阿那亞物業(yè)交付期間培訓(xùn)x課件

業(yè)主交房流程及注意事項(xiàng)阿那亞項(xiàng)目業(yè)主交房流程及注意事項(xiàng)阿那亞項(xiàng)目1業(yè)主交房流程及注意事項(xiàng)一、如何理解交收樓二、物業(yè)交房流程三、物業(yè)交房注意事項(xiàng)四、案例解析

2一、如何理解交收樓1、“交收樓“的概念

是指開發(fā)商通過物業(yè)管理公司將具備入住條件的房屋交付業(yè)主使用的過程。物業(yè)公司代表開發(fā)商交房，從業(yè)主角度就是收樓。故稱”交收樓“

一、如何理解交收樓1、“交收樓“的概念3一、如何理解交收樓2、交收樓的構(gòu)成：由一個(gè)核心和三個(gè)重點(diǎn)構(gòu)成。核心：物業(yè)與開發(fā)商的溝通三個(gè)重點(diǎn)：交樓許可證物業(yè)預(yù)驗(yàn)接管及前期整改前期培訓(xùn)3、核心問題需切實(shí)的貫穿在整個(gè)交收房流程之中。4、把握好三個(gè)重點(diǎn)有助于物管處在交收樓活動前，打下扎實(shí)的基礎(chǔ)，在充分準(zhǔn)備的前提下展開對交收樓的活動。一、如何理解交收樓2、交收樓的構(gòu)成：4

一、如何理解交收樓核心：物業(yè)與開發(fā)商的溝通1.交收樓活動是開發(fā)商和物業(yè)這兩位演員搭臺給業(yè)主唱的一場戲。2.第一印象非常重要，頭起的好，在物業(yè)管理的初期物業(yè)管理比較薄弱的階段就能獲得業(yè)主一定程度的認(rèn)可和信任。3.第一出戲演得好最直觀的體現(xiàn)就是在物業(yè)進(jìn)入正常運(yùn)行后的物業(yè)費(fèi)繳納比率和投訴比率上。4.怎樣才能演好這處戲？演員是一出戲好壞的關(guān)鍵。5.在交收樓活動中，處處離不開開發(fā)商（從最初的場地安排、資料、預(yù)驗(yàn)收到最后的整改等）。開發(fā)商是這出戲的主角。演員之間要有良好的溝通才能演好這處戲。一、如何理解交收樓核心：物業(yè)與開發(fā)商的溝通5

一、如何理解交收樓6.以上引出今天要主講的主旨：物業(yè)與開發(fā)商要有好的溝通，才能順利完成交收樓活動。7.要與開發(fā)商建立健全的溝通體系：定期性會議專題會議發(fā)文及回復(fù)的流程8.要勤于和開發(fā)商溝通。9.容易發(fā)生的問題：開發(fā)商主觀意識重。

應(yīng)對：灌輸物管知識。一、如何理解交收樓6.以上引出今天要主講的主旨6

一、如何理解交收樓重點(diǎn)一、交樓許可證1.確認(rèn)可以交樓的標(biāo)志是什么？標(biāo)志是取得《住宅交付使用許可證》2.根據(jù)秦皇島市地方性法規(guī)和預(yù)售合同范本的規(guī)定，取得《住宅交付使用許可證》是房屋交付的前提。3.在取得《住宅交付使用許可證》前開發(fā)商如果進(jìn)行交房：開發(fā)商先行交房的行為時(shí)違法性為你4.業(yè)主如果辦理了售房手續(xù)：A可能將面臨房屋質(zhì)量缺陷和配套設(shè)施設(shè)備不完備的風(fēng)險(xiǎn)。B根據(jù)預(yù)售合同規(guī)定，業(yè)主有權(quán)要求開發(fā)商承擔(dān)違約金。C業(yè)主有權(quán)拒絕收房并向主管部門舉報(bào)。D逾期交房超過約定期限的，業(yè)主有權(quán)單方面解除合同。5.以上內(nèi)容表明無證交房的風(fēng)險(xiǎn)巨大，后果嚴(yán)重。6.參考條款：《秦皇島市新住宅交付使用許可規(guī)定》一、如何理解交收樓重點(diǎn)一、交樓許可證7一、如何就理解交收樓重點(diǎn)二、物業(yè)預(yù)眼接管及前期整改的工作1.對小區(qū)單元及公共區(qū)域進(jìn)行驗(yàn)收，提出整改項(xiàng)目，制定整改流程。目的：將問題消滅在交房之前，物業(yè)公司全面接受后減少交房時(shí)的投訴，以提高客戶的滿意度，確保交房工作順利完成。2.與開發(fā)商協(xié)商制訂切實(shí)有效的整改流程及方案。3.定期參加開發(fā)商例會，控制整改進(jìn)度及時(shí)間節(jié)點(diǎn)。4.物業(yè)接管方案擬定。5.在驗(yàn)收過程中對設(shè)施設(shè)備，型號、品牌等做匯總。6.做好書面的記錄。（整改單、匯總表、發(fā)送/收取記錄等）7.整改及開荒保潔工作完成后，要加強(qiáng)巡視，嚴(yán)格管理（鑰匙領(lǐng)用制度等）一、如何就理解交收樓重點(diǎn)二、物業(yè)預(yù)眼接管及前期整改的工作8一、如何就理解交收樓8.預(yù)驗(yàn)方式：

8.1前期模擬驗(yàn)收由物業(yè)管理公司客服人員和工程人員在施工尚未完成之前對單元內(nèi)部及公共區(qū)域進(jìn)行查驗(yàn)。工程缺陷和隱患反饋給發(fā)展商。作用：熟悉設(shè)施設(shè)備，避免重復(fù)整改，避免延誤接受時(shí)間。8.2接開發(fā)商竣工通知后進(jìn)行先期驗(yàn)收，由發(fā)展商項(xiàng)目部、監(jiān)理、發(fā)展商銷售部、總包/分包、物業(yè)管理公司等共同進(jìn)行。8.3交接驗(yàn)收的尾聲進(jìn)行三方查驗(yàn)，由發(fā)展商項(xiàng)目部、施工單位及物業(yè)管理公司三方進(jìn)行。如單元的裝修、設(shè)施設(shè)備調(diào)試和開荒保潔都已完成，則由物業(yè)管理公司人員將鑰匙接收并填寫《鑰匙簽收記錄》。反之，則由物業(yè)管理公司將問題匯總于相關(guān)的匯總表，并在驗(yàn)收會議上提報(bào)發(fā)展商整改直至完成后由物業(yè)管理公司接收。接收后物業(yè)管理公司需安排定時(shí)巡視，以確保在交付業(yè)主前始終保持良好的狀態(tài)。一、如何就理解交收樓8.預(yù)驗(yàn)方式：9一、如何就理解交收樓重點(diǎn)三、前期培訓(xùn)1.小區(qū)基本情況的培訓(xùn)：占地面積、單元數(shù)量、車位數(shù)、電梯、小區(qū)內(nèi)設(shè)備設(shè)施及周邊設(shè)施等。2.供應(yīng)商及產(chǎn)品的培訓(xùn)分為單元配套設(shè)施設(shè)備產(chǎn)品培訓(xùn)以及土建及內(nèi)裝修專業(yè)知識培訓(xùn)：2.1單元配套設(shè)施設(shè)備產(chǎn)品的培訓(xùn)包括：廚房櫥柜、電器，以及衛(wèi)生間潔具、熱水爐、空調(diào)、電氣電工產(chǎn)品等。2.2土建及內(nèi)裝修的專業(yè)培訓(xùn)有發(fā)展商共同參與。培訓(xùn)內(nèi)容包括：土建的結(jié)構(gòu)建設(shè)，外墻屋頂、門窗、防震專業(yè)知識培訓(xùn)以及內(nèi)裝修選用材質(zhì)特點(diǎn)，施工工藝，安裝工藝等專業(yè)知識的培訓(xùn)。3.培訓(xùn)《臨時(shí)管理公約》及《業(yè)戶手冊》是在短期里使無相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)的員工快速掌握物業(yè)工作要點(diǎn)的比較好的方式

綜合小區(qū)的實(shí)際情況進(jìn)行小區(qū)《臨時(shí)管理公約》及《業(yè)戶手冊》的培訓(xùn)。使員工掌握公司及管理處對小區(qū)管理的基本程序及立場，在今后工作中能夠正確操作運(yùn)用。一、如何就理解交收樓重點(diǎn)三、前期培訓(xùn)10一、如何就理解交收樓4.交房的培訓(xùn)包括：A.整體交房流程。B.管理處員工熟悉交房環(huán)節(jié)中的各類表單C.交房流程及相關(guān)標(biāo)點(diǎn)的具體使用及注意事項(xiàng)的解答D.模擬交房演練5.交接時(shí)期統(tǒng)一口徑培訓(xùn)：對交房活動期間業(yè)主提出的問題進(jìn)行統(tǒng)一的回答，避免尷尬。6.交接時(shí)期員工行為規(guī)范培訓(xùn)：儀容儀表、接人待物、語言、作息制度等。一、如何就理解交收樓4.交房的培訓(xùn)包括：A.整體交房流程。11

二、交收樓流程

一、房產(chǎn)交接業(yè)主來辦理繳納購房余款、簽收房屋交接書手續(xù)時(shí)，向先現(xiàn)場辦理人員出示：1.收樓通知書；2.業(yè)主身份證或委托書及代理人證件；3.銷售合同及收據(jù)等相關(guān)證明；由開發(fā)商相關(guān)人員及物業(yè)客服部人員陪同業(yè)主至開發(fā)商財(cái)務(wù)處繳納相關(guān)款項(xiàng)（包括房款、代辦小產(chǎn)證、代收分式電表裝置費(fèi)、代收有線端口初裝費(fèi)、代收燃?xì)獗砭哔M(fèi)等）并開具繳費(fèi)證明。業(yè)主憑繳費(fèi)證明領(lǐng)取《新建住宅使用說明書》、《新建住宅質(zhì)量保證書》、《質(zhì)量監(jiān)督檢查合格證書》、《空氣檢測合格證書》。

簽署房屋交接書后，領(lǐng)取單元內(nèi)各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備產(chǎn)品說明書、單元保養(yǎng)說明書等。

二、交收樓流程

一、房產(chǎn)交接12

二、交收樓流程

二、物業(yè)管理繳費(fèi)業(yè)主在發(fā)展商處結(jié)清房款及領(lǐng)取各項(xiàng)物品后，由物業(yè)管理公司客服人員和銷售人員陪同至物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)部繳納費(fèi)用：1、前期物業(yè)管理費(fèi)（十二個(gè)月）2、代收維修基金。

業(yè)主在繳付上述費(fèi)用后，物業(yè)財(cái)務(wù)部將出具收樓繳費(fèi)證明。

二、交收樓流程

二、物業(yè)管理繳費(fèi)13

二、交收樓流程

三、辦理物業(yè)登記手續(xù)

在確認(rèn)業(yè)戶將房款及物業(yè)管理費(fèi)均已繳納后，由物業(yè)管理公司客服部人員幫業(yè)主辦理物業(yè)登記手續(xù)，具體操作流程如下：1、客服助理核對收樓通知書、預(yù)售合同、有效身份證件并復(fù)印存檔（業(yè)主如為境外人士，代理人委托書需公證）；另需復(fù)印已繳物業(yè)管理費(fèi)、維修基金發(fā)票存檔。2、業(yè)主簽署并簽收《臨時(shí)管理公約及承諾書》《臨時(shí)管理公約》作為業(yè)主委員會成立之前業(yè)主、物業(yè)管理公司和發(fā)展商在小區(qū)內(nèi)行駛各項(xiàng)權(quán)利和義務(wù)的約定，對業(yè)主也是一種保障，因此《臨時(shí)管理公約》簽署非常重要。3、業(yè)主填寫《業(yè)戶聯(lián)絡(luò)表》?！稑I(yè)戶聯(lián)絡(luò)表》涉及到業(yè)主的個(gè)人信息及聯(lián)絡(luò)電話、地址等內(nèi)容，因此屬于保密文件同時(shí)為做到業(yè)主信息的有效性和合法性，《業(yè)戶聯(lián)絡(luò)表》必須由業(yè)主本人填寫。4、業(yè)主簽署并簽收《搬遷及電梯使用承諾書》注明了小區(qū)搬遷及電梯使用的一些規(guī)定及注意事項(xiàng)，對業(yè)戶順利搬遷及電梯使用有非常大的作用，同時(shí)也是物業(yè)管理公司于與業(yè)主在搬遷和電梯使用上的約定。

二、交收樓流程

三、辦理物業(yè)登記手續(xù)14

二、交收樓流程

5、業(yè)主簽收《搬遷及電梯使用通知書》、《租客登記表》、《業(yè)主手冊》和《服務(wù)指南》等表單和文件，以方便業(yè)主進(jìn)一步了解各項(xiàng)表單的使用及管理公司提供的各項(xiàng)服務(wù)。6、業(yè)主簽署并簽收《防火、治安責(zé)任書》《防火、治安責(zé)任書》的簽署是要求業(yè)主做好單元的安全防火、防范工作，同時(shí)協(xié)助物業(yè)管理公司保護(hù)好小區(qū)公共區(qū)域的消防設(shè)備、設(shè)施、器材。7、業(yè)主簽收《治安管理規(guī)定》和《停車庫/場使用規(guī)定》。物業(yè)管理公司希望業(yè)主能遵守小區(qū)的《治安管理規(guī)定》和《停車庫/場使用規(guī)定》，配合物業(yè)管理公司共同管理好整個(gè)小區(qū)。8、業(yè)主核對及簽收進(jìn)戶門，分戶門，信箱鑰匙及IC卡。9、在辦完物業(yè)各項(xiàng)手續(xù)后，陪同業(yè)主至單元內(nèi)驗(yàn)房。

二、交收樓流程

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二、交收樓流程三、驗(yàn)房在辦完物業(yè)各項(xiàng)手續(xù)后，由物業(yè)管理公司客服部人員、工程技術(shù)人員發(fā)展商銷售人員三方同陪業(yè)主至單元內(nèi)驗(yàn)房：1、業(yè)主將單元進(jìn)戶門打開，由“三方”陪同清單單元物品、設(shè)備及設(shè)施，核對單元的水、電、和燃?xì)庾x數(shù)，在《物業(yè)（單元）接收記錄表》簽署確認(rèn)。物業(yè)工程人員為業(yè)主演示設(shè)施設(shè)備使用功能及狀態(tài)。2、如業(yè)主驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)單元內(nèi)存在著一些問題或疑問，物業(yè)管理公司工程人員無法回答的即通知發(fā)展商工程人員來現(xiàn)場解疑。如需整改的發(fā)展商工程人員在現(xiàn)場回復(fù)業(yè)主整改工作時(shí)間表，并記錄在案，以確保驗(yàn)房工作順利進(jìn)行。3、若有整改事項(xiàng)，業(yè)主可委托物業(yè)管理處跟進(jìn)并及時(shí)報(bào)告整改結(jié)果。4、驗(yàn)收完畢后，由業(yè)主、發(fā)展商、物業(yè)確認(rèn)簽字。

二、交收樓流程三、驗(yàn)房16

二、交收樓流程

憑收樓通知書業(yè)主出示本人有效身份證明原件代理人憑委托書/本人有效身份業(yè)主證明原件（業(yè)主如為境外人士，代理人委托需公證）審核后有開發(fā)商相關(guān)人員陪同至開發(fā)商財(cái)務(wù)處繳納相關(guān)款項(xiàng)至開發(fā)商處領(lǐng)取《新建住宅使用說明書》、《新建住宅質(zhì)量保證書》、《質(zhì)量監(jiān)督檢查合格證書》、《空氣檢測合格證書》，簽署房屋交接書，領(lǐng)取單元設(shè)施設(shè)備產(chǎn)品說明書，單元保養(yǎng)說明書等至物業(yè)管理中心財(cái)務(wù)處繳納前期物業(yè)管理費(fèi)、維修基金等費(fèi)用為業(yè)主辦理我也相關(guān)手續(xù)（簽署管理公約、業(yè)戶資料交付記錄表，業(yè)戶手冊）由開發(fā)商銷售人員、物業(yè)客服陪同業(yè)主驗(yàn)房，物業(yè)工程文員為業(yè)主演示設(shè)施設(shè)備使用功能及狀態(tài)業(yè)主如在驗(yàn)房過程中提出整改要求則進(jìn)入整改流程抄錄水、電、天然氣度表數(shù)，簽署單元接收記錄表收樓完畢

二、交收樓流程憑收樓通知書業(yè)主出示本人有效身份17

二、交收樓流程四、交收樓整改

業(yè)主驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)單元內(nèi)存在問題需要整改時(shí)，由物業(yè)工程人員將業(yè)主提出的問題填寫《物業(yè)（單元）接收記錄表》或《驗(yàn)房整改單》上，由業(yè)主簽收確認(rèn)后復(fù)印（物業(yè)、業(yè)主、發(fā)展商），由發(fā)展商通知各施工單位安排整改工作。整改單原件要存檔。同時(shí)業(yè)主可將進(jìn)戶門鑰匙托管至物業(yè)管理公司。在整改內(nèi)容完成且業(yè)主復(fù)驗(yàn)合格后，由業(yè)主取回托管之鑰匙。

二、交收樓流程四、交收樓整改18二、交收樓流程業(yè)主驗(yàn)房時(shí)提出整改要求確認(rèn)整改項(xiàng)目并在《驗(yàn)房整改單》上填寫并有業(yè)主簽字確認(rèn)驗(yàn)房結(jié)束將《驗(yàn)房整改單》復(fù)印三份，原件存入業(yè)主檔案開發(fā)商物業(yè)業(yè)主工程項(xiàng)目部銷售部物業(yè)工程部對整改內(nèi)容進(jìn)行跟蹤檢查總包/分包按《驗(yàn)房整改單》進(jìn)行整改工作客服負(fù)責(zé)跟進(jìn)報(bào)修進(jìn)程，并做好與業(yè)主的溝通工作整改結(jié)束物業(yè)確認(rèn)符合與發(fā)展商、分包商協(xié)調(diào)預(yù)約業(yè)主再次上門驗(yàn)收時(shí)間業(yè)主前來驗(yàn)收驗(yàn)收不通過或有新的問題整改完成驗(yàn)收通過在整改單上簽收交收樓整改流程圖二、交收樓流程業(yè)主驗(yàn)房時(shí)提出整改要求確認(rèn)整改項(xiàng)目并在《驗(yàn)房整19三、物業(yè)交房注意事項(xiàng)1、發(fā)展商落實(shí)事項(xiàng)

交房前入戶許可證取得：交房現(xiàn)場公示

交房場地安排：A確定場地：位置方位、面積大小、流轉(zhuǎn)方向、功能區(qū)隔B適度裝修：地面、四壁、照明、電話、空調(diào)、家具C導(dǎo)視布置：園區(qū)外圍、收樓現(xiàn)場

事項(xiàng)：1、場地安排在寬敞、便于流轉(zhuǎn)的室內(nèi)。建議臺面按手續(xù)辦理的流程一字排開。2、準(zhǔn)備幾個(gè)VIP間，如現(xiàn)場發(fā)生爭吵可請業(yè)主進(jìn)入商談，避免擴(kuò)大影響。3、確認(rèn)行人/行車道。驗(yàn)樓路線應(yīng)以通暢、方便為主，避免交樓現(xiàn)場混亂。4、現(xiàn)場電話、網(wǎng)線等設(shè)施要能滿足現(xiàn)場辦公的要求。5、及早與開發(fā)商商議、確認(rèn)交收樓流程及維保流程。三、物業(yè)交房注意事項(xiàng)1、發(fā)展商落實(shí)事項(xiàng)20三、物業(yè)交房注意事項(xiàng)

園區(qū)布置三、物業(yè)交房注意事項(xiàng)21三、物業(yè)交房注意事項(xiàng)

收樓現(xiàn)場三、物業(yè)交房注意事項(xiàng)22三、物業(yè)交房注意事項(xiàng)交樓場地三、物業(yè)交房注意事項(xiàng)交樓場地23三、物業(yè)交房注意事項(xiàng)

交樓場地三、物業(yè)交房注意事項(xiàng)24三、物業(yè)交房注意事項(xiàng)

交房物品資料：A交房物品：便于攜帶、利于收納、值得保存B交房資料：兩書準(zhǔn)備、結(jié)構(gòu)圖提供、物業(yè)相關(guān)資料

事項(xiàng)：1、如物業(yè)代為處理二書可提請開發(fā)商采取一些高效的方式。如使用印章等。

2、相關(guān)資料開發(fā)商應(yīng)盡快提供（業(yè)主資料、實(shí)測面積、小區(qū)概況、設(shè)施設(shè)備等）。3、以上準(zhǔn)備工作一擔(dān)條件允許，應(yīng)及早完成。房屋預(yù)驗(yàn)接收：A時(shí)間節(jié)點(diǎn)控制B提前介入施工現(xiàn)場C整改跟進(jìn)

事項(xiàng)：1、制定切實(shí)有效的預(yù)驗(yàn)、整改方案。2、開發(fā)商定期例會不可減少。3、合理利用開發(fā)商來解決問題。避免完工后一些問題暴露出來導(dǎo)致重復(fù)整改延誤接受時(shí)間。4、開發(fā)商在交樓前應(yīng)做好開荒保潔的工作。三、物業(yè)交房注意事項(xiàng)25三、物業(yè)交房注意事項(xiàng)交房物品三、物業(yè)交房注意事項(xiàng)26三、物業(yè)交房注意事項(xiàng)交房中

業(yè)主驗(yàn)房收樓后整改期限確認(rèn)：A由項(xiàng)目部專業(yè)工程師與業(yè)主當(dāng)面書面確定B工程部按照時(shí)間跟進(jìn)整改工作事項(xiàng)：開發(fā)商應(yīng)在現(xiàn)場組織由總包、分包和開發(fā)商工程師共同組織成的“緊急維修隊(duì)”在交房時(shí)如發(fā)生一些交房人員無法解決的工程問題可通知“緊急維修隊(duì)”前來，由專業(yè)人員與業(yè)主當(dāng)面接洽，擬定解決。面對“問題”業(yè)主即時(shí)配合物業(yè)公司處理：一忌拖延、二忌擴(kuò)散、三忌被動

事項(xiàng)：1、面對“問題”業(yè)主應(yīng)做好與開發(fā)商之間的溝通、協(xié)調(diào)。2、交房現(xiàn)場有業(yè)主情緒激動時(shí)，應(yīng)請其離開交房現(xiàn)場，進(jìn)入事先準(zhǔn)備的VIP間內(nèi)處理。3、對業(yè)主提出的問題及時(shí)給于回答，對于無法回答的問題迅速告知開發(fā)商，獲得其指示或技術(shù)支持。

專人對口負(fù)責(zé)：A及時(shí)調(diào)整B隨時(shí)溝通協(xié)調(diào)

事項(xiàng)：1、在交樓活動中開發(fā)商現(xiàn)場人員的分工要明確2、避免一人對口多項(xiàng)事件，導(dǎo)致處理速度延緩3、物業(yè)員工要熟悉開發(fā)商現(xiàn)場人員。并請開發(fā)商提供各對口人員名單給物業(yè)三、物業(yè)交房注意事項(xiàng)交房中27三、物業(yè)交房注意事項(xiàng)交房后

整改維修單位及人員控制：A維修工人固定工作場地及上下班時(shí)間B工程部分工落實(shí)跟單作業(yè)C項(xiàng)目部專人跟進(jìn)協(xié)調(diào)

事項(xiàng)：1、整改維修單位及人員控制。國家規(guī)定施工時(shí)間為：周一至周五8點(diǎn)至18點(diǎn)2、開法傷定期整改例會制度共性問題控制：A專題會議B專函知會

事項(xiàng)：1、對于共性的整改問題要引起足夠的重視。2、對于業(yè)主提出的非質(zhì)量的共性問題，也要及時(shí)通報(bào)開發(fā)商（例如封陽臺等）3、以發(fā)文/專函形勢發(fā)送給開發(fā)商，要注意簽收、存檔。必須留存原始憑證。

三、物業(yè)交房注意事項(xiàng)交房后28三、物業(yè)交房注意事項(xiàng)1、物業(yè)管理處理落實(shí)事項(xiàng)

交房前收樓人員安排：A認(rèn)真計(jì)劃，按時(shí)到崗，周詳培訓(xùn)B以老帶新，控制加班，各部配合C后備支持，善用資源，適時(shí)調(diào)整

事項(xiàng)：1、交房活動進(jìn)行時(shí)會有大量的加班，在交房前應(yīng)把員工的調(diào)休盡量消化掉。2、樓宇驗(yàn)收、接管接收階段，時(shí)員工熟悉樓盤的最好時(shí)機(jī)。3、工程部應(yīng)做好設(shè)施設(shè)備的登記、匯總的工作。并熟悉設(shè)備的維修、使用。4、要提前做好模擬交樓的工作。5、在此期間要注意一些設(shè)施設(shè)備配件及專用工具的收集。6、尤其在接管之后必須建立嚴(yán)格有效的管理制度，例如鑰匙領(lǐng)用制度，出入制度，整改人員控制制度等，以確保在交付業(yè)主前始終保持良好的態(tài)度。三、物業(yè)交房注意事項(xiàng)1、物業(yè)管理處理落實(shí)事項(xiàng)29三、物業(yè)交房注意事項(xiàng)

收樓資料：A業(yè)戶手冊、管理公約B收樓表單、裝修申請事項(xiàng)：1、物業(yè)相關(guān)的資料（交樓表單、裝修申請等文件）應(yīng)盡可能早的提供給開發(fā)商做修改確認(rèn)。2、可建議開發(fā)商把收樓活動中物業(yè)用資料與公約、手冊等一并印刷。對開發(fā)商而言感覺上美觀、正規(guī)，對物業(yè)而言省了人力、物力。3、建議在交房活動中對管理公約進(jìn)行簽收。在和開發(fā)商、物業(yè)經(jīng)理協(xié)商的情況下決定是否將物管費(fèi)等敏感問題寫入公約一并讓業(yè)主作簽收。4、簡單講解交樓活動中所需表單的大致構(gòu)成及內(nèi)容。管理處辦公場地：A完成裝修B正是啟用事項(xiàng)：1、應(yīng)盡快為各部門找好辦公區(qū)域。便于工作的開展。2、辦公裝修可提請開發(fā)商。三、物業(yè)交房注意事項(xiàng)收樓資料：A業(yè)戶手冊、管理公約30三、物業(yè)交房注意事項(xiàng)交房中

要點(diǎn)：合理安排作息時(shí)間。交樓期間工作時(shí)間有很大的部確定因素，因靈活制定作息時(shí)間，使員工保持狀態(tài)，避免不必要的減員。客服人員：A等候接待B資料發(fā)放C入住登記D文件簽署E鑰匙領(lǐng)用

事項(xiàng)：1、業(yè)主檔案應(yīng)在交收樓活動時(shí)同步建立，并盡可能收集齊全業(yè)主的相關(guān)信息。2、人員分工明確，員工對自己的工作熟練、職責(zé)要明確。3、鑰匙托管。4、客服交房技巧。5、控制交房時(shí)間。6、簡單講解大致會使用的表單及使用方法。7、因交收樓活動分為開發(fā)商及物業(yè)2大部分，務(wù)必與開發(fā)商做好交接工作。8、業(yè)主資料時(shí)密件，必須做好保密工作。三、物業(yè)交房注意事項(xiàng)交房中31三、物業(yè)交房注意事項(xiàng)工程人員：A交樓驗(yàn)收B整改跟進(jìn)C裝修申請事項(xiàng)：1、在業(yè)主套內(nèi)，清點(diǎn)設(shè)施設(shè)備數(shù)量。2、對于簡單的和需要知道的設(shè)備做一下演示，例如燈、門對講等。3、要配合客服對業(yè)主進(jìn)行主動的指引。4、整改單填寫要清晰，內(nèi)容要完整。不屬于質(zhì)量問題的要做好解釋工作。5、在單元查看結(jié)束并得到業(yè)主同意后，抄寫水電煤讀數(shù)并由業(yè)主確認(rèn)簽字。保安人員：A方向引導(dǎo)B秩序維護(hù)C車輛管理

事項(xiàng)：保安部應(yīng)準(zhǔn)備緊鄰時(shí)預(yù)案，以應(yīng)對現(xiàn)場突發(fā)情況。保潔人員：A園區(qū)環(huán)境B現(xiàn)場清潔

三、物業(yè)交房注意事項(xiàng)工程人員：A交樓驗(yàn)收32三、物業(yè)交房注意事項(xiàng)交房后

整改跟進(jìn)：A時(shí)間控制B質(zhì)量控制C投訴控制

整改跟進(jìn)：A及時(shí)整理統(tǒng)計(jì)B函告相關(guān)單位C專人跟進(jìn)落實(shí)三、物業(yè)交房注意事項(xiàng)交房后33三、物業(yè)交房注意事項(xiàng)

總結(jié)核心問題：

與開發(fā)商之間良好的溝通時(shí)順利完成接收樓活動的關(guān)鍵三、物業(yè)交房注意事項(xiàng)34三、物業(yè)交房注意事項(xiàng)交接樓管理的重點(diǎn)（要求、規(guī)定、注意事項(xiàng)）1、交收樓之前的必須做好充分扎實(shí)的準(zhǔn)備工作2、與發(fā)展商共同制定各種收樓資料并提前完成收樓表單印制。3、財(cái)務(wù)需確定業(yè)主收樓時(shí)繳納的費(fèi)用類別及計(jì)算依據(jù)、起收日期及注意事項(xiàng)。4、提前一周完成交收樓場地布置并組織各相關(guān)人員現(xiàn)場演練。5、合理安排交收樓工作人員盡可能避免超時(shí)工作。6、做好鑰匙管理尤其是為交樓單元鑰匙及寄存鑰匙的交接工作。主要檔案的建立1、管理處主要為每個(gè)業(yè)主建立業(yè)主檔案，每個(gè)業(yè)主檔案包括業(yè)主及租客信息，收樓時(shí)填寫的各類表單整改情況等等。當(dāng)然日后有關(guān)該業(yè)戶的所有信息（包括投訴處理、管理費(fèi)收繳、等等）都應(yīng)存入該檔案。檔案一般按單元號碼設(shè)立。檔案的保管需注意保密性，需謹(jǐn)慎保管，亦不可擅自透漏給他人。2、業(yè)主檔案的建立是交收樓管理中至關(guān)重要的一個(gè)內(nèi)容，這是物業(yè)管理公司服務(wù)工作的第一手資料，對開展各項(xiàng)工作均有重要作用，業(yè)主檔案建立質(zhì)量的高低在很大程度上左右著物業(yè)管理公司后續(xù)工作的進(jìn)行，因此必須引起高度重視。3、業(yè)主檔案建立包括資料室管理、檔案文件柜設(shè)置、單子檔案錄入和檔案使用制度建立等各項(xiàng)工作。三、物業(yè)交房注意事項(xiàng)交接樓管理的重點(diǎn)（要求、規(guī)定、注意事項(xiàng)）35三、物業(yè)交房注意事項(xiàng)常見問題的處理辦法/注意事項(xiàng)1、因房屋質(zhì)量問題，業(yè)主拒絕收樓并提出賠償要求的處理。需知房屋在交付使用時(shí)會存有一些不影響使用功能的質(zhì)量問題，故交樓時(shí)業(yè)主會收到新建住宅質(zhì)量保證書，跟進(jìn)國家和本市的相關(guān)法律規(guī)定，由發(fā)展商提供相應(yīng)的維保期限，業(yè)主提出的房屋質(zhì)量問題如果確實(shí)較為嚴(yán)重，已影響到正常使用該單元，需及時(shí)與發(fā)展商協(xié)調(diào)解決業(yè)主提出的有關(guān)合理要求。一般來說，對于些小的質(zhì)量問題，物業(yè)接待人員必須告知拒絕收樓的業(yè)主，管理公司是根據(jù)政府有關(guān)法規(guī)合法地履行交樓程序，對于房屋存在的質(zhì)量問題，管理公司將馬上跟進(jìn)相關(guān)施工單位予以維修整改，在承諾時(shí)間段里完成維修工作。2、因房屋實(shí)際情況與簽約時(shí)存有差異引發(fā)糾紛處理。發(fā)生此類情況，管理公司需立即與發(fā)展商相關(guān)責(zé)任人通報(bào)，力求相關(guān)人員即使在現(xiàn)場與業(yè)主進(jìn)行有效溝通，并在查核合同約定后，進(jìn)一步給予業(yè)主明確的回復(fù)，如系業(yè)主誤解，需耐心予以說明，將相關(guān)證明資料出示給業(yè)主查閱，如確系發(fā)展商問題，最好盡快在第一時(shí)間給予解決處理，以免引起業(yè)主的強(qiáng)雷不滿。3、維修整改跟進(jìn)不及時(shí)所引發(fā)的業(yè)主投訴處理。一般來說，在集中交房初期，維修整改的工作量非常大，極有可能出現(xiàn)維修工作一時(shí)跟不上的現(xiàn)象。對此物業(yè)管理公司必須做好與發(fā)展商和相關(guān)施工單位的協(xié)調(diào)配合工作，最為有效地辦法是定期進(jìn)行各方聯(lián)系會議，集中力量解決主要矛盾，合理有序地安排其他維修工作，以避免業(yè)主的大量投訴。對于已經(jīng)出現(xiàn)的投訴，一定要積極認(rèn)真地對待，盡可能在接待當(dāng)日有一個(gè)處理跟進(jìn)的結(jié)果，實(shí)在無法做到的，也需要將協(xié)調(diào)的結(jié)果告知業(yè)主，以求得業(yè)主諒解。三、物業(yè)交房注意事項(xiàng)常見問題的處理辦法/注意事項(xiàng)36四、案例分析

小沈在第一次交樓的時(shí)候就遇上了大麻煩，過程：1、業(yè)主是VIP，并且是個(gè)刁蠻、固執(zhí)、目空一切的有錢人婦人。2、業(yè)主帶著律師前來收房。3、因有律師在場業(yè)主要求交樓活動必須以倒流程操作。4、業(yè)主意見很多，到處亂跑。在臥室內(nèi)業(yè)主指著一面墻說有色差要求重刷。5、在開發(fā)商工程師到場查看后，堅(jiān)持認(rèn)為顏色均勻無問題。6、業(yè)主堅(jiān)持要重刷7、小沈覺得業(yè)主不好得罪，但是的確有點(diǎn)不講理。所以采取了立中的方式處理此事8、最后開發(fā)商同意重刷結(jié)果：此套單元交房花了近2小時(shí)，且小沈被業(yè)主評價(jià)極低。問題：1.是否能簡單敘述一下倒流程的操作？2.小沈的第一次交樓，哪些地方有問題？3.為什么小沈被業(yè)主評價(jià)極低？4.你是小沈的話你會怎么做？四、案例分析小沈在第一次交樓的時(shí)候就遇上了大麻煩，過379、有時(shí)候讀書是一種巧妙地避開思考的方法。11月-2211月-22Tuesday,November1,202210、閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。03:49:1403:49:1403:4911/1/20223:49:14AM11、越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。11月-2203:49:1403:49Nov-2201-Nov-2212、越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。03:49:1403:49:1403:49Tuesday,November1,202213、知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。11月-2211月-2203:49:1403:49:14November1,202214、意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。01十一月20223:49:14上午03:49:1411月-2215、最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。。十一月223:49上午11月-2203:49November1,202216、業(yè)余生活要有意義，不要越軌。2022/11/13:49:1403:49:1401November202217、一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。3:49:14上午3:49上午03:49:1411月-22ThankYou...

Youmademyday!---敢為天下先，勇爭第一9、有時(shí)候讀書是一種巧妙地避開思考的方法。10月-2210月38業(yè)主交房流程及注意事項(xiàng)阿那亞項(xiàng)目業(yè)主交房流程及注意事項(xiàng)阿那亞項(xiàng)目39業(yè)主交房流程及注意事項(xiàng)一、如何理解交收樓二、物業(yè)交房流程三、物業(yè)交房注意事項(xiàng)四、案例解析

40一、如何理解交收樓1、“交收樓“的概念

是指開發(fā)商通過物業(yè)管理公司將具備入住條件的房屋交付業(yè)主使用的過程。物業(yè)公司代表開發(fā)商交房，從業(yè)主角度就是收樓。故稱”交收樓“

一、如何理解交收樓1、“交收樓“的概念41一、如何理解交收樓2、交收樓的構(gòu)成：由一個(gè)核心和三個(gè)重點(diǎn)構(gòu)成。核心：物業(yè)與開發(fā)商的溝通三個(gè)重點(diǎn)：交樓許可證物業(yè)預(yù)驗(yàn)接管及前期整改前期培訓(xùn)3、核心問題需切實(shí)的貫穿在整個(gè)交收房流程之中。4、把握好三個(gè)重點(diǎn)有助于物管處在交收樓活動前，打下扎實(shí)的基礎(chǔ)，在充分準(zhǔn)備的前提下展開對交收樓的活動。一、如何理解交收樓2、交收樓的構(gòu)成：42

一、如何理解交收樓核心：物業(yè)與開發(fā)商的溝通1.交收樓活動是開發(fā)商和物業(yè)這兩位演員搭臺給業(yè)主唱的一場戲。2.第一印象非常重要，頭起的好，在物業(yè)管理的初期物業(yè)管理比較薄弱的階段就能獲得業(yè)主一定程度的認(rèn)可和信任。3.第一出戲演得好最直觀的體現(xiàn)就是在物業(yè)進(jìn)入正常運(yùn)行后的物業(yè)費(fèi)繳納比率和投訴比率上。4.怎樣才能演好這處戲？演員是一出戲好壞的關(guān)鍵。5.在交收樓活動中，處處離不開開發(fā)商（從最初的場地安排、資料、預(yù)驗(yàn)收到最后的整改等）。開發(fā)商是這出戲的主角。演員之間要有良好的溝通才能演好這處戲。一、如何理解交收樓核心：物業(yè)與開發(fā)商的溝通43

一、如何理解交收樓6.以上引出今天要主講的主旨：物業(yè)與開發(fā)商要有好的溝通，才能順利完成交收樓活動。7.要與開發(fā)商建立健全的溝通體系：定期性會議專題會議發(fā)文及回復(fù)的流程8.要勤于和開發(fā)商溝通。9.容易發(fā)生的問題：開發(fā)商主觀意識重。

應(yīng)對：灌輸物管知識。一、如何理解交收樓6.以上引出今天要主講的主旨44

一、如何理解交收樓重點(diǎn)一、交樓許可證1.確認(rèn)可以交樓的標(biāo)志是什么？標(biāo)志是取得《住宅交付使用許可證》2.根據(jù)秦皇島市地方性法規(guī)和預(yù)售合同范本的規(guī)定，取得《住宅交付使用許可證》是房屋交付的前提。3.在取得《住宅交付使用許可證》前開發(fā)商如果進(jìn)行交房：開發(fā)商先行交房的行為時(shí)違法性為你4.業(yè)主如果辦理了售房手續(xù)：A可能將面臨房屋質(zhì)量缺陷和配套設(shè)施設(shè)備不完備的風(fēng)險(xiǎn)。B根據(jù)預(yù)售合同規(guī)定，業(yè)主有權(quán)要求開發(fā)商承擔(dān)違約金。C業(yè)主有權(quán)拒絕收房并向主管部門舉報(bào)。D逾期交房超過約定期限的，業(yè)主有權(quán)單方面解除合同。5.以上內(nèi)容表明無證交房的風(fēng)險(xiǎn)巨大，后果嚴(yán)重。6.參考條款：《秦皇島市新住宅交付使用許可規(guī)定》一、如何理解交收樓重點(diǎn)一、交樓許可證45一、如何就理解交收樓重點(diǎn)二、物業(yè)預(yù)眼接管及前期整改的工作1.對小區(qū)單元及公共區(qū)域進(jìn)行驗(yàn)收，提出整改項(xiàng)目，制定整改流程。目的：將問題消滅在交房之前，物業(yè)公司全面接受后減少交房時(shí)的投訴，以提高客戶的滿意度，確保交房工作順利完成。2.與開發(fā)商協(xié)商制訂切實(shí)有效的整改流程及方案。3.定期參加開發(fā)商例會，控制整改進(jìn)度及時(shí)間節(jié)點(diǎn)。4.物業(yè)接管方案擬定。5.在驗(yàn)收過程中對設(shè)施設(shè)備，型號、品牌等做匯總。6.做好書面的記錄。（整改單、匯總表、發(fā)送/收取記錄等）7.整改及開荒保潔工作完成后，要加強(qiáng)巡視，嚴(yán)格管理（鑰匙領(lǐng)用制度等）一、如何就理解交收樓重點(diǎn)二、物業(yè)預(yù)眼接管及前期整改的工作46一、如何就理解交收樓8.預(yù)驗(yàn)方式：

8.1前期模擬驗(yàn)收由物業(yè)管理公司客服人員和工程人員在施工尚未完成之前對單元內(nèi)部及公共區(qū)域進(jìn)行查驗(yàn)。工程缺陷和隱患反饋給發(fā)展商。作用：熟悉設(shè)施設(shè)備，避免重復(fù)整改，避免延誤接受時(shí)間。8.2接開發(fā)商竣工通知后進(jìn)行先期驗(yàn)收，由發(fā)展商項(xiàng)目部、監(jiān)理、發(fā)展商銷售部、總包/分包、物業(yè)管理公司等共同進(jìn)行。8.3交接驗(yàn)收的尾聲進(jìn)行三方查驗(yàn)，由發(fā)展商項(xiàng)目部、施工單位及物業(yè)管理公司三方進(jìn)行。如單元的裝修、設(shè)施設(shè)備調(diào)試和開荒保潔都已完成，則由物業(yè)管理公司人員將鑰匙接收并填寫《鑰匙簽收記錄》。反之，則由物業(yè)管理公司將問題匯總于相關(guān)的匯總表，并在驗(yàn)收會議上提報(bào)發(fā)展商整改直至完成后由物業(yè)管理公司接收。接收后物業(yè)管理公司需安排定時(shí)巡視，以確保在交付業(yè)主前始終保持良好的狀態(tài)。一、如何就理解交收樓8.預(yù)驗(yàn)方式：47一、如何就理解交收樓重點(diǎn)三、前期培訓(xùn)1.小區(qū)基本情況的培訓(xùn)：占地面積、單元數(shù)量、車位數(shù)、電梯、小區(qū)內(nèi)設(shè)備設(shè)施及周邊設(shè)施等。2.供應(yīng)商及產(chǎn)品的培訓(xùn)分為單元配套設(shè)施設(shè)備產(chǎn)品培訓(xùn)以及土建及內(nèi)裝修專業(yè)知識培訓(xùn)：2.1單元配套設(shè)施設(shè)備產(chǎn)品的培訓(xùn)包括：廚房櫥柜、電器，以及衛(wèi)生間潔具、熱水爐、空調(diào)、電氣電工產(chǎn)品等。2.2土建及內(nèi)裝修的專業(yè)培訓(xùn)有發(fā)展商共同參與。培訓(xùn)內(nèi)容包括：土建的結(jié)構(gòu)建設(shè)，外墻屋頂、門窗、防震專業(yè)知識培訓(xùn)以及內(nèi)裝修選用材質(zhì)特點(diǎn)，施工工藝，安裝工藝等專業(yè)知識的培訓(xùn)。3.培訓(xùn)《臨時(shí)管理公約》及《業(yè)戶手冊》是在短期里使無相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)的員工快速掌握物業(yè)工作要點(diǎn)的比較好的方式

綜合小區(qū)的實(shí)際情況進(jìn)行小區(qū)《臨時(shí)管理公約》及《業(yè)戶手冊》的培訓(xùn)。使員工掌握公司及管理處對小區(qū)管理的基本程序及立場，在今后工作中能夠正確操作運(yùn)用。一、如何就理解交收樓重點(diǎn)三、前期培訓(xùn)48一、如何就理解交收樓4.交房的培訓(xùn)包括：A.整體交房流程。B.管理處員工熟悉交房環(huán)節(jié)中的各類表單C.交房流程及相關(guān)標(biāo)點(diǎn)的具體使用及注意事項(xiàng)的解答D.模擬交房演練5.交接時(shí)期統(tǒng)一口徑培訓(xùn)：對交房活動期間業(yè)主提出的問題進(jìn)行統(tǒng)一的回答，避免尷尬。6.交接時(shí)期員工行為規(guī)范培訓(xùn)：儀容儀表、接人待物、語言、作息制度等。一、如何就理解交收樓4.交房的培訓(xùn)包括：A.整體交房流程。49

二、交收樓流程

一、房產(chǎn)交接業(yè)主來辦理繳納購房余款、簽收房屋交接書手續(xù)時(shí)，向先現(xiàn)場辦理人員出示：1.收樓通知書；2.業(yè)主身份證或委托書及代理人證件；3.銷售合同及收據(jù)等相關(guān)證明；由開發(fā)商相關(guān)人員及物業(yè)客服部人員陪同業(yè)主至開發(fā)商財(cái)務(wù)處繳納相關(guān)款項(xiàng)（包括房款、代辦小產(chǎn)證、代收分式電表裝置費(fèi)、代收有線端口初裝費(fèi)、代收燃?xì)獗砭哔M(fèi)等）并開具繳費(fèi)證明。業(yè)主憑繳費(fèi)證明領(lǐng)取《新建住宅使用說明書》、《新建住宅質(zhì)量保證書》、《質(zhì)量監(jiān)督檢查合格證書》、《空氣檢測合格證書》。

簽署房屋交接書后，領(lǐng)取單元內(nèi)各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備產(chǎn)品說明書、單元保養(yǎng)說明書等。

二、交收樓流程

一、房產(chǎn)交接50

二、交收樓流程

二、物業(yè)管理繳費(fèi)業(yè)主在發(fā)展商處結(jié)清房款及領(lǐng)取各項(xiàng)物品后，由物業(yè)管理公司客服人員和銷售人員陪同至物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)部繳納費(fèi)用：1、前期物業(yè)管理費(fèi)（十二個(gè)月）2、代收維修基金。

業(yè)主在繳付上述費(fèi)用后，物業(yè)財(cái)務(wù)部將出具收樓繳費(fèi)證明。

二、交收樓流程

二、物業(yè)管理繳費(fèi)51

二、交收樓流程

三、辦理物業(yè)登記手續(xù)

在確認(rèn)業(yè)戶將房款及物業(yè)管理費(fèi)均已繳納后，由物業(yè)管理公司客服部人員幫業(yè)主辦理物業(yè)登記手續(xù)，具體操作流程如下：1、客服助理核對收樓通知書、預(yù)售合同、有效身份證件并復(fù)印存檔（業(yè)主如為境外人士，代理人委托書需公證）；另需復(fù)印已繳物業(yè)管理費(fèi)、維修基金發(fā)票存檔。2、業(yè)主簽署并簽收《臨時(shí)管理公約及承諾書》《臨時(shí)管理公約》作為業(yè)主委員會成立之前業(yè)主、物業(yè)管理公司和發(fā)展商在小區(qū)內(nèi)行駛各項(xiàng)權(quán)利和義務(wù)的約定，對業(yè)主也是一種保障，因此《臨時(shí)管理公約》簽署非常重要。3、業(yè)主填寫《業(yè)戶聯(lián)絡(luò)表》?！稑I(yè)戶聯(lián)絡(luò)表》涉及到業(yè)主的個(gè)人信息及聯(lián)絡(luò)電話、地址等內(nèi)容，因此屬于保密文件同時(shí)為做到業(yè)主信息的有效性和合法性，《業(yè)戶聯(lián)絡(luò)表》必須由業(yè)主本人填寫。4、業(yè)主簽署并簽收《搬遷及電梯使用承諾書》注明了小區(qū)搬遷及電梯使用的一些規(guī)定及注意事項(xiàng)，對業(yè)戶順利搬遷及電梯使用有非常大的作用，同時(shí)也是物業(yè)管理公司于與業(yè)主在搬遷和電梯使用上的約定。

二、交收樓流程

三、辦理物業(yè)登記手續(xù)52

二、交收樓流程

5、業(yè)主簽收《搬遷及電梯使用通知書》、《租客登記表》、《業(yè)主手冊》和《服務(wù)指南》等表單和文件，以方便業(yè)主進(jìn)一步了解各項(xiàng)表單的使用及管理公司提供的各項(xiàng)服務(wù)。6、業(yè)主簽署并簽收《防火、治安責(zé)任書》《防火、治安責(zé)任書》的簽署是要求業(yè)主做好單元的安全防火、防范工作，同時(shí)協(xié)助物業(yè)管理公司保護(hù)好小區(qū)公共區(qū)域的消防設(shè)備、設(shè)施、器材。7、業(yè)主簽收《治安管理規(guī)定》和《停車庫/場使用規(guī)定》。物業(yè)管理公司希望業(yè)主能遵守小區(qū)的《治安管理規(guī)定》和《停車庫/場使用規(guī)定》，配合物業(yè)管理公司共同管理好整個(gè)小區(qū)。8、業(yè)主核對及簽收進(jìn)戶門，分戶門，信箱鑰匙及IC卡。9、在辦完物業(yè)各項(xiàng)手續(xù)后，陪同業(yè)主至單元內(nèi)驗(yàn)房。

二、交收樓流程

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二、交收樓流程三、驗(yàn)房在辦完物業(yè)各項(xiàng)手續(xù)后，由物業(yè)管理公司客服部人員、工程技術(shù)人員發(fā)展商銷售人員三方同陪業(yè)主至單元內(nèi)驗(yàn)房：1、業(yè)主將單元進(jìn)戶門打開，由“三方”陪同清單單元物品、設(shè)備及設(shè)施，核對單元的水、電、和燃?xì)庾x數(shù)，在《物業(yè)（單元）接收記錄表》簽署確認(rèn)。物業(yè)工程人員為業(yè)主演示設(shè)施設(shè)備使用功能及狀態(tài)。2、如業(yè)主驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)單元內(nèi)存在著一些問題或疑問，物業(yè)管理公司工程人員無法回答的即通知發(fā)展商工程人員來現(xiàn)場解疑。如需整改的發(fā)展商工程人員在現(xiàn)場回復(fù)業(yè)主整改工作時(shí)間表，并記錄在案，以確保驗(yàn)房工作順利進(jìn)行。3、若有整改事項(xiàng)，業(yè)主可委托物業(yè)管理處跟進(jìn)并及時(shí)報(bào)告整改結(jié)果。4、驗(yàn)收完畢后，由業(yè)主、發(fā)展商、物業(yè)確認(rèn)簽字。

二、交收樓流程三、驗(yàn)房54

二、交收樓流程

憑收樓通知書業(yè)主出示本人有效身份證明原件代理人憑委托書/本人有效身份業(yè)主證明原件（業(yè)主如為境外人士，代理人委托需公證）審核后有開發(fā)商相關(guān)人員陪同至開發(fā)商財(cái)務(wù)處繳納相關(guān)款項(xiàng)至開發(fā)商處領(lǐng)取《新建住宅使用說明書》、《新建住宅質(zhì)量保證書》、《質(zhì)量監(jiān)督檢查合格證書》、《空氣檢測合格證書》，簽署房屋交接書，領(lǐng)取單元設(shè)施設(shè)備產(chǎn)品說明書，單元保養(yǎng)說明書等至物業(yè)管理中心財(cái)務(wù)處繳納前期物業(yè)管理費(fèi)、維修基金等費(fèi)用為業(yè)主辦理我也相關(guān)手續(xù)（簽署管理公約、業(yè)戶資料交付記錄表，業(yè)戶手冊）由開發(fā)商銷售人員、物業(yè)客服陪同業(yè)主驗(yàn)房，物業(yè)工程文員為業(yè)主演示設(shè)施設(shè)備使用功能及狀態(tài)業(yè)主如在驗(yàn)房過程中提出整改要求則進(jìn)入整改流程抄錄水、電、天然氣度表數(shù)，簽署單元接收記錄表收樓完畢

二、交收樓流程憑收樓通知書業(yè)主出示本人有效身份55

二、交收樓流程四、交收樓整改

業(yè)主驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)單元內(nèi)存在問題需要整改時(shí)，由物業(yè)工程人員將業(yè)主提出的問題填寫《物業(yè)（單元）接收記錄表》或《驗(yàn)房整改單》上，由業(yè)主簽收確認(rèn)后復(fù)?。ㄎ飿I(yè)、業(yè)主、發(fā)展商），由發(fā)展商通知各施工單位安排整改工作。整改單原件要存檔。同時(shí)業(yè)主可將進(jìn)戶門鑰匙托管至物業(yè)管理公司。在整改內(nèi)容完成且業(yè)主復(fù)驗(yàn)合格后，由業(yè)主取回托管之鑰匙。

二、交收樓流程四、交收樓整改56二、交收樓流程業(yè)主驗(yàn)房時(shí)提出整改要求確認(rèn)整改項(xiàng)目并在《驗(yàn)房整改單》上填寫并有業(yè)主簽字確認(rèn)驗(yàn)房結(jié)束將《驗(yàn)房整改單》復(fù)印三份，原件存入業(yè)主檔案開發(fā)商物業(yè)業(yè)主工程項(xiàng)目部銷售部物業(yè)工程部對整改內(nèi)容進(jìn)行跟蹤檢查總包/分包按《驗(yàn)房整改單》進(jìn)行整改工作客服負(fù)責(zé)跟進(jìn)報(bào)修進(jìn)程，并做好與業(yè)主的溝通工作整改結(jié)束物業(yè)確認(rèn)符合與發(fā)展商、分包商協(xié)調(diào)預(yù)約業(yè)主再次上門驗(yàn)收時(shí)間業(yè)主前來驗(yàn)收驗(yàn)收不通過或有新的問題整改完成驗(yàn)收通過在整改單上簽收交收樓整改流程圖二、交收樓流程業(yè)主驗(yàn)房時(shí)提出整改要求確認(rèn)整改項(xiàng)目并在《驗(yàn)房整57三、物業(yè)交房注意事項(xiàng)1、發(fā)展商落實(shí)事項(xiàng)

交房前入戶許可證取得：交房現(xiàn)場公示

交房場地安排：A確定場地：位置方位、面積大小、流轉(zhuǎn)方向、功能區(qū)隔B適度裝修：地面、四壁、照明、電話、空調(diào)、家具C導(dǎo)視布置：園區(qū)外圍、收樓現(xiàn)場

事項(xiàng)：1、場地安排在寬敞、便于流轉(zhuǎn)的室內(nèi)。建議臺面按手續(xù)辦理的流程一字排開。2、準(zhǔn)備幾個(gè)VIP間，如現(xiàn)場發(fā)生爭吵可請業(yè)主進(jìn)入商談，避免擴(kuò)大影響。3、確認(rèn)行人/行車道。驗(yàn)樓路線應(yīng)以通暢、方便為主，避免交樓現(xiàn)場混亂。4、現(xiàn)場電話、網(wǎng)線等設(shè)施要能滿足現(xiàn)場辦公的要求。5、及早與開發(fā)商商議、確認(rèn)交收樓流程及維保流程。三、物業(yè)交房注意事項(xiàng)1、發(fā)展商落實(shí)事項(xiàng)58三、物業(yè)交房注意事項(xiàng)

園區(qū)布置三、物業(yè)交房注意事項(xiàng)59三、物業(yè)交房注意事項(xiàng)

收樓現(xiàn)場三、物業(yè)交房注意事項(xiàng)60三、物業(yè)交房注意事項(xiàng)交樓場地三、物業(yè)交房注意事項(xiàng)交樓場地61三、物業(yè)交房注意事項(xiàng)

交樓場地三、物業(yè)交房注意事項(xiàng)62三、物業(yè)交房注意事項(xiàng)

交房物品資料：A交房物品：便于攜帶、利于收納、值得保存B交房資料：兩書準(zhǔn)備、結(jié)構(gòu)圖提供、物業(yè)相關(guān)資料

事項(xiàng)：1、如物業(yè)代為處理二書可提請開發(fā)商采取一些高效的方式。如使用印章等。

2、相關(guān)資料開發(fā)商應(yīng)盡快提供（業(yè)主資料、實(shí)測面積、小區(qū)概況、設(shè)施設(shè)備等）。3、以上準(zhǔn)備工作一擔(dān)條件允許，應(yīng)及早完成。房屋預(yù)驗(yàn)接收：A時(shí)間節(jié)點(diǎn)控制B提前介入施工現(xiàn)場C整改跟進(jìn)

事項(xiàng)：1、制定切實(shí)有效的預(yù)驗(yàn)、整改方案。2、開發(fā)商定期例會不可減少。3、合理利用開發(fā)商來解決問題。避免完工后一些問題暴露出來導(dǎo)致重復(fù)整改延誤接受時(shí)間。4、開發(fā)商在交樓前應(yīng)做好開荒保潔的工作。三、物業(yè)交房注意事項(xiàng)63三、物業(yè)交房注意事項(xiàng)交房物品三、物業(yè)交房注意事項(xiàng)64三、物業(yè)交房注意事項(xiàng)交房中

業(yè)主驗(yàn)房收樓后整改期限確認(rèn)：A由項(xiàng)目部專業(yè)工程師與業(yè)主當(dāng)面書面確定B工程部按照時(shí)間跟進(jìn)整改工作事項(xiàng)：開發(fā)商應(yīng)在現(xiàn)場組織由總包、分包和開發(fā)商工程師共同組織成的“緊急維修隊(duì)”在交房時(shí)如發(fā)生一些交房人員無法解決的工程問題可通知“緊急維修隊(duì)”前來，由專業(yè)人員與業(yè)主當(dāng)面接洽，擬定解決。面對“問題”業(yè)主即時(shí)配合物業(yè)公司處理：一忌拖延、二忌擴(kuò)散、三忌被動

事項(xiàng)：1、面對“問題”業(yè)主應(yīng)做好與開發(fā)商之間的溝通、協(xié)調(diào)。2、交房現(xiàn)場有業(yè)主情緒激動時(shí)，應(yīng)請其離開交房現(xiàn)場，進(jìn)入事先準(zhǔn)備的VIP間內(nèi)處理。3、對業(yè)主提出的問題及時(shí)給于回答，對于無法回答的問題迅速告知開發(fā)商，獲得其指示或技術(shù)支持。

專人對口負(fù)責(zé)：A及時(shí)調(diào)整B隨時(shí)溝通協(xié)調(diào)

事項(xiàng)：1、在交樓活動中開發(fā)商現(xiàn)場人員的分工要明確2、避免一人對口多項(xiàng)事件，導(dǎo)致處理速度延緩3、物業(yè)員工要熟悉開發(fā)商現(xiàn)場人員。并請開發(fā)商提供各對口人員名單給物業(yè)三、物業(yè)交房注意事項(xiàng)交房中65三、物業(yè)交房注意事項(xiàng)交房后

整改維修單位及人員控制：A維修工人固定工作場地及上下班時(shí)間B工程部分工落實(shí)跟單作業(yè)C項(xiàng)目部專人跟進(jìn)協(xié)調(diào)

事項(xiàng)：1、整改維修單位及人員控制。國家規(guī)定施工時(shí)間為：周一至周五8點(diǎn)至18點(diǎn)2、開法傷定期整改例會制度共性問題控制：A專題會議B專函知會

事項(xiàng)：1、對于共性的整改問題要引起足夠的重視。2、對于業(yè)主提出的非質(zhì)量的共性問題，也要及時(shí)通報(bào)開發(fā)商（例如封陽臺等）3、以發(fā)文/專函形勢發(fā)送給開發(fā)商，要注意簽收、存檔。必須留存原始憑證。

三、物業(yè)交房注意事項(xiàng)交房后66三、物業(yè)交房注意事項(xiàng)1、物業(yè)管理處理落實(shí)事項(xiàng)

交房前收樓人員安排：A認(rèn)真計(jì)劃，按時(shí)到崗，周詳培訓(xùn)B以老帶新，控制加班，各部配合C后備支持，善用資源，適時(shí)調(diào)整

事項(xiàng)：1、交房活動進(jìn)行時(shí)會有大量的加班，在交房前應(yīng)把員工的調(diào)休盡量消化掉。2、樓宇驗(yàn)收、接管接收階段，時(shí)員工熟悉樓盤的最好時(shí)機(jī)。3、工程部應(yīng)做好設(shè)施設(shè)備的登記、匯總的工作。并熟悉設(shè)備的維修、使用。4、要提前做好模擬交樓的工作。5、在此期間要注意一些設(shè)施設(shè)備配件及專用工具的收集。6、尤其在接管之后必須建立嚴(yán)格有效的管理制度，例如鑰匙領(lǐng)用制度，出入制度，整改人員控制制度等，以確保在交付業(yè)主前始終保持良好的態(tài)度。三、物業(yè)交房注意事項(xiàng)1、物業(yè)管理處理落實(shí)事項(xiàng)67三、物業(yè)交房注意事項(xiàng)

收樓資料：A業(yè)戶手冊、管理公約B收樓表單、裝修申請事項(xiàng)：1、物業(yè)相關(guān)的資料（交樓表單、裝修申請等文件）應(yīng)盡可能早的提供給開發(fā)商做修改確認(rèn)。2、可建議開發(fā)商把收樓活動中物業(yè)用資料與公約、手冊等一并印刷。對開發(fā)商而言感覺上美觀、正規(guī)，對物業(yè)而言省了人力、物力。3、建議在交房活動中對管理公約進(jìn)行簽收。在和開發(fā)商、物業(yè)經(jīng)理協(xié)商的情況下決定是否將物管費(fèi)等敏感問題寫入公約一并讓業(yè)主作簽收。4、簡單講解交樓活動中所需表單的大致構(gòu)成及內(nèi)容。管理處辦公場地：A完成裝修B正是啟用事項(xiàng)：1、應(yīng)盡快為各部門找好辦公區(qū)域。便于工作的開展。2、辦公裝修可提請開發(fā)商。三、物業(yè)交房注意事項(xiàng)收樓資料：A業(yè)戶手冊、管理公約68三、物業(yè)交房注意事項(xiàng)交房中

要點(diǎn)：合理安排作息時(shí)間。交樓期間工作時(shí)間有很大的部確定因素，因靈活制定作息時(shí)間，使員工保持狀態(tài)，避免不必要的減員。客服人員：A等候接待B資料發(fā)放C入住登記D文件簽署E鑰匙領(lǐng)用

事項(xiàng)：1、業(yè)主檔案應(yīng)在交收樓活動時(shí)同步建立，并盡可能收集齊全業(yè)主的相關(guān)信息。2、人員分工明確，員工對自己的工作熟練、職責(zé)要明確。3、鑰匙托管。4、客服交房技巧。5、控制交房時(shí)間。6、簡單講解大致會使用的表單及使用方法。7、因交收樓活動分為開發(fā)商及物業(yè)2大部分，務(wù)必與開發(fā)商做好交接工作。8、業(yè)主資料時(shí)密件，必須做好保密工作。三、物業(yè)交房注意事項(xiàng)交房中69三、物業(yè)交房注意事項(xiàng)工程人員：A交樓驗(yàn)收B整改跟進(jìn)C裝修申請事項(xiàng)：1、在業(yè)主套內(nèi)，清點(diǎn)設(shè)施設(shè)備數(shù)量。2、對于簡單的和需要知道的設(shè)備做一下演示，例如燈、門對講等。3、要配合客服對業(yè)主進(jìn)行主動的指引。4、整改單填寫要清晰，內(nèi)容要完整。不屬于質(zhì)量問題的要做好解釋工作。5、在單元查看結(jié)束并得到業(yè)主同意后，抄寫水電煤讀數(shù)并由業(yè)主確認(rèn)簽字。保安人員：A方向引導(dǎo)B秩序維護(hù)C車輛管理

事項(xiàng)：保安部應(yīng)準(zhǔn)備緊鄰時(shí)預(yù)案，以應(yīng)對現(xiàn)場突發(fā)情況。保潔人員：A園區(qū)環(huán)境B現(xiàn)場清潔

三、物業(yè)交房注意事項(xiàng)工程人員：A交樓驗(yàn)收70三、物業(yè)交房注意事項(xiàng)交房后

整改跟進(jìn)：A時(shí)間控制B質(zhì)量控制C投訴控制

整改