江西省萍鄉(xiāng)市項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

123/123江西萍鄉(xiāng)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告目錄第一部分萍鄉(xiāng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)進(jìn)展一萍鄉(xiāng)市都市概況1自然地理2歷史沿革3人口就業(yè)4工業(yè)情況5都市建設(shè)6交通情況7商貿(mào)情況8萍鄉(xiāng)十大工程二萍鄉(xiāng)宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)展態(tài)勢(shì)1國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）2產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分布3全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成額4都市居民人均可支配收入與人均實(shí)際消費(fèi)性支出5萍鄉(xiāng)宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)展對(duì)本項(xiàng)目阻礙的可能6綜述三萍鄉(xiāng)房地產(chǎn)進(jìn)展簡(jiǎn)述12003年全社會(huì)房屋建筑面積比較2房地產(chǎn)市場(chǎng)供給分析3房地產(chǎn)交易市場(chǎng)4土地狀況52004年房地產(chǎn)市場(chǎng)情況簡(jiǎn)述第二部分住宅篇一萍鄉(xiāng)住宅市場(chǎng)研究1熱點(diǎn)板塊2項(xiàng)目規(guī)模3建筑類(lèi)型4規(guī)劃布局5房型和面積6售價(jià)分析7客源分析二萍鄉(xiāng)要緊住宅樓盤(pán)列表第三部分萍鄉(xiāng)市商業(yè)市場(chǎng)研究篇一萍鄉(xiāng)零售業(yè)業(yè)態(tài)演變1百貨商店2餐飲3零售品牌需求4專業(yè)市場(chǎng)二萍鄉(xiāng)商業(yè)圈1八一路商圈2北橋商圈3躍進(jìn)路商圈4金富利文化路步行街商圈第四部分辦公樓物業(yè)篇一萍鄉(xiāng)市辦公樓簡(jiǎn)介二恒隆國(guó)際1地理位置2項(xiàng)目概況3面積分隔4租售情況5客源分析6車(chē)位配置第六部分立地分析一地塊評(píng)估安源新區(qū)13號(hào)地塊二地塊四至安源新區(qū)13號(hào)地塊三交通1概況2路網(wǎng)系統(tǒng)規(guī)劃3道路經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)4廣場(chǎng)、停車(chē)及加油站規(guī)劃5公交系統(tǒng)四市政公用設(shè)施規(guī)劃五地塊分析市場(chǎng)前景分析1所處地段分析2周邊市場(chǎng)前景分析第七部分市場(chǎng)建議 第一部分萍鄉(xiāng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)進(jìn)展萍鄉(xiāng)市都市概況自然地理： 萍鄉(xiāng)市位于江西省西部，省會(huì)南昌市的正西方，東靠宜春市和安?？h，南鄰湖南省攸縣，西接湖南省醴陵市，北連湖南省長(zhǎng)沙市瀏陽(yáng)縣。 萍鄉(xiāng)市地處東經(jīng)113°35′-114°17′，北緯27°20′-28°0′之間，總面積3827平方公里，市中心城區(qū)面積35平方公里。 萍鄉(xiāng)市下轄三區(qū)三縣，安源、湘東兩區(qū)及省級(jí)安源經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)和上栗、蘆溪、蓮花三縣。 萍鄉(xiāng)屬亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，光熱充足，雨量充沛，四季分明，氣候和氣，年平均氣溫17.2℃，年平均降雨量1600毫米。全年日照時(shí)數(shù)約1600小時(shí)，無(wú)霜期270天。

萍鄉(xiāng)礦產(chǎn)資源豐富。全市耕地面積5.27萬(wàn)公頃，要緊礦產(chǎn)資源有煤、鐵、錳、銅、鉬、鎢、鋁、石灰石、高嶺土、花崗巖、礦泉水等36種，炭?jī)?chǔ)量8.52億噸，100年前，萍鄉(xiāng)已大規(guī)模開(kāi)采煤炭，現(xiàn)已成為江西最大的煤炭生產(chǎn)基地，有“江南煤都”之稱；石灰石儲(chǔ)量56億噸，粉石英儲(chǔ)量4080萬(wàn)噸，適宜生產(chǎn)高標(biāo)號(hào)水泥和優(yōu)質(zhì)碳酸鈣；鐵礦儲(chǔ)量6760萬(wàn)噸；各種非金屬礦產(chǎn)資源具有十分寬敞的開(kāi)發(fā)潛力。

全市森林覆蓋率達(dá)55.4%，植物物種1200余種。水資源十分豐富，有袁水、萍水、草水、蓮江五條河流，地表水徑流量為26.46億立方米/年，水能源可開(kāi)發(fā)量4萬(wàn)千瓦，地下水儲(chǔ)量為4億立方米。

萍鄉(xiāng)自然風(fēng)光秀麗、人文景觀眾多。江南三大名山之一的武功山，風(fēng)光瑰麗，高山草甸更是獨(dú)特迷人；佛教勝地楊歧山是我國(guó)佛教五家七宗之一的楊岐宗發(fā)祥地“地下藝術(shù)長(zhǎng)廊”孽龍洞被譽(yù)為“天下第一洞”；還有孔廟、寶積寺、橫龍洞等諸多名勝古跡。歷史沿革： 遠(yuǎn)在5000多年前的新石器時(shí)代，就有三苗族在萍鄉(xiāng)生產(chǎn)勞動(dòng)和繁衍生息。西周時(shí)，萍鄉(xiāng)屬揚(yáng)州，春秋屬吳國(guó)，戰(zhàn)國(guó)為楚地，漢高祖劉邦時(shí)屬豫章郡宜春縣地，三國(guó)吳帝孫皓于寶鼎二年（267）設(shè)立萍鄉(xiāng)縣，縣治設(shè)蘆溪古崗。唐武德二年（619），縣治從蘆溪古崗遷至萍鄉(xiāng)鳳凰池（今市治所）。唐貞觀元年屬江南西道袁州府，元元貞元年（1295）萍鄉(xiāng)由縣升格為州。明洪武二年（1369）由州改為縣。清屬江西省袁州府。民國(guó)3年（1914）屬?gòu)]陵道。民國(guó)15年直隸于省。民國(guó)20年，屬第八行政區(qū)。民國(guó)24年屬第二行政區(qū)。建國(guó)后屬南昌專區(qū)，1959年1月，南昌專區(qū)改名為宜春專區(qū)，萍鄉(xiāng)屬之。1960年9月撤縣設(shè)市，由宜春專區(qū)代管。1970年3月萍鄉(xiāng)為省轄市。1971年經(jīng)江西省革命委員會(huì)批準(zhǔn)設(shè)立4個(gè)區(qū)。萍鄉(xiāng)市現(xiàn)轄蘆溪、上栗、蓮花三縣（經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，蓮花縣于1992年8月從吉安地區(qū)劃歸萍鄉(xiāng)市管轄），安源、湘東二區(qū)，還有省級(jí)安源經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，28個(gè)建制鎮(zhèn)、18個(gè)鄉(xiāng)、7個(gè)街道辦事處、641個(gè)村民委員會(huì)、128個(gè)居委會(huì)。人口就業(yè)： 全市總?cè)丝?80.02萬(wàn)，非農(nóng)業(yè)人口52.48萬(wàn)，全市人口密度為每平方公里470人。 全市打算生育率為95.45%，人口出生率為13.28‰，死亡率5.95‰，自然增長(zhǎng)率7.30‰。 全市從業(yè)人員92.78萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)從業(yè)人員29.52萬(wàn)人,農(nóng)村從業(yè)人員63.26萬(wàn)人。 全市在崗職工合計(jì)12.83萬(wàn)人，在崗職工年平均工資10345元，其中：國(guó)有單位在崗職工9.47萬(wàn)人，年平均工資11647元。工業(yè)情況 萍鄉(xiāng)市是江西省重要工業(yè)都市，形成了以煤炭、機(jī)械、冶金、化工、建材、陶瓷等較為完備的工業(yè)體系，鋼材、電瓷、工業(yè)瓷、煙花鞭炮等產(chǎn)品暢銷(xiāo)國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)。目前，煤炭產(chǎn)量占全省的40%；鋼材占全省的30%以上；化工填料產(chǎn)銷(xiāo)量占全國(guó)70%；電瓷生產(chǎn)在全國(guó)占有重要地位，低壓電瓷在全國(guó)市場(chǎng)占有率60%以上，電瓷出口占全省的85%；建材工業(yè)進(jìn)展迅速，已成為全省重要建材生產(chǎn)基地，水泥年生產(chǎn)能力為500多萬(wàn)噸；浮法玻璃2001年產(chǎn)量達(dá)555萬(wàn)重量箱，全國(guó)排名第八。 輕工業(yè)產(chǎn)品獲各類(lèi)名優(yōu)產(chǎn)品獎(jiǎng)達(dá)300多項(xiàng)（次），其中15項(xiàng)獲國(guó)家獎(jiǎng)。獲新產(chǎn)品成果獎(jiǎng)100多項(xiàng)（次）。 改革開(kāi)放以來(lái)，萍鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)往常所未有的速度向前進(jìn)展。1978年至2003年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值平均每年增長(zhǎng)10.2%。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，第一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值在國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值中構(gòu)成的比例由1978年的33.3：43.8：22.9變?yōu)?001年的13.6：54.8：31.6，經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增強(qiáng)。2003年,全市工業(yè)企業(yè)單位12243個(gè),其中:國(guó)有及年產(chǎn)品銷(xiāo)售收入500萬(wàn)元以上的非國(guó)有工業(yè)企業(yè)155個(gè);年產(chǎn)品銷(xiāo)售收入500萬(wàn)元以下的非國(guó)有工業(yè)企業(yè)12088個(gè)。2003年,全市工業(yè)總產(chǎn)值275.60億元。2002年,要緊工業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)量:原煤654.47萬(wàn)噸,發(fā)電量21.02億千瓦小時(shí),鋼185.28萬(wàn)噸,水泥373.58萬(wàn)噸,平板玻璃583.52萬(wàn)重量箱。2003年,全市國(guó)有及年產(chǎn)品銷(xiāo)售收入500萬(wàn)元以上的非國(guó)有工業(yè)企業(yè)現(xiàn)價(jià)工業(yè)總產(chǎn)值85.21億元;工業(yè)增加值27.60億元;產(chǎn)品銷(xiāo)售收入86.28億元;實(shí)現(xiàn)利稅12.10億元,其中利潤(rùn)總額6.59億元。 萍鄉(xiāng)將堅(jiān)決不移地推進(jìn)工業(yè)化，實(shí)施“工業(yè)強(qiáng)市”的戰(zhàn)略，努力增大工業(yè)經(jīng)濟(jì)總量。以改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)和進(jìn)展新興產(chǎn)業(yè)并舉，加速產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，以加速建設(shè)工業(yè)園，構(gòu)筑工業(yè)進(jìn)展載體，以深化企業(yè)改革，加快建立現(xiàn)代企業(yè)制度。市委、市政府高度重視優(yōu)化環(huán)境，改善招資環(huán)境，全面實(shí)施大開(kāi)放戰(zhàn)略，進(jìn)一步搞好觀念創(chuàng)新和體制創(chuàng)新，全方位開(kāi)展招商引資。“十五”期間，工業(yè)經(jīng)濟(jì)定會(huì)實(shí)現(xiàn)跨越式進(jìn)展。都市建設(shè)萍鄉(xiāng)的都市設(shè)施較為完善，2001年全市公路網(wǎng)密度為每百平方公里59.54公里，形成四通八達(dá)的道路網(wǎng)絡(luò)，交通便捷。滬瑞高速及320、319國(guó)道通過(guò)全境，浙贛鐵路貫穿境內(nèi)76公里。市區(qū)距湖南長(zhǎng)沙黃花機(jī)場(chǎng)130公里，距省會(huì)南昌285公里。全市擁有完善的通訊設(shè)施，以光纜為主的大容量、高效率傳輸網(wǎng)實(shí)現(xiàn)了城鄉(xiāng)無(wú)縫隙覆蓋，市區(qū)還建成了寬帶多媒體通信網(wǎng)。全市變電站37座，輸變電容量84萬(wàn)MVA，每小時(shí)供電能力23萬(wàn)千瓦。形成了都市煤氣和市鎮(zhèn)供水網(wǎng)絡(luò)。醫(yī)療設(shè)施完善，形成了輻射面廣、服務(wù)功能強(qiáng)的醫(yī)療保健網(wǎng)絡(luò)。環(huán)境衛(wèi)生日益改善，差不多實(shí)現(xiàn)都市“無(wú)黑煙”目標(biāo)。擁有投資近3000萬(wàn)元的市體育中心，可容納2.5萬(wàn)觀眾的田徑場(chǎng)和室外50米標(biāo)準(zhǔn)游泳池，籃球場(chǎng)（館）、網(wǎng)球場(chǎng)、各式訓(xùn)練館等體育設(shè)施完備。文化、娛樂(lè)設(shè)施齊全，較好地滿足了人們對(duì)精神文化生活的需要。近年來(lái)，萍鄉(xiāng)以加強(qiáng)中心城區(qū)建設(shè)為重點(diǎn)，大規(guī)模開(kāi)展都市環(huán)境改造?！熬盼濉逼陂g萍鄉(xiāng)城區(qū)投入的舊城改造和新建城區(qū)建設(shè)資金近11億元，建成了秋收起義廣場(chǎng)，完成了萍水河治理一期工程，改造了綠茵廣場(chǎng)和八一東路、躍進(jìn)路，修建了建設(shè)路、安源大道、萍安大道等都市主干道。建成住宅面積130多萬(wàn)平方米。城區(qū)面積由建國(guó)初的1.1平方公里擴(kuò)展為35平方公里，城區(qū)人口增加12萬(wàn)。2005年末，中心城面積將拓展至50平方公里左右，人口力爭(zhēng)達(dá)到50萬(wàn)。全面完成萍水河治理工程，建成投資1.2億元的人工湖，完成安源新區(qū)建設(shè)，加快安源經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)和工業(yè)園建設(shè)，使工業(yè)園成為萍鄉(xiāng)新城區(qū)的要緊組成部分?！笆濉逼陂g還將加快以縣區(qū)政府所在地為主的小城鎮(zhèn)建設(shè)。在市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，萍鄉(xiāng)正在以“高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃都市，高質(zhì)量建設(shè)都市、高效益經(jīng)營(yíng)都市”的理念，努力擴(kuò)大都市規(guī)模，加快都市化進(jìn)程。交通情況萍鄉(xiāng)交通發(fā)達(dá)，通訊便利。境內(nèi)浙贛鐵路橫貫東西，319、320國(guó)道十字交叉通過(guò)萍鄉(xiāng)，滬瑞高速公路正在建設(shè)中。萍鄉(xiāng)市現(xiàn)有19條公交線路，可方便到達(dá)城區(qū)和近郊區(qū)各處。萍鄉(xiāng)市現(xiàn)有出租車(chē)600輛，出租車(chē)起步價(jià)5元/2公里，超過(guò)起步價(jià)1.6元/公里。 商貿(mào)情況萍鄉(xiāng)商貿(mào)落后，傳統(tǒng)商貿(mào)經(jīng)營(yíng)理念仍占據(jù)主導(dǎo)地位，市區(qū)沒(méi)有一家大型商場(chǎng)和購(gòu)物中心，街鋪和市場(chǎng)占據(jù)了商貿(mào)業(yè)的主導(dǎo)地位；同時(shí)萍鄉(xiāng)品牌觀念落后，以服裝為例，經(jīng)營(yíng)以中低檔品牌為主，同時(shí)品牌極少。萍鄉(xiāng)市場(chǎng)較多，進(jìn)展較快，現(xiàn)已有家俱市場(chǎng)、建材市場(chǎng)、電器市場(chǎng)、電腦市場(chǎng)、小商品市場(chǎng)和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。萍鄉(xiāng)市近年來(lái)大力引進(jìn)和進(jìn)展物流業(yè)，近幾年興建了金碧輝煌時(shí)尚廣場(chǎng)、金三角商貿(mào)城以及愛(ài)家、富森、心連心、雅天等一批大型超級(jí)市場(chǎng)等，增強(qiáng)了萍鄉(xiāng)在湘贛邊界地區(qū)的阻礙和輻射力，繁榮了都市商貿(mào)業(yè)。萍鄉(xiāng)市消費(fèi)水平超前，物價(jià)和娛樂(lè)消費(fèi)較高，在江西省排在第二位，僅次于省會(huì)南昌。萍鄉(xiāng)十大工程十大工業(yè)項(xiàng)目:為安鋼及其配套項(xiàng)目提供良好環(huán)境，確保其順利生產(chǎn)。扶持武冠集團(tuán)做大做強(qiáng)，力爭(zhēng)年總產(chǎn)值達(dá)3億元。解決資金問(wèn)題，扶助騰飛塑膠進(jìn)展壯大。扶持楊梅嶺建材有限公司做大做強(qiáng)，力爭(zhēng)年產(chǎn)值達(dá)到1.5億元。確保投資2億元的青山特鋼廠年產(chǎn)鋼錠20萬(wàn)噸。確保投資1.5億元的華源鋼鐵有限公司年產(chǎn)鋼錠15萬(wàn)噸。投資1.5億元的萍鄉(xiāng)焦化廠正式投產(chǎn)，年產(chǎn)焦煤30萬(wàn)噸。協(xié)助解決資金問(wèn)題，確保和令集團(tuán)公司投資2億元的旋窯水泥項(xiàng)目竣工投產(chǎn)。確保安源旅游客車(chē)廠年產(chǎn)1500輛各類(lèi)客車(chē)，總產(chǎn)值達(dá)1.2億元。支持安源化工填料有限公司新上投資3000萬(wàn)元的二期工程，使其年總產(chǎn)值達(dá)1億元。十大亮點(diǎn)工程：投資2億元的雅典世紀(jì)花園，確保3月份首期竣工。投資3億元的東方巴黎商住房項(xiàng)目，確保4月份完成建筑面積4.5萬(wàn)平方米。投資8000萬(wàn)元的裕龍商務(wù)中心，建成安源新區(qū)大型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)和休閑廣場(chǎng)。投資3000萬(wàn)元的天利園大酒店，確保10月份竣工營(yíng)業(yè)。 一期投資8000萬(wàn)元的安源學(xué)院專升本擴(kuò)建工程，全力做好征拆工作，確保擴(kuò)建順利。投資2000萬(wàn)元的安源新區(qū)學(xué)校，一期工程小學(xué)部3月竣工。投資2億元的云南路橋不墅區(qū)，爭(zhēng)取3月份全面動(dòng)工。投資2000萬(wàn)元的市公交汽車(chē)總站，爭(zhēng)取10月份竣工。投資2.2億元的塞納名城?？偼顿Y7000萬(wàn)元的市規(guī)劃勘察設(shè)計(jì)中心、區(qū)法院、安源土地信息中心等十座樓院。十大旅游景點(diǎn)安源影視城二期工程。投資1000萬(wàn)元的后山將軍紀(jì)念園。投資1500萬(wàn)元的安源外廣場(chǎng)。投資1000萬(wàn)元的學(xué)院廣場(chǎng)。安源后山“狀元泉”。 “紅色之旅”紀(jì)念墻。投資1500萬(wàn)元的五陂民俗文化廣場(chǎng)。投資1500萬(wàn)元的五陂河風(fēng)景帶和安源至五陂319國(guó)道沿線風(fēng)光帶。投資1500萬(wàn)元的市農(nóng)科所生態(tài)農(nóng)業(yè)科研示范園。投資5000萬(wàn)元的五陂雙河口森林湖。十大民心工程大力實(shí)施陽(yáng)光工程，培訓(xùn)農(nóng)民工3000人，確保90%的農(nóng)民得到就業(yè)。積極協(xié)助建設(shè)好高坑、安源、城西的采煤沉陷安置小區(qū)。加快建設(shè)略下生態(tài)示范村和王家源小康示范村。完善各拆遷安置小區(qū)的硬化、綠化、亮化。支持有條件的村修建農(nóng)民文化廣場(chǎng)，恢復(fù)農(nóng)村文化站。加強(qiáng)社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，確保34個(gè)社區(qū)居委會(huì)到2007年全部擁有辦公用房。深入開(kāi)展文明村鎮(zhèn)創(chuàng)建活動(dòng)，改善農(nóng)村人居環(huán)境。逐步建立失地農(nóng)民過(guò)度性生活保障體系。為貧困村民提供生活保障，力爭(zhēng)2007年前全區(qū)所有困難村民都能享受到最低生活保障。加大農(nóng)村水利和公路建設(shè)投入，爭(zhēng)取2005年消除病險(xiǎn)水庫(kù)，2007年在全省領(lǐng)先實(shí)現(xiàn)村級(jí)公路網(wǎng)絡(luò)化。二.萍鄉(xiāng)宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)展態(tài)勢(shì)1．國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）2.產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分布 2002年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到1204051萬(wàn)元，比2001年增長(zhǎng)11.8％，2003年全年實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值1428645萬(wàn)元，按可比價(jià)格計(jì)算（下同），2003年達(dá)到1428645萬(wàn)元，比2002年同比增長(zhǎng)18.2％，國(guó)民經(jīng)濟(jì)比2002年增長(zhǎng)18.2%。其中，第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值160352萬(wàn)元，增長(zhǎng)4.6%；接著保持良好進(jìn)展態(tài)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步優(yōu)化，全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)差不多保持第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值839540億元，增長(zhǎng)24.0%；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值和實(shí)現(xiàn)了2位數(shù)的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。428753億元，增長(zhǎng)13.3%，人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值7936元，比2002年增長(zhǎng)17.9%。（數(shù)據(jù)來(lái)源:萍鄉(xiāng)市統(tǒng)計(jì)局）經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快。第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)增加值在國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值中的比重分不由2002年的12.7%、56.1%、31.2%，調(diào)整為11.2%、58.8%、30.0%。（數(shù)據(jù)來(lái)源:萍鄉(xiāng)市統(tǒng)計(jì)局）

3.全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成額(萬(wàn)元) 數(shù)據(jù)來(lái)源：萍鄉(xiāng)市年鑒數(shù)據(jù)來(lái)源：萍鄉(xiāng)市年鑒從統(tǒng)計(jì)部門(mén)獲悉，固定資產(chǎn)投資顯現(xiàn)成高速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。2003全年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資523370萬(wàn)元，比2002年增長(zhǎng)130.2%。其中，差不多建設(shè)投資完成223939萬(wàn)元，比2002年增長(zhǎng)131.3%；更新改造投資完成143368萬(wàn)元，增長(zhǎng)159.1%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資68074萬(wàn)元，比2002年增長(zhǎng)59.8%；城鎮(zhèn)鎮(zhèn)集體投資完成17321萬(wàn)元，比2002年增長(zhǎng)71.1%；私營(yíng)、個(gè)體經(jīng)營(yíng)投資完成投資37119萬(wàn)元。4.都市居民人均可支配收入與人均實(shí)際消費(fèi)性支出（元）數(shù)據(jù)來(lái)源：萍鄉(xiāng)市年鑒數(shù)據(jù)來(lái)源：萍鄉(xiāng)市年鑒據(jù)調(diào)查:2003年，萍鄉(xiāng)市居民可支配收入為7130.4元，比2002年增長(zhǎng)1２.1％。2003年，萍鄉(xiāng)市居民平均消費(fèi)支出為5780.64元，比2002年增長(zhǎng)了12.１％，和居民人均可支配收入增幅相同。5.萍鄉(xiāng)規(guī)民約宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)展對(duì)本項(xiàng)目阻礙的可能從總體上來(lái)講，萍鄉(xiāng)市經(jīng)濟(jì)進(jìn)展趨勢(shì)較為看好，不管是宏觀經(jīng)濟(jì)、區(qū)域性經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展，依舊第一、二、三產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)進(jìn)展。針對(duì)本項(xiàng)目而言，將存在以下一系列的阻礙： 有利阻礙：隨著宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境不斷趨好，萍鄉(xiāng)土房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著眾多有利于進(jìn)展的因素：萍鄉(xiāng)市都市居民可支配收入近幾年增長(zhǎng)較快，這關(guān)于消費(fèi)是一個(gè)利好的因素。為促進(jìn)安源新區(qū)的進(jìn)展，安源區(qū)政府興建了世紀(jì)廣場(chǎng)，同時(shí)將世紀(jì)廣場(chǎng)周?chē)恋刈屍监l(xiāng)及外地有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)大規(guī)模的住宅小區(qū)。由于都市建設(shè)速度加快，居民收入的提高，政府信貸和拆遷安置政策的優(yōu)惠，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展強(qiáng)勁。舊區(qū)改造意味著將有許多居民需要購(gòu)置新的居所，萍鄉(xiāng)安源新區(qū)的居住人口會(huì)增多，安源新區(qū)近年將開(kāi)發(fā)出大量的商業(yè)設(shè)施，以滿足在安源新區(qū)購(gòu)房居民的消費(fèi)需求，市場(chǎng)需求的大幅增加將對(duì)本案產(chǎn)生直接有利的阻礙。房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展將會(huì)加快，萍鄉(xiāng)以后房地產(chǎn)在全市經(jīng)濟(jì)中的地位由現(xiàn)在的“重要產(chǎn)業(yè)”進(jìn)展成為“支柱產(chǎn)業(yè)”，從現(xiàn)在起到2007年，全市房地產(chǎn)業(yè)保持每年18%增幅，在GDP中比重超過(guò)8%。由于萍鄉(xiāng)的都市綜合競(jìng)爭(zhēng)不斷增強(qiáng)，投資環(huán)境不斷改善，作為江西西部樞紐都市，具有巨大的優(yōu)勢(shì)，將吸引更多的省內(nèi)外資金、企業(yè)和人才進(jìn)入萍鄉(xiāng)，有利于房地產(chǎn)投資和消費(fèi)的進(jìn)一步擴(kuò)張。萍鄉(xiāng)都市圈構(gòu)利于萍用都市進(jìn)展。形成以萍鄉(xiāng)為中心，由安源、湘東、安源新區(qū)等組成的萍鄉(xiāng)都市圈構(gòu)架，將會(huì)提高萍鄉(xiāng)作為江西省經(jīng)濟(jì)中心都市的地位和作用，并對(duì)周邊城鎮(zhèn)產(chǎn)生強(qiáng)烈的集聚和輻射功能。萍鄉(xiāng)都市建設(shè)面臨新一輪大進(jìn)展的契機(jī)。將以舊城環(huán)境整治、秋收起義廣場(chǎng)、世紀(jì)廣場(chǎng)等重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為重點(diǎn)啟動(dòng)的新一輪都市建設(shè)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)展提供了專門(mén)好的機(jī)遇。 不利阻礙：萍鄉(xiāng)市人均可支配收入和一些開(kāi)放成市，還存在一定差距，市民投資商鋪的消費(fèi)受到能力限制。2004年國(guó)家宏觀調(diào)控后，萍鄉(xiāng)市民普遍處于持幣觀望時(shí)期。央行貸款政策的改變，對(duì)購(gòu)買(mǎi)商鋪及二次置業(yè)的首付比例上升。老城區(qū)商業(yè)樓盤(pán)過(guò)多，投資者選擇過(guò)多。6.綜述房地產(chǎn)作為拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)大動(dòng)力，對(duì)萍鄉(xiāng)地點(diǎn)經(jīng)濟(jì)作用是相當(dāng)明顯。2002年以來(lái)萍鄉(xiāng)房地產(chǎn)業(yè)保持了良好的進(jìn)展形勢(shì)，全年房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資達(dá)到20%以上，占萍鄉(xiāng)市GDP的4.6%。萍鄉(xiāng)市房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)已由單純投資拉動(dòng)轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y和消費(fèi)雙向拉動(dòng)，房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展，從而擴(kuò)大了投資乘數(shù)效應(yīng)，全年房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)投資。

三.萍鄉(xiāng)市房地產(chǎn)進(jìn)展簡(jiǎn)述1.2003年全社會(huì)房屋建筑面積比較數(shù)據(jù)來(lái)源:萍鄉(xiāng)市年鑒數(shù)據(jù)來(lái)源:萍鄉(xiāng)市年鑒綜合情況2003年萍鄉(xiāng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資68074萬(wàn)元，與2002年相比下跌了。萍鄉(xiāng)市房地產(chǎn)進(jìn)展平穩(wěn)，還未進(jìn)入高峰期，2003年新開(kāi)工面積為528086平方米，與2002年相比上跌了17.8%，其中住宅面積為322632平方米，同比增長(zhǎng)12.3%。營(yíng)業(yè)房面積為171111平方米，與2002年相比下跌了37.1%。2003年竣工面積為416077平方米，與2002年相比增加100.3%。2.房地產(chǎn)市場(chǎng)供給分析房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)，供給結(jié)構(gòu)保持合理狀態(tài)。市場(chǎng)需求持續(xù)旺盛，供求關(guān)系差不多平衡。存量房交易興盛，朝著交易主體的方向前進(jìn)。商品住宅消費(fèi)結(jié)果平穩(wěn)，帶動(dòng)供給機(jī)構(gòu)進(jìn)一步改善。商品住宅價(jià)格合理，與居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)差不多相符。樓盤(pán)規(guī)模日趨擴(kuò)大。舊城改造和“一城三區(qū)”開(kāi)發(fā)互動(dòng)進(jìn)展，開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)地區(qū)轉(zhuǎn)向。住宅形式日趨多樣。環(huán)境理念深入人心。3.房地產(chǎn)交易市場(chǎng)2004年的萍鄉(xiāng)房?jī)r(jià)，中檔樓盤(pán)房?jī)r(jià)均突破了1000元的界限，市內(nèi)幾個(gè)已開(kāi)盤(pán)的大盤(pán)每個(gè)平方米都在1200元以上，差不多上沒(méi)有太大的銷(xiāo)售阻力。至去年11月，萍鄉(xiāng)市區(qū)商品房交易均價(jià)為1000元/平方米，比增3.08%，其中住宅交易均價(jià)為880元/平方米，比增3.3%。2004年，萍鄉(xiāng)市商品房開(kāi)發(fā)面積為180.6萬(wàn)平方米，其中住宅面積為160.3萬(wàn)平方米，占80％。這表明萍鄉(xiāng)市商品房住宅消費(fèi)結(jié)構(gòu)平穩(wěn)。2004年萍鄉(xiāng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入歷史上最佳“黃金期”，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、商品房銷(xiāo)售、存量房交易等方面均呈現(xiàn)整體突破、全面進(jìn)展的態(tài)勢(shì)。4.土地狀況從1999年起,短短五年時(shí)刻,萍鄉(xiāng)出讓土地的身價(jià)差不多抬高了14倍.高地價(jià)給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)的只是開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房一族卻要實(shí)實(shí)在在地為之掏出更多的鈔票。2002年經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓情況供應(yīng)地塊：市安源區(qū)后埠街朝陽(yáng)旁，原權(quán)屬單位：市第二汽車(chē)修配廠部分用地，土地面積：3135.8平方米，掛牌時(shí)刻：7月5日至7月31日，競(jìng)得時(shí)刻：7月31日。供應(yīng)地塊：市躍進(jìn)北路191號(hào)，原權(quán)屬單位：市汽車(chē)工業(yè)貿(mào)易、配件總公司部分用地，土地面積：2371平方米，掛牌時(shí)刻：7月29日至8月9日，競(jìng)得時(shí)刻：8月14日。供應(yīng)地塊：市躍進(jìn)北路322號(hào)，原權(quán)屬單位：市總工會(huì)，土地面積：9865.23平方米，掛牌時(shí)刻：8月12日至8月23日，競(jìng)得時(shí)刻：8月23日。供應(yīng)地塊：市廣場(chǎng)路路與昭萍東路相交處，原權(quán)屬單位：北橋電影院、汽車(chē)連桿廠、印刷廠、傘廠、幾戶私房，土地面積：5612平方米，掛牌時(shí)刻：9月19日至9月30日，競(jìng)得時(shí)刻：9月30日。供應(yīng)地塊：市濱河西路江灣段，原權(quán)屬單位：市科學(xué)技術(shù)局，土地面積：5844.94平方米，掛牌時(shí)刻：10月17日至10月30日，競(jìng)得時(shí)刻：10月30日。市東大街南塘里交警直屬大隊(duì)后，原權(quán)屬單位：收購(gòu)儲(chǔ)備土地，土地面積：14311平方米，掛牌時(shí)刻：11月14日至11月27日，競(jìng)得時(shí)刻：11月27日。市安源區(qū)后埠街朝陽(yáng)路邊（聯(lián)通公司旁），原權(quán)屬單位：收購(gòu)儲(chǔ)備土地，土地面積：715平方米，掛牌時(shí)刻：12月9日至12月20日，競(jìng)得時(shí)刻：12月20日2003年度經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)出讓情況土地位置：安源區(qū)后埠街朝陽(yáng)路邊（大有市場(chǎng)對(duì)面）；土地出讓面積：4496平方米；土地規(guī)劃用途：商住綜合；出讓方式：掛牌出讓；成交價(jià)：822萬(wàn)元；競(jìng)得時(shí)刻：2003-3-11；競(jìng)得人：市百樂(lè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。土地位置：安源區(qū)鳳凰街八一東路81號(hào)；土地出讓面積：1734平方米；土地規(guī)劃用途：商住綜合；出讓方式：掛牌交易；成交價(jià)：1710萬(wàn)元；競(jìng)得時(shí)刻：2003-4-25；競(jìng)得人：市華雅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。土地位置：安源區(qū)鳳凰街（糧食大廈后面）；土地出讓面積：30802平方米；土地規(guī)劃用途：商住綜合；出讓方式：掛牌交易；成交價(jià)：2600萬(wàn)元；競(jìng)得時(shí)刻：2003-4-25；競(jìng)得人：市永盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。土地位置：安源區(qū)鳳凰街中山居委會(huì)；土地出讓面積：1196.54平方米；土地規(guī)劃用途：商住綜合；出讓方式：掛牌出讓；成交價(jià)：75.0萬(wàn)元（有附加補(bǔ)償條件）；競(jìng)得時(shí)刻：2003-8-8；競(jìng)得人：市亞普科技開(kāi)發(fā)公司。土地位置：北橋廣場(chǎng)南面；土地出讓面積：3320平方米；土地規(guī)劃用途：商住綜合；出讓方式：邀請(qǐng)招標(biāo)；成交價(jià)：51.0萬(wàn)元（標(biāo)書(shū)即為拆遷安置方案）；競(jìng)得時(shí)刻：2003-8-22；競(jìng)得人：萍鄉(xiāng)市房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司。土地位置：安源區(qū)八一街躍進(jìn)南路128號(hào)（原百貨商場(chǎng)）；入股出讓土地面積：2019.68平方米；土地規(guī)劃用途：商住綜合；出讓方式：拍賣(mài)；成交價(jià)：3480.0萬(wàn)元（百貨商場(chǎng)以出讓土地2019.68平方米作為總股權(quán)的51％，其余49％股權(quán)為拍賣(mài)標(biāo)的）；競(jìng)得時(shí)刻：2003-9-16；競(jìng)得人：市百樂(lè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。土地位置：安源區(qū)后埠街躍進(jìn)北路（原廣播電視局辦公樓）；土地出讓面積：2084平方米；土地規(guī)劃用途：商住綜合；出讓方式：拍賣(mài)；成交價(jià)：474.0萬(wàn)元；競(jìng)得時(shí)刻：2003-9-16；競(jìng)得人：市鑫樂(lè)園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。土地位置：安源區(qū)后埠街躍進(jìn)北路（原再生資源公司綜合樓）；土地出讓面積：614平方米；土地規(guī)劃用途：商住綜合；出讓方式：拍賣(mài)；成交價(jià)：426.0萬(wàn)元；競(jìng)得時(shí)刻：2003-9-16；競(jìng)得人：市宏達(dá)建筑裝璜工程公司。土地位置：萍安大道右側(cè)（市制藥廠后面）；土地出讓面積：69478平方米；土地規(guī)劃用途：商住綜合；出讓方式：掛牌出讓；成交價(jià)：2560.0萬(wàn)元；競(jìng)得時(shí)刻：2003-9-26；競(jìng)得人：市樂(lè)升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。土地位置：安源區(qū)八一街八一西路；土地出讓面積：598.4平方米；土地規(guī)劃用途：商住綜合；出讓方式：掛牌出讓；成交價(jià)：955.0萬(wàn)元；競(jìng)得時(shí)刻：2003-9-29；競(jìng)得人：彭志剛。土地位置：安源經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)金陵西路1號(hào)；土地出讓面積：2391平方米；土地規(guī)劃用途：商住綜合；出讓方式：掛牌出讓；成交價(jià)：880.0萬(wàn)元；競(jìng)得時(shí)刻：2003-11-28；競(jìng)得人：萍鄉(xiāng)市藍(lán)天房地產(chǎn)有限責(zé)任公司。土地位置：安源區(qū)鳳凰街青草沖(原江液廠區(qū)內(nèi))；土地出讓面積：37841平方米；土地規(guī)劃用途：商住綜合；出讓方式：掛牌出讓；成交價(jià)：1726.0萬(wàn)元；競(jìng)得時(shí)刻：2003-12-5；競(jìng)得人：萍鄉(xiāng)市華順?lè)康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、萍鄉(xiāng)市城北房地產(chǎn)有限公司。土地位置：安源區(qū)后埠街濱河西路；土地出讓面積：2007.5平方米；土地規(guī)劃用途：商住綜合；出讓方式：掛牌出讓；成交價(jià)：300.0萬(wàn)元；競(jìng)得時(shí)刻：2003-12-12；競(jìng)得人：萍鄉(xiāng)市一田旅游開(kāi)發(fā)有限公司。土地位置：安源區(qū)后埠街躍進(jìn)北路；土地出讓面積：5284平方米；土地規(guī)劃用途：商住綜合；出讓方式：掛牌出讓；成交價(jià)：2000.0萬(wàn)元；競(jìng)得時(shí)刻：2003-12-15；競(jìng)得人：歐陽(yáng)雄。

土地位置：安源新區(qū)萍安大道、韶山路邊；土地出讓面積：6635.2平方米；土地規(guī)劃用途：商住綜合；出讓方式：掛牌出讓；成交價(jià)：210.0萬(wàn)元；競(jìng)得時(shí)刻：2003-12-19；競(jìng)得人：萍鄉(xiāng)市規(guī)劃勘察設(shè)計(jì)院。土地位置：安源新區(qū)井崗山大道旁邊；土地出讓面積：187356平方米；土地規(guī)劃用途：綜合(居住、辦公、商業(yè)金融、文化娛樂(lè))；出讓方式：掛牌出讓；成交價(jià)：5902.0萬(wàn)元；競(jìng)得時(shí)刻：2004-1-5；競(jìng)得人：上海廣廈(集團(tuán))萍鄉(xiāng)安源置業(yè)有限公司。土地位置：安源新區(qū)萍安大道、世紀(jì)廣場(chǎng)旁邊；土地出讓面積：9840平方米；土地規(guī)劃用途：綜合(居住、辦公、商業(yè)金融、文化娛樂(lè))；出讓方式：掛牌出讓；成交價(jià)：320.0萬(wàn)元；競(jìng)得時(shí)刻：2004-1-5；競(jìng)得人：萍鄉(xiāng)市安源燎原貿(mào)易有限公司。土地位置：安源新區(qū)韶山西路；土地出讓面積：6587平方米；土地規(guī)劃用途：商?。怀鲎尫绞剑簰炫瞥鲎?；成交價(jià)：208.0萬(wàn)元；競(jìng)得時(shí)刻：2004-1-5；競(jìng)得人：王明桂。土地位置：安源區(qū)后埠街楚萍路；土地出讓面積：2747平方米；土地規(guī)劃用途：商業(yè)、文化娛樂(lè)；出讓方式：掛牌出讓；成交價(jià)：745.0萬(wàn)元；競(jìng)得時(shí)刻：2004-1-16；競(jìng)得人：萍鄉(xiāng)市華順?lè)康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。2004年度經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)出讓情況土地位置：安源區(qū)后埠街建設(shè)西路旁；地塊編號(hào)：TG-0401號(hào)；出讓面積：13819平方米；規(guī)劃用途：商住綜合；出讓方式：掛牌；競(jìng)得時(shí)刻：2004-1-19；成交價(jià)：622.0萬(wàn)元；競(jìng)得人：萍鄉(xiāng)市亞普科技開(kāi)發(fā)有限公司。土地位置：安源區(qū)鳳凰街公園路100號(hào)；地塊編號(hào)：TG-0402號(hào)；出讓面積：4769平方米；規(guī)劃用途：商住綜合；出讓方式：掛牌；競(jìng)得時(shí)刻：2004-1-19；成交價(jià)：970.0萬(wàn)元；競(jìng)得人：萍鄉(xiāng)市美爾房地產(chǎn)有限公司。土地位置：安源區(qū)后埠街環(huán)城西路；地塊編號(hào)：TG-0403號(hào)；出讓面積：23173.3平方米；規(guī)劃用途：商住綜合；出讓方式：掛牌；競(jìng)得時(shí)刻：2004-2-12；成交價(jià)：768.0萬(wàn)元；競(jìng)得人：萍鄉(xiāng)市亞鵬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。土地位置：安源區(qū)后埠街環(huán)城西路；地塊編號(hào)：TG-0404號(hào)；出讓面積：10847.8平方米；規(guī)劃用途：商住綜合；出讓方式：掛牌；競(jìng)得時(shí)刻：2004-3-23；成交價(jià)：1580.0萬(wàn)元；競(jìng)得人：萍鄉(xiāng)鈔票源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。土地位置：安源區(qū)八一街八一東路；地塊編號(hào)：TG-0405號(hào)；出讓面積：1587平方米；規(guī)劃用途：商住綜合；出讓方式：掛牌；競(jìng)得時(shí)刻：2004-3-18；成交價(jià)：1500.0萬(wàn)元；競(jìng)得人：萍鄉(xiāng)市惠安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。土地位置：安源區(qū)白源街白源村320國(guó)道邊；地塊編號(hào)：TG-0406號(hào)；出讓面積：38941平方米；規(guī)劃用途：商住綜合；出讓方式：掛牌；競(jìng)得時(shí)刻：2004-4-8；成交價(jià)：428.0萬(wàn)元；競(jìng)得人：江西天建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。土地位置：安源區(qū)鳳凰街廣場(chǎng)中路9號(hào)；地塊編號(hào)：TG-0407號(hào)；出讓面積：8405.2平方米；規(guī)劃用途：商住綜合；出讓方式：掛牌；競(jìng)得時(shí)刻：2004-4-8；成交價(jià)：3000.0萬(wàn)元；競(jìng)得人：萍鄉(xiāng)市鈔票源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。土地位置：安源區(qū)八一街躍進(jìn)北路與山下路交匯處；地塊編號(hào)：TP-0408號(hào)；出讓面積：16018平方米；規(guī)劃用途：商住綜合；出讓方式：拍賣(mài)；競(jìng)得時(shí)刻：2004-6-3；成交價(jià)：3680.0萬(wàn)元；競(jìng)得人：賈文庭。土地位置：安源區(qū)鳳凰街廣場(chǎng)路；地塊編號(hào)：TG-0409號(hào)；出讓面積：7612.6平方米；規(guī)劃用途：商住綜合；出讓方式：掛牌；競(jìng)得時(shí)刻：2004-6-9；成交價(jià)：3700.0萬(wàn)元；競(jìng)得人：萍鄉(xiāng)市富源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。土地位置：安源新區(qū)萍安大道旁；地塊編號(hào)：TG-0410號(hào)；出讓面積：14830.5平方米；規(guī)劃用途：商業(yè)、金融；出讓方式：掛牌；競(jìng)得時(shí)刻：2004-6-29；成交價(jià)：445.0萬(wàn)元；競(jìng)得人：萍鄉(xiāng)市天宇燃料有限公司。土地位置：安源區(qū)八一街八一東路；地塊編號(hào)：TG-0413號(hào)；出讓面積：1062.5平方米；規(guī)劃用途：商住綜合；出讓方式：掛牌；競(jìng)得時(shí)刻：2004-7-22；成交價(jià)：1620.0萬(wàn)元；競(jìng)得人：萍鄉(xiāng)市京友融房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。土地位置：安源區(qū)丹江街閣樓下；地塊編號(hào)：TG-0414號(hào)；出讓面積：13093平方米；規(guī)劃用途：工業(yè)用途；出讓方式：掛牌；競(jìng)得時(shí)刻：2004-8-6；成交價(jià)：370.0萬(wàn)元；競(jìng)得人：周建萍。土地位置：安源區(qū)青山鎮(zhèn)水口；地塊編號(hào)：TG-0415號(hào)；出讓面積：2880平方米；規(guī)劃用途：倉(cāng)儲(chǔ)用途；出讓方式：掛牌；競(jìng)得時(shí)刻：2004-8-9；成交價(jià)：170.0萬(wàn)元；競(jìng)得人：肖本云、劉天益、巫海清。土地位置：安源區(qū)八一街藕塘邊；地塊編號(hào)：TG-0416號(hào)；出讓面積：394.4平方米；規(guī)劃用途：商住用途；出讓方式：掛牌；競(jìng)得時(shí)刻：2004-8-27；成交價(jià)：236.0萬(wàn)元；競(jìng)得人：龍初華。土地位置：安源經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)金陵西路14號(hào)；地塊編號(hào)：TG-0417號(hào)；出讓面積：2925平方米；規(guī)劃用途：商住用途；出讓方式：掛牌；競(jìng)得時(shí)刻：2004-8-27；成交價(jià)：850.0萬(wàn)元；競(jìng)得人：邱守淡、黃桂華。土地位置：安源區(qū)安源鎮(zhèn)花沖坳；地塊編號(hào)：TG-0418號(hào)；出讓面積：30869.4平方米；規(guī)劃用途：商業(yè)、金融業(yè)用途；出讓方式：掛牌；競(jìng)得時(shí)刻：2004-8-31；成交價(jià)：695.0萬(wàn)元；競(jìng)得人：范繼新。土地位置：安源區(qū)八一街三里臺(tái)181號(hào)；地塊編號(hào)：TG-0419號(hào)；出讓面積：15353.6平方米；規(guī)劃用途：商住用途；出讓方式：掛牌；競(jìng)得時(shí)刻：2004-9-6；成交價(jià)：760.0萬(wàn)元；競(jìng)得人：浙江省嵊州市八達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。土地位置：安源新區(qū)萍安大道旁；地塊編號(hào)：TG-0421號(hào)；出讓面積：11808平方米；規(guī)劃用途：商住用途；出讓方式：掛牌；競(jìng)得時(shí)刻：2004-10-14；成交價(jià)：542.0萬(wàn)元；競(jìng)得人：徐建。土地位置：安源新區(qū)萍安大道旁；地塊編號(hào)：TG-0422號(hào)；出讓面積：17748.8平方米；規(guī)劃用途：商住用途；出讓方式：掛牌；競(jìng)得時(shí)刻：2004-10-14；成交價(jià)：809.0萬(wàn)元；競(jìng)得人：李云峰。土地位置：安源區(qū)八一街三里臺(tái)；地塊編號(hào)：TG-0425號(hào)；出讓面積：69468.5平方米；規(guī)劃用途：居住公共設(shè)施用地；出讓方式：掛牌；競(jìng)得時(shí)刻：2004-11-1；成交價(jià)：4400.0萬(wàn)元；競(jìng)得人：江西凱地置業(yè)有限公司。土地位置：安源區(qū)八一街新生路；地塊編號(hào)：TG-0426號(hào)；出讓面積：400.0平方米；規(guī)劃用途：居住用地；出讓方式：掛牌；競(jìng)得時(shí)刻：2004-11-16；成交價(jià)：22.0萬(wàn)元；競(jìng)得人：萍鄉(xiāng)市金悅置業(yè)有限公司。土地位置：安源區(qū)鳳凰街廣場(chǎng)路；地塊編號(hào)：TG-0428號(hào)；出讓面積：2697.6平方米；規(guī)劃用途：商業(yè)、住宅用地；出讓方式：掛牌；競(jìng)得時(shí)刻：2004-12-3；成交價(jià)：1270.0萬(wàn)元；競(jìng)得人：羅冬生、甘承來(lái)、張建安、彭解清。土地位置：安源新區(qū)韶山路與井岡山大道之間；地塊編號(hào)：TG-0429號(hào)；出讓面積：114762.0平方米；規(guī)劃用途：商業(yè)住宅用地；出讓方式：掛牌；競(jìng)得時(shí)刻：2004-12-28；成交價(jià)：5408.0萬(wàn)元；競(jìng)得人：云南路橋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。2005年經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)出讓情況土地位置：安源區(qū)后埠街建設(shè)中路；地塊編號(hào)：TG-0502號(hào)；出讓面積：906.0平方米；規(guī)劃用途：商業(yè)、居住用地；出讓方式：掛牌；競(jìng)得時(shí)刻：2005-1-5；成交價(jià)：150.0萬(wàn)元；競(jìng)得人：萍鄉(xiāng)市百樂(lè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。土地位置：安源區(qū)后埠街躍進(jìn)北路；地塊編號(hào)：TG-0503號(hào)；出讓面積：1241.0平方米；規(guī)劃用途：商住綜合用地；出讓方式：掛牌；競(jìng)得時(shí)刻：2005-1-21；成交價(jià)：266.0萬(wàn)元：李良萍。

5.2004年房地產(chǎn)市場(chǎng)情況簡(jiǎn)述在宏觀經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的大背景下，萍鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)接著保持平穩(wěn)良性的進(jìn)展勢(shì)頭，房地產(chǎn)投資接著增長(zhǎng)，土地出讓價(jià)格穩(wěn)步提升，開(kāi)發(fā)商行為更趨于規(guī)范化，消費(fèi)者購(gòu)房更趨于理性化，市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)漸趨合理，銷(xiāo)售面積接著保持增長(zhǎng)。開(kāi)發(fā)投資持續(xù)上升土地市場(chǎng)接著升溫新房市場(chǎng)持續(xù)火熱存量房市場(chǎng)最為活躍三級(jí)市場(chǎng)持續(xù)進(jìn)展第二部分住宅篇萍鄉(xiāng)住宅市場(chǎng)研究1、熱點(diǎn)板塊萍鄉(xiāng)市老城區(qū)房地產(chǎn)沒(méi)有明顯的銷(xiāo)售問(wèn)題，只要樓盤(pán)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)好了，就不愁賣(mài)不出去。老城區(qū)因?yàn)槭芡恋刭Y源的限制，以萍水河、昭萍路和環(huán)城西路為交界，2005年除了一些舊城改造項(xiàng)目和小樓盤(pán)外，可不能有什么大盤(pán)出現(xiàn)，而出現(xiàn)較多的是商業(yè)樓盤(pán)，如恒隆國(guó)際、雅天購(gòu)物公園、鈔票源商場(chǎng)、金泰地商場(chǎng)、依天時(shí)尚等等，還有移動(dòng)大廈對(duì)面的兩片空地今后差不多上開(kāi)發(fā)商業(yè)的對(duì)象，這些商業(yè)樓盤(pán)的出現(xiàn)，萍鄉(xiāng)老城區(qū)在3年內(nèi)核心商業(yè)圈的地位將難于撼動(dòng)。然而近年來(lái)，市中心的住宅樓盤(pán)從來(lái)是“皇帝女兒不愁嫁”，因此也無(wú)所謂的“熱點(diǎn)”。萍鄉(xiāng)市老城區(qū)已沒(méi)有“熱點(diǎn)”，由于都市化進(jìn)程的加快，使老城區(qū)周邊地區(qū)的市政配套設(shè)施的完善，已成為萍鄉(xiāng)市住宅樓盤(pán)的熱點(diǎn)板塊。東部板塊（鵝湖公園板塊）：隨著公園路的擴(kuò)寬和美化，也伴著商業(yè)圈的不斷推移，鵝湖公園板塊——以萍水河和建設(shè)東路為界向東移動(dòng)將是近年開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)，代表樓盤(pán)為鳳凰山莊、御景園、都市風(fēng)情。西部板塊（城西板塊）：城西板塊原是擯棄在市中心外的邊緣區(qū)，現(xiàn)在隨著立交橋的通車(chē)，800米直達(dá)綠茵廣場(chǎng)，已成了離市區(qū)最近的“世外桃源”?，F(xiàn)在，城西板塊正逐漸成形，今后有更多的樓盤(pán)會(huì)開(kāi)發(fā)，而且產(chǎn)品形態(tài)也越來(lái)越豐富。既有不墅類(lèi)高檔房，也有為工薪族設(shè)計(jì)的一般住宅，城西板塊有可能成為樓市新的亮點(diǎn)，是升值潛力較大的樓市板塊，代表樓盤(pán)為塞納名城、加州陽(yáng)光。北部板塊（秋收起義廣場(chǎng)板塊和人工湖〈光豐〉板塊）：秋收起義廣場(chǎng)板塊和人工湖（光豐）板塊“熱點(diǎn)”在于不管從開(kāi)發(fā)規(guī)模、產(chǎn)品品質(zhì)，依舊從開(kāi)發(fā)商的實(shí)力來(lái)看，這些項(xiàng)目都稱得上萍鄉(xiāng)樓市的翹楚。秋收起義廣場(chǎng)是作為萍鄉(xiāng)城的中心點(diǎn)來(lái)規(guī)劃的，無(wú)不蘊(yùn)涵著潛在的優(yōu)勢(shì)，無(wú)不顯示了這兩個(gè)板塊的精彩，今年這兩個(gè)板塊已呈現(xiàn)出向北延伸的趨勢(shì)。而在人工湖板塊，將在開(kāi)發(fā)區(qū)政府的強(qiáng)力推動(dòng)下，各類(lèi)市政配套建設(shè)如期進(jìn)行。其樓盤(pán)代表為金典城、雅天大廈、美倫華庭、景泰星湖灣、世紀(jì)花園。南部板塊（安源新區(qū)板塊）：在政府主導(dǎo)的招商政策下，在世紀(jì)廣場(chǎng)周?chē)破鹆艘惠喡晞?shì)浩大的造新城運(yùn)動(dòng)，隨著安源區(qū)政府的遷入，形成了政治中心，文化和經(jīng)濟(jì)配套設(shè)施在規(guī)劃中按部就班的展開(kāi)，安源新區(qū)板塊將成為萍鄉(xiāng)樓市的最大亮點(diǎn)，是升值潛力最大的樓市板塊，在以后的幾年里，那個(gè)板塊將是開(kāi)發(fā)商的首選板塊之一。安源區(qū)政府要求開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)要與安源區(qū)政府大樓歐式風(fēng)格想配合，因此該板塊的樓盤(pán)全是歐式風(fēng)格建筑，其代表樓盤(pán)為雅典世紀(jì)花園、東方巴黎。2、項(xiàng)目規(guī)模依照調(diào)查分析：由于大盤(pán)其體量較大，因此在萍鄉(xiāng)產(chǎn)生較大的阻礙，市場(chǎng)同意程度良好，萍鄉(xiāng)住宅樓盤(pán)以大規(guī)模的大盤(pán)較多，總建筑面積在10萬(wàn)m2以上的占到了37%。5—10萬(wàn)m2的中規(guī)模樓盤(pán)占26%。5萬(wàn)m2以下的小規(guī)模的樓盤(pán)占37％。3、建筑類(lèi)型依照調(diào)查分析：近年來(lái)，萍鄉(xiāng)高層住宅進(jìn)展較快，市中心和郊區(qū)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)了大量高層住宅，高層住宅已占到了22%。盡管萍鄉(xiāng)出現(xiàn)了大量高層住宅，但多層住宅仍占據(jù)著主導(dǎo)地位，占67%。萍鄉(xiāng)不墅類(lèi)住宅極多，占到了12%。4、規(guī)劃布局依照調(diào)查分析：由于萍鄉(xiāng)市中心項(xiàng)目由于土地有限，因此有多個(gè)樓盤(pán)是單幢住宅樓，此類(lèi)規(guī)劃布局占到27%。半圍合式和圍合式布局易于營(yíng)造中央綠化，形成組團(tuán)，大部分樓盤(pán)差不多上采納了圍合式規(guī)劃布局，占到52%。點(diǎn)式布局能夠兼顧到更多單位的采光、日照和景觀，因此景觀較佳的東方巴黎采納了點(diǎn)式布局，此類(lèi)規(guī)劃布局占到19%。兵營(yíng)式布局相對(duì)而言降低了設(shè)計(jì)的難度，施工進(jìn)度較快，但規(guī)劃理念相對(duì)滯后，因此只有美倫華庭采納了兵營(yíng)式布局，此類(lèi)規(guī)劃布局只占2%。5、主力房型和面積依照調(diào)查分析：與中國(guó)其它地區(qū)一樣，萍鄉(xiāng)三房二廳的房型占據(jù)了主導(dǎo)地位，占到58%。二房二廳的房型較少，只有11%。四房二廳的房型較多，占到18%。四房以上的房型，占到8%。萍鄉(xiāng)的單身公寓開(kāi)發(fā)近年增多，一房一廳的房型占5%。萍鄉(xiāng)住宅面積普遍較大，100m2以下的占14%；100—150m2的占69%；150m2以上的占17%。6、售價(jià)分析依照調(diào)查分析：萍鄉(xiāng)市中心由于地價(jià)較高，因此老城區(qū)板塊房?jī)r(jià)較高，均價(jià)2100元/m2左右。隨著公園路的擴(kuò)寬和美化，也伴著商業(yè)圈的不斷推移，東部板塊（鵝湖公園板塊）——以萍水河和建設(shè)東路為界向東移動(dòng)將是近年開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)，因此東部板塊的房?jī)r(jià)較高，均價(jià)1900元/m2左右。西部板塊（城西板塊）盡管立交橋已獲通車(chē)，800米可直達(dá)綠茵廣場(chǎng)，但由于市政配套不夠完善，因此房?jī)r(jià)較低，均價(jià)1500元/m2左右。北部板塊（秋收起義廣場(chǎng)板塊和人工湖〈光豐〉板塊），不管從開(kāi)發(fā)規(guī)模、產(chǎn)品品質(zhì)，依舊從開(kāi)發(fā)商的實(shí)力來(lái)看，這些項(xiàng)目都稱得上萍鄉(xiāng)樓市的翹楚。秋收起義廣場(chǎng)是作為萍鄉(xiāng)城的中心點(diǎn)來(lái)規(guī)劃的，無(wú)不蘊(yùn)涵著潛在的優(yōu)勢(shì)，無(wú)不顯示了這兩個(gè)板塊的精彩，今年這兩個(gè)板塊已呈現(xiàn)出向北延伸的趨勢(shì)。而在人工湖板塊，將在開(kāi)發(fā)區(qū)政府的強(qiáng)力推動(dòng)下，各類(lèi)市政配套建設(shè)如期進(jìn)行。因此該板塊房?jī)r(jià)較高，均價(jià)1700元/m2左右。南部板塊（安源新區(qū)板塊）在政府主導(dǎo)的招商政策下，在世紀(jì)廣場(chǎng)周?chē)破鹆艘惠喡晞?shì)浩大的造新城運(yùn)動(dòng)，隨著安源區(qū)政府的遷入，形成了政治中心，文化和經(jīng)濟(jì)配套設(shè)施在規(guī)劃中按部就班的展開(kāi)，前景較佳，然而由于各樓盤(pán)間的品質(zhì)差距較大不同，因此各樓盤(pán)間差價(jià)較大，均價(jià)1500元/m2左右。7．客源分析：依照調(diào)查分析：萍鄉(xiāng)購(gòu)房者的客源分析如下表層次代表人群年收入購(gòu)房比例第一層次企業(yè)高級(jí)治理人員、私營(yíng)企業(yè)主、政府高級(jí)官員5萬(wàn)以上12%第二層次銀行職員、公務(wù)員、教師、效益較好企業(yè)職工、個(gè)體戶2—4萬(wàn)20%第三層次一般工薪階層0.6—1.5萬(wàn)57%第四層次到萍鄉(xiāng)置業(yè)外來(lái)人員不定11%萍鄉(xiāng)住宅樓盤(pán)特點(diǎn)總結(jié)： 萍鄉(xiāng)老城區(qū)市中心住宅樓盤(pán)不多，多數(shù)住宅樓盤(pán)位于周邊的新城區(qū)。萍鄉(xiāng)住宅樓盤(pán)以中大型規(guī)模的樓盤(pán)為主，尤其規(guī)模在10萬(wàn)m2以上的樓盤(pán)在萍鄉(xiāng)產(chǎn)生較大阻礙。萍鄉(xiāng)住宅樓盤(pán)建筑類(lèi)型以多層住宅為主；高層住宅進(jìn)展較快，比例逐年上升。萍鄉(xiāng)住宅樓盤(pán)規(guī)劃多采納圍合式布局。萍鄉(xiāng)住宅樓盤(pán)主力房型是三房二廳，主力面積在110-150m2之間。萍鄉(xiāng)住宅樓盤(pán)總體均價(jià)1300元/m2。萍鄉(xiāng)住宅購(gòu)房者以一般工薪階層為主。二、萍鄉(xiāng)要緊住宅樓盤(pán)列表項(xiàng)目名稱位置開(kāi)發(fā)公司總建筑面積(m2)占地面積(m2)容積率綠化率(%)主力面積(m2)物管費(fèi)（元/m2/月）價(jià)格（元/m2）都市風(fēng)情公園路155號(hào)美爾房地產(chǎn)有限公司1955347694.110130-1701均價(jià)2100御景園公園路糧貿(mào)大廈南側(cè)永盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司72077426491.693040(都市e站)1均價(jià)2200(都市e站)金典城秋收起義廣場(chǎng)南側(cè)江西三華置業(yè)有限公司2200001332001.6540130-1600.51600美倫華庭秋收起義廣場(chǎng)北側(cè)第二排龍飛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司23047135571.730110-1500.4均價(jià)1500雅天大廈秋收起義廣場(chǎng)西南側(cè)華雅房地產(chǎn)有限公司5333384656.310155-18011980起30/層云苑小區(qū)高層住宅秋收起義廣場(chǎng)北側(cè)天鵝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司72349380781.930140-180未定1950起30/層景泰星湖灣人工湖畔，萍礦光豐小區(qū)正對(duì)面萍礦集團(tuán)萍鄉(xiāng)景泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2000001111101.830145-1700．331300塞納名城昭萍西路長(zhǎng)興立交橋西側(cè)嘉豐置業(yè)有限公司2000001176481.730120-1600.51400加州陽(yáng)光昭萍西路長(zhǎng)興立交橋西側(cè)江西凱地置業(yè)有限公司未定67840未定30120-160未定可能1500左右東方巴黎世紀(jì)廣場(chǎng)東側(cè)上海廣廈萍鄉(xiāng)安源置業(yè)有限公司3200001873561.740135(一期)高層1多層0.5高層1500起，多層1050起(一期)雅典世紀(jì)花園世紀(jì)廣場(chǎng)北側(cè)樂(lè)升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司100000999001351300.5均價(jià)1300(一期)羅馬廣場(chǎng)世紀(jì)廣場(chǎng)北側(cè)浙江長(zhǎng)城集團(tuán)未定66600未定未定未定未定未定金領(lǐng)公館躍進(jìn)路洪城大廈對(duì)面鑫樂(lè)園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司1500520847.210401均價(jià)2700

第三部分萍鄉(xiāng)市商業(yè)市場(chǎng)研究篇萍鄉(xiāng)零售業(yè)業(yè)態(tài)演變1992199520052010零售業(yè)態(tài)以百貨業(yè)為主導(dǎo)零售業(yè)態(tài)以百貨業(yè)為主導(dǎo)零售業(yè)態(tài)多樣化零售業(yè)態(tài)以連鎖經(jīng)營(yíng)為主導(dǎo)國(guó)有百貨企業(yè)統(tǒng)治零售市場(chǎng)國(guó)有百貨企業(yè)統(tǒng)治零售市場(chǎng)連鎖企業(yè)大規(guī)模擴(kuò)張連鎖經(jīng)營(yíng)向各種業(yè)態(tài)進(jìn)行擴(kuò)張，百貨業(yè)和專賣(mài)店等亦將進(jìn)行連鎖經(jīng)營(yíng)企業(yè)分布在政府指導(dǎo)下產(chǎn)生區(qū)域商業(yè)中心→主導(dǎo)性消費(fèi)區(qū)域形成→市場(chǎng)的繁榮→超市、百貨商店大規(guī)模進(jìn)展→各種市場(chǎng)大量開(kāi)發(fā)→連鎖經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域向服務(wù)業(yè)滲透購(gòu)物區(qū)產(chǎn)生中央商業(yè)區(qū)和社區(qū)購(gòu)物中心的分化企業(yè)未進(jìn)行擴(kuò)張出現(xiàn)了專賣(mài)店出現(xiàn)了成功的專賣(mài)店、百貨商店+超市電子購(gòu)物逐步得以推廣1．百貨商店+超市在這些業(yè)態(tài)中，百貨商店成為進(jìn)展的熱點(diǎn)。百貨商店自從出現(xiàn)以來(lái)，逐步成熟并形成經(jīng)營(yíng)規(guī)模，一直給萍鄉(xiāng)的零售市場(chǎng)帶來(lái)重要阻礙。近年來(lái)百貨商店開(kāi)始出現(xiàn)新模式，即百貨商店+超市，同時(shí)出現(xiàn)了心連心、富森、洪城大廈一些百貨商店+超市的物業(yè)。一方面，由于在萍鄉(xiāng)沒(méi)有大型商場(chǎng)，只有百貨商店，經(jīng)營(yíng)的品種少，且檔次低，隨著萍鄉(xiāng)專賣(mài)店越來(lái)越多，百貨商店的人氣和銷(xiāo)售越來(lái)越不盡如人意，為了增加人氣及銷(xiāo)售，出現(xiàn)了百貨商店+超市的新模式，百貨商店也將萍鄉(xiāng)現(xiàn)有專賣(mài)店的品牌引入。另一方面，激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)使傳統(tǒng)超市的利潤(rùn)日漸稀薄，在萍鄉(xiāng)百貨業(yè)那個(gè)潛力巨大的領(lǐng)域里，零售企業(yè)均在加快擴(kuò)張步伐，盡快掃除經(jīng)營(yíng)盲點(diǎn)，以求雜那個(gè)重要領(lǐng)域抓住最后的進(jìn)展機(jī)遇。2．餐飲2003年，萍鄉(xiāng)市餐飲消費(fèi)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額53931.3萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng)7.9%。餐飲消費(fèi)連續(xù)保持高增長(zhǎng)，反映出餐飲業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的進(jìn)展趨勢(shì)。美食廣場(chǎng)和主題餐廳美食廣場(chǎng)是東南亞流行的配套模式，要緊出現(xiàn)在位于商業(yè)中心的大型商業(yè)中心，美食廣場(chǎng)的出現(xiàn)是為了彌補(bǔ)一般餐廳和比較昂貴的西方快餐之下的價(jià)格盲區(qū)。美食廣場(chǎng)的要緊目標(biāo)顧客定義為一部分進(jìn)入百貨商店購(gòu)物的消費(fèi)者?？觳瓦B鎖店和西餐目前萍鄉(xiāng)快餐連鎖店中占主導(dǎo)地位的是來(lái)自于國(guó)內(nèi)外的幾家快餐店，如肯德基、多漂亮、麥肯基等。這些快餐店部分是以租金承租店面，其店面要緊集中于市中心區(qū)，而KFC和多漂亮在商業(yè)中心區(qū)域以外具有足夠人流的地點(diǎn)亦建立了足夠密度的市場(chǎng)網(wǎng)點(diǎn)。較之于中餐店，這些快餐店具有較強(qiáng)的價(jià)格承受能力。同其在中國(guó)其他都市一樣，這些快餐店連鎖店以其標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)、產(chǎn)品以及特有的促銷(xiāo)手段占據(jù)了相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)份額。同時(shí)這些快餐店以青年和兒童人群作為其目標(biāo)客戶，從而帶動(dòng)其總體的營(yíng)業(yè)額。而萍鄉(xiāng)尚未形成有較強(qiáng)阻礙力的西餐廳，這是萍鄉(xiāng)餐飲業(yè)以后專門(mén)大的潛在市場(chǎng)。健身設(shè)施隨著全民健身運(yùn)動(dòng)的興起，萍鄉(xiāng)的健身設(shè)施也開(kāi)始增多。萍鄉(xiāng)的健身設(shè)施大致分為兩類(lèi)：一類(lèi)：要緊設(shè)置于賓館、高檔住宅的裙房。這類(lèi)設(shè)施在收費(fèi)時(shí)，大多數(shù)要求消費(fèi)者具有會(huì)員卡，這類(lèi)建設(shè)設(shè)施的目標(biāo)客戶要緊是成功人士和白領(lǐng)。另一類(lèi)：設(shè)置于市中心各處，要緊是經(jīng)營(yíng)按摩保健推拿。其他娛樂(lè)設(shè)施萍鄉(xiāng)其他的娛樂(lè)設(shè)施通常包括舞廳、卡拉OK廳、電子游藝廳和一些綜合娛樂(lè)設(shè)施。萍鄉(xiāng)的舞廳要緊分為一般舞廳和專門(mén)的Disco舞廳，其中，Disco舞廳的目標(biāo)客戶是針對(duì)年輕人，這些娛樂(lè)設(shè)施晚上和周末有相當(dāng)高的入場(chǎng)率。該部分假如具有領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)的話仍是有一定的市場(chǎng)進(jìn)展前景?？ɡ璒K廳適合的消費(fèi)層次比較廣泛，目前出現(xiàn)了大規(guī)模擴(kuò)張的跡象。3．零售品牌需求國(guó)際性零售品牌在萍鄉(xiāng)市場(chǎng)上沒(méi)有一家，國(guó)內(nèi)零售品牌在萍鄉(xiāng)市場(chǎng)上的表現(xiàn)相當(dāng)活躍，由于受到消費(fèi)者的追捧，一些知名國(guó)內(nèi)零售品牌，如美特斯/邦威、班尼璐、堅(jiān)持我的、金利來(lái)等在市場(chǎng)上表現(xiàn)良好。特不是在繁華地段的購(gòu)物中心中，這些專賣(mài)店注重街店和在百貨商店的擴(kuò)張。4．專業(yè)市場(chǎng)萍鄉(xiāng)的各類(lèi)專業(yè)市場(chǎng)專門(mén)多，同時(shí)近年來(lái)進(jìn)展迅猛，有電腦市場(chǎng)、電器市場(chǎng)、建材市場(chǎng)、家俱市場(chǎng)、小商品市場(chǎng)和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。市場(chǎng)類(lèi)型經(jīng)營(yíng)商品示例市場(chǎng)電腦市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)國(guó)內(nèi)外各種品牌電腦及電腦配件金碧輝煌電腦市場(chǎng)電器市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)國(guó)內(nèi)外各種品牌電器及電器配件肖記電器城、金山角建材市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)國(guó)內(nèi)外各種品牌建材萍鄉(xiāng)建材市場(chǎng)家俱市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)國(guó)內(nèi)外各種品牌家俱萍鄉(xiāng)家俱市場(chǎng)小商品市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)低檔的小百貨商品萍鄉(xiāng)市場(chǎng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)各種農(nóng)副產(chǎn)品萍鄉(xiāng)農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)萍鄉(xiāng)商業(yè)圈萍鄉(xiāng)商業(yè)通過(guò)多年的進(jìn)展，現(xiàn)已出現(xiàn)三大商圈，同時(shí)有一商圈正在建設(shè)中?！醢艘宦飞倘?；□北橋商圈；□躍進(jìn)路商圈；□金富利文化路步行街（在建）。八一路商業(yè)圈八一路商業(yè)圈是萍鄉(xiāng)市的老商業(yè)中心，該商圈以郵電大樓為中心那個(gè)十字路口為中心，那個(gè)地點(diǎn)百貨商店、專賣(mài)店、餐飲娛樂(lè)場(chǎng)所和銀行齊全。八一路商業(yè)圈往常曾是萍鄉(xiāng)百貨商場(chǎng)和茶果公司等一批老商業(yè)設(shè)施匯合地，現(xiàn)在進(jìn)行大規(guī)模的舊城改造，出現(xiàn)了心連心、依天時(shí)尚等一批新商業(yè)設(shè)施，同時(shí)正在開(kāi)發(fā)嘉華show、鈔票源商城等商業(yè)物業(yè)。商圈物業(yè)的分析按照市場(chǎng)形成來(lái)對(duì)商業(yè)物業(yè)來(lái)分類(lèi)，商業(yè)物業(yè)能夠分為：百貨商店、專業(yè)市場(chǎng)和專賣(mài)店。百貨商店八一路商圈的百貨商店包括人民商場(chǎng)、心連心和依天時(shí)尚等。其中以心連心、依天時(shí)尚和在建的嘉華show、鈔票源商城等為中高檔次的代表，同時(shí)也有人民商場(chǎng)等一批中低等檔次的商業(yè)設(shè)施。心連心位置分析：心連心八一店位于八一路步行街，地處繁華商圈。該區(qū)域交通便利，社會(huì)配套設(shè)施齊全，人流熙攘，是萍鄉(xiāng)市的繁華地段。人流分析：從心連心通過(guò)的人流來(lái)要緊分為以下幾種：交通：那個(gè)地點(diǎn)包括過(guò)街而來(lái)的各類(lèi)人群，包括到各地的乘車(chē)人流以及一些在周邊工作的工作人群。購(gòu)物：那個(gè)地點(diǎn)包括來(lái)心連心購(gòu)物的人群，同時(shí)包括逛街而來(lái)的人群。休閑：那個(gè)地點(diǎn)包括逛街參觀休息和到附近餐飲娛樂(lè)場(chǎng)消費(fèi)的人群，這類(lèi)人一般在在節(jié)假日居多。交通組織：私家車(chē)、出租車(chē)能夠進(jìn)入步行街。人流組織：八一路商圈以步行街人流最多，其中進(jìn)入心連心的人流占通過(guò)心連心的10%左右，其中80%左右的人流是來(lái)心連心超市購(gòu)物的，20%左右的人流是來(lái)心連心百貨購(gòu)物的。項(xiàng)目存在的弊端：規(guī)模小，以超市為主，百貨為輔。經(jīng)營(yíng)的商品種類(lèi)少，品牌少，同時(shí)沒(méi)有中高檔品牌。經(jīng)營(yíng)方式：屬傳統(tǒng)方式的經(jīng)營(yíng)方式，統(tǒng)一收銀。是百貨商店+超市的模式。商場(chǎng)的業(yè)態(tài)分布及品牌檔次：一樓：百貨：化裝品：玉蘭油等中檔品牌服裝：以純、班尼璐等中低檔品牌。箱包：中低檔品牌皮鞋：中低檔品牌二樓：超市：中低檔百貨分析：心連心這種百貨商店+超市的模式在萍鄉(xiāng)比較成功，超市的低價(jià)商品吸引了大量的人流，由于萍鄉(xiāng)人的品牌觀念落后，因此百貨商店經(jīng)營(yíng)的中低檔品牌能夠適合大部分萍鄉(xiāng)市民的品牌要求。然而當(dāng)大型商場(chǎng)和購(gòu)物中心進(jìn)入萍鄉(xiāng)之后，心連心將專門(mén)快被淘汰。依天時(shí)尚位置分析:依天時(shí)尚位于八一路步行街末端，地處繁華商圈。該區(qū)域交通便利，社會(huì)配套設(shè)施齊全，人流熙攘，是萍鄉(xiāng)市的繁華地段。項(xiàng)目特色：經(jīng)營(yíng)女子百貨為主，布局和規(guī)模都較佳，但由于招商不行，品牌入駐少，有大部分營(yíng)業(yè)面積空缺，人流量少。具體的經(jīng)營(yíng)劃分：樓層經(jīng)營(yíng)范圍地下1F低檔小飾品1F中低檔女裝2F中低檔女裝3F床上用品4F韓國(guó)燒烤店分析：依天時(shí)尚原本能夠成為萍鄉(xiāng)市第一家現(xiàn)代商場(chǎng)，同時(shí)是唯一一家經(jīng)營(yíng)女子百貨的商場(chǎng)，然而由于招商不行，品牌入駐少，而且已進(jìn)入商場(chǎng)的品牌檔次低，沒(méi)有萍鄉(xiāng)人熟悉的品牌，沒(méi)有適應(yīng)萍鄉(xiāng)的市場(chǎng)，導(dǎo)致人流稀少，生意冷清。嘉華show（在建）位置分析:嘉華show位于八一路步行街，地處繁華商圈。該區(qū)域交通便利，社會(huì)配套設(shè)施齊全，人流熙攘，是萍鄉(xiāng)市的繁華地段。項(xiàng)目特色：嘉華show是一家現(xiàn)代化的商場(chǎng)，能夠改變萍鄉(xiāng)沒(méi)有商場(chǎng)的落后局面。具體的經(jīng)營(yíng)劃分：樓層經(jīng)營(yíng)范圍地下1F內(nèi)衣、家居飾品、床上用品、休閑裝1F國(guó)內(nèi)外中低檔品牌男裝2F女裝、女鞋、背包、珠寶、化妝品3F少男女孩酷玩、寵物食品、健身器械、假發(fā)、音像制品、電動(dòng)玩具、電子玩具、女士美容、時(shí)尚美甲分析：嘉華show由惠安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)，同時(shí)按照現(xiàn)代商場(chǎng)來(lái)規(guī)劃，由于地段較好，一層商鋪均價(jià)為2.5萬(wàn)/平方米（套內(nèi)面積），銷(xiāo)售較好。假如開(kāi)發(fā)公司能夠招進(jìn)一些好的品牌，同時(shí)請(qǐng)優(yōu)秀的商業(yè)公司經(jīng)營(yíng)，嘉華show能夠成為萍鄉(xiāng)的商場(chǎng)代表。專業(yè)市場(chǎng)八一街商圈內(nèi)有兩大專業(yè)市場(chǎng)，一是經(jīng)營(yíng)小商品的萍鄉(xiāng)商城，另一個(gè)是經(jīng)營(yíng)電器的肖記電器城。萍鄉(xiāng)商城分析：項(xiàng)目處于市中心八一路商圈黃金地段，交通便利。項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)內(nèi)容是以小商品為主的專業(yè)市場(chǎng)。項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)低檔產(chǎn)品，以價(jià)格為主題賣(mài)點(diǎn)，服務(wù)對(duì)象是低端消費(fèi)者。由于萍鄉(xiāng)居民消費(fèi)水平提高，對(duì)低檔小商品的消費(fèi)減少，更多的居民喜愛(ài)去超市、百貨商店和專賣(mài)店消費(fèi)，同時(shí)到八一路商圈消費(fèi)者均是中高檔消費(fèi)者，項(xiàng)目已越來(lái)越不適應(yīng)商圈的消費(fèi)水平。肖記電器城分析：項(xiàng)目處于市中心八一路和躍進(jìn)路商圈黃金地段，交通便利。項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)內(nèi)容是以國(guó)內(nèi)外知名品牌的電器市場(chǎng)。項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)中高檔產(chǎn)品，以價(jià)格、售后服務(wù)和位置為主題賣(mài)點(diǎn)，服務(wù)對(duì)象是萍鄉(xiāng)是各階層消費(fèi)者。由于項(xiàng)目通過(guò)多年的成功運(yùn)營(yíng)，因此在萍鄉(xiāng)市差不多樹(shù)立了不錯(cuò)的口碑，是萍鄉(xiāng)居民購(gòu)買(mǎi)電器產(chǎn)品的首選市場(chǎng)。專賣(mài)店八一路商圈匯合了萍鄉(xiāng)大半以上品牌專賣(mài)店，以形成了專賣(mài)店一條街。分析： 由于八一路商圈人流量大，許多品牌都在此開(kāi)設(shè)了專賣(mài)店，如美特斯/邦威、以純、金利來(lái)等。專賣(mài)店專門(mén)好的填補(bǔ)了八一路商圈幾家百貨商店品牌空白。專賣(mài)店一般都經(jīng)營(yíng)國(guó)內(nèi)中低檔品牌，適合萍鄉(xiāng)大多數(shù)居民對(duì)品牌的需求。國(guó)內(nèi)外更多品牌專賣(mài)店入駐八一路商圈將會(huì)是大勢(shì)所趨，萍鄉(xiāng)的品牌也將越來(lái)越豐富。綜述；從商業(yè)物業(yè)的密集程度來(lái)看；充分講明了該商圈被同意程度，是萍鄉(xiāng)市居民購(gòu)物休閑的首選地段，其商業(yè)中心的地段仍無(wú)法撼動(dòng)。從經(jīng)營(yíng)的治理的模式角度來(lái)看：舊的商業(yè)模式盡管仍占據(jù)主導(dǎo)地位，但正在逐漸被淘汰，新的商業(yè)模式和物業(yè)正在逐步進(jìn)展。2．北橋商圈雅天購(gòu)物公園的出現(xiàn)，標(biāo)志著北橋商圈時(shí)代的到來(lái)。北橋是萍城新區(qū)與舊區(qū)的中心紐帶，每日人流車(chē)流濟(jì)濟(jì)，眾商家都充分確信了那個(gè)地點(diǎn)的商業(yè)價(jià)值。那個(gè)地點(diǎn)匯合了富森、心連心百貨商店和雅天購(gòu)物公園三大商家，同時(shí)肯德基和多漂亮兩家洋快餐帶來(lái)了大量的人流。1）要緊商業(yè)物業(yè)富森位置分析：富森位于昭萍東路和廣場(chǎng)路交界處，地處繁華商圈。該區(qū)域交通便利，社會(huì)配套設(shè)施齊全，人流熙攘，是萍鄉(xiāng)市的繁華地段。人流分析：從富森通過(guò)的人流來(lái)要緊分為以下幾種：交通：那個(gè)地點(diǎn)包括過(guò)街而來(lái)的各類(lèi)人群，包括到各地的乘車(chē)人流以及一些在周邊工作的工作人群。購(gòu)物：那個(gè)地點(diǎn)包括來(lái)富森購(gòu)物的人群，同時(shí)包括逛街而來(lái)的人群。休閑：那個(gè)地點(diǎn)包括逛街參觀休息和到附近餐飲娛樂(lè)場(chǎng)消費(fèi)的人群，這類(lèi)人一般在在節(jié)假日居多。交通組織：私家車(chē)、出租車(chē)、公交車(chē)。人流組織：北橋商圈以肯德基和多漂亮人流最多，其中進(jìn)入富森的人流占通過(guò)富森的15%左右，其中90%左右的人流是來(lái)心連心超市購(gòu)物的，10%左右的人流是來(lái)富森百貨購(gòu)物的。項(xiàng)目存在的弊端：規(guī)模小，以超市為主，百貨為輔。經(jīng)營(yíng)的商品種類(lèi)少，品牌少，同時(shí)沒(méi)有中高檔品牌。經(jīng)營(yíng)方式：屬傳統(tǒng)方式的經(jīng)營(yíng)方式，統(tǒng)一收銀。是百貨商店+超市的模式。商場(chǎng)的業(yè)態(tài)分布：一樓：百貨二樓：超市分析：富森這種百貨商店+超市的模式在萍鄉(xiāng)比較成功，超市的低價(jià)商品吸引了大量的人流，由于萍鄉(xiāng)人的品牌觀念落后，因此百貨商店經(jīng)營(yíng)的中低檔品牌能夠適合大部分萍鄉(xiāng)市民的品牌要求。然而當(dāng)大型商場(chǎng)和購(gòu)物中心進(jìn)入萍鄉(xiāng)之后，富森將專門(mén)快被淘汰。心連心位置分析：心連心北橋店位于公園南路，地處繁華商圈。該區(qū)域交通便利，社會(huì)配套設(shè)施齊全，人流熙攘，是萍鄉(xiāng)市的繁華地段。人流分析：從心連心通過(guò)的人流來(lái)要緊分為以下幾種：交通：那個(gè)地點(diǎn)包括過(guò)街而來(lái)的各類(lèi)人群，包括到各地的乘車(chē)人流以及一些在周邊工作的工作人群。購(gòu)物：那個(gè)地點(diǎn)包括來(lái)心連心購(gòu)物的人群，同時(shí)包括逛街而來(lái)的人群。休閑：那個(gè)地點(diǎn)包括逛街參觀休息和到附近餐飲娛樂(lè)場(chǎng)消費(fèi)的人群，這類(lèi)人一般在在節(jié)假日居多。交通組織：私家車(chē)、出租車(chē)、公交車(chē)。人流組織：公園路人流量不多，其中進(jìn)入心連心的人流占通過(guò)心連心的5%左右，其中80%左右的人流是來(lái)心連心超市購(gòu)物的，20%左右的人流是來(lái)心連心百貨購(gòu)物的。項(xiàng)目存在的弊端：規(guī)模小，以超市為主，百貨為輔。經(jīng)營(yíng)的商品種類(lèi)少，品牌少，同時(shí)沒(méi)有中高檔品牌。經(jīng)營(yíng)方式：屬傳統(tǒng)方式的經(jīng)營(yíng)方式，統(tǒng)一收銀。是百貨商店+超市的模式。商場(chǎng)的業(yè)態(tài)分布及品牌檔次：一樓：百貨：化裝品：玉蘭油等中檔品牌服裝：美特斯/邦威等中低檔品牌。箱包：中低檔品牌皮鞋：中低檔品牌超市：中低檔百貨分析：心連心這種百貨商店+超市的模式在萍鄉(xiāng)比較成功，超市的低價(jià)商品吸引了大量的人流，由于萍鄉(xiāng)人的品牌觀念落后，因此百貨商店經(jīng)營(yíng)的中低檔品牌能夠適合大部分萍鄉(xiāng)市民的品牌要求。然而當(dāng)大型商場(chǎng)和購(gòu)物中心進(jìn)入萍鄉(xiāng)之后，心連心將專門(mén)快被淘汰。雅天購(gòu)物公園位置分析：雅天購(gòu)物公園位于廣場(chǎng)路和照萍東路交界處，地處繁華商圈。該區(qū)域交通便利，社會(huì)配套設(shè)施齊全，人流熙攘，是萍鄉(xiāng)市的繁華地段。人流分析：從雅天購(gòu)物公園通過(guò)的人流來(lái)要緊分為以下幾種：交通：那個(gè)地點(diǎn)包括過(guò)街而來(lái)的各類(lèi)人群，包括到各地的乘車(chē)人流以及一些在周邊工作的工作人群。購(gòu)物：那個(gè)地點(diǎn)包括來(lái)雅天購(gòu)物公園購(gòu)物的人群，同時(shí)包括逛街而來(lái)的人群。休閑：那個(gè)地點(diǎn)包括逛街參觀休息和到附近餐飲娛樂(lè)場(chǎng)消費(fèi)的人群，這類(lèi)人一般在在節(jié)假日居多。交通組織：私家車(chē)、出租車(chē)、公交車(chē)。人流組織：北橋商圈以肯德基和多漂亮人流最多，其中進(jìn)入雅天購(gòu)物花園的人流占通過(guò)雅天購(gòu)物花園的10%左右，但真正購(gòu)物者不多。項(xiàng)目存在的弊端：招商不佳，專門(mén)多商鋪還空余。經(jīng)營(yíng)的商品種類(lèi)少，品牌少，同時(shí)沒(méi)有中高檔品牌。經(jīng)營(yíng)方式：屬立體式精品購(gòu)物街。商場(chǎng)的業(yè)態(tài)分布及品牌檔次：1—4層：國(guó)內(nèi)外中低檔品牌服裝5層：美食廣場(chǎng)6層：ktv7層：咖啡廳分析：雅天購(gòu)物廣場(chǎng)設(shè)計(jì)和布局都比較現(xiàn)代，但由于招商不佳，品牌入駐少，同時(shí)還有專門(mén)多商鋪還沒(méi)有招入，給消費(fèi)者感受較差。2）綜述北橋商圈離八一路商圈較近，并有肯德基、多漂亮兩大洋快餐帶來(lái)大量人流，眾商家都充分確信了那個(gè)地點(diǎn)的商業(yè)價(jià)值，因此在富森百貨長(zhǎng)驅(qū)直入后，整個(gè)地帶形成一種氛圍，商業(yè)的氣息日益增強(qiáng)。心連心緊跟其后，迅速推張，生意一路火爆，成為萍城超市的領(lǐng)跑者。北橋商圈的格局差不多定型，附近居民得到切身的體會(huì)，買(mǎi)方賣(mài)方包圍北橋周邊。雅天購(gòu)物公園的出現(xiàn)再次將北橋的商業(yè)地帶掀起高潮，集娛樂(lè)、休閑、餐飲、購(gòu)物于一體的綜合型商場(chǎng)加大北橋的商機(jī)。然而由于三家商家爭(zhēng)奪一個(gè)市場(chǎng)，沒(méi)有各自加強(qiáng)特色經(jīng)營(yíng)，一昧打價(jià)格戰(zhàn)或自相殘殺，沒(méi)有形成一個(gè)整體的商業(yè)旺區(qū)。3．躍進(jìn)路商圈躍進(jìn)路是萍鄉(xiāng)市的主干道，躍進(jìn)路的街鋪較多，有多家品牌專賣(mài)店，同時(shí)匯合了萍鄉(xiāng)市的多家賓館酒店，在建的恒隆國(guó)際是萍鄉(xiāng)首座甲級(jí)寫(xiě)字樓。1）要緊商業(yè)物業(yè)洪城大廈位置分析：洪城大廈位于躍進(jìn)北路，地處繁華商圈。該區(qū)域交通便利，社會(huì)配套設(shè)施齊全，人流熙攘，是萍鄉(xiāng)市的繁華地段。人流分析：從洪城大廈通過(guò)的人流來(lái)要緊分為以下幾種：交通：那個(gè)地點(diǎn)包括過(guò)街而來(lái)的各類(lèi)人群，包括到各地的乘車(chē)人流以及一些在周邊工作的工作人群。購(gòu)物：那個(gè)地點(diǎn)包括來(lái)心連心購(gòu)物的人群，同時(shí)包括逛街而來(lái)的人群。休閑：那個(gè)地點(diǎn)包括逛街參觀休息和到附近餐飲娛樂(lè)場(chǎng)消費(fèi)的人群，這類(lèi)人一般在在節(jié)假日居多。交通組織：私家車(chē)、出租車(chē)、公交車(chē)。人流組織：公園路人流量不多，其中進(jìn)入心連心的人流占通過(guò)心連心的5%左右，其中80%左右的人流是來(lái)心連心超市購(gòu)物的，20%左右的人流是來(lái)心連心百貨購(gòu)物的。項(xiàng)目存在的弊端：規(guī)模小，以超市為主，百貨為輔。經(jīng)營(yíng)的商品種類(lèi)少，品牌少，同時(shí)沒(méi)有中高檔品牌。經(jīng)營(yíng)方式：屬傳統(tǒng)方式的經(jīng)營(yíng)方式，統(tǒng)一收銀。是百貨商店+超市的模式。商場(chǎng)的業(yè)態(tài)分布及品牌檔次：一樓：百貨：化裝品：玉蘭油等中檔品牌服裝：以純、班尼璐等中低檔品牌。箱包：中低檔品牌皮鞋：中低檔品牌二樓：超市：中低檔百貨分析：洪城大廈這種百貨商店+超市的模式在萍鄉(xiāng)比較成功，超市的低價(jià)商品吸引了大量的人流，由于萍鄉(xiāng)人的品牌觀念落后，因此百貨商店經(jīng)營(yíng)的中低檔品牌能夠適合大部分萍鄉(xiāng)市民的品牌要求。然而當(dāng)大型商場(chǎng)和購(gòu)物中心進(jìn)入萍鄉(xiāng)之后，洪城大廈將專門(mén)快被淘汰。專賣(mài)店躍進(jìn)路匯合了大量品牌專賣(mài)店街。分析： 由于躍進(jìn)路人流量較大，許多品牌都在此開(kāi)設(shè)了專賣(mài)店，如雅格爾、莊吉來(lái)等。專賣(mài)店專門(mén)好的填補(bǔ)了躍進(jìn)路商圈百貨商店品牌空白。專賣(mài)店一般都經(jīng)營(yíng)國(guó)內(nèi)中低檔品牌，適合萍鄉(xiāng)大多數(shù)居民對(duì)品牌的需求。國(guó)內(nèi)外更多品牌專賣(mài)店入駐躍進(jìn)路商圈將會(huì)是大勢(shì)所趨，萍鄉(xiāng)的品牌也將越來(lái)越豐富。2）綜述躍進(jìn)路由因此交通要道，因此人流量較大，然而由于躍進(jìn)路過(guò)長(zhǎng)，人流被分散，因此沒(méi)有形成一個(gè)整體的商業(yè)旺區(qū)。4．金富利文化路步行街商圈（在建）項(xiàng)目概況：萍鄉(xiāng)市文化路位于萍鄉(xiāng)市安源區(qū)南起邵萍東路綠茵廣場(chǎng)，北至朝陽(yáng)路，全長(zhǎng)1164米，寬25米，其中有300米寬38米。擬配套建設(shè)4個(gè)停車(chē)場(chǎng)，3個(gè)休閑廣場(chǎng)及3個(gè)主題街區(qū)，2個(gè)公廁和2個(gè)垃圾中轉(zhuǎn)站。文化路商業(yè)街的建筑設(shè)計(jì)及空間布局，在以25米步行路為中線，向東西兩邊擴(kuò)展30米的范圍內(nèi)，另外還有師范路左側(cè)的拆遷補(bǔ)償住宅小區(qū)。文化路商業(yè)街按完全商業(yè)街設(shè)計(jì)，不同意車(chē)輛通行，實(shí)行人車(chē)分離。市政道路按三塊板設(shè)計(jì)，三塊板之間沒(méi)有高差（排水坡道除外），兩邊為8.5米的人行步道，鋪設(shè)大塊毛面花崗巖并以光面板劃分大格拼花；中間為人的休閑空間，布置休息座椅、花壇，電話亭等，其地面為小格的廣場(chǎng)磚路面鋪設(shè)，以區(qū)不外部步行交通空間。文化路商業(yè)街體系有三處集中大空間（三個(gè)廣場(chǎng)）和一條數(shù)段線型空間（街坊）構(gòu)成，線性之間每隔一段距離另有空間大小，綠化組織的變化。中心廣場(chǎng)位于整條商業(yè)街的南端，臨昭萍東路，對(duì)面是萍鄉(xiāng)市綠茵廣場(chǎng)，為整條商業(yè)街的主入口，是文化路步行街的序曲，要緊景觀廣場(chǎng)，擬設(shè)計(jì)為中軸對(duì)稱的歐式古典園林風(fēng)格。入口半圓處設(shè)有旱噴泉池、雕塑，入口中央為寬80m的公共景觀綠地空間，設(shè)有花壇、棕櫚樹(shù)、休閑座椅，西側(cè)條形建筑為精品商業(yè)大樓，東側(cè)是大型綜合廣場(chǎng)。文化廣場(chǎng)位于整個(gè)商業(yè)街人流密集的中段，結(jié)合周邊餐飲業(yè)，文化娛樂(lè)設(shè)施和拆遷補(bǔ)償住宅區(qū)，擬設(shè)計(jì)成一橢圓形廣場(chǎng)，以硬地為主。建筑主體前擬設(shè)伸縮舞臺(tái)，人們可集中到廣場(chǎng)中觀看表演。IT電子科技廣場(chǎng)已大面積綠地為主，中間放置大型現(xiàn)代抽象雕塑，四周輔以花壇、棕櫚樹(shù)、休息座椅，簡(jiǎn)潔的布置形式寓意現(xiàn)代科技日新月異、人民快節(jié)奏的生活。三段主題街區(qū)從過(guò)街樓下進(jìn)入商業(yè)街，到規(guī)劃西北路側(cè)，為精品服裝街。兩側(cè)店面以服裝類(lèi)為主。從規(guī)劃西北路到師范路之間端擬建成文化、娛樂(lè)、飲食、金融等綜合服務(wù)街。第三段為電子科技商業(yè)街，介于師范路與朝陽(yáng)路之間。住宅小區(qū)為補(bǔ)償拆遷住宅區(qū)，位于師范路左側(cè)，小區(qū)設(shè)計(jì)重視環(huán)境品質(zhì)，風(fēng)格與商業(yè)街建筑風(fēng)格協(xié)調(diào)，內(nèi)向庭院鬧中取靜，方便居民生活。四處停車(chē)場(chǎng)地一處為入口廣場(chǎng)的地下停車(chē)場(chǎng)，出入口分不位于大型商廈的東側(cè)面和商業(yè)中心的西側(cè)面。第二處位于規(guī)劃西北路右側(cè)，從該路進(jìn)商業(yè)街的人可將車(chē)停于此處，第三處位于師范路右側(cè)，從師范路進(jìn)入商業(yè)街的人可將車(chē)停于此處，第四處為朝陽(yáng)左側(cè)，從朝陽(yáng)路進(jìn)入商業(yè)街的車(chē)可停在此處。沿街兩側(cè)建成的店面，主體為三層高，局部重點(diǎn)標(biāo)志性建筑為五層。文化街整體建筑形態(tài)以歐陸風(fēng)格為主，同時(shí)又以新古典式、希臘式、羅馬式、現(xiàn)代主義等不同風(fēng)格來(lái)區(qū)分不同的功能區(qū)域。項(xiàng)目由南昌新田置業(yè)進(jìn)展有限公司開(kāi)發(fā)，現(xiàn)已開(kāi)始預(yù)約，一期一層均價(jià)7000元/平方米。萍鄉(xiāng)商業(yè)特點(diǎn)總結(jié)： 萍鄉(xiāng)消費(fèi)水平較高，人均消費(fèi)在江西省排第二位，僅次于省會(huì)江西。萍鄉(xiāng)商業(yè)形態(tài)落后，沒(méi)有大型商場(chǎng)和購(gòu)物中心，街鋪占據(jù)主導(dǎo)地位。萍鄉(xiāng)居民品牌觀念落后，因此萍鄉(xiāng)沒(méi)有中高檔品牌服飾。萍鄉(xiāng)新商業(yè)形態(tài)大量開(kāi)發(fā)。萍鄉(xiāng)專業(yè)市場(chǎng)過(guò)多。

第四部分辦公樓物業(yè)篇萍鄉(xiāng)市辦公樓情況簡(jiǎn)述目前萍鄉(xiāng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)持續(xù)低迷的狀況。現(xiàn)在只有恒隆國(guó)際一座甲級(jí)寫(xiě)字樓，也是在由開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的唯一一座寫(xiě)字樓。南京寫(xiě)字樓市場(chǎng)為何持續(xù)低迷？緣故有二：首先，萍鄉(xiāng)許多公司品牌意識(shí)不足，大多蝸居在居民生活樓，即便情愿入住寫(xiě)字樓，也要緊以承租形式，不愿掏鈔票購(gòu)買(mǎi)，現(xiàn)寫(xiě)字樓入住率中以租賃形式入住者占有相當(dāng)比例；其次，寫(xiě)字樓的要緊消費(fèi)群以貿(mào)易公司、品牌公司、商駐代表等為主，目前萍鄉(xiāng)不是一類(lèi)都市，因此都市綜合地位與相匹配的寫(xiě)字樓消費(fèi)群不成比例，貿(mào)易公司、商駐代表不多。二．恒隆國(guó)際地理位置恒隆國(guó)際位于躍進(jìn)中路，屬于躍進(jìn)路商圈，同時(shí)近距八一路商圈，能夠講是萍鄉(xiāng)市老城區(qū)的“CBD”（中央商務(wù)區(qū)）。項(xiàng)目概況恒隆國(guó)際大廈是萍鄉(xiāng)市首座甲級(jí)專業(yè)寫(xiě)字樓，由廣東珠海市江萍金屬防腐公司投資，萍鄉(xiāng)金信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)，法國(guó)PRA設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)，采納金玻璃幕墻建筑形式。大廈共17層，總建筑面積17000多平方米，負(fù)一樓為休閑超市，1—3樓為商業(yè)裙樓，第4層為配套商務(wù)會(huì)所，5—15層為純商務(wù)寫(xiě)字樓。寫(xiě)字樓實(shí)行大開(kāi)間設(shè)計(jì)，可能任意分隔組合，3.6米的層高。寫(xiě)字樓內(nèi)部采納5A化智能系統(tǒng)（即樓宇自動(dòng)化、辦公自動(dòng)化、通訊自動(dòng)化、消防自動(dòng)化、保安自動(dòng)化），采納中央空調(diào)系統(tǒng)、新風(fēng)換氣系統(tǒng)等硬件配套設(shè)施，并配備了2部三菱電梯、50多個(gè)泊車(chē)。面積分隔主力面積從50——190m2。租售情況恒隆國(guó)際均價(jià)3000元/m2，現(xiàn)以銷(xiāo)售50%左右?？驮捶治鰪某山坏目驮磥?lái)看，中小企業(yè)占了較大比例，約70％，投資客占10－15％；從行業(yè)分布來(lái)看，貿(mào)易業(yè)，金融業(yè)，廣告業(yè)，咨詢業(yè)占整個(gè)客源的65％左右。車(chē)位配置車(chē)位配置較少，只有50個(gè)左右。恒隆國(guó)際地址躍進(jìn)中路進(jìn)展商萍鄉(xiāng)金信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目描繪負(fù)一樓為休閑超市，1—3樓為商業(yè)裙樓，第4層為配套商務(wù)會(huì)所，5—15層為純商務(wù)寫(xiě)字樓總建筑面積17000㎡辦公樓總面積萬(wàn)㎡標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積1000㎡層高3.6m得房率75％停車(chē)位50個(gè)電梯數(shù)量2部三菱電梯平均租金報(bào)價(jià)0.7元/m2/日售價(jià)3000元/m2物業(yè)治理公司未定物業(yè)治理費(fèi)1.7元/m2/月交房日期2005.11銷(xiāo)售率50%客層分析該項(xiàng)目房型面積在50-200m2之間,因此客源定位萍鄉(xiāng)中大型企業(yè)為主,同時(shí)萍鄉(xiāng)寫(xiě)字樓的投資客也占了一定的比例項(xiàng)目整體分析該項(xiàng)目為首座甲級(jí)寫(xiě)字樓，也是唯一一座由開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的寫(xiě)字樓，檔次較高。第六部分立地分析一、地塊評(píng)估安源新區(qū)13號(hào)地塊地塊位于安源新區(qū)。安源新區(qū)位于萍鄉(xiāng)市東南部，東靠三一九國(guó)道，西、南側(cè)有萍安大道都市主干路，北有萍高公路；安源新區(qū)距市中心約3公里左右，距安源工業(yè)區(qū)約4公里左右；東南側(cè)是安源鎮(zhèn)；安源新區(qū)總體區(qū)位較好。安源新區(qū)的功能定位：以房地產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)和旅游服務(wù)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，兼有行政、商務(wù)等功能的新型生態(tài)城區(qū)。安源新區(qū)用地布局規(guī)劃：規(guī)劃總體布局結(jié)構(gòu)為：“一帶、一軸、兩組團(tuán)”?！耙粠А保褐秆睾语L(fēng)光帶，是新區(qū)重要景觀帶和休閑場(chǎng)所。“一軸”：指進(jìn)岡山路及其兩廂以商貿(mào)服務(wù)業(yè)為主的中心軸。“兩組團(tuán)”：指中心軸線北側(cè)和南側(cè)兩個(gè)生活組團(tuán)。地塊東面是三一九國(guó)道；西面是規(guī)劃道路；南面是韶山路，北面是萍高公路。地塊總占地66668.1m2，呈梯形，地塊向東北面傾斜，北寬南窄。地塊東、西、南面邊界較為平直，東、南面且臨交通主干道。地塊不規(guī)則，北面下陷地面6米左右，南面是小山坡高于地面20米左右，呈現(xiàn)凹凸?fàn)?，關(guān)于產(chǎn)品規(guī)劃布局可能造成一定的難度。地塊往西是世紀(jì)廣場(chǎng)和安源區(qū)政府，往南是規(guī)劃中的森林公園，周邊有多個(gè)大盤(pán)在開(kāi)發(fā)，市政配套設(shè)施正在逐步完善，假如開(kāi)發(fā)住宅樓盤(pán)易銷(xiāo)售，同時(shí)升值潛力大；由于地塊南面是安源新區(qū)公交總站和長(zhǎng)途車(chē)站，假如開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，升值潛力也較大，然而要等安源新區(qū)和長(zhǎng)途車(chē)站建成，或周邊住宅樓盤(pán)居民入住后，商機(jī)出現(xiàn)后，銷(xiāo)售才會(huì)比較容易。二、地塊四至安源新區(qū)13號(hào)地塊北面：萍高公路，交通主干道，路寬約15—20米，雙向雙車(chē)道。南面：韶山路，新建道路，路寬23米，雙向雙車(chē)道；正對(duì)面是安源新區(qū)公交總站和長(zhǎng)途車(chē)站。西面：規(guī)劃道路，正對(duì)面是正在開(kāi)發(fā)的總建筑面積320000平方米的東方巴黎項(xiàng)目。東面：三一九國(guó)道，交通主干道，路寬約15—20米，雙向雙車(chē)道。三、交通1、概況安源新區(qū)西側(cè)，南側(cè)的萍安大道都市主干路已建成通車(chē)。北側(cè)萍高公路與三一九國(guó)道已做改造定線。井岡山路、韶山路、沿河南路、沿河北路已破土施工。萍安大道幅寬度48米，萍高公路規(guī)劃路幅寬度28米，三一九國(guó)道規(guī)劃路幅寬度60米操縱，井岡山路規(guī)劃路幅寬度48米，韶山路規(guī)劃寬度30米，沿河南路和沿河北路規(guī)劃路幅寬度15米。2、路網(wǎng)系統(tǒng)規(guī)劃規(guī)劃原則充分結(jié)合現(xiàn)狀和道路定線成果，充分尊重地形。有利于交通便捷、安全、暢通和滿足景觀要求。有利于用地的豎向處理和地塊劃分及開(kāi)發(fā)。2）路網(wǎng)系統(tǒng)規(guī)劃依據(jù)已定線道路及現(xiàn)狀地地形，井岡山路兩廂及北部居住小區(qū)以方格網(wǎng)路為主，南部小區(qū)以異形方格網(wǎng)為主，小區(qū)內(nèi)部道路不作嚴(yán)格的操縱要求，該道路由開(kāi)發(fā)業(yè)主來(lái)建設(shè)。從萍高公路經(jīng)專業(yè)市場(chǎng)西側(cè)向南到農(nóng)民新村西側(cè)，接新區(qū)南側(cè)萍安大道規(guī)劃縱向區(qū)內(nèi)主干路一條。從韶山路經(jīng)世紀(jì)廣場(chǎng)東側(cè)，向南、向東經(jīng)調(diào)蓄水面南側(cè)、農(nóng)民新村北側(cè)，接三一九國(guó)道規(guī)劃本區(qū)主干路一條?？v向區(qū)內(nèi)干路間距按250米左右操縱，橫向區(qū)內(nèi)干路按275米左右操縱。韶山路結(jié)合新區(qū)與萍安大道東側(cè)平行區(qū)內(nèi)干路及與三一九國(guó)道西側(cè)平行干路，形成新內(nèi)的環(huán)狀干路路網(wǎng)。3、道路經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)1）道橫斷面指標(biāo)一覽表道路名稱紅線寬度車(chē)行道寬度人行道寬