江西省萍鄉(xiāng)市項目市場調(diào)研報告

123/123江西萍鄉(xiāng)項目市場調(diào)研報告目錄第一部分萍鄉(xiāng)國民經(jīng)濟和社會進(jìn)展一萍鄉(xiāng)市都市概況1自然地理2歷史沿革3人口就業(yè)4工業(yè)情況5都市建設(shè)6交通情況7商貿(mào)情況8萍鄉(xiāng)十大工程二萍鄉(xiāng)宏觀經(jīng)濟進(jìn)展態(tài)勢1國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）2產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分布3全社會固定資產(chǎn)投資完成額4都市居民人均可支配收入與人均實際消費性支出5萍鄉(xiāng)宏觀經(jīng)濟進(jìn)展對本項目阻礙的可能6綜述三萍鄉(xiāng)房地產(chǎn)進(jìn)展簡述12003年全社會房屋建筑面積比較2房地產(chǎn)市場供給分析3房地產(chǎn)交易市場4土地狀況52004年房地產(chǎn)市場情況簡述第二部分住宅篇一萍鄉(xiāng)住宅市場研究1熱點板塊2項目規(guī)模3建筑類型4規(guī)劃布局5房型和面積6售價分析7客源分析二萍鄉(xiāng)要緊住宅樓盤列表第三部分萍鄉(xiāng)市商業(yè)市場研究篇一萍鄉(xiāng)零售業(yè)業(yè)態(tài)演變1百貨商店2餐飲3零售品牌需求4專業(yè)市場二萍鄉(xiāng)商業(yè)圈1八一路商圈2北橋商圈3躍進(jìn)路商圈4金富利文化路步行街商圈第四部分辦公樓物業(yè)篇一萍鄉(xiāng)市辦公樓簡介二恒隆國際1地理位置2項目概況3面積分隔4租售情況5客源分析6車位配置第六部分立地分析一地塊評估安源新區(qū)13號地塊二地塊四至安源新區(qū)13號地塊三交通1概況2路網(wǎng)系統(tǒng)規(guī)劃3道路經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)4廣場、停車及加油站規(guī)劃5公交系統(tǒng)四市政公用設(shè)施規(guī)劃五地塊分析市場前景分析1所處地段分析2周邊市場前景分析第七部分市場建議 第一部分萍鄉(xiāng)國民經(jīng)濟和社會進(jìn)展萍鄉(xiāng)市都市概況自然地理： 萍鄉(xiāng)市位于江西省西部，省會南昌市的正西方，東靠宜春市和安?？h，南鄰湖南省攸縣，西接湖南省醴陵市，北連湖南省長沙市瀏陽縣。 萍鄉(xiāng)市地處東經(jīng)113°35′-114°17′，北緯27°20′-28°0′之間，總面積3827平方公里，市中心城區(qū)面積35平方公里。 萍鄉(xiāng)市下轄三區(qū)三縣，安源、湘東兩區(qū)及省級安源經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和上栗、蘆溪、蓮花三縣。 萍鄉(xiāng)屬亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，光熱充足，雨量充沛，四季分明，氣候和氣，年平均氣溫17.2℃，年平均降雨量1600毫米。全年日照時數(shù)約1600小時，無霜期270天。

萍鄉(xiāng)礦產(chǎn)資源豐富。全市耕地面積5.27萬公頃，要緊礦產(chǎn)資源有煤、鐵、錳、銅、鉬、鎢、鋁、石灰石、高嶺土、花崗巖、礦泉水等36種，炭儲量8.52億噸，100年前，萍鄉(xiāng)已大規(guī)模開采煤炭，現(xiàn)已成為江西最大的煤炭生產(chǎn)基地，有“江南煤都”之稱；石灰石儲量56億噸，粉石英儲量4080萬噸，適宜生產(chǎn)高標(biāo)號水泥和優(yōu)質(zhì)碳酸鈣；鐵礦儲量6760萬噸；各種非金屬礦產(chǎn)資源具有十分寬敞的開發(fā)潛力。

全市森林覆蓋率達(dá)55.4%，植物物種1200余種。水資源十分豐富，有袁水、萍水、草水、蓮江五條河流，地表水徑流量為26.46億立方米/年，水能源可開發(fā)量4萬千瓦，地下水儲量為4億立方米。

萍鄉(xiāng)自然風(fēng)光秀麗、人文景觀眾多。江南三大名山之一的武功山，風(fēng)光瑰麗，高山草甸更是獨特迷人；佛教勝地楊歧山是我國佛教五家七宗之一的楊岐宗發(fā)祥地“地下藝術(shù)長廊”孽龍洞被譽為“天下第一洞”；還有孔廟、寶積寺、橫龍洞等諸多名勝古跡。歷史沿革： 遠(yuǎn)在5000多年前的新石器時代，就有三苗族在萍鄉(xiāng)生產(chǎn)勞動和繁衍生息。西周時，萍鄉(xiāng)屬揚州，春秋屬吳國，戰(zhàn)國為楚地，漢高祖劉邦時屬豫章郡宜春縣地，三國吳帝孫皓于寶鼎二年（267）設(shè)立萍鄉(xiāng)縣，縣治設(shè)蘆溪古崗。唐武德二年（619），縣治從蘆溪古崗遷至萍鄉(xiāng)鳳凰池（今市治所）。唐貞觀元年屬江南西道袁州府，元元貞元年（1295）萍鄉(xiāng)由縣升格為州。明洪武二年（1369）由州改為縣。清屬江西省袁州府。民國3年（1914）屬廬陵道。民國15年直隸于省。民國20年，屬第八行政區(qū)。民國24年屬第二行政區(qū)。建國后屬南昌專區(qū)，1959年1月，南昌專區(qū)改名為宜春專區(qū)，萍鄉(xiāng)屬之。1960年9月撤縣設(shè)市，由宜春專區(qū)代管。1970年3月萍鄉(xiāng)為省轄市。1971年經(jīng)江西省革命委員會批準(zhǔn)設(shè)立4個區(qū)。萍鄉(xiāng)市現(xiàn)轄蘆溪、上栗、蓮花三縣（經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，蓮花縣于1992年8月從吉安地區(qū)劃歸萍鄉(xiāng)市管轄），安源、湘東二區(qū)，還有省級安源經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，28個建制鎮(zhèn)、18個鄉(xiāng)、7個街道辦事處、641個村民委員會、128個居委會。人口就業(yè)： 全市總?cè)丝?80.02萬，非農(nóng)業(yè)人口52.48萬，全市人口密度為每平方公里470人。 全市打算生育率為95.45%，人口出生率為13.28‰，死亡率5.95‰，自然增長率7.30‰。 全市從業(yè)人員92.78萬人，其中城鎮(zhèn)從業(yè)人員29.52萬人,農(nóng)村從業(yè)人員63.26萬人。 全市在崗職工合計12.83萬人，在崗職工年平均工資10345元，其中：國有單位在崗職工9.47萬人，年平均工資11647元。工業(yè)情況 萍鄉(xiāng)市是江西省重要工業(yè)都市，形成了以煤炭、機械、冶金、化工、建材、陶瓷等較為完備的工業(yè)體系，鋼材、電瓷、工業(yè)瓷、煙花鞭炮等產(chǎn)品暢銷國內(nèi)外市場。目前，煤炭產(chǎn)量占全省的40%；鋼材占全省的30%以上；化工填料產(chǎn)銷量占全國70%；電瓷生產(chǎn)在全國占有重要地位，低壓電瓷在全國市場占有率60%以上，電瓷出口占全省的85%；建材工業(yè)進(jìn)展迅速，已成為全省重要建材生產(chǎn)基地，水泥年生產(chǎn)能力為500多萬噸；浮法玻璃2001年產(chǎn)量達(dá)555萬重量箱，全國排名第八。 輕工業(yè)產(chǎn)品獲各類名優(yōu)產(chǎn)品獎達(dá)300多項（次），其中15項獲國家獎。獲新產(chǎn)品成果獎100多項（次）。 改革開放以來，萍鄉(xiāng)經(jīng)濟往常所未有的速度向前進(jìn)展。1978年至2003年國內(nèi)生產(chǎn)總值平均每年增長10.2%。經(jīng)濟結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，第一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值在國內(nèi)生產(chǎn)總值中構(gòu)成的比例由1978年的33.3：43.8：22.9變?yōu)?001年的13.6：54.8：31.6，經(jīng)濟實力不斷增強。2003年,全市工業(yè)企業(yè)單位12243個,其中:國有及年產(chǎn)品銷售收入500萬元以上的非國有工業(yè)企業(yè)155個;年產(chǎn)品銷售收入500萬元以下的非國有工業(yè)企業(yè)12088個。2003年,全市工業(yè)總產(chǎn)值275.60億元。2002年,要緊工業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)量:原煤654.47萬噸,發(fā)電量21.02億千瓦小時,鋼185.28萬噸,水泥373.58萬噸,平板玻璃583.52萬重量箱。2003年,全市國有及年產(chǎn)品銷售收入500萬元以上的非國有工業(yè)企業(yè)現(xiàn)價工業(yè)總產(chǎn)值85.21億元;工業(yè)增加值27.60億元;產(chǎn)品銷售收入86.28億元;實現(xiàn)利稅12.10億元,其中利潤總額6.59億元。 萍鄉(xiāng)將堅決不移地推進(jìn)工業(yè)化，實施“工業(yè)強市”的戰(zhàn)略，努力增大工業(yè)經(jīng)濟總量。以改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)和進(jìn)展新興產(chǎn)業(yè)并舉，加速產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，以加速建設(shè)工業(yè)園，構(gòu)筑工業(yè)進(jìn)展載體，以深化企業(yè)改革，加快建立現(xiàn)代企業(yè)制度。市委、市政府高度重視優(yōu)化環(huán)境，改善招資環(huán)境，全面實施大開放戰(zhàn)略，進(jìn)一步搞好觀念創(chuàng)新和體制創(chuàng)新，全方位開展招商引資?！笆濉逼陂g，工業(yè)經(jīng)濟定會實現(xiàn)跨越式進(jìn)展。都市建設(shè)萍鄉(xiāng)的都市設(shè)施較為完善，2001年全市公路網(wǎng)密度為每百平方公里59.54公里，形成四通八達(dá)的道路網(wǎng)絡(luò)，交通便捷。滬瑞高速及320、319國道通過全境，浙贛鐵路貫穿境內(nèi)76公里。市區(qū)距湖南長沙黃花機場130公里，距省會南昌285公里。全市擁有完善的通訊設(shè)施，以光纜為主的大容量、高效率傳輸網(wǎng)實現(xiàn)了城鄉(xiāng)無縫隙覆蓋，市區(qū)還建成了寬帶多媒體通信網(wǎng)。全市變電站37座，輸變電容量84萬MVA，每小時供電能力23萬千瓦。形成了都市煤氣和市鎮(zhèn)供水網(wǎng)絡(luò)。醫(yī)療設(shè)施完善，形成了輻射面廣、服務(wù)功能強的醫(yī)療保健網(wǎng)絡(luò)。環(huán)境衛(wèi)生日益改善，差不多實現(xiàn)都市“無黑煙”目標(biāo)。擁有投資近3000萬元的市體育中心，可容納2.5萬觀眾的田徑場和室外50米標(biāo)準(zhǔn)游泳池，籃球場（館）、網(wǎng)球場、各式訓(xùn)練館等體育設(shè)施完備。文化、娛樂設(shè)施齊全，較好地滿足了人們對精神文化生活的需要。近年來，萍鄉(xiāng)以加強中心城區(qū)建設(shè)為重點，大規(guī)模開展都市環(huán)境改造?！熬盼濉逼陂g萍鄉(xiāng)城區(qū)投入的舊城改造和新建城區(qū)建設(shè)資金近11億元，建成了秋收起義廣場，完成了萍水河治理一期工程，改造了綠茵廣場和八一東路、躍進(jìn)路，修建了建設(shè)路、安源大道、萍安大道等都市主干道。建成住宅面積130多萬平方米。城區(qū)面積由建國初的1.1平方公里擴展為35平方公里，城區(qū)人口增加12萬。2005年末，中心城面積將拓展至50平方公里左右，人口力爭達(dá)到50萬。全面完成萍水河治理工程，建成投資1.2億元的人工湖，完成安源新區(qū)建設(shè)，加快安源經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和工業(yè)園建設(shè)，使工業(yè)園成為萍鄉(xiāng)新城區(qū)的要緊組成部分?！笆濉逼陂g還將加快以縣區(qū)政府所在地為主的小城鎮(zhèn)建設(shè)。在市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，萍鄉(xiāng)正在以“高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃都市，高質(zhì)量建設(shè)都市、高效益經(jīng)營都市”的理念，努力擴大都市規(guī)模，加快都市化進(jìn)程。交通情況萍鄉(xiāng)交通發(fā)達(dá)，通訊便利。境內(nèi)浙贛鐵路橫貫東西，319、320國道十字交叉通過萍鄉(xiāng)，滬瑞高速公路正在建設(shè)中。萍鄉(xiāng)市現(xiàn)有19條公交線路，可方便到達(dá)城區(qū)和近郊區(qū)各處。萍鄉(xiāng)市現(xiàn)有出租車600輛，出租車起步價5元/2公里，超過起步價1.6元/公里。 商貿(mào)情況萍鄉(xiāng)商貿(mào)落后，傳統(tǒng)商貿(mào)經(jīng)營理念仍占據(jù)主導(dǎo)地位，市區(qū)沒有一家大型商場和購物中心，街鋪和市場占據(jù)了商貿(mào)業(yè)的主導(dǎo)地位；同時萍鄉(xiāng)品牌觀念落后，以服裝為例，經(jīng)營以中低檔品牌為主，同時品牌極少。萍鄉(xiāng)市場較多，進(jìn)展較快，現(xiàn)已有家俱市場、建材市場、電器市場、電腦市場、小商品市場和農(nóng)貿(mào)市場。萍鄉(xiāng)市近年來大力引進(jìn)和進(jìn)展物流業(yè)，近幾年興建了金碧輝煌時尚廣場、金三角商貿(mào)城以及愛家、富森、心連心、雅天等一批大型超級市場等，增強了萍鄉(xiāng)在湘贛邊界地區(qū)的阻礙和輻射力，繁榮了都市商貿(mào)業(yè)。萍鄉(xiāng)市消費水平超前，物價和娛樂消費較高，在江西省排在第二位，僅次于省會南昌。萍鄉(xiāng)十大工程十大工業(yè)項目:為安鋼及其配套項目提供良好環(huán)境，確保其順利生產(chǎn)。扶持武冠集團做大做強，力爭年總產(chǎn)值達(dá)3億元。解決資金問題，扶助騰飛塑膠進(jìn)展壯大。扶持楊梅嶺建材有限公司做大做強，力爭年產(chǎn)值達(dá)到1.5億元。確保投資2億元的青山特鋼廠年產(chǎn)鋼錠20萬噸。確保投資1.5億元的華源鋼鐵有限公司年產(chǎn)鋼錠15萬噸。投資1.5億元的萍鄉(xiāng)焦化廠正式投產(chǎn)，年產(chǎn)焦煤30萬噸。協(xié)助解決資金問題，確保和令集團公司投資2億元的旋窯水泥項目竣工投產(chǎn)。確保安源旅游客車廠年產(chǎn)1500輛各類客車，總產(chǎn)值達(dá)1.2億元。支持安源化工填料有限公司新上投資3000萬元的二期工程，使其年總產(chǎn)值達(dá)1億元。十大亮點工程：投資2億元的雅典世紀(jì)花園，確保3月份首期竣工。投資3億元的東方巴黎商住房項目，確保4月份完成建筑面積4.5萬平方米。投資8000萬元的裕龍商務(wù)中心，建成安源新區(qū)大型農(nóng)貿(mào)市場和休閑廣場。投資3000萬元的天利園大酒店，確保10月份竣工營業(yè)。 一期投資8000萬元的安源學(xué)院專升本擴建工程，全力做好征拆工作，確保擴建順利。投資2000萬元的安源新區(qū)學(xué)校，一期工程小學(xué)部3月竣工。投資2億元的云南路橋不墅區(qū)，爭取3月份全面動工。投資2000萬元的市公交汽車總站，爭取10月份竣工。投資2.2億元的塞納名城?？偼顿Y7000萬元的市規(guī)劃勘察設(shè)計中心、區(qū)法院、安源土地信息中心等十座樓院。十大旅游景點安源影視城二期工程。投資1000萬元的后山將軍紀(jì)念園。投資1500萬元的安源外廣場。投資1000萬元的學(xué)院廣場。安源后山“狀元泉”。 “紅色之旅”紀(jì)念墻。投資1500萬元的五陂民俗文化廣場。投資1500萬元的五陂河風(fēng)景帶和安源至五陂319國道沿線風(fēng)光帶。投資1500萬元的市農(nóng)科所生態(tài)農(nóng)業(yè)科研示范園。投資5000萬元的五陂雙河口森林湖。十大民心工程大力實施陽光工程，培訓(xùn)農(nóng)民工3000人，確保90%的農(nóng)民得到就業(yè)。積極協(xié)助建設(shè)好高坑、安源、城西的采煤沉陷安置小區(qū)。加快建設(shè)略下生態(tài)示范村和王家源小康示范村。完善各拆遷安置小區(qū)的硬化、綠化、亮化。支持有條件的村修建農(nóng)民文化廣場，恢復(fù)農(nóng)村文化站。加強社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，確保34個社區(qū)居委會到2007年全部擁有辦公用房。深入開展文明村鎮(zhèn)創(chuàng)建活動，改善農(nóng)村人居環(huán)境。逐步建立失地農(nóng)民過度性生活保障體系。為貧困村民提供生活保障，力爭2007年前全區(qū)所有困難村民都能享受到最低生活保障。加大農(nóng)村水利和公路建設(shè)投入，爭取2005年消除病險水庫，2007年在全省領(lǐng)先實現(xiàn)村級公路網(wǎng)絡(luò)化。二.萍鄉(xiāng)宏觀經(jīng)濟進(jìn)展態(tài)勢1．國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）2.產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分布 2002年國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到1204051萬元，比2001年增長11.8％，2003年全年實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值1428645萬元，按可比價格計算（下同），2003年達(dá)到1428645萬元，比2002年同比增長18.2％，國民經(jīng)濟比2002年增長18.2%。其中，第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值160352萬元，增長4.6%；接著保持良好進(jìn)展態(tài)勢，經(jīng)濟進(jìn)一步優(yōu)化，全市經(jīng)濟增長差不多保持第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值839540億元，增長24.0%；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值和實現(xiàn)了2位數(shù)的增長態(tài)勢。428753億元，增長13.3%，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值7936元，比2002年增長17.9%。（數(shù)據(jù)來源:萍鄉(xiāng)市統(tǒng)計局）經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快。第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)增加值在國內(nèi)生產(chǎn)總值中的比重分不由2002年的12.7%、56.1%、31.2%，調(diào)整為11.2%、58.8%、30.0%。（數(shù)據(jù)來源:萍鄉(xiāng)市統(tǒng)計局）

3.全社會固定資產(chǎn)投資完成額(萬元) 數(shù)據(jù)來源：萍鄉(xiāng)市年鑒數(shù)據(jù)來源：萍鄉(xiāng)市年鑒從統(tǒng)計部門獲悉，固定資產(chǎn)投資顯現(xiàn)成高速增長的態(tài)勢。2003全年完成全社會固定資產(chǎn)投資523370萬元，比2002年增長130.2%。其中，差不多建設(shè)投資完成223939萬元，比2002年增長131.3%；更新改造投資完成143368萬元，增長159.1%；房地產(chǎn)開發(fā)投資68074萬元，比2002年增長59.8%；城鎮(zhèn)鎮(zhèn)集體投資完成17321萬元，比2002年增長71.1%；私營、個體經(jīng)營投資完成投資37119萬元。4.都市居民人均可支配收入與人均實際消費性支出（元）數(shù)據(jù)來源：萍鄉(xiāng)市年鑒數(shù)據(jù)來源：萍鄉(xiāng)市年鑒據(jù)調(diào)查:2003年，萍鄉(xiāng)市居民可支配收入為7130.4元，比2002年增長1２.1％。2003年，萍鄉(xiāng)市居民平均消費支出為5780.64元，比2002年增長了12.１％，和居民人均可支配收入增幅相同。5.萍鄉(xiāng)規(guī)民約宏觀經(jīng)濟進(jìn)展對本項目阻礙的可能從總體上來講，萍鄉(xiāng)市經(jīng)濟進(jìn)展趨勢較為看好，不管是宏觀經(jīng)濟、區(qū)域性經(jīng)濟的進(jìn)展，依舊第一、二、三產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)進(jìn)展。針對本項目而言，將存在以下一系列的阻礙： 有利阻礙：隨著宏觀經(jīng)濟環(huán)境不斷趨好，萍鄉(xiāng)土房地產(chǎn)市場面臨著眾多有利于進(jìn)展的因素：萍鄉(xiāng)市都市居民可支配收入近幾年增長較快，這關(guān)于消費是一個利好的因素。為促進(jìn)安源新區(qū)的進(jìn)展，安源區(qū)政府興建了世紀(jì)廣場，同時將世紀(jì)廣場周圍土地讓萍鄉(xiāng)及外地有實力的開發(fā)商開發(fā)大規(guī)模的住宅小區(qū)。由于都市建設(shè)速度加快，居民收入的提高，政府信貸和拆遷安置政策的優(yōu)惠，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展強勁。舊區(qū)改造意味著將有許多居民需要購置新的居所，萍鄉(xiāng)安源新區(qū)的居住人口會增多，安源新區(qū)近年將開發(fā)出大量的商業(yè)設(shè)施，以滿足在安源新區(qū)購房居民的消費需求，市場需求的大幅增加將對本案產(chǎn)生直接有利的阻礙。房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展將會加快，萍鄉(xiāng)以后房地產(chǎn)在全市經(jīng)濟中的地位由現(xiàn)在的“重要產(chǎn)業(yè)”進(jìn)展成為“支柱產(chǎn)業(yè)”，從現(xiàn)在起到2007年，全市房地產(chǎn)業(yè)保持每年18%增幅，在GDP中比重超過8%。由于萍鄉(xiāng)的都市綜合競爭不斷增強，投資環(huán)境不斷改善，作為江西西部樞紐都市，具有巨大的優(yōu)勢，將吸引更多的省內(nèi)外資金、企業(yè)和人才進(jìn)入萍鄉(xiāng)，有利于房地產(chǎn)投資和消費的進(jìn)一步擴張。萍鄉(xiāng)都市圈構(gòu)利于萍用都市進(jìn)展。形成以萍鄉(xiāng)為中心，由安源、湘東、安源新區(qū)等組成的萍鄉(xiāng)都市圈構(gòu)架，將會提高萍鄉(xiāng)作為江西省經(jīng)濟中心都市的地位和作用，并對周邊城鎮(zhèn)產(chǎn)生強烈的集聚和輻射功能。萍鄉(xiāng)都市建設(shè)面臨新一輪大進(jìn)展的契機。將以舊城環(huán)境整治、秋收起義廣場、世紀(jì)廣場等重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為重點啟動的新一輪都市建設(shè)，為房地產(chǎn)市場的進(jìn)展提供了專門好的機遇。 不利阻礙：萍鄉(xiāng)市人均可支配收入和一些開放成市，還存在一定差距，市民投資商鋪的消費受到能力限制。2004年國家宏觀調(diào)控后，萍鄉(xiāng)市民普遍處于持幣觀望時期。央行貸款政策的改變，對購買商鋪及二次置業(yè)的首付比例上升。老城區(qū)商業(yè)樓盤過多，投資者選擇過多。6.綜述房地產(chǎn)作為拉動國民經(jīng)濟的強大動力，對萍鄉(xiāng)地點經(jīng)濟作用是相當(dāng)明顯。2002年以來萍鄉(xiāng)房地產(chǎn)業(yè)保持了良好的進(jìn)展形勢，全年房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資達(dá)到20%以上，占萍鄉(xiāng)市GDP的4.6%。萍鄉(xiāng)市房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的拉動已由單純投資拉動轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y和消費雙向拉動，房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展，從而擴大了投資乘數(shù)效應(yīng)，全年房地產(chǎn)業(yè)帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)投資。

三.萍鄉(xiāng)市房地產(chǎn)進(jìn)展簡述1.2003年全社會房屋建筑面積比較數(shù)據(jù)來源:萍鄉(xiāng)市年鑒數(shù)據(jù)來源:萍鄉(xiāng)市年鑒綜合情況2003年萍鄉(xiāng)市房地產(chǎn)開發(fā)投資68074萬元，與2002年相比下跌了。萍鄉(xiāng)市房地產(chǎn)進(jìn)展平穩(wěn)，還未進(jìn)入高峰期，2003年新開工面積為528086平方米，與2002年相比上跌了17.8%，其中住宅面積為322632平方米，同比增長12.3%。營業(yè)房面積為171111平方米，與2002年相比下跌了37.1%。2003年竣工面積為416077平方米，與2002年相比增加100.3%。2.房地產(chǎn)市場供給分析房地產(chǎn)投資快速增長，供給結(jié)構(gòu)保持合理狀態(tài)。市場需求持續(xù)旺盛，供求關(guān)系差不多平衡。存量房交易興盛，朝著交易主體的方向前進(jìn)。商品住宅消費結(jié)果平穩(wěn)，帶動供給機構(gòu)進(jìn)一步改善。商品住宅價格合理，與居民消費結(jié)構(gòu)差不多相符。樓盤規(guī)模日趨擴大。舊城改造和“一城三區(qū)”開發(fā)互動進(jìn)展，開發(fā)熱點地區(qū)轉(zhuǎn)向。住宅形式日趨多樣。環(huán)境理念深入人心。3.房地產(chǎn)交易市場2004年的萍鄉(xiāng)房價，中檔樓盤房價均突破了1000元的界限，市內(nèi)幾個已開盤的大盤每個平方米都在1200元以上，差不多上沒有太大的銷售阻力。至去年11月，萍鄉(xiāng)市區(qū)商品房交易均價為1000元/平方米，比增3.08%，其中住宅交易均價為880元/平方米，比增3.3%。2004年，萍鄉(xiāng)市商品房開發(fā)面積為180.6萬平方米，其中住宅面積為160.3萬平方米，占80％。這表明萍鄉(xiāng)市商品房住宅消費結(jié)構(gòu)平穩(wěn)。2004年萍鄉(xiāng)市房地產(chǎn)市場進(jìn)入歷史上最佳“黃金期”，在房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房銷售、存量房交易等方面均呈現(xiàn)整體突破、全面進(jìn)展的態(tài)勢。4.土地狀況從1999年起,短短五年時刻,萍鄉(xiāng)出讓土地的身價差不多抬高了14倍.高地價給開發(fā)商帶來的只是開發(fā)的風(fēng)險，購房一族卻要實實在在地為之掏出更多的鈔票。2002年經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況供應(yīng)地塊：市安源區(qū)后埠街朝陽旁，原權(quán)屬單位：市第二汽車修配廠部分用地，土地面積：3135.8平方米，掛牌時刻：7月5日至7月31日，競得時刻：7月31日。供應(yīng)地塊：市躍進(jìn)北路191號，原權(quán)屬單位：市汽車工業(yè)貿(mào)易、配件總公司部分用地，土地面積：2371平方米，掛牌時刻：7月29日至8月9日，競得時刻：8月14日。供應(yīng)地塊：市躍進(jìn)北路322號，原權(quán)屬單位：市總工會，土地面積：9865.23平方米，掛牌時刻：8月12日至8月23日，競得時刻：8月23日。供應(yīng)地塊：市廣場路路與昭萍東路相交處，原權(quán)屬單位：北橋電影院、汽車連桿廠、印刷廠、傘廠、幾戶私房，土地面積：5612平方米，掛牌時刻：9月19日至9月30日，競得時刻：9月30日。供應(yīng)地塊：市濱河西路江灣段，原權(quán)屬單位：市科學(xué)技術(shù)局，土地面積：5844.94平方米，掛牌時刻：10月17日至10月30日，競得時刻：10月30日。市東大街南塘里交警直屬大隊后，原權(quán)屬單位：收購儲備土地，土地面積：14311平方米，掛牌時刻：11月14日至11月27日，競得時刻：11月27日。市安源區(qū)后埠街朝陽路邊（聯(lián)通公司旁），原權(quán)屬單位：收購儲備土地，土地面積：715平方米，掛牌時刻：12月9日至12月20日，競得時刻：12月20日2003年度經(jīng)營性土地使用權(quán)出讓情況土地位置：安源區(qū)后埠街朝陽路邊（大有市場對面）；土地出讓面積：4496平方米；土地規(guī)劃用途：商住綜合；出讓方式：掛牌出讓；成交價：822萬元；競得時刻：2003-3-11；競得人：市百樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。土地位置：安源區(qū)鳳凰街八一東路81號；土地出讓面積：1734平方米；土地規(guī)劃用途：商住綜合；出讓方式：掛牌交易；成交價：1710萬元；競得時刻：2003-4-25；競得人：市華雅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。土地位置：安源區(qū)鳳凰街（糧食大廈后面）；土地出讓面積：30802平方米；土地規(guī)劃用途：商住綜合；出讓方式：掛牌交易；成交價：2600萬元；競得時刻：2003-4-25；競得人：市永盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。土地位置：安源區(qū)鳳凰街中山居委會；土地出讓面積：1196.54平方米；土地規(guī)劃用途：商住綜合；出讓方式：掛牌出讓；成交價：75.0萬元（有附加補償條件）；競得時刻：2003-8-8；競得人：市亞普科技開發(fā)公司。土地位置：北橋廣場南面；土地出讓面積：3320平方米；土地規(guī)劃用途：商住綜合；出讓方式：邀請招標(biāo)；成交價：51.0萬元（標(biāo)書即為拆遷安置方案）；競得時刻：2003-8-22；競得人：萍鄉(xiāng)市房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司。土地位置：安源區(qū)八一街躍進(jìn)南路128號（原百貨商場）；入股出讓土地面積：2019.68平方米；土地規(guī)劃用途：商住綜合；出讓方式：拍賣；成交價：3480.0萬元（百貨商場以出讓土地2019.68平方米作為總股權(quán)的51％，其余49％股權(quán)為拍賣標(biāo)的）；競得時刻：2003-9-16；競得人：市百樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。土地位置：安源區(qū)后埠街躍進(jìn)北路（原廣播電視局辦公樓）；土地出讓面積：2084平方米；土地規(guī)劃用途：商住綜合；出讓方式：拍賣；成交價：474.0萬元；競得時刻：2003-9-16；競得人：市鑫樂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。土地位置：安源區(qū)后埠街躍進(jìn)北路（原再生資源公司綜合樓）；土地出讓面積：614平方米；土地規(guī)劃用途：商住綜合；出讓方式：拍賣；成交價：426.0萬元；競得時刻：2003-9-16；競得人：市宏達(dá)建筑裝璜工程公司。土地位置：萍安大道右側(cè)（市制藥廠后面）；土地出讓面積：69478平方米；土地規(guī)劃用途：商住綜合；出讓方式：掛牌出讓；成交價：2560.0萬元；競得時刻：2003-9-26；競得人：市樂升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。土地位置：安源區(qū)八一街八一西路；土地出讓面積：598.4平方米；土地規(guī)劃用途：商住綜合；出讓方式：掛牌出讓；成交價：955.0萬元；競得時刻：2003-9-29；競得人：彭志剛。土地位置：安源經(jīng)濟開發(fā)區(qū)金陵西路1號；土地出讓面積：2391平方米；土地規(guī)劃用途：商住綜合；出讓方式：掛牌出讓；成交價：880.0萬元；競得時刻：2003-11-28；競得人：萍鄉(xiāng)市藍(lán)天房地產(chǎn)有限責(zé)任公司。土地位置：安源區(qū)鳳凰街青草沖(原江液廠區(qū)內(nèi))；土地出讓面積：37841平方米；土地規(guī)劃用途：商住綜合；出讓方式：掛牌出讓；成交價：1726.0萬元；競得時刻：2003-12-5；競得人：萍鄉(xiāng)市華順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、萍鄉(xiāng)市城北房地產(chǎn)有限公司。土地位置：安源區(qū)后埠街濱河西路；土地出讓面積：2007.5平方米；土地規(guī)劃用途：商住綜合；出讓方式：掛牌出讓；成交價：300.0萬元；競得時刻：2003-12-12；競得人：萍鄉(xiāng)市一田旅游開發(fā)有限公司。土地位置：安源區(qū)后埠街躍進(jìn)北路；土地出讓面積：5284平方米；土地規(guī)劃用途：商住綜合；出讓方式：掛牌出讓；成交價：2000.0萬元；競得時刻：2003-12-15；競得人：歐陽雄。

土地位置：安源新區(qū)萍安大道、韶山路邊；土地出讓面積：6635.2平方米；土地規(guī)劃用途：商住綜合；出讓方式：掛牌出讓；成交價：210.0萬元；競得時刻：2003-12-19；競得人：萍鄉(xiāng)市規(guī)劃勘察設(shè)計院。土地位置：安源新區(qū)井崗山大道旁邊；土地出讓面積：187356平方米；土地規(guī)劃用途：綜合(居住、辦公、商業(yè)金融、文化娛樂)；出讓方式：掛牌出讓；成交價：5902.0萬元；競得時刻：2004-1-5；競得人：上海廣廈(集團)萍鄉(xiāng)安源置業(yè)有限公司。土地位置：安源新區(qū)萍安大道、世紀(jì)廣場旁邊；土地出讓面積：9840平方米；土地規(guī)劃用途：綜合(居住、辦公、商業(yè)金融、文化娛樂)；出讓方式：掛牌出讓；成交價：320.0萬元；競得時刻：2004-1-5；競得人：萍鄉(xiāng)市安源燎原貿(mào)易有限公司。土地位置：安源新區(qū)韶山西路；土地出讓面積：6587平方米；土地規(guī)劃用途：商??；出讓方式：掛牌出讓；成交價：208.0萬元；競得時刻：2004-1-5；競得人：王明桂。土地位置：安源區(qū)后埠街楚萍路；土地出讓面積：2747平方米；土地規(guī)劃用途：商業(yè)、文化娛樂；出讓方式：掛牌出讓；成交價：745.0萬元；競得時刻：2004-1-16；競得人：萍鄉(xiāng)市華順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。2004年度經(jīng)營性土地使用權(quán)出讓情況土地位置：安源區(qū)后埠街建設(shè)西路旁；地塊編號：TG-0401號；出讓面積：13819平方米；規(guī)劃用途：商住綜合；出讓方式：掛牌；競得時刻：2004-1-19；成交價：622.0萬元；競得人：萍鄉(xiāng)市亞普科技開發(fā)有限公司。土地位置：安源區(qū)鳳凰街公園路100號；地塊編號：TG-0402號；出讓面積：4769平方米；規(guī)劃用途：商住綜合；出讓方式：掛牌；競得時刻：2004-1-19；成交價：970.0萬元；競得人：萍鄉(xiāng)市美爾房地產(chǎn)有限公司。土地位置：安源區(qū)后埠街環(huán)城西路；地塊編號：TG-0403號；出讓面積：23173.3平方米；規(guī)劃用途：商住綜合；出讓方式：掛牌；競得時刻：2004-2-12；成交價：768.0萬元；競得人：萍鄉(xiāng)市亞鵬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。土地位置：安源區(qū)后埠街環(huán)城西路；地塊編號：TG-0404號；出讓面積：10847.8平方米；規(guī)劃用途：商住綜合；出讓方式：掛牌；競得時刻：2004-3-23；成交價：1580.0萬元；競得人：萍鄉(xiāng)鈔票源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。土地位置：安源區(qū)八一街八一東路；地塊編號：TG-0405號；出讓面積：1587平方米；規(guī)劃用途：商住綜合；出讓方式：掛牌；競得時刻：2004-3-18；成交價：1500.0萬元；競得人：萍鄉(xiāng)市惠安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。土地位置：安源區(qū)白源街白源村320國道邊；地塊編號：TG-0406號；出讓面積：38941平方米；規(guī)劃用途：商住綜合；出讓方式：掛牌；競得時刻：2004-4-8；成交價：428.0萬元；競得人：江西天建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。土地位置：安源區(qū)鳳凰街廣場中路9號；地塊編號：TG-0407號；出讓面積：8405.2平方米；規(guī)劃用途：商住綜合；出讓方式：掛牌；競得時刻：2004-4-8；成交價：3000.0萬元；競得人：萍鄉(xiāng)市鈔票源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。土地位置：安源區(qū)八一街躍進(jìn)北路與山下路交匯處；地塊編號：TP-0408號；出讓面積：16018平方米；規(guī)劃用途：商住綜合；出讓方式：拍賣；競得時刻：2004-6-3；成交價：3680.0萬元；競得人：賈文庭。土地位置：安源區(qū)鳳凰街廣場路；地塊編號：TG-0409號；出讓面積：7612.6平方米；規(guī)劃用途：商住綜合；出讓方式：掛牌；競得時刻：2004-6-9；成交價：3700.0萬元；競得人：萍鄉(xiāng)市富源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。土地位置：安源新區(qū)萍安大道旁；地塊編號：TG-0410號；出讓面積：14830.5平方米；規(guī)劃用途：商業(yè)、金融；出讓方式：掛牌；競得時刻：2004-6-29；成交價：445.0萬元；競得人：萍鄉(xiāng)市天宇燃料有限公司。土地位置：安源區(qū)八一街八一東路；地塊編號：TG-0413號；出讓面積：1062.5平方米；規(guī)劃用途：商住綜合；出讓方式：掛牌；競得時刻：2004-7-22；成交價：1620.0萬元；競得人：萍鄉(xiāng)市京友融房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。土地位置：安源區(qū)丹江街閣樓下；地塊編號：TG-0414號；出讓面積：13093平方米；規(guī)劃用途：工業(yè)用途；出讓方式：掛牌；競得時刻：2004-8-6；成交價：370.0萬元；競得人：周建萍。土地位置：安源區(qū)青山鎮(zhèn)水口；地塊編號：TG-0415號；出讓面積：2880平方米；規(guī)劃用途：倉儲用途；出讓方式：掛牌；競得時刻：2004-8-9；成交價：170.0萬元；競得人：肖本云、劉天益、巫海清。土地位置：安源區(qū)八一街藕塘邊；地塊編號：TG-0416號；出讓面積：394.4平方米；規(guī)劃用途：商住用途；出讓方式：掛牌；競得時刻：2004-8-27；成交價：236.0萬元；競得人：龍初華。土地位置：安源經(jīng)濟開發(fā)區(qū)金陵西路14號；地塊編號：TG-0417號；出讓面積：2925平方米；規(guī)劃用途：商住用途；出讓方式：掛牌；競得時刻：2004-8-27；成交價：850.0萬元；競得人：邱守淡、黃桂華。土地位置：安源區(qū)安源鎮(zhèn)花沖坳；地塊編號：TG-0418號；出讓面積：30869.4平方米；規(guī)劃用途：商業(yè)、金融業(yè)用途；出讓方式：掛牌；競得時刻：2004-8-31；成交價：695.0萬元；競得人：范繼新。土地位置：安源區(qū)八一街三里臺181號；地塊編號：TG-0419號；出讓面積：15353.6平方米；規(guī)劃用途：商住用途；出讓方式：掛牌；競得時刻：2004-9-6；成交價：760.0萬元；競得人：浙江省嵊州市八達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。土地位置：安源新區(qū)萍安大道旁；地塊編號：TG-0421號；出讓面積：11808平方米；規(guī)劃用途：商住用途；出讓方式：掛牌；競得時刻：2004-10-14；成交價：542.0萬元；競得人：徐建。土地位置：安源新區(qū)萍安大道旁；地塊編號：TG-0422號；出讓面積：17748.8平方米；規(guī)劃用途：商住用途；出讓方式：掛牌；競得時刻：2004-10-14；成交價：809.0萬元；競得人：李云峰。土地位置：安源區(qū)八一街三里臺；地塊編號：TG-0425號；出讓面積：69468.5平方米；規(guī)劃用途：居住公共設(shè)施用地；出讓方式：掛牌；競得時刻：2004-11-1；成交價：4400.0萬元；競得人：江西凱地置業(yè)有限公司。土地位置：安源區(qū)八一街新生路；地塊編號：TG-0426號；出讓面積：400.0平方米；規(guī)劃用途：居住用地；出讓方式：掛牌；競得時刻：2004-11-16；成交價：22.0萬元；競得人：萍鄉(xiāng)市金悅置業(yè)有限公司。土地位置：安源區(qū)鳳凰街廣場路；地塊編號：TG-0428號；出讓面積：2697.6平方米；規(guī)劃用途：商業(yè)、住宅用地；出讓方式：掛牌；競得時刻：2004-12-3；成交價：1270.0萬元；競得人：羅冬生、甘承來、張建安、彭解清。土地位置：安源新區(qū)韶山路與井岡山大道之間；地塊編號：TG-0429號；出讓面積：114762.0平方米；規(guī)劃用途：商業(yè)住宅用地；出讓方式：掛牌；競得時刻：2004-12-28；成交價：5408.0萬元；競得人：云南路橋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。2005年經(jīng)營性土地使用權(quán)出讓情況土地位置：安源區(qū)后埠街建設(shè)中路；地塊編號：TG-0502號；出讓面積：906.0平方米；規(guī)劃用途：商業(yè)、居住用地；出讓方式：掛牌；競得時刻：2005-1-5；成交價：150.0萬元；競得人：萍鄉(xiāng)市百樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。土地位置：安源區(qū)后埠街躍進(jìn)北路；地塊編號：TG-0503號；出讓面積：1241.0平方米；規(guī)劃用途：商住綜合用地；出讓方式：掛牌；競得時刻：2005-1-21；成交價：266.0萬元：李良萍。

5.2004年房地產(chǎn)市場情況簡述在宏觀經(jīng)濟快速增長的大背景下，萍鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場接著保持平穩(wěn)良性的進(jìn)展勢頭，房地產(chǎn)投資接著增長，土地出讓價格穩(wěn)步提升，開發(fā)商行為更趨于規(guī)范化，消費者購房更趨于理性化，市場供需結(jié)構(gòu)漸趨合理，銷售面積接著保持增長。開發(fā)投資持續(xù)上升土地市場接著升溫新房市場持續(xù)火熱存量房市場最為活躍三級市場持續(xù)進(jìn)展第二部分住宅篇萍鄉(xiāng)住宅市場研究1、熱點板塊萍鄉(xiāng)市老城區(qū)房地產(chǎn)沒有明顯的銷售問題，只要樓盤產(chǎn)品開發(fā)好了，就不愁賣不出去。老城區(qū)因為受土地資源的限制，以萍水河、昭萍路和環(huán)城西路為交界，2005年除了一些舊城改造項目和小樓盤外，可不能有什么大盤出現(xiàn)，而出現(xiàn)較多的是商業(yè)樓盤，如恒隆國際、雅天購物公園、鈔票源商場、金泰地商場、依天時尚等等，還有移動大廈對面的兩片空地今后差不多上開發(fā)商業(yè)的對象，這些商業(yè)樓盤的出現(xiàn)，萍鄉(xiāng)老城區(qū)在3年內(nèi)核心商業(yè)圈的地位將難于撼動。然而近年來，市中心的住宅樓盤從來是“皇帝女兒不愁嫁”，因此也無所謂的“熱點”。萍鄉(xiāng)市老城區(qū)已沒有“熱點”，由于都市化進(jìn)程的加快，使老城區(qū)周邊地區(qū)的市政配套設(shè)施的完善，已成為萍鄉(xiāng)市住宅樓盤的熱點板塊。東部板塊（鵝湖公園板塊）：隨著公園路的擴寬和美化，也伴著商業(yè)圈的不斷推移，鵝湖公園板塊——以萍水河和建設(shè)東路為界向東移動將是近年開發(fā)的熱點，代表樓盤為鳳凰山莊、御景園、都市風(fēng)情。西部板塊（城西板塊）：城西板塊原是擯棄在市中心外的邊緣區(qū)，現(xiàn)在隨著立交橋的通車，800米直達(dá)綠茵廣場，已成了離市區(qū)最近的“世外桃源”?，F(xiàn)在，城西板塊正逐漸成形，今后有更多的樓盤會開發(fā)，而且產(chǎn)品形態(tài)也越來越豐富。既有不墅類高檔房，也有為工薪族設(shè)計的一般住宅，城西板塊有可能成為樓市新的亮點，是升值潛力較大的樓市板塊，代表樓盤為塞納名城、加州陽光。北部板塊（秋收起義廣場板塊和人工湖〈光豐〉板塊）：秋收起義廣場板塊和人工湖（光豐）板塊“熱點”在于不管從開發(fā)規(guī)模、產(chǎn)品品質(zhì)，依舊從開發(fā)商的實力來看，這些項目都稱得上萍鄉(xiāng)樓市的翹楚。秋收起義廣場是作為萍鄉(xiāng)城的中心點來規(guī)劃的，無不蘊涵著潛在的優(yōu)勢，無不顯示了這兩個板塊的精彩，今年這兩個板塊已呈現(xiàn)出向北延伸的趨勢。而在人工湖板塊，將在開發(fā)區(qū)政府的強力推動下，各類市政配套建設(shè)如期進(jìn)行。其樓盤代表為金典城、雅天大廈、美倫華庭、景泰星湖灣、世紀(jì)花園。南部板塊（安源新區(qū)板塊）：在政府主導(dǎo)的招商政策下，在世紀(jì)廣場周圍掀起了一輪聲勢浩大的造新城運動，隨著安源區(qū)政府的遷入，形成了政治中心，文化和經(jīng)濟配套設(shè)施在規(guī)劃中按部就班的展開，安源新區(qū)板塊將成為萍鄉(xiāng)樓市的最大亮點，是升值潛力最大的樓市板塊，在以后的幾年里，那個板塊將是開發(fā)商的首選板塊之一。安源區(qū)政府要求開發(fā)公司開發(fā)的樓盤要與安源區(qū)政府大樓歐式風(fēng)格想配合，因此該板塊的樓盤全是歐式風(fēng)格建筑，其代表樓盤為雅典世紀(jì)花園、東方巴黎。2、項目規(guī)模依照調(diào)查分析：由于大盤其體量較大，因此在萍鄉(xiāng)產(chǎn)生較大的阻礙，市場同意程度良好，萍鄉(xiāng)住宅樓盤以大規(guī)模的大盤較多，總建筑面積在10萬m2以上的占到了37%。5—10萬m2的中規(guī)模樓盤占26%。5萬m2以下的小規(guī)模的樓盤占37％。3、建筑類型依照調(diào)查分析：近年來，萍鄉(xiāng)高層住宅進(jìn)展較快，市中心和郊區(qū)樓盤開發(fā)了大量高層住宅，高層住宅已占到了22%。盡管萍鄉(xiāng)出現(xiàn)了大量高層住宅，但多層住宅仍占據(jù)著主導(dǎo)地位，占67%。萍鄉(xiāng)不墅類住宅極多，占到了12%。4、規(guī)劃布局依照調(diào)查分析：由于萍鄉(xiāng)市中心項目由于土地有限，因此有多個樓盤是單幢住宅樓，此類規(guī)劃布局占到27%。半圍合式和圍合式布局易于營造中央綠化，形成組團，大部分樓盤差不多上采納了圍合式規(guī)劃布局，占到52%。點式布局能夠兼顧到更多單位的采光、日照和景觀，因此景觀較佳的東方巴黎采納了點式布局，此類規(guī)劃布局占到19%。兵營式布局相對而言降低了設(shè)計的難度，施工進(jìn)度較快，但規(guī)劃理念相對滯后，因此只有美倫華庭采納了兵營式布局，此類規(guī)劃布局只占2%。5、主力房型和面積依照調(diào)查分析：與中國其它地區(qū)一樣，萍鄉(xiāng)三房二廳的房型占據(jù)了主導(dǎo)地位，占到58%。二房二廳的房型較少，只有11%。四房二廳的房型較多，占到18%。四房以上的房型，占到8%。萍鄉(xiāng)的單身公寓開發(fā)近年增多，一房一廳的房型占5%。萍鄉(xiāng)住宅面積普遍較大，100m2以下的占14%；100—150m2的占69%；150m2以上的占17%。6、售價分析依照調(diào)查分析：萍鄉(xiāng)市中心由于地價較高，因此老城區(qū)板塊房價較高，均價2100元/m2左右。隨著公園路的擴寬和美化，也伴著商業(yè)圈的不斷推移，東部板塊（鵝湖公園板塊）——以萍水河和建設(shè)東路為界向東移動將是近年開發(fā)的熱點，因此東部板塊的房價較高，均價1900元/m2左右。西部板塊（城西板塊）盡管立交橋已獲通車，800米可直達(dá)綠茵廣場，但由于市政配套不夠完善，因此房價較低，均價1500元/m2左右。北部板塊（秋收起義廣場板塊和人工湖〈光豐〉板塊），不管從開發(fā)規(guī)模、產(chǎn)品品質(zhì)，依舊從開發(fā)商的實力來看，這些項目都稱得上萍鄉(xiāng)樓市的翹楚。秋收起義廣場是作為萍鄉(xiāng)城的中心點來規(guī)劃的，無不蘊涵著潛在的優(yōu)勢，無不顯示了這兩個板塊的精彩，今年這兩個板塊已呈現(xiàn)出向北延伸的趨勢。而在人工湖板塊，將在開發(fā)區(qū)政府的強力推動下，各類市政配套建設(shè)如期進(jìn)行。因此該板塊房價較高，均價1700元/m2左右。南部板塊（安源新區(qū)板塊）在政府主導(dǎo)的招商政策下，在世紀(jì)廣場周圍掀起了一輪聲勢浩大的造新城運動，隨著安源區(qū)政府的遷入，形成了政治中心，文化和經(jīng)濟配套設(shè)施在規(guī)劃中按部就班的展開，前景較佳，然而由于各樓盤間的品質(zhì)差距較大不同，因此各樓盤間差價較大，均價1500元/m2左右。7．客源分析：依照調(diào)查分析：萍鄉(xiāng)購房者的客源分析如下表層次代表人群年收入購房比例第一層次企業(yè)高級治理人員、私營企業(yè)主、政府高級官員5萬以上12%第二層次銀行職員、公務(wù)員、教師、效益較好企業(yè)職工、個體戶2—4萬20%第三層次一般工薪階層0.6—1.5萬57%第四層次到萍鄉(xiāng)置業(yè)外來人員不定11%萍鄉(xiāng)住宅樓盤特點總結(jié)： 萍鄉(xiāng)老城區(qū)市中心住宅樓盤不多，多數(shù)住宅樓盤位于周邊的新城區(qū)。萍鄉(xiāng)住宅樓盤以中大型規(guī)模的樓盤為主，尤其規(guī)模在10萬m2以上的樓盤在萍鄉(xiāng)產(chǎn)生較大阻礙。萍鄉(xiāng)住宅樓盤建筑類型以多層住宅為主；高層住宅進(jìn)展較快，比例逐年上升。萍鄉(xiāng)住宅樓盤規(guī)劃多采納圍合式布局。萍鄉(xiāng)住宅樓盤主力房型是三房二廳，主力面積在110-150m2之間。萍鄉(xiāng)住宅樓盤總體均價1300元/m2。萍鄉(xiāng)住宅購房者以一般工薪階層為主。二、萍鄉(xiāng)要緊住宅樓盤列表項目名稱位置開發(fā)公司總建筑面積(m2)占地面積(m2)容積率綠化率(%)主力面積(m2)物管費（元/m2/月）價格（元/m2）都市風(fēng)情公園路155號美爾房地產(chǎn)有限公司1955347694.110130-1701均價2100御景園公園路糧貿(mào)大廈南側(cè)永盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司72077426491.693040(都市e站)1均價2200(都市e站)金典城秋收起義廣場南側(cè)江西三華置業(yè)有限公司2200001332001.6540130-1600.51600美倫華庭秋收起義廣場北側(cè)第二排龍飛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司23047135571.730110-1500.4均價1500雅天大廈秋收起義廣場西南側(cè)華雅房地產(chǎn)有限公司5333384656.310155-18011980起30/層云苑小區(qū)高層住宅秋收起義廣場北側(cè)天鵝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司72349380781.930140-180未定1950起30/層景泰星湖灣人工湖畔，萍礦光豐小區(qū)正對面萍礦集團萍鄉(xiāng)景泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2000001111101.830145-1700．331300塞納名城昭萍西路長興立交橋西側(cè)嘉豐置業(yè)有限公司2000001176481.730120-1600.51400加州陽光昭萍西路長興立交橋西側(cè)江西凱地置業(yè)有限公司未定67840未定30120-160未定可能1500左右東方巴黎世紀(jì)廣場東側(cè)上海廣廈萍鄉(xiāng)安源置業(yè)有限公司3200001873561.740135(一期)高層1多層0.5高層1500起，多層1050起(一期)雅典世紀(jì)花園世紀(jì)廣場北側(cè)樂升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100000999001351300.5均價1300(一期)羅馬廣場世紀(jì)廣場北側(cè)浙江長城集團未定66600未定未定未定未定未定金領(lǐng)公館躍進(jìn)路洪城大廈對面鑫樂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1500520847.210401均價2700

第三部分萍鄉(xiāng)市商業(yè)市場研究篇萍鄉(xiāng)零售業(yè)業(yè)態(tài)演變1992199520052010零售業(yè)態(tài)以百貨業(yè)為主導(dǎo)零售業(yè)態(tài)以百貨業(yè)為主導(dǎo)零售業(yè)態(tài)多樣化零售業(yè)態(tài)以連鎖經(jīng)營為主導(dǎo)國有百貨企業(yè)統(tǒng)治零售市場國有百貨企業(yè)統(tǒng)治零售市場連鎖企業(yè)大規(guī)模擴張連鎖經(jīng)營向各種業(yè)態(tài)進(jìn)行擴張，百貨業(yè)和專賣店等亦將進(jìn)行連鎖經(jīng)營企業(yè)分布在政府指導(dǎo)下產(chǎn)生區(qū)域商業(yè)中心→主導(dǎo)性消費區(qū)域形成→市場的繁榮→超市、百貨商店大規(guī)模進(jìn)展→各種市場大量開發(fā)→連鎖經(jīng)營領(lǐng)域向服務(wù)業(yè)滲透購物區(qū)產(chǎn)生中央商業(yè)區(qū)和社區(qū)購物中心的分化企業(yè)未進(jìn)行擴張出現(xiàn)了專賣店出現(xiàn)了成功的專賣店、百貨商店+超市電子購物逐步得以推廣1．百貨商店+超市在這些業(yè)態(tài)中，百貨商店成為進(jìn)展的熱點。百貨商店自從出現(xiàn)以來，逐步成熟并形成經(jīng)營規(guī)模，一直給萍鄉(xiāng)的零售市場帶來重要阻礙。近年來百貨商店開始出現(xiàn)新模式，即百貨商店+超市，同時出現(xiàn)了心連心、富森、洪城大廈一些百貨商店+超市的物業(yè)。一方面，由于在萍鄉(xiāng)沒有大型商場，只有百貨商店，經(jīng)營的品種少，且檔次低，隨著萍鄉(xiāng)專賣店越來越多，百貨商店的人氣和銷售越來越不盡如人意，為了增加人氣及銷售，出現(xiàn)了百貨商店+超市的新模式，百貨商店也將萍鄉(xiāng)現(xiàn)有專賣店的品牌引入。另一方面，激烈的市場競爭使傳統(tǒng)超市的利潤日漸稀薄，在萍鄉(xiāng)百貨業(yè)那個潛力巨大的領(lǐng)域里，零售企業(yè)均在加快擴張步伐，盡快掃除經(jīng)營盲點，以求雜那個重要領(lǐng)域抓住最后的進(jìn)展機遇。2．餐飲2003年，萍鄉(xiāng)市餐飲消費市場實現(xiàn)銷售額53931.3萬元，比上年增長7.9%。餐飲消費連續(xù)保持高增長，反映出餐飲業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的進(jìn)展趨勢。美食廣場和主題餐廳美食廣場是東南亞流行的配套模式，要緊出現(xiàn)在位于商業(yè)中心的大型商業(yè)中心，美食廣場的出現(xiàn)是為了彌補一般餐廳和比較昂貴的西方快餐之下的價格盲區(qū)。美食廣場的要緊目標(biāo)顧客定義為一部分進(jìn)入百貨商店購物的消費者?？觳瓦B鎖店和西餐目前萍鄉(xiāng)快餐連鎖店中占主導(dǎo)地位的是來自于國內(nèi)外的幾家快餐店，如肯德基、多漂亮、麥肯基等。這些快餐店部分是以租金承租店面，其店面要緊集中于市中心區(qū)，而KFC和多漂亮在商業(yè)中心區(qū)域以外具有足夠人流的地點亦建立了足夠密度的市場網(wǎng)點。較之于中餐店，這些快餐店具有較強的價格承受能力。同其在中國其他都市一樣，這些快餐店連鎖店以其標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)、產(chǎn)品以及特有的促銷手段占據(jù)了相當(dāng)?shù)氖袌龇蓊~。同時這些快餐店以青年和兒童人群作為其目標(biāo)客戶，從而帶動其總體的營業(yè)額。而萍鄉(xiāng)尚未形成有較強阻礙力的西餐廳，這是萍鄉(xiāng)餐飲業(yè)以后專門大的潛在市場。健身設(shè)施隨著全民健身運動的興起，萍鄉(xiāng)的健身設(shè)施也開始增多。萍鄉(xiāng)的健身設(shè)施大致分為兩類：一類：要緊設(shè)置于賓館、高檔住宅的裙房。這類設(shè)施在收費時，大多數(shù)要求消費者具有會員卡，這類建設(shè)設(shè)施的目標(biāo)客戶要緊是成功人士和白領(lǐng)。另一類：設(shè)置于市中心各處，要緊是經(jīng)營按摩保健推拿。其他娛樂設(shè)施萍鄉(xiāng)其他的娛樂設(shè)施通常包括舞廳、卡拉OK廳、電子游藝廳和一些綜合娛樂設(shè)施。萍鄉(xiāng)的舞廳要緊分為一般舞廳和專門的Disco舞廳，其中，Disco舞廳的目標(biāo)客戶是針對年輕人，這些娛樂設(shè)施晚上和周末有相當(dāng)高的入場率。該部分假如具有領(lǐng)先優(yōu)勢的話仍是有一定的市場進(jìn)展前景。卡拉OK廳適合的消費層次比較廣泛，目前出現(xiàn)了大規(guī)模擴張的跡象。3．零售品牌需求國際性零售品牌在萍鄉(xiāng)市場上沒有一家，國內(nèi)零售品牌在萍鄉(xiāng)市場上的表現(xiàn)相當(dāng)活躍，由于受到消費者的追捧，一些知名國內(nèi)零售品牌，如美特斯/邦威、班尼璐、堅持我的、金利來等在市場上表現(xiàn)良好。特不是在繁華地段的購物中心中，這些專賣店注重街店和在百貨商店的擴張。4．專業(yè)市場萍鄉(xiāng)的各類專業(yè)市場專門多，同時近年來進(jìn)展迅猛，有電腦市場、電器市場、建材市場、家俱市場、小商品市場和農(nóng)貿(mào)市場。市場類型經(jīng)營商品示例市場電腦市場經(jīng)營國內(nèi)外各種品牌電腦及電腦配件金碧輝煌電腦市場電器市場經(jīng)營國內(nèi)外各種品牌電器及電器配件肖記電器城、金山角建材市場經(jīng)營國內(nèi)外各種品牌建材萍鄉(xiāng)建材市場家俱市場經(jīng)營國內(nèi)外各種品牌家俱萍鄉(xiāng)家俱市場小商品市場經(jīng)營低檔的小百貨商品萍鄉(xiāng)市場農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)營各種農(nóng)副產(chǎn)品萍鄉(xiāng)農(nóng)副產(chǎn)品市場萍鄉(xiāng)商業(yè)圈萍鄉(xiāng)商業(yè)通過多年的進(jìn)展，現(xiàn)已出現(xiàn)三大商圈，同時有一商圈正在建設(shè)中。□八一路商圈；□北橋商圈；□躍進(jìn)路商圈；□金富利文化路步行街（在建）。八一路商業(yè)圈八一路商業(yè)圈是萍鄉(xiāng)市的老商業(yè)中心，該商圈以郵電大樓為中心那個十字路口為中心，那個地點百貨商店、專賣店、餐飲娛樂場所和銀行齊全。八一路商業(yè)圈往常曾是萍鄉(xiāng)百貨商場和茶果公司等一批老商業(yè)設(shè)施匯合地，現(xiàn)在進(jìn)行大規(guī)模的舊城改造，出現(xiàn)了心連心、依天時尚等一批新商業(yè)設(shè)施，同時正在開發(fā)嘉華show、鈔票源商城等商業(yè)物業(yè)。商圈物業(yè)的分析按照市場形成來對商業(yè)物業(yè)來分類，商業(yè)物業(yè)能夠分為：百貨商店、專業(yè)市場和專賣店。百貨商店八一路商圈的百貨商店包括人民商場、心連心和依天時尚等。其中以心連心、依天時尚和在建的嘉華show、鈔票源商城等為中高檔次的代表，同時也有人民商場等一批中低等檔次的商業(yè)設(shè)施。心連心位置分析：心連心八一店位于八一路步行街，地處繁華商圈。該區(qū)域交通便利，社會配套設(shè)施齊全，人流熙攘，是萍鄉(xiāng)市的繁華地段。人流分析：從心連心通過的人流來要緊分為以下幾種：交通：那個地點包括過街而來的各類人群，包括到各地的乘車人流以及一些在周邊工作的工作人群。購物：那個地點包括來心連心購物的人群，同時包括逛街而來的人群。休閑：那個地點包括逛街參觀休息和到附近餐飲娛樂場消費的人群，這類人一般在在節(jié)假日居多。交通組織：私家車、出租車能夠進(jìn)入步行街。人流組織：八一路商圈以步行街人流最多，其中進(jìn)入心連心的人流占通過心連心的10%左右，其中80%左右的人流是來心連心超市購物的，20%左右的人流是來心連心百貨購物的。項目存在的弊端：規(guī)模小，以超市為主，百貨為輔。經(jīng)營的商品種類少，品牌少，同時沒有中高檔品牌。經(jīng)營方式：屬傳統(tǒng)方式的經(jīng)營方式，統(tǒng)一收銀。是百貨商店+超市的模式。商場的業(yè)態(tài)分布及品牌檔次：一樓：百貨：化裝品：玉蘭油等中檔品牌服裝：以純、班尼璐等中低檔品牌。箱包：中低檔品牌皮鞋：中低檔品牌二樓：超市：中低檔百貨分析：心連心這種百貨商店+超市的模式在萍鄉(xiāng)比較成功，超市的低價商品吸引了大量的人流，由于萍鄉(xiāng)人的品牌觀念落后，因此百貨商店經(jīng)營的中低檔品牌能夠適合大部分萍鄉(xiāng)市民的品牌要求。然而當(dāng)大型商場和購物中心進(jìn)入萍鄉(xiāng)之后，心連心將專門快被淘汰。依天時尚位置分析:依天時尚位于八一路步行街末端，地處繁華商圈。該區(qū)域交通便利，社會配套設(shè)施齊全，人流熙攘，是萍鄉(xiāng)市的繁華地段。項目特色：經(jīng)營女子百貨為主，布局和規(guī)模都較佳，但由于招商不行，品牌入駐少，有大部分營業(yè)面積空缺，人流量少。具體的經(jīng)營劃分：樓層經(jīng)營范圍地下1F低檔小飾品1F中低檔女裝2F中低檔女裝3F床上用品4F韓國燒烤店分析：依天時尚原本能夠成為萍鄉(xiāng)市第一家現(xiàn)代商場，同時是唯一一家經(jīng)營女子百貨的商場，然而由于招商不行，品牌入駐少，而且已進(jìn)入商場的品牌檔次低，沒有萍鄉(xiāng)人熟悉的品牌，沒有適應(yīng)萍鄉(xiāng)的市場，導(dǎo)致人流稀少，生意冷清。嘉華show（在建）位置分析:嘉華show位于八一路步行街，地處繁華商圈。該區(qū)域交通便利，社會配套設(shè)施齊全，人流熙攘，是萍鄉(xiāng)市的繁華地段。項目特色：嘉華show是一家現(xiàn)代化的商場，能夠改變萍鄉(xiāng)沒有商場的落后局面。具體的經(jīng)營劃分：樓層經(jīng)營范圍地下1F內(nèi)衣、家居飾品、床上用品、休閑裝1F國內(nèi)外中低檔品牌男裝2F女裝、女鞋、背包、珠寶、化妝品3F少男女孩酷玩、寵物食品、健身器械、假發(fā)、音像制品、電動玩具、電子玩具、女士美容、時尚美甲分析：嘉華show由惠安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，同時按照現(xiàn)代商場來規(guī)劃，由于地段較好，一層商鋪均價為2.5萬/平方米（套內(nèi)面積），銷售較好。假如開發(fā)公司能夠招進(jìn)一些好的品牌，同時請優(yōu)秀的商業(yè)公司經(jīng)營，嘉華show能夠成為萍鄉(xiāng)的商場代表。專業(yè)市場八一街商圈內(nèi)有兩大專業(yè)市場，一是經(jīng)營小商品的萍鄉(xiāng)商城，另一個是經(jīng)營電器的肖記電器城。萍鄉(xiāng)商城分析：項目處于市中心八一路商圈黃金地段，交通便利。項目經(jīng)營內(nèi)容是以小商品為主的專業(yè)市場。項目經(jīng)營低檔產(chǎn)品，以價格為主題賣點，服務(wù)對象是低端消費者。由于萍鄉(xiāng)居民消費水平提高，對低檔小商品的消費減少，更多的居民喜愛去超市、百貨商店和專賣店消費，同時到八一路商圈消費者均是中高檔消費者，項目已越來越不適應(yīng)商圈的消費水平。肖記電器城分析：項目處于市中心八一路和躍進(jìn)路商圈黃金地段，交通便利。項目經(jīng)營內(nèi)容是以國內(nèi)外知名品牌的電器市場。項目經(jīng)營中高檔產(chǎn)品，以價格、售后服務(wù)和位置為主題賣點，服務(wù)對象是萍鄉(xiāng)是各階層消費者。由于項目通過多年的成功運營，因此在萍鄉(xiāng)市差不多樹立了不錯的口碑，是萍鄉(xiāng)居民購買電器產(chǎn)品的首選市場。專賣店八一路商圈匯合了萍鄉(xiāng)大半以上品牌專賣店，以形成了專賣店一條街。分析： 由于八一路商圈人流量大，許多品牌都在此開設(shè)了專賣店，如美特斯/邦威、以純、金利來等。專賣店專門好的填補了八一路商圈幾家百貨商店品牌空白。專賣店一般都經(jīng)營國內(nèi)中低檔品牌，適合萍鄉(xiāng)大多數(shù)居民對品牌的需求。國內(nèi)外更多品牌專賣店入駐八一路商圈將會是大勢所趨，萍鄉(xiāng)的品牌也將越來越豐富。綜述；從商業(yè)物業(yè)的密集程度來看；充分講明了該商圈被同意程度，是萍鄉(xiāng)市居民購物休閑的首選地段，其商業(yè)中心的地段仍無法撼動。從經(jīng)營的治理的模式角度來看：舊的商業(yè)模式盡管仍占據(jù)主導(dǎo)地位，但正在逐漸被淘汰，新的商業(yè)模式和物業(yè)正在逐步進(jìn)展。2．北橋商圈雅天購物公園的出現(xiàn)，標(biāo)志著北橋商圈時代的到來。北橋是萍城新區(qū)與舊區(qū)的中心紐帶，每日人流車流濟濟，眾商家都充分確信了那個地點的商業(yè)價值。那個地點匯合了富森、心連心百貨商店和雅天購物公園三大商家，同時肯德基和多漂亮兩家洋快餐帶來了大量的人流。1）要緊商業(yè)物業(yè)富森位置分析：富森位于昭萍東路和廣場路交界處，地處繁華商圈。該區(qū)域交通便利，社會配套設(shè)施齊全，人流熙攘，是萍鄉(xiāng)市的繁華地段。人流分析：從富森通過的人流來要緊分為以下幾種：交通：那個地點包括過街而來的各類人群，包括到各地的乘車人流以及一些在周邊工作的工作人群。購物：那個地點包括來富森購物的人群，同時包括逛街而來的人群。休閑：那個地點包括逛街參觀休息和到附近餐飲娛樂場消費的人群，這類人一般在在節(jié)假日居多。交通組織：私家車、出租車、公交車。人流組織：北橋商圈以肯德基和多漂亮人流最多，其中進(jìn)入富森的人流占通過富森的15%左右，其中90%左右的人流是來心連心超市購物的，10%左右的人流是來富森百貨購物的。項目存在的弊端：規(guī)模小，以超市為主，百貨為輔。經(jīng)營的商品種類少，品牌少，同時沒有中高檔品牌。經(jīng)營方式：屬傳統(tǒng)方式的經(jīng)營方式，統(tǒng)一收銀。是百貨商店+超市的模式。商場的業(yè)態(tài)分布：一樓：百貨二樓：超市分析：富森這種百貨商店+超市的模式在萍鄉(xiāng)比較成功，超市的低價商品吸引了大量的人流，由于萍鄉(xiāng)人的品牌觀念落后，因此百貨商店經(jīng)營的中低檔品牌能夠適合大部分萍鄉(xiāng)市民的品牌要求。然而當(dāng)大型商場和購物中心進(jìn)入萍鄉(xiāng)之后，富森將專門快被淘汰。心連心位置分析：心連心北橋店位于公園南路，地處繁華商圈。該區(qū)域交通便利，社會配套設(shè)施齊全，人流熙攘，是萍鄉(xiāng)市的繁華地段。人流分析：從心連心通過的人流來要緊分為以下幾種：交通：那個地點包括過街而來的各類人群，包括到各地的乘車人流以及一些在周邊工作的工作人群。購物：那個地點包括來心連心購物的人群，同時包括逛街而來的人群。休閑：那個地點包括逛街參觀休息和到附近餐飲娛樂場消費的人群，這類人一般在在節(jié)假日居多。交通組織：私家車、出租車、公交車。人流組織：公園路人流量不多，其中進(jìn)入心連心的人流占通過心連心的5%左右，其中80%左右的人流是來心連心超市購物的，20%左右的人流是來心連心百貨購物的。項目存在的弊端：規(guī)模小，以超市為主，百貨為輔。經(jīng)營的商品種類少，品牌少，同時沒有中高檔品牌。經(jīng)營方式：屬傳統(tǒng)方式的經(jīng)營方式，統(tǒng)一收銀。是百貨商店+超市的模式。商場的業(yè)態(tài)分布及品牌檔次：一樓：百貨：化裝品：玉蘭油等中檔品牌服裝：美特斯/邦威等中低檔品牌。箱包：中低檔品牌皮鞋：中低檔品牌超市：中低檔百貨分析：心連心這種百貨商店+超市的模式在萍鄉(xiāng)比較成功，超市的低價商品吸引了大量的人流，由于萍鄉(xiāng)人的品牌觀念落后，因此百貨商店經(jīng)營的中低檔品牌能夠適合大部分萍鄉(xiāng)市民的品牌要求。然而當(dāng)大型商場和購物中心進(jìn)入萍鄉(xiāng)之后，心連心將專門快被淘汰。雅天購物公園位置分析：雅天購物公園位于廣場路和照萍東路交界處，地處繁華商圈。該區(qū)域交通便利，社會配套設(shè)施齊全，人流熙攘，是萍鄉(xiāng)市的繁華地段。人流分析：從雅天購物公園通過的人流來要緊分為以下幾種：交通：那個地點包括過街而來的各類人群，包括到各地的乘車人流以及一些在周邊工作的工作人群。購物：那個地點包括來雅天購物公園購物的人群，同時包括逛街而來的人群。休閑：那個地點包括逛街參觀休息和到附近餐飲娛樂場消費的人群，這類人一般在在節(jié)假日居多。交通組織：私家車、出租車、公交車。人流組織：北橋商圈以肯德基和多漂亮人流最多，其中進(jìn)入雅天購物花園的人流占通過雅天購物花園的10%左右，但真正購物者不多。項目存在的弊端：招商不佳，專門多商鋪還空余。經(jīng)營的商品種類少，品牌少，同時沒有中高檔品牌。經(jīng)營方式：屬立體式精品購物街。商場的業(yè)態(tài)分布及品牌檔次：1—4層：國內(nèi)外中低檔品牌服裝5層：美食廣場6層：ktv7層：咖啡廳分析：雅天購物廣場設(shè)計和布局都比較現(xiàn)代，但由于招商不佳，品牌入駐少，同時還有專門多商鋪還沒有招入，給消費者感受較差。2）綜述北橋商圈離八一路商圈較近，并有肯德基、多漂亮兩大洋快餐帶來大量人流，眾商家都充分確信了那個地點的商業(yè)價值，因此在富森百貨長驅(qū)直入后，整個地帶形成一種氛圍，商業(yè)的氣息日益增強。心連心緊跟其后，迅速推張，生意一路火爆，成為萍城超市的領(lǐng)跑者。北橋商圈的格局差不多定型，附近居民得到切身的體會，買方賣方包圍北橋周邊。雅天購物公園的出現(xiàn)再次將北橋的商業(yè)地帶掀起高潮，集娛樂、休閑、餐飲、購物于一體的綜合型商場加大北橋的商機。然而由于三家商家爭奪一個市場，沒有各自加強特色經(jīng)營，一昧打價格戰(zhàn)或自相殘殺，沒有形成一個整體的商業(yè)旺區(qū)。3．躍進(jìn)路商圈躍進(jìn)路是萍鄉(xiāng)市的主干道，躍進(jìn)路的街鋪較多，有多家品牌專賣店，同時匯合了萍鄉(xiāng)市的多家賓館酒店，在建的恒隆國際是萍鄉(xiāng)首座甲級寫字樓。1）要緊商業(yè)物業(yè)洪城大廈位置分析：洪城大廈位于躍進(jìn)北路，地處繁華商圈。該區(qū)域交通便利，社會配套設(shè)施齊全，人流熙攘，是萍鄉(xiāng)市的繁華地段。人流分析：從洪城大廈通過的人流來要緊分為以下幾種：交通：那個地點包括過街而來的各類人群，包括到各地的乘車人流以及一些在周邊工作的工作人群。購物：那個地點包括來心連心購物的人群，同時包括逛街而來的人群。休閑：那個地點包括逛街參觀休息和到附近餐飲娛樂場消費的人群，這類人一般在在節(jié)假日居多。交通組織：私家車、出租車、公交車。人流組織：公園路人流量不多，其中進(jìn)入心連心的人流占通過心連心的5%左右，其中80%左右的人流是來心連心超市購物的，20%左右的人流是來心連心百貨購物的。項目存在的弊端：規(guī)模小，以超市為主，百貨為輔。經(jīng)營的商品種類少，品牌少，同時沒有中高檔品牌。經(jīng)營方式：屬傳統(tǒng)方式的經(jīng)營方式，統(tǒng)一收銀。是百貨商店+超市的模式。商場的業(yè)態(tài)分布及品牌檔次：一樓：百貨：化裝品：玉蘭油等中檔品牌服裝：以純、班尼璐等中低檔品牌。箱包：中低檔品牌皮鞋：中低檔品牌二樓：超市：中低檔百貨分析：洪城大廈這種百貨商店+超市的模式在萍鄉(xiāng)比較成功，超市的低價商品吸引了大量的人流，由于萍鄉(xiāng)人的品牌觀念落后，因此百貨商店經(jīng)營的中低檔品牌能夠適合大部分萍鄉(xiāng)市民的品牌要求。然而當(dāng)大型商場和購物中心進(jìn)入萍鄉(xiāng)之后，洪城大廈將專門快被淘汰。專賣店躍進(jìn)路匯合了大量品牌專賣店街。分析： 由于躍進(jìn)路人流量較大，許多品牌都在此開設(shè)了專賣店，如雅格爾、莊吉來等。專賣店專門好的填補了躍進(jìn)路商圈百貨商店品牌空白。專賣店一般都經(jīng)營國內(nèi)中低檔品牌，適合萍鄉(xiāng)大多數(shù)居民對品牌的需求。國內(nèi)外更多品牌專賣店入駐躍進(jìn)路商圈將會是大勢所趨，萍鄉(xiāng)的品牌也將越來越豐富。2）綜述躍進(jìn)路由因此交通要道，因此人流量較大，然而由于躍進(jìn)路過長，人流被分散，因此沒有形成一個整體的商業(yè)旺區(qū)。4．金富利文化路步行街商圈（在建）項目概況：萍鄉(xiāng)市文化路位于萍鄉(xiāng)市安源區(qū)南起邵萍東路綠茵廣場，北至朝陽路，全長1164米，寬25米，其中有300米寬38米。擬配套建設(shè)4個停車場，3個休閑廣場及3個主題街區(qū)，2個公廁和2個垃圾中轉(zhuǎn)站。文化路商業(yè)街的建筑設(shè)計及空間布局，在以25米步行路為中線，向東西兩邊擴展30米的范圍內(nèi)，另外還有師范路左側(cè)的拆遷補償住宅小區(qū)。文化路商業(yè)街按完全商業(yè)街設(shè)計，不同意車輛通行，實行人車分離。市政道路按三塊板設(shè)計，三塊板之間沒有高差（排水坡道除外），兩邊為8.5米的人行步道，鋪設(shè)大塊毛面花崗巖并以光面板劃分大格拼花；中間為人的休閑空間，布置休息座椅、花壇，電話亭等，其地面為小格的廣場磚路面鋪設(shè)，以區(qū)不外部步行交通空間。文化路商業(yè)街體系有三處集中大空間（三個廣場）和一條數(shù)段線型空間（街坊）構(gòu)成，線性之間每隔一段距離另有空間大小，綠化組織的變化。中心廣場位于整條商業(yè)街的南端，臨昭萍東路，對面是萍鄉(xiāng)市綠茵廣場，為整條商業(yè)街的主入口，是文化路步行街的序曲，要緊景觀廣場，擬設(shè)計為中軸對稱的歐式古典園林風(fēng)格。入口半圓處設(shè)有旱噴泉池、雕塑，入口中央為寬80m的公共景觀綠地空間，設(shè)有花壇、棕櫚樹、休閑座椅，西側(cè)條形建筑為精品商業(yè)大樓，東側(cè)是大型綜合廣場。文化廣場位于整個商業(yè)街人流密集的中段，結(jié)合周邊餐飲業(yè)，文化娛樂設(shè)施和拆遷補償住宅區(qū)，擬設(shè)計成一橢圓形廣場，以硬地為主。建筑主體前擬設(shè)伸縮舞臺，人們可集中到廣場中觀看表演。IT電子科技廣場已大面積綠地為主，中間放置大型現(xiàn)代抽象雕塑，四周輔以花壇、棕櫚樹、休息座椅，簡潔的布置形式寓意現(xiàn)代科技日新月異、人民快節(jié)奏的生活。三段主題街區(qū)從過街樓下進(jìn)入商業(yè)街，到規(guī)劃西北路側(cè)，為精品服裝街。兩側(cè)店面以服裝類為主。從規(guī)劃西北路到師范路之間端擬建成文化、娛樂、飲食、金融等綜合服務(wù)街。第三段為電子科技商業(yè)街，介于師范路與朝陽路之間。住宅小區(qū)為補償拆遷住宅區(qū)，位于師范路左側(cè)，小區(qū)設(shè)計重視環(huán)境品質(zhì)，風(fēng)格與商業(yè)街建筑風(fēng)格協(xié)調(diào)，內(nèi)向庭院鬧中取靜，方便居民生活。四處停車場地一處為入口廣場的地下停車場，出入口分不位于大型商廈的東側(cè)面和商業(yè)中心的西側(cè)面。第二處位于規(guī)劃西北路右側(cè)，從該路進(jìn)商業(yè)街的人可將車停于此處，第三處位于師范路右側(cè)，從師范路進(jìn)入商業(yè)街的人可將車停于此處，第四處為朝陽左側(cè)，從朝陽路進(jìn)入商業(yè)街的車可停在此處。沿街兩側(cè)建成的店面，主體為三層高，局部重點標(biāo)志性建筑為五層。文化街整體建筑形態(tài)以歐陸風(fēng)格為主，同時又以新古典式、希臘式、羅馬式、現(xiàn)代主義等不同風(fēng)格來區(qū)分不同的功能區(qū)域。項目由南昌新田置業(yè)進(jìn)展有限公司開發(fā)，現(xiàn)已開始預(yù)約，一期一層均價7000元/平方米。萍鄉(xiāng)商業(yè)特點總結(jié)： 萍鄉(xiāng)消費水平較高，人均消費在江西省排第二位，僅次于省會江西。萍鄉(xiāng)商業(yè)形態(tài)落后，沒有大型商場和購物中心，街鋪占據(jù)主導(dǎo)地位。萍鄉(xiāng)居民品牌觀念落后，因此萍鄉(xiāng)沒有中高檔品牌服飾。萍鄉(xiāng)新商業(yè)形態(tài)大量開發(fā)。萍鄉(xiāng)專業(yè)市場過多。

第四部分辦公樓物業(yè)篇萍鄉(xiāng)市辦公樓情況簡述目前萍鄉(xiāng)寫字樓市場持續(xù)低迷的狀況?，F(xiàn)在只有恒隆國際一座甲級寫字樓，也是在由開發(fā)公司開發(fā)的唯一一座寫字樓。南京寫字樓市場為何持續(xù)低迷？緣故有二：首先，萍鄉(xiāng)許多公司品牌意識不足，大多蝸居在居民生活樓，即便情愿入住寫字樓，也要緊以承租形式，不愿掏鈔票購買，現(xiàn)寫字樓入住率中以租賃形式入住者占有相當(dāng)比例；其次，寫字樓的要緊消費群以貿(mào)易公司、品牌公司、商駐代表等為主，目前萍鄉(xiāng)不是一類都市，因此都市綜合地位與相匹配的寫字樓消費群不成比例，貿(mào)易公司、商駐代表不多。二．恒隆國際地理位置恒隆國際位于躍進(jìn)中路，屬于躍進(jìn)路商圈，同時近距八一路商圈，能夠講是萍鄉(xiāng)市老城區(qū)的“CBD”（中央商務(wù)區(qū)）。項目概況恒隆國際大廈是萍鄉(xiāng)市首座甲級專業(yè)寫字樓，由廣東珠海市江萍金屬防腐公司投資，萍鄉(xiāng)金信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，法國PRA設(shè)計公司設(shè)計，采納金玻璃幕墻建筑形式。大廈共17層，總建筑面積17000多平方米，負(fù)一樓為休閑超市，1—3樓為商業(yè)裙樓，第4層為配套商務(wù)會所，5—15層為純商務(wù)寫字樓。寫字樓實行大開間設(shè)計，可能任意分隔組合，3.6米的層高。寫字樓內(nèi)部采納5A化智能系統(tǒng)（即樓宇自動化、辦公自動化、通訊自動化、消防自動化、保安自動化），采納中央空調(diào)系統(tǒng)、新風(fēng)換氣系統(tǒng)等硬件配套設(shè)施，并配備了2部三菱電梯、50多個泊車。面積分隔主力面積從50——190m2。租售情況恒隆國際均價3000元/m2，現(xiàn)以銷售50%左右?？驮捶治鰪某山坏目驮磥砜?，中小企業(yè)占了較大比例，約70％，投資客占10－15％；從行業(yè)分布來看，貿(mào)易業(yè)，金融業(yè)，廣告業(yè)，咨詢業(yè)占整個客源的65％左右。車位配置車位配置較少，只有50個左右。恒隆國際地址躍進(jìn)中路進(jìn)展商萍鄉(xiāng)金信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目描繪負(fù)一樓為休閑超市，1—3樓為商業(yè)裙樓，第4層為配套商務(wù)會所，5—15層為純商務(wù)寫字樓總建筑面積17000㎡辦公樓總面積萬㎡標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積1000㎡層高3.6m得房率75％停車位50個電梯數(shù)量2部三菱電梯平均租金報價0.7元/m2/日售價3000元/m2物業(yè)治理公司未定物業(yè)治理費1.7元/m2/月交房日期2005.11銷售率50%客層分析該項目房型面積在50-200m2之間,因此客源定位萍鄉(xiāng)中大型企業(yè)為主,同時萍鄉(xiāng)寫字樓的投資客也占了一定的比例項目整體分析該項目為首座甲級寫字樓，也是唯一一座由開發(fā)商開發(fā)的寫字樓，檔次較高。第六部分立地分析一、地塊評估安源新區(qū)13號地塊地塊位于安源新區(qū)。安源新區(qū)位于萍鄉(xiāng)市東南部，東靠三一九國道，西、南側(cè)有萍安大道都市主干路，北有萍高公路；安源新區(qū)距市中心約3公里左右，距安源工業(yè)區(qū)約4公里左右；東南側(cè)是安源鎮(zhèn)；安源新區(qū)總體區(qū)位較好。安源新區(qū)的功能定位：以房地產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)和旅游服務(wù)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，兼有行政、商務(wù)等功能的新型生態(tài)城區(qū)。安源新區(qū)用地布局規(guī)劃：規(guī)劃總體布局結(jié)構(gòu)為：“一帶、一軸、兩組團”。“一帶”：指沿河風(fēng)光帶，是新區(qū)重要景觀帶和休閑場所?！耙惠S”：指進(jìn)岡山路及其兩廂以商貿(mào)服務(wù)業(yè)為主的中心軸。“兩組團”：指中心軸線北側(cè)和南側(cè)兩個生活組團。地塊東面是三一九國道；西面是規(guī)劃道路；南面是韶山路，北面是萍高公路。地塊總占地66668.1m2，呈梯形，地塊向東北面傾斜，北寬南窄。地塊東、西、南面邊界較為平直，東、南面且臨交通主干道。地塊不規(guī)則，北面下陷地面6米左右，南面是小山坡高于地面20米左右，呈現(xiàn)凹凸?fàn)?，關(guān)于產(chǎn)品規(guī)劃布局可能造成一定的難度。地塊往西是世紀(jì)廣場和安源區(qū)政府，往南是規(guī)劃中的森林公園，周邊有多個大盤在開發(fā)，市政配套設(shè)施正在逐步完善，假如開發(fā)住宅樓盤易銷售，同時升值潛力大；由于地塊南面是安源新區(qū)公交總站和長途車站，假如開發(fā)市場，升值潛力也較大，然而要等安源新區(qū)和長途車站建成，或周邊住宅樓盤居民入住后，商機出現(xiàn)后，銷售才會比較容易。二、地塊四至安源新區(qū)13號地塊北面：萍高公路，交通主干道，路寬約15—20米，雙向雙車道。南面：韶山路，新建道路，路寬23米，雙向雙車道；正對面是安源新區(qū)公交總站和長途車站。西面：規(guī)劃道路，正對面是正在開發(fā)的總建筑面積320000平方米的東方巴黎項目。東面：三一九國道，交通主干道，路寬約15—20米，雙向雙車道。三、交通1、概況安源新區(qū)西側(cè)，南側(cè)的萍安大道都市主干路已建成通車。北側(cè)萍高公路與三一九國道已做改造定線。井岡山路、韶山路、沿河南路、沿河北路已破土施工。萍安大道幅寬度48米，萍高公路規(guī)劃路幅寬度28米，三一九國道規(guī)劃路幅寬度60米操縱，井岡山路規(guī)劃路幅寬度48米，韶山路規(guī)劃寬度30米，沿河南路和沿河北路規(guī)劃路幅寬度15米。2、路網(wǎng)系統(tǒng)規(guī)劃規(guī)劃原則充分結(jié)合現(xiàn)狀和道路定線成果，充分尊重地形。有利于交通便捷、安全、暢通和滿足景觀要求。有利于用地的豎向處理和地塊劃分及開發(fā)。2）路網(wǎng)系統(tǒng)規(guī)劃依據(jù)已定線道路及現(xiàn)狀地地形，井岡山路兩廂及北部居住小區(qū)以方格網(wǎng)路為主，南部小區(qū)以異形方格網(wǎng)為主，小區(qū)內(nèi)部道路不作嚴(yán)格的操縱要求，該道路由開發(fā)業(yè)主來建設(shè)。從萍高公路經(jīng)專業(yè)市場西側(cè)向南到農(nóng)民新村西側(cè)，接新區(qū)南側(cè)萍安大道規(guī)劃縱向區(qū)內(nèi)主干路一條。從韶山路經(jīng)世紀(jì)廣場東側(cè)，向南、向東經(jīng)調(diào)蓄水面南側(cè)、農(nóng)民新村北側(cè)，接三一九國道規(guī)劃本區(qū)主干路一條?？v向區(qū)內(nèi)干路間距按250米左右操縱，橫向區(qū)內(nèi)干路按275米左右操縱。韶山路結(jié)合新區(qū)與萍安大道東側(cè)平行區(qū)內(nèi)干路及與三一九國道西側(cè)平行干路，形成新內(nèi)的環(huán)狀干路路網(wǎng)。3、道路經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)1）道橫斷面指標(biāo)一覽表道路名稱紅線寬度車行道寬度人行道寬