裝配式裝修行業(yè)深度研究報(bào)告

裝配式裝修行業(yè)深度研究報(bào)告?裝配式裝修：行業(yè)革命，優(yōu)勢(shì)明顯。裝配式裝修是具有工業(yè)化思維的新裝修方式，判斷裝修方式是否為裝配式裝修，主要從三個(gè)技術(shù)特征出發(fā)，即干式工法裝配、管線與結(jié)構(gòu)分離、部品集成定制。傳統(tǒng)裝修暴露出質(zhì)量通病多、過程隱患多、環(huán)境污染重、材料資源浪費(fèi)嚴(yán)重等弊端，裝配式裝修重心從現(xiàn)場(chǎng)向工廠轉(zhuǎn)移，體現(xiàn)出“多、快、好、省”，優(yōu)勢(shì)明顯。?裝配式裝修將引領(lǐng)行業(yè)格局改變，市場(chǎng)規(guī)模有望突破6200億。裝飾裝修行業(yè)規(guī)模超4.2萬(wàn)億，但2018年CR3營(yíng)收市占率僅1.15%。盡管2011年以來企業(yè)數(shù)量不斷減少，行業(yè)弱者加速淘汰，但“大行業(yè)、小公司”的競(jìng)爭(zhēng)格局依然沒變。裝配式裝修直擊傳統(tǒng)裝修弊端痛點(diǎn)，龍頭企業(yè)將憑借生產(chǎn)制造規(guī)模化凸顯競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。目前裝配式裝修尚處起步階段，但規(guī)模成長(zhǎng)迅速，2019年新開工面積為4529萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)547.93%。我們測(cè)算2025年裝配式裝修市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到6327億元，年化復(fù)合增速為38.26%。裝配式裝修賽道變寬、參與方眾多，傳統(tǒng)裝修企業(yè)更貼近用戶需求。隨著行業(yè)頂層設(shè)計(jì)完善、部品部件供給改善和用戶口碑的沉淀，裝配式裝修將進(jìn)入良性發(fā)展。裝配式裝修發(fā)展的驅(qū)動(dòng)因素：短期看裝配式建筑硬性指標(biāo)，長(zhǎng)期看環(huán)保及用工價(jià)格。1）短期因素：裝配式建筑硬性指標(biāo)的倒逼，裝配式裝修具備高性價(jià)比。2）長(zhǎng)期因素：人工價(jià)格上漲&環(huán)保需求提升。裝配式裝修的需求：公建需求穩(wěn)中有升，住宅潛力市場(chǎng)較大。保障房主要作為裝配式裝修技術(shù)的試驗(yàn)田，每年有1000-2000萬(wàn)套的建設(shè)需求；長(zhǎng)租公寓、租賃房、酒店具有空間重復(fù)性高、可復(fù)制性強(qiáng)、對(duì)裝修工期要求高的特征，適合采用裝配式裝修，因此成為裝配式裝修優(yōu)先應(yīng)用的領(lǐng)域。商品房則是裝配式裝修潛在的B端增量，短期受益于地產(chǎn)竣工回暖，長(zhǎng)期則是精裝房比例持續(xù)提升，住宅裝配式裝修市場(chǎng)潛力較大。推薦裝修行業(yè)龍頭金螳螂，建議關(guān)注裝配式裝修龍頭亞廈股份。1）金螳螂：估值處于底部，需求好轉(zhuǎn)+盈利能力提升=業(yè)績(jī)加速。公共房建類項(xiàng)目增多，2020年公裝行業(yè)需求有望好轉(zhuǎn)，集采&家裝調(diào)整驅(qū)動(dòng)公司盈利能力提升，目前業(yè)績(jī)加速，但估值繼續(xù)放緩。公司作為裝修行業(yè)龍頭在裝配式裝修領(lǐng)域不斷深入布局，蓄勢(shì)待發(fā)。2）亞廈股份：裝配式裝修領(lǐng)跑者，訂單加速將驅(qū)動(dòng)業(yè)績(jī)釋放。公司深耕裝配式裝修領(lǐng)域，技術(shù)領(lǐng)先同行，同時(shí)參與行業(yè)規(guī)則制定，有望為自身發(fā)展贏得足夠窗口期。公司深度參與浙江省“未來社區(qū)”計(jì)劃，積極與地產(chǎn)商合作，有望驅(qū)動(dòng)公司裝配式裝修訂單加速落地，驅(qū)動(dòng)業(yè)績(jī)快速增長(zhǎng)。風(fēng)險(xiǎn)提示：宏觀經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)，裝配式建筑推廣不及預(yù)期，房地產(chǎn)投資不及預(yù)期，項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度不及預(yù)期，新簽訂單不及預(yù)期1、裝配式裝修：行業(yè)革命，優(yōu)勢(shì)明顯1.1、裝配式裝修是具有工業(yè)化思維的新裝修方式1.2、對(duì)比傳統(tǒng)裝修：“重工廠、輕現(xiàn)場(chǎng)，多、快、好、省”2、裝配式裝修將引領(lǐng)行業(yè)格局改變，市場(chǎng)規(guī)模有望突破6200億2.1、裝修行業(yè)當(dāng)前的困局：大行業(yè)、小公司，龍頭企業(yè)成長(zhǎng)受限2.2、裝配式裝修是破局“良藥”，行業(yè)規(guī)模迅速成長(zhǎng)2.3、賽道變寬、參與方眾多，裝修企業(yè)更貼近用戶需求2.4、頂層設(shè)計(jì)完善+部品部件供給改善+用戶口碑沉淀=裝配式裝修良性發(fā)展3、裝配式裝修發(fā)展的驅(qū)動(dòng)因素：短期看裝配式建筑硬性指標(biāo)，長(zhǎng)期看環(huán)保及用工價(jià)格3.1、短期因素：裝配式建筑硬性指標(biāo)的倒逼，裝配式裝修具備高性價(jià)比3.2、長(zhǎng)期因素：人工價(jià)格上漲&環(huán)保需求提升4、裝配式裝修的需求：公建需求穩(wěn)中有升，住宅潛力市場(chǎng)較大4.1、裝配式裝修當(dāng)前應(yīng)用領(lǐng)域主要為保障房、長(zhǎng)租公寓和酒店4.2、潛在B端增量：地產(chǎn)竣工回暖趨勢(shì)明顯，精裝房比例持續(xù)提升5、推薦裝修行業(yè)龍頭金螳螂，建議關(guān)注裝配式裝修龍頭亞廈股份1、裝配式裝修：行業(yè)革命，優(yōu)勢(shì)明顯1.1、裝配式裝修是具有工業(yè)化思維的新裝修方式裝配式裝修，又稱為工業(yè)化裝修。2017年住建部頒布的《裝配式混凝土建筑技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》和《裝配式鋼結(jié)構(gòu)建筑技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》中明確給出了裝配式裝修的定義，是指采用干式工法、將工廠生產(chǎn)的內(nèi)裝部品在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行組合安裝的裝修方式。裝配式裝修具有標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)、工業(yè)化生產(chǎn)、裝配化施工、信息化協(xié)同的工業(yè)化思維。1）干式工法裝配。所謂干式工法，即規(guī)避傳統(tǒng)裝修方式中采用的石膏膩?zhàn)诱移健⑸皾{找平、砂漿粘接等濕作業(yè)，而改為采用錨栓、支托、結(jié)構(gòu)粘膠等方式實(shí)現(xiàn)支撐與連接構(gòu)造。2）管線與結(jié)構(gòu)分離。即設(shè)備、管線不在房屋結(jié)構(gòu)中預(yù)埋，改為填充在裝配式空間的六個(gè)面與支撐結(jié)構(gòu)之間的空隙中。3）部品集成定制。部品集成是將多個(gè)分散的部件、材料通過特定的制造供應(yīng)集成一個(gè)有機(jī)體，性能提升的同時(shí)實(shí)現(xiàn)了干式工法，易于交付和裝配。部品定制則強(qiáng)調(diào)裝配式裝修雖為工業(yè)化生產(chǎn)，但仍需滿足個(gè)性化定制，從而避免現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行二次加工。1.2、對(duì)比傳統(tǒng)裝修：“重工廠、輕現(xiàn)場(chǎng)，多、快、好、省”?傳統(tǒng)裝修弊端多，行業(yè)亟待升級(jí)傳統(tǒng)裝修方式在國(guó)內(nèi)盛行已久，現(xiàn)場(chǎng)環(huán)節(jié)多、工種多、人工作業(yè)依賴嚴(yán)重，耗時(shí)久、質(zhì)量難以保證等弊端問題凸出，國(guó)內(nèi)“裝修游擊隊(duì)”盛行，明顯制約了裝修行業(yè)的發(fā)展。現(xiàn)場(chǎng)管理難成為大部分裝修公司管理半徑有限、規(guī)模難以突破的主要障礙，人工作業(yè)依賴嚴(yán)重成為傳統(tǒng)裝修行業(yè)進(jìn)入門檻低、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局差的重要因素。具體來看：1）裝修質(zhì)量通病多。傳統(tǒng)裝修房屋常見的墻面發(fā)霉、墻體受潮粉化、墻頂起皮剝落等問題皆因?yàn)閭鹘y(tǒng)濕法作業(yè)質(zhì)量難以控制所致；地面不平、水電管破裂等問題皆因?yàn)槭┕ぷ鳂I(yè)精度差所致。2）裝修過程隱患多。由于傳統(tǒng)裝修會(huì)部分破壞主體結(jié)構(gòu)保護(hù)層，鑿墻等行為更容易引發(fā)結(jié)構(gòu)安全問題（如泉州酒店事件），現(xiàn)場(chǎng)施工流程多、工序復(fù)雜導(dǎo)致過程隱患多。3）裝修環(huán)境污染重。傳統(tǒng)裝修材料中甲醛含量較高，容易造成室內(nèi)污染。根據(jù)相關(guān)研究結(jié)果，我國(guó)每年因室內(nèi)污染死亡的人數(shù)達(dá)到11.1萬(wàn)人，新增先天殘疾兒童總數(shù)80-120萬(wàn)中，有42.1%與室內(nèi)空氣污染有關(guān)。同時(shí)，由于室內(nèi)裝修的生命周期與建筑結(jié)構(gòu)生命周期不同，前者為5-10年，后者為50年，因此室內(nèi)裝修必定面臨二次改造。但由于傳統(tǒng)裝修與主體結(jié)構(gòu)結(jié)合，改造時(shí)必然會(huì)砸、鑿，產(chǎn)生大量建筑垃圾，污染環(huán)境。4）材料資源浪費(fèi)嚴(yán)重。傳統(tǒng)裝修在首次裝修時(shí)材料用量就較大，二次改造更造成材料浪費(fèi)，根據(jù)《裝配式裝修設(shè)計(jì)與施工》的研究，二次裝修每年造成的損失在300億元以上。?裝配式裝修“多、快、好、省”，優(yōu)勢(shì)明顯裝配式裝修完美解決了傳統(tǒng)裝修暴露出的弊端問題，相比傳統(tǒng)裝修具有“多、快、好、省”的特點(diǎn)，其優(yōu)勢(shì)十分明顯。1）從項(xiàng)目運(yùn)作流程來看，裝配式裝修的方案階段和施工階段前置，與建筑方案同步設(shè)計(jì)、施工。? 設(shè)計(jì)階段前置，將對(duì)建筑結(jié)構(gòu)、裝修一體化的設(shè)計(jì)能力要求有明顯提升。建筑信息模型（BIM）是建筑一體化設(shè)計(jì)的重要輔助工具，對(duì)于在BIM方面有技術(shù)積累的企業(yè)將在裝配式裝修行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中將更能體現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。? 施工階段前置，與主體結(jié)構(gòu)交叉施工。傳統(tǒng)裝修方式所有施工作業(yè)均在現(xiàn)場(chǎng)完成，而裝配式裝修將原本的施工作業(yè)拆分為工廠部品生產(chǎn)+現(xiàn)場(chǎng)安裝兩部分，相比傳統(tǒng)方式，裝配式裝修“重工廠、輕現(xiàn)場(chǎng)”。2）從產(chǎn)品角度來看，裝配式裝修的工業(yè)化思維設(shè)計(jì)理念將八大裝修模塊拆分成多種部品部件，而裝修公司對(duì)每種部品部件提供若干選項(xiàng)，由此形成標(biāo)準(zhǔn)化中的個(gè)性化，產(chǎn)品選擇性“多”。設(shè)計(jì)可以聘請(qǐng)更優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)來完成，而費(fèi)用則可以由選擇該體系的所有用戶共同承擔(dān)，相比于傳統(tǒng)裝修每戶單獨(dú)設(shè)計(jì)，裝配式裝修設(shè)計(jì)更具性價(jià)比。部品制造在工廠加工，現(xiàn)場(chǎng)僅安裝施工，裝修精度大幅提升至毫米級(jí)，人為因素影響大幅降低，裝修品質(zhì)更容易得到保障，“好而省”。3）從建造環(huán)節(jié)來看，由于裝配式裝修分為工廠部品生產(chǎn)+現(xiàn)場(chǎng)安裝兩部分，工廠部品生產(chǎn)不影響工程進(jìn)度，而現(xiàn)場(chǎng)安裝要求全部采用干法施工、沒有二次加工，因此施工周期相比傳統(tǒng)方式大幅縮短。根據(jù)北京保障房中心的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，一套50平米的公租房采用裝配式裝修工期僅需6天，而傳統(tǒng)裝修工期為30天，施工效率提升明顯。4）從材料角度來看，裝配式裝修采用硅酸鈣復(fù)合板、巖棉等環(huán)保材料，供應(yīng)商基本做到零甲醛，相比于傳統(tǒng)裝修更加環(huán)保；雖然環(huán)保材料價(jià)格相對(duì)更貴，但材料用量大幅下降。根據(jù)《裝配式住宅內(nèi)裝技術(shù)與成本實(shí)例分析》的研究成果，裝配式裝修綜合材料直接費(fèi)用相比傳統(tǒng)裝修仍然上升11%，但項(xiàng)目的綜合經(jīng)濟(jì)效益將間接通過人工費(fèi)用節(jié)省、融資成本降低來抵消。5）從運(yùn)維角度來看，由于裝配式裝修部品部件均采用現(xiàn)場(chǎng)干法安裝，后期部品部件需要更換維修十分方便，直接拆除連接螺栓即可；管線與結(jié)構(gòu)分離的設(shè)計(jì)方式，后期管線維修更換不會(huì)破壞主體結(jié)構(gòu)。因此，裝配式裝修后期維護(hù)成本相對(duì)較低，可謂之“省”。2、裝配式裝修將引領(lǐng)行業(yè)格局改變，市場(chǎng)規(guī)模有望突破6200億2.1、裝修行業(yè)當(dāng)前的困局：大行業(yè)、小公司，龍頭企業(yè)成長(zhǎng)受限裝飾裝修行業(yè)規(guī)模超4.2萬(wàn)億，龍頭企業(yè)市占率低。根據(jù)中國(guó)建筑裝飾協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)，2018年我國(guó)裝飾裝修行業(yè)總產(chǎn)值已達(dá)4.25萬(wàn)億元，同比增速為7.9%。行業(yè)規(guī)模巨大，但增速自2013年以來已降至10%以下，有所放緩。從龍頭企業(yè)市占率情況來看，2018年行業(yè)CR3（金螳螂、廣田集團(tuán)、亞廈股份）營(yíng)收市占率僅1.15%。由于2015年建筑行業(yè)開始清理掛靠現(xiàn)象，龍頭企業(yè)集中度有所下滑，雖然從2016年開始集中度重新呈現(xiàn)提升的態(tài)勢(shì)，但相比于2010年前后裝飾裝修龍頭企業(yè)集中上市后的市場(chǎng)擴(kuò)張速度而言，15年以后龍頭企業(yè)市占率提升的速度十分緩慢。行業(yè)弱者加速淘汰，但“大行業(yè)、小公司”的競(jìng)爭(zhēng)格局依然沒變。根據(jù)中國(guó)建筑裝飾協(xié)會(huì)發(fā)布的《中國(guó)建筑裝飾藍(lán)皮書》統(tǒng)計(jì)，我國(guó)裝飾裝修企業(yè)的數(shù)量在2011年為14.5萬(wàn)家，到2018年減少至12.5萬(wàn)家，總體減少了近2萬(wàn)家企業(yè)；2015年清理掛靠以來，企業(yè)數(shù)量下降呈現(xiàn)加速趨勢(shì)，僅15-18年就減少了1.5萬(wàn)家。從企業(yè)平均產(chǎn)值規(guī)模來看，2011年平均產(chǎn)值為1621萬(wàn)元，2018年提升至3400萬(wàn)元，年化復(fù)合增速達(dá)11.2%。我們判斷被淘汰的2萬(wàn)家企業(yè)以低資質(zhì)、小規(guī)模的裝飾裝修企業(yè)為主。但從平均產(chǎn)值規(guī)模的絕對(duì)值來看，2018年也僅為3400萬(wàn)元，企業(yè)平均規(guī)模依然較小，行業(yè)“小而散”的格局并沒有改變。人工依賴嚴(yán)重是龍頭企業(yè)成長(zhǎng)受限的主要原因。一方面，傳統(tǒng)裝修工程主要依賴人工現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)，導(dǎo)致行業(yè)進(jìn)入門檻極低，組織幾名未經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)的工人就可以進(jìn)行簡(jiǎn)單的現(xiàn)場(chǎng)裝修施工，是行業(yè)企業(yè)數(shù)量多、平均規(guī)模小的主要原因。另一方面，現(xiàn)場(chǎng)裝修工人多、工種多，導(dǎo)致企業(yè)管理半徑受限；企業(yè)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大后，現(xiàn)場(chǎng)管理質(zhì)量難以得到保障，是限制龍頭企業(yè)成長(zhǎng)的主要原因。2.2、裝配式裝修是破局“良藥”，行業(yè)規(guī)模迅速成長(zhǎng)直擊傳統(tǒng)裝修弊端痛點(diǎn)，龍頭企業(yè)將具明顯競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。裝配式裝修“重工廠、輕現(xiàn)場(chǎng)”的運(yùn)作模式，使得工廠成為裝修質(zhì)量把控的重要環(huán)節(jié)。工廠采用機(jī)器化生產(chǎn)，避免了工人技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)對(duì)工程質(zhì)量的直接影響，龍頭企業(yè)也有望通過快速擴(kuò)產(chǎn)，建立規(guī)模優(yōu)勢(shì)，構(gòu)筑護(hù)城河。同時(shí)裝配式裝修現(xiàn)場(chǎng)只需要安裝工人和電工，相比于傳統(tǒng)裝修工人數(shù)量和工種數(shù)量均明顯下降，現(xiàn)場(chǎng)管理更容易，工廠管理相對(duì)現(xiàn)場(chǎng)管理也更為集中，管理難度明顯下降，有利于且突破原有管理半徑的限制。行業(yè)尚處起步階段，規(guī)模成長(zhǎng)迅速。裝配式建筑推廣主要開始于2017年，裝配式裝修是與裝配式建筑同時(shí)誕生的概念，由于相關(guān)技術(shù)規(guī)范體系的建立滯后，裝配式裝修的推廣要晚于裝配式建筑。根據(jù)住建部的統(tǒng)計(jì)，2018年新開工裝配式裝修建筑面積為699萬(wàn)平米，占新開工全裝修建筑面積的比例為5.77%；2019年新開工面積為4529萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)547.93%，占新開工全裝修建筑面積的比例為18.97%。雖然起步較晚，但已處于快速增長(zhǎng)的軌道中。預(yù)計(jì)市場(chǎng)規(guī)模將突破6300億，未來6年維持高速增長(zhǎng)。假定每平米的裝修單價(jià)為2000元，對(duì)應(yīng)2018、2019年裝配式裝修市場(chǎng)規(guī)模分別僅有140億元、906億元。為預(yù)測(cè)2020年-2025年裝配式裝修市場(chǎng)規(guī)模，我們做出如下假定：1）假定2020年新開工建筑面積同比增速為5%，21年-25年同比增速為2%；2）假定2020年、2025年分別完成裝配式建筑面積占新建建筑面積15%和30%的目標(biāo)，中間年份采用插值法計(jì)算；3）裝修作為建筑的竣工端，當(dāng)年新開工全裝修建筑面積與上年的新開工裝配式建筑面積高度相關(guān)，我們假定當(dāng)年新開工全裝修建筑面積/前一年裝配式建筑面積為固定值，以此測(cè)算當(dāng)年全裝修建筑面積。4）假定2025年采用裝配式裝修的全裝修比例為40%，中間年份采用插值法計(jì)算；5）假定裝修單價(jià)穩(wěn)定在2000元/平米。由此，我們測(cè)算出2025年裝配式裝修市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到6327億元，年化復(fù)合增速為38.26%。2.3、賽道變寬、參與方眾多，裝修企業(yè)更貼近用戶需求裝配式裝修尚處于起步試點(diǎn)階段，相比于傳統(tǒng)裝修其項(xiàng)目運(yùn)作方式改變較大，產(chǎn)業(yè)鏈向部品部件制造延伸。當(dāng)前裝配式裝修市場(chǎng)參與方較多，我們總結(jié)主要有5類企業(yè)參與。1）大型地產(chǎn)開發(fā)商，如萬(wàn)科、融創(chuàng)等。地產(chǎn)商作為建設(shè)方，對(duì)建筑和裝修方案有主導(dǎo)權(quán)，參與裝配式裝修行業(yè)的早期發(fā)展有一定必要性。一方面，開發(fā)商對(duì)建筑方案有主導(dǎo)權(quán)，部分開發(fā)商早在3-4年前就進(jìn)行鎖定戶型，建立標(biāo)準(zhǔn)化，為后續(xù)裝配式裝修的研發(fā)、實(shí)施做了充分準(zhǔn)備；另一方面，地產(chǎn)商在產(chǎn)業(yè)鏈中最為強(qiáng)勢(shì)，在裝配式建筑政策引導(dǎo)下參與其中，可以加速行業(yè)向裝配式裝修轉(zhuǎn)型升級(jí)。對(duì)于開發(fā)商而言，裝配式裝修對(duì)其亦有一定的吸引力。由于裝配式裝修中裝修方案前置且與建筑方案共同設(shè)計(jì)、實(shí)施，地產(chǎn)開發(fā)商可以通過裝配式裝修方案與建筑方案配合，滿足裝配式建筑的指標(biāo)要求，獲取政府補(bǔ)貼；裝配式裝修使整體工期大幅縮短，且可以提前預(yù)售，加速了開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)；開發(fā)商利用自身資金投入裝配式裝修技術(shù)研發(fā)，利用自身產(chǎn)業(yè)鏈中強(qiáng)話語(yǔ)權(quán)低價(jià)實(shí)施裝配式裝修，是推動(dòng)裝配式裝修行業(yè)發(fā)展較為有利的一方。萬(wàn)科通過打造“5+2+X”工業(yè)化建造體系，即五件套”（全混凝土外墻、裝配式內(nèi)隔墻、系統(tǒng)模板、爬架、穿插提效）+裝配式裝修+適度預(yù)制的體系，將裝配式建筑與裝配式裝修方案緊密結(jié)合，有效壓縮了示范項(xiàng)目的實(shí)施周期，加速自身周轉(zhuǎn)。該體系已在萬(wàn)科湖畔同心家園等多個(gè)項(xiàng)目中落地實(shí)施。2）傳統(tǒng)裝修企業(yè)。傳統(tǒng)裝修龍頭企業(yè)金螳螂、廣田集團(tuán)、亞廈股份在裝配式裝修領(lǐng)域都先后進(jìn)行了布局。傳統(tǒng)裝修企業(yè)做裝配式裝修顯然更能貼近用戶需求，是5類參與方中最容易實(shí)現(xiàn)裝配式裝修轉(zhuǎn)型的。金螳螂是首批獲得住建部認(rèn)定的國(guó)家“裝配式建筑產(chǎn)業(yè)基地”之一，目前已完成1.0和2.0版本的裝配式樣板工程，并加速推進(jìn)3.0版本的開發(fā)研究。公司積極組織參與建筑裝飾行業(yè)相關(guān)質(zhì)量技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)編制，主編中國(guó)建筑裝飾協(xié)會(huì)《住宅裝配式裝修技術(shù)規(guī)程》、江蘇省《裝配式裝修技術(shù)規(guī)程》，參編多項(xiàng)裝配式相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范。在裝配式裝修領(lǐng)域的發(fā)展目前主要還是以技術(shù)研發(fā)、原材料整合為主，生產(chǎn)以O(shè)EM、ODM等模式合作為主。亞廈股份自2012年上市之初就進(jìn)入裝配式裝修領(lǐng)域，2018年7月公布裝配式裝修由原來1300多個(gè)模塊整合到400多個(gè)，同時(shí)構(gòu)建成了具有完全自由知識(shí)產(chǎn)權(quán)的技術(shù)平臺(tái)，能夠?qū)崿F(xiàn)100%工廠預(yù)制、100%現(xiàn)場(chǎng)裝配、100%干法施工的全工業(yè)化裝配式內(nèi)裝。公司目前擁有裝配式裝修國(guó)家專利1980項(xiàng)，其中發(fā)明專利391項(xiàng)，數(shù)量為行業(yè)之最。3）建材企業(yè)。當(dāng)前主要是裝配式裝修部品部件的供應(yīng)商。如北新建材，從做裝配式裝修的供應(yīng)商（石膏板隔墻）開始，不斷深入深入探索裝配式裝修產(chǎn)業(yè)鏈，當(dāng)前企業(yè)基本已經(jīng)實(shí)現(xiàn)將壁紙與石膏板材在工廠中結(jié)合，從而進(jìn)一步縮短現(xiàn)場(chǎng)工期。4）創(chuàng)業(yè)型企業(yè)。以和能人居、品宅科技等企業(yè)為代表，以裝配式裝修技術(shù)、專利為切入手段，為地產(chǎn)商提供從設(shè)計(jì)到部品部件制造的裝配式裝修全流程服務(wù)。這些創(chuàng)業(yè)品牌大都已分別完成了融資，并已經(jīng)在公租房、長(zhǎng)租公寓等項(xiàng)目領(lǐng)域，實(shí)現(xiàn)了局部的應(yīng)用。和能人居系國(guó)內(nèi)首家從事全屋裝配式裝修的高科技企業(yè)，獨(dú)自研發(fā)的全屋裝配工業(yè)化產(chǎn)品體系已更新至3.0，應(yīng)用到45000套保障房、公租房等建筑中。公司在天津擁有超過12萬(wàn)平米廠房，擁有無(wú)石棉硅酸鈣板UV涂裝板年產(chǎn)800萬(wàn)平方米，表面裝飾無(wú)石棉硅酸鈣板吊頂板年產(chǎn)260萬(wàn)平方米，人造石臺(tái)面年產(chǎn)50萬(wàn)米，快裝式水系統(tǒng)年產(chǎn)10萬(wàn)套。除高端定制外，年產(chǎn)能可完成10萬(wàn)套以上室內(nèi)門及櫥柜柜體的加工配套，并始終保持高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。5）定制家居企業(yè)。定制家居企業(yè)依靠在櫥柜、衣柜定制方面多年積累解決方案的經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)，目前已向全屋整裝裝配式方案領(lǐng)域邁進(jìn)。例如索菲亞、歐派家居、尚品宅配等定制式家居龍頭，已實(shí)現(xiàn)軟裝環(huán)節(jié)的裝配式解決方案，并在廚房、衛(wèi)浴、墻板等領(lǐng)域進(jìn)行了嘗試，以期提供設(shè)計(jì)定制、生產(chǎn)、硬裝及安裝等整裝一體化的解決方案。2.4、頂層設(shè)計(jì)完善+部品部件供給改善+用戶口碑沉淀=裝配式裝修良性發(fā)展從住建部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，2019年以來裝配式裝修雖然發(fā)展迅速，但應(yīng)用范圍還十分有限。新開工裝配式裝修面積占新開工全裝修建筑面積的比重僅為18.97%，占新開工建筑面積的比重僅為1.5%。我們認(rèn)為當(dāng)前裝配式裝修行業(yè)發(fā)展還面臨頂層設(shè)計(jì)有待完善、部品部件供給有限、用戶口碑缺乏沉淀等問題。1）頂層設(shè)計(jì)有待完善，標(biāo)準(zhǔn)化是裝配式技術(shù)大規(guī)模發(fā)展的前提。一方面，大批量的裝修標(biāo)準(zhǔn)化要基于建筑標(biāo)準(zhǔn)化，而國(guó)內(nèi)建筑行業(yè)長(zhǎng)久以來習(xí)慣了業(yè)主方、設(shè)計(jì)方、施工方、裝修方分割而治，EPC模式、PPP模式的推出正在逐步改變行業(yè)參與方的思維模式，但仍需一個(gè)過程。裝配式裝修在工廠加工部品部件，現(xiàn)場(chǎng)僅進(jìn)行安裝，按傳統(tǒng)裝修邊裝修邊改設(shè)計(jì)顯然不現(xiàn)實(shí)，其對(duì)設(shè)計(jì)、加工、安裝一體化的要求進(jìn)一步提升，需要全產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同。另一方面，裝配式裝修的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)尚未統(tǒng)一。住建部2019年3月發(fā)布《裝配式內(nèi)裝修技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（征求意見稿）》，正式國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)還未出臺(tái)，目前僅有行業(yè)規(guī)范《建筑工業(yè)化內(nèi)裝工程技術(shù)規(guī)程》以及上海、浙江、北京等地方性規(guī)范。技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，將影響行業(yè)的發(fā)展質(zhì)量。2）部品部件供給有限，具有規(guī)模效應(yīng)的龍頭企業(yè)將引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展。相比傳統(tǒng)裝修，裝配式裝修的主要生產(chǎn)流程在工廠，現(xiàn)場(chǎng)只做安裝工作。目前來看，專門做裝配式裝修配套部品部件的廠家還較少，供給上存在空缺。我們認(rèn)為供給不足是裝配式裝修價(jià)格高、個(gè)性化程度低的主要原因，供給端具有規(guī)模效應(yīng)的龍頭企業(yè)將有明顯競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。一方面，當(dāng)前傳統(tǒng)裝修平均價(jià)格在1000元/平米左右，而裝配式裝修價(jià)格達(dá)到1500-2000元/平米，甚至更高。主要是由于裝配式裝修選材環(huán)保，原材料價(jià)格較高，又設(shè)有以輕鋼龍骨為主流的支撐結(jié)構(gòu)，造價(jià)肯定比傳統(tǒng)裝修高。有規(guī)模優(yōu)勢(shì)的龍頭企業(yè)在采購(gòu)端和生產(chǎn)端將逐步建立成本優(yōu)勢(shì)，降低造價(jià)，形成競(jìng)爭(zhēng)壁壘。另一方面，由于當(dāng)前供給規(guī)模有限，單個(gè)商家可選擇部品部件種類更少，有規(guī)模效應(yīng)的龍頭企業(yè)將為客戶提供更多的個(gè)性化選擇。3）裝配式裝修起步晚、發(fā)展迅速，用戶口碑需要時(shí)間沉淀。裝配式裝修從2018年起步到2019年迅速發(fā)展，僅2年時(shí)間。由于裝配式裝修房間6面都有夾層，房屋空間會(huì)受到一定擠壓，現(xiàn)場(chǎng)安裝拼接會(huì)留用施工工藝縫，因此居住體驗(yàn)是有別于傳統(tǒng)裝修的，用戶口碑的積累需要時(shí)間沉淀。隨著裝配式裝修試點(diǎn)項(xiàng)目的不斷推進(jìn)，裝配式裝修產(chǎn)品也將不斷根據(jù)用戶體驗(yàn)進(jìn)行改善，以適應(yīng)市場(chǎng)需求。綜上所述，我們認(rèn)為隨著頂層設(shè)計(jì)逐步完善，行業(yè)龍頭成長(zhǎng)以及用戶口碑的沉淀，裝配式裝修當(dāng)前面臨的問題未來將逐步得到解決，行業(yè)將進(jìn)入良性發(fā)展。3、裝配式裝修發(fā)展的驅(qū)動(dòng)因素：短期看裝配式建筑硬性指標(biāo)，長(zhǎng)期看環(huán)保及用工價(jià)格3.1、短期因素：裝配式建筑硬性指標(biāo)的倒逼，裝配式裝修具備高性價(jià)比?政策制定硬性指標(biāo)，倒逼裝配式建筑快速發(fā)展早在2013年1月，國(guó)家發(fā)改委就聯(lián)合住建部提出推廣預(yù)制裝配式混凝土、鋼結(jié)構(gòu)等建筑體系，提高建筑工業(yè)化水平。但直到2016年，國(guó)務(wù)院先后下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》和《關(guān)于大力發(fā)展裝配式建筑的指導(dǎo)意見》，提出了10年時(shí)間使裝配式建筑占新建建筑比例要達(dá)到30%的具體指標(biāo)后后，才真正推起了我國(guó)裝配式建筑的浪潮。2017年3月，住建部發(fā)布《“十三五”裝配式建筑行動(dòng)方案》及配套管理辦法，明確了到2020年，全國(guó)裝配式建筑占新建建筑的比例達(dá)到15%以上，其中重點(diǎn)推進(jìn)地區(qū)達(dá)到20%以上。根據(jù)住建部的統(tǒng)計(jì)，2012年以來裝配式建筑實(shí)現(xiàn)了快速發(fā)展。2019年新建裝配式建筑面積已達(dá)42000萬(wàn)平米，同比增速44.8%，占新建建筑面積的比重為13.4%。假定每年新建建筑面積不變的情況下，按全國(guó)裝配式建筑占新建建筑的比例達(dá)到15%計(jì)算，2020年新建裝配式建筑面積將至少達(dá)到47000萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)11.9%；2025年新建裝配式建筑面積則將達(dá)到94000萬(wàn)平米，年化復(fù)合增速為14.4%。?裝修是評(píng)價(jià)裝配式建筑的重要組成根據(jù)住建部2017年頒布的《裝配式建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T51129-2017）,判斷建筑是否為裝配式建筑需滿足以下4個(gè)條件：a）主體結(jié)構(gòu)部分評(píng)分值不低于20分；b）圍護(hù)墻和內(nèi)隔墻部分的評(píng)分不低于10分；c）采用全裝修；d）裝配率不低于50%。同時(shí)，《標(biāo)準(zhǔn)》給出了裝配式建筑評(píng)價(jià)等級(jí)劃分，A級(jí)、AA級(jí)、AAA級(jí)對(duì)應(yīng)的裝配率分別為60%-75%，76%-90%以及91%以上。對(duì)于裝配式建筑，各地給出不同激勵(lì)政策，包括采用裝配式建筑的房地產(chǎn)可以提前預(yù)售、獎(jiǎng)勵(lì)容積率等，而對(duì)應(yīng)評(píng)級(jí)更高的裝配式建筑則獲得更高的容積率獎(jiǎng)勵(lì)。從裝配式建筑的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)來看，裝配率P=（主體結(jié)構(gòu)指標(biāo)得分Q1+圍護(hù)墻、內(nèi)隔墻指標(biāo)得分Q2+裝修、設(shè)備管線指標(biāo)得分Q3）/（100-評(píng)價(jià)項(xiàng)目中缺少的評(píng)價(jià)項(xiàng)分值總和Q4），對(duì)于常規(guī)建筑而言Q4=0，意味著表格中各部分評(píng)分就代表最后的裝配率。通過評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)可以看出，主體結(jié)構(gòu)評(píng)為占50%，外裝占比10%，內(nèi)裝占比40%。我們這里所說的裝配式裝修通常指內(nèi)裝，在評(píng)價(jià)裝配式建筑時(shí)擁有40%的權(quán)重，是評(píng)價(jià)裝配式建筑的重要組成。?裝配式建筑主體結(jié)構(gòu)面臨技術(shù)+成本兩大難題從建筑主體結(jié)構(gòu)角度來看，當(dāng)前國(guó)內(nèi)裝配式建筑按主體結(jié)構(gòu)材料分類，以裝配式混凝土結(jié)構(gòu)（PC）和裝配式鋼結(jié)構(gòu)（PS）為主。但兩類建筑在推廣過程中，皆面臨技術(shù)和成本兩大難題。1）技術(shù)方面PC結(jié)構(gòu)的技術(shù)難題在于施工工藝復(fù)雜。傳統(tǒng)混凝土結(jié)構(gòu)采用現(xiàn)澆方式施工，施工工藝粗放。改用裝配式后，現(xiàn)場(chǎng)施工從支模+現(xiàn)澆改為吊裝+節(jié)點(diǎn)現(xiàn)澆，由于混凝土構(gòu)件自重大，對(duì)鋼筋位置有較高的要求，吊裝難度大；構(gòu)件之間的鋼筋采用灌漿套筒或螺栓等方式連接，尚缺少可靠的檢測(cè)方式。PS結(jié)構(gòu)的技術(shù)難題在于部品部件與主體結(jié)構(gòu)的匹配性。傳統(tǒng)鋼結(jié)構(gòu)的圍護(hù)墻體、樓板采用現(xiàn)澆方式建造，而PS結(jié)構(gòu)要求全部改為預(yù)制。而預(yù)制墻體與鋼結(jié)構(gòu)主體之間的匹配性較差，導(dǎo)致出現(xiàn)滲漏、隔音差等問題，影響居住體驗(yàn)。2）成本方面PC結(jié)構(gòu)缺乏裝配式理念，成本不可控升高?，F(xiàn)澆方式建造的混凝土結(jié)構(gòu)，在設(shè)計(jì)時(shí)沒有模塊化的考慮，構(gòu)件尺寸和種類多樣化。目前很多預(yù)制混凝土項(xiàng)目碰到的問題是設(shè)計(jì)理念沒有改變，強(qiáng)行采用工廠預(yù)制生產(chǎn)構(gòu)件，每一個(gè)新項(xiàng)目都需要重新制作混凝土構(gòu)件的模板且模板種類眾多，因此成本大幅上升，且很難控制。根據(jù)駿業(yè)建科對(duì)各省市的調(diào)查案例來看，PC造價(jià)較傳統(tǒng)造價(jià)高200-800元/㎡。PS結(jié)構(gòu)造價(jià)相比PC結(jié)構(gòu)更高，節(jié)省的人工成本目前仍不足以彌補(bǔ)較高的構(gòu)件材料費(fèi)。根據(jù)住建部頒布的《裝配式建筑工程消耗量定額》，采用PS結(jié)構(gòu)單看人工費(fèi)雖有所下降，但鋼結(jié)構(gòu)的材料費(fèi)較高，且大量的吊裝和安裝作業(yè)導(dǎo)致機(jī)械費(fèi)相比于PC結(jié)構(gòu)高出許多，更多的工種配合導(dǎo)致組織措施費(fèi)和企業(yè)管理費(fèi)等上升，實(shí)際人工成本并沒有下降。?相對(duì)主體結(jié)構(gòu)的裝配式，裝配式裝修成為當(dāng)前實(shí)現(xiàn)裝配式建筑性價(jià)比較高的方式由于主體結(jié)構(gòu)面臨技術(shù)和成本兩大難題，尤其是PC結(jié)構(gòu)鋼筋連接的可靠性不高，主體結(jié)構(gòu)中發(fā)揮承重作用的構(gòu)件柱、梁等均不采用預(yù)制，主體結(jié)構(gòu)50分中往往僅滿足20分的最低要求。要達(dá)到裝配式建筑的最低分?jǐn)?shù)線，裝修部分需貢獻(xiàn)至少30分。一方面，由于裝配式建筑要求必須為全裝修，全裝修強(qiáng)調(diào)裝修一次成型，本身就符合裝配式裝修的概念，全裝修的技術(shù)相對(duì)成熟，容易實(shí)現(xiàn)；另一方面，采用裝配式裝修與裝修部分的其余得分項(xiàng)吻合，容易拿到剩余分?jǐn)?shù)。因此，我們認(rèn)為當(dāng)前主體結(jié)構(gòu)受制于技術(shù)和成本兩大難題的情況下，依靠裝配式裝修來實(shí)現(xiàn)裝配式建筑規(guī)避了主體結(jié)構(gòu)采用裝配式帶來的安全隱患，是性價(jià)比較高的方式。3.2、長(zhǎng)期因素：人工價(jià)格上漲&環(huán)保需求提升裝配式建筑行業(yè)在發(fā)展初期受政策推動(dòng)的影響更明顯，一定規(guī)模效應(yīng)后，裝配式具有更強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)適用性。而傳統(tǒng)建造成本上升的趨勢(shì)是不可逆的，裝配式將成為市場(chǎng)化選擇，屆時(shí)將實(shí)現(xiàn)更快的需求增長(zhǎng)。?人口紅利消失，工程師紅利將至根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，當(dāng)前建筑行業(yè)農(nóng)民工從業(yè)人數(shù)在逐步下降，農(nóng)民工平均收入上升較快，農(nóng)民工老齡化趨勢(shì)明顯，人口紅利正在逐漸消失。具體來看：1）愿意從事傳統(tǒng)建筑業(yè)的農(nóng)民工人數(shù)日益減少。建筑業(yè)農(nóng)民工人數(shù)自2014年持續(xù)回落，至2019年建筑業(yè)農(nóng)民工人數(shù)為5437萬(wàn)人，占農(nóng)民工總數(shù)的比例為18.7%。2）建筑業(yè)農(nóng)民工月收入不斷上漲。2014年以來，建筑業(yè)農(nóng)民工平均每年工資漲幅7.3%，預(yù)計(jì)未來還將持續(xù)上漲。3）農(nóng)民工老齡化問題日益嚴(yán)重。從農(nóng)民工年齡結(jié)構(gòu)來看，大齡農(nóng)民工占比逐年提升，農(nóng)民工平均年齡從2008年的34歲升至2018年的40.2歲。勞動(dòng)力成本上升和日益嚴(yán)格的環(huán)保將倒逼傳統(tǒng)現(xiàn)澆式建筑向裝配式建筑轉(zhuǎn)型。但從全國(guó)高效畢業(yè)生人數(shù)來看，2011年以來，每年普通本?？聘咝．厴I(yè)生人數(shù)均超過600萬(wàn)人，每年畢業(yè)研究生人數(shù)在40-60萬(wàn)人。高等學(xué)歷人才供給旺盛，未來將逐步工程師紅利時(shí)代。從這點(diǎn)來看，建筑裝飾行業(yè)逐步走向裝配式時(shí)代，是適逢其時(shí)。?裝配式裝修更符合綠色建筑理念，更有利人體健康從環(huán)保需求來看，一方面是降低建筑能耗，另一方面是降低對(duì)人體的危害。從2015年各主要建材能耗和碳排放情況來看，水泥生產(chǎn)能耗在建筑總能耗中比重達(dá)43%，二氧化碳排放占比更是達(dá)到59%。裝配式裝修采用環(huán)保材料，大幅減少室內(nèi)裝修時(shí)水泥、砂漿等材料用量，對(duì)降低建筑能耗和碳排放十分有利。從對(duì)人體有害物質(zhì)的控制標(biāo)準(zhǔn)來看，裝配式裝修的指標(biāo)明顯更加嚴(yán)格，甲醛釋放量要求直接降低一個(gè)量級(jí)，對(duì)于可溶性金屬的要求直接是0。因此采用裝配式裝修對(duì)人體健康更有利。無(wú)論是從降低建筑能耗的角度，還是人體健康的角度，裝配式裝修都更能滿足環(huán)保需求，是未來裝修行業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)。4、裝配式裝修的需求：公建需求穩(wěn)中有升，住宅潛力市場(chǎng)較大4.1、裝配式裝修當(dāng)前應(yīng)用領(lǐng)域主要為保障房、長(zhǎng)租公寓和酒店裝配式裝修技術(shù)當(dāng)前主要應(yīng)用于保障房、長(zhǎng)租公寓&租賃房以及酒店的裝修。保障房主要作為裝配式裝修技術(shù)的試驗(yàn)田，每年有1000-2000萬(wàn)套的建設(shè)需求。長(zhǎng)租公寓、租賃房、酒店具有空間重復(fù)性高、可復(fù)制性強(qiáng)、對(duì)裝修工期要求高的特征，適合采用裝配式裝修，因此成為裝配式裝修優(yōu)先應(yīng)用的領(lǐng)域。?長(zhǎng)租公寓&租賃房：“房住不炒”時(shí)代裝配式裝修的需求主力長(zhǎng)租公寓&租賃房是國(guó)家建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制、推行租購(gòu)并舉、抑制炒房的重要手段之一，也是當(dāng)前我國(guó)租賃市場(chǎng)發(fā)展的必然產(chǎn)物。我們認(rèn)為隨著租賃市場(chǎng)各方訴求的不斷發(fā)展，長(zhǎng)租公寓&租賃房將迎來高速發(fā)展的黃金時(shí)代，理由如下：1）從政策端來看，頂層設(shè)計(jì)逐步完善，各地激勵(lì)政策加速出臺(tái)，租賃房健康快速發(fā)展有保障。2015年1月住建部就發(fā)布了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見》，要求地方政府建立住房租賃信息平臺(tái)，培育住房租賃機(jī)構(gòu)，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租房源，推進(jìn)REITS（房地產(chǎn)投資信托基金）試點(diǎn)。2016年5月，國(guó)務(wù)院要求加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，培育市場(chǎng)供應(yīng)主體，鼓勵(lì)住房租賃消費(fèi)。2017年7月九部委聯(lián)合出臺(tái)租賃支持政策?！笆糯蟆眻?bào)告中再次強(qiáng)調(diào)了房住不炒，租購(gòu)并舉的住房制度，將租賃房的政治地位推向了新高度。2）從需求端來看，高基數(shù)流動(dòng)人口向大城市集中奠定了租賃需求基礎(chǔ)，限購(gòu)+高房?jī)r(jià)提升租賃需求。房屋租賃需求主要來自于流動(dòng)人口，2014年以前我國(guó)流動(dòng)人口總體呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，14年以后雖然略有下降，但整體仍處于高位。截止2018年末，流動(dòng)人口2.41億人，占總?cè)丝诒戎?7.27%。龐大的流動(dòng)人口奠定了租賃市場(chǎng)發(fā)展的基礎(chǔ)。根據(jù)鏈家研究院的統(tǒng)計(jì)，2017年我國(guó)采用租房解決居住問題的人口約為1.68億，是通過買房解決居住問題人數(shù)的4倍。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及都市圈的初步形成，人口逐步向大城市集中，但當(dāng)前全國(guó)大部分一、二線城市都出臺(tái)限購(gòu)限貸措施，流動(dòng)人口購(gòu)房被限制。同時(shí)，由于2017年以前房?jī)r(jià)經(jīng)過幾輪大幅上漲，居高不下，一線城市房?jī)r(jià)收入比遠(yuǎn)超全國(guó)平均水平。這導(dǎo)致流動(dòng)人口購(gòu)房需求減弱，租房需求增加，租房周期延長(zhǎng)。3）從供給端來看，當(dāng)前租賃市場(chǎng)問題眾多，租賃房可以解決。租賃房市場(chǎng)的機(jī)構(gòu)滲透率僅2%，未來提升空間巨大。當(dāng)前租賃市場(chǎng)中，租客獲得的服務(wù)體驗(yàn)普遍較差。根據(jù)鏈家研究院的統(tǒng)計(jì)，房屋配套老舊、功能差是租客認(rèn)為最影響租賃品質(zhì)的因素，其次是租期短、業(yè)主違約等。這一系列問題在租賃房專業(yè)租賃機(jī)構(gòu)介入后都能得到很好解決。根據(jù)鏈家研究院的統(tǒng)計(jì)，目前國(guó)內(nèi)租賃房品牌滲透率僅5%，集中式品牌公寓占比更是僅有1%。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來看，機(jī)構(gòu)房源市場(chǎng)占有率平均在30%以上，日本更是高達(dá)83%。未來機(jī)構(gòu)房源滲透率大幅提升是租賃房市場(chǎng)貢獻(xiàn)全裝修增量的主要來源。結(jié)合以上三點(diǎn)，我們認(rèn)為未來是一個(gè)長(zhǎng)租公寓&租賃房爆發(fā)式增長(zhǎng)的黃金時(shí)期。不過租賃房的推行對(duì)新房購(gòu)買需求有一定的擠壓，但對(duì)于裝飾裝修企業(yè)而言，租賃房市場(chǎng)是B端增量。a）原私房租賃的客戶轉(zhuǎn)入租賃房。原有私房租賃無(wú)裝修需求，有需求也屬于C端，轉(zhuǎn)入租賃房的客戶屬于全裝修B端增量。b）購(gòu)新房的客戶轉(zhuǎn)入租賃房。新房并非都是全裝修，而租賃房是。因此，購(gòu)買毛坯房的部分客戶轉(zhuǎn)入租賃房會(huì)帶來一定的全裝修B端增量。?酒店：中端酒店需求崛起，高端酒店需求萎靡1）中端酒店保持快速增長(zhǎng)，是酒店裝修需求的主要來源。根據(jù)中國(guó)飯店協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)，2013年以來，中端酒店數(shù)量實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)，從2013年649家增加值2018年6036家，客房數(shù)從2013年97439間增加至2018年634189間。近年來，國(guó)內(nèi)酒店行業(yè)加速整合，中端酒店呈現(xiàn)連鎖化經(jīng)營(yíng)，酒店裝修標(biāo)準(zhǔn)化程度提升，更適合使用裝配式裝修。2）高端酒店進(jìn)入蕭條期，增長(zhǎng)停滯導(dǎo)致相關(guān)裝修需求不振。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房包括度假村、飯店、商店、門市部、糧店、書店、供銷店、飲食店、菜店、加油站、日雜等房屋，其中飯店尤其是高端星級(jí)飯店的裝修檔次高、體量大，是裝修行業(yè)最重要的細(xì)分領(lǐng)域之一。根據(jù)國(guó)家旅游局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2007-2010年，我國(guó)五星級(jí)酒店數(shù)量從269家發(fā)展到595家，尤其是二三線城市的高星級(jí)酒店建設(shè)力度較大，酒店行業(yè)的高景氣度，帶來了高端酒店裝飾需求的快速增長(zhǎng)，驅(qū)動(dòng)從事高端公裝的龍頭公司的收入快速增長(zhǎng)。但是從2014年開始，我國(guó)五星級(jí)飯店進(jìn)入衰退期和蕭條期，供過于求使得五星級(jí)酒店的平均房?jī)r(jià)進(jìn)入下行通道，受此影響，我國(guó)五星級(jí)酒店的數(shù)量也到達(dá)頂峰、增長(zhǎng)停滯，并在2018年首度出現(xiàn)下降。高端星級(jí)酒店增長(zhǎng)停滯、供過于求，存量酒店減少，進(jìn)而導(dǎo)致高端酒店裝修需求偏弱。4.2、潛在B端增量：地產(chǎn)竣工回暖趨勢(shì)明顯，精裝房比例持續(xù)提升當(dāng)前裝配式裝修技術(shù)在住宅中的應(yīng)用還不多，但隨著技術(shù)逐步走向成熟，未來將逐步在住宅精裝修市場(chǎng)中滲透。我們認(rèn)為隨著住宅精裝房滲透率的提升，裝配式裝修技術(shù)的潛在B端增量也在不斷增加。?短期邏輯：地產(chǎn)竣工回暖趨勢(shì)明顯，裝修行業(yè)短期景氣向好房地產(chǎn)開發(fā)流程通常分為“拿地→開工→開盤→竣工”四個(gè)階段，整個(gè)時(shí)間周期為2-3年。但2017年以來，由于宏觀調(diào)控下融資端出現(xiàn)壓力，開發(fā)商普遍資金偏緊，導(dǎo)致開工提前，竣工推后；同時(shí)精裝修房比例提升，從開工到竣工的周期延長(zhǎng)。2017年下半年以來，新開工增速與竣工增速逐步背離，在18年進(jìn)一步拉大，但19年下半年以來隨著宏觀調(diào)控的緩和，竣工增速有向上回暖的趨勢(shì)。1）從歷史周期來看，2016年以來的傳導(dǎo)周期與2012-2015年的周期類似。2013年房屋新開工持續(xù)高增長(zhǎng)，后受宏觀調(diào)控影響，14年增速大幅下行；竣工端增速在銷售增速下行時(shí)，由于資金端緊張而先行轉(zhuǎn)負(fù)。但由于2013年以來新開工端持續(xù)積累的高基數(shù)，在14年釋放，竣工端增速回升。參考此輪周期，我們認(rèn)為2016年以來，房屋新開工端增速持續(xù)正增長(zhǎng)，且持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)達(dá)44個(gè)月，累計(jì)基數(shù)高于上一輪周期。同時(shí)，房屋竣工端增速自17年12月以來持續(xù)為負(fù)，與新開工端的差距意味著累計(jì)了大量交房需求。因此，我們認(rèn)為此輪竣工走勢(shì)將強(qiáng)于上一輪周期。2）從月度數(shù)據(jù)來看，地產(chǎn)房屋竣工面積增速在2019年8月轉(zhuǎn)正，9月住宅竣工增速回正，地產(chǎn)竣工中住宅占比較大，地產(chǎn)房屋竣工增速趨勢(shì)基本與住宅保持一致。2020年2月受新冠疫情增速為異常值，3月已明顯改善，住宅竣工增速已回正至1.2%。我們認(rèn)為，按照地產(chǎn)竣工周期的傳導(dǎo)，在2017年新開工同比高增長(zhǎng)的傳導(dǎo)下，2020年竣工逐步向好的趨勢(shì)正在確立。作為與竣工端緊密相連的裝修工程，我們認(rèn)為將在此輪竣工回暖帶動(dòng)下，有業(yè)績(jī)釋放超預(yù)期的可能。由于裝配式建筑占比的硬性指標(biāo)，裝配式裝修將在裝修行業(yè)整體回暖的帶動(dòng)下加速增長(zhǎng)。?長(zhǎng)期邏輯：精裝房比例不斷提升，裝配式裝修可應(yīng)用的空間增長(zhǎng)住建部早在2002年就曾推出《商品住宅裝修一次到位實(shí)施細(xì)則》，所謂裝修一次到位，就是指全裝修。全裝修住宅既綠色環(huán)保，又提高了服務(wù)質(zhì)量、降低了裝修成本，看起來是大勢(shì)所趨了，理應(yīng)得到推廣。但時(shí)隔多年，全裝修的滲透率依然不高。根據(jù)奧維云網(wǎng)的數(shù)據(jù)，我國(guó)2016年精裝房滲透率僅為12%，17、18年有大幅上升，2019年精裝房開盤套數(shù)319.3萬(wàn)套，滲透率達(dá)到32%，已接近“十三五”規(guī)劃的30%，但與發(fā)達(dá)國(guó)家80%以上的滲透率相比還存在較大差距。因此，我們判斷，未來精裝房滲透率絕對(duì)不僅限于30%，還會(huì)有更大的向上空間。我們認(rèn)為精裝房滲透率以前難以提高，但2017年以來得以明顯提升的原因如下：1）從政策端來看，《建筑業(yè)“十三五”規(guī)劃》帶動(dòng)了精裝房的迅速推廣。2017年5月，住建部發(fā)布《建筑業(yè)發(fā)展“十三五”規(guī)劃》，提出到2020年末，城鎮(zhèn)綠色建筑占新建建筑比重達(dá)50%，新開工全裝修住宅面積占比達(dá)30%。隨后，各省市級(jí)政府加快配套政策的推出，是全裝修項(xiàng)目加速落地的重要推手。2017-2019年各級(jí)政府頒布相關(guān)政策53個(gè)，占全部政策數(shù)量的59.5%。2）從供給端來看，房地產(chǎn)增量時(shí)代已過，精裝房成為開發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)的重要手段。2014年以前房地產(chǎn)行業(yè)連續(xù)20多年規(guī)模高速增長(zhǎng)，商品房供不應(yīng)求，單位面積房?jī)r(jià)持續(xù)攀升。在這個(gè)階段，增量市場(chǎng)巨大，毛坯房的低成本和短周期更符合開發(fā)商迅速跑馬圈地的意圖。不僅大開發(fā)商，中小開發(fā)商也在這個(gè)過程中分得一杯羹。由于開發(fā)商魚龍混雜，行業(yè)秩序無(wú)法有效執(zhí)行，精裝房在此階段沒有被推廣的生態(tài)環(huán)境。但2014年房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，其后在宏觀調(diào)控下，行業(yè)增速明顯放緩，進(jìn)入平穩(wěn)增長(zhǎng)期，房?jī)r(jià)也在2017年以來得到明顯控制。在宏觀控制的背景下，中小開發(fā)商資金鏈壓力逐步顯現(xiàn)，行業(yè)進(jìn)一步向大企業(yè)集中，行業(yè)秩序逐步修復(fù)。精裝修房成為市場(chǎng)低迷期大開發(fā)商之間競(jìng)爭(zhēng)的重要手段。3）從需求端來看，需求由投資性住房向自住房轉(zhuǎn)變，精裝修優(yōu)勢(shì)凸顯。2017年以前，由于房?jī)r(jià)持續(xù)上升，投資性購(gòu)房多，購(gòu)房者通過二手房交易獲利的意圖強(qiáng)烈，毛坯房顯然更適合這個(gè)市場(chǎng)。2017年以后，隨著穩(wěn)房?jī)r(jià)宏觀調(diào)控的實(shí)施以及“十九大”以來多次政府會(huì)議強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持“房住不炒”，房?jī)r(jià)增速大幅放緩，二手房流動(dòng)性下降，改善型自住房比例上升。在這種需求轉(zhuǎn)變下，精裝房的優(yōu)勢(shì)凸顯。4）從技術(shù)角度來看，裝配式技術(shù)更適用于大批量精裝。全裝修要求的是土建裝修一體化設(shè)計(jì)、一次成型，而裝配式技術(shù)是當(dāng)前實(shí)現(xiàn)全裝修的重要方式。一方面，大部分開發(fā)商有固定的戶型和裝修方案，可復(fù)制性高，采用裝配式技術(shù)批量化生產(chǎn)有規(guī)模優(yōu)勢(shì)。另一方面，采用裝配式技術(shù)工期大幅縮短，且政策加持下可以提前預(yù)售，符合當(dāng)前開發(fā)商加速周轉(zhuǎn)的戰(zhàn)略。由此來看，裝配式技術(shù)適合當(dāng)前開發(fā)商批量精裝的B端市場(chǎng)。由此看來，當(dāng)前精裝修住宅全面推廣的生態(tài)已形成，預(yù)計(jì)未來精裝修住宅的滲透率可以步入快速穩(wěn)定上升的軌道。我們預(yù)計(jì)2019年精裝修市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到5000億元以上，2025年超過8500億元，19-25年年化增速為10.6%。假設(shè)條件如下：1）2017/2018/2019年房屋新開工面積分別為12.8億平米、15.3億平米、16.7億平米，我們假設(shè)2020年增速為6%，2021-2025年無(wú)增速。2）2017/2018/2019精裝房滲透率為20%、27.5%、32.0%，我們假設(shè)2020年精裝房滲透率為35%，2025年達(dá)到50%。3）假設(shè)精裝修的平均價(jià)格為1000元/平米。由此作出如下預(yù)測(cè)：5、推薦裝修行業(yè)龍頭金螳螂，建議關(guān)注裝配式裝修龍頭亞廈股份?金螳螂：估值處于底部，需求好轉(zhuǎn)+盈利能力提升=業(yè)績(jī)加速1）需求好轉(zhuǎn)：公共房建類項(xiàng)目增多，2020年公裝行業(yè)需求有望好轉(zhuǎn)。鋼結(jié)構(gòu)主要應(yīng)用行業(yè)與公裝相同，鋼結(jié)構(gòu)行業(yè)訂單已經(jīng)先行回暖，預(yù)示未來公裝需求有望回暖。2017-2019年鋼結(jié)構(gòu)上市公司新簽訂單增速分別為41.97%、18.61%、14.77%，連續(xù)三年保持較快增長(zhǎng)。鋼結(jié)構(gòu)的主要應(yīng)用領(lǐng)域包括公共建筑、場(chǎng)館類建筑及廠房，三者占總用鋼量的比重分別達(dá)到32.79%、25.83%、20.38%，這些領(lǐng)域同樣也是公裝的主要領(lǐng)域，但鋼結(jié)構(gòu)施工要早于裝修施工，因此我們預(yù)計(jì)伴隨著鋼結(jié)構(gòu)訂單的回暖，未來裝修企業(yè)新簽訂單同樣有望回暖。2）盈利能力提升：集采&家裝調(diào)整驅(qū)動(dòng)盈利能力提升。公司近些年持續(xù)完善供應(yīng)鏈管理機(jī)制，