從需求與供給角度分析我國(guó)房地產(chǎn)形勢(shì)及抑制房?jī)r(jià)的措施

從需求與供給角度分析我國(guó)房地產(chǎn)形勢(shì)及抑制房?jī)r(jià)的措施摘要：隨著人們生活水平的提高，伴隨人口增長(zhǎng)的是各種基本設(shè)施需求的增加。尤其是住房的需求。住宅市場(chǎng)需求與供給結(jié)構(gòu)不匹配，出現(xiàn)嚴(yán)重供小于求的現(xiàn)象。人均住房面積小，住房情況復(fù)雜沒(méi)有安全保障是大部分人們面臨的住房現(xiàn)狀。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展 ,房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)必將日趨激烈。 因此，如何保持我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，是值得我們探討的我國(guó)是一個(gè)人口眾多的發(fā)展中國(guó)家。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 需求 供給 彈性引言房地產(chǎn)市場(chǎng)可以理解為從事房地產(chǎn)買(mǎi)賣、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)冉灰椎幕顒?dòng)場(chǎng)所以及一切交易途徑和形式。與一般市場(chǎng)相同，房地產(chǎn)市場(chǎng)也是由參與房地產(chǎn)交易的當(dāng)事者、房地產(chǎn)商品、交易組織機(jī)構(gòu)等要素構(gòu)成的。這些要素反映著房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中的種種現(xiàn)象，決定并影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和趨勢(shì)。另外，房地產(chǎn)市場(chǎng)作為市場(chǎng)體系的基本組成部分，具有市場(chǎng)的一般規(guī)律性，如受價(jià)值規(guī)律、競(jìng)爭(zhēng)規(guī)律、供求規(guī)律等的制約。但由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商品本身具有區(qū)別于其他商品的獨(dú)特規(guī)律，房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中又具有特殊重要的地位，這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)具有一系列區(qū)別于一般市場(chǎng)的基本特性。一、從房地產(chǎn)需求方面分析作為一種商品,從本質(zhì)意義上說(shuō)房地產(chǎn)的價(jià)格是由房地產(chǎn)的供給1和需求決定的,這一點(diǎn)與其他商品是一致的。但房地產(chǎn)商品和房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn),使得房地產(chǎn)的供給和需求具有獨(dú)特的地方。判斷一個(gè)國(guó)家、一個(gè)地區(qū)居民住房的有效需求.要同時(shí)考慮兩個(gè)條件：一是居民家庭購(gòu)房的實(shí)際承受力，二是居民家庭購(gòu)房的愿望。僅有購(gòu)房的實(shí)際承受力而無(wú)意愿購(gòu)房，或有意愿購(gòu)房而無(wú)購(gòu)房實(shí)際承受能力,都不能形成房地產(chǎn)的有效需求。只有同時(shí)解決這兩個(gè)問(wèn)題,住房的有效需求才能促進(jìn)房地產(chǎn)的供給,進(jìn)而達(dá)到帶動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用。對(duì)某種房地產(chǎn)的需求量是由許多因素共同決定的，其中主要有：該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平；(2)消費(fèi)者的收入水平；（3）相關(guān)物品的價(jià)格水平；(4)消費(fèi)者的偏好；(5)消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的預(yù)期。它們對(duì)房地產(chǎn)需求量的影響分別如下：、該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平。一般來(lái)說(shuō)，某種房地產(chǎn)的價(jià)格上升，對(duì)其需求就會(huì)減少;價(jià)格下降，對(duì)其需求就會(huì)增加。比較重要的例外是炫耀性物品和吉芬物品，在某種特定條件下，消費(fèi)者對(duì)這種商品的需求與其價(jià)格成同方向變化。、消費(fèi)者的收入水平。對(duì)于多數(shù)商品來(lái)說(shuō)，當(dāng)消費(fèi)者的收入水平提高時(shí)，就會(huì)增加對(duì)商品的需求。自1998年房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革以來(lái)，我國(guó)居民人均GDP為817美元到2012年已經(jīng)突破了6000美元，隨著消費(fèi)者收入的提高，對(duì)生活質(zhì)量也要求更高，城市化的加速進(jìn)程也必然對(duì)房地產(chǎn)有較高的需求。商品房作為耐用高檔商品也會(huì)隨著居民收入的增加需求，房地產(chǎn)價(jià)格上漲會(huì)隨著工資收入上升而上漲，容易形2成螺旋式的上漲過(guò)程。、相關(guān)房地產(chǎn)的價(jià)格水平。與某種房地產(chǎn)相關(guān)的房地產(chǎn)，是指該種房地產(chǎn)的替代品和互補(bǔ)品。替代品之間，一種房地產(chǎn)的價(jià)格上升，對(duì)另一種房地產(chǎn)的需求就增加；互補(bǔ)品之間，對(duì)一種房地產(chǎn)的消費(fèi)多了，對(duì)另一種房地產(chǎn)的消費(fèi)也會(huì)多起來(lái)。在我國(guó)房地產(chǎn)可分為兩大類一是由市場(chǎng)提供的商品房，二是又政府提供的經(jīng)濟(jì)適用房，公租房和廉租住房，隨著商品房?jī)r(jià)格的持續(xù)上漲人們必將會(huì)尋求更多的商品房替代品也就是由政府提供的經(jīng)濟(jì)適用房、消費(fèi)者的偏好。當(dāng)消費(fèi)者對(duì)某種房地產(chǎn)的偏好程度增強(qiáng)時(shí)，該種房地產(chǎn)的需求就會(huì)增加。影響居民家庭對(duì)房地產(chǎn)需求意愿的主要因素有：一是居民家庭購(gòu)房實(shí)際承受力的大小。在其他條件不變的情況下，這個(gè)指數(shù)愈大其購(gòu)房的意愿愈大；反之則愈小。二是購(gòu)房房地產(chǎn)的質(zhì)量及外部環(huán)境的適應(yīng)性。居民家庭將多年儲(chǔ)蓄的資金以及由于購(gòu)房貸款所承受的本息投入購(gòu)房，總是希望購(gòu)買(mǎi)一套地段、朝向、戶型、樓層、房地產(chǎn)使用年限以及外部環(huán)境較好的房地產(chǎn)，否則即使有購(gòu)房能力也不會(huì)有購(gòu)房的有效意愿。三是現(xiàn)有住房條件?，F(xiàn)有房地產(chǎn)條件越差，改善居住質(zhì)量的意愿就越強(qiáng)。四是預(yù)期支出的不確定性。在居民家庭收入不變的條件下，其預(yù)期支出的不確定性，會(huì)制約著居民購(gòu)房的意愿、消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的預(yù)期。當(dāng)預(yù)期某種房地產(chǎn)的價(jià)格會(huì)在下一時(shí)期上升時(shí)，就會(huì)增加對(duì)該種房地產(chǎn)的現(xiàn)期需求。由于房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，剛性需求比較明顯，尤其是房地產(chǎn)過(guò)度地投機(jī)，開(kāi)發(fā)商的炒作進(jìn)3而加劇人們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的預(yù)期， 如果預(yù)期的氛圍擴(kuò)散最終將會(huì)變成價(jià)格上漲現(xiàn)實(shí)。、居民購(gòu)房經(jīng)濟(jì)承受能力分析(房?jī)r(jià)收入比)。居民對(duì)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)承受能力與居民家庭收入、房地產(chǎn)價(jià)格、住房金融等密切相關(guān)。居民對(duì)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)承受能力與家庭收入成正比,收入越高、儲(chǔ)蓄存款越多的家庭,其承受能力越強(qiáng)；而居民對(duì)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)承受能力越強(qiáng),則可以享受質(zhì)量較好、面積較大、價(jià)格較高的房地產(chǎn)。房?jī)r(jià)收入比成為判斷居民家庭購(gòu)房實(shí)際承受能力的核心指標(biāo)之一,是衡量一國(guó)居民對(duì)商品房地產(chǎn)價(jià)格承受能力的國(guó)際通行指標(biāo)。所謂房?jī)r(jià)收入比是指一套中等水平房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格與中等水平的居民家庭年收入的比例。據(jù)世界銀行的研究。發(fā)達(dá)國(guó)家的房?jī)r(jià)收入比一般在 1.8∶1—5.5∶l 之間;而發(fā)展中國(guó)家的房?jī)r(jià)收入比一般在4∶1-6∶l之間。如果這個(gè)比率太低,則房地產(chǎn)市場(chǎng)需求過(guò)旺 ;如太高,房地產(chǎn)需求不足。一般認(rèn)為當(dāng)房?jī)r(jià)收入比在 3∶l一6∶l之間比較合適,此時(shí)居民對(duì)市場(chǎng)上的商品房地產(chǎn)普遍具有支付能力二、房地產(chǎn)供給分析地產(chǎn)供給一般分為三個(gè)層次，現(xiàn)實(shí)供給層次、儲(chǔ)備供給層次和潛在供給層次，這三個(gè)供給層次是動(dòng)態(tài)變化的?，F(xiàn)實(shí)供給層次是指房地產(chǎn)產(chǎn)品已經(jīng)進(jìn)入流通領(lǐng)域，可以隨時(shí)出售和出租的房地產(chǎn)。通常也稱其為房地產(chǎn)上市量，其主要部分是現(xiàn)房，也包括已經(jīng)具備預(yù)售條件的期房。房地產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)供給是房地產(chǎn)供給的主導(dǎo)和基本層次，它是房地產(chǎn)供給方行為狀態(tài)，并不等于房地產(chǎn)商品價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)商品價(jià)4值的實(shí)現(xiàn)取決于供給和需求的統(tǒng)一。儲(chǔ)備供給層次是指房地產(chǎn)生產(chǎn)者出于一定的考慮將一部分可以進(jìn)入市場(chǎng)的房地產(chǎn)商品暫時(shí)儲(chǔ)備起來(lái)不上市。這是生產(chǎn)者的主動(dòng)商業(yè)行為，與人們說(shuō)的空置房是有區(qū)別的，空置房主要是指生產(chǎn)者想出售而一時(shí)出售不了的房地產(chǎn)商品。潛在供給層次是指已經(jīng)開(kāi)工和正在建造，以及竣工但未交付使用等尚未上市的房地產(chǎn)產(chǎn)品，還包括一部分過(guò)去屬于非商品房地產(chǎn)，但在未來(lái)可能改變其屬性而進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的房地產(chǎn)產(chǎn)品房地產(chǎn)泡沫主要是指土地和房屋價(jià)格極高,與其使用價(jià)值不符。雖然賬面上價(jià)值增長(zhǎng)很高,但實(shí)際上很難得到實(shí)現(xiàn),形成一種表面上的虛假繁榮。在房地產(chǎn)泡沫狀態(tài)下,房?jī)r(jià)越漲,投資者(投機(jī)者)購(gòu)買(mǎi)越踴躍；投資者買(mǎi)房的唯一目的是為了轉(zhuǎn)手賣出， 快速獲取差價(jià)。過(guò)度的房地產(chǎn)投機(jī)炒作必然扭曲市場(chǎng)的真實(shí)供求關(guān)系 ,在這種情況下,雖然房地產(chǎn)的供給曲線形狀不變 ,但是房地產(chǎn)的需求曲線發(fā)生了逆轉(zhuǎn) ,由原來(lái)的負(fù)斜率變?yōu)檎甭?,和供給曲線一樣是一條向右上方傾斜的曲線 ,表示房地產(chǎn)價(jià)格越高,需求量越大。此時(shí)的房地產(chǎn)商品已經(jīng)完全脫離了它作為商品的基本屬性 ,而純粹是一種投資品 ,投資者關(guān)心的只是房地產(chǎn)未來(lái)的預(yù)期價(jià)格,而不去關(guān)心房子的基本功能。另一方面房地產(chǎn)成本的上升，包括土地供給緊張、人工成本、建筑材料，資金融資緊張而導(dǎo)致房地產(chǎn)供給成本快速上漲， 就拿土地供給價(jià)格來(lái)說(shuō)，由于今年來(lái)我國(guó)城市化水平、工業(yè)化水平逐年提高，對(duì)土地需求大大增加，而土地資源的供給是一種稀缺資源供給的速度小于對(duì)土地需求速度，5加上土地由政府壟斷征用，由政府通過(guò)拍賣向市場(chǎng)提供土地， 這樣就會(huì)使得土地價(jià)格上漲，開(kāi)發(fā)商不得不花更多的資金購(gòu)買(mǎi)土地， 由于房地產(chǎn)缺乏彈性，這部分成本必然由消費(fèi)者承擔(dān)。三、房地產(chǎn)需求和供給彈性分析（1）房地產(chǎn)需求彈性。房地產(chǎn)需求是在一定的時(shí)期內(nèi)、一定的價(jià)格水平上，消費(fèi)者愿意購(gòu)買(mǎi)而且能夠購(gòu)買(mǎi)的房地產(chǎn)數(shù)量。商品需求規(guī)律揭示價(jià)格與需求之間呈反方向變化。房地產(chǎn)市場(chǎng)同樣存在需求規(guī)律，從房地產(chǎn)消費(fèi)心理學(xué)分析：當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格下跌，會(huì)激起消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)欲望，市場(chǎng)需求量上升； 當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲，增加了消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)成本，就會(huì)抑制一部分的需求，市場(chǎng)需求量下降。但房屋是一個(gè)特殊的商品，具有居住和投資的雙重功能， 加之房地產(chǎn)市場(chǎng)的買(mǎi)賣雙方信息不對(duì)等，有時(shí)并不完全遵循需求規(guī)律。例如當(dāng)房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲，消費(fèi)者心理上會(huì)形成繼續(xù)上漲的預(yù)期， 市場(chǎng)上出現(xiàn) “追漲” 現(xiàn)象和“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”，認(rèn)為樓市的前景一片大好，價(jià)格還有很大的上漲空間，所以價(jià)格雖然上漲但是需求仍然上升。而當(dāng)房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌，市場(chǎng)上也有可能形成觀望， 需求反而下降。房地產(chǎn)需求彈性指價(jià)格變動(dòng)所引起的需求量變動(dòng)的程度， 即房地產(chǎn)需求量對(duì)價(jià)格變動(dòng)的反應(yīng)程度。房地產(chǎn)需求對(duì)價(jià)格較為敏感， 例如一些樓盤(pán)出現(xiàn)降價(jià)或推出大幅優(yōu)惠促銷時(shí)，出現(xiàn)排隊(duì)搶購(gòu)的場(chǎng)面，需求量迅速增加。而當(dāng)價(jià)格上升特別是持續(xù)上升時(shí)，也會(huì)形成市場(chǎng)的恐慌心理和上漲預(yù)期，需求仍較為旺盛。所以房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求對(duì)價(jià)格比較敏感，彈性較大，6無(wú)論價(jià)格漲與跌，都會(huì)引起需求量的更大反應(yīng)。（2）房地產(chǎn)供給彈性。房地產(chǎn)供給是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在某一時(shí)間內(nèi)，在一定的價(jià)格水平上，對(duì)某種房地產(chǎn)所愿意而且能夠提供出售的數(shù)量。大多數(shù)商品其供給量與價(jià)格是同方向變化的，即商品價(jià)格上升，供給量增加；價(jià)格下降，供給量減少。同樣，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲、利潤(rùn)增加時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)投資意愿增強(qiáng)，市場(chǎng)供應(yīng)增多；反之，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格下跌時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)投資興趣降低，投資規(guī)模收縮，市場(chǎng)供應(yīng)減少。房地產(chǎn)供給彈性指房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)所引起供給量變動(dòng)的程度，即房地產(chǎn)供給量對(duì)價(jià)格變動(dòng)的反應(yīng)程度。房地產(chǎn)投資規(guī)模大、生產(chǎn)周期長(zhǎng)、審批環(huán)節(jié)多，當(dāng)價(jià)格變動(dòng)時(shí)，其供應(yīng)量變動(dòng)比較緩慢。短期內(nèi)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)能夠提供給市場(chǎng)的產(chǎn)品量，僅限于已經(jīng)可以上市銷售的產(chǎn)品存量，無(wú)法在短時(shí)間內(nèi)增加供應(yīng)，供應(yīng)量不會(huì)因價(jià)格的變化而迅速得以調(diào)整；長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)調(diào)整投資和開(kāi)發(fā)規(guī)模，對(duì)價(jià)格變化作出反應(yīng)，房地產(chǎn)供給的彈性增大，但由于房地產(chǎn)業(yè)受土地的制約較多，土地供應(yīng)的彈性非常小，土地的稀缺性和不可再生性使得房地產(chǎn)的長(zhǎng)期供給也缺乏彈性四、我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中存在的問(wèn)題伴隨這房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展 ,房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中出現(xiàn)了一些非理性行為,已經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展產(chǎn)生了不利的影響。主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（1）需求大于供給使得住房?jī)r(jià)格過(guò)高7經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展提高了人們的生活水平,人們對(duì)住房條件的要求也隨之提高。隨著城市化進(jìn)程的加快,城鎮(zhèn)居民人口數(shù)迅速增加,加之部分投資者也向房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)進(jìn)軍,使得對(duì)房地產(chǎn)的需求加劇,同時(shí),我國(guó)房地產(chǎn)地塊的規(guī)模、選址等都是由政府預(yù)先規(guī)劃實(shí)施,而不是由市場(chǎng)決定,這些因素都決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)是以供給決定需求,供給無(wú)法對(duì)需求的增加進(jìn)行敏感的反應(yīng),而只能以高房?jī)r(jià)表現(xiàn)出來(lái)。（2）房地產(chǎn)市場(chǎng)不成熟,出現(xiàn)偏離實(shí)際價(jià)值的高地價(jià)或者低地價(jià)。我們知道,土地本身并不是商品,它的價(jià)格是由地租的資本化決定的,同時(shí)受供求關(guān)系的影響。但是,我國(guó)房地產(chǎn)的“買(mǎi)方市場(chǎng)”還沒(méi)有真正形成,使得土地價(jià)格出現(xiàn)了盲目的高價(jià)或者低價(jià)。高價(jià)下,看似國(guó)家的收益很大,其實(shí)不然,因?yàn)榈貎r(jià)高會(huì)引起房?jī)r(jià)高,而房?jī)r(jià)過(guò)高,如果超出了消費(fèi)者的消費(fèi)能力,又會(huì)抑制生產(chǎn)和消費(fèi)。盲目的低價(jià)一般都是政策上的需求,暴露的是政治體制與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不相適應(yīng)。（3）房地產(chǎn)業(yè)受政府政策干預(yù)的影響市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,政府出臺(tái)的對(duì)市場(chǎng)的干預(yù)政策會(huì)影響土地的價(jià)格,進(jìn)而造成房?jī)r(jià)的波動(dòng)。土地的所有權(quán)歸屬于國(guó)家,政府擁有土地開(kāi)發(fā)的控制權(quán),房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)規(guī)模直接受政府控制程度的影響。另外,政府干預(yù)政策的出臺(tái),還可能造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的不公平競(jìng)爭(zhēng),導(dǎo)致滋生腐敗現(xiàn)象,分配不公,國(guó)有資源流失。（4）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商融資渠道單一 ,商業(yè)銀行的監(jiān)督管理機(jī)制不健全。8房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一般都需要大量的資金 ,大部分的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商主要依靠銀行貸款來(lái)維持日常的運(yùn)營(yíng) ,出售房屋后用收入來(lái)歸還貸款 ,這樣,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了商業(yè)銀行。金融危機(jī)爆發(fā)后,商業(yè)銀行的金融監(jiān)管問(wèn)題提上了日程,但是現(xiàn)階段我國(guó)相關(guān)的制度還不完善,給商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的監(jiān)管帶來(lái)了較大困難。五、我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)未來(lái)的發(fā)展方向鑒于目前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題多多，我們應(yīng)該認(rèn)清房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向，制定合理可行的房地產(chǎn)政策。政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)與其他各種市場(chǎng)一樣，由于自身市場(chǎng)機(jī)制的缺陷，在經(jīng)濟(jì)資源的配置過(guò)程中可能存在諸多不合理，主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷、信息不對(duì)稱、投機(jī)行為和不能提供“公共住宅”。由此可能導(dǎo)致投資過(guò)熱、高房?jī)r(jià)和高空置率并存、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)矛盾、容易形成泡沫等后果。歷史經(jīng)驗(yàn)和理論研究證明，為避免房地產(chǎn)市場(chǎng)自身缺陷引發(fā)的后果，政府必須進(jìn)行干預(yù)。具體而言，政府干預(yù)的產(chǎn)生是與市場(chǎng)失靈相聯(lián)系的，當(dāng)市場(chǎng)機(jī)制不能實(shí)現(xiàn)資源的有效配置時(shí)，一方面政府可以通過(guò)干預(yù)以矯正和改善市場(chǎng)機(jī)制存在的缺陷，使經(jīng)濟(jì)資源得到更有效的配置，另一方面政府可以通過(guò)干預(yù)以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)資源分配的公平性，這種干預(yù)就是通常所說(shuō)的宏觀調(diào)控。房地產(chǎn)市場(chǎng)存在種種缺陷使政府宏觀調(diào)控成為必要，政府可以通過(guò)適當(dāng)?shù)恼{(diào)控彌補(bǔ)市場(chǎng)缺陷，使房地產(chǎn)市場(chǎng)供需總量保持基本平衡，房屋價(jià)格得以平穩(wěn)運(yùn)行，有效緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)矛盾，保障中低收入階層的9基本住房需求，從而使房地產(chǎn)市場(chǎng)成為一個(gè)運(yùn)行穩(wěn)定、富有效率并能兼顧公平的市場(chǎng)。鑒于我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康、穩(wěn)定發(fā)展與國(guó)民經(jīng)濟(jì)關(guān)系密切，我國(guó)先后多次對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了宏觀調(diào)控，特別是2010年以來(lái)，國(guó)家業(yè)已出臺(tái)了多輪對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，總的來(lái)說(shuō)，這些措施是具有積極意義的，但是房?jī)r(jià)過(guò)高、住房結(jié)構(gòu)不合理等現(xiàn)象仍然不容忽視。從穩(wěn)定國(guó)民經(jīng)濟(jì)，提高居民生活水平的角度出發(fā)，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控仍需加強(qiáng)。加速完善房地產(chǎn)市場(chǎng)首先,政府應(yīng)該重視房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中稅收的作用,理順各種稅收政策的關(guān)系,根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的具體情況來(lái)制定不同的稅收政策,切實(shí)發(fā)揮稅收政策的宏觀調(diào)控作用。其次,政府可以利用政府管制和市場(chǎng)決定雙重機(jī)制來(lái)影響土地的價(jià)格,在房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的時(shí)候,通過(guò)減少土地供應(yīng)來(lái)減緩經(jīng)濟(jì)過(guò)熱現(xiàn)象,相應(yīng)的,房地產(chǎn)市場(chǎng)疲軟的時(shí)候,應(yīng)該適當(dāng)增加土地的供應(yīng)量,以此來(lái)刺激房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。再次,政府應(yīng)該通過(guò)制定具體的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)劃來(lái)完善房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策 ,進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場(chǎng)。創(chuàng)新體制和制度,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)。政府應(yīng)該從制度創(chuàng)新和體制創(chuàng)新入手,一方面,消除造成房地產(chǎn)市場(chǎng)不公平競(jìng)爭(zhēng)的條件,使房地產(chǎn)的市場(chǎng)機(jī)制不被扭曲,保護(hù)國(guó)有資源的完整性,另一方面,調(diào)整收入格局,使分配真正做到公平公正,維護(hù)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展和社會(huì)的長(zhǎng)久穩(wěn)定。10加快房地產(chǎn)業(yè)融資渠道的多元化發(fā)展,加大商業(yè)銀行的監(jiān)督管理力度。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商除了向商業(yè)銀行貸款外,還可以積極拓寬融資渠道,例如發(fā)行房地產(chǎn)股票融資 ,既可以短時(shí)間內(nèi)獲得穩(wěn)定的資金 ,還降低了固定的還款日期和歸還借款利息的風(fēng)險(xiǎn)。 完善相關(guān)的金融監(jiān)督管理制度,使商業(yè)銀行能夠?qū)嵸|(zhì)性的對(duì)房地產(chǎn)融資進(jìn)行金融監(jiān)管?？傊?,通過(guò)市場(chǎng)這只“看不見(jiàn)的手”和政府這只“看得見(jiàn)的手”之間的相互配合及共同調(diào)控,房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)一定會(huì)走上健康的發(fā)展道路。六、總結(jié)房產(chǎn)市場(chǎng)潛力無(wú)窮，購(gòu)房者層出不窮，但是房?jī)r(jià)卻成為一個(gè)高的門(mén)坎，讓很多人邁不進(jìn)去。投資者繼而將方向轉(zhuǎn)向豪華別墅等的建設(shè)。在我看來(lái)，這樣的別墅占地面積廣，耗用資金多（占用大量的建房資金）。香港的十大豪華別墅，它們每一棟都過(guò)億。每個(gè)富商可以有好幾套這樣的房子，他們把它作為一種炫耀財(cái)富的工具， 而不是發(fā)揮它的最初職能—住。他從不缺少房子住。他們不會(huì)知道在某個(gè)地方三代人擠在幾十平方米的屋子里， 在某個(gè)工地聚集著一些勞苦的工人為房子揮灑汗水??這也是由我國(guó)現(xiàn)在的貧富差距過(guò)大引起的。 所以我認(rèn)為改變這個(gè)方向的途徑之一就是實(shí)現(xiàn)共同富裕。 但是當(dāng)務(wù)之急是采取措施縮小貧富差距。在國(guó)家的政策幫助下和人們的共同努力下，我希望房產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)向著一個(gè)好的方向發(fā)展。 其中專業(yè)理論知識(shí)內(nèi)容包括：保安理論知識(shí)、消防業(yè)務(wù)知識(shí) 、職業(yè)道德、法律常識(shí)、保安禮儀、救護(hù)知識(shí)。作技能訓(xùn)練內(nèi)容包括：崗位操作指引、勤務(wù)技能、消防技