如何盤活爛尾樓

如何盤活爛尾樓1如何盤活爛尾樓1301110135李朱瑜1301110142夏禹周1301110143於澤1301110145張睿2什么是爛尾樓？3爛尾樓，是指已辦理用地、規(guī)劃手續(xù)，項(xiàng)目開工后，因開發(fā)商無力繼續(xù)投資建設(shè)或陷入債務(wù)糾紛，停工一年以上的房地產(chǎn)項(xiàng)目。45修繕前修繕后世界第一爛尾樓朝鮮柳京飯店6爛尾樓的形成原因局部地區(qū)房地產(chǎn)過熱，宏觀調(diào)控以后，信貸資金收縮，工程后續(xù)資金跟不上，只好下馬。由于國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境激烈變化，斷了資金來源，被迫停工。市場(chǎng)定位不準(zhǔn)，暗淡的銷售前景，迫使投資者要“改弦易轍”，停工求變。因施工質(zhì)量低劣，被迫停工。債權(quán)債務(wù)等各種糾紛纏身，導(dǎo)致停工。7由于房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，因此，爛尾樓往往占用了大量的資金，包括大量借貸資金。因此，銀行往往是最大的債權(quán)人，也是最大的直接受損者。銀行不但損失利息收入，還很有可能損失本金，是銀行的不良資產(chǎn)。同時(shí)爛尾樓也會(huì)破壞城市形象，浪費(fèi)土地資源，以致破壞投資者信心。但是如果能將爛尾樓盤活，則相當(dāng)于變廢為寶為什么要盤活爛尾樓？8沙田大廈爛尾樓盤活案例位于普陀區(qū)長壽路葉家宅路路口的沙田大廈售樓處人流涌動(dòng)，往來者絡(luò)繹不絕，生活在這周邊的老居民都知道，原來這里有一處停工多年的爛尾樓項(xiàng)目，而如今這個(gè)昔日影響觀瞻的“半拉子”工程已經(jīng)舊貌換新顏，2個(gè)月不到的時(shí)間里上演了一出令人稱道的“麻雀變鳳凰”的奇跡。9目前的沙田大廈項(xiàng)目其早期的開發(fā)商是一家東北地區(qū)的房產(chǎn)開發(fā)公司，當(dāng)初整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)共3幢樓宇，其中一幢為商住兩用樓，就是現(xiàn)在的沙田大廈。另外兩幢為住宅樓，其中一幢早已建成，并已售出，業(yè)主都已實(shí)現(xiàn)入住。當(dāng)時(shí)因?yàn)橘Y金的原因，成為爛尾項(xiàng)目。從那時(shí)起，在這里遺留下的不久有尚未竣工的樓宇，而且還有住宅樓入住業(yè)主的產(chǎn)權(quán)證等待辦理等問題。一度，這個(gè)爛尾項(xiàng)目成為普陀區(qū)兩會(huì)期間代表討論的焦點(diǎn)。昔日爛尾的原因10第一關(guān)：理清債務(wù)

從去年開始，普陀區(qū)的知名房地產(chǎn)開發(fā)商沙田房地產(chǎn)開發(fā)公司開始接手這個(gè)項(xiàng)目，在易興置業(yè)投資咨詢有限公司的積極參與下，通過規(guī)范的法律程序，增加土地出讓金，把產(chǎn)權(quán)買斷。之后他們所面臨的問題首先是理清債務(wù)。爛尾樓的債權(quán)債務(wù)關(guān)系一般都比較復(fù)雜，在這個(gè)項(xiàng)目中，就既有和原來開發(fā)商的關(guān)系，和已經(jīng)入住的另一幢住宅樓的小業(yè)主的關(guān)系，也有和這幢樓當(dāng)初的買家光大銀行的關(guān)系，這些關(guān)系一一理清之后，開發(fā)商和代理商面臨的就是如何包裝銷售的問題。

11第二關(guān)：如何包裝銷售接到一個(gè)樓盤并把它的債權(quán)債務(wù)關(guān)系理清是成功銷售的前提。以前對(duì)爛尾樓的處置方式一般都是改成酒店式公寓或者是小戶型公寓，但從市場(chǎng)上的反應(yīng)來看，改成小戶型或者酒店式公寓的缺點(diǎn)已經(jīng)逐步暴露出來，比如戶型的問題，缺乏采光通風(fēng)的問題，已經(jīng)有人稱小戶型造就了新一代的“七十二家”房客。

12第三關(guān)：產(chǎn)權(quán)年限的問題一般來說，商場(chǎng)的使用年限是40年，酒店是50年，而住宅是70年，將爛尾樓改成酒店式公寓就產(chǎn)生該物業(yè)的使用年限究竟是50年還是70年的問題。這不論是對(duì)業(yè)主還是開發(fā)商都是一個(gè)隱患。由于沙田大廈這幢樓原來定位是商住兩用樓，但從市場(chǎng)的反應(yīng)來看，商住兩用卻成了對(duì)“商”對(duì)“住”都不宜的物業(yè)類型。因?yàn)榧扔修k公又有住宅，勢(shì)必會(huì)造成人員的龐雜，從而使商住的業(yè)主都不會(huì)滿意。做了如上思考之后，易興置業(yè)確立了將其改建為純辦公樓的方向。13第四關(guān)：如何滿足市場(chǎng)的需求

辦公樓所在地段不同，本身檔次不同，也有很多不同的做法。代理公司對(duì)沙田大廈所在地段進(jìn)行了全方位的考察：長壽路是市里規(guī)劃的“三橫三縱”主干道之一，拓寬之后，它的檔次相應(yīng)提高。沙田大廈對(duì)面不遠(yuǎn)處的燎原電影院計(jì)劃改建成一處五星級(jí)賓館。針對(duì)這些，代理商把沙田大廈辦公樓確立為“可自由分割的小戶型”辦公樓。從最小單元50平方米到整層上千平方米的面積都可以自由分割，這一方面便于業(yè)主拿到相應(yīng)的產(chǎn)證，在大業(yè)主融資時(shí)也可以進(jìn)行部分抵押。在市場(chǎng)推廣上，為了抹去該爛尾樓在人們心目中的不好印象，將其更名為“沙田大廈”，因?yàn)樯程镒鳛橐患以谄胀訁^(qū)有著良好口碑的房地產(chǎn)開發(fā)公司還是具有相當(dāng)號(hào)召力的。同時(shí)，也對(duì)原項(xiàng)目進(jìn)行了相當(dāng)大程度的改造。如將后面已入住那幢住宅樓的外立面全部敲掉，換成穩(wěn)重大氣的紫紅色外立面。14成果沙田大廈從1月14號(hào)取得預(yù)售許可開始銷售到3月16日兩個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，420個(gè)單元全部銷售一空。在購房人群中，溫州客的比例并不是很高，相反倒是有相當(dāng)數(shù)量的上海本地投資者看好這個(gè)項(xiàng)目，像上房、荒島及開發(fā)商沙田地產(chǎn)都整層購買。而一些人性化的設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)，也贏得了相當(dāng)部分中小投資者的認(rèn)可。比如中央空調(diào)裝有獨(dú)立計(jì)表系統(tǒng)，就便于業(yè)主自己控制經(jīng)營成本。15盤活爛尾樓的優(yōu)勢(shì)宣傳推廣優(yōu)勢(shì)樓體建設(shè)