土地增值稅清算報(bào)告資料標(biāo)準(zhǔn)模板

XXX公司“XXX”項(xiàng)目土地增值稅清算鑒證情況匯報(bào)一、基本情況(-)XXX公司基本情況(二)“XXX”項(xiàng)目基本情況1、規(guī)劃部門規(guī)劃批復(fù)情況(1)"XXX”項(xiàng)目位于?？谑袨I海大道以北，屬停緩建項(xiàng)目。該項(xiàng)目是續(xù)建原1993年6月報(bào)建，1993年9月動(dòng)工興建的“XXX”項(xiàng)目，“XXX”系原項(xiàng)目“XXX”2001年8月31日海口市城規(guī)函［2001］246號(hào)和249號(hào)批復(fù)為停緩建工程。并經(jīng)稅務(wù)部門批準(zhǔn)享受停緩建項(xiàng)目減免稅政策。(2)該項(xiàng)目于2005年7月取得的土地使用證，證號(hào)為“?？谑袊茫?005］第002146號(hào)”，取得的使用權(quán)面積為7,349.66平方米方米，其土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同總金額為5,600,000.00元。地類(用途)為城鎮(zhèn)混合住宅用地。(3)2004年取得的編號(hào)為20043142號(hào)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證，系原“XXX”的用地規(guī)劃，該用地內(nèi)E座規(guī)劃用地面積為5682.23平方米，規(guī)劃指標(biāo)容積率3.47,F座規(guī)劃用地面積3027.98平方米，容積率5.93,該用地為三家單位共有不可分割，因此統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)。規(guī)劃用地性質(zhì)為商業(yè)辦公居住用地。吉欣公司未再取得單獨(dú)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證。(4)2008年7月取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，批建兩棟地上30層，地下1層的框剪結(jié)構(gòu)商住樓，總建筑面積為：地上41688.84平方米，地下4425.70平方米。(5)2006年5月31日取得E座建筑工程施工許可證,2006年3月28日取得F座建筑工程施工許可證。2、項(xiàng)目開工竣工日期：項(xiàng)目開工日期2006年4月，竣工日期2007年10月。2008年4月30日取得海南省建筑工程竣工驗(yàn)收備案證。3、容積率實(shí)際綜合容積率為：41688.84/7,349.66=5.67。4、銷售期間2006年1月3日取得“xxx“及地下室房產(chǎn)預(yù)售許可證，并開始銷售，該項(xiàng)目銷售期間為：2006年1月至2010年11月。二、主要指標(biāo)建筑面積可售面積已售面積可售套數(shù)已售套數(shù)銷售收入均價(jià)普通住宅23541.9222,079.8722,079.87203.00203.0089,930,361.004,072.96調(diào)整后結(jié)果非普通住宅22572.6221,170.7719,223.45194.00138.0087,958,640.004,575.59合計(jì)46114.5443250.6441303.32397.00341.00177,889,001.004,306.89三、收入情況：（一）納稅人申報(bào)情況XXX公司申報(bào)銷售收入177,681,601.00元，其中：1、普通住宅89,722,961.00元，共計(jì)203套，均價(jià)4,063.56元/^；2、非普通住宅19,223.45M2,銷售金額為87,958,640.00元，共計(jì)138套，均價(jià)4,575.59M2（房屋建筑面積大于144M2的房屋116套，車位22個(gè)）。其中：（1）車位806.49M2，銷售金額2,698,000.00元，均價(jià)3,345.36元M2；（2）住宅18416.96M2,銷售金額為85,260,640.00元，均價(jià)4,629.46元M2。（二）專項(xiàng)檢查情況專項(xiàng)檢查調(diào)增銷售收入207,400.00元（歸入普通住宅），檢查確認(rèn)的銷售收入為177,889,001.00元。其中：根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第五條“納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)收取的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用”規(guī)定，2010年12月31日，XXX公司賬面其他應(yīng)付款中掛代收EF可視對講機(jī)款207,400.00元應(yīng)納入項(xiàng)目收入歸集，在本次審核中，我們對上述事項(xiàng)作為項(xiàng)目收入調(diào)整，即調(diào)增應(yīng)稅收入207,400.00元，歸入普通住宅收入。專項(xiàng)檢查調(diào)整后，普通住宅銷售收入89,930,361.00元，銷售面積22,079.87M2，占可售面積的51.05%；非普通住宅銷售收入87,958,640.00元，銷售面積19,223.45M2，占可售面積的44.45%。.\三）分年度銷售收入及銷售面積情況表：年度房屋類型當(dāng)年銷售收入銷售面積銷售面積占可售面積比例銷售面積占同類房屋可售面積比例均價(jià)套數(shù)2006普通住宅6,012,070.001921.764.44%&70%3,128.4219非普通住宅住宅10,106,010.002853.276.60%15.49%3,541.9018鋪面車位小計(jì)16,118,080.004,775.0311.04%3,375.49372007普通住宅65,416,789.0016788.0138.82%76.03%3,896.64158非普通住宅住宅43,783,809.0010047.1223.23%54.55%4,357.8564鋪面車位小計(jì)109,200,598.0026,835.1362.05%4,069.322222008普通住宅17,594,102.003244.237.50%14.69%5,423.2025非普通住宅住宅27,213,021.004863.1711.24%26.41%5,595.7430鋪面車位1,825,000.00588.291.36%21.36%3,102.2116小計(jì)46,632,123.00&695.690.205,362.67712009普通住宅907,400.00125.870.29%0.57%7,209.031（含調(diào)增）.\.\住宅4,157,800.00653.41.51%3.55%6,363.334非普通鋪面住宅車位403,000.00104.110.24%3.78%3,870.913小計(jì)5,260,800.00883.380.025,955.318普通住宅住宅非普通鋪面2010住宅車位470,000.00114.090.26%4.14%4,119.553小計(jì)470,000.00114.090.26%4,119.553如有價(jià)格調(diào)整，請?zhí)钕卤鞽XX項(xiàng)目收入部分售價(jià)偏低，根據(jù)《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（瓊地稅發(fā)[2009]187號(hào)）第三條第二款“對商品房銷售價(jià)格明顯偏低的，按本企業(yè)近期、同類商品房的平均銷售價(jià)格確定”的規(guī)定，調(diào)增收入XXX元，調(diào)增明細(xì)如下表：價(jià)格偏低調(diào)整明細(xì)商鋪號(hào)業(yè)主姓名合同編號(hào)原單價(jià)建筑面積簽約日期同（近）時(shí)平均售價(jià)調(diào)增額調(diào)整依據(jù)

四、成本調(diào)整：項(xiàng)目金額調(diào)整確認(rèn)原因依據(jù)1?取得土地使用權(quán)所支付的金額6,723,785.99-120,366.606,603,419.39調(diào)減繳納的印花稅；調(diào)減代土地轉(zhuǎn)讓方繳納的費(fèi)用,不屬于本公司成本.《土地增值稅暫行條例》房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所繳納的印花稅應(yīng)入開發(fā)費(fèi)用.（國稅發(fā)[2009]91號(hào)）第二十一條第四款“扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用必須是在清算項(xiàng)目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟摹??房地產(chǎn)開發(fā)成本99,182,604.29-1,960,389.6897,222,214.61土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)前期工程費(fèi)1,880,792.51-1,106,605.67774,186.841、重分類調(diào)增從開發(fā)間接費(fèi)轉(zhuǎn)入的測繪費(fèi)用有11,322.00元。2、調(diào)減咨詢費(fèi)、評估費(fèi)等1,089,000.10元；2、應(yīng)按照受益對象，調(diào)減申報(bào)的七通一平費(fèi)用27,212.17元；3、調(diào)減未取得合法憑據(jù)的的材料款1,715.40元。（國稅發(fā)[2009]91號(hào)）第二十一條第四款“扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用必須是在清算項(xiàng)目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟摹?；第二十一條第二款“扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的”以及第五款“納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用

建筑安裝工程費(fèi)91,279,072.43282,651.3691,561,723.791、重分類調(diào)整增加1,907,492.29元，重分類調(diào)減1,624,340.93元，其中：A、將與孝感遠(yuǎn)大建設(shè)有限公司工程結(jié)算中的1,624,340.93元園林綠化工程款，重分類調(diào)減至基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)項(xiàng)目。B、從公共配套設(shè)施費(fèi)重分類調(diào)增轉(zhuǎn)入消防、人防工程1,642,000.00元。C、從開發(fā)間接費(fèi)重分類調(diào)增監(jiān)理費(fèi)及建筑工程質(zhì)量檢測及監(jiān)督費(fèi)265,492.29元。2、調(diào)減屬于開發(fā)費(fèi)用的咨詢費(fèi)500.00元。（國稅發(fā)[2009]91號(hào)）第二^一條第二款、第二十一條第四款。基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1,890,761.912,446,910.024,337,671.931、重分類調(diào)增綠化工程1,624,340.93元,從配套設(shè)施轉(zhuǎn)入1,102,950.00元溫泉工程及太陽能工程；2、成本調(diào)減情況：調(diào)減已含在工程結(jié)算中的材料支出金額280,380.91元，系重復(fù)國稅發(fā)[2009]91號(hào)）第二^一條第二款。

公共配套設(shè)施費(fèi)2,839,900.00-2,839,900.001、重分類調(diào)減金額2,744,950.00元入建安工程費(fèi)及基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用；2、調(diào)減已含在工程結(jié)算中的設(shè)備款等53,550.00元及未取得合規(guī)票據(jù)的金額4140000國稅發(fā)[2009]91號(hào)）第二十一條第一款、第二款。開發(fā)間接費(fèi)用1,292,077.44-743,445.39548,632.051、重分類調(diào)減已調(diào)至前期工程的測繪費(fèi)和建安工程中的監(jiān)理費(fèi)及質(zhì)檢費(fèi)276,814.29丿元。2、調(diào)減未支付以及未取得合規(guī)票據(jù)62,351.92元；應(yīng)入開發(fā)費(fèi)用的擔(dān)保費(fèi)、咨詢費(fèi)等121,992.18元；3、調(diào)減申報(bào)樣板房裝修工程款282,287.00元，經(jīng)核查其房屋銷售合同，均未含所裝修部國稅發(fā)[2009]91號(hào)）第二十一條第一款、系二款、第四款。合計(jì)105,906,390.28-2,080,756.28103,825,634.00五、鑒證結(jié)果：項(xiàng)目收入成本增值額增值率應(yīng)繳土增稅已繳土增稅應(yīng)補(bǔ)土增稅應(yīng)補(bǔ)繳營業(yè)稅及附加土增稅稅負(fù)申報(bào)普通住宅89,722,961.0075,078,334.8814,644,626.1219.51%3,909,619.712,868