房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)質(zhì)量管理講義

房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)質(zhì)質(zhì)量量管管理理2019年1月房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)質(zhì)質(zhì)量量管管理理·目錄錄一、、重大大工工程程事事故故回回顧顧二、、房地地產(chǎn)產(chǎn)公公司司質(zhì)質(zhì)量量管管理理現(xiàn)現(xiàn)狀狀及及問(wèn)問(wèn)題題分分析析1、規(guī)規(guī)劃劃、、設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)階階段段優(yōu)優(yōu)化化深深度度不不夠夠2、工工程程實(shí)實(shí)施施階階段段缺缺乏乏全全面面質(zhì)質(zhì)量量管管理理三、、房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)質(zhì)質(zhì)量量概概述述四、、房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)前前期期工工作作的的質(zhì)質(zhì)量量管管理理五、、房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)質(zhì)質(zhì)量量（（功功能能質(zhì)質(zhì)量量））管管理理1、規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)階階段段質(zhì)質(zhì)量量管管理理2、施施工工圖圖設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)階階段段質(zhì)質(zhì)量量管管理理六、、房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)施施工工質(zhì)質(zhì)量量（（工工程程質(zhì)質(zhì)量量））管管理理1、施工工階階段段的的質(zhì)質(zhì)量量控控制制。。2、現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)有有效效質(zhì)質(zhì)量量管管理理關(guān)關(guān)鍵鍵環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)。。3、現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)管管理理需需要要重重點(diǎn)點(diǎn)關(guān)關(guān)注注的的工工序序4、重重視視成成品品保保護(hù)護(hù)七、、房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)售售后后質(zhì)質(zhì)量量管管理理NO.1：上上海?！啊皹菢谴啻啻啻唷薄笔录鸥艣r況：：2009年6月27日5時(shí)30分左左右右，，上上海海市市蓮蓮花花河河畔畔小小區(qū)區(qū)一一幢幢在在建建13層樓樓房房整整體體倒倒塌塌。。原因因調(diào)調(diào)查查：：主主要要原原因因是是樓樓房房北北側(cè)側(cè)堆堆土土過(guò)過(guò)高高（（最最高高處處達(dá)達(dá)10米左左右右）），，緊緊臨臨大大樓樓南南側(cè)側(cè)的的地地下下車(chē)車(chē)庫(kù)庫(kù)基基坑坑開(kāi)開(kāi)挖挖深深度度達(dá)達(dá)4.6米，，兩兩側(cè)側(cè)的的壓壓力力差差使使土土體體產(chǎn)產(chǎn)生生水水平平位位移移，，過(guò)過(guò)大大的的水水平平力力超超過(guò)過(guò)了了樁樁基基的的抗抗側(cè)側(cè)能能力力，，導(dǎo)導(dǎo)致致房房屋屋傾傾倒倒。。NO.2：南南京京““樓樓脆脆脆脆””事件件概概況況：：2009年7月7日，，南南京京正正在在施施工工的的““中中興興大大樓樓””靠靠近近公公路路一一側(cè)側(cè)發(fā)發(fā)生生塌塌方方，，震震裂裂了了馬馬路路對(duì)對(duì)面面的的5棟樓樓，，先先是是前前三三棟棟的的房房子子出出現(xiàn)現(xiàn)裂裂縫縫，，后后來(lái)來(lái)4至5棟房房屋屋也也相相繼繼開(kāi)開(kāi)裂裂。。原因因調(diào)調(diào)查查：：經(jīng)經(jīng)查查勘勘及及分分析析，，認(rèn)認(rèn)定定中中興興通通訊訊股股份份有有限限公公司司南南京京研研發(fā)發(fā)中中心心二二期期工工程程施施工工已已經(jīng)經(jīng)對(duì)對(duì)望望江江磯磯2號(hào)01、02、03幢住住宅宅樓樓造造成成了了一一定定的的影影響響。。NO.3：重重慶慶““樓樓脆脆脆脆””事件件概概況況：：2009年10月23日，，重重慶慶市市忠忠縣縣拔拔山山鎮(zhèn)鎮(zhèn)一一幢幢建建筑筑面面積積5065平方方米米的的7樓1底商商品品房房，，出出現(xiàn)現(xiàn)大大梁梁斷斷裂裂、、墻墻體體可可插插進(jìn)進(jìn)手手掌掌等等險(xiǎn)險(xiǎn)情情后后，，靠靠10多根根木木棒棒支支撐撐，，防防止止垮垮塌塌。。原因調(diào)查查：建設(shè)設(shè)業(yè)主擅擅自改變變施工圖圖設(shè)計(jì)，，造成結(jié)結(jié)構(gòu)體系系混亂是是主因。。包括施施工中偷偷工減料料嚴(yán)重，，混凝土土及砂漿漿標(biāo)號(hào)不不達(dá)標(biāo)；；監(jiān)理單單位不負(fù)負(fù)責(zé)；中中介檢測(cè)測(cè)機(jī)構(gòu)工工作不細(xì)細(xì)致。NO.4：武漢““樓脆脆脆”事件概況況：2009年10月24日晚9時(shí)許，新新洲區(qū)邾邾城街南南街社區(qū)區(qū)振興里里，一棟棟新建的的民房突突然倒塌塌，事發(fā)發(fā)點(diǎn)不遠(yuǎn)遠(yuǎn)處余先先生家的的廚房被被砸跨，，幾戶(hù)居居民家電電線被砸砸斷。原因調(diào)查查：該棟棟私房系系平房拆拆除后改改建，并并未報(bào)批批，屬違違章建筑筑。在建建造過(guò)程程中主管管部門(mén)曾曾兩次下下達(dá)停工工通知，，但房子子還是做做起來(lái)了了。NO.5：成都““樓歪歪歪”事件概況況：09年7月中旬，，成都市市“校園園春天””小區(qū)原原來(lái)距離離就很近近的兩棟棟樓房微微微傾斜斜，靠在在了一起起。一些些業(yè)主家家里墻面面出現(xiàn)細(xì)細(xì)微裂痕痕、房門(mén)門(mén)變形。。原因調(diào)查查：主要要是沒(méi)有有把排水水工作做做到位，，居民質(zhì)質(zhì)疑是旁旁邊在建建小區(qū)““德馨苑苑”基坑坑距離3棟住宅樓樓較近引引起鄰近近土體的的沉降，，加寬了了已有裂裂縫，并并加大了了住宅樓樓的傾斜斜量。NO.6：廣東““樓歪歪歪”事件概況況：東莞莞麻涌一一棟6層斜樓，，用6個(gè)巨型千千斤頂將將“樓歪歪歪”頂頂直。該該樓與旁旁邊一棟棟房屋間間隙由下下而上依依然呈一一個(gè)倒V字形。原因調(diào)查查：據(jù)規(guī)規(guī)劃所工工作人員員介紹，，這棟斜樓是是違章建建筑。經(jīng)經(jīng)過(guò)城建建部門(mén)現(xiàn)場(chǎng)勘查查，由相相關(guān)專(zhuān)業(yè)業(yè)人士監(jiān)監(jiān)測(cè)后得出結(jié)論論，整棟棟房子向向北傾斜斜大約70厘米，傾傾斜原因因是樁沒(méi)沒(méi)打好。。NO.7：合肥““樓斷斷斷”事件概況況：楓丹白鷺鷺湖公館館18層高樓的的一層，，四根立立柱出現(xiàn)現(xiàn)嚴(yán)重裂裂縫，四四根立柱柱出現(xiàn)上上下出現(xiàn)現(xiàn)錯(cuò)位，，其中損損害最重重的一根根立柱墻墻體出現(xiàn)現(xiàn)大面積積脫落。。原因調(diào)查查：磚砌體施施工進(jìn)度度過(guò)快，，砌體自自然沉實(shí)實(shí)較大。。室外總總體環(huán)境境施工過(guò)過(guò)程中，，對(duì)裝飾飾柱有一一定程度度擾動(dòng)。。砌體材材料和鋼鋼筋砼材材料的線線性膨脹脹系數(shù)不不一樣，，在兩種種材料交交接處出出現(xiàn)裂縫縫。NO.8：煙臺(tái)““樓垮垮垮”事件概況況：一座座投資4000萬(wàn)元、歷歷時(shí)兩年年多建成成的汽車(chē)車(chē)站大樓樓，在投投入使用用5年內(nèi)“速速朽”，，成為隨隨時(shí)可能能垮塌的的“危樓樓”——這是近來(lái)來(lái)在網(wǎng)絡(luò)絡(luò)和媒體體熱炒的的“樓垮垮垮”。。原因調(diào)查查：對(duì)于于該車(chē)站的建筑筑質(zhì)量為為何如此之之差的問(wèn)問(wèn)題，車(chē)站站工作人人員表示，，原因很很復(fù)雜；施施工方稱(chēng)稱(chēng)工程至今今未竣工工驗(yàn)收；目目前事件件還在調(diào)查查之中。。NO.9：桐鄉(xiāng)““樓薄薄薄”事件概況況：浙江江桐鄉(xiāng)太太陽(yáng)湖小小區(qū)，又又叫“匯匯宇都市市花園””一期。。隔著樓樓板能聽(tīng)聽(tīng)見(jiàn)樓上上樓下鄰鄰居說(shuō)話話。原因調(diào)查查：桐鄉(xiāng)鄉(xiāng)市建設(shè)設(shè)局質(zhì)檢檢站測(cè)得得樓板厚厚度，客客廳中心心僅為7．9厘米?？涂蛷d樓板板設(shè)計(jì)厚厚度應(yīng)是是12厘米，其其他區(qū)域域10厘米。NO.10：南京““樓沉沉沉”事件概況況：房子子周邊地地表下沉沉，最深深處達(dá)12厘米；負(fù)負(fù)一層衛(wèi)衛(wèi)生間墻墻根處出出現(xiàn)長(zhǎng)達(dá)達(dá)3米的裂縫縫，最寬寬處達(dá)1厘米，幾幾乎橫切切整面墻墻，類(lèi)似似的裂縫縫還出現(xiàn)現(xiàn)在房?jī)?nèi)內(nèi)的各個(gè)個(gè)角落，，多達(dá)上上百條??！原因調(diào)查查：江寧寧建筑質(zhì)質(zhì)量安裝裝工程監(jiān)監(jiān)督站站站長(zhǎng)說(shuō)施施工存在在質(zhì)量問(wèn)問(wèn)題，土土沒(méi)有夯夯實(shí)，但但不存在在結(jié)構(gòu)安安全問(wèn)題題。結(jié)構(gòu)構(gòu)工程師師稱(chēng)尚無(wú)無(wú)法判斷斷結(jié)構(gòu)是是否出現(xiàn)現(xiàn)問(wèn)題，，需進(jìn)一一步檢測(cè)測(cè)。進(jìn)入今天天的課題題……房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)質(zhì)量量管理三、房地地產(chǎn)公司司質(zhì)量管管理現(xiàn)狀狀及問(wèn)題題分析近年來(lái)房房地產(chǎn)公公司在開(kāi)開(kāi)發(fā)質(zhì)量量管理上上不斷進(jìn)進(jìn)步，取取得了很很多值得得稱(chēng)道的的經(jīng)驗(yàn)，，并得到到較好的的傳承；；同時(shí)，，也有需需要我們們繼續(xù)改改進(jìn)的地地方，尤尤其是重重復(fù)出現(xiàn)現(xiàn)的質(zhì)量量問(wèn)題。。以下質(zhì)質(zhì)量管理理中暴露露出來(lái)的的問(wèn)題，，在當(dāng)今今行業(yè)內(nèi)內(nèi)帶有一一定的共共性：1、規(guī)劃、、設(shè)計(jì)階階段優(yōu)化化深度不不夠；2、工程實(shí)實(shí)施階段段缺乏全全面質(zhì)量量管理。。1、規(guī)劃、、設(shè)計(jì)階階段優(yōu)化化深度不不夠良好的設(shè)設(shè)計(jì)方案案從來(lái)沒(méi)沒(méi)有像今今天這樣樣重要，，設(shè)計(jì)師師提出的的設(shè)計(jì)方方案如果果平淡無(wú)無(wú)奇，在在房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)日日趨飽和和及空間間需求特特征不斷斷變化情情況下，，很難獲獲得市場(chǎng)場(chǎng)的認(rèn)可可。規(guī)劃、設(shè)設(shè)計(jì)工作作管理很很大程度度上決定定了工程程項(xiàng)目實(shí)實(shí)施的成成敗，現(xiàn)現(xiàn)行的規(guī)規(guī)劃及設(shè)設(shè)計(jì)方面面管理，，遵循了了一般房房地產(chǎn)企企業(yè)所采采用的作作業(yè)流程程，由于于各種綜綜合原因因，在項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃劃、設(shè)計(jì)計(jì)階段我我們的參參與和管管理缺乏乏足夠的的深度和和精度，，對(duì)設(shè)計(jì)計(jì)有效優(yōu)優(yōu)化不足足。例如：立面缺少少空調(diào)安安裝位置置或預(yù)留留空調(diào)板板尺寸不不足；消消防管道道外露大大堂；井井口設(shè)置置考慮不不周，部部分出現(xiàn)現(xiàn)在人行行小道路路中央等等等。2、工程實(shí)實(shí)施階段段缺乏全全面質(zhì)量量管理忙于事后后整改，，事前與與事中控控制不足足在工程實(shí)實(shí)施管理理中，事事前質(zhì)量量控制意意識(shí)不足足，常在在施工單單位施工工完畢后后才發(fā)現(xiàn)現(xiàn)問(wèn)題，，做事后后補(bǔ)救。。例如：土土建施工工單位與與園林施施工單位位經(jīng)常出出現(xiàn)交接接不暢，，尤其是是工期趨趨緊的情情況下，，主體外外立面裝裝修未完完工，外外排架無(wú)無(wú)法拆除除情況下下，園林林單位無(wú)無(wú)法進(jìn)場(chǎng)場(chǎng)施工，，導(dǎo)致工工期延后后。（后后續(xù)工程程采用懸懸挑排架架已較好好地解決決了這個(gè)個(gè)問(wèn)題））常出現(xiàn)的的鋁合金金窗滲漏漏問(wèn)題，，主要也是安裝裝過(guò)程和和操作不不規(guī)范引引起；右圖中出出現(xiàn)的滴滴水順著著窗沿內(nèi)內(nèi)流是因?yàn)槁┳鲎龅嗡€線（俗稱(chēng)稱(chēng)鷹嘴））這個(gè)小細(xì)節(jié)引引起。2.工程實(shí)施施階段缺缺乏全面面質(zhì)量管管理重視竣工工驗(yàn)收，，成品保保護(hù)不到到位在工程質(zhì)質(zhì)量的管管理過(guò)程程中，竣竣工驗(yàn)收收以后開(kāi)始萬(wàn)萬(wàn)事大吉吉，而忽忽視對(duì)成成品的保保護(hù)意識(shí)。例如：對(duì)對(duì)鋁合金金門(mén)窗的的成品保保護(hù)上。。鋁合金門(mén)門(mén)窗分包包單位完完成安裝裝后，沒(méi)沒(méi)有與后后序施工工單位進(jìn)進(jìn)行工序序交接。。結(jié)果，，由于后后序的施施工使很很多鋁合合金門(mén)窗窗的滑道道被破壞壞，門(mén)框框撞傷；；而后序序施工單單位通常常都屬于于業(yè)主方方直接委委托的分分包單位位，造成成責(zé)任無(wú)無(wú)法分清清，維修修主體抵抵觸情緒緒嚴(yán)重，，造成管管理難度度和協(xié)調(diào)調(diào)成本的的增加。。上圖為入入戶(hù)門(mén)保保護(hù)作法法；下圖為撞撞傷的門(mén)門(mén)框。返回目錄錄四、房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)質(zhì)量概概述房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)質(zhì)量量是一個(gè)個(gè)廣義上上的全過(guò)過(guò)程“質(zhì)質(zhì)量”，，包括項(xiàng)項(xiàng)目地段段選擇質(zhì)質(zhì)量、可可行性研研究質(zhì)量量、項(xiàng)目目前期策策劃質(zhì)量量、設(shè)計(jì)計(jì)質(zhì)量、、工程實(shí)實(shí)施質(zhì)量量、物業(yè)業(yè)管理質(zhì)質(zhì)量、售售后服務(wù)務(wù)質(zhì)量等等。由于項(xiàng)目目地段選選擇質(zhì)量量往往回回旋空間間小，物物業(yè)管理理質(zhì)量直直接參與與難度大大；因此此目前房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)質(zhì)量量管理集集中在可可行性研研究、項(xiàng)項(xiàng)目前期期策劃、、設(shè)計(jì)質(zhì)質(zhì)量、工工程實(shí)施施質(zhì)量及及售后質(zhì)質(zhì)量上。。四.房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)質(zhì)量量概述在質(zhì)量管管理過(guò)程程中，我我們常常常把主要要精力放放在了施施工階段段，難逃逃施工企企業(yè)本質(zhì)質(zhì)。對(duì)前前期項(xiàng)目目可行性性研究階階段、策策劃階段段、設(shè)計(jì)計(jì)階段的的質(zhì)量管管理重視視程度不不夠。作為建設(shè)設(shè)方，是是以項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)而而成立的的團(tuán)隊(duì)，，施工管管理的思思維應(yīng)該該改變。。當(dāng)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行到施施工階段段時(shí)，產(chǎn)產(chǎn)品策劃劃、市場(chǎng)場(chǎng)定位、、目標(biāo)客客戶(hù)群、、項(xiàng)目的的設(shè)施配配套均已已確定，，規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)方案案、技術(shù)術(shù)方案和和設(shè)計(jì)圖圖紙都已已經(jīng)審查查通過(guò)，，假如這這些大量量的前期期質(zhì)量不不是最優(yōu)優(yōu)的，那那將會(huì)很很難保證證工程項(xiàng)項(xiàng)目的整整體投資資效益。。四、房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)質(zhì)量概概述房地產(chǎn)質(zhì)質(zhì)量是以以客戶(hù)滿(mǎn)滿(mǎn)意度為為目標(biāo)的的綜合產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量量；區(qū)別別于傳統(tǒng)統(tǒng)承包單單位的工工藝質(zhì)量量標(biāo)準(zhǔn)。。包括反映映綠色生生態(tài)的產(chǎn)產(chǎn)品性能能質(zhì)量，，反映規(guī)規(guī)劃、設(shè)設(shè)計(jì)水平平的功能能質(zhì)量，，反映工工程構(gòu)造造、施工工工藝的的工程質(zhì)質(zhì)量；反反映物業(yè)業(yè)管理、、人文環(huán)環(huán)境的服服務(wù)質(zhì)量量。以上分析析不難看看出，設(shè)設(shè)計(jì)質(zhì)量量（功能能質(zhì)量））在房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)質(zhì)量管管理中舉舉足輕重重，甚至至重于施施工質(zhì)量量（工程程質(zhì)量））。因此此本次課課程在涉涉及前期期工作質(zhì)質(zhì)量和售售后服務(wù)務(wù)質(zhì)量的的同時(shí)，，重點(diǎn)分分析設(shè)計(jì)質(zhì)量量（功能能質(zhì)量））和施工質(zhì)量量（工程程質(zhì)量））的管理。。返回目錄錄五、房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)前期工工作的質(zhì)質(zhì)量管理理房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)前期期工作，，包括項(xiàng)項(xiàng)目建議議書(shū)、可可行性研研究報(bào)告告、項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)的的產(chǎn)品策策劃等；；前期工工作的質(zhì)質(zhì)量是整整個(gè)房地地產(chǎn)項(xiàng)目目的關(guān)鍵鍵。熟悉地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)動(dòng)動(dòng)態(tài)走勢(shì)勢(shì)，精挑挑細(xì)選咨咨詢(xún)單位位；明確確咨詢(xún)成成果的質(zhì)質(zhì)量目標(biāo)標(biāo)和質(zhì)量量標(biāo)準(zhǔn)，，盡量避避免憑感感覺(jué)上開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目。重視可行行性研究究報(bào)告的的質(zhì)量，，不應(yīng)該該片面地地把可行行性研究究報(bào)告視視為可批批性報(bào)告告。可行行性研究究應(yīng)該有有深入的的市場(chǎng)調(diào)調(diào)研(宏觀、中中觀、微微觀調(diào)查查)，包括定定性和定定量相結(jié)結(jié)合的調(diào)調(diào)查與分分析；對(duì)對(duì)規(guī)劃方方案、戶(hù)戶(hù)型、景景觀方案案等進(jìn)行行多方案案比選；；嚴(yán)格項(xiàng)目目前期工工作成果果的質(zhì)量量評(píng)審。。評(píng)審是保保證和提提高開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目前前期工作質(zhì)量的的重要手手段，同同時(shí)吸取取更多專(zhuān)家的知知識(shí)和智智慧，及及時(shí)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)問(wèn)題，，優(yōu)化前期期工作成成果。返回目錄錄六、房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)設(shè)計(jì)質(zhì)質(zhì)量（功功能質(zhì)量量）管理理房地產(chǎn)公公司在設(shè)設(shè)計(jì)質(zhì)量量管理方方面積累累了不少少可行的的經(jīng)驗(yàn)，，建立了了基本的的工作流流程，為為規(guī)范設(shè)設(shè)計(jì)質(zhì)量量管理奠奠下基礎(chǔ)礎(chǔ)；例如如樣板先先行的有有效執(zhí)行行，是糾糾正設(shè)計(jì)計(jì)缺陷的的最后一一道關(guān)卡卡，為質(zhì)質(zhì)量管理理立下汗汗馬功勞勞；但是更有有效的設(shè)設(shè)計(jì)質(zhì)量量管理應(yīng)應(yīng)該發(fā)生生在施工工之前，，例如戶(hù)戶(hù)型設(shè)計(jì)計(jì)、單體體設(shè)計(jì)、、道路規(guī)規(guī)劃、景景觀風(fēng)格格等，這這些方案案的最優(yōu)優(yōu)確定，，才可以以從源頭頭上避免免先天不不足！根據(jù)設(shè)計(jì)計(jì)管理的的控制流流程，從從以下兩兩階段完完成設(shè)計(jì)計(jì)質(zhì)量（（功能質(zhì)質(zhì)量）的的有效管管理：1、規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)階段段質(zhì)量管管理2、施工圖圖設(shè)計(jì)階階段質(zhì)量量管理1、規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)階段段質(zhì)量管管理規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)的依據(jù)據(jù)：經(jīng)過(guò)過(guò)精心優(yōu)優(yōu)化的前前期可行行性研究究報(bào)告、、市場(chǎng)調(diào)調(diào)研、開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目的產(chǎn)品品策劃定定位等前前期工作作；并根根據(jù)這些些前期工工作積累累編制的的詳盡的的規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)任務(wù)務(wù)書(shū)；而而咨詢(xún)公公司應(yīng)該該參與到到規(guī)劃方方案的設(shè)設(shè)計(jì)；案案例（從從化項(xiàng)目目規(guī)劃調(diào)調(diào)整）混亂的規(guī)規(guī)劃:2、施工圖圖設(shè)計(jì)階階段質(zhì)量量管理施工圖設(shè)設(shè)計(jì)階段段的質(zhì)量量管理是是防止功功能性質(zhì)質(zhì)量缺陷陷的關(guān)鍵鍵，先天天不足必必將帶來(lái)來(lái)后患無(wú)無(wú)窮。因因此，要要擇優(yōu)選選好設(shè)計(jì)計(jì)方案，，對(duì)住宅宅的套型型、結(jié)構(gòu)構(gòu)體系、、內(nèi)部功功能、空空間利用用、節(jié)能能節(jié)地等等要?jiǎng)?chuàng)新新創(chuàng)優(yōu)設(shè)設(shè)計(jì)。要在保證證結(jié)構(gòu)可可靠的前前提下，，達(dá)到兩兩個(gè)要求求：一要合理理空間，，要在確確定的套套房面積積內(nèi)，合合理安排排居住、、使用、、衛(wèi)生等等面積，，讓人使使用方便便，居住住舒適；；二要做到到建筑造造型和風(fēng)風(fēng)格的藝藝術(shù)感，，對(duì)墻體體立面形形狀、屋屋蓋形式式的處理理要靈活活得當(dāng)，，能給人人以美的的享受，，使開(kāi)發(fā)發(fā)的房產(chǎn)產(chǎn)具有較較高的使使用價(jià)值值和觀瞻瞻價(jià)值。。注意各專(zhuān)專(zhuān)業(yè)之間間的交叉叉協(xié)調(diào)，，以及人人性化的的設(shè)計(jì)；；關(guān)注建建筑設(shè)備備及家居居產(chǎn)品的的市場(chǎng)變變化，及及時(shí)調(diào)整整相關(guān)設(shè)設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)節(jié)。施工圖審審查指南南戶(hù)型設(shè)計(jì)計(jì)設(shè)計(jì)不夠夠人性化化整個(gè)組團(tuán)團(tuán)的信報(bào)報(bào)箱普遍遍安裝過(guò)過(guò)低，底底層用戶(hù)戶(hù)在取信信報(bào)時(shí)會(huì)會(huì)很不方方便。設(shè)計(jì)不夠夠人性化化一組團(tuán)內(nèi)內(nèi)有的大大堂入口口處沒(méi)有有無(wú)障礙礙通道，，很不方方便輪椅椅和殘障障人士的的出入，，也不符符合現(xiàn)代代社會(huì)的的設(shè)計(jì)潮潮流。人性化設(shè)設(shè)計(jì)外投內(nèi)取取式信箱箱……樓盤(pán)電梯梯前室問(wèn)問(wèn)題電梯前室室不采用用天然采采光、通通風(fēng)與客客戶(hù)使用用矛盾。。電梯前室室采用燈燈光照明明，將會(huì)會(huì)增加物物業(yè)管理理成本。。人性化設(shè)設(shè)計(jì)地下車(chē)庫(kù)庫(kù)都有尊尊貴的感感覺(jué)左圖是頂頂面采光光人性化設(shè)設(shè)計(jì)令人感動(dòng)動(dòng)的建筑筑細(xì)節(jié)人性化設(shè)設(shè)計(jì)壁柜可推推入墻內(nèi)內(nèi)不占用用空間洗衣機(jī)預(yù)預(yù)留位上下水都都已做好好人性化設(shè)設(shè)計(jì)這個(gè)設(shè)計(jì)計(jì)是專(zhuān)為為老年人人放手杖杖的掛鉤鉤帶嬰兒上上廁所，，可以先先把孩子子放在這這里，安安全又舒舒適O(∩_∩)O人性化設(shè)設(shè)計(jì)馬桶的位位置不固固定，可可拉伸到到房間的的任何位位置浴缸內(nèi)還還有扶手手設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)不夠夠人性化化部分工程程采用了了飄窗的的設(shè)計(jì)，，但飄窗窗普遍設(shè)設(shè)計(jì)過(guò)寬寬。在窗窗下墻高高900mm時(shí)，很多多飄窗還還飄出680mm的寬度，，加上窗窗把手700mm的高度，，業(yè)主（（尤其是是女性業(yè)業(yè)主）很很難夠到到把手開(kāi)開(kāi)啟窗戶(hù)戶(hù)。園林中各各類(lèi)井的的位置不不妥當(dāng)，，需要在在施工圖圖階段認(rèn)認(rèn)真檢查查，包括括建筑主主體的化化糞池位位置（如如圖所示示，這樣樣的水井井位置影影響美觀觀）安全隱患患相隔兩戶(hù)戶(hù)可以通通過(guò)空調(diào)調(diào)板輕易易地爬入入，存在在嚴(yán)重的的治安隱隱患。電梯大堂堂的美觀觀消防立立管外外露在在電梯梯大堂堂，嚴(yán)嚴(yán)重影影響大大堂的的品質(zhì)質(zhì)。門(mén)和窗窗戶(hù)互互相““打架架”未設(shè)置置空調(diào)調(diào)安裝裝位置置或安安裝位位置尺尺寸不不足返回目目錄七、房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)施工工質(zhì)量量（工工程質(zhì)質(zhì)量））管理理施工是是開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目目形成成實(shí)體體的過(guò)過(guò)程，，也是是決定定最終終產(chǎn)品品質(zhì)量量的關(guān)關(guān)鍵階階段，，要提提高開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的的工程程質(zhì)量量，就就必須須狠抓抓施工工階段段的質(zhì)質(zhì)量控控制。。工程項(xiàng)項(xiàng)目施施工涉涉及面面廣，，是一一個(gè)極極其復(fù)復(fù)雜的的過(guò)程程，影影響質(zhì)質(zhì)量的的因素素很多多，使使用材材料的的微小小差異異、操操作的的微小小變化化、環(huán)環(huán)境的的微小小波動(dòng)動(dòng)、機(jī)機(jī)械設(shè)設(shè)備的的正常常磨損損，都都會(huì)產(chǎn)產(chǎn)生質(zhì)質(zhì)量變變異，，造成成質(zhì)量量事故故。工程項(xiàng)項(xiàng)目建建成后后，如如發(fā)現(xiàn)現(xiàn)質(zhì)量量問(wèn)題題又不不可能能像一一些工工業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品那那樣拆拆卸、、解體體、更更換配配件，，更不不能實(shí)實(shí)行““包換換”或或“退退款””，因因此工工程項(xiàng)項(xiàng)目施施工過(guò)過(guò)程中中的質(zhì)質(zhì)量控控制，，就顯顯得極極其重重要。。1、施工工階段段的質(zhì)質(zhì)量控控制。。2、現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)有效效質(zhì)量量管理理關(guān)鍵鍵環(huán)節(jié)節(jié)。3、現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)管理理需要要重點(diǎn)點(diǎn)關(guān)注注的工工序。。4、重視視成品品保護(hù)護(hù)。1、施工工階段段的質(zhì)質(zhì)量控控制制定適適當(dāng)?shù)牡馁|(zhì)量量目標(biāo)標(biāo)，因因?yàn)橘|(zhì)質(zhì)量目目標(biāo)常常與項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)度控控制、、成本本控制制處于于相同同優(yōu)先先級(jí)。。因此此，質(zhì)質(zhì)量目目標(biāo)必必須堅(jiān)堅(jiān)持實(shí)實(shí)事求求是，，因地地制宜宜。目目標(biāo)過(guò)過(guò)低，，會(huì)對(duì)對(duì)項(xiàng)目目帶來(lái)來(lái)傷害害，失失去市市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力力；過(guò)過(guò)高會(huì)會(huì)造成成投入入成本本加大大，綜綜合開(kāi)開(kāi)發(fā)績(jī)績(jī)效降降低。。適當(dāng)當(dāng)增加加項(xiàng)目目的一一致成成本，，減少少非一一致成成本；；適當(dāng)當(dāng)增加加預(yù)防防成本本，大大力降降低事事故成成本。。強(qiáng)調(diào)施施工現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)的的技術(shù)術(shù)質(zhì)量量管理理，建建立統(tǒng)統(tǒng)一的的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化的的質(zhì)量量管理理體系系，編編制詳詳盡的的施工工作業(yè)業(yè)指導(dǎo)導(dǎo)書(shū)和和施工工方案案，嚴(yán)嚴(yán)格檢檢驗(yàn)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，，強(qiáng)調(diào)調(diào)執(zhí)行行力??！2、現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)有效效質(zhì)量量管理理關(guān)鍵鍵環(huán)節(jié)節(jié)工程樣樣板先先行樣板先先行作作為工工程質(zhì)質(zhì)量控控制的的重要要手段段，在在房地地產(chǎn)公公司的的實(shí)踐踐中起起到了了巨大大的作作用，，工程程樣板板是工工程質(zhì)質(zhì)量的的演練練，是是對(duì)施施工隊(duì)隊(duì)伍的的實(shí)物物交底底的基基地，，有利利于及及時(shí)發(fā)發(fā)現(xiàn)施施工圖圖存在在的問(wèn)問(wèn)題，，避免免大規(guī)規(guī)模的的返工工簽證證。（關(guān)鍵鍵項(xiàng)目目工程程質(zhì)量量控制制作業(yè)業(yè)指導(dǎo)導(dǎo)書(shū)））2、現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)有效效質(zhì)量量管理理關(guān)鍵鍵環(huán)節(jié)節(jié)技術(shù)方方案先先行技術(shù)方方案是是保障障專(zhuān)業(yè)業(yè)分項(xiàng)項(xiàng)工程程合法法施工工的有有效技技術(shù)資資料，，更是是指導(dǎo)導(dǎo)正確確施工工的基基礎(chǔ)資資料。。技術(shù)術(shù)方案案先行行作為為工程程管理理的重重要制制度之之一，，必須須在施施工現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)不不折不不扣地地執(zhí)行行。通通過(guò)審審批后后的方方案，，可以以大大大提升升專(zhuān)項(xiàng)項(xiàng)技術(shù)術(shù)的可可操作作性，，使施施工、、技術(shù)術(shù)與經(jīng)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)達(dá)達(dá)到最最佳組組合狀狀態(tài)，，為項(xiàng)項(xiàng)目工工程的的最大大效益益服務(wù)務(wù)。（專(zhuān)項(xiàng)項(xiàng)技術(shù)術(shù)方案案評(píng)審審作業(yè)業(yè)指導(dǎo)導(dǎo)書(shū)））2、現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)有效效質(zhì)量量管理理關(guān)鍵鍵環(huán)節(jié)節(jié)施工關(guān)關(guān)鍵工工序控控制甲方的的現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)管理理不可可能也也不要要求控控制施施工過(guò)過(guò)程的的每一一個(gè)過(guò)過(guò)程每每一道道工序序，找找出施施工過(guò)過(guò)程中中對(duì)建建筑產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)質(zhì)量或或功能能影響響最大大，施施工中中最容容易出出現(xiàn)問(wèn)問(wèn)題的的關(guān)鍵鍵工序序作為為重點(diǎn)點(diǎn)控制制的對(duì)對(duì)象，，對(duì)有有效控控制質(zhì)質(zhì)量通通病，，保證證產(chǎn)品品質(zhì)量量，提提高管管理效效率都都具舉舉足輕輕重的的作用用。（（詳見(jiàn)見(jiàn)3節(jié)）3、現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)管理理需要要重點(diǎn)點(diǎn)關(guān)注注的工工序驗(yàn)線水準(zhǔn)及及坐標(biāo)標(biāo)控制制點(diǎn)移移交；；基礎(chǔ)與與樁基基驗(yàn)線線砌筑驗(yàn)驗(yàn)線3、現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)管理理需要要重點(diǎn)點(diǎn)關(guān)注注的工工序工作面面移交交水準(zhǔn)及及坐標(biāo)標(biāo)控制制點(diǎn)移移交；；施工水水電接接駁點(diǎn)點(diǎn)以及及讀表表記錄錄移交交；場(chǎng)地土土方標(biāo)標(biāo)高移移交，，比如如：原原始場(chǎng)場(chǎng)地移移交給給土方方單位位；土土方單單位將將平整整后的的場(chǎng)地地移交交基坑坑單位位；基基坑單單位將將基坑坑移交交給樁樁基單單位；；樁基基單位位將工工作面面移交交給主主包單單位等等；基基坑坡坡度與與樁基基、主主包施施工的的關(guān)系系移交交；主包與與分包包之間間工作作面移移交，，比如如：門(mén)門(mén)窗洞洞口移移交；；入戶(hù)戶(hù)門(mén)、、防火火門(mén)洞洞口移移交；；欄桿桿工作作面移移交；；防水水工作作面移移交；；外墻墻涂料料工作作面移移交；；電梯梯井道道移交交；煙煙道工工作面面移交交；園園林工工作面面移交交；電電梯機(jī)機(jī)房、、消防防中心心、變