí)刻的增加，為居民從事休閑活動(dòng)制造了條件，促進(jìn)了都市休閑產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展。僅以日常生活為例，品茗、健身等在幾年前還少見(jiàn)的活動(dòng)已成為人們都市生活中不可或缺的一部分。而居民休閑活動(dòng)的增多引發(fā)了對(duì)提供休閑場(chǎng)所的需求，為商業(yè)地產(chǎn)制造了新的市場(chǎng)空間。

二、我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)展中存在的問(wèn)題

1.商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)盲目無(wú)序。一些商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商出于自身利益的需要，追求新的投資盈利模式，引發(fā)了大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)熱潮，結(jié)果絕大多數(shù)項(xiàng)目論證都不充分，建設(shè)開(kāi)發(fā)盲目無(wú)序。專門多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目采取了“先開(kāi)發(fā)后招商”的方式，最終造成項(xiàng)目的損失巨大，還經(jīng)常引發(fā)開(kāi)發(fā)商、經(jīng)營(yíng)商、物業(yè)治理商三方的矛盾，成為新一輪投訴熱點(diǎn)，有的還導(dǎo)致了就業(yè)、擾民、阻礙交通、破壞環(huán)境等一系列問(wèn)題。此外，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的盲目無(wú)序依舊近年來(lái)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)空置率急升的一個(gè)重要緣故。

2.模塊化開(kāi)發(fā)阻礙整體運(yùn)作?，F(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)是與各種零售業(yè)形態(tài)充分結(jié)合的高專業(yè)化產(chǎn)業(yè)，因此應(yīng)該是多功能相協(xié)調(diào)的。以大連都市廣場(chǎng)為例，它綜合了商業(yè)地產(chǎn)的購(gòu)物、休閑、運(yùn)動(dòng)、餐飲、商住、辦公、酒店、豪宅等九大功能，實(shí)現(xiàn)了多功能之間的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。豪華公寓、酒店式公寓、商務(wù)公寓、五星級(jí)酒店匯聚的白領(lǐng)群體和上流階層形成龐大的消費(fèi)市場(chǎng)，為商業(yè)部分帶來(lái)巨大商機(jī)，商務(wù)公寓內(nèi)公司之間的商務(wù)往來(lái)又為酒店帶來(lái)強(qiáng)大的銷售能力和客房超低空置率，這種強(qiáng)勢(shì)聯(lián)盟塑造了大連都市廣場(chǎng)的整體優(yōu)勢(shì)。然而，目前國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目采納了所謂“模塊化”的運(yùn)作模式，即簡(jiǎn)單地把整個(gè)項(xiàng)目分割成若干模塊再進(jìn)行疊加，放棄了統(tǒng)一規(guī)劃和專業(yè)化的開(kāi)發(fā)操作程序，結(jié)果導(dǎo)致模塊之間、商業(yè)項(xiàng)目與零售業(yè)態(tài)接口出現(xiàn)偏差，削弱了整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃的合理性，嚴(yán)峻制約了商業(yè)地產(chǎn)的正常進(jìn)展。比較普遍的情況是，在同一區(qū)域內(nèi)的幾個(gè)項(xiàng)目相隔距離較遠(yuǎn)，無(wú)法形成整體規(guī)模，反倒削弱了項(xiàng)目的總體競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

3.開(kāi)發(fā)商忽視商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的后續(xù)經(jīng)營(yíng)或后續(xù)經(jīng)營(yíng)治理失控。專門多地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都抱著“賣完就走”的經(jīng)營(yíng)思路，只注重前期開(kāi)發(fā)并盡量縮短開(kāi)發(fā)周期，項(xiàng)目建成后能租則租、能賣則賣，全然不考慮能否經(jīng)營(yíng)、是否適合經(jīng)營(yíng)等問(wèn)題，結(jié)果導(dǎo)致了專門多開(kāi)發(fā)商功成身退，投資人和經(jīng)營(yíng)者則被深度套牢的情況，甚至有的開(kāi)發(fā)商自己都無(wú)法全身而退。有的開(kāi)發(fā)商盡管考慮了后續(xù)經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，然而將項(xiàng)目部分或全部出租給投資者后，往往缺乏對(duì)項(xiàng)目的整體操縱能力，專門難把握以后入駐經(jīng)營(yíng)商戶的檔次和品位以及對(duì)整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的阻礙。

4.商鋪運(yùn)營(yíng)模式的缺陷。2002年至2003年期間推向市場(chǎng)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，多數(shù)采納“產(chǎn)權(quán)式商鋪全零售”模式或“主力店租賃+商鋪全零售”模式。在一些已開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目中暴露了許多問(wèn)題，比如各租戶都重視自家營(yíng)業(yè)面積內(nèi)的形象，而忽視了公共空間的重要性；項(xiàng)目整體推廣后勁不足；業(yè)態(tài)調(diào)整與品類調(diào)整引發(fā)糾紛等，結(jié)果專門多項(xiàng)目由于這類短期操作模式而停止?fàn)I業(yè)。另外，有的開(kāi)發(fā)商承諾將售出的商鋪從投資者手中回租，整體交由有實(shí)力的商業(yè)經(jīng)營(yíng)主體進(jìn)行運(yùn)作，并給予投資者一定的回報(bào)，即返租?？陀^地講，返租在收益性物業(yè)銷售中確實(shí)能起一定作用。但我國(guó)內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展還專門不成熟，這種策略不能兌現(xiàn)的情況時(shí)有發(fā)生，結(jié)果使個(gè)人投資者蒙受巨大損失，同時(shí)對(duì)開(kāi)發(fā)商的損害也相當(dāng)大，并引發(fā)一些法律糾紛。

5.商業(yè)地產(chǎn)融資渠道單一。我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)融資渠道比較單一，要緊確實(shí)是依靠銀行貸款。日前全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)對(duì)銀行信貸依靠水平在70%-80%左右，商業(yè)地產(chǎn)自籌資金比例專門低，只占到位資金33.5%。而大型都市開(kāi)發(fā)商對(duì)銀行信貸的依靠程度差不多超過(guò)了90%，大大超過(guò)50%的風(fēng)險(xiǎn)貼現(xiàn)。在銀行對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的貸款越來(lái)越慎重，限制越來(lái)越多的情況下，融資渠道相對(duì)單一的眾多商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將面臨資金鏈斷裂的危險(xiǎn)。

三、我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)健康進(jìn)展的對(duì)策建議

1.依照都市特點(diǎn)，因地制宜地進(jìn)展商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，尤其是大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目與都市經(jīng)濟(jì)進(jìn)展水平之間存在正相關(guān)的互動(dòng)關(guān)系。都市治理部門和商業(yè)治理部門必須嚴(yán)把大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的審批關(guān)，保證各類大型商業(yè)項(xiàng)目在數(shù)量和結(jié)構(gòu)上的協(xié)調(diào)，幸免造成重復(fù)建設(shè)、惡性競(jìng)爭(zhēng)的問(wèn)題。而且不同都市商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)應(yīng)該結(jié)合當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)俗適應(yīng)、文化環(huán)境、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)和歷史傳統(tǒng)，使商業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)展與都市建設(shè)、都市經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)進(jìn)展相協(xié)調(diào)。

2.建立科學(xué)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃。今后政府部門應(yīng)努力推動(dòng)產(chǎn)學(xué)研的有機(jī)結(jié)合，充分利用當(dāng)?shù)馗叩仍盒！⒖蒲袡C(jī)構(gòu)的研究實(shí)力，建立起商業(yè)飽和度指數(shù)的評(píng)價(jià)體系，并認(rèn)真做好都市商業(yè)飽和指數(shù)的測(cè)評(píng)工作，使商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的制定更加科學(xué)合理，如此才能真正有效遏止商業(yè)地產(chǎn)的盲目開(kāi)發(fā)。

3.科學(xué)設(shè)定商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序。目前，內(nèi)地地產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)程序一般是：買地??設(shè)計(jì)(按地產(chǎn)商的主觀要求)??建設(shè)(按地產(chǎn)商的要求)??分割出售或出租(中小投資者購(gòu)買)??回籠資金??開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目(用回籠的資金)。事實(shí)上正確的開(kāi)發(fā)程序應(yīng)該是：招商(與零售商等商家簽好合同后)??設(shè)計(jì)(按零售商等商家的要求)??建設(shè)(按零售商等商家的要求)??分割出售或出租(中小投資者投資購(gòu)買)??物業(yè)治理(開(kāi)發(fā)商或第三方)??長(zhǎng)線經(jīng)營(yíng)??開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目。我們認(rèn)為，在科學(xué)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序中，招商應(yīng)先于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，最起碼招商應(yīng)與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)同步進(jìn)行，如此就能夠幸免地產(chǎn)商所建的商業(yè)物業(yè)不能滿足零售商需求而導(dǎo)致招商難、空置率高等一系列問(wèn)題。

4.科學(xué)運(yùn)用訂單商業(yè)開(kāi)發(fā)模式。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)首創(chuàng)“訂單商業(yè)地產(chǎn)”模式，運(yùn)用該模式在全國(guó)19個(gè)都市開(kāi)發(fā)了21個(gè)購(gòu)物中心，成為中國(guó)最大最成功的購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)商。訂單商業(yè)模式具有顯著的優(yōu)點(diǎn)，較之傳統(tǒng)的產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售模式更有利于商業(yè)地產(chǎn)的健康進(jìn)展。然而由于訂單商業(yè)量身定做的專門性，往往決定了建成的商業(yè)地產(chǎn)只能提供給特定的大型主力店商家使用。如此一來(lái)，訂單商業(yè)所潛在的后期風(fēng)險(xiǎn)，完全受制于主力店。一旦主力店經(jīng)營(yíng)不當(dāng)，出現(xiàn)關(guān)門停業(yè)情況，所爆發(fā)出來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)將更大，因?yàn)?，量身定做的地產(chǎn)專門難再適合其他商家使用，只能長(zhǎng)期空置，這給開(kāi)發(fā)商造成的損失將更為慘重。這就要求訂單商業(yè)的開(kāi)發(fā)商關(guān)于主力店的選擇必須慎重，應(yīng)選擇國(guó)內(nèi)外聞名的、具有長(zhǎng)期合作意向的商業(yè)企業(yè)，盡可能規(guī)避潛在后期風(fēng)險(xiǎn)。

5.拓寬商業(yè)地產(chǎn)的融資渠道。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)改變單一依靠銀行信貸融資模式，能夠探究信托、海外基金、將商用物業(yè)實(shí)行“證券化”等新型的融資渠道