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第四章成成本法房地產估價成本法學習內容主要內容5.1成本法的基本本原理5.2房地產價格構構成5.3成本法的計算算公式5.4建筑物的重新新構建價格5.5建筑物折舊（（折舊類類型計算方法法）5.6房屋完損等級級評定和折舊舊有關規(guī)定（一）概念：：成本法又稱承包商法法，在評估舊舊的房地產的的價值時通常常稱為重置成成本法或重置置成本折余法法。成本法是求取估價對對象在估價時時點時的重置置價格，然后后扣除折舊，，以此估算估估價對象的客客觀合理價格格或價值的方方法。采用成本法求求得的價格為為積算價格。。非歷史成本是估價時點的的成本是社會平均成成本基本原理概念理論依據適用對象使用條件估價步驟價格構成計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例第四章成本法一、成本法的基本原理基本原理概念理論依據適用對象使用條件估價步驟價格構成計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例（二）理論依依據：從賣方的角度度來看：成本法的理論論依據是生產產費用價值論論,即房地產的價價格是根據其其“生產費用用”來計算，，重視過去的的投入。銷售價格≥成成本=各項費用及正正常的利潤和和稅金從買方的角度度來看：成本法的理論論依據是替代代原理。支付的最高價價格≤他所預預計的重新開開發(fā)建造該房房地產所需花花費的代價第五章成本法一、成本法的基本原理買賣雙方可接接受的共同點點必然是等于于正常的代價價“成本”包含正常的費費用、利潤和和稅金在內。。新近開發(fā)建造造、計劃開發(fā)發(fā)建造或者可可以假設重新新開發(fā)建造的的房地產，均均適合。特別適用于既既無收益又很很少交易的學學校、圖書館館、醫(yī)院、政政府辦公樓、、軍隊營房、、公園等公共共建筑、公益益設施。化工廠、電廠廠、鋼廠、油油田、碼頭、、機場等只針針對個別客戶戶的特殊需要要而開發(fā)建造造的房地產。。單純建筑物的的估價市場不完善或或狹小市場上上無法運用比比較法估價的的房地產。房地產抵押、、企業(yè)合并兼兼并及房地產產投資、房地地產保險及其其它損害賠償償。特殊房地產如如寺廟、道觀觀、教堂以及及橋梁、涵洞洞等估價。適用對象基本原理概念理論依據適用對象使用條件估價步驟價格構成計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例第五章成本法一、成本法的基本原理1.自由競爭(即可以自由進進入市場)2.該種商品本身身可以大量重重復生產采用逼近原則則：成本的增減≠≠價值的增減減即：以下情況況實際不成立立。價格等于“成成本加平均利利潤”的條件是：基本原理概念理論依據適用對象使用條件估價步驟價格構成計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例注意：1.區(qū)分實際成本本和客觀成本本2.依據市場供求求確定評估價價值供大于求時，，價值應下調調求大于供時，，價值應上調調難第五章成本法一、成本法的基本原理成本法使用條條件搜集有關房地地產開發(fā)的成成本、稅費、、利潤等資料料；估算重新購建建價格或重置置價格；估算折折舊；；利用相相應的的公式式求取取積算算價格格。以取得得土地地建成成房屋屋銷售售這種種典型型的房房地產產開發(fā)發(fā)類型型為例例，并并從便便于各各構成成項目目估算算的角角度，，來劃劃分房房地產產價格格構成成。基本原原理概念理論依依據適用對對象使用條條件估價步步驟價格構構成價格構構成征地估估價拆遷估估價商品房房經濟適適用住住房計算公公式重置價價格建筑物物折舊舊運用舉舉例（一））房地地產價價格的的基本本組成成：土地取取得成成本開發(fā)成成本管理費費用投資利利息銷售費費用銷售稅稅費開發(fā)利利潤第五章成本法二、房地產價格的構成成本法法估價價步驟驟基本原原理概念理論依依據適用對對象使用條條件估價步步驟價格構構成價格構構成征地估估價拆遷估估價商品房房經濟適適用住住房計算公公式重置價價格建筑物物折舊舊運用舉舉例（一））房地地產價價格的的基本本組成成：土地取取得成成本開發(fā)成成本管理費費用投資利利息銷售費費用銷售稅稅費開發(fā)利利潤第五章成本法二、房地產價格的構成成本法法估價價步驟驟1、土地地取得得成本本通常稱稱為土土地費費用，，是指指取得得房地地產開開發(fā)用用地的的必要要支出出，一一般包包括土土地使使用權權出讓讓金、、城市市基礎礎設施施建設設費、、土地地開發(fā)發(fā)建設設補償償費（（征地地拆遷遷補償償安置置費、、相關關稅費費、地地上物物拆除除費、、渣土土清運運費、、場地地平整整費等等）和和土地地取得得稅費費。土地取取得成成本依依用地地途徑徑不同同而不不同，，分為為以下下3種類型型：（1）市場場購買買下的的土地地取得得成本本A建設用用地使使用權權購買買價格格（市市場法法求取?。〣土地取取得稅稅（2）征收收集體體土地地的土土地取取得成成本（（農地地征用用）（3）征收收國有有土地地上房房屋的的土地地取得得成本本（城城市用用地征征用））第五章成本法二、房地產價格的構成基本原原理價格構構成價格構構成土地取取得成成本征地估估價拆遷估估價商品房房經濟適適用住住房計算公公式重置價價格建筑物物折舊舊運用舉舉例（2）農地地征用用的估估價規(guī)規(guī)定（征收收集體體土地地）征地估估價是是指在在將集集體所所有的的土地地，經經依法法征用用轉為為國有有土地地的過過程中中，對對被征征用土土地的的補償償價格格進行行的評評估。。征地估估價內內容及及補償償標準準：（1）土地地補償償費：：為該耕耕地被被征用用前三三年平平均年年產的的值的的6至10倍；（2）征用用耕地地的安安置補補助費費：每個需需要安安置的的農業(yè)業(yè)人口口的安安置補補償費費為該該耕地地被征征用前前三年年平均均年產產值的的4至6倍，每每公頃頃被征征用耕耕地安安置補補償費費，最最高不不超過過被征征用前前三年年平均均年產產值15倍；（3）青苗苗補償償費和和地上上附著著物補補償費費；（4）征地地房屋屋拆遷遷補償償費。。第五章成本法二、房地產價格的構成基本原原理價格構構成價格構構成征地估估價拆遷估估價商品房房經濟適適用住住房計算公公式重置價價格建筑筑物物折折舊舊運用用舉舉例例征地地房房屋屋拆拆遷遷補補償償安安置置辦辦法法（3）城城市市房房屋屋拆拆遷遷補補償償的的估估價價規(guī)規(guī)定定城市市房房屋屋拆拆遷遷估估價價（（以以下下簡簡稱稱拆拆遷遷估估價價）），，是是指指為為確確定定被被拆拆遷遷房房屋屋的的貨貨幣幣補補償償金金額額，，根根據據被被拆拆遷遷房房屋屋的的區(qū)區(qū)位位、、用用途途、、建建筑筑面面積積等等因因素素，，對對其其房房地地產產市市場場價價格格進進行行的的評評估估。?！冻鞘惺蟹糠课菸莶鸩疬w遷管管理理條條例例》是城城市市房房屋屋拆拆遷遷和和拆拆遷遷估估價價工工作作的的指指導導性性文文件件。。城市市房房屋屋拆拆遷遷中中發(fā)發(fā)生生的的有有關關稅稅費費包包括括：：被被拆拆遷遷房房屋屋及及附附屬屬物物的的補補償償費費、、搬搬遷遷補補助助費費、、臨臨時時安安置置補補助助費費或或周周轉轉房房費費、、拆拆遷遷非非住住宅宅房房屋屋造造成成停停產產、、停停業(yè)業(yè)的的補補償償費費、、拆拆遷遷服服務務費費、、拆拆遷遷管管理理費費和和政政府府規(guī)規(guī)定定的的其其他他有有關關稅稅費費。。第五章成本法二、房地產價格的構成基本本原原理理價格格構構成成價格格構構成成征地地估估價價拆遷遷估估價價商品品房房經濟濟適適用用住住房房計算算公公式式重置置價價格格建筑筑物物折折舊舊運用用舉舉例例（3）城城市市房房屋屋拆拆遷遷補補償償的的估估價價規(guī)規(guī)定定拆遷遷補補償償估估價價對對象象為為拆拆遷遷范范圍圍內內土土地地、、建建筑筑物物、、構構筑筑物物和和依依托托在在其其實實體體上上的的權權益益。。城市市房房屋屋拆拆遷遷補補償償估估價價的的標標準準與與方方法法：：貨貨幣幣補補償償的的金金額額，，根根據據被被拆拆遷遷房房屋屋的的區(qū)區(qū)位位、、用用途途、、建建筑筑面面積積等等因因素素，，以以房房地地產產市市場場評評估估價價格格確確定定。。拆遷遷估估價價的的工工作作方方式式。。第五章成本法二、房地產價格的構成基本本原原理理價格格構構成成價格格構構成成征地地估估價價拆遷遷估估價價商品品房房經濟濟適適用用住住房房計算算公公式式重置置價價格格建筑筑物物折折舊舊運用用舉舉例例（4）現(xiàn)現(xiàn)行行商商品品房房和和經經濟濟適適用用住住房房價價格格構構成成商品品房房=成本本+利潤潤+稅金金+地段段差差價價經濟濟適適用用房房=成本本+利潤潤+稅金金2、開開發(fā)發(fā)成成本本開發(fā)發(fā)成成本本是是在在取取得得開開發(fā)發(fā)用用地地后后進進行行土土地地開開發(fā)發(fā)和和房房屋屋建建設設所所需需要要的的直直接接費費用用、、稅稅金金等等。。在實實際際中中主主要要包包括括下下列列幾幾項項：：（1）勘勘察察設設計計和和前前期期工工程程費費（（土土地地平平整整費費在在土土地地取取得得費費中中可可能能已已經經包包括括））（2）基基礎礎設設施施建建設設費費（（如如果果取取得得的的是是熟熟地地則則基基礎礎設設施施建建設設費費已已包包括括在在土土地地取取得得成成本本里里面面））（3）建建筑筑安安裝裝工工程程費費（4）公公共共配配套套設設施施建建設設費費（（教教育育、、醫(yī)醫(yī)療療、、文文化化體體育育、、社社區(qū)區(qū)服服務務配配套套設設施施建建設設））（5）其其他他工工程程費費（（工工程程監(jiān)監(jiān)理理費費、、竣竣工工驗驗收收費費））（6）開開發(fā)發(fā)過過程程中中的的稅稅費費注：：有有時時將將開發(fā)發(fā)成成本本劃分分為為土地地開開發(fā)發(fā)成成本本和建筑筑物物開開發(fā)發(fā)成成本本。第五章成本法二、房地產價格的構成基本本原原理理價格格構構成成價格格構構成成土地地取取得得成成本本開發(fā)發(fā)成成本本征地地估估價價拆遷遷估估價價商品品房房經濟濟適適用用住住房房計算算公公式式重置置價價格格建筑筑物物折折舊舊運用用舉舉例例3、管管理理費費用用：：主要要是是指指開開發(fā)發(fā)過過程程中中管管理理人人員員工工資資等等，為土土地地取取得得成成本本與與開開發(fā)發(fā)成成本本之之和和的的一一定定比比率率。。4、銷銷售售費費用用銷售售費費用用是是預預售售或或銷銷售售開開發(fā)發(fā)完完成成后后的的房房地地產產所所需需的的費費用用，，如如廣告告費費、、代理理費費、、樣板板間間和和售售樓樓處處建建設設費費等，，為為便便于于投投資資利利息息的的計計算算應應區(qū)區(qū)分分銷銷售售之之前前發(fā)發(fā)生生的的費費用用和和銷銷售售之之后后發(fā)發(fā)生生的的費費用用。。5、投資利利息：投資利息息與會計計上的財財務費用用不同，，在房地地產開發(fā)發(fā)完成或或實現(xiàn)銷銷售之前前發(fā)生的的所有必必要費用用應計算算的利息息。它包包括土地地取得成成本、開開發(fā)成本本和管理理費用以以及銷售售之前的的銷售費費用投入入，無論論它們的的來源是是借貸資資金還是是自有資資金，都都應計算算利息。。因為借借貸資金金要支付付貸款利利息，自自有資金金要放棄棄可得的的存款利利息。（279頁投資利利息的計計算）第五章成本法二、房地產價格的構成基本原理理價格構成成價格構成成土地取得得成本開發(fā)成本本管理費用用銷售費用用投資利息息開發(fā)利潤潤征地估價價拆遷估價價商品房經濟適用用住房6、銷售稅稅費銷售稅費費是銷售售開發(fā)完完成后的的房地產產應由開開發(fā)商（（賣方））交納的的稅費，，按售價價乘以這這一比率率來估算算?？煞譃闉閮深悾海海?）銷售稅稅金及附附加：營營業(yè)稅、、城市建建設稅、、教育附附加（2）其他銷銷售稅費費：由賣賣方負擔擔的印花花稅、交交易手續(xù)續(xù)費、產產權移轉轉登記費費第五章成本法二、房地產價格的構成基本原理理價格構成成價格構成成土地取得得成本開發(fā)成本本管理費用用銷售費用用投資利息息開發(fā)利潤潤征地估價價拆遷估價價商品房經濟適用用住房7、開發(fā)利利潤現(xiàn)實中的的開發(fā)利利潤是一一種結果果，是由由銷售收收入（售售價）減減去各種種成本、、費用和和稅金后后的余額額。估算開發(fā)發(fā)利潤應應掌握以以下幾點點：（1）開發(fā)利利潤是所所得稅前前的，即即開發(fā)利利潤=開發(fā)完成成后的房房地產價價值-土地取得得成本-開發(fā)成本本-管理費用用-投資利息息-銷售費用用-銷售稅費費（2）開發(fā)利利潤是在在正常條條件下開開發(fā)商所所能獲得得的平均均利潤，，而不是是個別開開發(fā)商最最終獲得得的實際際利潤，，也不是是個別開開發(fā)商所所期望的的利潤。。（3）開發(fā)利利潤是按按一定基基數乘以以同一市市場上類類似房地地產開發(fā)發(fā)項目所所要求的的相應平平均利潤潤率來計計算。第五章成本法二、房地產價格的構成基本原理理價格構成成價格構成成土地取得得成本開發(fā)成本本管理費用用銷售費用用投資利息息開發(fā)利潤潤征地估價價拆遷估價價商品房經濟適用用住房第五章成本法二、房地產價格的構成7、開發(fā)利利潤的計計算公式式（一）最最基本的的公式估算價格格=重新購建建價格-折舊第五章成本法三、成本法的計算公式基本原理理價格構成成計算公式式重置價格格建筑物折折舊運用舉例例步驟：①①搞清房房地產價價格構成成②估算各各構成部部分的金金額③將各構構成部分分的金額額累加針對對象象A新開發(fā)的的土地B新建的房房地產（（房地、、建筑物物兩種情情況）C舊的房地地產（房房地、建建筑物兩兩種情況況）（二）適適用于新新開發(fā)土土地的成成本公式式新開發(fā)土土地價格格=土地取得得成本+土地開發(fā)發(fā)成本+管理費用用+投資利息息+稅費+開發(fā)利潤潤第五章成本法三、成本法的計算公式基本原理理價格構成成計算公式式重置價格格建筑物折折舊運用舉例例新開發(fā)土土地是指指包括填填海造地地、開山山造地、、征用農農地后進進行“三三通一平平”、““五通一一平”、、“七七通一平平”等開開發(fā)的土土地或城城市舊城城區(qū)待拆拆遷改造造的土地地開發(fā)為為可以直直接利用用的城市市建設用用地。新開發(fā)區(qū)區(qū)某宗土土地的單單價=（取得開開發(fā)區(qū)用用地的總總費用+土地開發(fā)發(fā)總費用用+總管理費費用+總投資利利息+總銷售費費用+總銷售稅稅費+總開發(fā)利利潤）÷(開發(fā)區(qū)用用地總面面積×可轉讓土土地面積積的比率率)×用途、區(qū)區(qū)位等因因素修正正系數可轉讓土土地面積積的比率率=開發(fā)完成成后可轉轉讓土地地總面積積÷開發(fā)區(qū)總總面積×100%對于新開開發(fā)區(qū)土土地的分宗估價1．計算開開發(fā)區(qū)全全部土地地的平均均價格。。2．計算開開發(fā)區(qū)可可轉讓土土地的平平均價格格。3．計算開開發(fā)區(qū)某某宗土地地的價格格。將第第二步計計算出的的平均價價格，根根據宗地地的規(guī)劃劃用途、、具體位位置、使使用年限限、容積積率等進進行適當當的增減減修正。。第五章成本法三、成本法的計算公式基本原理價格構成計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例步驟宗地是地籍的最小單單元，是指以權屬界線線組成的封閉閉地塊。第五章成本法三、成本法的計算公式基本原理價格構成計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例【例4-1】某成片荒地面面積2km2．取得該荒地地的代價為1.2億元，將其開開發(fā)成“五通通一平”熟地地的正常開發(fā)發(fā)成本和管理理費用為2.5億元，開發(fā)期期為3年，貸款年利利率為10%，銷售稅費和和開發(fā)利潤為為可轉讓熟地地價格的5.5%和9.5%，開發(fā)完成后后可轉讓土地地面積的比率率為60％。試求該荒荒地開發(fā)完成成后可轉讓熟熟地的成本價價格為每平方方米多少元。?！窘狻坑深}意：設荒地開發(fā)完完成后可轉讓讓熟地的總價價為V，則：V=1.2+2.5+[1.2*（1+10%）3-1.2]+[2.5*（1+10%）1.5-2.5]+V（5.5%+9.5%）單價=V/（總面積*60%）新建房地價格格=土地取得成本本+土地開發(fā)成本本+建筑物建造成成本+管理費用+投資利息+銷售費用+銷售稅費+開發(fā)利潤新建建筑物價價格=建筑物建造成成本+管理費用+投資利息+銷售費用+銷售稅費+開發(fā)利潤（三）適用于于新建房地產產的基本公式式新建房地產采采用成本法估估價時一般不不應扣除折舊舊，但應考慮慮其工程質量量和周圍環(huán)境境等因素給予予適當修正。。第五章成本法三、成本法的計算公式基本原理價格構成計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例舊房地價格=土地的重新取取得價格+建筑物的重新新構建價格-建筑物的折舊舊（注意土地重重新取得價格格里的年限問問題）舊建筑物價格格=建筑物的重新新購建價格-建筑物的折舊舊（四）適用于舊房地地產的基本公公式由于舊建筑物物所造成的土土地價值減損損，應扣除該該減損部分。。注意第五章成本法三、成本法的計算公式基本原理價格構成計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例（一）重新構構建價格也稱稱重新建造成本本是假設在估估價時點重新新建造或購買買全新狀況的的估價對象所所需的一切合合理、必要的的費用、稅金金和應得的利利潤之和。注意：第一、重新建建造成本是估估價時點的；；第二、必要成成本或價格指指其是客觀的的成本，社會會一般平均耗耗費；第三、建筑物物的重新購建建價格是全新新狀況下的價價格，未扣除除折舊。四、重新構建價格格的求取第五章成本法四、建筑物的重新構建價格基本原理價格構成計算公式重新構建價格建筑物折舊運用舉例房地產重新建建造成本的求求取方法：先先求取土地的的重新取得成成本，再加上上建筑物的重重新建造成本本。若土地難以把把握其重新開開發(fā)成本時，，則通常是采采用市場比較較法或收益法法等其他估價價方法，求取取假設地上建建筑物不存在在時的實地價價格。重置價格，指在估價時時點的建筑及及裝修材料價價格和人工勞勞務費用情況況下，采用新新的建筑材料料、建筑技術術與工藝，重重新建造一棟棟與原建筑物物在結構、功能、效用上上相同的新建筑筑物的正常價價格。重建價格，是指在估價價時點的建筑筑及裝修材料料價格和人工工勞務費用情情況下，采用用原有的建筑筑材料、建筑筑技術與工藝藝，重新建造造一棟與原建建筑物完全相相同的新建筑筑物的正常價價格。重置價格的出出現(xiàn)是技術進進步的必然結結果，同時也也是“替代原原理”的體現(xiàn)現(xiàn)。重置價格和重重建價格的基基本含義一般重建價格格大于重置價格格第五章成本法四、建筑物的重新構建價格基本原理價格構成計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例（二）重新構構建價格的分分類（三）建筑物重新構構建價格的求求取方法第五章成本法四、建筑物的重新構建價格基本原理價格構成計算公式重新構建價格建筑物折舊運用舉例1．單位成本本法(單位比較法法)2．分部分項項法3．工料測量量法4．指數調整整法第五章成本法四、建筑物的重新構建價格基本原理價格構成計算公式重置價格單位成本法建筑物折舊運用舉例例5-2：現(xiàn)有一幢幢建筑面積積為250m2的獨立式住住宅需要評評估，經查查閱資料得得知類似建建筑物(沒有廚房和和空調設備備)的重置價格格和待估建建筑物的規(guī)規(guī)模、形狀狀修正系數數，則運用用單位成本本法對該建建筑物的重重置價格進進行評估。。第五章成本法四、建筑物的重新構建價格基本原理價格構成計算公式重置價格分部分項法建筑物折舊運用舉例第五章成本法四、建筑物的重新構建價格基本原理價格構成計算公式重新構建價格工料測量法建筑物折舊運用舉例工料測量法法：主要用于于具有特殊殊價值或歷歷史價值建建筑物的估估價。該方法先估估算建造建建筑物所需需的各種材材料、設備備的數量和和標準人工工時數，然然后逐一乘乘以估價時時點各該材材料、設備備的單位價價格和人工工勞務費標標準，再累累加求和得得建筑物的的重置價格格。這一方方法與建筑筑工程概預預算的方法法相類似。。顯然，采采用這一方方法需要估估價人員掌掌握豐富的的建筑概預預算知識．．并較費時時費力。如如對建筑概概預算不甚甚了解，各各項費用累累加后的誤誤差將會很很大。因此此，這一方方法在估價價實務中應應用較少。。第五章成本法四、建筑物的重新構建價格基本原理價格構成計算公式重新構建價格指數調整法建筑物折舊運用舉例指數調整法法根據建筑成成本指數或或變動率，，將其修正正到估價時時點，以求求取建筑物物的重置價價格。簡便便算法，常常用于檢驗驗其它方法法的估算結結果的可靠靠性。建筑物折舊舊是指建筑筑物從建造造完成以后后，隨著時時間的推移移而發(fā)生價價值減損的的現(xiàn)象，建建筑物在使使用年限內內減少的建建筑物價值值的貨幣表表現(xiàn)稱折舊舊額，房地地產估價中中折舊是指指在估價時時點待估建建筑物相對對于全新建建筑物的價價格差異，，是對建筑筑物的一種種減價修正正。（一）建筑筑物折舊的的概念會計折舊是是原始賬面面價值的減減損估價的折舊舊是價值的的減損修正正第五章成本法五、建筑物折舊基本原理價格構成計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例求取建筑物物折舊應注注意估價上的折折舊與會計上的折折舊的區(qū)別。估價上的折折舊注重的是市市場價值的的真實減損損，科學地地說不是““折舊”，，而是“減減價調整””；會計上上的折舊注注重的是原原始價值的的分攤、補補償或回收收。在會計上，C為資產原值值，是當初初購置時的的，不隨時時間的變化化而變化；；在估價上上，C為重新購建建價格，是是估價時點點時的，估估價時點不不同，C的值可能不不同。在會計上，，資產原值值與累計折折舊額的差差被稱做資資產的賬面面價值，它它無須與資資產的市場場價值相一一致；在估估價上，重重新購建價價格與折舊舊總額的差差被視為資資產的實際際價值，它它必須與資資產的市場場價值相一一致。常常出現(xiàn)這這種情況：：有些房地地產，盡管管在會計賬賬目上折舊舊早已提足足或快要提提足，但估估價結果卻卻顯示其仍仍有較大的的現(xiàn)時價值值；而有些些房地產，，盡管在會會計賬目上上折舊尚未未提足或遠遠未提足，，但估價結結果卻顯示示其現(xiàn)時價價值已所剩剩無幾。（二）折舊的內涵第五章成本法五、建筑物折舊基本原理價格構成計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例耐用年限的的確定我國納人市市場的城市市土地是一一定使用年年期的使用用權，而不不是所有權權。中華人民共共和國城鎮(zhèn)鎮(zhèn)國有土地地使用權出出讓和轉讓讓暫行條例例規(guī)定（1）居住用地地七十年；；（2）工業(yè)用地地五十年；；（3）教育、科科技、文化化、衛(wèi)生、、體育用地地五十年；；（4）商業(yè)、旅旅游、娛樂樂用地四十十年；（5）綜合或者者其他用地地五十年。。這一年期限限制可能與與建筑物的的耐用年限限相沖突。。如某宗地地土地使用用權出讓年年期為50年，取得土土地使用權權后進行建建筑開發(fā)的的時間是3年，建筑物物耐用年限限按規(guī)定為為60年(鋼混結構)。顯然．由由于受土地地使用權年年期的限制制，實際用用于建筑物物折舊的年年限只有47年。因此，，在耐用年年限與實際際使用年期期相沖突時時，應以時時間較小者者為建筑物物的耐用年年限。（三）耐用年限與與建筑物折折舊的關系系第五章成本法五、建筑物折舊基本原理價格構成計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例耐用年限的的確定求取建筑物物折舊應注注意土地使使用年限對對建筑物經經濟壽命的的影響。在在實際估價價中，由于于土地是有有期限的使使用權，建建筑物的經經濟壽命與與土地使用用年限可能能不一致，，所以，計計算建筑物物折舊所采采用的經濟濟壽命遇到到下列情況況時的處理理為：(1)建筑物的經經濟壽命早早于土地使使用年限而而結束的，，應按建筑筑物的經濟濟壽命計算算建筑物折折舊。(2)建筑物的經經濟壽命晚晚于土地使使用年限而而結束的，，應按建筑筑物的實際際經過年數數加上土地地使用權的的剩余年限限計算建筑筑物折舊。。實際估價中中，建筑物物的折舊包包括3個方面：①物質折舊舊②功能能折舊③③經濟折舊舊（三）耐用年限與與建筑物折折舊的關系系第五章成本法五、建筑物折舊基本原理價格構成計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例（四）建筑物折折舊的類型折舊的實質質（類型））1.物質折舊：：是由物理因因素引起的的折舊，又又稱物質磨磨損、有形形損耗，是是建筑物在在實體方面面的損耗所所造成的價價值損失。。進一步可歸歸納為4個方面：①自然經過過的老朽：：（自然力力引起如風風吹、日曬曬、雨淋等等）②正常使用用的磨損：：（如使用用工業(yè)建筑筑過程中產產生對建筑筑物有腐蝕蝕作用的廢廢氣、廢液液）③意外的破破壞損毀④延遲維修修的損壞殘殘存2.功能折舊：：稱無形損耗耗、精神磨磨損，是指指由于消費費觀念變更更、設計更更新、技術術進步等原原因導致在在功能方面面的相對殘殘缺、落后后或不適用用所造成的的價值損失失。如建筑式樣樣過時，內內部布局過過時，設備備陳舊落后后等。第五章成本法五、建筑物折舊基本原理價格構成計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例（四）建筑物折折舊的類型折舊的實質質（類型））3.經濟折舊：：稱外部性折折舊，指建建筑物本身身以外的不不利因素所所造成的價價值損失。。包括供給過量、、需求不足足、自然環(huán)環(huán)境惡化、、噪聲污染染、空氣污污染、交通通擁擠、城城市規(guī)劃改改變和政府府政策變化化、住宅附附近建工廠廠等造成其其價值的損損失。第五章成本法五、建筑物折舊基本原理價格構成計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例【例4-2】某舊住宅，，估計其重重置價格為為40萬元，地面面、門窗等等破舊引起起的物質折折舊為3萬元，戶型型不好、沒沒有獨用廁廁所和共用用電視天線線等導致的的功能折舊舊為8萬元，由于于位于城市市衰落地區(qū)區(qū)引起的經經濟折舊為為7萬元。試求求該舊住宅宅的折舊總總額和現(xiàn)值值?！窘狻坑深}意：該舊住宅的的折舊總額額=3+8+7=18（萬元）該舊住宅的的現(xiàn)值=重置價格-折舊=40-18=22（萬元）（五）建筑物折折舊的求取方法求取建筑物物的折舊方方法主要有有：年限法法、市場提提取法和分分解法。第五章成本法五、建筑物折舊基本原理價格構成計算公式重置價格建筑物折舊年限法市場提取法分解法運用舉例1、年限法年限法是把把建筑物的的折舊建立立在建筑物物的壽命、、經過的年年限或剩余余壽命之間間關系的基基礎上。建筑物壽命命有自然壽壽命和經濟濟壽命之分分。自然壽命是是指從建成成之日起到到不堪使用用的年數。。經濟壽命是是指建筑物物從建成之之日起預期期產生的收收入大于運運營費用的的持續(xù)年數數。建筑物的經經過年數分分為實際經經過年數和和有效經過過年數。（五）建筑物折折舊的求取方法第五章成本法五、建筑物折舊基本原理價格構成計算公式重置價格建筑物折舊年限法市場提取法分解法運用舉例1、年限法經濟壽命是是指建筑物物從建成之之日起預期期產生的收收入大于運運營費用的的持續(xù)年數數。（五）建筑物折折舊的求取方法第五章成本法五、建筑物折舊基本原理價格構成計算公式重置價格建筑物折舊年限法市場提取法分解法運用舉例1、年限法建筑物的經經過年數分分為實際經過年年數和有效經過年年數。關系：有效經過年年數可能短短于也可能能長于實際際經過年數數。有效經經過年數通通常是在實實際經過年年數的基礎礎上進行適適當的調整整后得到：：①當建筑物物的維修養(yǎng)養(yǎng)護為正常的，其有效效經過年數數與實際經經過年數相當；②當建筑物物的維修養(yǎng)養(yǎng)護比正常常維修養(yǎng)護護好或經過更新改造的，其其有效經過過年數短于實際經過年年數；③當建筑物物的維修養(yǎng)養(yǎng)護比正常常維修養(yǎng)護護差的，其有效效經過年數數長于實際經過年年數。維修保養(yǎng)情況有效經過年數與實際經過年數的關系正常相當好或重新改造有效短于實際差有效長于實際（五）建筑物折折舊的求取方法第五章成本法五、建筑物折舊基本原理價格構成計算公式重置價格建筑物折舊年限法市場提取法分解法運用舉例1、年限法建筑物的剩剩余壽命是是其壽命減減去經過年年數之后的的壽命，分分為剩余自自然壽命和和剩余經濟濟壽命。剩余自然壽壽命＝自然然壽命－實實際經過年年數剩余經濟壽壽命＝經濟濟壽命－有有效經過年年數（五）建筑物折折舊的求取方法第五章成本法五、建筑物折舊基本原理價格構成計算公式重置價格建筑物折舊年限法1直線2成新折扣市場提取法分解法運用舉例1、年限法年限法計算算方法又分分為（1）直線折舊舊法（2）成新折扣扣法（1）直線折舊舊法：在建筑物的的耐用年限限期間每年年的折舊額額相等。每年的折舊舊額：其中：Di：第i年的折舊額額；C：建筑物的的重新建造造成本；S：預計的建建筑物的凈凈殘值（殘殘值）；N：建筑物的的耐用年限限；R：建筑物的的殘值率t—建筑物的經經過年數累計折舊額額折舊率建筑物估價價時點價值值第五章成本法五、建筑物折舊基本原理價格構成計算公式重置價格建筑物折舊年限法1直線2成新折扣市場提取法分解法運用舉例（1）直線折舊舊法建筑物的經經過年數分分為實際經經過年數和和有效經過過年數。實實際經過年年數是建筑筑物從竣工工驗收合格格之日起到到估價時點點時的日歷歷年數。有有效經過年年數是建筑筑物在估價價時點按其其狀況與效效用所顯示示的年數。。有效經過過年數可能能短于也可可能長于實實際經過年年數。在成本法求求取折舊中中，建筑物物的壽命應應為經濟壽壽命，經過過年數應為為有效經過過年數，剩剩余壽命應應為剩余經經濟壽命。。例5-4：有有一一建建筑筑物物，，建建筑筑總總面面積積100m2，已已使使用用10年，，單單位位建建筑筑面面積積的的重重置置價價格格為為500元/平米米，，耐耐用用年年限限30年，，殘殘值值率率5％。。試試用用直直線線法法計計算算該該建建筑筑物物的的年年折折舊舊額額、、折折舊舊總總額額，，并并估估計計其其現(xiàn)現(xiàn)值值。。房屋屋折折舊舊和和完完損損等等級級評評定定的的有有關關規(guī)規(guī)定定建設設部部、、財財政政部部制制定定的的《房地地產產單單位位會會計計制制度度———會計計科科目目和和會會計計報報表表》對經經租租房房產產折折舊舊時時采采用用的的一一些些參參數數的的有有關關規(guī)規(guī)定定如如下下：第五章成本法四、建筑物折舊基本原理價格構成計算公式重置價格建筑物折舊年限法1直線2成新折扣市場提取法分解法運用舉例房屋屋結結構構分分類類表表4-4序號結構類型定義1鋼筋混凝土結構全部或承重部分為鋼筋混凝土結構。包括框架大板與框架輕板結構等房屋。這類房屋一般內外裝修良好，設備比較齊全2磚混結構一等部分鋼筋混凝土，主要是磚墻承重的結構。外墻部分砌磚、水刷石、水泥抹而或涂料粉刷，并設有陽臺，內外設備齊全的單元式住宅或非住宅房屋3磚混結構二等部分鋼筋混凝土，主要是磚墻承重的結構。外墻是清水墻，沒有陽臺，內部設備不全的非單元式住宅或其他房屋4磚木結構一等材料上等、標準較高的磚木(石料)結構。這類房屋一般是外部有裝修處理、內部設備完善的庭院式或花園洋房等高級房屋5磚木結構二等結構正規(guī)，材料較好，一般外部沒有裝修處理，室內有專用上、下水等設備的普通磚木結構房屋6磚木結構三等結構簡單，材料較差，室內沒有專用上下水等設備，較低級的磚木結構房屋7簡易結構如簡易樓、平房、木板房、磚壞房、土草房、竹木捆綁房等房屋屋折折舊舊和和完完損損等等級級評評定定的的有有關關規(guī)規(guī)定定第五章成本法四、建筑物折舊基本原理價格構成計算公式重置價格建筑物折舊年限法1直線2成新折扣市場提取法分解法運用舉例各種種結結構構房房屋屋的的耐耐用用年年限限（（單單位位：：年年））表表4-5結構

用途鋼筋混凝土結構磚混結構一等磚混結構二等磚木結構一等磚木結構二等磚木結構三等生產用房504040303030受腐蝕的生產用房353030202020非生產用房605050404040簡易結構10各種種結結構構房房屋屋的的殘殘值值率率一一般般為為：：鋼鋼筋筋混混凝凝土土結結構構和和簡簡易易結結構構為為0、磚磚混混結結構構2％、、磚磚木木結結構構一一等等6％、、磚磚木木結結構構二二等等4％、、磚磚木木結結構構三三等等3％。。第五章成本法五、建筑物折舊基本原理價格構成計算公式重置價格建筑物折舊年限法1直線2成新折扣市場提取法分解法運用舉例（2）成成新新折折扣扣法法根據據建建筑筑物物的的建建成成年年代代、、新新舊舊程程度度等等，，確確定定建建筑筑物物的的成成新新折折舊舊程程度度，，直直接接求求取取建建筑筑物物的的估估價價時時點點價價值值。。V＝Cq式中中V──建筑筑物物現(xiàn)現(xiàn)值值（（元元，，元元/m2）；；C──建筑筑物物重重置置價價格格或或重重建建價價格格（（元元，，元元/m2）；；t──建筑筑物物已已使使用用年年限限（（年年））；；N──建筑筑物物耐耐用用年年限限（（年年））；；q──建筑筑物物成成新新率率（（％％））。。建筑筑物物估估價價時時點點價價值值=建筑筑物物的的重重新新建建造造成成本本×建筑筑物物的的成成新新率率在實實際際估估價價中中，，成成新新率率是是一一個個綜綜合合指指標標，，其其求求取取可可以以采采用用““先先定定量量，，后后定定性性，，再再定定量量””的的方方式式依依下下列列3個步步驟驟進進行行：：(1)用年年限限法法計計算算成成新新率率。。(2)根據據建建筑筑物物的的建建成成年年代代對對上上述述計計算算結結果果作作初初步步判判斷斷，，看看是是否否吻吻合合。。(3)采用用實實際際觀觀察察法法對對上上述述結結果果作作進進一一步步的的調調整整，，并并說說明明上上下下調調整整的的理理由由。。當當建建筑筑物物的的維維修修養(yǎng)養(yǎng)護護屬屬于于正正常常的的，，實實際際成成新新率率與與直直線線法法計計算算出出的的成成新新率率相相當當；；當當建建筑筑物物的的維維修修養(yǎng)養(yǎng)護護比比正正常常維維修修養(yǎng)養(yǎng)護護好好或或經經過過更更新新改改造造的的，，實實際際成成新新率率應應大大于于直直線線法法計計算算出出的的成成新新率率；；當當建建筑筑物物的的維維修修養(yǎng)養(yǎng)護護比比正正常常維維修修養(yǎng)養(yǎng)護護差差的的，，實實際際成成新新率率應應小小于于直直線線法法計計算算出出的的成成新新率率。。當R=0時，用直線法計算算成新率的公公式為：第五章成本法五、建筑物折舊基本原理價格構成計算公式重置價格建筑物折舊年限法1直線2成新折扣市場提取法分解法運用舉例（2）成新折扣法法成新折扣法比比較粗略，主主要用于初步步估價，或者者同時需要對對大量建筑物物進行估價的的場合，尤其其是開展大范范圍的建筑物物現(xiàn)值摸底調調查。例題：某10年前交付使用用的建筑物,估價人員實地地觀察判斷其其剩余經濟壽壽命為30年,殘值率為零.試用直線法計計算該建筑物物的成新率.該建筑物的成成新率=30/(30+10)=75%第五章成本法五、建筑物折舊基本原理價格構成計算公式重置價格建筑物折舊年限法市場提取法分解法運用舉例2、市場提取法法求折舊利用含含有與與估價價對象象中建建筑物物具有有類似似折舊舊狀況況的建建筑物物的可可比實實例，，來求求取估估價對對象中中的建建筑物物折舊舊的方方法。。所謂類類似折折舊狀狀況，是指可可比實實例中中的建建筑物物的折折舊類類型(物質折折舊、、功能能折舊舊、經經濟折折舊)和折舊舊程度度與估估價對對象中中的建建筑物物的折折舊類類型和和折舊舊程度度相同同或者者相當當。舊房地地的成成本法法公式式為:舊的房房地價價值=土地重重新購購建價價格+建筑物物重新新購建建價格格-建筑物物折舊舊建筑物物折舊舊=土地重重新購購建價價格+建筑物物重新新購建建價格格-舊的房房地價價值=建筑物物重新新購建建價格格-(舊的房房地價價值-土地重重新購購建價價格)=建筑物物重新新購建建價格格-建筑物物折舊舊后價價值第五章成本法五、建筑物折舊基本原理價格構成計算公式重置價格建筑物折舊年限法市場提取法分解法運用舉例2、市場場提取取法求求折舊舊市場提提取法法求取取建筑筑物折折舊的的步驟驟和主主要內內容如如下:(1)從當地地房地地產市市場上上搜集集大量量的交交易實實例。。(2)從所搜搜集的的交易易實例例中選選取三三個以以上的的可比比實例例。要要求所所選取取的可可比實實例中中的建建筑物物與估估價對對象中中的建建筑物物具有有類似似折舊舊狀況況。(3)對每個個可比比實例例的成成交價價格進進行付付款方方式等等有關關換算算、交交易情情況修修正、、房地地產狀狀況調調整(注意不不對其其中的的折舊舊狀況況進行行調整整),但不進進行市市場狀狀況調調整。。注意：：不對折折舊進進行調調整是是因為為如果果對折折舊進進行了了調整整，就就提取取不出出可比比實例例的折折舊了了。不不進行行市場場狀況況調整整，是是因為為市場場狀況況的變變化是是折舊舊的一一部分分，它它屬于于經濟濟折舊舊的范范疇，，如果果進行行了調調整，，就相相當于于減少少了經經濟折折舊。。第五章成本法五、建筑物折舊基本原理價格構成計算公式重置價格建筑物折舊年限法市場提取法分解法運用舉例2、市場場提取取法求求折舊舊(4)求取每每個可可比實實例在在其成成交日日期時時的土土地重重新購購建價價格，，然后后將前前面換換算算、修修正和和調整整后的的可比比實例例成交交價格格減去去土地地重新新購建建價格格得出出建筑筑物折折舊后后價值值。(5)求取每每個可可比實實例在在其成成交日日期時時的建建筑物物重新新購建建價格格，然然后將將每個個可比比實例例的建建筑物物重新新購建建價格格減去去前面面求出出的建建筑物物折舊舊后價價值得得出建建筑物物折舊舊。(6)將每個個可比比實例例的建建筑物物折舊舊除以以建筑筑物重重新購購建價價格轉轉換為為總折折舊率率。(7)將估價價對象象建筑筑物的的重新新購建建價格格乘以以總折折舊率率，或或者乘乘以年年平均均折舊舊率再再乘以以建筑筑物年年齡，，便可可以得得到估估價對對象建建筑物物折舊舊，即即：建筑物物折舊舊=建筑物物重新新購建建價格格×總折舊舊率第五章成本法五、建筑物折舊基本原理價格構成計算公式重置價格建筑物折舊年限法市場提取法分解法運用舉例2、市場場提取取法求求折舊舊建筑物物折舊舊=建筑物物重新新購建建價格格×年平均均折舊舊率×建筑物物年齡齡利用市市場提提取法法求出出的年年平均均折舊舊率，，還可可以求求取年年限法法所需需要的的建筑筑物經經濟壽壽命。。在假假設建建筑物物的殘殘值率率為零零的情情況下下:建筑物物經濟濟壽命命=1/平均年年折舊舊率例如，，如果果通過過市場場提取取法求求出的的估價價對象象建筑筑物的的年平平均折折舊率率為2%,則可以以根據據2%的倒數數估計計估價價對象象建筑筑物的的經濟濟壽命命為50年。此外，，利用用總折折舊率率還可可以求求出建建筑物物的成成新率率：建筑物物成新新率=1-總折舊舊率第五章成本法五、建筑物折舊基本原理價格構成計算公式重置價格建筑物折舊年限法市場提取法分解法運用舉例3、分解解法分解法法是對對建筑筑物各各種類類型的的折舊舊分別別予以以分析析和估估算，，然后后將它它們加加總來來求取取建筑筑物折折舊的的方法法。第五章成本法五、建筑物折舊基本原理價格構成計算公式重置價格建筑物折舊年限法市場提取法分解法A物質折舊B功能折舊C外部折舊運用舉例3、分解法A物質折舊的的求取方法法（1）將物質折舊舊項目分為為可修復項目目和不可修復項項目兩類。修復復是指恢復復到新的或或者相當于于新的狀況況，有的是是修理，有有的是更換換。預計修修復所必要要的費用小小于或者等等于修復所所能帶來的的房地產價價值增加額額的，是可可修復的，，即：修復所必要要的費用≤≤修復復后的房地地產價值-修復前的房地產價價值反之，是不不可修復的的。（2）對于可修修復項目，估算算在估價時時點采用最最優(yōu)修復方方案使其恢恢復到新的的或者相當當于新的狀狀況下所必必要的費用用作為折舊舊額。第五章成本法五、建筑物折舊基本原理價格構成計算公式重置價格建筑物折舊年限法市場提取法分解法A物質折舊B功能折舊C外部折舊運用舉例3、分解法A物質折舊的的求取方法法（3）對于不可修修復項目，，根據其在在估價時點點的剩余使使用壽命是是否短于整整體建筑物物的剩余經經濟壽命，，分為短壽壽命項目和和長壽命項項目兩類。。短壽命項目目是剩余使使用壽命短短于整體建建筑物剩余余經濟壽命命的部件、、設備、設設施等，它它們在建筑筑物剩余經經濟壽命期期間遲早需需要更換，，甚至需要要更換多次次。長壽命項目目是剩余使使用壽命等等于或者長長于整體建建筑物剩余余經濟壽命命的部件、、設備、設設施等，它它們在建筑筑物剩余經經濟壽命期期間是不需需要更換的的。第五章成本法五、建筑物折舊基本原理價格構成計算公式重置價格建筑物折舊年限法市場提取法分解法A物質折舊B功能折舊C外部折舊運用舉例3、分解法A物質折舊的的求取方法法短壽命項目目分別根據各各自的重新新購建價格格(通常為市場場價格、運運輸費、安安裝費等之之和)、壽命、年年齡或剩余余使用壽命命，利用年年限法計算算折舊額。。長壽命項目目是合在一起起，根據建建筑物重新新購建價格格減去可修修復項目的的修復費用用和各短壽壽命項目的的重新購建建價格后的的余額、建建筑物的經經濟壽命、、有效年齡齡或剩余經經濟壽命，，利用年限限法計算折折舊額。長壽命項目目折舊基數=建筑物重新新購建價格格-可修復項目目的修復費費用-各短壽命項項目的重新新購建價格格(4)將可修復項項目的修復復費用、短短壽命項目目的折舊額額、長壽命命項目的折折舊額相加加，即為物物質折舊額額。宜先將建筑筑物區(qū)分為為可修復項項目和不可可修復項目目；對于可修復復項目，估估計其修復復費用作為為折舊額；；對于不可修修復項目，，再將其分分為短壽命命項目和長長壽命項目目；其次采采用年限法法或成新折折扣法分別別計算其折折舊額將修復費用用、短壽命命項目的折折舊額、長長壽命項目目的折舊額額相加，便便得到建筑筑物的折舊舊總額?！纠?-6】某建筑物的的重置價格格為180萬元，經濟濟壽命為50年，有效經經過年數為為10年。其中，，門窗等損損壞的修復復費用為2萬元；裝修修的重置價價格為30萬元，平均均壽命為5年，已使用用3年；設備的的重置價格格為60萬元，平均均壽命為15年，已使用用10年。殘值率率假設均為為零，試計計算其物質質折舊總額額。【解】折舊總額的的計算分為為以下幾個個部分：（1）可修復部部分的折舊舊額：門窗等損壞壞的折舊額額=2（萬元）（2）短壽命項項目的折舊舊額：裝修的折舊舊額=30××（1/5）×3=18（萬元）設備的折舊舊=60××（1/15）×10=40（萬元）（3）長壽命項項目的折舊舊額：=(180–2–30-60)××1/50×10=17.6（萬元）建筑物的折折舊總額=2+18+40+17.6=77.6（萬元）第五章成本法五、建筑物折舊基本原理價格構成計算公式重置價格建筑物折舊年限法市場提取法分解法A物質折舊B功能折舊C外部折舊運用舉例3、分解法B功能折舊的求取取方法（1）將功能折舊舊分為功能缺乏、功能落后和功能過剩引起的三類類，并進一一步將它們們分為可修修復的和不不可修復的的。（2）對于可修復復的功能缺缺乏引起的的折舊，在在采用缺乏乏該功能的的“重建價價格”下的的求取方法法是：①估算在估估價時點在在估價對象象建筑物上上單獨增加加該功能所所必要的費費用；②估算該功功能假設在在估價時點點重置建造造建筑物時時就具有所所必要的費費用；③將在估價價時點在估估價對象建建筑物上單單獨增加該該功能所必必要的費用用，減去該該功能假設設在估價時時點重置建建造建筑物物時就具有有所必要的的費用，即即增加該功功能所超額額的費用為為折舊額。。第五章成本法五、建筑物折舊基本原理價格構成計算公式重置價格建筑物折舊年限法市場提取法分解法A物質折舊B功能折舊C外部折舊運用舉例3、分解法法B功能折舊的求求取方法法（1）可修復的功能缺乏引起的折折舊=在估價時時點在估估價對象象建筑物物上單獨獨增加該該功能所所必要的的費用-該功能假設在在估價時點重重置建造建筑筑物時就具有有所必要的費費用【例5-7】某幢應有電梯梯而沒有電梯梯的辦公樓，，重建價格為為2000萬元，現(xiàn)在設電梯需要120萬元，假設現(xiàn)現(xiàn)在建造辦公公樓時一同安安裝電梯只需需要100萬元。請計算算該辦公樓因因沒有電梯引引起的折舊及及扣除沒有電電梯引起的折折舊后的價值值?！窘狻吭撧k公樓因沒沒有電梯引起起的折舊及扣扣除沒有電梯梯引起的折舊舊后的價值計計算如下:該辦公樓因沒沒有電梯引起起的折舊=120-100=20(萬元)該辦公樓扣除除沒有電梯引引起的折舊后后的價值=2000-20=1980(萬元)如果是采用具具有該功能的的“重置價格格”，則減去去在估價對象象建筑物上單單獨增加該功功能所必要的的費用，可直接得到了扣扣除該功能缺缺乏引起的折折舊后的價值值?！纠?-8】上例應有電梯而沒沒有電梯的辦辦公樓，現(xiàn)增增設電梯需要要120萬元，類似有有電梯的辦公公樓的重置價價格為2100萬元。請計算算該辦公樓扣扣除沒有電梯梯引起的折舊舊后的價值。。【解】該辦公樓扣除除沒有電梯引引起的折舊后后的價值計算算如下:該辦公樓扣除除沒有電梯引引起的折舊后后的價值=2l00-120=1980(萬元)（2）對于不可修復的功能缺乏引起的折舊，，可以采用下下列方法來求求取：①利用“租金金損失資本化化法”求取缺缺乏該功能導導致的未來每每年損失租金金的現(xiàn)值之和和；②估算該功能能假設在估價價時點重置建建造建筑物時時就具有所必必要的費用；③將未來每年年損失租金的的現(xiàn)值之和，，減去該功能能假設在估價價時點重置建建造建筑物時時就具