資產(chǎn)評估報告15篇

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在我們平庸的日常里，報告的使用成為日常生活的常態(tài)，報告具有成文事后性的特點。其實寫報告并沒有想象中那么難，下面是我收集收拾的資產(chǎn)評估報告，歡迎大家借鑒與參考，希翼對大家有所協(xié)助。

資產(chǎn)評估報告1

一、引言

關(guān)于不確定性,Knight(1921)指人們?nèi)狈Υ笫禄拘再|(zhì)的學(xué)問,對大事可能的結(jié)果知之甚少,難以通過現(xiàn)有理論或閱歷舉行預(yù)見和定量分析。不確定性根源于學(xué)問的不徹低性,它表現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)行為主體對經(jīng)濟(jì)大事的性質(zhì)缺乏基本的熟悉和預(yù)見。Knigth不僅解釋了不確定性的涵義,而且制造性地將其與風(fēng)險舉行了區(qū)別。Knight(1921)認(rèn)為,風(fēng)險是一種人們可知其客觀概率分布的不確定,而不確定性則意味著人們不知道這一概率分布,甚至對將來將要發(fā)生的一切一無所知,這些未來大事對決策者而言是全新的、唯一的、過去從來沒有浮現(xiàn)過的。因此,Bewley(20xx)總結(jié)出,人們不能(容易地)僅從與偏好相關(guān)的信息預(yù)測出應(yīng)做什么樣的挑選。我國學(xué)者汪浩瀚(20xx)認(rèn)為,不確定性是指經(jīng)濟(jì)行為人面臨的直接或間接影響經(jīng)濟(jì)活動的外生和內(nèi)生因素,無法精確?????地加以觀看、分析和預(yù)見。而且不確定性涉及的各種可能結(jié)果的頻率分布是未知的,統(tǒng)計技術(shù)無法被運用于個體決策中。彭毅林(20xx)認(rèn)為,不確定性是指對導(dǎo)致一系列可能結(jié)果的一種或多種被選計劃的熟悉狀態(tài),但這些特定結(jié)果的可能性要么無法知道,要么無實際意義。從不確定性產(chǎn)生的緣由分析,它可分為客觀不確定性和主觀不確定性或者外生性不確定性和內(nèi)生性不確定性兩種不同觀點。這兩種觀點雖然稱法不同,但分析其本質(zhì),兩者實質(zhì)上是全都的?？陀^不確定性是事物進(jìn)展過程中來自于外部客觀環(huán)境方面的因素所產(chǎn)生的不確定性。任何事物的進(jìn)展都離不開特定的環(huán)境,環(huán)境的復(fù)雜多變,使事物的進(jìn)展過程都彌漫了“變量”,甚至一些變化根本就無法預(yù)料,這種不確定性是客觀存在的、是不以人的意志為轉(zhuǎn)移的?，F(xiàn)代產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)學(xué)、信息經(jīng)濟(jì)學(xué)理論認(rèn)為,只要人類從事經(jīng)濟(jì)活動,不確定性就必定存在于人們所面臨的環(huán)境之中,所以客觀不確定性也就是外生性不確定性。主觀性不確定性是事物在被人們認(rèn)知與反映的過程中,因為人們受主觀因素、認(rèn)知水平和能力等方面的影響,不行能對事物舉行徹低的認(rèn)知和精確?????的反映而存在的不確定性,所以內(nèi)生性不確定性又可稱為主觀性不確定性(彭毅林,20xx)。資產(chǎn)評估作為一項重要的市場經(jīng)濟(jì)中介服務(wù),其活動的支配、執(zhí)行和完成是基于一定的市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境,那么市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境中的不確定性自然會影響到資產(chǎn)評估活動。本文試圖對資產(chǎn)評估中的不確定性因素舉行分析,揭示不確定性對評估結(jié)論精確?????度的影響,據(jù)此對資產(chǎn)評估的特點和性質(zhì)做更進(jìn)一步的探討,以利于資產(chǎn)評估結(jié)論的合理使用。

二、不確定性在資產(chǎn)評估中的體現(xiàn)及對評估結(jié)論精確?????度的影響

(一)資產(chǎn)評估環(huán)境的不確定性資產(chǎn)評估不確定性,按照其影響因素有以下類型。

(1)評估客體的不確定性。作為資產(chǎn)評估對象的資產(chǎn)比會計學(xué)上所稱的資產(chǎn)具有更廣泛的含義,它(它們)必需是能夠在將來為其控制主體帶來經(jīng)濟(jì)利益,能以貨幣計量的具有排他性占有的經(jīng)濟(jì)資源。一方面資產(chǎn)評估的客體種類繁多,形式多樣,不僅包括具有自立實體形態(tài)的有形資產(chǎn),也包括不具有自立實體形態(tài)的無形資產(chǎn);既包括各種單項資產(chǎn),包括具有獲利能力的整體資產(chǎn)。因為各種形式的資產(chǎn)都是處在不斷運動和變化中的,資產(chǎn)的數(shù)量、結(jié)構(gòu)、性能、技術(shù)水平、使用狀態(tài)和市場價格等等也都處于動態(tài)之中,因此評估對象具有不確定性。如在評估機器設(shè)備時,同一評估客體在不同的評估目的、評估時點和交易市場下,機器設(shè)備的實體性貶值、功能性貶值都是變化著的,而且評估對象是否存在經(jīng)濟(jì)性貶值,引起經(jīng)濟(jì)性貶值的外部因素有哪些,影響大小如何計量,都具有較大的不確定性。類似地,在評估房地產(chǎn)價值時,因為影響房地產(chǎn)價值的因素復(fù)雜繁多,增強了資產(chǎn)評估的不確定性。此外,對于金融不良資產(chǎn)來說狀況更為復(fù)雜。從金融不良資產(chǎn)的定義看,資產(chǎn)形態(tài)是很清楚的,但從處置和評估的角度看資產(chǎn)的形態(tài)則是多樣和復(fù)雜的,有的還具有含糊性。詳細(xì)來看,金融不良資產(chǎn)的基礎(chǔ)形態(tài)是債權(quán),是索償權(quán)。但因為抵(質(zhì))押物和擔(dān)保的存在,對金融不良資產(chǎn)(信貸資產(chǎn))的評估就可能轉(zhuǎn)化為對抵(質(zhì))押物和擔(dān)保的評估,而抵(質(zhì))押物可能是實物(房屋、土地)也可能是實物資產(chǎn)以外的任何資產(chǎn)形態(tài),而擔(dān)保又涉及對提供擔(dān)保方相關(guān)資產(chǎn)的評估。就其最基礎(chǔ)形態(tài)――信貸資產(chǎn)的評估,是站在銀行角度對回收率的風(fēng)險估量;在有抵押的貸款上,抵押品的變現(xiàn)價值可能是這筆不良貸款回收的最大值;對擔(dān)保貸款,評估的對象就成為擔(dān)保方用以擔(dān)當(dāng)關(guān)聯(lián)責(zé)任的任何可能的資產(chǎn)形態(tài),可能是實物資產(chǎn),也可能是其他非實物類資產(chǎn),甚至是企業(yè)價值?？梢?金融不良資產(chǎn)的評估對象的資產(chǎn)形態(tài)有基本形態(tài)和一系列的變化形態(tài),評估對象就成為在評估前首先需要考慮和加以確定的重要內(nèi)容。評估對象形態(tài)的多樣化和含糊性,增大了資產(chǎn)評估工作的不確定性,影響了資產(chǎn)評估結(jié)果的精確?????度。另一方面評估客體在運營中所發(fā)揮的作用各不相同,將來產(chǎn)生的效益也具有很大的不確定性。如債權(quán)類資產(chǎn)的價值取決于債務(wù)方的短期償債能力、信用水平、債權(quán)方的收賬政策;無形資產(chǎn)、企業(yè)整體價值的評估很大程度上取決于評估人員對其將來能以貨幣計量的預(yù)期收益、風(fēng)險和使用壽命的合理分析和推斷。這些評估推斷中彌漫了不確定性,必定影響資產(chǎn)評估結(jié)論的精確?????度。

(2)市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不確定。市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境是資產(chǎn)評估活動舉行的現(xiàn)實空間范圍,市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境中存在著各個要素?zé)o時無刻不在變化,處在動態(tài)變化中的各個要素自然而然會影響到資產(chǎn)評估活動。從資產(chǎn)評估的性質(zhì)來看,資產(chǎn)評估具有現(xiàn)實性和預(yù)測性,既要求以現(xiàn)實存在為基礎(chǔ)客觀地反映評估對象的狀態(tài),又強調(diào)以現(xiàn)實為基礎(chǔ)來反映將來,用資產(chǎn)在將來時空的潛能說明現(xiàn)實。對將來的預(yù)測需按照過去和現(xiàn)實情況來考慮將來進(jìn)展變化,以及引起變化的因素。資產(chǎn)評估工作的舉行是假定資產(chǎn)被置于一定的交易市場中,以資產(chǎn)要素市場作為參照系,對資產(chǎn)的價格屬性舉行專業(yè)性描述,即在模擬市場中舉行評估。然而,現(xiàn)實市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境與模擬市場環(huán)境存在差距,現(xiàn)實市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境在將來的進(jìn)展過程中彌漫了不確定性,如產(chǎn)品市場、要素市場的競爭,科學(xué)技術(shù)的進(jìn)展,國家政策的變化,國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境等等都躲藏著許多不確定性因素。這既給資產(chǎn)評估工作帶來了難度。又影響了資產(chǎn)評估結(jié)論的精確?????度。

(3)資產(chǎn)評估政策的不確定性。與我國評估行業(yè)的蓬勃進(jìn)展相比,評估法制建設(shè)卻顯然滯后,大量有關(guān)評估的規(guī)定散見在不同的法律規(guī)矩和規(guī)則制度中。而且,不同法律規(guī)矩和規(guī)則制度關(guān)于評估的規(guī)定存在不全都,有的規(guī)定過于原則,有的規(guī)定不符合評估行業(yè)的特點,有的規(guī)定已經(jīng)過時,缺乏相應(yīng)的法律規(guī)定,還有的甚至互相沖突。這不僅影響我國評估行業(yè)的進(jìn)展,也影響國家對評估行業(yè)

的管理。資產(chǎn)評估準(zhǔn)則是從專業(yè)技術(shù)的角度對資產(chǎn)評估人員行為的規(guī)范,是評估工作執(zhí)業(yè)質(zhì)量的衡量標(biāo)準(zhǔn)。然而我國目前資產(chǎn)評估準(zhǔn)則體系尚不完美,一些詳細(xì)準(zhǔn)則還未制定或者處于正在制定之中。而且已經(jīng)頒布、出臺的準(zhǔn)則中有許多規(guī)定惟獨原則性的概述和說明,缺乏可操作性。如資產(chǎn)評估價值類型確實定以及如何依據(jù)價值類型恰當(dāng)挑選評估辦法,目前的資產(chǎn)評估準(zhǔn)則很難指導(dǎo)實踐評估工作。類似的狀況還有無形資產(chǎn)的評估、企業(yè)價值的評估、機器設(shè)備成新率確實定、經(jīng)濟(jì)性貶值確實定等等。資產(chǎn)評估政策的抽象性和含糊性,增大了評估活動中資產(chǎn)評估人員主觀分析、推斷的比重,不確定成分增強影響資產(chǎn)評估結(jié)論的精確?????度。

(4)資產(chǎn)評估辦法的不確定性。資產(chǎn)評估的三種基本辦法重置成本法、現(xiàn)行市價法和收益現(xiàn)值法分離基于勞動價值論、均衡價值論和效用價值論等理論基礎(chǔ),從不同的途徑評估資產(chǎn)的價值。從理論上講,在相對完美的市場經(jīng)濟(jì)中,不同的評估辦法評估同一資產(chǎn),評估結(jié)論應(yīng)趨于全都,即使存在差異,也一定是在可接受的范圍內(nèi)。但市場總是存在一定的缺陷,不行能嚴(yán)格達(dá)到每種辦法使用的前提條件,所以現(xiàn)實的資產(chǎn)評估總是基于一定的假設(shè)。科學(xué)合理的資產(chǎn)評估假設(shè)是資產(chǎn)評估人員舉行職業(yè)推斷的基礎(chǔ),也是資產(chǎn)評估的抱負(fù)狀態(tài)。這種理論與現(xiàn)實的不全都,自然增強了資產(chǎn)評估工作的不確定性,降低了資產(chǎn)評估結(jié)論的精確?????度。另外,用任何辦法舉行評估都不是一個徹低精確地過程。每一種辦法都是探究資產(chǎn)價值的一種思路或者一種途徑,它們所處的立場、分析問題的視角不同,很難容易的斷定哪種辦法更科學(xué),哪種辦法得出的結(jié)果更精確?????。而實踐中因為評估對象的復(fù)雜性和多樣化,往往需要按照評估目的、評估對象自身的情況和市場條件,挑選恰當(dāng)?shù)膬r值類型和合理的評估辦法。

(5)評估過程的不確定性。評估機構(gòu)和評估人員舉行評估工作需要客戶的協(xié)作,沒有客戶的協(xié)作,不行能出具高水平的評估報告。但在現(xiàn)實中有的客戶除了要求評估機構(gòu)在規(guī)定時光內(nèi)按他們希翼的結(jié)果出具評估報告外,在評估機構(gòu)執(zhí)業(yè)時有意不協(xié)作評估機構(gòu)的工作,少提供或者提供虛假的財務(wù)會計信息資料或其他證實文件,影響評估報告的質(zhì)量。如金融不良資產(chǎn)評估往往具有難以完成須要的評估程序的特點。其一,因為被處置資產(chǎn)的資產(chǎn)占有方與處置方處于對立的狀態(tài)中,資產(chǎn)占有方極不愿意協(xié)作資產(chǎn)清查和提供資料等;或者所提供的資料可信度很低。在極端的狀況下,甚至是進(jìn)不了門、看不到東西,根本無法開展評估工作。其二,債權(quán)人與股東身份不同,小股東與大股東不同,求償?shù)膫鶛?quán)人、小股權(quán)持有人很難要求資產(chǎn)占有單位協(xié)作評估工作。評估多半是“站在外面”的評估,很難徹低履行評估程序和取得愜意結(jié)果。在正常的評估程序難以完成,評估依據(jù)不充分時,評估人員過多的使用主觀推斷,從而影響了評估結(jié)論的精確?????度。

(二)資產(chǎn)評估專業(yè)估量和推斷引起的不確定性可以說評估過程中彌漫了大量不確定因素,不確定性始終貫通于囫圇評估程序中。面向這些不確定性因素,評估人員需要運用專業(yè)技能和評估閱歷舉行分析和推斷,從而得出科學(xué)合理的評估結(jié)論。實現(xiàn)科學(xué)合理的職業(yè)推斷,要求評估主體(資產(chǎn)評估人員)具有足夠的專業(yè)勝任能力和嚴(yán)格的自立性。專業(yè)勝任能力要求資產(chǎn)評估人員具有扎實的專業(yè)學(xué)問和豐盛的評估閱歷,要求資產(chǎn)評估人員必需通曉資產(chǎn)評估、法律、工程、金融、建造等相關(guān)方面的學(xué)問,具有熟悉問題、分析問題及解決問題的能力,并通過多年評估實踐工作堆積了豐盛的評估閱歷。專業(yè)勝任能辦是衡量資產(chǎn)評估人員專業(yè)水平的核心指標(biāo),也是打算資產(chǎn)評估結(jié)論精確?????度的關(guān)鍵。嚴(yán)格的自立性是對資產(chǎn)評估人員職業(yè)道德方面的約束和規(guī)范,它要求資產(chǎn)評估人員根據(jù)自立、客觀、公平的原則舉行分析推斷,始終保持客觀公平的立場,不帶任何偏見和私利,自覺地抵制來自外界的壓力、干預(yù)與誘惑。對資產(chǎn)評估人員而言,具有豐盛的專業(yè)學(xué)問技能與良好的職業(yè)道德是資產(chǎn)評估人員規(guī)范執(zhí)業(yè)的兩大基石。然而,理論與現(xiàn)實存在差距,有時還會浮現(xiàn)相悖的狀態(tài)。一方面,在現(xiàn)實的資產(chǎn)評估活動中,從事評估實踐工作的評估人員專業(yè)勝任能力不僅與準(zhǔn)則要求有距離,而且他們彼此專業(yè)水平也存在著差距。有的評估人員從業(yè)時光很長,堆積了豐盛的評估閱歷,但或許缺乏評估理論前沿學(xué)問;有的青年評估人員把握了扎實的評估理論,但缺少須要的評估閱歷;有評估人員善于房地產(chǎn)的評估,有的評估人員善于森林資源的評估等等。所以就單個評估人員而言,每個人的專業(yè)優(yōu)勢和不足存在差異,不同評估人員對同一評估對象的評估時,因為主觀推斷能力的差異。結(jié)果會浮現(xiàn)差異,所以評估人員的專業(yè)勝任能力具有不確定性。對于評估人員的職業(yè)道德而言,盡管基本準(zhǔn)則有明確的行為規(guī)范,但實踐中評估人員未必嚴(yán)格遵守,而且與評估相關(guān)的法律規(guī)矩還尚不完美,評估人員可能會出于自身利益的考慮,迎合托付方的需求,高估或者低估評估對象,嚴(yán)峻扭曲資產(chǎn)評估價值。因此,假如沒有扎實的專業(yè)基礎(chǔ)、高度的職業(yè)敏感和洞察力以及高尚的職業(yè)道德,就難以做出正確的分析和推斷,難以得出科學(xué)合理的評估結(jié)論。

三、不確定性與評估結(jié)論精確?????性的理性思量

(一)資產(chǎn)評估的詢問性資產(chǎn)評估是市場經(jīng)濟(jì)下價值發(fā)覺的間接的輔助性手段,是在市場實現(xiàn)交易行為之前,通過模擬市場、類比分析、假設(shè)推斷,事前尋覓資產(chǎn)的價值區(qū)間,為投資和交易的市場行為提供專業(yè)性的參考依據(jù)。因為資產(chǎn)評估發(fā)生在交易活動之前,實際交易發(fā)生在評估活動之后;而且資產(chǎn)評估總是基于一定的假設(shè)前提,而等到實際交易時,假設(shè)已經(jīng)成為了某種現(xiàn)實的詳細(xì)條件;評估時模擬市場是具有普通性的,而現(xiàn)實的交易是具有個別性和特別性。評估的相關(guān)利益方托付資產(chǎn)評估機構(gòu),希翼評估師評估出“公道的”的資產(chǎn)價值;但因為種種的不確定因素的存在,最稱職的評估師所能做的也就是憑借信息和資料、技術(shù)和閱歷,排解其他的可能性,對最有可能的狀況做出假設(shè),經(jīng)過分析、推理、預(yù)測、推斷,“提煉”出的一個相對合理的估量值(區(qū)間)。資產(chǎn)評估結(jié)論的相對精確?????度打算了資產(chǎn)評估行業(yè)的職能是為托付方提供專業(yè)性估價看法,看法本身并無強制執(zhí)行的效力,不具有法律效力。評估人員只對評估結(jié)論本身是否合乎職業(yè)規(guī)范要求負(fù)責(zé),而不對資產(chǎn)交易活動中資產(chǎn)定價決策負(fù)責(zé)。由于資產(chǎn)評估為資產(chǎn)交易提供的估價往往只是資產(chǎn)交易雙方要價和出價的參考,終于成交價格取決于雙方的談判結(jié)果。所以,資產(chǎn)評估具有詢問性,而不是鑒證性。

(二)評估值的價值區(qū)間

既然資產(chǎn)評估結(jié)論是一種評估值,那么評估結(jié)果以一個價值區(qū)間比單一數(shù)值表示更合理。量子力學(xué)中的“測不準(zhǔn)”問題,含糊學(xué)中的“含糊比精確更精確?????”的說法,同樣印證了資產(chǎn)評估結(jié)論“越精確越不精確?????”的問題。資產(chǎn)評估結(jié)論給出一個價值區(qū)間,意味著資產(chǎn)的價值是由一些可能的價值量組成的范圍,而且其中的某些值比其他值的可能性更大。曾經(jīng)一位學(xué)者在一篇關(guān)于道德規(guī)范的文章中提出,人類的需求(如市場)因人而異,對某個特定人也因時光而異,而且與許多主觀因素有關(guān)。而且,商品的價值是由它對大多數(shù)人而不是對單個購買者的用途打算的。因此,評估價值應(yīng)當(dāng)是有彈性的,也就是說是一個范圍。從評

估參數(shù)來看,評估一項資產(chǎn)的價值,無論采納哪種辦法,都必需使用相關(guān)的參數(shù)值。同一個參數(shù)值,可能因為各評估人員的專業(yè)學(xué)問水平、把握的信息資料不一樣,不同的評估人員會得出兩種或兩種以上的結(jié)果,這就已經(jīng)構(gòu)成了一個區(qū)間。從評估人員的職業(yè)推斷來看,評估人員執(zhí)業(yè)時總要受其精力、情緒、閱歷和外界環(huán)境因素的影響。因此,同一資產(chǎn)由不同的評估人員評估,會得出不同的結(jié)果。即使同一資產(chǎn)由同一評估人員在不同的時光評估,結(jié)果也會不一樣。這些狀況都會使評出來的結(jié)果形成一個價值區(qū)間。此外,從資產(chǎn)評估的性質(zhì)來看,資產(chǎn)評估在國際上國內(nèi)均屬于詢問范疇,因此評估應(yīng)該為交易雙方服務(wù),而不是偏向于某一方。評估人員在確定評估值時應(yīng)該分離站在當(dāng)事人各方的立場上,兼顧各方的利益,掌握全局,這一要求不行避開地促使評估值形成一個價值區(qū)間。

(三)資產(chǎn)評估的科學(xué)性和藝術(shù)性資產(chǎn)評估作為一門自立的學(xué)科,最初是源于社會對資產(chǎn)評估的需求,市場經(jīng)濟(jì)對資產(chǎn)評估的需求越迫切,要求越高,市場推進(jìn)資產(chǎn)評估行業(yè)的進(jìn)展越快。從原始評估階段開頭,歷經(jīng)閱歷評估階段,最后到科學(xué)評估階段,資產(chǎn)評估無論是作為一種社會服務(wù)行業(yè),還是作為一門學(xué)科,都取得了長足的進(jìn)展。不僅專業(yè)化的評估機構(gòu)數(shù)量不斷增強,評估業(yè)務(wù)的范圍也極其廣泛,而且資產(chǎn)評估的理論討論得到了迅速的進(jìn)展,資產(chǎn)評估朝著規(guī)范化、科學(xué)化方向進(jìn)展。在資產(chǎn)評估過程中,科學(xué)性要求評估人員必需按照特定的評估目的挑選恰當(dāng)?shù)脑u估價值類型和科學(xué)的評估辦法,制訂科學(xué)的評估計劃,使資產(chǎn)評估結(jié)果精確?????牢靠。資產(chǎn)評估不僅表現(xiàn)出科學(xué)性,資產(chǎn)評估還蘊藏著藝術(shù)性。資產(chǎn)評估中存在的大量不確定性要求評估人員依據(jù)自身的專業(yè)學(xué)問、技能、閱歷,恪守職業(yè)道德做出客觀、公平的推斷。這個評定估算過程實際上是評估人員評估藝術(shù)的體現(xiàn),如何把評估藝術(shù)演繹到位是衡量評估人員專業(yè)勝任能力的關(guān)鍵。其實,藝術(shù)有一部分是科學(xué),但藝術(shù)還包括加到科學(xué)上的藝術(shù)家的技巧和閱歷。對資產(chǎn)評估來說,藝術(shù)性強調(diào)的評估人員運用其學(xué)問,以解決特定問題的那種制造性的技巧與能力。這里藝術(shù)家就是指注冊資產(chǎn)評估師,因為將來不確定事項的存在,評估人員必需對經(jīng)濟(jì)事項的將來進(jìn)展舉行預(yù)測、推理、推斷,從而做出挑選。很明顯,這一過程并不是唯一的。面臨不同的環(huán)境,不同的評估人員可能依據(jù)自身的閱歷、學(xué)問、或者偏好做出自己的預(yù)期和挑選,這樣對同一評估對象會產(chǎn)生不同的評估結(jié)論。資產(chǎn)評估的科學(xué)性和藝術(shù)性同樣印證了評估價值的區(qū)間合理性。

四、結(jié)束語

資產(chǎn)評估的不確定性在一定程度上打算了資產(chǎn)評估結(jié)論的精確?????度。針對資產(chǎn)評估的不確定性,一方面相關(guān)的利益方需要充分地理解資產(chǎn)評估的不確定性,客觀地分析不確定性因素產(chǎn)生的緣由及其對評估結(jié)論的影響,正確地推斷評估結(jié)論的有效性,以便明確評估結(jié)論在資產(chǎn)交易中的利用程度。另一方面,應(yīng)盡快地出臺資產(chǎn)評估相關(guān)的法律規(guī)矩,準(zhǔn)時地制定出具有操作性強的評估準(zhǔn)則,細(xì)化評估步驟,削減其中的不確定性和主觀推斷,以便于評估人員做出科學(xué)、合理的評估結(jié)果,維護(hù)相關(guān)利益者的權(quán)益。

資產(chǎn)評估報告2

在市場中，客戶相伴生產(chǎn)者和供給商而生。在作為生產(chǎn)者和供給商的企業(yè)被轉(zhuǎn)讓時，相應(yīng)的客戶資源也將尾隨轉(zhuǎn)移。如何評估客戶資源的價值，企業(yè)轉(zhuǎn)讓中的交易雙方對此都非常關(guān)注：本文擬就此闡述個人的一些見解。

一、客戶的概念

客戶，是對企業(yè)產(chǎn)品或勞務(wù)購買者的泛指。對于一個需要經(jīng)營的企業(yè)來說，客戶的作用是至關(guān)重要的。我們知道，投資建立企業(yè)，其目的就是通過生產(chǎn)和銷售產(chǎn)品(或勞務(wù))，從客戶那里獵取投資的回報。俗話說，客戶就是“上帝”。假如沒有客戶，那么企業(yè)的產(chǎn)品或勞務(wù)就不能形成貨幣回籠，企業(yè)無法經(jīng)營。為此，每個企業(yè)都非常重視客戶工作。有些企業(yè)特意設(shè)立公關(guān)部特地負(fù)責(zé)開發(fā)和維系客戶。為使企業(yè)擁有盡可能多的、穩(wěn)定的客戶，企業(yè)一方面要有適銷對路的產(chǎn)品和良好的服務(wù)，另一方面還要有開發(fā)新客戶和維持老客戶的措施。

二、客戶的種類

用不同的分類辦法可以將客戶劃分為不同的類別。

1、以購買產(chǎn)品的物質(zhì)形態(tài)劃分，可分為購買有形產(chǎn)品的客戶和購買勞務(wù)(或)的客戶。

如汽車、電視機的消費者是購買有形產(chǎn)品的客戶;電話用戶是購買電信公司服務(wù)的客戶，病人是購買醫(yī)院服務(wù)的客戶，儲戶是購買銀行服務(wù)的客戶等。

2、以與客戶保持購買關(guān)系的時光劃分，可分為新客戶和老客戶。

首次或新近購買企業(yè)產(chǎn)品或勞務(wù)的客戶，屬于新客戶;老客戶，是指與企業(yè)保持時光較長的產(chǎn)品或勞務(wù)買賣關(guān)系的客戶。如儲戶情愿長久到某個儲蓄所存款;消費者在購買了某企業(yè)生產(chǎn)或銷售的計算機后，還情愿購買這個企業(yè)生產(chǎn)或銷售的其他電子產(chǎn)品;情愿長久在某一理發(fā)店理發(fā)等，這類客戶就是老客戶。

3、按購買者與消費的關(guān)系劃分，可分為直接客戶和轉(zhuǎn)銷客戶。

直接客戶指的是直接使用產(chǎn)品或直接接受服務(wù)的客戶，或者說是終于消費者。如購買本人使用的汽車的消費者，則屬于汽車的直接客戶。轉(zhuǎn)銷類客戶指的是中間商，如零售店、分銷商和批發(fā)商等。固然，對于企業(yè)來說，零售店、分銷商和批發(fā)商都是直接的購買者，不過這種客戶關(guān)系會受到企業(yè)產(chǎn)品(或勞務(wù))終于的使用者——上述直接客戶意愿的影響。

4、按客戶簽署合同的時態(tài)劃分，可以分為過去時客戶、現(xiàn)在舉行時客戶、未來時客戶。

過去時客戶是指買方以前曾經(jīng)與本企業(yè)有過買賣關(guān)系;現(xiàn)在舉行時客戶指的是目前已與企業(yè)簽定了商品(或勞務(wù))購銷合同，而且合同尚在履行之中。這類客戶當(dāng)期就可以給企業(yè)帶來收益。未來時客戶指的是以后有可能購買本企業(yè)商品(或勞務(wù))，而目前尚未與本企業(yè)簽定合同的客戶。這類客戶在將來的一定時期內(nèi)可能給企業(yè)帶來收益。

三、客戶資源資產(chǎn)的性質(zhì)

客戶資源是企業(yè)必不行少的無形資產(chǎn)。之所以稱之為無形資產(chǎn)，是由于它可以給企業(yè)帶來現(xiàn)金流入，使企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益得以實現(xiàn)，而其又是非實物形態(tài)的資產(chǎn)?？蛻糍Y源無形資產(chǎn)的構(gòu)成，應(yīng)具備以下的條件：

1、具備事實上購買企業(yè)產(chǎn)品(勞務(wù))的關(guān)系;

2、存在與上述關(guān)系有關(guān)的、該資源持有者可使用的相關(guān)資料和數(shù)據(jù)。

詳細(xì)地講，首先要有客戶歷年購買本企業(yè)產(chǎn)品(勞務(wù))記錄，而且這些客戶應(yīng)無賒欠貨款的不良記錄。其二是要有企業(yè)和客戶存在的個人關(guān)系資料。即企業(yè)知道客戶是誰、客戶也知道作為賣方的企業(yè)是誰;與客戶的聯(lián)系方式(如有關(guān)經(jīng)辦人和負(fù)責(zé)人的姓名、聯(lián)系地址、電話、E-mail等)，同樣，賣方有與客戶的聯(lián)系方式(如有關(guān)經(jīng)辦人和負(fù)責(zé)人的姓名、聯(lián)系地址、電話號碼、Email等)。通常，這些記錄和資料不僅是一份容易的名單，它們還應(yīng)包括以下一些內(nèi)容：

(1)歷次購買本企業(yè)產(chǎn)品(或勞務(wù))的時光、數(shù)量、金額。

(2)貨款支付方式。

(3)當(dāng)前尚欠貨款狀況等。

評估人員可以借助這些相關(guān)資料和數(shù)據(jù)對客戶資源無形資產(chǎn)舉行認(rèn)真的分析?？蛻糍Y源無形資產(chǎn)是與商譽不相同的資產(chǎn)。商譽就是企業(yè)整體的商業(yè)信譽，它不行能脫離企業(yè)而自立存在。而客戶資源無形資產(chǎn)是詳細(xì)化的現(xiàn)時和潛在將來的產(chǎn)品(或勞務(wù))的購買者，是可確指的無形資產(chǎn)。

因此，客戶資源無形資產(chǎn)可以和整體企業(yè)一起出售，也可以單獨出售。目前，國內(nèi)企業(yè)整體轉(zhuǎn)讓時往往忽視了客戶資源無形資產(chǎn)價值。事實上，普通正常經(jīng)營的企業(yè)都應(yīng)當(dāng)有一定的客戶資源。

四、客戶資源無形資產(chǎn)價值的評估辦法

客戶資源無形資產(chǎn)價值的評估辦法，基本有三種：成本法，收益法和市場法。三種評估辦法的詳細(xì)做法如下：

1、成本法

成本法就是以進(jìn)展和保持目標(biāo)客戶關(guān)系全部的費用來估算客戶資源無形資產(chǎn)的價值。普通估算的費用包括如下幾種：

(1)進(jìn)展客戶的費用。這種費用通常有客戶走訪、廣告、招攬、通訊聯(lián)絡(luò)或其他進(jìn)展客戶的方式所需要的花費。為進(jìn)展一個客戶，可能舉行了若干次的招攬和交流活動，這些活動全部的花費都應(yīng)計入客戶資源的成本。而有時花費了無數(shù)費用卻未招來客戶，此時，這些花費也應(yīng)當(dāng)攤?cè)氍F(xiàn)有客戶資源的成本。

(2)維持現(xiàn)有客戶關(guān)系的成本。這些成本包括現(xiàn)有客戶在第一次成為客戶之后發(fā)生的走訪、應(yīng)酬、廣告等所有成本支出。還應(yīng)包括為留住現(xiàn)有客戶而支付的促銷、折扣、或其他讓利的開銷。

(3)建立客戶檔案和記錄的成本。這種成本包括在與每個客戶保持關(guān)系期間，與建立客戶銷售記錄、信用記錄、應(yīng)收款和付款等有關(guān)的記錄和管理的成本。

(4)機會成本。這一成本是指建立(或再次建立)當(dāng)前客戶關(guān)系期間損失的收益。假如可以確定并可以量化上述全部成本，就可以采納成本法來評估客戶資源無形資產(chǎn)的價值。不過，實際應(yīng)用時存在無數(shù)困難，普通企業(yè)都不會記錄這些成本資料的。因此，在客戶資源無形資產(chǎn)評估中，很少采納成本法。

2、市場法

此種辦法是需要找出與被評估客戶資源無形資產(chǎn)相類似的近期交易案例，至少應(yīng)有三個可比的案例。通過分析比較被評估對象與可比案例的相關(guān)因素，如交易的時光、客戶的保持時光、客戶的購買量、付款方式等方面的差異，舉行打重量化成調(diào)節(jié)系數(shù)，對可比案例的價格舉行調(diào)節(jié)修正，求出被評估客戶資源無形資產(chǎn)價值。

但是，尋覓可比交易案例是非常困難的。有時能尋到此類客戶資產(chǎn)的交易信息，但要尋覓這些交易的牢靠數(shù)據(jù)，如交易價款及財務(wù)或經(jīng)營方面的牢靠信息資料，往往是相當(dāng)困難的，由此也就限制了市場法的應(yīng)用。

3、收益法

收益法是評估客戶資源無形資產(chǎn)價值最常用的辦法。其基本思路是客戶資源資產(chǎn)在預(yù)期剩余年限內(nèi)可給企業(yè)帶來的收益現(xiàn)值?？梢园磫为毧蛻襞e行評估，然后匯總求和;也可以對成組客戶群舉行整體評估。

(1)其計算步驟普通如下;

前三年來自客戶的銷售收入

預(yù)測壽命期內(nèi)各年的來自客戶的銷售收入

減：銷售成本

減：營業(yè)稅金及附加

減：營業(yè)費用

減：管理費用

減：所得稅

加：與客戶資源價值相關(guān)的攤銷費用

等于：來自客戶的凈現(xiàn)金流量

乘：折現(xiàn)系數(shù)

等于：與客戶資源相關(guān)的凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值

乘：客戶資源對此評估價值的貢獻(xiàn)率

等于：客戶資源的無形資產(chǎn)價值

(2)客戶資源的剩余年限和來自客戶資源無形資產(chǎn)的貢獻(xiàn)率

①客戶資源的剩余年限主要按照客戶及本企業(yè)關(guān)系維持狀況的歷史資料來舉行估量。有的行業(yè)的客戶資源無形資產(chǎn)的剩余年限，可以利用歷史統(tǒng)計資料，繪出剩余年限曲線。例如在健身行業(yè)，可以利用所收集的客戶流的各種信息資料：如各年齡段顧客與本企業(yè)保持關(guān)系的起始時光、退出時光等參數(shù)，再將每組數(shù)據(jù)標(biāo)注在數(shù)學(xué)坐標(biāo)系上，對這些坐標(biāo)點舉行修正，生成關(guān)系的時光曲線，從而得出平均保持年限。再如，對于需求礦山機械的客戶，應(yīng)當(dāng)考慮該客戶歷史上對該機械產(chǎn)品的購買數(shù)量、該種機械設(shè)備的更新年限以及其礦藏尚可開采年限等因素，然后來確定此客戶資源的剩余年限。

因為客戶類型、賣方產(chǎn)品(或勞務(wù))都不一樣，因此，要視詳細(xì)客戶的有關(guān)因素，在分析客戶生存期限的基礎(chǔ)上，來推想客戶資源的剩余年限。

②客戶資源能給企業(yè)帶來收益，但是，企業(yè)獲得的收益并不都是由客戶資源帶來的，企業(yè)的收益是企業(yè)各種因素有機組合和綜合作用的結(jié)果。它包括資本、技術(shù)、管理人力等多方面的因素，而客戶資源無形資產(chǎn)是屬于管理范疇的無形資產(chǎn)。要確定客戶資源無形資產(chǎn)在企業(yè)客戶收益中所占的比重，從而才干分別出來自客戶資源無形資產(chǎn)的價值。詳細(xì)做法普通可采納超額法和專家打分法。

超額法是將該企業(yè)客戶數(shù)量與同規(guī)模企業(yè)平均占有客戶數(shù)量相比較，按照超過平均占有客戶數(shù)量的百分比酌量考慮客戶資源無形資產(chǎn)的貢獻(xiàn)率。

專家打分法，召集認(rèn)識同類產(chǎn)品(或勞務(wù))市場狀況的專業(yè)人士舉行座談打分的辦法來確定客戶資源無形資產(chǎn)的貢獻(xiàn)率。

資產(chǎn)評估報告3

現(xiàn)將資產(chǎn)評估狀況及評估結(jié)果報告如下：

一、托付方簡介

企業(yè)名稱：北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司(以下簡稱“鳳陽佳輝新能源”)

住宅：北流市招商局

法定代表人：陳宏

注冊資本：壹仟萬元整

實收資本：壹仟萬元整

企業(yè)類型：有限責(zé)任公司

營業(yè)執(zhí)照注冊號：470264****05730

發(fā)照機關(guān)：北流市工商行政管理局

成立日期：20xx年5月26日

經(jīng)營范圍：新能源的開發(fā)與管理，生物質(zhì)能源林基地投資和建設(shè)，有機農(nóng)業(yè)基地建設(shè)。

截至評估基準(zhǔn)日20xx年11月30日，北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司各股東出資金額及所占股本比例狀況如下所示：

北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司股東表

二、評估目的

按照需要，本次評估目的是量化北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司所有資產(chǎn)和負(fù)債于評估基準(zhǔn)日20xx年11月30日的市場價值，為企業(yè)自我資產(chǎn)清理提供價值參考依據(jù)。

三、評估對象和評估范圍

(一)評估對象

本項目評估對象為20xx年11月30日北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司擁有的所有資產(chǎn)和負(fù)債，詳細(xì)包括公司的流淌資產(chǎn)和負(fù)債等。

(二)評估范圍

按照《資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)商定書》和北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司填報的資產(chǎn)清查評估明細(xì)表。本次評估的范圍為北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司于20xx年11月30日的所有資產(chǎn)和負(fù)債。

截止20xx年11月30日，納入本次資產(chǎn)清查評估明細(xì)表的委估資產(chǎn)和負(fù)債詳細(xì)狀況如下：(2)非流淌資產(chǎn)合計8,970,426.67元，其中：無形資產(chǎn)8,970,426.67元;

(3)資產(chǎn)總計17,193,777.63元;

(4)流淌負(fù)債合計7,565,368.60元，其中：其他對付款7,565,368.60元;

(5)負(fù)債合計7,565,368.60元;

(6)全部者權(quán)益合計9,628,409.03元。

本次申報評估的資產(chǎn)范圍與托付評估的資產(chǎn)范圍全都。

四、價值類型及其定義

依據(jù)本次評估目的和評估對象，委估資產(chǎn)采納的價值類型為市場價值。

市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的狀況下，對在評估基準(zhǔn)日舉行正常公正交易中某項資產(chǎn)應(yīng)該舉行交易價值的估量數(shù)額。

五、評估基準(zhǔn)日

本項目的評估基準(zhǔn)日為20xx年11月30日。

為保證評估所需資料的真切性、完整性、公允性以及評估報告的時效性，經(jīng)與托付方約定，以20xx年11月30日作為本次評估基準(zhǔn)日。評估中全部取價標(biāo)準(zhǔn)均為評估基準(zhǔn)日有效的價格標(biāo)準(zhǔn)。

六、評估報告的使用者

本評估報告的使用者為：托付方及與本次經(jīng)濟(jì)行為有關(guān)的主管部門。

七、評估原則

按照國家資產(chǎn)評估的有關(guān)規(guī)定，本次資產(chǎn)評估中主要遵循以下國家及行業(yè)規(guī)定的公認(rèn)原則：

(一)遵循自立性原則。作為自立的社會公平性機構(gòu)，評估工作始終堅持自立的第三者立場，不受外界干擾和托付者意圖的影響;

(二)遵循客觀性原則。評估人員從實際動身，通過現(xiàn)場調(diào)查，在把握翔實牢靠資料的基礎(chǔ)上，以客觀公平的態(tài)度，運用科學(xué)的辦法，使得評估結(jié)果具備充分的事實依據(jù);

(三)遵循科學(xué)性原則。評估人員按照各類資產(chǎn)的特點確定了科學(xué)的評估辦法，使資產(chǎn)評估結(jié)果科學(xué)合理;

(四)遵循產(chǎn)權(quán)利益主體變動原則。即以委評資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)利益主體變動為假設(shè)前提，確定其在評估基準(zhǔn)日的現(xiàn)行市場價值;

(五)遵循資產(chǎn)持續(xù)使用的原則。即被評估資產(chǎn)按目前的用途和使用的方式、規(guī)模、頻度、環(huán)境等狀況繼續(xù)使用或者在有所轉(zhuǎn)變的基礎(chǔ)上使用，確定相應(yīng)的評估辦法、參數(shù)和依據(jù);

(六)遵循替代性原則。評估作價時，假如同一資產(chǎn)或同種資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日可能實現(xiàn)的或?qū)嶋H存在的價格或價格標(biāo)準(zhǔn)有多種，則選用以較低的價格為基準(zhǔn)，不充分考慮因為特別交易性為、交易背景對交易價格的影響;

(七)遵循藏匿市場原則。即評估的作價依據(jù)和評估結(jié)論在藏匿市場存在或成立;

(八)維護(hù)產(chǎn)權(quán)持有者及投資者合法權(quán)益的原則。

八、評估依據(jù)

本次評估工作中所遵循的詳細(xì)法律依據(jù)、準(zhǔn)則依據(jù)、行為依據(jù)、權(quán)屬依據(jù)、取價依據(jù)和其他依據(jù)主要包括以下內(nèi)容：

(一)法律規(guī)矩依據(jù)

1、參照國務(wù)院[1991]91號令《國有資產(chǎn)評估管理方法》;3、原國家國有資產(chǎn)管理局國資辦發(fā)[1996]23號文《資產(chǎn)評估操作規(guī)范看法(試行)》;

4、財政部頒發(fā)的財評字[1999]91號“關(guān)于印發(fā)《資產(chǎn)評估報告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》的通知”;

5、《中華人民共和國證券法》;(20xx年8月28日第十屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十一次會議修訂);7、其他相關(guān)法律、規(guī)矩、通知文件等。

(二)準(zhǔn)則依據(jù)2、中國注冊會計師協(xié)會會協(xié)[20xx]18號《中國注冊會計師協(xié)會關(guān)于印發(fā)的通知》;

3、財政部令第33號《企業(yè)會計準(zhǔn)則――基本準(zhǔn)則》、財會[20xx]3號《財政部關(guān)于印發(fā)等38項詳細(xì)準(zhǔn)則的通知》及財政部制定的《企業(yè)會計準(zhǔn)則――應(yīng)用指南》;5、《中華人民共和國土地管理法》;7、省實施《中華人民共和國土地管理法》方法。

(三)經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)

托付方與本人簽訂的《資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)商定書》。

(四)產(chǎn)權(quán)證實依據(jù)

1、北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司的營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)記下證復(fù)印件;

2、北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司申報的資產(chǎn)清查評估明細(xì)表;

3、北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司提供的有關(guān)協(xié)議、合同、土地使用權(quán)證、會計報表、會計憑證及與評估有關(guān)的其他資料;

4、北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司出具的《托付方允諾函》;

5、其它有關(guān)產(chǎn)權(quán)證實文件。

(五)取價依據(jù)

1、本人實地勘查、調(diào)查所獲得的資料;

2、北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司提供的資產(chǎn)評估申報資料，有關(guān)原始憑證等賬務(wù)資料;

3、本評估機構(gòu)把握的其他價格資料;

4、關(guān)于發(fā)布省征地年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)的通知(省政辦發(fā)(20xx)47號);

5、市人民政府關(guān)于印發(fā)《市征地拆遷補償安置方法》的通知(市政發(fā)〔20xx〕20號)。

(六)參考資料及其它

1、李環(huán)會計師事務(wù)全部限責(zé)任公司出具的北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司的審計報告;

2、國家有關(guān)部門發(fā)布的統(tǒng)計資料、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及價格信息資料;

3、其他資料。

九、評估辦法

按照資產(chǎn)評估有關(guān)規(guī)定，遵循自立、客觀、公平、科學(xué)的原則及其他普通公認(rèn)的評估原則，我們對北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司委估范圍內(nèi)的資產(chǎn)和負(fù)債舉行了須要的核實及查對，查閱了有關(guān)文件、資料，實施了我們認(rèn)為須要的程序，在此基礎(chǔ)上，按照資產(chǎn)評估目的和委估資產(chǎn)的詳細(xì)狀況，因為北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司盈利情況較差，不具備采納收益法的條件，此次主要采納了資產(chǎn)基礎(chǔ)法(成本法)的評估辦法舉行評估。

資產(chǎn)基礎(chǔ)法是指在合理評估企業(yè)各項資產(chǎn)、負(fù)債價值的基礎(chǔ)上確定評估對象價值的評估辦法。按照北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司各項資產(chǎn)及負(fù)債的構(gòu)成，采納的詳細(xì)評估辦法如下：

(一)流淌資產(chǎn)的評估

流淌資產(chǎn)包括貨幣資金、預(yù)付賬款，評估人員按照各項資產(chǎn)的詳細(xì)狀況，實行了相應(yīng)的現(xiàn)場清查方法和評估辦法，現(xiàn)將其簡述如下：

1、貨幣資金的評估

納入本次評估范圍的貨幣資金主要為銀行存款。

對于銀行存款，評估人員采納不同幣種分離計算的辦法，根據(jù)北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司開戶行提供的評估基準(zhǔn)日20xx年11月30日的銀行對賬單或收到的詢證函，對公司擁有的不同幣種的銀行存款余額舉行核實，對于銀行對賬單與公司銀行存款日記賬之間存在的未達(dá)賬項，在逐筆了解核實的狀況下，由公司財務(wù)人員編制銀行存款余額調(diào)整表，在確定了公司財務(wù)賬戶與開戶銀行賬戶兩者金額調(diào)節(jié)全都的狀況下，終于根據(jù)公司財務(wù)賬戶余額確定銀行存款評估值。

公司賬面余額與開戶銀行賬面余額調(diào)整公式如下：

評估基準(zhǔn)日公司賬面余額+企業(yè)已付銀行未付金額-企業(yè)已收銀行未收金額=銀行對賬單賬面余額+銀行已付企業(yè)未付金額-銀行已收企業(yè)未收金額。

2、預(yù)付賬款

預(yù)付賬款的評估，評估人員首先了解預(yù)付賬款形成的緣由，并與賬務(wù)記錄和會計報表舉行核對，確認(rèn)該項業(yè)務(wù)的真切性。

對于預(yù)付賬款，以清查核實后的賬面價值作為評估值。

(二)無形資產(chǎn)(土地使用權(quán))評估

按照評估對象土地實際狀況，并結(jié)合此次評估目的，土地使用權(quán)評估采納成本靠近法舉行評估。

成本靠近法計算公式：地價=土地取得費用+土地開發(fā)費用+土地稅費+利息+利潤+土地增值收益

(三)負(fù)債的評估

納入評估范圍的負(fù)債為流淌負(fù)債，其中流淌負(fù)債為其他對付款;非流淌負(fù)債為零。

對于負(fù)債，評估人員首先查詢了企業(yè)的歷史資料，調(diào)查負(fù)債形成的詳細(xì)狀況，重點分析欠款數(shù)額、欠款時光、欠款緣由、欠款清理等狀況，在核實了解基礎(chǔ)上，對負(fù)債科目中金額較大的款項舉行抽查核實并發(fā)放詢證函，抽查核實主要通過核實項目的往來款項和相關(guān)的合同、協(xié)議或原始憑證等資料對各項負(fù)債舉行核對。在核對各項負(fù)債賬賬、賬實全都基礎(chǔ)上，以調(diào)節(jié)后的賬面值確定評估值。

十、評估過程

詳細(xì)過程如下：

(一)接受托付及評估預(yù)備2、按照本次評估目的和有利于削減事后調(diào)節(jié)事項的原則確定評估基準(zhǔn)日;

3、通過調(diào)查了解，制定評估計劃和工作方案。

(二)現(xiàn)場清查核實1、聽取產(chǎn)權(quán)持有者有關(guān)人員對企業(yè)的歷史及現(xiàn)狀、企業(yè)目前的經(jīng)營情況和評估對象狀況介紹;

2、指導(dǎo)北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司有關(guān)人員清查資產(chǎn)與收集相關(guān)資料;

3、組成項目評估組，擬定資產(chǎn)評估工作計劃;

4、按照北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司填報的資產(chǎn)清查評估明細(xì)表，評估組成員在現(xiàn)場對各類資產(chǎn)和負(fù)債舉行清查核實。同時通過現(xiàn)場勘察，對重點資產(chǎn)情況作了深化了解;

5、收集委估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證實文件、購置合同、發(fā)票等資料;

6、按照資產(chǎn)情況和現(xiàn)場核查狀況完美和充實工作底稿;

7、現(xiàn)場查詢和收集委估資產(chǎn)的價格信息。

(三)評定估算

1、按照資產(chǎn)的實際情況和特點，確定各類資產(chǎn)和負(fù)債的評估辦法;

2、開展市場調(diào)研、詢價工作;

3、按照工作底稿和收集到的資料、價格信息對有關(guān)資產(chǎn)和負(fù)債舉行評定估算，起草評估報告及評估說明草稿。

(四)評估匯總

1、初步匯總資產(chǎn)評估結(jié)果;

2、分析評估結(jié)果，確認(rèn)有無重復(fù)和漏評，舉行須要的調(diào)節(jié)、修改和完美;

3、項目負(fù)責(zé)人匯總、撰寫資產(chǎn)評估報告書;

4、三級復(fù)核資產(chǎn)評估報告書及評估說明。

(五)提交報告

經(jīng)與托付方及相關(guān)當(dāng)事方舉行須要溝通后，提交正式評估報告。

十一、評估假設(shè)

因為產(chǎn)權(quán)持有者各項資產(chǎn)和負(fù)債所處宏觀、企業(yè)經(jīng)營環(huán)境的變化，必需建立一些假設(shè)以充分支持所得出的評估結(jié)論。在本次評估中采納的評估假設(shè)如下：

資產(chǎn)評估報告4

一、托付方、資產(chǎn)持有方及評估報告其他使用方

1、托付方、資產(chǎn)持有方:xx汽車創(chuàng)造廠，主營業(yè)務(wù):汽車創(chuàng)造，該創(chuàng)造廠屬于本行業(yè)同類產(chǎn)品的中型骨干企業(yè)，目前經(jīng)營情況良好。

2、評估報告其他使用方:企業(yè)合資經(jīng)營相對應(yīng)的出資公證機構(gòu)及法律、規(guī)矩另有規(guī)定的使用方。

二、評估目的

為托付方合資項目出資公證這一經(jīng)濟(jì)行為提供資產(chǎn)價值參考依據(jù)。

三、評估對象及評估范圍

本次評估對象為托付方托付評估的以企業(yè)持續(xù)經(jīng)營價值反映的企業(yè)股東所有權(quán)益價值。

本次評估的范圍為托付方擬舉行合資的汽車創(chuàng)造廠整體持續(xù)經(jīng)營價值，詳細(xì)包含企業(yè)近3年來的各項收入支浮現(xiàn)金流，以及對將來5年的凈現(xiàn)金流量的測算。

四、價值類型及定義

本次評估所使用的價值類型為持續(xù)經(jīng)營價值。

持續(xù)經(jīng)營價值是指被評估企業(yè)根據(jù)評估基準(zhǔn)日時的用途、經(jīng)營方式、管理模式等持續(xù)經(jīng)營下去所能實現(xiàn)的預(yù)期收益或現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值。

五、評估基準(zhǔn)日

本項目評估基準(zhǔn)日定為20xx年1月1日，這樣與實際現(xiàn)場勘察、評估信息資料分析以及評估目的的實現(xiàn)日期較為臨近，有利于評估目的的實現(xiàn)。評估中所采納的價值標(biāo)準(zhǔn)是評估基準(zhǔn)日有效的持續(xù)經(jīng)營價值標(biāo)準(zhǔn)。

六、評估依據(jù)

1、法律規(guī)矩依據(jù)

(1)中華人民共和國國務(wù)院令第91號(1991年)《國有資產(chǎn)評估管理方法》;

(2)原國家國有資產(chǎn)管理局國資發(fā)[1992]第36號《國有資產(chǎn)評估管理方法施行細(xì)則》;

(3)國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會第12號令(20xx年)《企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理暫行方法》;

(4)其他與本項評估有關(guān)的法律規(guī)矩。

2、評估準(zhǔn)則依據(jù)

(1)財政部發(fā)布的《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則-基本準(zhǔn)則》、《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則-基本準(zhǔn)則》、《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則-評估報告》、《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則-評估程序》、《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則-工作底稿》、《資產(chǎn)評估價值類型指導(dǎo)看法》;

(2)財政部發(fā)布的《企業(yè)會計準(zhǔn)則》、《企業(yè)會計制度》;

(3)中評協(xié)發(fā)布的《資產(chǎn)評估操作規(guī)范看法(試行)》、《企業(yè)價值評估指導(dǎo)看法(試行)》、《企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南》;

(4)中注協(xié)發(fā)布的《注冊資產(chǎn)評估師關(guān)注評估對象法律權(quán)屬指導(dǎo)看法》;

(5)其他與本項評估有關(guān)的評估準(zhǔn)則、規(guī)范。

3、取價依據(jù)及參考依據(jù)

(1)企業(yè)于評估基準(zhǔn)日的會計報表;

(2)企業(yè)最近三年的財務(wù)報表;

(3)企業(yè)提供的銀行對賬單、有關(guān)財務(wù)憑證等;

(4)企業(yè)提供的有關(guān)事項說明。

七、評估辦法

本次評估所使用的主要辦法為企業(yè)永續(xù)經(jīng)營假設(shè)前提下的分段收益法。

收益法是指通過估測被評估資產(chǎn)將來預(yù)期收益的現(xiàn)值來推斷資產(chǎn)價值的辦法。因為企業(yè)進(jìn)展的某一個期間，企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營可能處于不穩(wěn)定狀態(tài)，因此企業(yè)的收益也是不穩(wěn)定的，而在這個不穩(wěn)定期間之后，企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營可能會達(dá)到某種均衡狀態(tài)，其收益是穩(wěn)定的或按某種邏輯舉行變化的，故而采納企業(yè)永續(xù)經(jīng)營假設(shè)前提下的分段收益法舉行評估。

八、評估過程

評估時光從20xx年11月16日至20xx年11月17日，經(jīng)過接受托付、資產(chǎn)清查、評定估算、評定匯總、提交報告等過程，詳細(xì)如下:

1、接受托付:20xx年11月16日，評估機構(gòu)接受托付方項目托付、明確評估目的、確定評估對象及范圍，選定評估基準(zhǔn)日和擬定評估工作計劃。

2、資產(chǎn)清查:20xx年11月16日-17日，評估人員首先指導(dǎo)托付方收集預(yù)備資料，并與托付方工作人員一起共同現(xiàn)場清查核實托付評估的資產(chǎn)，驗證有關(guān)資料。

3、評定估算:本次股東權(quán)益評估采納收益法

(1)被評估企業(yè)有關(guān)歷史資料的統(tǒng)計分析

按照本次評估目的及價值類型對評估信息資料的要求，對評估企業(yè)評估基準(zhǔn)日以前年度的財務(wù)決算和有關(guān)資料舉行了收拾分析。評估人員采納的主要指標(biāo)有銷售收入、成本、利潤以及企業(yè)凈現(xiàn)金流量。通過該創(chuàng)造廠工作人員的介紹以及現(xiàn)場調(diào)查，并按照創(chuàng)造廠提供的近3年的財務(wù)、統(tǒng)計資料，在收拾分析的基礎(chǔ)上，評估機構(gòu)人員認(rèn)識了改創(chuàng)造廠生產(chǎn)經(jīng)營的現(xiàn)實情況及進(jìn)展前景，并舉行了企業(yè)經(jīng)營、財務(wù)與獲利能力分析。得出了以下基本結(jié)論:

(1.1)該創(chuàng)造廠成長較快。按照該企業(yè)提供的財務(wù)報表可知，企業(yè)前幾年的營業(yè)收入、凈利潤等都為正數(shù)，平穩(wěn)增長且波動幅度不大，表明該創(chuàng)造廠的經(jīng)營活動比較穩(wěn)定。從近3年的實際運行狀況來看，企業(yè)整體資產(chǎn)的獲利能力是可以合理預(yù)期的。

(1.2)企業(yè)的盈利除了運用于加薪和嘉獎以外，其他主要用于產(chǎn)品的開發(fā)和技術(shù)更新，并開頭注意職工的培訓(xùn)。

(1.3)企業(yè)已由生產(chǎn)導(dǎo)向轉(zhuǎn)向了主動式市場營銷導(dǎo)向，已初步建立起管理信息系統(tǒng)、市場營銷網(wǎng)絡(luò)以及技術(shù)情報網(wǎng)絡(luò)。

(2)企業(yè)將來進(jìn)展?fàn)顩r的分析、預(yù)測

(2.1)經(jīng)過數(shù)年的技術(shù)更新和改造，該創(chuàng)造廠的技術(shù)基礎(chǔ)已經(jīng)基本達(dá)到了中等先進(jìn)水平，技術(shù)裝備處于同行業(yè)中的上等水平。假如能夠籌集到足夠的資金，經(jīng)過兩年的努力，該創(chuàng)造廠將能追上中等發(fā)達(dá)國家同行業(yè)的企業(yè)的技術(shù)水平。

(2.2)該創(chuàng)造廠的內(nèi)部資產(chǎn)結(jié)構(gòu)合理，資信等級高，籌資渠道暢通。

(2.3)一方面，因為產(chǎn)品的改型，該創(chuàng)造廠已經(jīng)贏得市場;另一方面，因為代理商以及企業(yè)直銷的努力，該創(chuàng)造廠已經(jīng)開頭產(chǎn)生品牌效應(yīng)。目前，該創(chuàng)造廠所生產(chǎn)新型車的性價比偏高，但還具有較大的成本降低空間，隨著技術(shù)組織措施的到位以及產(chǎn)銷規(guī)模的不斷擴(kuò)大，可望在半年左右的時光內(nèi)降價、增強利潤。

(2.4)在今后的一段時光內(nèi)，國家的經(jīng)濟(jì)政策不會發(fā)生重大的變化，經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)保持平穩(wěn)增長。經(jīng)過合理的預(yù)測和多方論證發(fā)覺，企業(yè)的將來進(jìn)展前景是積極的。

(3)相關(guān)參數(shù)說明

為了增加進(jìn)展后勁，該創(chuàng)造廠在將來頭兩年進(jìn)一步加大技術(shù)改造方面的資金投入，到將來第三年基本掃尾，然后堅持追加進(jìn)展投入。從將來的進(jìn)展趨勢來看，該創(chuàng)造廠的收益在永續(xù)期仍將保持4%左右的增長速度。所得稅率按25%計算。

結(jié)合銀行利率為參照的安全利率和行業(yè)平均風(fēng)險酬勞率，該創(chuàng)造廠所在行業(yè)的平均收益率水平大約為11%。

(4)評定估算

因為該企業(yè)在將來用續(xù)期內(nèi)的收益將保持4%左右的增長速度，而將來頭兩年的將加大技術(shù)改造的資金投入，到第三年基本掃尾，故對該企業(yè)的價值評估基于評估基準(zhǔn)日后的將來五年凈現(xiàn)值與固定增速的永續(xù)期凈現(xiàn)值分段計算。分段法數(shù)學(xué)表達(dá)式為:

企業(yè)價值資產(chǎn)評估報告書

九、評估假設(shè)

本項目采納持續(xù)經(jīng)營假設(shè)。

十、評估結(jié)果

按收益法中的分段法評估思路估算，企業(yè)股東所有權(quán)益價值為49,120.2萬元。企業(yè)股東所有權(quán)益價值的評估步驟為:

(1)計算將來5年(20xx-20xx)企業(yè)凈現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值之和:

2693.6+2667.2+3118.6+3651.6+3767.6=15898.6(萬元)

(2)從將來第6年(20xx)年開頭，計算永遠(yuǎn)性現(xiàn)金流量現(xiàn)值

將將來永遠(yuǎn)性收益折成將來第5年(20xx年)的價值:

企業(yè)價值資產(chǎn)評估報告書

按第5年的折現(xiàn)系數(shù)，將企業(yè)預(yù)期其次段收益價值折成現(xiàn)值:

企業(yè)價值資產(chǎn)評估報告書

(3)企業(yè)股東所有權(quán)益價值的評估價值

2693.6+2667.2+3118.6+3651.6+3767.6+33221.6=49120.2(萬元)

截止評估基準(zhǔn)日，納入評估范圍的企業(yè)股東所有權(quán)益評估價值為49,120.2萬元，大寫人民幣肆拾玖億壹仟貳佰萬貳仟元整。

本評估結(jié)論系對基于評估基準(zhǔn)日企業(yè)持續(xù)經(jīng)營價值的反映。評估結(jié)論系按照本報告書所述評估假設(shè)、原則、依據(jù)、前提、辦法、程序得出，評估結(jié)論惟獨在上述評估假設(shè)、原則、依據(jù)、前提存在的條件下，以及托付方所提供的全部原始文件都是真切與合法的條件下成立。評估結(jié)果沒有考慮未來可能擔(dān)當(dāng)?shù)奶貏e交易方可能追加付出的價格等對其評估價值的影響，也未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化、有關(guān)規(guī)矩政策變化以及遇有自然力或其他不行抗力對資產(chǎn)價值的影響。

評估基準(zhǔn)日后，評估報告有效期以內(nèi)，經(jīng)營結(jié)構(gòu)若發(fā)生變化，應(yīng)按照原評估辦法對參數(shù)舉行相應(yīng)調(diào)節(jié)，若資產(chǎn)價值類型或價值標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，并對評估價值產(chǎn)生顯然影響時，托付方應(yīng)準(zhǔn)時招聘評估機構(gòu)重新確定評估值。

本評估結(jié)論的有效使用期限從評估基準(zhǔn)日起計算,即有效期從20xx年11月16日至20xx年11月15日。

十一、特殊事項說明

1、本次評估依據(jù)托付方提供的托付范圍舉行評估，如產(chǎn)權(quán)及其他方面浮現(xiàn)問題由托付方擔(dān)當(dāng)一切法律責(zé)任;

2、托付方對申報材料負(fù)徹低的法律責(zé)任，對所申報資產(chǎn)以及所提供資料的完整性、合法性和真切性負(fù)責(zé)，并對其提供的文件資料的真切性擔(dān)當(dāng)法律責(zé)任;

3、托付方允諾委估股東所有權(quán)益未涉及抵押、擔(dān)保及相關(guān)法律訴訟等事項。

4、在評估中，注冊資產(chǎn)評估師運用了職業(yè)推斷。職業(yè)推斷的合理與否既與托付方提供的與本次評估相關(guān)資料的真切、合法、完整、有效相關(guān)，亦與注冊資產(chǎn)評估師的執(zhí)業(yè)能力相關(guān)。因此本次評估目的的相關(guān)各方在使用本報告時，應(yīng)綜合考慮影響評估結(jié)論的各種因素。對于無法觀看到的資產(chǎn)是注冊資產(chǎn)評估師及評估人員能力所無法達(dá)到的，不能僅靠本評估結(jié)論作為決斷?？傊?，本評估報告的使用人應(yīng)審慎使用本報告。

以上特殊事項敬請報告使用人予以特殊關(guān)注。

十二、評估報告的限制說明

1、注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的目的是對評估對象價值舉行估算并發(fā)表專業(yè)看法，對評估對象法律權(quán)屬確認(rèn)或發(fā)表看法超出了注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)業(yè)范圍，本報告不具有對評估對象法律權(quán)屬確認(rèn)或發(fā)表看法的效力。評估機構(gòu)及評估人員僅對托付評估資產(chǎn)的價值提供參考依據(jù)。評估結(jié)論不應(yīng)該被認(rèn)為是對評估對象可實現(xiàn)價格的保證。

2、評估報告成立的前提條件適用持續(xù)經(jīng)營假設(shè)。即對評估的資產(chǎn)是在持續(xù)經(jīng)營的價值標(biāo)準(zhǔn)下舉行作價評定。

3、評估結(jié)果是反映評估對象在本次評估目的下，按照持續(xù)經(jīng)營原則確定的持續(xù)經(jīng)營價值，沒有考慮特別的交易方可能追加付出的價格等對其評估價值的影響，也未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其他不行抗力對資產(chǎn)價值的影響。當(dāng)前述評估目的等條件以及評估中遵循的持續(xù)使用原則等狀況發(fā)生變化時，評估結(jié)果普通會失效。

4、本評估報告依據(jù)法律規(guī)矩的有關(guān)規(guī)定發(fā)生法律效力。本評估結(jié)論的使用期限為一年，即從20xx年11月16日起到20xx年11月15日止的期限內(nèi)有效。

5、本評估結(jié)論僅供托付方擬合資經(jīng)營這一經(jīng)濟(jì)目的使用，不能作為其他經(jīng)濟(jì)目的使用。

6、本評估結(jié)論僅供僅供xx汽車創(chuàng)造廠合資項目的出資公證使用，因使用不當(dāng)造成的后果，與本評估報告無關(guān)。

十三、評估報告提出日期

二〇xx年十一月十七日。

資產(chǎn)評估報告5

一、房屋產(chǎn)權(quán)人（單位）：×××

二、估價目的：

拆遷補償價格評估

三、估價日期：

20xx年四月八日到20xx年四月十五日

四、估價時光：

20xx年四月十五日（趨于拆遷日）

五、估價依據(jù)

1、中華人民共和國《城市房地產(chǎn)管理法》

2、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》；

3、評估托付書：

4估價評估人員勘察了解的狀況；

5、房屋全部權(quán)證（新北全字00311100號）；

6、國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》、《新鄉(xiāng)市城市拆遷賠償標(biāo)準(zhǔn)》。

六、估價原則：

本評估報告在遵循公平、公正、藏匿原則的前提下，結(jié)合評估目的和評估物業(yè)詳細(xì)狀況，詳細(xì)遵循估價時點原則、最高最佳使用原則、替代原則。

七、估價辦法：

按照估價的特點和實際狀況，本報告采納市場比較法和收益還原法對拆遷評估房地產(chǎn)舉行整體性評估，至于部分無證構(gòu)筑物、墻體及其占用的土地已包含在內(nèi)，未單列其價值。另外雖然在本報告中未徹低采納新鄉(xiāng)市人民政府有關(guān)拆遷條例的補償指導(dǎo)價，這是由于待拆遷房屋的裝點、裝修及層高未在指導(dǎo)價中予以考慮徹低。本報告主要按照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的精神舉行評估。

八、估價結(jié)果

本評估以把握的有關(guān)標(biāo)的物的信息資料為依據(jù)，按照估價的目的，遵循評估程序，采納科學(xué)的估價辦法，在仔細(xì)分析資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密的測算，并結(jié)合評估目的和評估閱歷，經(jīng)計算拆遷評估對象在估價時點的拆遷補償價格為：

人民幣小寫：206247元

大寫：貳拾萬陸仟貳佰肆拾柒元

九、評估價格有效期

本報告評估時效為半年，自20xx年四月十五日起生效。隨著時光的推移，房地產(chǎn)市場情況和評估對象自身狀況發(fā)生變化，評估對象的市場價值將發(fā)生相應(yīng)的變化，評估結(jié)果也需做相應(yīng)調(diào)節(jié)。

十、評估價格應(yīng)用范圍

該評估報告結(jié)果僅供拆遷部門補償時參考，不做其它用途。

十一、估價的假設(shè)和限制條件

1、估價假設(shè)條件

我們評估的價值是現(xiàn)時價，及在估價時點對拆遷評估對象舉行補償?shù)膮⒖純r格，假設(shè)：

（1）有自愿銷售的賣主和自愿購買的買主；

（2）該物業(yè)可以在藏匿市場上自由轉(zhuǎn)讓；

（3）有一個適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易，可以通盤考慮物業(yè)性質(zhì)和市場情形舉行議價；

（4）不考慮特別買家的額外出價。

2、限制條件

（1）對于房產(chǎn)的建造面積等有關(guān)收據(jù)，均以托付方提供的房產(chǎn)證為法律依據(jù)，對于土地面積托付方未提供有關(guān)土地資料。

（2）本報告中的拆遷補償價，是指估價結(jié)果專供拆遷人與補拆遷人商議被拆遷房屋補償價格的房地產(chǎn)估價，不包括搬遷補助費、拆遷非住所房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償價格。

（3）未經(jīng)評估單位書面同意，本報告的所有或部分及任何相關(guān)資料均不允許在任何藏匿發(fā)表的文件、通告或聲明中引用，本報告的解釋權(quán)歸評估單位全部。

十二、特殊聲明

1、本評估報告中的分析、看法和結(jié)論是人們自己公平的專業(yè)分析、看法和結(jié)論，但受本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。

2、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。

3、我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》和國務(wù)院《城市房屋拆遷條例》舉行分析，形成看法和結(jié)論，撰寫本估價報告。

4、我們已對本估價報告中的估價對象舉行了實地查勘，并對標(biāo)的物現(xiàn)場勘察的客觀性、真切性、公平性擔(dān)當(dāng)責(zé)任。但評估人員對評估標(biāo)物的勘察限于標(biāo)的物的外觀和使用狀況情況。除非另有協(xié)議，評估人員不擔(dān)當(dāng)對評估標(biāo)的物建造結(jié)構(gòu)質(zhì)量舉行調(diào)查的責(zé)任，和其被遮蓋、未裸露及難于接觸到的部分舉行檢視的責(zé)任。

5、沒有人對本估價報告提供了重要專業(yè)協(xié)助。

估價分析說明部分

一、估價物概況

本報告評估的標(biāo)的物為一座位于新鄉(xiāng)市成功路XX號的房地產(chǎn)，房屋全部權(quán)屬于XXX，該人持有新鄉(xiāng)市人民政府頒發(fā)的房屋全部權(quán)證（新居權(quán)證字XXXXX號），評估的詳細(xì)范圍為房屋全部權(quán)證所載的建造物及部分與之配套的構(gòu)筑物及占用范圍內(nèi)的土地。

2、位置座落及環(huán)境情況

評估標(biāo)的物座落于新鄉(xiāng)市成功路XX號（XX號與XX交錯口），該房屋南臨XXX、北臨XX商業(yè)鋪面，門前為我市主干道成功路，屬新鄉(xiāng)市二級區(qū)段（按原劃分區(qū)域標(biāo)準(zhǔn)）該建造后面（即東側(cè)）為住所房，監(jiān)衛(wèi)河河道。評估房地產(chǎn)屬于正在出租的營業(yè)性用房，地處新鄉(xiāng)市市級商業(yè)服務(wù)，房屋利用率極高，是抱負(fù)的房地產(chǎn)投資、經(jīng)商場所。

3、建造物基本情況描述

評估標(biāo)的物為一幢二層磚混結(jié)構(gòu)建造物。建造時光為1981年，目前底層為出租商業(yè)經(jīng)營場所，前墻粘貼古式仿磚瓷片，二層是前墻掛招牌，雙開玻璃彈簧門，一層地面鋪設(shè)花崗巖地板，墻壁貼紋布，頂層為輕鋼龍骨吊頂，后為了經(jīng)營便利設(shè)方格木棚，門框已經(jīng)裝點修飾，并有磨砂單開門。二層目前為商業(yè)經(jīng)營人的住宅、屬于出租，地面鋪設(shè)一般地板磚，內(nèi)墻888涂料抹平，部分粘貼壁紙，空間經(jīng)磨砂玻璃隔開，予制過梁，現(xiàn)澆頂，二層設(shè)室外樓梯，因為該建造物曾改造過，為經(jīng)營和使用便利，樓梯靠南及二層?xùn)|墻已經(jīng)全封閉（含頂層暫時）經(jīng)評估人的現(xiàn)場勘測及調(diào)查了解，評估房產(chǎn)北墻長為8、35米，臨街前墻為6、45米，建造總面積（產(chǎn)權(quán)證）為78、90平方米于該幢建造物經(jīng)過二次裝修使用及維護(hù)狀況較好，按照新鄉(xiāng)市人民政府《房屋拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)》之規(guī)定，房屋成新率為九成新。

二、估價程序

1、專業(yè)人員組織評估小組，擬定評估工作計劃。

資產(chǎn)評估報告6

一、緒言

湖南華兆園林管理有限公司，按照國家有關(guān)資產(chǎn)評估的規(guī)定，本著客觀、自立、公平、科學(xué)的原則，根據(jù)公認(rèn)的資產(chǎn)評估辦法，因資產(chǎn)占有方融資項目的需要，對其全部的苗木資產(chǎn)舉行了評估工作，本公司評估人員根據(jù)須要的評估程序?qū)υu估的資產(chǎn)實施查驗、市場調(diào)查與詢證，對其資產(chǎn)在年月日所表現(xiàn)的價值作出了公允反映，并以此價值作為該公司(個人)融資的參考依據(jù)?，F(xiàn)將資產(chǎn)評估狀況及評估結(jié)果報告如下：

二、評估方及資產(chǎn)占有方

甲方(評估方)：

乙方(資產(chǎn)占有方)：

資產(chǎn)占有方概況：

法人代表：聯(lián)系方式：

苗木資產(chǎn)所在地：

主要苗木種類：

三、評估目的

本次評估目的是對乙方的苗木資產(chǎn)舉行評估，為該公司(個人)依法舉行融資提供價值參考依據(jù)。

四、評估對象及范圍

納入本次資產(chǎn)評估范圍的評估對象是乙方因融資所抵押的苗木資產(chǎn)。

五、評估價值類型及定義

參照評估有關(guān)的規(guī)矩，遵循客觀、自立、公平和科學(xué)的原則及其他普通的公認(rèn)評估原則，我們對評估范圍內(nèi)的資產(chǎn)舉行了須要的核查與鑒定，查閱了有關(guān)文件及資料，實施了我們認(rèn)為須要的其他程序，在此基礎(chǔ)上，按照評估目的及資產(chǎn)情況，確定資產(chǎn)評估的價值類型為：抵押貸款價值。

抵押貸款價值的內(nèi)涵：是指評估對象按照有關(guān)林權(quán)資產(chǎn)管理等相關(guān)法律、規(guī)矩關(guān)于苗木資產(chǎn)的詳細(xì)規(guī)定和要求所具有的價值估量數(shù)額。

六、評估基準(zhǔn)日

本項目資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日為年月日。

七、評估原則

我們在對托付方指定的資產(chǎn)舉行評估的過程中，依據(jù)國家有關(guān)的法律規(guī)矩及規(guī)范化要求，嚴(yán)格遵循資產(chǎn)評估的以下原則：

(一)遵循了真切性、科學(xué)性、可行性的工作原則;

(二)遵循合法原則，以待估資產(chǎn)的合法使用、合法處分為前提來確定其價值;(三)遵循估價日期原則，以評估基準(zhǔn)日的市場條件為基礎(chǔ)來確定待估資產(chǎn)價值;(四)評估操作恪守自立、客觀、公平、實事求是的原則，維護(hù)國家及其他投資主體的合法權(quán)益。

八、評估依據(jù)

1、資產(chǎn)占有方出具的評估資產(chǎn)清單;

2、專業(yè)資產(chǎn)評估公司所出具的資產(chǎn)評估報告;

3、公司農(nóng)藝專家出具的經(jīng)濟(jì)林及苗木木調(diào)查、分類、評估的看法;4、評估人員收集的有關(guān)詢價、參數(shù)資料記錄。

九、評估辦法

對苗木資產(chǎn)抵押價值的評估，我們是依據(jù)《森林資源資產(chǎn)評估技術(shù)規(guī)范(試行)》、《市森林資源庇護(hù)管理條例》、，結(jié)合所估苗木的生長發(fā)育情況后，按如下規(guī)定公式舉行：

P=各苗木按品種、規(guī)格×單價×株數(shù)

十、評估過程

(一)接受托付及預(yù)備階段

(二)資產(chǎn)核查階段

(三)評定估算及報告提交階段

十一、評估假設(shè)和限定條件

在評估過程中，我們遵循以下評估假設(shè)和限定條件：

1、除評估基準(zhǔn)日政府已頒布和已頒布尚未實施的影響資產(chǎn)占有方經(jīng)營的法律、規(guī)矩外，假設(shè)收益期內(nèi)與資產(chǎn)經(jīng)營相關(guān)的法律、規(guī)矩不發(fā)生重大變化。

2、對本次納入評估范圍內(nèi)的苗木資產(chǎn)不存在權(quán)屬爭議。

十二、評估結(jié)論

在實施了上述資產(chǎn)評估程序和辦法后，托付方指定的資產(chǎn)在年月日所表現(xiàn)的補償價值反映如下：

資產(chǎn)評估結(jié)果：萬元(詳見評估明細(xì)表)

十三、特殊事項說明

1、本報告所稱“評估價值”系指我們對所評估資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日之情況和外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境前提下，為本報告書所列明的目的而提出的估值看法，而不對其他用途負(fù)責(zé)。

2、遵守相關(guān)法律、規(guī)矩、評估準(zhǔn)則，對托付方提供的資料舉行核查，執(zhí)行相關(guān)法律、規(guī)矩、評估準(zhǔn)則要求的其他須要評估程序，并終于出具委估資產(chǎn)在特定評估目的下在評估基準(zhǔn)日的專業(yè)看法，是注冊資產(chǎn)評估師的責(zé)任;提供須要的資料并保證所提供資料的牢靠性、真切性、精確?????性、完整性，恰當(dāng)使用評估報告是托付方和相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任。

3、在履行評估程序過程中，評估人員依據(jù)評估有關(guān)規(guī)定對資產(chǎn)占有方提供的評估對象的權(quán)屬文件、資料舉行了關(guān)注，并舉行了須要的查驗，但評估師不對評估對象的法律權(quán)屬提供保證。

十四、評估報告使用限制說明

1、本次評估結(jié)論是反映評估對象在本次評估目的和基準(zhǔn)日下的抵押價值，我們沒有考慮未來可能發(fā)生的其他交易對其評估價值的影響，也未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策，特殊是補貼政策的變化以及遇自然力或其他不行抗力對資產(chǎn)價格的影響。

2、本評估結(jié)果是在基準(zhǔn)日被評估資產(chǎn)抵押價值的客觀反映，湖南華兆園林管理有限公司對這一基準(zhǔn)日后資產(chǎn)發(fā)生的重大變化不擔(dān)當(dāng)發(fā)表看法的責(zé)任。

3、按照國家有關(guān)部門的規(guī)定，評估結(jié)果有效期為一年，超過一年，需重新舉行資產(chǎn)評估。

4、除甲方乙方之外，未經(jīng)本公司同意，不得向任何其他的單位和個人提供，任何機構(gòu)不得轉(zhuǎn)載或引用本報告部分或所有內(nèi)容，除依據(jù)法律需藏匿的情形外，報告的所有或部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何藏匿的媒體上。

6、本報告含有若干附件，附件與正文具有同等法律效力。

十五、評估報告的提出日期

本評估報告提出日期年月日。謹(jǐn)此報告!

甲辦法人代表簽字：乙辦法人代表簽字：

甲方(公章)乙方(公章)

日期：年月日日期：年月日

苗木資產(chǎn)評估結(jié)果匯總表

評估基準(zhǔn)日：年代日

資產(chǎn)占有方：金額單位：人民幣萬元

資產(chǎn)評估報告7

一、實習(xí)目的

高校畢業(yè)之際，畢業(yè)實習(xí)是極為重要的實踐性學(xué)習(xí)環(huán)節(jié)，通過階段性時光的實習(xí)，能讓我們直接走向社會，接觸工作，擴(kuò)寬學(xué)問面，增加感性熟悉，培養(yǎng)、熬煉我們綜合運用所學(xué)的基礎(chǔ)理論、基本技能和專業(yè)學(xué)問，去自立分析和解決實際問題的能力，能夠?qū)⑺鶎W(xué)的專業(yè)理論學(xué)問運用與實踐，在實踐中結(jié)合理論加深對其熟悉和總結(jié)，資產(chǎn)評估頂崗實習(xí)報告。專業(yè)學(xué)問與實際接軌，能更好的協(xié)助我們，從而更好地將所學(xué)的運用到工作中去，接觸社會，熟悉社會，體驗生活，學(xué)會生活，學(xué)會感悟，學(xué)會做事，學(xué)會與人相處，學(xué)會團(tuán)結(jié)配合，為以后畢業(yè)走上工作崗位打下一定的基矗

我認(rèn)為高校生的實習(xí)是邁向成熟重要的一步，也是高校生正

視社會和正視自己，走出自我，真正融入社會生活工作的第一步，而且無數(shù)時候通過實踐，尤其在不同的職業(yè)中的實踐才會真正找到自己感愛好并適合自己的行業(yè)，也是完成從空想到現(xiàn)實改變的第一步，能讓我們迅速的成長起來，肩負(fù)起屬于我們自己的責(zé)任。

二、實習(xí)單位概況

“新疆中廈建設(shè)工程管理有限公司昌吉分公司”由新疆維吾爾自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳審查批準(zhǔn)，授予該公司暫定乙級招標(biāo)代理機構(gòu)資歷，該公司招標(biāo)代理業(yè)務(wù)范圍為：工程總投資6000萬元人民幣以下的工程招標(biāo)代理業(yè)務(wù)。該公司位于昌吉市紅星東路十三號小區(qū)一棟門面房，有員工15人，主要經(jīng)營項目有房產(chǎn)招標(biāo)、房地產(chǎn)評估、土地評估等。

三、實習(xí)內(nèi)容

我所實習(xí)的部門是行政部門，我的指導(dǎo)教師是季蘭，而我稱她為季教師，她是公司的房產(chǎn)評估員。剛開頭見到她的時候因為羞怯不敢問她一些關(guān)于工作的問題，而后她很和氣可親的主動對我說:以后有什么不懂得地方可以問我，我都會會具體的給你講解。后來她會常常教我一些房產(chǎn)評估方面的學(xué)問以及評估中需要注重的細(xì)節(jié)方面，而我也在天天樂觀主動學(xué)習(xí)如何擬定評估報告和學(xué)習(xí)一些與工作相關(guān)的學(xué)問，同時我也時不時翻閱以前做過的文件，并且仔細(xì)的記錄重要細(xì)節(jié)，自己練習(xí)怎樣做評估報告，實習(xí)報告《資產(chǎn)評估頂崗實習(xí)報告》。在學(xué)習(xí)的這段時光里真的是讓我受益匪淺。

說實話我剛進(jìn)公司時是一頭霧水，不知道做什么，天天看著公司的業(yè)務(wù)介紹和與工作相關(guān)的書籍，沒有指導(dǎo)教師的指導(dǎo)和業(yè)務(wù)的講解，坐在辦公室里真的是很迷茫，都有想辭職的沖動。后來我被調(diào)到另一個分公司，有了公司支配的指導(dǎo)教師，我很高興。進(jìn)了公司，我見到了給公司給我支配的指導(dǎo)教師，當(dāng)初她正在做報告，我看著她在做幾十頁的報告其中還有帶公式的計算時我心里一陣緊急，雖然都沒說話但是她還是看出來了我的情緒，她告知我：這些其實很容易，就只是一些文件的模板和死套的公式，你只需要改其中的一些文字和數(shù)字就行。我看著她做了兩天的報告，同時我也認(rèn)真看了她已經(jīng)做出來的兩份報告，記了她告知我的幾張重要頁目，可沒有實際操作的我還是似懂非懂。緊接著導(dǎo)師讓我做了一些容易的文件填寫和報告的修改，這些都是跟報告相關(guān)的文件證實。天天看著指導(dǎo)教師很輕松的完成一份接著一份的評估報告，我很艷羨，然后在心里想：我什么時候才干自己做一份完整的報告。

報告分抵押和協(xié)議，我第一次做的是協(xié)議，它很容易，但是我還是檢查了好幾遍，報告被拿走時我很高興，由于我完成了一份協(xié)議報告還被拿走了。可誰知導(dǎo)師終于發(fā)覺了錯字，連忙?????又打電話把送到半路的報告拿了回來，頓時心里那個慚愧：我怎么可以這么馬虎。后面幾天我向來沒有動報告，可有心但力不足?？粗鴮?dǎo)師做了好幾天的報告，我心里很確定我都會了，可是她不讓我做，膽怯我再出錯。一次閑暇，她讓我做了份抵押報告，我很仔細(xì)的認(rèn)真的做，生怕再浮現(xiàn)什么問題，作完檢查了好幾遍，覺得一切完善，我就“交卷”了，等著導(dǎo)師的檢查然后出報告，心里正樂時報告檢查出了問題，還好只是小問題，導(dǎo)師說：記住這次失誤，下次仔細(xì)就行了，不是大問題。可我心里還是很糾結(jié)，究竟自己出了錯誤，還是小錯誤。我厭煩自己從小到大都馬虎大意的態(tài)度，我要改一定要改。緊接著我就做了幾份報告，漸漸的開頭認(rèn)識了一切，沒有了錯誤，我也沒有了開頭時的那種緊急和害怕。說實話心里很興奮，由于我學(xué)的東西最終在實踐中發(fā)揮了出來。從那時候開頭我心里默默地對自己說：我一定會做好的，我信任我自己。

四、實習(xí)感想

在實習(xí)的這段時光，讓我體味到從工作中再撿起書本的困難性。天天很早就要上班工作，下班回宿舍，深感疲乏，很難有精力能再靜下心來看書。這更讓人珍惜在小學(xué)的時間。通過實習(xí)，我學(xué)會了運用所學(xué)學(xué)問解決處理容易問題的辦法與技巧，學(xué)會了與員工同事相處交流的有效辦法途徑。堆積了處理有關(guān)人際關(guān)系問題的閱歷辦法。同時我體驗到了社會工作的艱苦性，通過實習(xí)，讓我在社會中磨練了下自己，也熬煉了下意志力，訓(xùn)練了自己的動手操作能力，提升了自己的實踐技能。堆積了社會工作的容易閱歷，為以后工作也打下了一點基矗

實踐是高校生活的其次課堂,是學(xué)問常新和進(jìn)展的源泉,是檢驗真理的試金石,也是高校生熬煉成長的有效