如何做好設(shè)施設(shè)備管理

如何做好設(shè)施設(shè)備管理按照專業(yè)化原則合理調(diào)配人力資源在各項(xiàng)工作中，人是第一要素，在設(shè)施設(shè)備維修工作中也不例外。怎樣在物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修服務(wù)工作中分配人力，使維修工作既靈活迅速又精簡(jiǎn)高效呢？我們本著隊(duì)伍逐步專業(yè)化的原則，對(duì)維修隊(duì)伍的人力資源做出了合理調(diào)配。針對(duì)公司設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)特點(diǎn)、專業(yè)性能與安全工作要求，我們?cè)谠芯S修隊(duì)伍的基礎(chǔ)上選拔培訓(xùn)技術(shù)人員，分別成立電梯管理部與電力工程部。電梯管理部專門對(duì)公司所有管轄范圍內(nèi)的各類電梯進(jìn)行巡檢、維修與保養(yǎng)。專業(yè)隊(duì)伍從事專業(yè)維修，責(zé)任更明確，效率更高，技術(shù)人員的業(yè)務(wù)技能更加精通與熟練。電梯管理部的10名技術(shù)人員負(fù)責(zé)公司100臺(tái)各類電梯的維保工作，多年來(lái)保持了電梯運(yùn)行零事故的安全記錄。電力工程部的職責(zé)是對(duì)公司所有管轄范圍內(nèi)的消防、監(jiān)控、廣播、通訊等弱電系統(tǒng)進(jìn)行維修保養(yǎng)。目前消防弱電部?jī)H有6名員工，對(duì)我公司20多萬(wàn)平方米的消防、監(jiān)控、廣播等系統(tǒng)進(jìn)行維修保養(yǎng)，從工作效果來(lái)看，消防弱電專業(yè)人員對(duì)設(shè)施設(shè)備所有線路布控、結(jié)構(gòu)走向、哪是端口、哪是樞紐等情況都如數(shù)家珍，對(duì)設(shè)施設(shè)備的病瞧得準(zhǔn)，瞧得快，效率大大提高。我們還成立了技術(shù)協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)小組，由各管理處技術(shù)骨干、業(yè)務(wù)精英組成，負(fù)責(zé)對(duì)管轄區(qū)域內(nèi)各種技術(shù)疑難問(wèn)題的會(huì)診及重大技術(shù)問(wèn)題的探討。技術(shù)協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)小組的成立，整合了公司技術(shù)隊(duì)伍的腦力資源,提升了整個(gè)維修隊(duì)伍的戰(zhàn)斗力。除了兩大專業(yè)性與安全性較強(qiáng)的系統(tǒng)外，其它系統(tǒng)如給排水系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、配送電系統(tǒng)等均對(duì)人力實(shí)行條塊狀管理，即以地域性劃分班組,班組內(nèi)由配電、空調(diào)、水暖等各系統(tǒng)工種員工組成。無(wú)論哪一個(gè)班次、哪一個(gè)區(qū)域發(fā)生哪一個(gè)系統(tǒng)的故障都能隨時(shí)解決排除掉，大大提高了維修效率。做好設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)性資料管理工作一是對(duì)設(shè)施設(shè)備原始檔案的管理。設(shè)施設(shè)備的原始檔案是在物業(yè)維修與更新改造過(guò)程中必不可少的原始資料，是我們開(kāi)展物業(yè)維保工作的重要依據(jù)，主要包括物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料、綜合竣工驗(yàn)收資料、施工設(shè)計(jì)資料、機(jī)電設(shè)備資料、業(yè)主資料等幾大類。需要注意的是，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要從前期介入階段就開(kāi)始積極取得工程部門的配合，取得并規(guī)范管理這些原始資料。其中容易被忽視的是機(jī)電設(shè)備資料的收集與保存，如機(jī)電設(shè)施設(shè)備的出廠、安裝、使用說(shuō)明，質(zhì)量合格證書(shū)，安裝調(diào)試及驗(yàn)收記錄，衛(wèi)生許可證等資料，這些都是我們開(kāi)展后續(xù)維保工作的重要原始資料。二是建立設(shè)備檔案卡。檔案卡主要包括設(shè)備名稱、數(shù)量、制造廠商、規(guī)格型號(hào)、制造日期、修理及更換記錄等內(nèi)容。建立設(shè)備檔案卡如同建立設(shè)施設(shè)備的病歷檔案。更換主要配件時(shí)要記入檔案卡，使我們?cè)谠O(shè)備使用過(guò)程中隨時(shí)掌握設(shè)備的健康狀況，并盡量通過(guò)維修保養(yǎng)延長(zhǎng)設(shè)施設(shè)備的使用壽命。三是建立公用設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)記錄表。我們要對(duì)管轄區(qū)內(nèi)所有設(shè)施設(shè)備建立設(shè)備管理卡，指定設(shè)備管理責(zé)任人，負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備的日常保養(yǎng)與巡檢，如同為每一臺(tái)設(shè)備配備一名保健醫(yī)生。通過(guò)實(shí)行眼看、手摸、鼻聞、耳聽(tīng)的巡檢方式，對(duì)所有運(yùn)行及非運(yùn)行的設(shè)施設(shè)備從溫度、聲音、氣味、外觀等運(yùn)行狀態(tài)進(jìn)行觀察、判斷，按時(shí)對(duì)其進(jìn)行加油、緊固、除塵等保養(yǎng)措施，并據(jù)此建立維護(hù)保養(yǎng)記錄表。通過(guò)維護(hù)保養(yǎng)記錄掌握設(shè)施設(shè)備的各項(xiàng)健康指標(biāo)情況，在運(yùn)行過(guò)程中，多做預(yù)防性維保，少做事后維修，使物業(yè)保值增值。要對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行制度化管理首先要做好設(shè)施設(shè)備的制度化管理。一是要建立健全員工的崗位職責(zé)制度。對(duì)所有涉及到的崗位以制度進(jìn)行明確。如空調(diào)技術(shù)員管理職責(zé)、電梯技術(shù)員崗位職責(zé)、配電運(yùn)行崗位職責(zé)等，告訴員工該去做什么。二是要建立各系統(tǒng)運(yùn)行作業(yè)指導(dǎo)書(shū)，如建立中央空調(diào)制冷系統(tǒng)操作運(yùn)行指導(dǎo)書(shū)、電梯操作作業(yè)指導(dǎo)書(shū)、高壓配電作業(yè)指導(dǎo)書(shū)等，告訴員工對(duì)各系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備怎么去操作。同時(shí)，作業(yè)指導(dǎo)書(shū)還要對(duì)如何處理各系統(tǒng)可能出現(xiàn)的異常情況進(jìn)行規(guī)定，如給排水系統(tǒng)異常情況處理、各類泵系統(tǒng)異常情況處理、電梯各類故障應(yīng)急處理等都要予以明確規(guī)三是要建立詳細(xì)的設(shè)施設(shè)備維護(hù)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)，如發(fā)電機(jī)保養(yǎng)維護(hù)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)、消防主機(jī)保養(yǎng)維護(hù)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)、測(cè)量?jī)x表自檢作業(yè)指導(dǎo)書(shū)等，對(duì)各類系統(tǒng)日檢、周檢、月檢、季檢、年檢等計(jì)劃性檢修內(nèi)容進(jìn)行詳細(xì)規(guī)定與指導(dǎo)。尤其是春、秋兩季的設(shè)備設(shè)施大修、檢修工作一方面要確保制冷或供暖設(shè)備開(kāi)機(jī)前的性能正常，另一方面要確保供暖或制冷設(shè)備停機(jī)后的良好保養(yǎng)，確保來(lái)年正常運(yùn)轉(zhuǎn)。同時(shí)，對(duì)需外包進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)的設(shè)施設(shè)備做出明確規(guī)定并嚴(yán)格執(zhí)行。為了使以上各項(xiàng)制度真正落實(shí)，還要加強(qiáng)監(jiān)督與檢查環(huán)節(jié)。除按規(guī)定接受外部審核外，我們積極開(kāi)展內(nèi)部審核，建立日常服務(wù)檢查制度與績(jī)效考核管理制度，強(qiáng)化各項(xiàng)制度的執(zhí)行力度，用制度化措施確保設(shè)施設(shè)備的規(guī)范管理。做好設(shè)施設(shè)備的節(jié)能降耗管理節(jié)能減排工作是一項(xiàng)利國(guó)利民的全民行為，更是我們物業(yè)管理行業(yè)的一個(gè)重要任務(wù)。在設(shè)施設(shè)備的管理過(guò)程中，有很多節(jié)能空間需要我們?nèi)グl(fā)現(xiàn)與挖掘。一是通過(guò)改造節(jié)能降低能耗。對(duì)管轄范圍內(nèi)的扶梯加裝變頻運(yùn)行系統(tǒng),實(shí)施節(jié)能改造后，節(jié)能效果可達(dá)50%；對(duì)公共區(qū)域的照明進(jìn)行節(jié)能改造，在滿足基本照明的同時(shí)，可減少燈具的數(shù)量及功率；將商場(chǎng)手動(dòng)開(kāi)關(guān)燈改為定時(shí)控制系統(tǒng)，降低開(kāi)關(guān)燈延遲時(shí)間，可大大減少照明費(fèi)用。二是通過(guò)修舊利廢，節(jié)約材料成本。今年以來(lái)，我們對(duì)消防、煙感舊探頭重新編碼繼續(xù)使用；自己動(dòng)手組裝冷卻塔填料，自制過(guò)濾網(wǎng)，焊制起重架；拼裝修復(fù)已廢棄的接觸器、鎮(zhèn)流器，繼續(xù)投入使用。初步統(tǒng)計(jì)，節(jié)約資金近10萬(wàn)元。三是通過(guò)加強(qiáng)對(duì)維修材料的嚴(yán)格把關(guān)，節(jié)約維修材料費(fèi)。修多物業(yè)嚴(yán)格要求維修材料、配件的品牌化、原裝化，從采購(gòu)環(huán)節(jié)對(duì)維修材料嚴(yán)格把關(guān)。要求所換配件、材料與設(shè)備設(shè)施品牌一致或是購(gòu)置大品牌、信譽(yù)好、質(zhì)量?jī)?yōu)的材料。通過(guò)比較，由于零配件、材料的品牌化、原裝化，確保更換材料的優(yōu)質(zhì)，延長(zhǎng)了零配件等材料的使用周期，降低了維修與更新次數(shù)，使采購(gòu)成本大幅下降，大大節(jié)約了維修材料費(fèi)。精細(xì)化管理設(shè)施設(shè)備供冷期間，為及時(shí)掌握空調(diào)制冷情況，我們購(gòu)置溫度計(jì)，派專人在各樓層的不同點(diǎn)位進(jìn)行實(shí)地測(cè)量，及時(shí)反饋室內(nèi)溫度，及時(shí)查找原因，及時(shí)調(diào)控溫度。整個(gè)供冷期，修多物業(yè)實(shí)現(xiàn)了業(yè)主零投訴。在設(shè)施設(shè)備管理工作中，修多物業(yè)還采取對(duì)不同天氣的應(yīng)對(duì)措施。如，多風(fēng)季節(jié)要對(duì)懸掛物、高空擱置物進(jìn)行巡檢排查，防止高空墜物等意外事故；多雨季節(jié)要對(duì)墻體、屋頂、地基等進(jìn)行仔細(xì)排查，做好防滲漏工作，同時(shí)還要對(duì)外露管道做好防銹蝕工作；大寒季節(jié)，要提前對(duì)供水、供暖系統(tǒng)管道進(jìn)行保溫處理，節(jié)日期間還要對(duì)業(yè)主做好提示工作，將空調(diào)調(diào)至最低溫度，以免發(fā)生管道被凍裂的事故。公共區(qū)域的標(biāo)識(shí)也很重要，它在很大程度上也體現(xiàn)了一個(gè)物業(yè)管理公司的規(guī)范程度與細(xì)節(jié)化服務(wù)水平。在物業(yè)管理工作中，盡可能全面地設(shè)置各類標(biāo)識(shí)，如指示類標(biāo)識(shí)洗手間、停車場(chǎng)，服務(wù)提示類標(biāo)識(shí)正在清潔中、如需幫助請(qǐng)撥打電話，這些服務(wù)類的標(biāo)識(shí)從一方面體現(xiàn)出了管理