煙臺房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況及未來趨勢分析

編號：時間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第頁2007年煙臺房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況及未來趨勢研究分析2007年12月

目錄TOC\o"1-2"\h\z\u一、概論 3（一）四區(qū)供應(yīng)量總體情況 3（二）四區(qū)價格總體情況 5（三）四區(qū)產(chǎn)品主要特點概述 6二、芝罘區(qū)市場分析及發(fā)展趨勢 7（一）片區(qū)劃分 7（二）價格 7（三）供應(yīng)量 9（四）產(chǎn)品特點 13（五）發(fā)展趨勢 18三、萊山區(qū)市場分析及發(fā)展趨勢 20（一）片區(qū)劃分 20（二）價格 21（三）供應(yīng)量 24（四）產(chǎn)品特點 27（五）萊山未來發(fā)展趨勢 29四、開發(fā)區(qū)市場分析及發(fā)展趨勢 32（一）片區(qū)劃分 32（二）價格 32（三）供應(yīng)量 34（四）產(chǎn)品特點 37（五）發(fā)展趨勢 38五、福山區(qū)板塊內(nèi)部片區(qū)劃分及分析 39（一）片區(qū)劃分 39（二）價格 39（三）供應(yīng)量 41（四）產(chǎn)品特點 43（五）發(fā)展趨勢 44

一、概論2007年即將過去，這一年，對于房地產(chǎn)市場來說可謂是火熱的一年，無論是房價的走勢、供應(yīng)量的變化，還是消費者的購房需求、購買能力，均呈現(xiàn)出強勁而穩(wěn)定的上升趨勢。不可否認，中國房地產(chǎn)發(fā)展近20年的時間，今年達到了前所未有的高度，無論是房價，地價，還是居民的購房需求。煙臺作為一個三線城市，房地產(chǎn)的起點較低，但是在全國形勢的帶動下，加上臨海的天然優(yōu)勢，近幾年發(fā)展迅速，現(xiàn)在的房價、產(chǎn)品品質(zhì)、開發(fā)水平等方面已經(jīng)逐步接近二線城市。通過對煙臺市四個區(qū)（除牟平區(qū)）的全面調(diào)查，我們從供應(yīng)量、價格、產(chǎn)品形態(tài)、產(chǎn)品特點等幾個方面來分析目前煙臺房地產(chǎn)的現(xiàn)狀以及將來的發(fā)展趨勢。（一）四區(qū)供應(yīng)量總體情況以上所列各個區(qū)域供應(yīng)量數(shù)據(jù)來源于我們對目前在售項目消化量、保有量的調(diào)查，并綜合政府規(guī)劃項目，各項總量相加所得，基本反映出現(xiàn)在及未來3－5年的供應(yīng)情況。（具體各區(qū)域的在售項目消化及供應(yīng)情況、未來供應(yīng)情況在后面將單獨說明。）從圖表來看，芝罘區(qū)的供應(yīng)量最高，但實際的情況可能并不象數(shù)字顯示的那么高，因為其中主要組成部分是只楚片區(qū)化工南路控制性規(guī)劃的700萬平方住宅和南部城區(qū)240萬平方住宅項目?；つ下返囊?guī)劃不是一個短期的項目，而是一個長期性的總體規(guī)劃，其供應(yīng)量需要在未來十年左右、甚至更長的時間里慢慢釋放，而且何時能夠啟動恐怕還是未知數(shù)；南部城區(qū)因為主要承擔居住的功能，雖然目前在售項目的后續(xù)供應(yīng)量充足，但是因其去為優(yōu)勢及價格的相對優(yōu)勢，需求仍然較為旺盛。萊山濱海路、觀海路上的項目背山臨海，環(huán)境優(yōu)美，迎春大街及港城東大街兩側(cè)的改造也在快馬加鞭的進行著，環(huán)境和配套也隨之不斷改進，在未來幾年，仍然是多數(shù)人置業(yè)，尤其是二次置業(yè)者的首選，因此供應(yīng)量充足。開發(fā)區(qū)供應(yīng)量目前主要集中在開發(fā)區(qū)公安局以西及西南方向，開發(fā)區(qū)外來人口較多，又有海景優(yōu)勢，無論是中低檔普通商品房還是中高檔海景房，需求量都相對較大，這樣的供應(yīng)量應(yīng)該來說不算太高。福山區(qū)在售項目的待售量最小，未來的供應(yīng)量也相對不大。因為這幾個區(qū)之中，福山區(qū)無論從環(huán)境、配套，人口等各方面都沒有優(yōu)勢，且目前福山區(qū)的項目也是以福山本區(qū)域內(nèi)和部分開發(fā)區(qū)的客戶為主，需求量總是有限，因此在供應(yīng)上也不會過分的高。就目前的情況來看，福山區(qū)在未來也不會出現(xiàn)大規(guī)模人口增長，因此不會出現(xiàn)需求急劇增長的現(xiàn)象，供應(yīng)量應(yīng)當會穩(wěn)定在目前的水平，慢慢穩(wěn)中有升。未來2~3年內(nèi)可實現(xiàn)供應(yīng)量圖表下圖表中顯示的供應(yīng)量是以目前在售項目待售量和已經(jīng)開工但是尚未銷售的項目供應(yīng)量總和，規(guī)劃項目因為時間較長，有很多不確定性，在未來2～3年的時間里實現(xiàn)的可能性不大，因此實際的參考意義并不大，因此下表中不包含這部分供應(yīng)。（二）四區(qū)價格總體情況均價圖均價圖57706200500038200100020003000400050006000700080009000芝罘區(qū)萊山區(qū)開發(fā)區(qū)福山區(qū)元/平米均價（以上數(shù)據(jù)是我們根據(jù)對四區(qū)主要樓盤均價調(diào)查統(tǒng)計之后，推算出來的區(qū)域均價，可能不一定十分精確，但基本能反映出四區(qū)大多數(shù)樓盤的價格水平。）由于煙臺獨特的城市格局和濱海的天然優(yōu)勢，各個區(qū)的均價嚴格來講并不準確，而是應(yīng)該分小片區(qū)來看，但是它仍然具備一定的參考意義。通過調(diào)查統(tǒng)計，目前芝罘區(qū)在售項目均價在5280元/㎡，由于市中心區(qū)房價的拉動，整體均價僅次于萊山區(qū)。當然南部城區(qū)、只楚片區(qū)的房價與中心城區(qū)的價格還有較大差距。萊山整體均價6200元/㎡，對于這個價格，我們并不意外，因為萊山區(qū)濱海路海景房的價格已經(jīng)升到15000元/㎡左右，僅這片區(qū)域的房價就將整個萊山區(qū)均價拉升了起來。開發(fā)區(qū)的均價在5000元/㎡左右，已經(jīng)開始接近芝罘區(qū)的均價，其實從2007年伊始，隨著越來越多的海景房面市，開發(fā)區(qū)的房價漲幅就一路領(lǐng)先于其他幾個區(qū)，另外，開發(fā)區(qū)的發(fā)展重心西移，城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和環(huán)境的改善，也成為房價上升較快的重要因素。福山區(qū)的房價相對來說上漲速度比較緩慢，目前在3820元/㎡，今年下半年幾個高品質(zhì)樓盤的出現(xiàn)，才將福山整體均價拉高了一些。（三）四區(qū)產(chǎn)品主要特點概述從產(chǎn)品檔次的角度上看，高檔項目無一例外的出現(xiàn)在了海邊，從開發(fā)區(qū)的天馬相城、維亞灣，芝罘島的西海岸，到萊山區(qū)的海天名人廣場、御園、金海岸花園、南山·星海灣等等，海景豪宅在所有住宅中的檔次當然在最高位。其他中高檔項目也是主要在市中心區(qū)和各區(qū)近海的地段，例如開發(fā)區(qū)黃河路一帶和萊山區(qū)觀海路一側(cè)。這些高檔及中高檔的項目主要也是以大戶型產(chǎn)品為主，前瞻的規(guī)劃設(shè)計，極佳的內(nèi)外環(huán)境，一流的配置配套，完善的物業(yè)服務(wù)是這些項目的共同特點。中低檔項目的分布則較廣，各個區(qū)域都有，也是目前住宅市場的最大的一部分，開發(fā)區(qū)長江路以南、衡山路以西區(qū)域?qū)⒓泄?yīng)大量的中檔房，芝罘區(qū)的黃務(wù)區(qū)域、幸福區(qū)域，還有萊山區(qū)的迎春大街區(qū)域，都將成為中檔房的集中之處。這部分產(chǎn)品以舒適、實用為主要著力點，在戶型上以三房和兩房為主，合理的布局，適宜的空間，南向的臥室陽臺，舒適而不奢華，簡潔而不擁擠，基本能夠滿足大部分客戶的需求。目前煙臺的低檔項目主要是在只楚片區(qū)，煙臺的經(jīng)濟適用房——錦繡新城三期就是建在這個位置，當然產(chǎn)品在各方面都沒有什么出彩的，只是以滿足基本居住要求而建。另外，萊山區(qū)迎春大街南端較遠的地段、開發(fā)區(qū)西面較遠地段也是低檔房集中的主要區(qū)域。

二、芝罘區(qū)市場分析及發(fā)展趨勢（一）片區(qū)劃分片區(qū)中心片區(qū)南城片區(qū)只楚片區(qū)幸福片區(qū)范圍南到紅旗路，西到新橋，東到虹口區(qū)域世回堯、曲家、黃務(wù)一帶珠璣、只楚一帶幸福、芝罘島主要項目新橋國際佳苑山水龍城錦繡新城（經(jīng)適房）西海岸雪玉花苑通世新城化工南路規(guī)劃福成家園山海云天馨逸園城發(fā)康和新城（規(guī)劃）御景園塔山明珠富順苑紫郡城蓁山花園世茂·海灣1號上堯花園天鴻5#、6#芝罘區(qū)大體可以分為四個片區(qū)，根據(jù)城市格局，中心城區(qū)是指南至紅旗路，西至新橋，東到虹口附近的區(qū)域，基本屬于煙臺的老城區(qū)，也是煙臺傳統(tǒng)的市中心；南城片區(qū)指南山公園、塔山以及師范學(xué)院以南的區(qū)域，包括世回堯、曲家、大東夼、黃務(wù)一帶；只楚片區(qū)是指以只楚村為中心的區(qū)域，包括只楚、珠璣、鳳凰臺等；幸福片區(qū)包括幸福及芝罘島在內(nèi)的區(qū)域。（二）價格區(qū)域片區(qū)各代表樓盤均價片區(qū)均價區(qū)域均價芝罘區(qū)中心城區(qū)新橋國際6400、塔山明珠7400、紫郡城7000、雪玉花苑5300、海灣1號預(yù)計12000左右，天鴻預(yù)計1000080005770南部城區(qū)山水龍城4400、通世新城4000、馨逸園4300、蓁山花園4500、上堯花園47004380只楚片區(qū)目前沒有在售樓盤幸福片區(qū)西海岸6300、福成家園4750、御景園43004930均價圖均價圖01000200030004000500060007000中心城區(qū)價格均價圖南部城區(qū)幸福片區(qū)800042804930從以上圖表中我們可以看出，芝罘區(qū)各片區(qū)價格并不均衡，其中以中心老城區(qū)價格最高，約為8000元/㎡，原因顯而易見，老城區(qū)發(fā)展時間長，各項配套都很完備，出行、購物、娛樂、就醫(yī)、子女上學(xué)等等各方面都要優(yōu)于其他幾個片區(qū)，生活方便，再加上供地已經(jīng)很少，寸土寸金，另外正在建設(shè)的世茂·海灣1號和天鴻5#、6#樓作為高檔公寓，拉高了整個中心區(qū)的均價。其中塔山明珠和紫郡城位置相近，塔山明珠總量很小，沒有什么規(guī)模優(yōu)勢，但是其優(yōu)越的地理位置為其賺了不少分數(shù)，目前只有少量房源，均價在7400左右；紫郡城尚未開盤也尚未開始認購，但是均價已經(jīng)出來，大概在7000左右，也是借了地段優(yōu)勢，因為塔山一帶據(jù)稱是“煙臺龍脈”所在，另外完善的配套，便捷的生活環(huán)境也是支撐價格的主要因素。新橋國際佳苑小高層均價6300元/㎡，多層6500元/㎡，這個價格多少讓人感到意外，因為新橋集團開發(fā)的金暉花園從產(chǎn)品到價格，都不是高檔產(chǎn)品，國際佳苑這個項目卻從價格上有了很大的飛躍，目前項目配置、配套情況尚不明確，但是緊靠只楚路，距離三站、大潤發(fā)、振華很近，或許該項目會主打“市中心”的概念。煙臺市的總體規(guī)劃早就提出了建設(shè)“南部新城”的思路，一宗又一宗南城住宅地塊的出讓、拍賣等，使南城片區(qū)的住宅市場空前火熱，目前芝罘區(qū)的住宅也主要集中在這個區(qū)域，從“天安在造一座城”的山水龍城到“煙臺小戶型之都”的通世新城，諸多項目你方唱罷我登場。但是遠離市區(qū)、交通不便對這些項目的價格影響比較大。山水龍城今年6月30號開盤，打出“起價2780”的誘人廣告，均價也只有3500元/㎡，而通世新城作為一個小戶型項目，更是以較低單價和低總價吸引著資金不是很充裕的年輕人。但是隨著通世路南段的延伸，兩個項目的價格上漲增加了砝碼，目前山水龍城均價在4400元/㎡，通世新城均價也達到了4000元/㎡，隨著配套設(shè)施的完善，相信還有上漲的空間。而師范學(xué)院以南的富順苑、蓁山花園等項目隨著青年南路的貫通和配套的完善，均價已經(jīng)在4500元/㎡以上，上堯花園因為更靠近市中心，均價達到了4700元/㎡。只楚片區(qū)目前沒有在售項目。幸福片區(qū)一直以來給人臟亂差的印象，大部分的項目也是以較低的價格來吸引客戶，但是看目前幸福區(qū)域有房源出售的項目，均價不低于南部的部分項目，另外芝罘島上的西海岸，均價達到6300元/㎡左右，對幸福的房價有一定的拉升作用。（三）供應(yīng)量（1）在售項目供應(yīng)量總表區(qū)域項目占地面積（㎡）建筑面積（㎡）已售量待售量供應(yīng)總量中心城區(qū)塔山明珠2萬1.8萬1.6萬0.2萬0.2萬南部城區(qū)山水龍城90萬80萬15萬65萬228萬通世新城70萬7萬63萬馨逸園46.7萬40萬1萬39萬富順苑33萬43萬4萬39萬蓁山花園7.4萬7.4萬5.4萬2萬上堯花園30萬22萬2萬左右20萬幸福片區(qū)西海岸26.4萬27萬20萬7萬17.2萬福成家園12萬17萬5－6萬10萬御景園尾盤0.2萬總計70萬左右245.4萬以上為2007年芝罘區(qū)主要在售項目的消化及待售情況，從以上統(tǒng)計來看，芝罘區(qū)2007年市場公開發(fā)售的樓盤消化量大約在70萬平米左右（不計經(jīng)濟適用房、村鎮(zhèn)集體自建房、06年尾盤項目等），這些在售樓盤未售的量大約在245萬平米左右，這將構(gòu)成未來一、兩年的主要市場供應(yīng)。（2）在建未售項目供應(yīng)量區(qū)域項目占地面積（㎡）建筑面積（㎡）已售量待售量供應(yīng)總量中心城區(qū)新橋國際14萬22萬未售22萬98萬山海云天3.85萬12萬未售12萬海灣1號27.7萬未售27.7萬天鴻5#、6#1.52萬11.8萬未售11.8萬紫郡城6.6萬10.9萬未售10.9萬南部城區(qū)大東夼小區(qū)11萬11萬未售11萬11萬總計109萬以上項目目前均已開工，并且已經(jīng)開始推廣、蓄客，其供應(yīng)量應(yīng)該在近一、兩年內(nèi)開始推出，屬于比較可靠、能夠?qū)崿F(xiàn)的、具有參考價值的供應(yīng)。（3）規(guī)劃項目供應(yīng)量區(qū)域項目占地面積（㎡）建筑面積（㎡）已售量待售量供應(yīng)總量中心城區(qū)毓璜頂醫(yī)院片區(qū)15萬14.34萬未售14.34萬14.34萬只楚片區(qū)只楚片區(qū)化工南路規(guī)劃565萬700萬左右未售700萬857.6原環(huán)球機床廠地塊9.35萬27.6萬未售27.6萬城發(fā)·康和新城140萬130萬左右未售130萬幸福片區(qū)龍海家園53.8萬130萬未售130萬130萬總計1002萬以上屬于市政府規(guī)劃中的主要項目，其可實現(xiàn)性不好估計，尤其是化工南路項目，應(yīng)該在10多年內(nèi)才可能具有可能性，因此，規(guī)劃項目的供應(yīng)量僅作為參考，不宜過分注重。分類別供應(yīng)量圖供應(yīng)量供應(yīng)量70245.41091001.94020040060080010001200在售項目已售總量在售項目待售總量在建未售項目總量規(guī)劃項目總量萬平米各片區(qū)詳細供應(yīng)量圖以上圖表分按照在售項目、在建未售項目、規(guī)劃項目三個類別來統(tǒng)計供應(yīng)量，從圖表中來看，今年芝罘區(qū)銷售面積在70萬左右，目前所有在售項目后續(xù)仍將有245萬平方的供應(yīng)；目前在建但是尚未開盤銷售的面積有近60萬平方，這部分項目將會在明年上市；規(guī)劃項目因為是煙臺市2020年之前的總體規(guī)劃，部分項目可能在3－5年之內(nèi)上市，但是有一些比如只楚片區(qū)的改造，則是一個長期性的，開發(fā)周期和銷售周期都不清楚，可能會比較長。中心城區(qū)的供應(yīng)最少，這是任何一座城市發(fā)展的必經(jīng)階段，中心區(qū)域的發(fā)展完善導(dǎo)致供應(yīng)很少，城市外擴。南部城區(qū)的發(fā)展可謂迅速，目前芝罘區(qū)主要在售住宅項目大多集中在這片區(qū)域，黃務(wù)一帶有山水龍城和通世新城兩個大規(guī)模項目，馨逸園的規(guī)模也算中等，另外如蓁山花園、富順苑、上堯花園等分布在青年南路周邊。由于項目規(guī)模都比較大，往往分幾期開發(fā)，比如上堯花園就規(guī)劃五期開發(fā)，山水龍城分三期，而目前都只是在銷售一期，后續(xù)房源的推出及開發(fā)，將使這片區(qū)域在三年左右的時間里，仍是芝罘區(qū)住宅供應(yīng)的主力軍。只楚一帶臨近發(fā)電廠，空氣環(huán)境相對較差一些，因此并沒有成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱點，這里也是煙臺低檔房的集中區(qū)。但是從煙臺市第十屆規(guī)劃展來看，這個片區(qū)的化工路以南，565萬平米的地塊將作統(tǒng)一的控制性歸化建設(shè)，規(guī)劃總建筑面積834萬平米，去處部分公建，估計住宅至少在700萬平米。幸福區(qū)域目前在售項目也比較少，僅個別項目有房源，今后發(fā)展的主要精力會放在舊城改造上，其中總建筑面積130萬平米的龍海家園項目，就是幸福七個村拆遷改造的安置小區(qū)。2007年芝罘區(qū)土地出讓情況2007年芝罘區(qū)居住用地拍賣情況宗地序號土地位置出讓土地面積約㎡規(guī)劃可建筑面積約㎡交易起始價（萬元）競買保證金（萬元）2007.56號黃務(wù)鎮(zhèn)交運集團篆山宗地東至機場路，南至篆山居委會，西、北至規(guī)劃路20058.3382681876.818002007.57號南大街南側(cè)原大海陽汽車站宗地北至南大街，南至原市政公司，東至大海陽路，西至煙臺三中用地814732000494549002007.58號機場路80號宗地西至世回堯路，東至規(guī)劃路，北至世回堯辦事處，南至用地邊界17563.7267002053.4620002007.60號宮家島舊村改造宗地東至冰輪路，北至紅旗路，南至規(guī)劃路，西至用地邊界43853649200014251140002007.90號幸福八村村西改造宗地幸福八村村西界內(nèi)45817290730700合計488886㎡596258㎡規(guī)劃項目和出讓的土地并不會在短時間內(nèi)上市銷售，因此，未來2～3年內(nèi)，芝罘區(qū)較為現(xiàn)實的供應(yīng)量應(yīng)該是目前在售項目待售量與在建未售項目供應(yīng)量之和，即：354萬平米左右。（四）產(chǎn)品特點區(qū)域項目產(chǎn)品形態(tài)項目檔次戶型區(qū)間主力戶型中心城區(qū)新橋國際多層、小高層中高70－13080－110塔山明珠高層中高90－150110－130海灣1號高層高不詳不詳天鴻5#、6#高層高不詳不詳紫郡城小高層中高90－180120－150南部城區(qū)山水龍城多層、小高層中50－150100－130通世新城多層、小高層、高層中低40－8870－88馨逸園多層、高層中低60－12070－90富順苑多層中90－120蓁山花園多層中低67－13067－90上堯花園多層、小高層中不詳70－90只楚片區(qū)原環(huán)球機床廠地塊高層低90以下（預(yù)計）60－80（預(yù)計）城發(fā)·康和新城多層、小高層低不詳70－90（預(yù)計）幸福片區(qū)西海岸多層、小高層、聯(lián)體別墅中高78－200110－150福成家園多層、小高層中低65－13080－110御景園多層、小高層低不詳僅剩45、74、89（1）產(chǎn)品形態(tài)從項目形態(tài)上看，目前在售項目以多層和小高層為主，多層已經(jīng)逐漸成為比較稀缺的產(chǎn)品形態(tài)，市中心及市區(qū)周邊的在售項目中，多層已經(jīng)非常少了。從一些項目來看，多層均價要高出小高層和高層不少，例如西海岸，小高層均價在多層均價5500左右，而多層價格則達到6300左右，這也反映出了多層產(chǎn)品的稀缺性?；赝?000年以前，煙臺基本沒有小高層住宅，但是現(xiàn)在小高層已經(jīng)與多層平分秋色。目前住宅項目中的高層產(chǎn)品并不算太多，隨著城市的不斷發(fā)展，土地日漸稀缺，高層將逐漸成為住宅的主要形態(tài)。（2）戶型分布特點從表格中可以看出，100㎡以上的中、大戶型主要集中在中心城區(qū)和西海岸，其他區(qū)域及項目都以小戶型和90－100平米的中小戶型為主。這與項目的地段及目標客戶密切相關(guān)。目前市中心房價較高，為數(shù)不多的項目擁有好的地段，吸引本地較為富有的人群，而這部分人群由于經(jīng)濟實力較強，在購房時多傾向于大一些的戶型。南部城區(qū)相對來說是新興區(qū)域，較低的房價吸引資金實力不是很強的置業(yè)者，很多年輕人結(jié)婚購置新房就選擇這個區(qū)域，因此戶型主要也以小戶型為主，不慕奢華，力求簡潔實用，在格局上以一房和兩房為主。另外南部城區(qū)遠離市中心的喧囂，不少項目背靠青山，環(huán)境清幽，也成為不少二次置業(yè)者的首選，少量的中、大戶型也滿足了這部分客戶的需求。只楚目前是煙臺低檔房比較集中的區(qū)域，因此戶型也是以小戶型為主，在此購房的也主要是一些低收入者。幸福區(qū)域的項目面積區(qū)間并不集中，小戶型和中戶型占據(jù)大致相等的比例，但是較大戶型也沒有。幸福歷來較差環(huán)境阻礙了不少置業(yè)者的腳步，一些小戶型主要客戶是年輕人和低收入人群。但是因為有一些中等收入人群，工作或者自己的生意在幸福區(qū)域，為了工作生活的方便而就近購房，也就催生了一部分中戶型。但是一些高收入人群，再次置業(yè)就不會選擇這里，而是選擇環(huán)境更好的萊山區(qū)等，所以幸福區(qū)域的大戶型相對較少。西海岸是個特例，因為位于芝罘島，瀕臨海灣，屬于海景房，因此在戶型配備上以中、大戶型為主，目的就是為了吸引有著中高收入，但是又沒有足夠?qū)嵙徺I東部海景房的人群；而三期的200多平米的連排別墅，則是為更高收入的人群打造。（3）戶型特點大戶型：戶型方正，布局合理，功能區(qū)明確南北通透，面寬較大，空間感強南向主臥、陽臺，明廚明衛(wèi)以三室和四室為主小戶型：簡潔實用，利用率高布局緊湊合理，功能區(qū)較明確南向臥室，客廳采光不理想以一室和兩室為主（4）代表性戶型1.山水龍城B5戶型，面積128.5平米2.西海岸某戶型3.通世新城C戶型，面積56.98平米4.馨逸園A戶型，面積69.8平米、79.8平米5.上堯花園B戶型，面積90平米（五）發(fā)展趨勢芝罘區(qū)的市中心功能將會進一步增強，并且各個片區(qū)的功能會更加明確，中心區(qū)域?qū)⑹菬熍_市商貿(mào)、金融、文化中心，濱海廣場周邊高檔公寓和寫字樓林立，成為煙臺之心。南部城區(qū)是煙臺遠景規(guī)劃中的一個重要組成部分，在2020年之前，這里將建成一個年產(chǎn)值達200億元人民幣的全新產(chǎn)業(yè)區(qū)和居住區(qū)，目前該片區(qū)的主要功能是居住，在未來幾年內(nèi)，它的居住功能將會進一步加強，住宅項目比較多。只楚片區(qū)的定位也將著眼于居住，化工南路以東的565公頃的土地做一個控制性規(guī)劃，會使得該區(qū)域的面貌有很大的改觀，該區(qū)域也會慢慢改變其低檔住宅區(qū)的形象。幸福區(qū)域一直以來也是給人臟亂差的印象，原因在于居住區(qū)與工業(yè)的混合，使得該區(qū)域沒有一個統(tǒng)一的規(guī)劃，但是隨著幸福區(qū)域的改造，大片區(qū)域也將進行統(tǒng)一的規(guī)劃建設(shè)，其中龍海家園的建設(shè)，將會使幸福的整體形象大為改觀，在不久的將來，幸福或許可以徹底改變以前的形象。

三、萊山區(qū)市場分析及發(fā)展趨勢（一）片區(qū)劃分萊山整個區(qū)域地形狹長，依山靠海，根據(jù)萊山固有的地形特點各個區(qū)域的發(fā)展，逐漸形成了“一點三線”的發(fā)展格局。一點：政府功能區(qū)——市政府、國際會展館、體育公園、學(xué)校、廣電局等三線：港城東大街、迎春大街沿線——煙臺大學(xué)商業(yè)區(qū)、橡樹灣商貿(mào)區(qū)、佳世客商業(yè)區(qū)，因此這里將形成萊山繁華的商業(yè)兼居住區(qū)觀海路兩側(cè)——將形成萊山高檔居住生活區(qū)濱海路沿線——城市形象展示區(qū)，形成斑斕漫長海岸·政府功能區(qū)從2000年開始萊山區(qū)的發(fā)展初見端倪，其后觀海大道、濱海大道相繼開通，政府加大扶持力度，經(jīng)過近7年的發(fā)展萊山逐漸形成了高校云集、高檔住宅區(qū)云集的區(qū)域，另外煙臺市政府、萊山區(qū)政府、工商局、國土資源局、廣電局、國際會展管、體育公園、煙臺大學(xué)等功能性單位相繼進駐，萊山已經(jīng)發(fā)展成為集運動、休閑、生活、文化、辦公的區(qū)域，繼芝罘區(qū)后它將成為煙臺的第二個市中心，政府功能、城市功能更加明顯?！じ鄢菛|大街、迎春大街沿線兩條大街呈“十字形”交錯，居于萊山中心區(qū)域，幾乎貫穿了萊山的東西南北，正適合打造中心商業(yè)、居住區(qū)。目前，大街兩旁現(xiàn)有的和即將動工的住宅項目以及商業(yè)項目眾多，這兩條線路交通便利，周邊人口眾多，它必將成為萊山的重要中心區(qū)域?！び^海路兩側(cè)觀海路線路狹長，貫穿了整個萊山，兩側(cè)的項目大多依山靠海，環(huán)境優(yōu)美、交通便利，是高檔住宅的首選。目前，從海濱小區(qū)到南山世紀華府路段的觀海路兩側(cè)已經(jīng)被高檔項目包圍，并仍在不斷的開發(fā)中，可能將來的舊村改造項目也會提上日程，觀海路兩側(cè)高檔居住區(qū)已經(jīng)形成?！I海路兩側(cè)濱海路緊靠大海，延伸較長，幾乎與觀海路平行，是最具煙臺特色的大道。兩側(cè)擁有即將上馬的娛樂項目漁人碼頭和已經(jīng)成型的酒店以及即將上馬的酒店，住宅項目有一些別墅、高檔住宅、學(xué)校、公園等。憑借它優(yōu)美的海岸線和高檔的規(guī)劃，濱海路將成為集娛樂、休閑等作用為一體的展示門戶。（二）價格（1）各區(qū)域樓盤價格情況區(qū)域項目名稱開盤時間開盤起價在售均價約最高價約銷售情況產(chǎn)品形態(tài)港城東大街、迎春大街沿線府前花園2006.12260045005500好高層板樓天合城2007.1280051005800好高層塔樓四季花城2007.7370053008000好多層/小高層南山世紀華庭2007.5312048006100好高層板樓觀海路兩側(cè)（埠嵐以北）佳隆山莊2006.7500070008000一般高層潤利國際大廈2007.1075001000012000好高層濱海路兩側(cè)星海灣2006.105200800013000好小高層金海岸花園2006.880001500016000一般多層?xùn)|上海賦15000高層茂源碧海山莊2006.11568870009688一般多層萊山各區(qū)域均價萊山各區(qū)域均價500080001200002000400060008000100001200014000均價范圍（元/平米）迎春大街、港城東大街觀海路濱海路從以上表格可以看出萊山港城東大街和迎春大街路段住房均價在4500—5000元/㎡之間；觀海路兩側(cè)在售住宅均價在7000—10000元之間；濱海路沿線高檔住宅均價在10000—15000元之間。濱海路、觀海路沿線大多項目的最高價基本上都突破了10000元/㎡的大關(guān)，且很多項目的均價也直逼10000元/㎡；由于海景資源稀缺性，且此區(qū)域的土地越來越少，目前此區(qū)域供應(yīng)樓盤屈指可數(shù)，導(dǎo)致價格直線上升，特別是新開售或即將開售的項目均價都已在10000以上，甚至煙臺大學(xué)以南的濱海路段高檔房價也直追10000元。迎春大街、港城東大街沿線最高價在5000—8000元之間，并同時有幾個大型項目支撐，從目前幾個在售樓盤的銷售情況來看，此價格已經(jīng)在本區(qū)域得到認可。區(qū)域項目名稱開盤起價在售均價約銷售周期月上升額產(chǎn)品檔次港城東大街、迎春大街沿線府前花園2600450012個月158中檔天合城2800510011個月209中檔四季花城370053005個月300中高檔南山世紀華庭312048007個月240中高檔觀海路兩側(cè)（埠嵐以北）佳隆山莊5000700013個月154中高檔濱海路兩側(cè)星海灣5200800010個月300高檔茂源碧海山莊568870009個月145中高檔▲規(guī)模大、項目品質(zhì)高、營銷體系完善的項目消化速度快，價格上升空間大?！鴴侀_產(chǎn)品的差異性，星海灣和四季花城兩個項目自開盤以來，價格漲幅較大，樓盤品質(zhì)優(yōu)勢明顯，銷售順暢，由此可見，樓盤前期品質(zhì)定位非常重要；▲天合城和世紀華庭兩個項目漲幅相差不大，市場價值相差無幾；▲其他幾個項目如，萬光府前花園、茂源碧海山莊、佳隆山莊等項目，由于沒有準確的市場定位和嚴密的推廣，致使項目周期長，市場吸引力不高，沒有使項目深度的價值表現(xiàn)出來。小結(jié)：從圖表所示，萊山一線海景資源日益稀缺，一線海景房的價格可以說已達到國內(nèi)大中城市水平，如：金海岸花園、東上海賦，它們的價格已達到二線區(qū)域樓盤價格的二倍，面對此種態(tài)勢，客戶是選擇抓住最后的機會還是置業(yè)目標東移呢？從二線區(qū)域各個樓盤日漸火爆來看，大部分客戶東移是肯定的；二線區(qū)域（指迎春大街和港城東大街沿線）房價開始發(fā)力，一年多的時間整體價格也從3000多上升到4500~5000元左右，二線區(qū)域無論是從開發(fā)實力、項目品質(zhì)、小區(qū)規(guī)模等來看均不落后于一線海景房，甚至于在某些方面（如園林景觀、項目配置）可能還會更高，特別是近兩年此區(qū)域房價上升速度更快、上升空間更大也逐漸顯現(xiàn)出來，所以愈來愈受到客戶的認可、甚至是追捧。（三）供應(yīng)量（1）在售樓盤消化量及待售量項目名稱規(guī)劃面積樓座情況主力戶型銷售率消化量剩余面積南山世紀城（世紀華府）52萬㎡15棟30層高層110、160、18090%46.85.2萬㎡南山世紀城（星海灣）11萬㎡8棟小高層200、26095%10.450.55萬㎡南山世紀城（世紀華庭）40萬㎡15棟板塔33層以上110、160、22062%24.815.2萬㎡天合城25.17萬㎡18層高層88、90、118、13860%1510萬㎡佳隆山莊2萬㎡1幢多層2幢別墅2幢小高層130.150.23095%1.90.1萬㎡茂源碧海山莊5.3萬㎡11棟多層100.120.15055%2.92.4萬㎡金海岸3萬㎡多層豪宅160、170、18090%2.70.3萬㎡萬光府前花園34.76萬㎡高層90、100、13035%12.1622.6萬㎡四季花城22萬㎡多層、小高層、別墅72、90、13025%5.516.5萬㎡合計195.23萬㎡122.21萬72.85萬㎡以上在售樓盤未消化面積大部分為2007年開盤的項目，銷售率在90％的項目多為07年之前就開盤銷售，07年消化量在80萬左右，待售項目集中在迎春大街和港城東大街區(qū)域，屬于中高檔項目，剩余面積估計2008年要消化大部分。（2）2008年將要推售的樓盤項目項目名稱開盤時間預(yù)計價格建筑面積橡樹灣450017.26萬㎡上海灘花園2008.34000160萬㎡合計177.26萬㎡橡樹灣和上海灘花園兩個項目在本年已經(jīng)為客戶熟知，并積累了大量潛在客戶，兩個項目的戶型適中，在2008年的推售中將具有很強的吸引力，從預(yù)計的價格來看將展開新一輪的價格提升。（3）規(guī)劃中的樓盤項目項目名稱預(yù)開盤時間建筑面積廟后小區(qū)2008年55.97萬㎡天籟·山海花園2008年38.2萬㎡大郝家小區(qū)52.13萬㎡魯信天城（草埠小區(qū)）91.5萬㎡萬泰鹿鳴二期2008年13萬㎡合計250.8萬㎡規(guī)劃中的項目體量非常大，其中廟后小區(qū)、天籟·山海花園、大郝家小區(qū)分別分布在港城東大街兩側(cè)，項目周邊有鳳凰山水庫和平頂山等自然景觀，環(huán)境優(yōu)越；魯信天城項目位于觀海路沿線，在上海灘花園斜對面靠南，自然環(huán)境優(yōu)越；萬泰鹿鳴二期位于觀海路公務(wù)員小區(qū)北側(cè)，地理位置優(yōu)越。以上項目大多數(shù)可能會在2008年下半年推出，估計最晚也不會遲于2009年。（4）未來萊山土地供應(yīng)情況2007年萊山居住用地拍賣情況宗地序號土地位置出讓土地面積約㎡規(guī)劃可建筑面積約㎡交易起始價（萬元）競買保證金（萬元）2007.4號濱海新城C2宗地連成路以南，草埠村界內(nèi)46319.91610001490810002007.5號初家鳳凰小區(qū)北側(cè)宗地萊山區(qū)鳳凰小區(qū)北側(cè)，新苑路以南19586.346811563840002007.6號北沙子舊村改造萊山區(qū)北沙子村境內(nèi)283827.640740017593103002007.25號后七夼觀海路東地塊東至用地邊界，南至海韻路，西至觀海路，北至金龍河87962205200351820002007.59號埠嵐、清泉區(qū)片宗地觀海路以東，煙大路以北，清泉路以西，泉韻路以南519704.3103940042447.8330000合計1241227.7㎡2267211㎡以上的拍賣地塊，主要分別位于濱海路沿線和迎春大街沿線，大部分位于大學(xué)以南。綜合以上四個圖表建筑面積供應(yīng)情況，未來3～5年內(nèi)萊山將有714萬平米的住宅供應(yīng)量；供應(yīng)量集中在迎春大街沿線、港城東大街沿線、大學(xué)以南的觀海路沿線，大學(xué)以北的土地供應(yīng)則極少。但考慮到大郝家、草埠小區(qū)等項目進展慢、項目操作難度導(dǎo)致可實現(xiàn)性較低，而土地拍賣的地塊中舊村改造等項目受客觀因素影響制約較大，實際可能不會按照理想的進度進行開發(fā)，因此這些項目可能可以作為參考，但不一定作為重點考慮。以上樓盤項目不依山則靠海，自然環(huán)境優(yōu)越，小區(qū)規(guī)劃完善，開發(fā)商實力強，所以，未來的產(chǎn)品品質(zhì)必將向中高檔靠攏，并且各項目都會更加注重開發(fā)品質(zhì)，競爭將會日益加劇。有以上項目的支撐，未來萊山的房地產(chǎn)發(fā)展重心也將會轉(zhuǎn)移到迎春大街和港城東大街片區(qū)，從而形成萊山的中心區(qū)域。因此，萊山區(qū)未來3～5年內(nèi)較為現(xiàn)實、可供參考的供應(yīng)量應(yīng)為在售項目待售量、已公開推廣蓄客的未售項目供應(yīng)量及部分土地拍賣產(chǎn)生的供應(yīng)量之和，即：約460萬平米左右。（四）產(chǎn)品特點（1）各個區(qū)域主要樓盤戶型情況▲戶型配比：區(qū)域項目名稱90㎡以下百分比90-150㎡百分比150㎡以上百分比港城東大街、迎春大街沿線府前花園30%70%天合城55%45%四季花城一期45%55%南山世紀華庭4%26%70%觀海路兩側(cè)（埠嵐以北）佳隆山莊65%35%濱海路兩側(cè)星海灣100%金海岸花園100%東上海賦100%煙臺大學(xué)以南——港城東大街、迎春大街沿線的住宅項目90㎡以下的戶型占有一定的比例，并且取得了很好的銷售業(yè)績，很多項目的小戶型基本售完；而大學(xué)以北的觀海路、濱海路兩側(cè)全部以大戶型為主，基本上沒有小戶型。從煙臺幾年來的戶型配比情況來看，90㎡以下小戶型和公寓類住宅相對較少，尤其是萊山，從萊山的整體人文環(huán)境來看，適當面向“小資”增加小戶型的供應(yīng)并不會影響樓盤的整體品質(zhì)，并且其消化速度反而會加快?！鄢菛|大街、迎春大街沿線戶型消化情況客戶選擇還是集中于90-150這個面積范圍，多為考慮寬敞兩居或大三居；其次為90㎡以下和150㎡以上的戶型。整體上來說市場需求的集中點還是在90-150㎡范圍內(nèi)，從目前購房客戶的出生年代和置業(yè)理念來看，是家庭觀念比較重的一代，置業(yè)也較理性講求生活品質(zhì)，主要用于自住或改善居住條件。▲熱銷/主流戶型分析萬光府前花園戶型圖，面積131.61㎡祥隆天合城H戶型，面積144.4㎡整體來看：以上幾個樓盤大多屬于板式建筑，面寬較大，戶型南北通透，通風采光好，比較符合北方人的置業(yè)理念。戶型結(jié)構(gòu)上：戶型布局緊湊實用，分割簡潔合理，空間利用率高，沒有空間浪費；陽臺較多，視野開闊，采光充足，給客戶一種物有所值的感覺。面積上大多都100平米以上，三室二廳二衛(wèi)，單價在5000左右，比較符合用于改善居住條件的二次置業(yè)者。地段上：以上三個樓盤都地處萊山的中心區(qū)域，價格只有大學(xué)以北海景房價格的一半，將來的交通上、生活的便利性方面還要優(yōu)于濱海中路的住宅。（五）萊山未來發(fā)展趨勢首先，從第十屆規(guī)劃展可以看出萊山巨大的發(fā)展?jié)摿Α⒄鬼椖砍浞掷萌R山優(yōu)越的地理位置和人文環(huán)境，囊括了旅游、娛樂、商業(yè)、科技、居住、文化等各個領(lǐng)域，可以預(yù)見未來幾年內(nèi)將是萊山房地產(chǎn)非常活躍的時期。（1）萊山大盤眾多，規(guī)劃完善，未來幾年萊山會出現(xiàn)供需兩旺的景象。近年來，政府之所以一再加大土地供應(yīng)的力度，一再增加住房供應(yīng)量，基本原因在于隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展和城市化進程的不斷推進，居民對住房的需求增長較快。為了使居民的住房需求得到滿足，必須繼續(xù)加大普通住宅的土地供應(yīng)，尤其是舊村改造項目，以求保持適度的住宅投資規(guī)模和住宅供應(yīng)量。萊山目前在售項目和規(guī)劃中項目大部分都在20萬平米以上，即將上市的大華上海灘項目總建筑面積達160萬平米，加之即將上馬的其他大手筆項目，萊山未來幾年內(nèi)住房有望達到供需兩旺。（2）萊山的發(fā)展方向?qū)掷m(xù)向南、逐漸與牟平連為一體，其重心將集中在萊山的中心區(qū)域——迎春大街和港城東大街沿線。大學(xué)以北的濱海路和觀海路的住宅基本開發(fā)完畢，未來萊山區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)將圍繞迎春大街、港城東大街沿線和大學(xué)以南的觀海路展開，徹底發(fā)揮迎春大街、港城東大街的中心地位，這一片區(qū)的房價將會保持比較穩(wěn)定的增長，特別是今年區(qū)政府對迎春大街片區(qū)改造的重視，將會加速帶動其周邊的發(fā)展示。而觀海南路沿線因其廣闊的地域，便利的交通以及天然的近海地理優(yōu)勢也必將成萊山延伸城市區(qū)域的大方向。（3）萊山房價穩(wěn)步攀升：一線海景房價格將繼續(xù)沖高，二線區(qū)域房價開始發(fā)力。據(jù)統(tǒng)計，2007年全國70個大中城市房屋銷售價格同比環(huán)比繼續(xù)上漲，漲幅均超過5%，而煙臺萊山上漲幅度則達到10%以上。目前，萊山的一線海景房價格已經(jīng)突破10000元/㎡大關(guān)，現(xiàn)正憑借幾個為數(shù)不多的樓盤開始向15000元/㎡高速沖刺，二線區(qū)域——迎春大街和港城東大街沿線的房價開始發(fā)力，這兩個區(qū)域的房價在2007年一年的時間里已飆升至5000元/㎡，很多在此區(qū)域已經(jīng)占有一席之地的開發(fā)商也在躊躇滿志地期待2008年的到來，市民更是對此區(qū)域充滿信心，所以，萊山二線區(qū)域的房價在2008年仍有一定上升空間，但漲幅有可能放緩。（4）產(chǎn)品品質(zhì)普遍走高，節(jié)能、環(huán)保、舒適型、景觀性的成品住宅將成為今后住宅發(fā)展的方向，產(chǎn)品面積上90㎡左右的中小戶型將占市場一定份額，萊山中心區(qū)住房將迎來百花齊放的時代。首先，房產(chǎn)品質(zhì)的提高是整個市場經(jīng)濟發(fā)展的必然結(jié)果；具體到萊山，目前，萊山天然的海景資源日益稀缺，唯有提高自身產(chǎn)品的競爭力才能吸納更多客戶，從產(chǎn)品的配置、配套和園林景觀等方面下功夫，讓客戶體驗品質(zhì)生活，得到更多實惠。繼南山世紀城大規(guī)模開發(fā)后，天合城、四季花城、府前花園等中高檔項目緊跟其后并取得了良好銷售業(yè)績，逐漸形成了高檔、中檔并駕齊驅(qū)的局面。另一方面隨著大華上海灘、橡樹灣等項目的開盤，萊山房產(chǎn)市場將進入強銷期，各種戶型輪番上市，市場空前活躍。（5）海景樓盤日益減少，大學(xué)以北海景房發(fā)展空間有限，大學(xué)以南的海景房將發(fā)展起來。大學(xué)以北的海景房將減少，價格上升空間有限，舊村改造項目成本大，所以此處海景房的發(fā)展空間已經(jīng)非常小了；然而，由于萊山持續(xù)往南發(fā)展，濱海路漫長的海岸線將是不可復(fù)制的資源，所以，大學(xué)以南的海景房將逐漸發(fā)展起來，也將帶動萊山房價的進一步走高。

四、開發(fā)區(qū)市場分析及發(fā)展趨勢（一）片區(qū)劃分開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)格局可以根據(jù)離海的遠近劃為三大片區(qū)——一線海景區(qū)、二線海景區(qū)和三線海景區(qū)。各分區(qū)內(nèi)項目一覽表：片區(qū)一線海景區(qū)二線海景區(qū)三線海景區(qū)范圍解釋黃河路以北長江路與黃河路間長江路以南項目名稱（共18個）維亞灣國奧天地海信·慧園天馬·相城萬泰海公館崳景華城廣源天際親海翠苑山水名園臨海天際海琴灣翠園芳鄰臨海君天下香格里拉花園靜海苑鳳臺山莊靜海國際公寓月光蘭庭（二）價格（1）一線海景區(qū)項目價格一覽項目名稱起價（元/㎡）均價（元/㎡）最高價（元/㎡）交房標準維亞灣8000毛坯天馬·相城430060009800毛坯廣源天際460060007000毛坯臨海天際未銷售臨海君天下49806800-69008800毛坯靜海苑420060007000毛坯靜海國際公寓55006000精裝修由上圖可以清晰地看出一線海景區(qū)的價格區(qū)間在6000—8000元/平米。整體上在6000元/平米左右，但是由于維亞灣這一頂高端項目的進入，相信對片區(qū)價格有一定的拉升作用。（2）二線海景區(qū)項目價格一覽項目名稱起價（元/㎡）均價（元/㎡）最高價（元/㎡）交房標準國奧天地3700480010000毛坯萬泰海公館因手續(xù)問題一直未正式銷售親海翠苑未銷售海琴灣未銷售二線海景區(qū)項目屈指可數(shù)，現(xiàn)在在售的項目只有國奧天地一個，它就是這個片區(qū)的代表，二線海景區(qū)的價格水平5000/平米左右。（3）三線海景區(qū)項目價格一覽項目名稱起價（元/㎡）均價（元/㎡）最高價（元/㎡）交房標準海信·慧園330040004640毛坯崳景華城320036004000毛坯山水名園356040004650毛坯翠園芳鄰378542005350毛坯香格里拉花園未銷售鳳臺山莊未銷售月光蘭亭未銷售如上圖所示，三線海景片區(qū)價格區(qū)間：3600—4200元/平米。由于項目銷售進度和工程進度上的差別，致使價格差距較大，總體在4000元左右。（4）片區(qū)價格總匯在開發(fā)區(qū)的房產(chǎn)市場上，項目距海的遠近會嚴重影響價格的高低。從崳景華城（3600）到維亞灣（8000）就是最能說明問題，當然除了地段因素，其他例如土地成本、項目定位、配置配套等對價格影響也比較大：片區(qū)一線海景區(qū)二線海景區(qū)三線海景區(qū)片區(qū)均價600050004000（三）供應(yīng)量在售項目待售供應(yīng)量在售項目占面（㎡）建面（㎡）銷售率待售量（㎡）待售總量一線海景區(qū)域天馬相城52000080000050%400000456739.6廣源天際2451387201.1650%43600.58臨海君天下233236569580%13139二線海景區(qū)域萬泰海公館156876792820%54342.4399342.4國奧天地28600069000050%345000三線海景區(qū)域海信慧園7515811000090%1100082761.5山水名園18772.416376750%31883.5翠園芳鄰11227.594097552%19668崳景華城46380020210090%20210總計14384812127666119938843.5以上是2007年開發(fā)區(qū)市場銷售的主要項目，大多數(shù)項目銷售過半，另外有部分于2006年就已經(jīng)上市銷售，目前這些在售項目的供應(yīng)量已經(jīng)達到119萬平方，估計07年的消化量在95萬平方左右，除了量比較大的天馬相城和國奧天地等項目，其他項目后續(xù)供應(yīng)基本會在明年消化完。（2）尚未銷售項目供應(yīng)情況 片區(qū)供應(yīng)量項目名稱占面（㎡）建面（㎡）供應(yīng)量（㎡）進度一線1061900㎡維亞灣130000300000300000剛動工靜海苑300007000070000剛動工臨海天際324800671900671900報批通過靜海國際公寓100002000020000未銷售二線1.6萬㎡海琴灣28384.277947979479未動工親海翠苑242367830078300建到10層三線124萬㎡香格里拉299508384883848剛動工鳳臺山莊200006500065000剛動工月光蘭庭85551171190171190報批通過崳景華城二期463800597900597900建設(shè)中海信慧園二期160000300000300000動工不久翠園芳鄰二期100002000020000未動工總量131672124576172457617（3）開發(fā)區(qū)07年土地供應(yīng)情況2007年開發(fā)區(qū)居住用地拍賣情況2007.91號開發(fā)區(qū)206國道以南，云龍山以西開發(fā)區(qū)206國道以南，云龍山以西48503.2綁定出讓5300400002007.92號開發(fā)區(qū)206國道以南，云龍山以西開發(fā)區(qū)206國道以南，云龍山以西6569772002007.93號開發(fā)區(qū)206國道以南，云龍山以西開發(fā)區(qū)206國道以南，云龍山以西78412.28600合計428375.4㎡——㎡供應(yīng)的土地預(yù)計在未來3～5年的時間會上市。（四）開發(fā)區(qū)總供應(yīng)量情況尚未銷售的項目中包括目前在售項目中的后續(xù)供應(yīng)，比如崳景華城、海信慧園等的二期，其他項目也都已經(jīng)動工或者審批通過，不少項目預(yù)計明年就會上市銷售，但是不會大量的推房源，但是這些項目最多三年之內(nèi)就基本能夠消化完畢。綜合考慮，開發(fā)區(qū)2～3年的時間里較有參考價值的供應(yīng)量是在售項目供應(yīng)量和尚未銷售項目供應(yīng)量之和，約為339萬平方。（四）產(chǎn)品特點我們從代表性項目的主力戶型面積區(qū)間、產(chǎn)品形態(tài)及產(chǎn)品的特點入手，對片區(qū)內(nèi)的樓盤的品質(zhì)、檔次進行分析，進而分析開發(fā)區(qū)房產(chǎn)市場的整體產(chǎn)品情況。項目名稱主力戶型產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品特點項目檔次維亞灣143-175高層6米挑高入戶大堂觀海廊式陽臺高檔天馬·相城200以上高層板式高檔廣源天際110-150高層迎賓廳、泛會所高檔臨海天際——高層、小高層——中高臨海君天下117、204高層、小高層高檔靜海苑85-120高層個性化私人花園中高靜海國際公寓50、70高層精裝修小戶公寓中高國奧天地59-245高層公寓、住宅室內(nèi)花園、入戶玄關(guān)步入式儲衣間部分精裝修中高萬泰海公館80、120高層180度海景客廳頂層復(fù)式中高親海翠苑76-138高層中高海琴灣——高層——中高海信·慧園90-145高層、多層城市庭HOUSE中高崳景華城50-90高層、小高層中檔山水名園80-120高層中檔翠園芳鄰80-120高層中檔香格里拉花園——高層——中檔鳳臺山莊——高層——中檔月光蘭庭60-118.3超高層、高層中高開發(fā)區(qū)樓盤戶型面積區(qū)間跨度很大，從50－245平米；產(chǎn)品形態(tài)上是以高層為主。一線海景區(qū)在戶型面積追求大戶型的尊貴與奢華，在產(chǎn)品特點上與一線海景區(qū)的項目定位是一致的—高檔與尊容，都以高收入人群為目標客戶。二線海景區(qū)項目比較少，國奧天地和萬泰海公館作為該區(qū)域的代表，戶型上也具有多樣性，但是在產(chǎn)品的特色上比一線海景區(qū)遜色不少。三線海景區(qū)各項目的產(chǎn)品基本以中小戶型為主，追求簡潔與實用，特點相似的產(chǎn)品較多。由上表也可以看出，一線多高檔樓盤、二線以中高檔樓盤為主、三線以中檔為砥柱。這樣的檔次決定了一線區(qū)外地客戶最多，三線區(qū)最少，二線居中。（五）發(fā)展趨勢從價格、供應(yīng)量、產(chǎn)品特點等方面來分析，開發(fā)區(qū)未來發(fā)展趨勢有以下方面：一線海景區(qū)價格持續(xù)走高，未來土地供應(yīng)量較大，產(chǎn)品多以高層為主，且不少項目具有很強的特色，開發(fā)熱度最高，競爭也會最激烈。二線海景區(qū)供應(yīng)量雖然不大，但是依靠親海不近海的健康居住理念及自身宣傳，在一線海景房帶動下，產(chǎn)品的層次和價格都會有所突破。三線海景區(qū)開發(fā)熱度不比一線低，項目定位多面向中等收入人群，樓盤檔次也以中檔為主。部分項目發(fā)揮了可觀海的優(yōu)勢，迎合了部分追求居住品質(zhì)的客戶的需求，在后期的銷售上會占據(jù)一定優(yōu)勢。

五、福山區(qū)板塊內(nèi)部片區(qū)劃分及分析（一）片區(qū)劃分根據(jù)福山區(qū)南北向主干道與各項目分布情況，福山區(qū)房產(chǎn)市場可以劃為三大片區(qū)——福海路沿線區(qū)域、河濱路沿線區(qū)域和散點區(qū)域。各分區(qū)內(nèi)項目一覽表：片區(qū)福海路沿線區(qū)域河濱路沿線區(qū)域散點區(qū)域范圍解釋福海路沿線河濱路沿線兩大區(qū)域之外項目名稱（共17個）鴻福名城高爾夫國際公寓格林小鎮(zhèn)北方月光怡景玉森明珠美航花園百舸景苑水岸名居佳安花園嘉誠尚品福海陽光曙光名座星河城御花園北美楓情麗景佳園福天下·東方華府注：有些項目散落分布在兩大區(qū)域之外，統(tǒng)一劃分為散點區(qū)域。（二）價格（1）福海路沿線片區(qū)項目價格一覽項目名稱起價（元/㎡）均價（元/㎡）最高價（元/㎡）交房標準鴻福名城326035004080毛坯北方月光怡景330035003750毛坯百舸景苑342034803670毛坯嘉誠尚品300031003300毛坯福海陽光32003400/37004300毛坯曙光名座398042004400毛坯星河城（二期）370042006561毛坯御花園——3300-4000——毛坯北美楓情2988————毛坯福天下·東方華府正在報審福海路沿線區(qū)域的價格區(qū)間在3100—4200元/平米，整體上在3500元/平米，但是隨著煙臺整體房地產(chǎn)市場的升溫以及鄰近開發(fā)區(qū)房產(chǎn)的大規(guī)模開發(fā)，該片區(qū)價格也會慢漲起來。（2）河濱路沿線片區(qū)項目價格一覽項目名稱起價（元/㎡）均價（元/㎡）最高價（元/㎡）交房標準高爾夫國際公寓773087809970精裝修玉森明珠41004750——毛坯水岸名居（未銷售）3500-4000——毛坯河濱路沿線項目不多，但堪稱福山的精品項目區(qū)，因為有福山區(qū)沒有海，夾河區(qū)域無疑是最值得挖掘風景優(yōu)勢的地段。加之沿岸的幾個項目交通方便、配套齊全，福山的精品社區(qū)必然在這一區(qū)域。（3）散點區(qū)域項目價格一覽項目名稱起價（元/㎡）均價（元/㎡）最高價（元/㎡）交房標準格林小鎮(zhèn)3100未銷售毛坯美航花園388839504088毛坯佳安花園349836803748毛坯（4）片區(qū)價格總匯通過福山的區(qū)總匯，可以看出福海路沿線區(qū)域項目較多，占到總數(shù)量的62.5%，除此之外的兩個區(qū)域雖然數(shù)量不多，發(fā)展卻比較平衡。福山區(qū)的房產(chǎn)市場格局和價格更具有整體性，層次不及開發(fā)區(qū)那么明確，大多數(shù)項目均價在3500-4000元/㎡之間，雖然河濱路沿線區(qū)域的價格較高，個別項目達到8000元，但是很少有項目緊隨其后，說明這個價格在福山屬特例。如果以單純的數(shù)據(jù)來計算，福山整體均價約在3820元/㎡左右。（三）供應(yīng)量（1）在售項目供應(yīng)量在售項目占面（㎡）建面（㎡）銷售率待售量（㎡）總量福海路沿線鴻福名城200000370000968北月光怡景8080010000075%25000百舸景苑153392600096%1040嘉誠尚品254007526375%18815.75福海陽光57255.5118000075%45000曙光名座12000020000095%10000星河城14000039000045%214500河濱路沿線高爾夫國際公寓4366910300060%4120048359.2玉森明珠531007159290%7159.2散點區(qū)域美航花園7800015000095%750047032.5佳安花園549067906550%39532.5總量815369.51744920424547.5424547.5由于在售項目的分布狀況，福海路沿線項目多，銷售量比較大，不少項目都是從2006年已經(jīng)開始銷售，因此剩余房源不多，07年消化面積約有80萬平方左右，待售量約有42萬平方左右，明年上市消化完應(yīng)該沒有多大問題。（2）尚未銷售項目規(guī)模情況片區(qū)供應(yīng)量項目名稱位置占面（㎡）建面（㎡）供應(yīng)量（㎡）進度福海路沿線1151357㎡御花園福海路南端196000400000400000一期北美楓情福海路與縣府街交匯處46700110000110000未銷售麗景佳園福海路與南苑街交匯處58000120000120000剛動工福天下·東方華府福海路東側(cè)、匯福街與崇文街之間208354.26521357521357在報審河濱路沿線443340㎡水岸名居河濱路和城里街交匯處50001300013000未銷售銀河小區(qū)北側(cè)地松霞路與匯福街交匯處195609430340430340未動工散點區(qū)域115894㎡南苑街南側(cè)地塊南苑街南側(cè)401548089480894未動工格林小鎮(zhèn)永達街和奇泉路交匯處230003500035000未銷售總量772817.317105911710591福山區(qū)目前尚未銷售的項目比較多，原因各不相同，因此這些項目雖然有171萬平方的總建筑面積，但是明年比較有上市把握的僅在100萬平方左右，其他項目在三年之內(nèi)上市應(yīng)該沒有問題，因此總體來說2～3年的時間里，供應(yīng)量是在171萬平方。（3）2007年福山區(qū)土地出讓情況2007年開發(fā)區(qū)、福山居住用地拍賣情況宗地序號土地位置出讓土地面積約㎡規(guī)劃可建筑面積約㎡交易起始價（萬元）競買保證金（萬元）2007.54號福山銀河小區(qū)北側(cè)地東至規(guī)劃用地邊界、西至松霞路、南至匯福街、北至鹽場街19560943034029341280002007.55號福山區(qū)南苑街南側(cè)地塊東至規(guī)劃用地邊界，南與小區(qū)規(guī)劃路相鄰，西至規(guī)劃用地邊界北與南苑街相鄰40154地上建筑面積80294平方米，地下建筑面積20000平方米54205000合計235763530634供應(yīng)土地預(yù)計在未來3～5年的時間里會上市。（3）綜合預(yù)測未來供應(yīng)量預(yù)計在未來2～3年的時間里，福山區(qū)總體供應(yīng)量是目前在售項目待售量與尚未銷售的項目供應(yīng)量總和，總量在213萬平方左右。（四）產(chǎn)品特點項目名稱主力戶型產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品特點項目檔次鴻福名城70-100多層——中北方月光怡景148高層板式中百舸景苑80-155多層——中嘉誠尚品45-240小高層——中福海陽光30-85高層小高層公寓入戶花園、四明設(shè)計中曙光名座50-138高層——中星河城50-159高層錯層設(shè)計中御花園80-120小高層、多層——中北美楓情90-140高層、小高層復(fù)式中高麗景佳園100-120小高層、多層——中福天下·東方華府——小高層、高層——中高爾夫國際公寓34-194連體塔樓精裝修高玉森明珠70-140高層——中高水岸名居80-90多層——中格林小鎮(zhèn)35-108公寓、小高層——中美航花園42-110多層、小高層——中佳安花園70-100多層——中福山區(qū)的產(chǎn)品形態(tài)比較多樣，高層、小高層、多層和公寓都占有一定比例。福山區(qū)具有大量的多層住宅，這是福山區(qū)的一個重要特點，福山房地產(chǎn)開發(fā)起步落后于其他幾個區(qū)域，區(qū)位上來也不占的優(yōu)勢，所以在較有特色產(chǎn)品的并不多，只有少數(shù)幾個項目引進入戶花園、復(fù)式等設(shè)計，但這些特色產(chǎn)品的出現(xiàn)或?qū)⒁I(lǐng)福山新的居住風尚。福海路沿線區(qū)域戶型幾乎涵蓋了整個福山區(qū)的全部戶型和產(chǎn)品形態(tài)，并顯出發(fā)展的多樣性，并且在產(chǎn)品的設(shè)計上有不少特色。河濱路沿線區(qū)域的項目在定位上追求一種或優(yōu)雅或奢華的生活態(tài)度，正在締造一批高品質(zhì)的樓盤，優(yōu)美的河岸風光成為該區(qū)域樓盤的最大賣點。散點區(qū)域產(chǎn)品形態(tài)以中小戶型為主流，追求質(zhì)樸實用。福山整體市場以中檔樓盤為主，樓盤價格適中，本地客戶成為主要消費群體。由于開發(fā)區(qū)房價高漲，福山區(qū)相對較低的房價也吸引了不少開發(fā)區(qū)的客戶前去置業(yè)。（五）發(fā)展趨勢福山區(qū)的房產(chǎn)市場，主要是沿著兩條主線快速發(fā)展，散點區(qū)域的擴張會使這兩條主線走向融合，最終形成一個全面開發(fā)的市場。價格差距不會大、居住理念在更新、項目特色在挖掘。未來福山區(qū)房產(chǎn)市場會受緊鄰的開發(fā)區(qū)市場的影響，逐步升溫已成定勢。附錄資料：不需要的可以自行刪除PowerPoint2010制作教程——2010新版本目

錄一、對象的添加1、新建幻燈片2、插入文本框3、直接輸入文本4、插入圖片5、插入聲音6、插入視頻7、插入Falsh動畫8、插入藝術(shù)字9、繪制圖形10、公式編輯11、插入其他演示文稿12、插入批注13、插入圖表14、插入Excel表格

二、版面的設(shè)置15、設(shè)置彩色公式16、設(shè)置幻燈片版式17、使用設(shè)計方案18、設(shè)置背景顏色19、設(shè)置頁眉頁腳20、修改幻燈片母板21、隱藏幻燈片三、動畫設(shè)置22、設(shè)置進入動畫23、設(shè)置動畫播放方式24、設(shè)置退出動畫25、自定義動畫路徑26、調(diào)整動畫順序27、設(shè)置背景音樂28、設(shè)置動作按鈕29、設(shè)置強調(diào)動畫30、設(shè)置字幕式動畫31、設(shè)置超級鏈接

四、播放文稿32、設(shè)置幻燈片切換效果33、設(shè)置幻燈片放映方式34、自定義播放方式35、自動播放演示文稿(.pps)36、記錄下放映的感受37、在播放時畫出重點五、綜合應(yīng)用技巧38、為幻燈片配音39、打印幻燈片40、把文稿轉(zhuǎn)換為Word文檔41、加密演示文稿42、把文稿保存為圖片格式43、把Word文檔轉(zhuǎn)換為演示文稿44、把PPT文檔轉(zhuǎn)換為WORD文檔45、提取文稿中的圖片46、宏的應(yīng)用47、制作電子相冊48、嵌入字體格式49、打包演示文稿?PowerPoint2003制作一一、對象的添加：制作演示文稿，添加對象是最常見的操作。1、新建幻燈片默認情況下，啟動PowerPoint2003時，系統(tǒng)新建一份空白演示文稿，并新建1張幻燈片。我們可以通過下面三種方法，在當前演示文稿中添加新的幻燈片：方法一：快捷鍵法。按“Ctrl+M”組合鍵，即可快速添加1張空白幻燈片。方法二：回車鍵法。在“普通視圖”下，將鼠標定在左側(cè)的窗格中，然后按下回車鍵（“Enter”），同樣可以快速插入一張新的空白幻燈片。方法三：命令法。執(zhí)行“插入→新幻燈片”命令，也可以新增一張空白幻燈片。2、插入文本框通常情況下，在演示文稿的幻燈片中添加文本字符時，需要通過文本框來實現(xiàn)。①執(zhí)行“插入→文本框→水平（垂直）”命令，然后在幻燈片中拖拉出一個文本框來。②將相應(yīng)的字符輸入到文本框中。③設(shè)置好字體、字號和字符顏色等。④調(diào)整好文本框的大小，并將其定位在幻燈片的合適位置上即可。注意：也可以用“繪圖”工具欄上的文本框按鈕來插入文本框，并輸入字符。3、直接輸入文本如果演示文稿中需要編輯大量文本，我推薦大家使用下面直接輸入文本的方法。在“普通視圖”下，將鼠標定在左側(cè)的窗格中，切換到“大綱”標簽下。然后直接輸入文本字符。每輸入完一個內(nèi)容后，按下“Enter”鍵，新建一張幻燈片，輸入后面的內(nèi)容。注意：如果按下“Enter”鍵，仍然希望在原幻燈片中輸入文本，只要按一下“Tab”鍵即可。此時，如果想新增一張幻燈片，按下“Enter”鍵后，再按一下“Shift+Tab”鍵就可以了4、插入圖片為了增強文稿的可視性，向演示文稿中添加圖片是一項基本的操作。①執(zhí)行“插入→圖片→來自文件”命令，打開“插入圖片”對話框。②定位到需要插入圖片所在的文件夾，選中相應(yīng)的圖片文件，然后按下“插入”按鈕，將圖片插入到幻燈片中。③用拖拉的方法調(diào)整好圖片的大小，并將其定位在幻燈片的合適位置上即可。注意：以定位圖片位置時，按住Ctrl鍵，再按動方向鍵，可以實現(xiàn)圖片的微量移動，達到精確定位圖片的目的。5、插入聲音為演示文稿配上聲音，可以大大增強演示文稿的播放效果。①執(zhí)行“插入→影片和聲音→文件中的聲音”命令，打開“插入聲音”對話框。②定位到需要插入聲音文件所在的文件夾，選中相應(yīng)的聲音文件，然后按下“確定”按鈕。注意：演示文稿支持mp3、wma、wav、mid等格式聲音文件。③在隨后彈出的快捷菜單中，根據(jù)需要選擇“是”或“否”選項返回，即可將聲音文件插入到當前幻燈片中。注意：插入的聲音文件后，會在幻燈片中顯示出一個小喇叭圖片，在幻燈片放映時，通常會顯示在畫面了，為了不影響播放效果，通常將該圖標移到幻燈片邊緣處。6、插入視頻我們可以將視頻文件添加到演示文稿中，來增加演示文稿的播放效果。①執(zhí)行“插入→影片和聲音→文件中的影片”命令，打開“插入影片”對話框。②定位到需要插入視頻文件所在的文件夾，選中相應(yīng)的視頻文件，然后按下“確定”按鈕。注意：演示文稿支持avi、wmv、mpg等格式視頻文件。③在隨后彈出的快捷菜單中，根據(jù)需要選擇“是”或“否”選項返回，即可將聲音文件插入到當前幻燈片中。④調(diào)整處視頻播放窗口的大小，將其定位在幻燈片的合適位置上即可。7、插入Falsh動畫要想將Falsh動畫添加到演示文稿中，的操作稍微麻煩一些。①執(zhí)行“視圖→工具欄→控件工具箱”命令，展開“控件工具箱”工具欄。②單擊工具欄上的“其他控件”按鈕，在隨后彈出的下拉列表中選“ShockwaveFlashObject”選項，然后在幻燈片中拖拉出一個矩形框（此為播放窗口）。③選中上述播放窗口，按工具欄上的“屬性”按鈕，打開“屬性”對話框，在“Movie”選項后面的方框中輸入需要插入的Flash動畫文件名及完整路徑，然后關(guān)閉屬性窗口。注意：建議將Flash動畫文件和演示文稿保存在同一文件夾中，這樣只需要輸入Flash動畫文件名稱，而不需要輸入路徑了。④調(diào)整好播放窗口的大小，將其定位到幻燈片合適位置上，即可播放Flash動畫了。8、插入藝術(shù)字Office多個組件中都有藝術(shù)字功能，在演示文稿中插入藝術(shù)字可以大大提高演示文稿的放映效果。①執(zhí)行“插入→圖片→藝術(shù)字”命令，打開“藝術(shù)字庫”對話框。②選中一種樣式后，按下“確定”按鈕，打開“編輯藝術(shù)字”對話框。③輸入藝術(shù)字字符后，設(shè)置好字體、字號等要素，確定返回。④調(diào)整好藝術(shù)字大小，并將其定位在合適位置上即可。注意：選中插入的藝術(shù)字，在其周圍出來黃色的控制柄，拖動控制柄，可以調(diào)整藝術(shù)字的外形。9、繪制圖形根據(jù)演示文稿的需要，經(jīng)常要在其中繪制一些圖形，利用其中的“繪圖”工具欄，即可搞定。①執(zhí)行“視圖→工具欄→繪圖”命令，展開“繪圖”工具欄。②點擊工具欄上的“自選圖形”按鈕，在隨后展開的快捷菜單中，選擇相應(yīng)的選項（如“基本形狀、太陽形”），然后在幻燈片中拖拉一下，即可繪制出相應(yīng)的圖形。注意：①如果選擇“自選圖形、線條”下面的選項，可以繪制出展型圖形來。②如果選中相應(yīng)的選項（如“矩形”），然后在按住“Shift”鍵的同時，拖拉鼠標，即可繪制出正的圖形（如“正方形”）。10、公式編輯在制作一些專業(yè)技術(shù)性演示文稿時，常常需要在幻燈片中添加一些復(fù)雜的公式，可以利用“公式編輯器”來制作。①執(zhí)行“插入→對象”命令，打開“插入對象”對話框。②在“對象類型”下面選中“Microsoft公式3.0”選項，確定進入“公式編輯器”狀態(tài)下。注意：默認情況下，“公式編輯器”不是Office安裝組件，在使用前需要通過安裝程序進行添加后，才能正常使用。③利用工具欄上的相應(yīng)模板，即可制作出相應(yīng)的公式。④編輯完成后，關(guān)閉“公式編輯器”窗口，返回幻類片編輯狀態(tài)，公式即可插入到其中。⑤調(diào)整好公式的大小，并將其定位在合適位置上。11、插入其他演示文稿如果在編輯某個演示文稿時，需要引用其他演示文稿中的部分幻燈片，可以通過下面的方法快速插入。①將光標定在需要插入的幻燈片前面。②執(zhí)行“插入→幻燈片（從文件）”命令，打開“幻燈片搜索器”對話框。③單擊其中的“瀏覽”按鈕，打開“瀏覽”對話框，定位到被引用演示文稿所在的文件夾中，選中相應(yīng)的演示文稿，確定返回。④選中需要引用的幻燈片，然后按下“插入”按鈕，再“關(guān)閉”退出即可。注意：①如果需要引用演示文稿中的所有幻燈片，直接按下“全部插入”按鈕就行了。②在按住Ctrl鍵的同時，用鼠標點擊不同的幻燈片，可以同時選中不連續(xù)的多幅幻燈片，然后將其插入。③如果經(jīng)常需要引用某些演示文稿中的幻燈片，在打開相應(yīng)的演示文稿后，單擊“添加到收藏夾”按鈕，以后可以通過“收藏夾標簽”進行快速調(diào)用。12、插入批注審查他人的演示文稿時，可以利用批注功能提出自己的修改意見。批注內(nèi)容并不會在放映過程中顯示出來。

①選中需要添加意見的幻燈片，執(zhí)行“插入批注”命令，進入批注編輯狀態(tài)。②輸入批注內(nèi)容。③當使用者將鼠標指向批注標識時，批注內(nèi)容即刻顯示了出來。注意：批注內(nèi)容不會在放映過程中顯示出來。④右擊批注標識，利用彈出的快捷菜單，可以對批注進行相應(yīng)的編輯處理。13、插入圖表利用圖表，可以更加直觀地演示數(shù)據(jù)的變化情況。①執(zhí)行“插入圖表”命令，進入圖表編輯狀態(tài)。②在數(shù)據(jù)表中編輯好相應(yīng)的數(shù)據(jù)內(nèi)容，然后在幻燈片空白處單擊一下鼠標，即可退出圖表編輯狀態(tài)。③調(diào)整好圖表的大小，并將其定位在合適位置上即可。注意：如果發(fā)現(xiàn)數(shù)據(jù)有誤，直接雙擊圖表，即可再次進入圖表編輯狀態(tài)，進行修改處理。14、插入Excel表格

由于PowerPoint的表格功能不太強，如果需要添加表格時，我們先在Excel中制作好，然后將其插入到幻燈片中。①執(zhí)行“插入→對象”命令，打開“插入對象”對話框。②選中“由文件創(chuàng)建”選項，然后單擊“瀏覽”按鈕，定位到Excel表格文件所在的文件夾，選中相應(yīng)的文件，單擊“確定”按鈕返回，即可將表格插入到幻燈片中。③調(diào)整好表格的大小，并將其定位在合適位置上即可。注意：①為了使插入的表格能夠正常顯示，需要在Excel中調(diào)整好行、列的數(shù)目及寬（高）度。②如果在“插入對象”對話框，選中“鏈接”選項，以后在Excel中修改了插入表格的數(shù)據(jù)，打開演示文稿時，相應(yīng)的表格會自動隨之修改。PowerPoint2003制作二二、版面的設(shè)置：好的演示文稿一定需要好的版面，好的配色方案等等。15、設(shè)置彩色公式默認情況下，插入的公式都是黑白的，影響演示效果，如何將其設(shè)置為彩色的呢？①執(zhí)行“視圖→工具欄→圖片”命令，展開“圖片”工具欄。②選中插入的公式，然后單擊“圖片重新著色”按鈕，打開“圖片重新著色”對話框。③為公式設(shè)置一種顏色，確定返回即可。注意：此處重新著色的公式，如果直接復(fù)制、貼到到其他組件（如WORD）中，則恢復(fù)原來的黑白色。16、設(shè)置幻燈片版式在標題幻燈片下面新建的幻燈片，默認情況下給出的是“標題和文本”版式，我們可以根據(jù)需要重新設(shè)置其版式。①執(zhí)行“視圖→任務(wù)窗格”命令，展開“任務(wù)窗格”。②單擊任務(wù)窗格頂部的下拉按鈕，在隨后彈出的下拉列表中，選擇“幻燈片版式”選項，展開“幻燈片版式”任務(wù)窗格。③選擇一種版式，然后按其右側(cè)的下拉按鈕，在彈出的下拉列表中，根據(jù)需要應(yīng)用版式即可。17、使用設(shè)計方案通常情況下，新建的演示文稿使用的是黑白幻燈片方案，如果需要使用其他方案，一般可以通過應(yīng)用其內(nèi)置的設(shè)計方案來快速添加。①執(zhí)行“視圖→任務(wù)窗格”命令，展開“任務(wù)窗格”。②單擊任務(wù)窗格頂部的下拉按鈕，在隨后彈出的下拉列表中，選