房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃與住宅小區(qū)定位

房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目開發(fā)發(fā)前期期策劃劃與居住住小區(qū)區(qū)定位位目標(biāo)標(biāo)主要探探討房房地產(chǎn)產(chǎn)前期期策劃劃在房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)流程程中的的地位位和作作用，，研究究房地地產(chǎn)前前期策策劃的的流程程及其其相關(guān)關(guān)環(huán)節(jié)節(jié)，掌掌握一一些基基本的的策劃劃方法法以避避免和和解決決目前前國內(nèi)內(nèi)房地地產(chǎn)開開發(fā)中中存在在的供供大于于求、、產(chǎn)銷銷不對(duì)對(duì)路的的問題題。同同時(shí)，，立足足于“居住小小區(qū)”這個(gè)細(xì)細(xì)分市市場(chǎng)的的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，，進(jìn)一一步詳詳細(xì)研研究房房地產(chǎn)產(chǎn)前期期策劃劃中“產(chǎn)品定定位”這一個(gè)個(gè)環(huán)節(jié)節(jié)，結(jié)結(jié)合21世紀(jì)住住宅發(fā)發(fā)展趨趨勢(shì)，，掌握握居住住小區(qū)區(qū)“產(chǎn)品定定位”環(huán)節(jié)中中的概概念設(shè)設(shè)計(jì)”理念，，以及及居住住小區(qū)區(qū)規(guī)劃劃布局局定位位、小小區(qū)環(huán)環(huán)境定定位、、住宅宅套型型空間間及組組合定定位等等方面面的知知識(shí)。1策劃概概述1.1策劃的的含義義在激烈烈的市市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)環(huán)境中中，行行業(yè)或或個(gè)人人隨時(shí)時(shí)都要要關(guān)注注市場(chǎng)場(chǎng)的各各種變變化，，并了了解、、熟悉悉、發(fā)發(fā)現(xiàn)、、掌握握在市市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)中中領(lǐng)先先的方方式、、方法法，在在此基基礎(chǔ)上上找到到取勝勝的良良計(jì)妙妙策，，然后后才能能獲得得成功功，這這就是是人們們通常常所稱稱的策策劃。。1.2策劃分分類1.2.1按不同同行業(yè)業(yè)劃分分1.2.2按手段段的不不同劃劃分1.2.3按職業(yè)業(yè)的不不同劃劃分1策劃概概述1.3策劃的的作用用與原原則1.3.1策劃的的作用用1.3.2策劃的的原則則2房地產(chǎn)產(chǎn)策劃劃及其其前期期策劃劃2.1我國房房地產(chǎn)產(chǎn)策劃劃發(fā)展展史2.1.1房地產(chǎn)產(chǎn)策劃劃的概概念房地產(chǎn)產(chǎn)策劃劃就是在在深入入研究究和理理解區(qū)區(qū)域房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的基基礎(chǔ)上上，對(duì)對(duì)某個(gè)個(gè)特定定的房房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目進(jìn)行行整體體的評(píng)評(píng)估、、設(shè)計(jì)計(jì)、包包裝，，使之之領(lǐng)先先于市市場(chǎng)潮潮流，，符合合于目目標(biāo)客客戶口口味的的一種種行為為過程程。2房地產(chǎn)產(chǎn)策劃劃及其其前期期策劃劃2.1.2我國房房地產(chǎn)產(chǎn)策劃劃的發(fā)發(fā)展軌軌跡①產(chǎn)品品觀念念時(shí)代代：策策劃找找“感覺”②推銷銷觀念念時(shí)代代：策策劃找找“賣點(diǎn)”③準(zhǔn)營營銷觀觀念時(shí)時(shí)代：：策劃劃找“概念”④營銷銷觀念念時(shí)代代：策策劃找找“需求”⑤市場(chǎng)場(chǎng)的社社會(huì)營營銷觀觀念時(shí)時(shí)代：：策劃劃找“平衡”2房地產(chǎn)產(chǎn)策劃劃及其其前期期策劃劃2.2我國房房地產(chǎn)產(chǎn)策劃劃業(yè)的的現(xiàn)狀狀及存存在的的問題題實(shí)力雄雄厚的的房地地產(chǎn)策策劃公公司則則主要要從事事戰(zhàn)略略策劃劃和全全程策策劃，，而大大多數(shù)數(shù)房地地產(chǎn)代代理公公司則則從事事銷售售策劃劃和廣廣告、、包裝裝類策策劃。。目前的的房地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目策策劃是是僅僅僅處于于做市市場(chǎng)調(diào)調(diào)研，，然后后進(jìn)行行包裝裝、廣廣告形形象類類的炒炒作，，其市市場(chǎng)調(diào)調(diào)研也也是主主要是是為了了在銷銷售過過程中中有針針對(duì)性性的定定價(jià)，，其調(diào)調(diào)研范范圍非非常局局限。。從事事的策策劃主主要是是銷售售策劃劃，稱稱不上上前期期策劃劃，也也不能能稱為為營銷銷策劃劃。有一部部分房房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目策劃劃是處處于“概念+營銷”階段2房地產(chǎn)產(chǎn)策劃劃及其其前期期策劃劃2.3房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)流程程與前前期策策劃2.3.1前期策策劃在在房地地產(chǎn)開開發(fā)中中所處處地位位和作作用前期策劃階段勘測(cè)設(shè)計(jì)階段工程施工階段圖2-1前期策劃在房地產(chǎn)開發(fā)中所處地位

潛在節(jié)約成本額曲線風(fēng)險(xiǎn)曲線2房地產(chǎn)產(chǎn)策劃劃及其其前期期策劃劃2.3.2房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目開發(fā)發(fā)前期期策劃劃內(nèi)容容項(xiàng)目定定位（（包括括市場(chǎng)場(chǎng)定位位、身身份定定位、、功能能定位位等等等）產(chǎn)品建建議（（包括括規(guī)劃劃布局局、單單體、、平面面、戶戶型、、戶型型面積積配比比、設(shè)設(shè)計(jì)、、裝修修、功功能等等等甚甚至詳詳細(xì)到到建筑筑材料料，同同時(shí)牽牽涉到到成本本核算算）客群分分析（（包括括客群群心理理、偏偏好、、審美美等等等），，根據(jù)融融資能能力、、渠道道、開開發(fā)規(guī)規(guī)劃、、開發(fā)發(fā)策略略（周周期、、投資資方式式、回回收方方式））等確確定項(xiàng)項(xiàng)目開開發(fā)步步驟的的綜合合安排排根據(jù)產(chǎn)產(chǎn)品和和市場(chǎng)場(chǎng)的各各方面面做出出價(jià)格格策略略、管管理、、經(jīng)營營、工工程周周期的的安排排等，，同時(shí)時(shí)也要要適當(dāng)當(dāng)考慮慮推廣廣、銷銷售的的策略略。2房地產(chǎn)產(chǎn)策劃劃及其其前期期策劃劃2.3.3房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目開發(fā)發(fā)前期期策劃劃工作作流程程市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)細(xì)分

確定目標(biāo)市場(chǎng)

市場(chǎng)定位產(chǎn)品定位（概念設(shè)計(jì)）價(jià)格定位推介策略圖3-4前期策劃工作流程

3市場(chǎng)定定位3.1定位概概述定位是企業(yè)業(yè)根據(jù)據(jù)消費(fèi)費(fèi)者對(duì)對(duì)某種種產(chǎn)品品屬性性的認(rèn)認(rèn)識(shí)、、了解解和重重視程程度，，給自自己的的產(chǎn)品品規(guī)定定一定定的市市場(chǎng)地地位，，培養(yǎng)養(yǎng)產(chǎn)品品在消消費(fèi)者者心目目中的的特色色和形形象，，以滿滿足消消費(fèi)者者的某某種偏偏愛和和需要要。定位不是對(duì)對(duì)產(chǎn)品品本身身做實(shí)實(shí)質(zhì)性性的改改變，，而是是對(duì)市市場(chǎng)的的發(fā)現(xiàn)現(xiàn)；定位的關(guān)鍵鍵是找找出消消費(fèi)者者心智智上的的坐標(biāo)標(biāo)位置置，而而不是是空間間位置置3市場(chǎng)定定位3.1.1房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)的市市場(chǎng)定定位房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)前期期策劃劃來說說，就就是要要確定定產(chǎn)品品定位位，而而產(chǎn)品品定位位的依依據(jù)是是市場(chǎng)場(chǎng)定位位。對(duì)于房房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目前期期策劃劃，市市場(chǎng)定定位的的基本本前提提就是是研究究房地地產(chǎn)市市場(chǎng)，，也就就是首首先要要進(jìn)行行房地地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)調(diào)研，，并且且在市市場(chǎng)調(diào)調(diào)研的的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，，細(xì)分分房地地產(chǎn)市市場(chǎng)，，尋找找房地地產(chǎn)市市場(chǎng)的的空白白點(diǎn)，，確定定目標(biāo)標(biāo)市場(chǎng)場(chǎng)，從從而進(jìn)進(jìn)行定定位。3市場(chǎng)定定位確定細(xì)分市場(chǎng)的基礎(chǔ)勾劃細(xì)分市場(chǎng)的輪廓為每個(gè)目標(biāo)細(xì)分市場(chǎng)產(chǎn)品定位為每個(gè)目標(biāo)細(xì)分市場(chǎng)制定營銷組合環(huán)境、需求、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)等調(diào)查產(chǎn)品、價(jià)格、促銷、營銷渠道等調(diào)查確定衡量細(xì)分市場(chǎng)吸引力的標(biāo)準(zhǔn)選定目標(biāo)細(xì)分市場(chǎng)圖3–1市場(chǎng)定位的全過程細(xì)分市場(chǎng)市場(chǎng)定位市場(chǎng)調(diào)研選定目標(biāo)市場(chǎng)3市場(chǎng)定定位3.2市場(chǎng)調(diào)調(diào)研在在市場(chǎng)場(chǎng)定位位中的的地位位和作作用房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研研，就就是以以房地地產(chǎn)為為特定定的商商品對(duì)對(duì)象，，運(yùn)用用科學(xué)學(xué)的方方法，，有目目的、、有計(jì)計(jì)劃地地對(duì)相相關(guān)的的市場(chǎng)場(chǎng)信息息進(jìn)行行系統(tǒng)統(tǒng)的收收集、、整理理、記記錄和和分析析，進(jìn)進(jìn)而對(duì)對(duì)房地地產(chǎn)市市場(chǎng)進(jìn)進(jìn)行研研究與與預(yù)測(cè)測(cè)，為為決策策者了了解房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的變變動(dòng)趨趨勢(shì)，，制定定項(xiàng)目目開發(fā)發(fā)計(jì)劃劃，擬擬訂正正確項(xiàng)項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)營決決策提提供參參考與與建議議。3市場(chǎng)定定位3.3房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研研的主主要內(nèi)內(nèi)容3.3.1房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境境調(diào)查查政治法法律環(huán)環(huán)境調(diào)調(diào)查經(jīng)濟(jì)環(huán)環(huán)境調(diào)調(diào)查社區(qū)環(huán)環(huán)境調(diào)調(diào)查3市場(chǎng)定定位3.3.2市場(chǎng)需需求和和消費(fèi)費(fèi)行為為調(diào)查查消費(fèi)者者對(duì)某某類房房地產(chǎn)產(chǎn)的總總需求求及其其飽和和點(diǎn)、、房地地產(chǎn)市市場(chǎng)需需求發(fā)發(fā)展趨趨勢(shì)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)需求求影響響因素素需求動(dòng)動(dòng)機(jī)購買行行為3市場(chǎng)定定位3.3.3房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格調(diào)查查影響房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格變化化的因因素，，特別別是政政府價(jià)價(jià)格政政策對(duì)對(duì)房地地產(chǎn)企企業(yè)定定價(jià)的的影響響房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)供求求情況況的變變化趨趨勢(shì)房地產(chǎn)產(chǎn)商品品價(jià)格格需求求彈性性和供供給彈彈性的的大小小開發(fā)商商各種種不同同的價(jià)價(jià)格策策略和和定價(jià)價(jià)方法法對(duì)房房地產(chǎn)產(chǎn)租售售量的的影響響國際、、國內(nèi)內(nèi)相關(guān)關(guān)房地地產(chǎn)市市場(chǎng)的的價(jià)格格開發(fā)個(gè)個(gè)案所所在城城市及及片區(qū)區(qū)房地地產(chǎn)市市場(chǎng)價(jià)價(jià)格價(jià)格變變動(dòng)后后消費(fèi)費(fèi)者和和開發(fā)發(fā)商的的反應(yīng)應(yīng)3市場(chǎng)定定位3.3.4房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品品調(diào)查查房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)現(xiàn)有有產(chǎn)品品數(shù)量量、質(zhì)質(zhì)量、、結(jié)構(gòu)構(gòu)、性性能、、市場(chǎng)場(chǎng)生命命周期期現(xiàn)有房房地產(chǎn)產(chǎn)客戶戶和業(yè)業(yè)主對(duì)對(duì)房地地產(chǎn)的的環(huán)境境、功功能、、格局局、售售后服服務(wù)的的意見見及對(duì)對(duì)某種種房地地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品的的接受受程度度新技技術(shù)術(shù)、、新新產(chǎn)產(chǎn)品品、、新新工工藝藝、、新新材材料料的的出出現(xiàn)現(xiàn)及及其其在在房房地地產(chǎn)產(chǎn)品品上上的的運(yùn)運(yùn)用用情情況況本企企業(yè)業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品品的的銷銷售售潛潛力力及及市市場(chǎng)場(chǎng)占占有有率率建筑筑設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)及及施施工工企企業(yè)業(yè)的的有有關(guān)關(guān)情情況況等等3市場(chǎng)場(chǎng)定定位位3.3.5房地地產(chǎn)產(chǎn)促促銷銷調(diào)調(diào)查查房地地產(chǎn)產(chǎn)廣廣告告的的時(shí)時(shí)空空分分布布及及廣廣告告效效果果測(cè)測(cè)定定房房地地產(chǎn)產(chǎn)廣廣告告媒媒體體使使用用情情況況房地地產(chǎn)產(chǎn)廣廣告告預(yù)預(yù)算算與與代代理理公公司司人員員促促銷銷的的配配備備狀狀況況各種種公公關(guān)關(guān)活活動(dòng)動(dòng)對(duì)對(duì)租租售售績(jī)績(jī)效效的的影影響響，，以以及及各各種種營營業(yè)業(yè)推推廣廣活活動(dòng)動(dòng)的的租租售售績(jī)績(jī)效效等等3市場(chǎng)場(chǎng)定定位位3.3.6房地地產(chǎn)產(chǎn)營營銷銷渠渠道道調(diào)調(diào)查查房地地產(chǎn)產(chǎn)營營銷銷渠渠道道的的選選擇擇、、控控制制與與調(diào)調(diào)整整情情況況房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)營銷方式式的采用情情況、發(fā)展展趨勢(shì)及其其原因代理商的數(shù)數(shù)量、素質(zhì)質(zhì)及其代理理的情況房地產(chǎn)客戶戶對(duì)代理商商的評(píng)價(jià)3市場(chǎng)定位3.3.7市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)調(diào)調(diào)查競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的的實(shí)力和經(jīng)經(jīng)營管理優(yōu)優(yōu)劣勢(shì)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手的商品房房設(shè)計(jì)、室室內(nèi)布置、、建材及附附屬設(shè)備選選擇、服務(wù)務(wù)優(yōu)缺點(diǎn)的的調(diào)查與分分析對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手商品房?jī)r(jià)價(jià)格的調(diào)查查和定價(jià)情情況的研究究對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手廣告的監(jiān)監(jiān)視和廣告告費(fèi)用、廣廣告策略的的研究對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手銷售渠道道使用情況況的調(diào)查和和分析；對(duì)對(duì)未來競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)情況的分分析與估計(jì)計(jì)整個(gè)城市，，尤其是同同（類）街街區(qū)同類型型產(chǎn)品的供供給量和在在市場(chǎng)上的的銷售量，，本企業(yè)和和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手的市場(chǎng)占占有率3市場(chǎng)定位3.4市場(chǎng)細(xì)分及及其作用3.4.1市場(chǎng)細(xì)分市場(chǎng)細(xì)分就是根據(jù)消消費(fèi)者明顯顯不同的需需求特證將將整體市場(chǎng)場(chǎng)劃分成若若干個(gè)消費(fèi)費(fèi)者群的過過程，每一一個(gè)消費(fèi)者者群都是一一個(gè)具有相相同需求和和欲望的細(xì)細(xì)分子市場(chǎng)場(chǎng)。3市場(chǎng)定位3.4.2市場(chǎng)細(xì)分的的作用分析機(jī)會(huì)、、選擇市場(chǎng)場(chǎng)集中資源、、以小勝大大增強(qiáng)市場(chǎng)營營銷戰(zhàn)略的的有效性3市場(chǎng)定位3.5確定目標(biāo)細(xì)細(xì)分市場(chǎng)3.5.1市場(chǎng)細(xì)分的的標(biāo)準(zhǔn)可測(cè)量性，，即細(xì)分市市場(chǎng)的購買買力和規(guī)模模大小可以以被測(cè)量出出來可盈利性，，即細(xì)分市市場(chǎng)的容量量能夠保證證企業(yè)獲得得足夠的經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益，，否則，這這一市場(chǎng)對(duì)對(duì)企業(yè)來說說是無意義義的可接近性，，即企業(yè)有有足夠的能能力接近該該細(xì)分市場(chǎng)場(chǎng)，并占有有一定的市市場(chǎng)份額易反應(yīng)性，，如果一個(gè)個(gè)細(xì)分市場(chǎng)場(chǎng)對(duì)營銷戰(zhàn)戰(zhàn)略的反應(yīng)應(yīng)同其它細(xì)細(xì)分市場(chǎng)沒沒有什么分分別，則沒沒有必要把把它當(dāng)成一一個(gè)獨(dú)立的的市場(chǎng)。3市場(chǎng)定位3.5.2選擇目標(biāo)細(xì)細(xì)分市場(chǎng)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)通過過評(píng)估細(xì)分分市場(chǎng)，最最終會(huì)選擇擇如下戰(zhàn)略略之一：企業(yè)進(jìn)入其其中的一個(gè)個(gè)細(xì)分市場(chǎng)場(chǎng)；企業(yè)選擇若若干細(xì)分市市場(chǎng)，并對(duì)對(duì)之制定不不同的營銷銷戰(zhàn)略；企業(yè)決定不不對(duì)市場(chǎng)進(jìn)進(jìn)行細(xì)分，，而是向整整體市場(chǎng)提提供產(chǎn)品。。通過市場(chǎng)細(xì)細(xì)分企業(yè)沒沒有發(fā)現(xiàn)一一個(gè)子市場(chǎng)場(chǎng)是可可行行的，從而而放棄該市市場(chǎng)。3市場(chǎng)定位3.5.3明確競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)企業(yè)必須經(jīng)經(jīng)常將其定定位、產(chǎn)品品、價(jià)格、、渠道和促促銷與其密密切相關(guān)的的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手相比較，，通過這種種方法，可可以找出其其競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)勢(shì)和不足之之處，從而而在消費(fèi)者者，心中確確定其優(yōu)勢(shì)勢(shì)地位3市場(chǎng)定位3.6市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位就是通過各各種媒體和和渠道向消消費(fèi)者傳達(dá)達(dá)組織或品品牌的特定定信息，使使差異性清清楚地凸現(xiàn)現(xiàn)在消費(fèi)者者面前，從從而引起消消費(fèi)者注意意你的品牌牌、產(chǎn)品，，并使其產(chǎn)產(chǎn)生聯(lián)想。。3市場(chǎng)定位3.6市場(chǎng)定位3.6.1三種選擇最最佳定位策策略的方法法先入為主策策略空隙卡入策策略創(chuàng)新概念策策略4產(chǎn)品定位4.1概念設(shè)計(jì)概概述4.1.1概念設(shè)計(jì)的的涵義概念設(shè)計(jì)就是在市場(chǎng)場(chǎng)定位的基基礎(chǔ)上，研研究住宅產(chǎn)產(chǎn)品的空間間功能、規(guī)規(guī)劃布局、、風(fēng)景園林林、住宅套套型平面組組合等，為為后續(xù)工程程設(shè)計(jì)（規(guī)規(guī)劃、建筑筑、園林等等）提供探探討性設(shè)計(jì)計(jì)建議。4產(chǎn)品定位4.1.2概念設(shè)計(jì)在在房地產(chǎn)開開發(fā)過程中中的位置

圖5-2概念設(shè)計(jì)在房地產(chǎn)開發(fā)的全過程中的位置理論指導(dǎo)反饋修正投資策劃項(xiàng)目立項(xiàng)概念設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)建筑施工使用運(yùn)營市場(chǎng)定位4產(chǎn)品定位4.2居住小區(qū)規(guī)規(guī)劃定位4.2.1規(guī)劃布局與與空間環(huán)境境應(yīng)遵循下下列原則居住小區(qū)的的規(guī)劃布局局應(yīng)遵循下下列原則：：方便居民生生活，有利利組織管理理組織與居住住人口規(guī)模模相對(duì)應(yīng)的的公共活動(dòng)動(dòng)中心，方方便經(jīng)營、、使用和社社會(huì)化服務(wù)務(wù)合理組織人人流、車流流，有利安安全防衛(wèi)構(gòu)思新穎，，體現(xiàn)地方方特色4.2.1規(guī)劃布局與與空間環(huán)境境應(yīng)遵循下下列原則居住小區(qū)的的空間與環(huán)環(huán)境設(shè)計(jì)，，應(yīng)遵循下下列原則:建筑應(yīng)體現(xiàn)現(xiàn)地方風(fēng)格格、突出個(gè)個(gè)性，群體體建筑與空空間層次應(yīng)應(yīng)在協(xié)調(diào)中中求變化合理設(shè)置公公共服務(wù)設(shè)設(shè)施，避免免煙、氣（（味）、塵塵及噪聲對(duì)對(duì)居民的污污染和干擾擾精心設(shè)置建建筑小品，，豐富與美美化環(huán)境注重景觀和和空間的完完整性，市市政公交站站點(diǎn)、停車車庫等小小建筑宜宜與住宅或或公建結(jié)合合安排；供供電、電訊訊、路燈等等管線直地地下埋設(shè)公共活動(dòng)空空間的環(huán)境境設(shè)計(jì)，應(yīng)應(yīng)處理好建建筑、道路路、廣場(chǎng)、、院落、綠綠地和建筑筑小品之間間及其與人人的活動(dòng)之之間的相互互關(guān)系4產(chǎn)品定位4.2.2建筑組群設(shè)設(shè)計(jì)的一般般原則住宅建筑組組群設(shè)計(jì)原原則住宅建筑組組群設(shè)計(jì)，，即要有規(guī)規(guī)律性，又又要有恰當(dāng)當(dāng)合理的變變化。住宅宅建建筑筑的的布布局局，，空空間間的的組組織織，，要要有有疏疏有有密密，，布布局局合合理理，，層層次次分分明明而而清清晰晰。。住宅宅單單體體的的組組合合，，組組群群的的布布置置，，要要有有利利于于居居住住小小區(qū)區(qū)整整體體景景觀觀的的創(chuàng)創(chuàng)造造與與組組織織。。4產(chǎn)品品定定位位4.2.2建筑筑組組群群設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)的的一一般般原原則則公共共建建筑筑的的設(shè)設(shè)置置原原則則:方便便生生活活有利利經(jīng)經(jīng)營營管管理理美化化環(huán)環(huán)境境4產(chǎn)品品定定位位4.2.3居住住小小區(qū)區(qū)建建筑筑群群體體空空間間的的規(guī)規(guī)劃劃居住住小小區(qū)區(qū)建建筑筑群群體體空空間間規(guī)規(guī)劃劃的的基基本本要要求求功能能要要求求經(jīng)濟(jì)濟(jì)要要求求美觀觀要要求求居住住區(qū)區(qū)建建筑筑群群體體空空間間的的規(guī)規(guī)劃劃結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)4產(chǎn)品品定定位位4.2.3居住住小小區(qū)區(qū)建建筑筑群群體體空空間間的的規(guī)規(guī)劃劃居住住小小區(qū)區(qū)住住宅宅建建筑筑群群體體的的空空間間組組合合群體體空空間間構(gòu)構(gòu)成成平面面空空間間組組合合方方式式住宅宅組組群群空空間間組組合合形形式式居住住小小區(qū)區(qū)公公共共建建筑筑的的布布置置形形式式4產(chǎn)品品定定位位4.2.4小區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)道道路路系系統(tǒng)統(tǒng)規(guī)規(guī)劃劃動(dòng)態(tài)態(tài)交交通通的的組組織織靜態(tài)態(tài)交交通通的的組組織織4產(chǎn)品品定定位位4.3居住住小小區(qū)區(qū)環(huán)環(huán)境境定定位位4.3.1居住住小小區(qū)區(qū)環(huán)環(huán)境境空空間間領(lǐng)領(lǐng)域域的的劃劃分分居住住小小區(qū)區(qū)環(huán)環(huán)境境概概念念設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)首首先先要要進(jìn)進(jìn)行行領(lǐng)領(lǐng)域域劃劃分分，，領(lǐng)領(lǐng)域域劃劃分分就就是是限限定定空空間間，，即即將將居居住住環(huán)環(huán)境境按按空空間間領(lǐng)領(lǐng)域域性性質(zhì)質(zhì)分分出出層層次次，，形形成成一一種種由由外外向向內(nèi)內(nèi)，，由由表表及及里里，，或或由由動(dòng)動(dòng)到到靜靜，，由由公公共共到到私私密密的的空空間間序序列列。。4產(chǎn)品品定定位位4.3.2空間間層層次次設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)①小小環(huán)環(huán)境境的的邊邊界界②小小環(huán)環(huán)境境的的空空間間引引導(dǎo)導(dǎo)③小小環(huán)環(huán)境境內(nèi)內(nèi)部部空空間間層層次次④小小環(huán)環(huán)境境的的視視覺覺層層次次4產(chǎn)品品定定位位4.3.3居住住小小區(qū)區(qū)配配套套環(huán)環(huán)境境的的設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)①公公共共綠綠地地的的分分類類和和形形式式②居居住住小小區(qū)區(qū)公公共共綠綠地地的的功功能能分分區(qū)區(qū)③公公共共綠綠地地的的平平面面布布局局④居居住住小小區(qū)區(qū)公公共共綠綠地地的的小小環(huán)環(huán)境境設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)⑤宅宅旁旁綠綠地地的的設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)4產(chǎn)品定位4.3.4居住小區(qū)景觀觀環(huán)境空間表表現(xiàn)手法①圍合②放射③線形④邊界⑤欄阻⑥誘導(dǎo)⑦分劃⑧掩蔽4產(chǎn)品定位4.4套型空間及住住宅組合定位位4.4.1套型空間的組組合4.4.2低層住宅的組組合方式4.4.3多層住宅單元元組合拼接方方式4.4.4高層的平面類類型4.4.5未來居住小區(qū)區(qū)的住宅群體體組合發(fā)展趨趨勢(shì)5產(chǎn)品定位技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)居住小區(qū)是建建筑群體在空空間平面上的的布局組合，，而這種建筑筑形式又反映映功能要求。。功