《房地產(chǎn)資料下載-北京世聯(lián)-建國(guó)門項(xiàng)目定位報(bào)告匯報(bào)稿》PPT

中信信建建國(guó)國(guó)門門項(xiàng)項(xiàng)目目定定位位報(bào)報(bào)告告?2005111410/26/20221Q1：北北京京東東部部商商務(wù)務(wù)帶帶的的發(fā)發(fā)展展趨趨勢(shì)勢(shì)？？必須須明明確確的的4個(gè)前前提提1993年，，國(guó)國(guó)務(wù)務(wù)院院批批復(fù)復(fù)的的《北京京城城市市總總體體規(guī)規(guī)劃劃》，首首次次提提出出規(guī)規(guī)劃劃建建設(shè)設(shè)北北京京商商務(wù)務(wù)中中心心區(qū)區(qū)———區(qū)域域規(guī)規(guī)劃劃東直直門門建國(guó)國(guó)門門朝陽陽門門燕莎莎國(guó)貿(mào)貿(mào)京廣廣在此此之之前前，，北北京京的的東東部部商商務(wù)務(wù)區(qū)區(qū)一一直直為為““點(diǎn)點(diǎn)式式分分布布””；；在總總體體規(guī)規(guī)劃劃，，首首次次提提出出在在東東二二環(huán)環(huán)—長(zhǎng)安安街街—東三三環(huán)環(huán)—東直直門門外外斜斜街街圍圍合合的的區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)建建設(shè)設(shè)北北京京商商務(wù)務(wù)中中心心區(qū)區(qū)1993年1998年國(guó)務(wù)務(wù)院院批批復(fù)復(fù)的的《北京京城城市市總總體體規(guī)規(guī)劃劃》，首首次次提提出出規(guī)規(guī)劃劃建建設(shè)設(shè)北北京京商商務(wù)務(wù)中中心心區(qū)區(qū)《北京京市市中中心心地地區(qū)區(qū)控控制制性性詳詳細(xì)細(xì)規(guī)規(guī)劃劃》，北北京京商商務(wù)務(wù)中中心心區(qū)區(qū)規(guī)規(guī)劃劃范范圍圍調(diào)調(diào)整整2000年首屆屆朝朝陽陽國(guó)國(guó)際際商商務(wù)務(wù)節(jié)節(jié)勝勝利利召召開開，，正正式式推推出出CBD概念念2001年第一一個(gè)個(gè)標(biāo)標(biāo)志志性性項(xiàng)項(xiàng)目目———北京京財(cái)財(cái)富富中中心心正正式式開開工工2002年建外外SOHO項(xiàng)目目一一期期開開盤盤銷銷售售2004年中央央電電視視臺(tái)臺(tái)新新址址開開工工、、普普華華永永道道落落戶戶北北京京財(cái)財(cái)富富中中心心2005年地標(biāo)標(biāo)性性建建筑筑國(guó)國(guó)貿(mào)貿(mào)三三期期開開工工建建設(shè)設(shè)2003年北京京電電視視臺(tái)臺(tái)新新址址開開工工建建設(shè)設(shè)北京京CBD發(fā)發(fā)展展歷歷程程藍(lán)圖圖階階段段炒作作階階段段實(shí)施施階階段段從動(dòng)動(dòng)態(tài)態(tài)指指標(biāo)標(biāo)看看，，CBD的強(qiáng)強(qiáng)化化勢(shì)勢(shì)不不可可擋擋2000年以以來來，，北北京京寫寫字字樓樓的的平平均均空空置置率率一一般般在在13%-15%左右右，，中中關(guān)關(guān)村村的的空空置置率率在在18%-21%，且且逐逐年年上上漲漲；；而而CBD的空空置置率率一一直直保保持持在在5%-7%，且且逐逐年年下下降降；；CBD寫字字樓樓平平均均租租金金以以每每季季度度3-5%的幅幅度度增增長(zhǎng)長(zhǎng)；；CBD高檔檔公公寓寓租租金金持持續(xù)續(xù)上上漲漲，，空空置置率率持持續(xù)續(xù)下下降降；；CBD內(nèi)的的住住宅宅項(xiàng)項(xiàng)目目?jī)r(jià)價(jià)格格漲漲幅幅多多在在2500元/平方方米米左左右右；；朝朝陽陽公公園園片片區(qū)區(qū)項(xiàng)項(xiàng)目目漲漲幅幅在在3000元/平方方米米以以上上；；CBD南部部區(qū)區(qū)域域的的漲漲幅幅也也在在1000-2000元/平方方米米；；近年年銷銷售售排排行行榜榜的的前前20名中中，，一一般般有有7個(gè)左左右右項(xiàng)項(xiàng)目目在在CBD及其其周周邊邊從目目前前的的靜靜態(tài)態(tài)指指標(biāo)標(biāo)來來看看，，CBD聚集集效效應(yīng)應(yīng)體體現(xiàn)現(xiàn)了了““強(qiáng)強(qiáng)者者恒恒強(qiáng)強(qiáng)””的的必必然然規(guī)規(guī)律律CBD發(fā)育育的的初初級(jí)級(jí)階階段段，，主主要要為為功功能能的的集集聚聚化化階階段段類別所占比例高檔寫字樓70%來京的世界500強(qiáng)90%跨國(guó)公司駐中國(guó)代表處65%跨國(guó)公司駐北京代表處95%外國(guó)銀行駐北京分行90%最大的10家會(huì)計(jì)師事務(wù)所8家5大咨詢公司全部知名的市場(chǎng)研究公司90%未來來核核心心區(qū)區(qū)中心心區(qū)區(qū)作為為一一個(gè)個(gè)07年進(jìn)進(jìn)入入市市場(chǎng)場(chǎng)的的項(xiàng)項(xiàng)目目，，研研究究未未來來CBD的發(fā)發(fā)展展方方向向是是必必須須的的！！CBD在強(qiáng)強(qiáng)化化之之后后必必然然要要外外擴(kuò)擴(kuò)城市市中心心功能能聚聚集集期期CBD功能能升級(jí)級(jí)分分化化期期CBD發(fā)展展階階段段：：巴黎黎拉拉德德芳芳斯斯東京京的的SUB-CBD群更高高層層次次的的中中心心集集中中紐約約巴巴特特利利花花園園城城外擴(kuò)擴(kuò)的的表表現(xiàn)現(xiàn)：：周邊邊會(huì)會(huì)出出現(xiàn)現(xiàn)一一個(gè)個(gè)或或多多個(gè)個(gè)SUB-CBD來承擔(dān)其其疏散的的功能或或者彌補(bǔ)補(bǔ)其因空空間約束束而不能能提供的的功能典型案例例：目前，在在CBD周邊已經(jīng)經(jīng)出現(xiàn)了了不同功功能的SUB-CBD主導(dǎo)功能型SUB-CBD實(shí)例金融主導(dǎo)型紐約巴特利花園城、北京建國(guó)門商務(wù)辦公型巴黎拉德方斯文化旅游型東京上野會(huì)展型莫斯科會(huì)展中心科技型東京大崎國(guó)際貿(mào)易型東京臨海零售商業(yè)型東京澀谷CBD規(guī)劃區(qū)域燕莎涉外外商務(wù)區(qū)區(qū)東直門國(guó)國(guó)門商務(wù)務(wù)區(qū)建國(guó)門金金融商務(wù)務(wù)區(qū)低檔商務(wù)務(wù)區(qū)以CBD為核心的的東部商商務(wù)帶形形成，并并成為北北京商務(wù)務(wù)區(qū)的““代言人人”；由區(qū)域功功能區(qū)上上升為城城市功能能區(qū)面向整個(gè)個(gè)東部商商務(wù)帶，，可以預(yù)預(yù)見：項(xiàng)項(xiàng)目未來來的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)就是區(qū)區(qū)域之爭(zhēng)爭(zhēng)！Q1大勢(shì)：CBD的強(qiáng)化和和外擴(kuò)給給項(xiàng)目帶帶來大機(jī)機(jī)會(huì)Q2：競(jìng)爭(zhēng)格格局與地地位？必須明確確的4個(gè)前提北京東部部商務(wù)帶帶內(nèi)的公公寓市場(chǎng)場(chǎng)格局——“北重南輕輕”，得得資源者者得天下下朝陽公園園區(qū)兩廣路路東東延長(zhǎng)長(zhǎng)線線四惠沿線線CBD規(guī)劃區(qū)域長(zhǎng)安街燕莎使館館區(qū)東直門區(qū)區(qū)域建國(guó)門區(qū)區(qū)域CBD區(qū)域內(nèi)部部——城市資源源集中在在長(zhǎng)安街街北側(cè)123456789101211序號(hào)資源名稱1國(guó)貿(mào)中心2中國(guó)大飯店3建國(guó)飯店4貴友商店5嘉里中心6嘉里飯店7溫特萊飯店8京廣中心9第一使館區(qū)10中央電視臺(tái)11東長(zhǎng)安飯店12北京電視臺(tái)13京倫飯店13新城國(guó)際際2期均價(jià)18000元主力戶型型180-200溫莎大道道均價(jià)16000元主力戶型型233-388金地國(guó)際際公寓均價(jià)14000元主力戶型型170-200萬豪國(guó)際際公寓均價(jià)14000元主力戶型型160-230CBD內(nèi)已經(jīng)沒沒有住宅宅類公寓寓項(xiàng)目的的供給量量項(xiàng)目銷售售價(jià)格和和速度，，明顯與與城市資資源、區(qū)區(qū)域純粹粹程度成成正比CBD區(qū)域項(xiàng)目名稱規(guī)模容積率建筑形式核心賣點(diǎn)主力戶型銷售均價(jià)銷售狀況物業(yè)管理萬豪占地:1.2萬建面:8.9萬4.0塔樓區(qū)域+景觀160-23014000元70%3.7元/平方米溫莎大道占地:3萬建面:20萬5.0板塔位置80-120233-38816000元90%6.0元/平方米新城國(guó)際占地:10.5萬建面:32萬3.0板樓位置+園林180-20016000元95%6.5元/平方米金地國(guó)際花園占地:4萬建面:12萬3.0板樓位置+綜合體170-20014000元95%5元/平方米藍(lán)堡國(guó)際公寓占地:3.15萬建面:20萬4.74板塔位置170-19813500元95%4元/平方米高檔公寓寓代表性性區(qū)域、、后續(xù)供供給較少少、價(jià)格格14000-16000元、銷售售速度40套/月左右朝陽公園園區(qū)——城市景觀觀資源價(jià)價(jià)值明顯顯朝陽公園園為北京京市內(nèi)最最大的公公園，有有“城市市綠肺””之稱；；朝陽公園園的價(jià)值值認(rèn)知經(jīng)經(jīng)歷了由由北到南南再到西西的過程程；2008年奧運(yùn)會(huì)會(huì)的部分分水上項(xiàng)項(xiàng)目將在在此舉行行棕櫚泉國(guó)國(guó)際公寓寓均價(jià)18000元主力戶型型176-216國(guó)興觀湖湖國(guó)際均價(jià)15000元（毛坯坯）主力戶型型200公園大道道均價(jià)18000元主力戶型型160-170北京GOLF公寓均價(jià)18000元主力戶型型273九號(hào)公寓寓均價(jià)20000元主力戶型型266-286北京城市市高檔公公寓的標(biāo)標(biāo)桿型市市場(chǎng)公園南、、西、北北側(cè)的開開發(fā)基本本完畢，，未來只只能向東東側(cè)四環(huán)環(huán)外擴(kuò)張張朝陽公園園區(qū)域項(xiàng)目名稱規(guī)模容積率建筑形式核心賣點(diǎn)主力戶型銷售均價(jià)銷售狀況物業(yè)管理棕櫚泉國(guó)際公寓占地:7萬建面:24萬3.3板塔位置+景觀+產(chǎn)品176-21618000元90%5.6\7.2元/平方米公園大道占地:4.9萬建面:25萬3.98板樓板塔地段+尊貴感160-17018000元100%6.5元/平米北京GOLF公寓——板樓位置+景觀視野273三居18000元68%—觀湖國(guó)際公寓建面:31.3萬3.5板樓戶型+高舒適度200三居15000元毛坯32%3.98元/平米九號(hào)國(guó)際公寓占地:1.8萬建面:9萬3.83板樓地段+景觀視野+品質(zhì)266-28620000元—8元/平米豪宅區(qū)的的代名詞詞、開發(fā)發(fā)基本完完畢、價(jià)價(jià)格18000元以上、、銷售速速度20-30套/月燕莎區(qū)域域——第三使館館區(qū)、涉涉外商務(wù)務(wù)配套資資源聚集集地12345678910111213序號(hào)資源名稱1長(zhǎng)城飯店2亮馬河飯店3燕莎友誼商城4凱賓斯基飯店5德國(guó)大使館6光明飯店721世紀(jì)劇院8第一上海中心9哈薩克斯坦使館10聯(lián)合國(guó)開發(fā)署11昆侖飯店12華都飯店13第三使館區(qū)14希爾頓飯店14北京花園園均價(jià)20000元主力戶型型260-290北京公館館主力戶型型600起昆侖公寓寓主力戶型型393-720北京最早早的涉外外區(qū)域、、第三使使館區(qū)更更是錦上上添花區(qū)域內(nèi)開開發(fā)基本本完畢，，即使小小體量項(xiàng)項(xiàng)目也能能給人足足夠的價(jià)價(jià)格期望望燕莎區(qū)域域項(xiàng)目名稱規(guī)模容積率建筑形式核心賣點(diǎn)主力戶型銷售均價(jià)銷售狀況物業(yè)管理北京花園建面:3萬—多層區(qū)域+產(chǎn)品260-29020000元60%—亮馬名居建面:8萬5塔樓、板樓區(qū)域+景觀180-190三居11500100%3.8元/平方米土地資源源極度稀稀缺、供供給稀少少、價(jià)格格20000元、銷售售速度5-7套/月東直門區(qū)區(qū)域——第二使館館區(qū)+國(guó)門商務(wù)務(wù)區(qū)兌現(xiàn)現(xiàn)+內(nèi)城價(jià)值值機(jī)場(chǎng)高速速西延長(zhǎng)長(zhǎng)線接近近完工，，使國(guó)門門商務(wù)區(qū)區(qū)成為現(xiàn)現(xiàn)實(shí)；政府用地地計(jì)劃的的公布，，使二環(huán)環(huán)內(nèi)城的的稀缺價(jià)價(jià)值有所所加劇機(jī)場(chǎng)高速速延長(zhǎng)線線第二使館館區(qū)MOMA均價(jià)18000元主力戶型型148、245海晟名苑苑5期均價(jià)20000元主力戶型型70-100NAGA上院預(yù)計(jì)3000美金主力戶型型300-700內(nèi)城、國(guó)國(guó)門商務(wù)務(wù)區(qū)、第第二使館館區(qū)的綜綜合價(jià)值值無可替替代受舊城改改造和拆拆遷政策策的限制制，未來來供應(yīng)量量較少，，價(jià)格仍仍值得期期望東直門區(qū)區(qū)域項(xiàng)目名稱規(guī)模容積率建筑形式核心賣點(diǎn)主力戶型銷售均價(jià)銷售狀況物業(yè)管理POPMOMA占地:22萬

建面:66萬3板樓+塔樓位置+科技100\148\24518000元100%3.5元/平米海晟名苑(5期)占地:7.4萬

建面:21萬2.98板樓+塔樓位置+

酒店式服務(wù)70-10020000元認(rèn)籌中10元/平米NAGA上院——塔樓藏品豪宅300-600平米預(yù)計(jì)3000美元認(rèn)籌中—東方銀座占地:3萬

建面:16萬5板樓位置+精裝+服務(wù)111-14916000元100%8元/平米區(qū)域價(jià)值值提升、、供給量量較少、、價(jià)格18000元、銷售售速度50套/月左右兩廣路及及四惠區(qū)區(qū)域——除了CBD一無所有有所有城市市資源與與這兩個(gè)個(gè)區(qū)域無無關(guān)；價(jià)格提升升較多依依靠CBD的輻射提提升區(qū)域域價(jià)值，，上升空空間有限限；競(jìng)爭(zhēng)中，，更多依依靠與CBD的距離關(guān)關(guān)系和價(jià)價(jià)格優(yōu)勢(shì)勢(shì)取勝CBD華業(yè)玫瑰瑰東方均價(jià)11000元主力戶型型140-200合生國(guó)際際花園預(yù)計(jì)10000元（精裝裝）主力戶型型100-130富力城均價(jià)10500元（精裝裝）主力戶型型110-160天之驕子子均價(jià)9000元主力戶型型110-130典型的主主流住宅宅市場(chǎng)（（主流客客戶、中中小戶型型）較高的性性能價(jià)格格比是項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)的的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)的關(guān)關(guān)鍵CBD東南區(qū)域域項(xiàng)目名稱規(guī)模容積率建筑形式核心賣點(diǎn)主力戶型銷售均價(jià)銷售狀況物業(yè)管理富力城占地:48.78萬建面:139萬2.7塔樓、板樓地段+園林110-16010500元77%2.8元/平方米合生國(guó)際占地:5萬建面:20萬3.4板樓地段+景觀+園林100-130預(yù)計(jì)10000元認(rèn)籌—CBD總部公寓—4.4板樓、板塔地段100-1308500元80%2.5元/平方米天之驕子占地:3.5萬建面:13.6萬2.73板樓地段+園林110-1309000元75%3.0元/平方米華業(yè)玫瑰東方占地：7.1萬建面：25萬2.78板樓生態(tài)主題+園林140-2001100070%3.5元/平米區(qū)域價(jià)值值有所提提高、供供給量較較大、產(chǎn)產(chǎn)品針對(duì)對(duì)主流中中產(chǎn)階級(jí)級(jí)、價(jià)格格10000元、銷售售速度60套/月左右建國(guó)門區(qū)區(qū)域——具有一定定的城市市資源12345678109序號(hào)資源名稱1華潤(rùn)大廈/美洲俱樂部2光華長(zhǎng)安/長(zhǎng)安大戲院3國(guó)際飯店4恒基中心5中糧廣場(chǎng)6長(zhǎng)富宮中心7凱萊飯店8賽特飯店/購(gòu)物中心9國(guó)際俱樂部10第一使館區(qū)東方瑞景景均價(jià)13500元主力戶型型148、210具有一定定城市資資源、基基本開發(fā)發(fā)完畢，，西北側(cè)側(cè)還有少少量供給給Q2競(jìng)爭(zhēng)格局局與地位位：在資資源爭(zhēng)奪奪中，我我們算是是“中產(chǎn)產(chǎn)”必須明確確的4個(gè)前提Q3：項(xiàng)目限限制條件件？Q1大勢(shì)：CBD的強(qiáng)化和和外擴(kuò)給給項(xiàng)目帶帶來大機(jī)機(jī)會(huì)區(qū)域復(fù)合合：既有有現(xiàn)代寫寫字樓、、又有回回遷樓，，還有胡胡同、平平房和文文物東長(zhǎng)安街金寶街東二環(huán)公園檢察院華潤(rùn)三峽雅安空地社科貢院宏通住研出版雅寶長(zhǎng)安建國(guó)國(guó)際飯店旅游局朝陽南小街回遷居住區(qū)朝陽門南小街本項(xiàng)目的的交通條條件長(zhǎng)安街和和東二環(huán)環(huán)仍為進(jìn)進(jìn)出項(xiàng)目目的主要要交通道道路，但但由于項(xiàng)項(xiàng)目與他他們并不不直接相相連，無無論是進(jìn)進(jìn)還是出出，均需需要經(jīng)過過較窄的的市政路路主要弊端端包括：：二環(huán)路出出口在朝朝陽門橋橋附近；；建國(guó)門門橋?yàn)殡p雙層立交交（左轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)調(diào)頭需需要盤橋橋）；金金寶街道道路有隔隔離設(shè)施施（只能能右轉(zhuǎn)））；華潤(rùn)潤(rùn)大廈南南側(cè)的道道路較窄窄且車流流量較大大（尤其其是華潤(rùn)潤(rùn)大廈的的上下班班高峰））東長(zhǎng)安街金寶街東二環(huán)公園檢察院華潤(rùn)三峽雅安空地社科貢院宏通住研出版雅寶長(zhǎng)安建國(guó)國(guó)際飯店旅游局朝陽南小街回遷居住區(qū)朝陽門南小街雖然緊鄰鄰兩大城城市主要要干道，，但出入入仍需要要“受制制于人””東長(zhǎng)安街金寶街東二環(huán)公園檢察院華潤(rùn)三峽雅安空地社科貢院宏通住研出版雅寶長(zhǎng)安建國(guó)國(guó)際飯店旅游局朝陽南小街回遷居住區(qū)朝陽門南小街出版社（20米）宏通商務(wù)（20米）現(xiàn)有建筑（20米）貢院6號(hào)（60米）檢察院（40米）華潤(rùn)大廈（100米）三峽大廈（96米）住宅設(shè)計(jì)院（30米）周圍建筑筑在長(zhǎng)安安街和東東二環(huán)方方向?qū)Ρ颈卷?xiàng)目的的遮擋嚴(yán)嚴(yán)重本項(xiàng)目的的昭示性性受規(guī)劃限限制，東東西向比比例高達(dá)達(dá)54%以上位置建國(guó)門橋西北\華潤(rùn)大廈西側(cè)\公元6號(hào)北側(cè)總用地面積16709.98平方米總建筑面積152306.31平方米其中地上建筑面積112595.57平方米公寓建筑面積100995.37平方米配套公建11600.2平方米地下建筑面積39710.74平方米容積率6.738綠化率31.34%控制高度70米必須明明確的的4個(gè)前提提Q4：本項(xiàng)項(xiàng)目的的目標(biāo)標(biāo)理解解？Q2競(jìng)爭(zhēng)格格局與與地位位：在在資源源爭(zhēng)奪奪中，，我們們算是是“中中產(chǎn)””Q3項(xiàng)目限限制條條件：：區(qū)域域復(fù)合合/交通受受限/建筑遮遮擋/東西向向比例例Q1大勢(shì)：：CBD的強(qiáng)化化和外外擴(kuò)給給項(xiàng)目目帶來來大機(jī)機(jī)會(huì)我們對(duì)對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目目目標(biāo)的的理解解戰(zhàn)略地地位：：持續(xù)的的先進(jìn)進(jìn)流，，為后后續(xù)開開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目提提供資資金來來源；；項(xiàng)目目目標(biāo)：：在保證證資金金安全全的前前提下下實(shí)現(xiàn)現(xiàn)價(jià)值值最大大化。。4個(gè)前提提2個(gè)必須須回答答的關(guān)關(guān)鍵問問題客戶我們的的核心心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力Q4目標(biāo)理理解：：現(xiàn)金金流、、利潤(rùn)潤(rùn)最大大化Q2競(jìng)爭(zhēng)格格局與與地位位：在在資源源爭(zhēng)奪奪中，，我們們算是是“中中產(chǎn)””Q3項(xiàng)目限限制條條件：：區(qū)域域復(fù)合合/交通受受限/建筑遮遮擋/東西向向比例例Q1大勢(shì)：：CBD的強(qiáng)化化和外外擴(kuò)給給項(xiàng)目目帶來來大機(jī)機(jī)會(huì)Luxuryapartment奢侈公公寓Semi-luxuryapartment半奢侈侈公寓寓Commonapartment普通公公寓美國(guó)CBD公寓客客戶有有明顯顯的等等級(jí)劃劃分家族型型富豪豪、聞聞名世世界的的財(cái)富富階層層，金金融界界、文文藝界界名人人及國(guó)國(guó)際名名流。。華爾街街的businessmanandwomen,andtheirfamilies客戶當(dāng)?shù)氐牡膶W(xué)生生、藝藝術(shù)家家、下下城區(qū)區(qū)的businessprofessionals及一些些名人人。北京東東部商商務(wù)帶帶中的的公寓寓客戶戶也有有明顯顯的分分級(jí)豪宅客客戶代表項(xiàng)項(xiàng)目：：星河灣灣、昆昆侖公公寓、、NAGA上院、、北京京花園園、貢貢院6號(hào)客戶類類型：：國(guó)際名名流、、知名名藝人人價(jià)值取取向：：地段或或資源源極度度稀缺缺；區(qū)區(qū)域氣氣質(zhì)符符合自自己的的身份份；與日常?；顒?dòng)動(dòng)場(chǎng)所所在一一定的的距離離尺度度內(nèi)；；保證絕絕對(duì)私私密、、安全全；環(huán)環(huán)境優(yōu)優(yōu)雅、、舒適適；戶型面面積300平方米米以上上，擁?yè)碛凶阕銐虻牡纳莩蕹蘅臻g間；產(chǎn)品的的某些些方面面具有有唯一一性；；生活行行為方方式：：絕對(duì)圈圈層感感；社交活活動(dòng)為為生活活的主主旋律律；活動(dòng)或或消費(fèi)費(fèi)場(chǎng)所所固定定，一一般不不在社社區(qū)周周邊消消費(fèi)；；固定品品牌使使用者者，對(duì)對(duì)品質(zhì)質(zhì)要求求近似似苛刻刻；高檔公公寓客客戶代表項(xiàng)項(xiàng)目：：棕櫚泉泉、MOMA、新城城國(guó)際際、海海晟名名苑、、金地地國(guó)際際公寓寓等客戶類類型：：活躍的的財(cái)富富置業(yè)業(yè)者（（企業(yè)業(yè)主、、各類類社會(huì)會(huì)名人人、外外企高高管等等）價(jià)值取取向：：距離工工作地地較近近，具具有昭昭示性性；周邊有有品質(zhì)質(zhì)較高高的配配套設(shè)設(shè)施和和消費(fèi)費(fèi)場(chǎng)所所；注重私私密、、環(huán)境境安靜靜；面積200左右，，追求求簡(jiǎn)潔潔、實(shí)實(shí)用；；生活行行為方方式：：生活以以事業(yè)業(yè)為中中心，，兼顧顧家庭庭；具有國(guó)國(guó)外生生活經(jīng)經(jīng)歷，，具有有前瞻瞻性；；有特定定的品品牌偏偏好；；經(jīng)常性性消費(fèi)費(fèi)支出出不吝吝嗇；；關(guān)注自自己的的健康康情況況，喜喜歡去去會(huì)所所普通公公寓客客戶代表項(xiàng)項(xiàng)目：：富力城城、華華業(yè)玫玫瑰東東方等等客戶類類型：：典型的的中產(chǎn)產(chǎn)（私私營(yíng)業(yè)業(yè)主、、企業(yè)業(yè)中層層、高高級(jí)白白領(lǐng)等等）價(jià)值取取向：：距離工工作地地較近近；有精致致的景景觀園園林；；面積160-180左右，，追求求舒適適；生活行行為方方式：：生活以以事業(yè)業(yè)為中中心；；需要他他人熟熟悉的的品牌牌作為為標(biāo)簽簽；經(jīng)常性性消費(fèi)費(fèi)支出出很吝吝嗇；；很少去去會(huì)所所；對(duì)于生生活的的舒適適度要要求較較高。。我們的的客戶戶：活活躍的的財(cái)富富置業(yè)業(yè)者核心客客戶：：企業(yè)業(yè)主、、老板板、股股東重要客客戶：：各類類名人人、高高管邊緣客客戶：：小老老板、、企業(yè)業(yè)中層層偶得客客戶：：財(cái)富富階層層4個(gè)前提提2個(gè)必須須回答答的關(guān)關(guān)鍵問問題客戶：：活躍躍的財(cái)財(cái)富置置業(yè)者者項(xiàng)目定定位及及核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力力Q4目標(biāo)理理解：：現(xiàn)金金流、、利潤(rùn)潤(rùn)最大大化Q2競(jìng)爭(zhēng)格格局與與地位位：在在資源源爭(zhēng)奪奪中，，我們們算是是“中中產(chǎn)””Q3項(xiàng)目限限制條條件：：區(qū)域域復(fù)合合/交通受受限/建筑遮遮擋/東西向向比例例Q1大勢(shì)：：CBD的強(qiáng)化化和外外擴(kuò)給給項(xiàng)目目帶來來大機(jī)機(jī)會(huì)來自中國(guó)最最大的的資料料庫(kù)下下載中央公公園東東區(qū)——上品、、優(yōu)雅雅、保保守CENTRALPARKEASTLuxuryapartment中央公園東東區(qū)：位于第五大大道和公園園大道，附附近是頂級(jí)商業(yè)街街麥迪遜和和萊克辛頓頓大道，西西面為中央公園，是是傳統(tǒng)意義義的富豪聚聚居地客戶：家族型富富豪、聞名名世界的財(cái)財(cái)富階層。。景觀：中央公園園——843英畝后院，，城市核心心景觀帶產(chǎn)品：主力戶型型為500平米以上，，最豪華的的為1000平米以上的的3層復(fù)式價(jià)格：千萬美元元乃至上億億美元配套：頂級(jí)的商商業(yè)街價(jià)值支撐：：傳統(tǒng)意義義的豪宅標(biāo)標(biāo)簽、不可可復(fù)制的景觀觀資源及城城市資源36Luxuryapartment價(jià)格：20000美元/平米概況：建于1951年，20層，581套公寓價(jià)值點(diǎn)排序序：地段Location景觀Landscape建筑Architecture產(chǎn)品Features地段優(yōu)勢(shì)：：中央公園、、CBD、頂級(jí)商業(yè)業(yè)街，建筑特色：昭示性強(qiáng)強(qiáng)，古樸典典雅、品質(zhì)質(zhì)感、大花花園、入戶戶大堂、花園氣氣派富有吸吸引力、大大露臺(tái)產(chǎn)品特征：大堂休息息廳、頂級(jí)級(jí)私家花園園、門房及及管家服務(wù)務(wù)、24小時(shí)車庫(kù)、、噪音低、、私家車道道、工人房房、大凸窗窗、大露抬、、天臺(tái)花園園、景觀人人行道、儲(chǔ)儲(chǔ)藏間ManhattanHouse37中央公園西西區(qū)——宏偉、華麗麗CENTRALPARKWEST中央公園西西區(qū)：公寓大多修修建于大蕭蕭條之前，，建筑風(fēng)格反映著那那個(gè)時(shí)代的的欣欣向榮榮，宏偉而而華麗。居居住者多為為美國(guó)知名名人士，該該區(qū)域是曼曼哈頓的頂頂級(jí)豪宅居居住區(qū)客戶：金融界、演演藝界新貴貴及國(guó)際名名流景觀：中央公園——843英畝后院，，城市核心心景觀帶產(chǎn)品：主力戶型為為500平米以上，，及整層物物業(yè)價(jià)格格：：4000美元元/平米米；；配套套：：附近近有有劇劇院院，，自自然然歷歷史史博博物物館館，，道道路路兩兩旁旁沒沒有有太多多餐餐廳廳和和商商店店,居住住環(huán)環(huán)境境純純粹粹。。Luxuryapartment價(jià)值值支支撐撐：：社社會(huì)會(huì)名名流流及及豪豪宅宅標(biāo)標(biāo)簽簽、、不不可可復(fù)制制的的景景觀觀資資源源及及城城市市資資源源38Luxuryapartment價(jià)格格：：4bedroomsfrom$3,599,0003bedroomsfrom$2,690,000455CentralParkWest概況況：：建于于2002年，，26層，，100套公公寓寓價(jià)值值點(diǎn)點(diǎn)排排序序：：地段段Location建筑筑Architecture產(chǎn)品品Features地段段優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)：：中央央公公園園、、CBD、頂頂級(jí)級(jí)商商業(yè)業(yè)街街，，建筑筑特特色色：昭昭示示性性強(qiáng)強(qiáng)，，外外立立面面典典雅雅、、品品質(zhì)質(zhì)感感、、露露天天廣廣場(chǎng)場(chǎng)、、中中庭、、花花園園氣氣派派富富有有吸吸引引力力產(chǎn)品品特特征征：大大堂堂休休息息廳廳、、頂頂級(jí)級(jí)私私家家花花園園、、門門房房及及管管家家服服務(wù)務(wù)、、24小時(shí)時(shí)車車庫(kù)庫(kù)、、噪噪音音低低、、私私家家車車道道、、工工人人房房、、凸凸窗窗、、高高級(jí)健健康康會(huì)會(huì)所所、、天天臺(tái)臺(tái)花花園園39名師師設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，昭昭示示性性和和質(zhì)質(zhì)感感極極強(qiáng)強(qiáng)；；戶型型3居以以上上、、面面積積300平方方米米以以上上，，有有酒酒窖窖、、私私家家車車道道等等；；中庭庭花花園園、、私私家家花花園園、、大大堂堂休休息息廳廳；；門房房、、管管家家服服務(wù)務(wù)、、24小時(shí)時(shí)車車庫(kù)庫(kù)、、高高級(jí)級(jí)健健康康會(huì)會(huì)所所；；1.中央央公公園園，，無無可可復(fù)復(fù)制制2.戰(zhàn)前前的的歷歷史史淵淵源源3.提供供配配套套的的第第五五大大道道4.博物物館館、、藝藝術(shù)術(shù)中中心心、、歌歌劇劇院院5.家族族生生活活的的歷歷史史案例例總總結(jié)結(jié)———Luxuryapartment核心心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力力：：產(chǎn)品品：：40北京京豪豪宅宅市市場(chǎng)場(chǎng)項(xiàng)目名稱地段開發(fā)商套數(shù)戶型面積價(jià)格銷售情況區(qū)域東方之子?xùn)|北四環(huán)和喬集團(tuán)

77套60025000售罄麗都區(qū)域北京公館和平里首旅華遠(yuǎn)80套600以上50000——燕莎區(qū)域昆侖公寓亮馬橋北京市華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司

23套393、72040000認(rèn)籌燕莎區(qū)域貢院6號(hào)建國(guó)門北京綠都源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司150套150-470400000.5套/月建國(guó)門區(qū)域（復(fù)合）41頂級(jí)級(jí)豪豪宅宅的的客客戶戶輪輪廓廓特特征征強(qiáng)烈烈要要求求占占有有城城市市絕絕對(duì)對(duì)稀稀缺缺的的資資源源區(qū)域域純純粹粹要求求絕絕對(duì)對(duì)的的私私密密性性多次次置置業(yè)業(yè)經(jīng)經(jīng)歷歷、、絕絕對(duì)對(duì)理理性性對(duì)產(chǎn)產(chǎn)品品的的要要求求主主要要是是適適應(yīng)應(yīng)自自己己的的生生活活需需要要根據(jù)據(jù)需需要要會(huì)會(huì)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變變房房屋屋的的使使用用功功能能（（企企業(yè)業(yè)會(huì)會(huì)所所））42對(duì)比比自自己己客戶戶：：真真正正的的奢奢侈侈公公寓寓的的購(gòu)購(gòu)買買階階層層尚尚未未形形成成項(xiàng)目目條條件件：：不不具具備備奢奢侈侈公公寓寓必必備備的的資資源源條條件件風(fēng)險(xiǎn)：較大、、營(yíng)銷不可控控43BATERRYPARKCITYCommonapartment巴特里公園城城——年輕、空闊、、安靜，"郊區(qū)"生活方式"suburban"lifestyle。林肯中心：是曼哈頓的最最年輕的社區(qū)區(qū)之一。1976年由垃圾填埋埋場(chǎng)發(fā)展而來來，由于位置置相對(duì)較遠(yuǎn),BATERRY公園城成為了了一個(gè)獨(dú)立的的社區(qū)。客戶：多數(shù)居民是華華爾街的businessmanandwomen,andtheirfamilies，并且享受受work-livescenario的便捷切換。。產(chǎn)品：所有建筑都是是新建現(xiàn)代公公寓，多以LOFT、STUDIO等形式。價(jià)格：5000-9000美元/平米；配套：配套：以他們們的生活方式式為中心設(shè)置置,包括一定數(shù)量量的體育館、、餐館、室內(nèi)內(nèi)網(wǎng)球、壁球球或高爾夫球球設(shè)施。沿著著西面的HudsonRIVER有一條長(zhǎng)長(zhǎng)的的木棧道，人人們喜歡在那那兒騎單車、、漫步和跑步步。價(jià)值支撐：景景觀、郊區(qū)生生活、靠近華華爾街44TheRegattaBATERRYPARKCITYCommonapartment價(jià)值點(diǎn)排序：：地段Location/建筑Architecture產(chǎn)品Features價(jià)格：1bedroomsfrom$499,000概況：建于1989年，9層，182套公寓；可以看到優(yōu)美美的景觀和落落日余暉下的的自由女神像像。擁有廣闊的巴巴特里公園，，靠近華爾街街。有地下商場(chǎng)購(gòu)購(gòu)物便利。價(jià)值排序：地段：環(huán)境出出眾，比較安安靜。建筑：露天廣廣場(chǎng)和中庭、、有一定細(xì)節(jié)節(jié)品質(zhì)產(chǎn)品：轉(zhuǎn)角窗窗、大堂裝修修時(shí)髦45案例總結(jié)——Commonapartment外立面中庸；；戶型75%為studio，面積40-60平方米、實(shí)用用；露天廣場(chǎng)、中中庭；大堂裝修時(shí)髦髦。1.華爾街（金融融中心）2.生活舒適、便便捷核心競(jìng)爭(zhēng)力：：產(chǎn)品：此方向不能實(shí)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值值最大化46我們的定位Semi-Luxuryapartment47從國(guó)際案例看看我們的核心心競(jìng)爭(zhēng)力選擇擇林肯中心住宅宅區(qū)——功能復(fù)合、活活力LINCOLNCENTER林肯中心：中城通向上西西區(qū)的門戶。。它既有繁華華和優(yōu)雅的住住宅區(qū)，也有有貧窮和喧囂囂的角落。。。因此這里的的房?jī)r(jià)也很堅(jiān)堅(jiān)挺走高。它它的復(fù)合使之之成為充滿活活力的社區(qū)。。客戶：各種各樣的有有錢人，從藝藝術(shù)家甚至到到下城區(qū)的businessprofessionals，以及許多名名人都在這里里購(gòu)置他們?cè)谠诩~約的房產(chǎn)產(chǎn)，但他們的的財(cái)富遠(yuǎn)不如如第五大道上上的富豪。而而且沒有對(duì)房房屋要求過于于一絲不茍、、過于完美的的富豪。產(chǎn)品：studio到3bedroom的產(chǎn)品形式多多樣價(jià)格：10000美元以上/平米；配套：AliceTullyHall、AveryFisherHall、茱麗亞音樂樂學(xué)院紐紐約大都都市劇院、NewYorkStateTheater。這里的商店店叫做“chic”而不是麥迪遜遜廣場(chǎng)的”boutique”,購(gòu)物者更多的的是紐約人。。Semi-Luxuryapartment