房地產(chǎn)常見法律問題解析

房地地產(chǎn)產(chǎn)常常見見法法律律問問題題解解析析培訓訓部2017-10了解解房地地產(chǎn)產(chǎn)銷售售過程程中容容易易出現(xiàn)現(xiàn)問題題的的環(huán)節(jié)節(jié)掌握常見問問題的的解決決方式懂得如何合合理規(guī)規(guī)避風險順利開展銷銷售工工作、、減少少投訴訴和退房目標一、售售足環(huán)環(huán)節(jié)常常見法法律問問題解解析二、簽簽約環(huán)環(huán)節(jié)常常見法法律問問題解解析三、售售后環(huán)環(huán)節(jié)常常見法法律問問題解析四、銷銷售法法律風風險控控制及及應對對策略略目錄認購書書定金宣傳實體房與樣樣板間間售足環(huán)環(huán)節(jié)認購書的法法律效力商品房房的認購購、訂訂購、、預訂訂等協(xié)協(xié)議具具備《商品房房銷售售管理理辦法法》第十六六條規(guī)規(guī)定的的商品品房買買賣合合同的的主要要內(nèi)容容，并并且出出賣人人已經(jīng)經(jīng)按照照約定定收受受購房房款的的，該該協(xié)議議應當當認定定為商商品房房買賣賣合同同。認購書書“定金金”的的基本本規(guī)則則為：：給付定定金的的一方方不履履行約約定的的，無無權要要求返返還定定金。。收受定定金的的一方方不履履行約約定的的，應應當雙雙倍返返還定定金。。定金銷售廣廣告和和宣傳傳資料料與實實際情情況不不符的的法律律責任任？《司法法解釋釋》第第三條條《中華人人民共共和國國廣告告法》宣傳實體房房與樣樣板間間《商品房房銷售售管理理辦法法》第三十十一條條房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)銷售售商品品房時時設置置樣板板房的的，應應當說說明實實際交交付的的商品品房質質量、、設備備及裝裝修與與樣板板房是是否一一致，，未做做說明明的，，實際際交付付的商商品房房應當當與樣樣板房房一致致。保保護的的時買買受人人的知知情權權，因因此預預售人人在銷銷售時時必須須向預預購人人說明明樣板板房并并不完完全等等同于于代售售商品品房。。實體房房與樣樣板間間一、售售足環(huán)環(huán)節(jié)常常見法法律問問題解解析二、簽簽約環(huán)環(huán)節(jié)常常見法法律問問題解解析三、售售后環(huán)環(huán)節(jié)常常見法法律問問題解析四、銷銷售法法律風風險控控制目錄預售備備案一房兩兩賣簽約環(huán)環(huán)節(jié)預售備備案未辦理理登記記備案案手續(xù)續(xù)的合合同，，不影影響合合同效效力，，商品品房預預售合合同的的備案案不是是預售售合同同生效效的標標志與與必備備要件件，雙雙方約約定以以辦理理登記記備案案手續(xù)續(xù)作為為合同同生效效要件件的，，從其其合法法的規(guī)規(guī)定，，雙方方簽字字蓋章章即生生效。。預售備備案《商品房房銷售售管理理辦法法》第十條條房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)不得得在未未解除除商品品房買買賣合合同前前，將將作為為合同同標的的物的的商品品房再再行銷銷售給給他人人?！蹲罡叻ǚP于于審理理商品品房買買賣糾糾紛案案件若若干問問題的的解釋釋》第八條條買受人可以以主張張的權權利：：要求求解除除合同同、返返還已已付購購房款款及利利息、、賠償償損失失、不不超過過已付付購房房款一一倍的的賠償償責任任。一房兩兩賣一、售售足環(huán)環(huán)節(jié)常常見法法律問問題解解析二、簽簽約環(huán)環(huán)節(jié)常常見法法律問問題解解析三、售售后環(huán)環(huán)節(jié)常常見法法律問問題解析四、銷銷售法法律風風險控控制目錄售后環(huán)環(huán)節(jié)解除合合同按揭貸貸款合同法法第五五十二二條有有下列列情形形之一一的一方以以欺詐詐、脅脅迫的的手段段訂立立合同同，損損害國國家利利益；；惡意串串通，，損害害國家家、集集體或或者第第三人人利益益；以合法形形式掩掩蓋非非法目目的；；損害社社會公公共利利益；；違反法法律、、行政政法規(guī)規(guī)的強強制性性規(guī)定定。房地產(chǎn)產(chǎn)項目目五證證不全全（土地地使有有權證證、建設用用地規(guī)規(guī)劃許許可證證、建設工工程規(guī)規(guī)劃許許可證證、施施工許許可證證、商商品房房預售售許可可證））解除合合同買賣合同無效情形買賣合同存在欺詐、顯失公平的情形出賣人構成根本違約出賣人將房屋出賣過辦理抵押——未告知合同法法第五五十四四條下列合同，，當事事人一一方有有權請請求人人民法法院過過著仲仲裁機機構變變更過過著撤撤銷：：因重大誤誤解訂訂立的的；在訂立合合同是是顯失失公平平的。。一方以以欺詐詐、脅脅迫的的手段段或者者乘人人之危危，使使對方方在違違背真真實意意思的的情況況下訂訂立的的合同同，受受損害害方有有權請請求人人民法法院或或者仲仲裁機機構變變更或或者撤撤銷。。解除合合同買賣合同無效情形買賣合同存在欺詐、顯失公平的情形出賣人構成根本違約出賣人將房屋出賣過辦理抵押——未告知《最高法法關于于審理理商品品房買買賣糾糾紛案案件若若干問問題的的解釋釋》第十三三條房屋質質量不不符合合約定定標準準?！獓乐刭|質量問問題第十五五條逾期交房超超過一一定期期限。?！?個月第十八八條由于出賣人人過錯錯，買買受人人無法法取得得房地地產(chǎn)所所有權權證書書?！馄?0日解除合合同買賣合同無效情形買賣合同存在欺詐、顯失公平的情形出賣人構成根本違約出賣人將房屋出賣過辦理抵押——未告知《最高法法關于于審理理商品品房買買賣糾糾紛案案件若若干問問題的的解釋釋》第八條條，具具有下下列情情形之一：：合同訂立后后，出出賣人人未告告知買買受人人又將將房屋屋抵押押給第第三人人；合同訂立后后，出出賣人人又將將房屋屋賣給給第三三人。。第九條故意隱隱瞞沒沒有取取得商商品房房預售售許可可證的的事實實或者者提供供虛假假商品品房預預售許許可證證；故意隱瞞所所售房房屋已已經(jīng)抵抵押的的事實實；故意隱瞞所所售房房屋已已經(jīng)出出賣給給第三三人或或者為為拆遷遷補償償安置置房屋屋的事事實。解除合合同買賣合同無效情形買賣合同存在欺詐、顯失公平的情形出賣人構成根本違約出賣人將房屋出賣過辦理抵押——未告知因按揭揭合同同未能能訂立立的合合同履履歷問問題《最高法法關于于審理理商品品房買買賣糾糾紛案案件若若干問問題的的解釋釋》第二十十三條條商品房房買賣賣合同同約定定，買買受人人以擔擔保貸貸款方方式付付款、、因當當事人人一方方原因因未能能訂立立商品品房擔擔保貸貸款合合同并并導致致商品品房買買賣合合同不不能繼繼續(xù)履履行的的，對對方當當事人人可以以請求求解除除合同同和賠賠償損損失。。因不可可歸責責于當當事人人雙方方的事事由未未能訂訂立商商品房房擔保保貸款款合同同并導導致商商品房房買賣賣合同同不能能繼續(xù)續(xù)履行行的，，當事事人可可以請請求解解除合合同，，出賣賣人應應當將將收受受的購購房款款本金金及其其利息息或者者定金金返還還買受受人。。按揭合合同一、售售足環(huán)環(huán)節(jié)常常見法法律問問題解解析二、簽簽約環(huán)環(huán)節(jié)常常見法法律問問題解解析三、售售后環(huán)環(huán)節(jié)常常見法法律問問題解析四、銷銷售法法律風風險控控制目錄1、苦練練基本本功，，熟練練掌握握相關關信息息2、準備備解說說，主主動告告知紅紅線內(nèi)內(nèi)外不不利因因素3、嚴謹謹?shù)暮灪灱s程程序4、及時時跟蹤蹤合同同履行行情況況風險控控制案例杜某為為某小小區(qū)購購房者者，在在開盤盤當天天繳納納定金金，并并簽署署認購購協(xié)議議書，，后在在約定定時間間內(nèi)，，未簽簽訂預預售合合同，，在經(jīng)經(jīng)開發(fā)發(fā)商多多次催催討的的前提提下，，杜某某遲遲遲不來來簽訂訂預售售合同同，亦亦不繳繳納房房款，，以銀銀行貸貸款不不能及及時辦辦理為為由不不簽合合同。。經(jīng)開開發(fā)商商多次次催討討未果果，發(fā)發(fā)送書書面解解除函函后，，開發(fā)發(fā)商將將房屋屋轉賣賣給第第三人人。后后杜某某訴至至法院院要求求開發(fā)發(fā)商返返還定定金？？熟悉項項目內(nèi)內(nèi)外各各種信信息（（實地地觀看看考察察）；熟悉銷銷售合合同文文本（（定金金合同同、預預售合合同、、出售售合同同、前前期物業(yè)服服務合合同、、業(yè)主主公約約、按按揭貸貸款合合同等等）；熟悉相相關法法規(guī)、、政策策以及及政府府、銀銀行等等單位位的辦辦事流流程；；開發(fā)商商制定定并在在使用用過程程中不不斷完完善銷銷售手手冊/統(tǒng)一說說辭；；銷售手手冊應應涵蓋蓋客戶戶關心心的各各種內(nèi)內(nèi)容，，特別別是客客戶可可能問問及的各種種疑難難問題題。風險控控制對對策案例案例一一：某群群訴案案。銷銷售廣廣告中中出具具贈送送閣樓樓，并并用圖圖文明明確表表示，，但在在交房房后，，并無無圖中中所示示閣樓樓，導導致業(yè)業(yè)主要要求我我司承承擔違違約責責任。。案例二二：隔熱熱層的的使用用歸屬屬問題題。我我司某某小區(qū)區(qū)在銷銷售時時，對對頂層層的用用戶約約定，，同意意其使使用頂頂層隔隔熱層層空間間。后后頂層層的兩兩戶業(yè)業(yè)主對對隔熱熱層使使用發(fā)發(fā)生爭爭議，，訴至至我司司，要要求解解決。。準確介介紹項項目紅紅線內(nèi)內(nèi)外信信息以以及告告知不不利因因素；；八字沒沒一撇撇的事事不要要說，，可能能更改改、公公司單單方面面難以以控制制的事不不要隨隨便說說；避免使使用絕絕對化化用語語，慎慎重使使用有有多重重含義義、可可能引引起歧歧義的的詞；；知之為為知之之，不不知為為不知知，避避免大大包大大攬或或想當當然的的回答答。風險控控制對對策房屋信信息價格條條件設備和和材料料規(guī)劃指指標周邊設設施物業(yè)管管理交通風險控控制對對策口說解解說下下列內(nèi)內(nèi)容時時一定定要慎慎重案例案例一一：預售售合同同簽署署時購購房者者名字字與身身份證證信息息不符符，導導致交交易中中心無無法確確認預預售合合同。。案例二二：正式式文本本合同同以外外，補補充合合同、、經(jīng)營營托管管合同同等的的簽字字、蓋蓋章、、手印印等是是否完完整。。注意合合同空空白條條款的的填寫寫與選選擇，，避免免漏填填、錯錯填、、漏選選、涂涂改；；注意合合同附附件以以及簽簽訂時時間與與簽字字、蓋蓋章的的完備備與準準確；；完善代代理簽簽約、、第三三人付付款、、更名名、換換房、、退房房等程程序；；加強合合同簽簽訂后后的復復核；；（我們們現(xiàn)有有的簽簽約復復核程程序，，必須須注明明簽約約人及及復核核人員員）風險控控制對對策案例2010年年3月月1日日，張張某購購買了了甲開開發(fā)商商的房房屋一一套。。合同同約定定的交交房日日期為為：2010年年6月月10日。。2010年6月5日，，甲開開發(fā)商商的工工作人人員在在當?shù)氐氐膱髨罂仙习l(fā)出出通知知。通通知的的大體體內(nèi)容容是：：包括括張某某在內(nèi)內(nèi)的購購房人人購買買的樓樓盤已已具備備交付付條件件。