房地產(chǎn)開發(fā)項目管理38

第一節(jié)：：房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項項目管理理概述1.房地產(chǎn)開開發(fā)項目目及特點點房地產(chǎn)開開發(fā)項目目：又稱為為建設(shè)工程程項目，具體是是指在一一個總體體設(shè)計或或總預(yù)算算范圍內(nèi)內(nèi)，由一個或或幾個互互有內(nèi)在在聯(lián)系的的單項工工程所組組成，建成后后在經(jīng)濟濟上可以以獨立經(jīng)經(jīng)營核算算，在行政上上又可以以統(tǒng)一管管理的單單位工程程。1.房地產(chǎn)開開發(fā)項目目及特點點工程項目目可分為為單位工工程、單單項工程程、分部部工程等等。單項工程程：在一個工工程項目目中，具具有獨立立的設(shè)計計文件，，竣工后后具有獨立立生產(chǎn)能能力或經(jīng)經(jīng)濟效益益的一組配套套齊全的的工程項目目。單位工程程：具備獨立立施工條條件并能能形成獨獨立使用用功能的的建筑物及及構(gòu)筑物物。分部工程程：單項工程程的組成成部分，，按專業(yè)性性質(zhì)、建建筑部位位確定。。房地產(chǎn)開開發(fā)項目目特點：：知識密集集型；組織層次次性；系統(tǒng)性；投資額巨大，建建設(shè)周期長；整體性強強。2.房地產(chǎn)開開發(fā)項目目管理的的概念房地產(chǎn)開開發(fā)項目目管理：：房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)對整個個工程項項目的開開發(fā)建設(shè)設(shè)進行的的全面管管理，是是項目開開發(fā)建設(shè)設(shè)過程中中的一項項重要管管理內(nèi)容容，它集集中體現(xiàn)現(xiàn)了項目目建設(shè)過過程中的的各項實務(wù)務(wù)操作。包括項目目的成本管理理、工程程管理、、質(zhì)量管管理、進度管管理、合合同管理理、工程程技術(shù)資資料管理理、施工工安全管管理以及及市政配配套協(xié)調(diào)調(diào)管理等內(nèi)容。。其中成成本管理理、質(zhì)量量管理、、進度管管理是三三大管理理核心。。2.房地產(chǎn)開開發(fā)項目目管理的的概念三大管理理目標(biāo)之之間的相相互關(guān)系系：（1）三大管管理目標(biāo)標(biāo)之間的的對立關(guān)系系：如果對工工程質(zhì)量要求求較高，就需要要投入大量量資金；如果要搶時間、、爭進度度，勢必會會增加投投資或者者使工程質(zhì)質(zhì)量下降降；如果要減少投資資、節(jié)約約費用，勢必會會考慮降低項目目的功能能要求和和質(zhì)量標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。2.房地產(chǎn)開開發(fā)項目目管理的的概念三大管理理目標(biāo)之之間的相相互關(guān)系系：（1）三大管管理目標(biāo)標(biāo)之間的的統(tǒng)一關(guān)系系：適當(dāng)增加投資資數(shù)量，即可加加快項目目建設(shè)進進度，縮縮短工期期，使項項目盡早早動工，，投資盡早早回收，，項目全全壽命周周期經(jīng)濟濟效益得得到提高高；適當(dāng)提高項目目功能要要求和質(zhì)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，能夠節(jié)約項目動用用后的延續(xù)費、、周轉(zhuǎn)費費和維修修費，從而獲獲得更好好的經(jīng)濟濟效益；；如果項目目進度計劃劃制訂得得既科學(xué)學(xué)又合理理，使工程程進展具具有連續(xù)續(xù)性和均均衡性，，不但可以縮短短建設(shè)工工期，而且有可能獲獲得更好好的工程程質(zhì)量和和較低的的工程費費用。3.房地產(chǎn)開開發(fā)項目目管理的的層次體系系業(yè)主方的項目管管理工程總承承包方的項目管管理監(jiān)理方的項目管管理設(shè)計方的項目管管理施工方的項目管管理供貨方的項目管管理社會環(huán)境境方的項目管管理業(yè)主方的管理總承包方的管理監(jiān)理方的管理設(shè)計方的管理施工方的管理供貨方的管理房地產(chǎn)開發(fā)項目社會環(huán)境方的管理反饋服務(wù)使用4.房地產(chǎn)開開發(fā)項目目管理的的任務(wù)施工企業(yè)業(yè)的施工工管理：對合同同規(guī)定的的標(biāo)的內(nèi)內(nèi)容進行行工程建建筑生產(chǎn)產(chǎn)的管理理，包括括作業(yè)計劃劃管理、、勞動管管理、安安全管理理、現(xiàn)場場管理、、質(zhì)量管管理、進進度管理理等，其目目的是按按時保質(zhì)質(zhì)地完成成承包的的施工任任務(wù)，獲獲得承包包利潤。。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)商對對開發(fā)發(fā)項目目的管管理：對已已發(fā)包包建設(shè)設(shè)工程程整個個施工工過程程的管管理，，包括括對工程質(zhì)質(zhì)量、、工程程進度度的控控制管管理，，工程程施工工隊伍伍的組組織管管理，對施施工過過程中中可能能出現(xiàn)現(xiàn)的各種問問題的的處理理等，目目的是是確保保工程程項目目按合合同計計劃完完成，，保證證項目目開發(fā)發(fā)的經(jīng)經(jīng)濟效效益。。第二節(jié)節(jié)：房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目目質(zhì)量量管理理1.工程項項目質(zhì)質(zhì)量管管理的的特點影響因因素多多質(zhì)量波動大大質(zhì)量變異大大質(zhì)量隱蔽性性終檢局局限大大2.質(zhì)量管管理的的主要要內(nèi)容容施工前前的準(zhǔn)備備階段段對施工工隊伍及及人員員質(zhì)量的的控制制；對對工程程所需需原材料料的質(zhì)量量控制制；對對施工工方案案、方法和和工藝藝的控制制；對對施工工用機械、、設(shè)備備的質(zhì)量量控制制；對對施工工環(huán)境與與條件件方面的的質(zhì)量量控制制；對對測量基基準(zhǔn)點點和參參考標(biāo)標(biāo)高的確認認及工工程測測量放放線的的質(zhì)量量控制制。施工過過程中中的質(zhì)量量管理理對施工工承包包單位位的質(zhì)量控控制自自檢系系統(tǒng)進進行監(jiān)監(jiān)督；在施施工過過程中中進行行質(zhì)量跟跟蹤監(jiān)監(jiān)控；會同同建設(shè)設(shè)監(jiān)理理單位位審查查設(shè)計計或承承包方方提出出的工程變變更或或圖紙紙修改改；對重重要的的承重結(jié)結(jié)構(gòu)進進行檢檢測驗驗收；參加加給排排水、、電器器安裝裝的試通水水、試試運轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)等工作作；參參加工工程質(zhì)質(zhì)量的的評定和和竣工工驗收收工作；；認真真做好好施工日日記；對沉降有有觀測測要求的的定期期觀察察；監(jiān)監(jiān)督和和協(xié)調(diào)調(diào)施工工企業(yè)業(yè)做好好文明施施工、、安全全施工工承包單位開工準(zhǔn)備承包商提交開工報審表項目監(jiān)理機構(gòu)審查開工條件批準(zhǔn)？分項分部工程施工承包單位自檢（上面所列）承包單位提交報驗申請表項目監(jiān)理機構(gòu)檢查質(zhì)量合格？項目監(jiān)理機構(gòu)簽署報驗申請表承包單位完成單位工程或分部分項工程承包單位提交報驗申請表項目監(jiān)理機構(gòu)檢查驗收合格？項目監(jiān)理機構(gòu)簽署報驗申請表返工否返工否整改是否是是進行下道工序3.項目工工程質(zhì)質(zhì)量管管理的的主要要途徑徑和方方法3.1房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目目在施施工階階段進進行質(zhì)質(zhì)量控控制三三種途途徑審核有有關(guān)技技術(shù)文文件、、報告告或報報表現(xiàn)場質(zhì)質(zhì)量監(jiān)監(jiān)督現(xiàn)場質(zhì)質(zhì)量檢檢驗3.2房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目目工程程質(zhì)量量控制制常用用方法法排列圖圖法：：若干個個直方圖圖分別表表示質(zhì)質(zhì)量影響因因素的項目目，直直方圖圖的高高度則則表示示影響因因素的的大小小程度度，按大大小順順序從從左向向右排排列，，曲線線表示示各影影響因因素大大小的的累計百百分數(shù)數(shù)。P256圖9-3。因果分分析圖圖法樹枝圖圖、魚魚刺圖圖、石石川圖圖，把把問題題標(biāo)在在“魚魚頭””，再再劃出出質(zhì)量量過程程階段段主干干線（（“魚魚骨””）。。P257圖9-4。直方圖圖法SPC圖法4.施工階階段質(zhì)質(zhì)量監(jiān)監(jiān)督控控制手手段旁站監(jiān)監(jiān)督測量試驗指令文文件規(guī)定質(zhì)量監(jiān)監(jiān)控工工作程程序利用支付控控制手手段5.房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目目的竣竣工驗驗收5.1竣工驗驗收的的范圍圍及依依據(jù)范圍：：凡房地地產(chǎn)開開發(fā)項項目必須按按批準(zhǔn)準(zhǔn)的設(shè)設(shè)計文文件和和合同同規(guī)定定的內(nèi)內(nèi)容建建成，還應(yīng)驗收收土地地使用用情況況，以及及單項工工程、、市政政、綠綠化及及公用用設(shè)施施等配配套設(shè)設(shè)施項目等等。依據(jù)：：批準(zhǔn)的的設(shè)計任任務(wù)書書、初步設(shè)設(shè)計方方案、技術(shù)設(shè)設(shè)計文文件、施工圖圖、設(shè)備技技術(shù)說說明書書、有關(guān)開開發(fā)建建設(shè)的的文件件、現(xiàn)行行的施工技技術(shù)驗驗收規(guī)規(guī)范、施工承承包合合同等。5.2竣工驗驗收的的要求求所有建建設(shè)項項目按按批準(zhǔn)準(zhǔn)的小區(qū)規(guī)規(guī)劃和有關(guān)關(guān)專業(yè)業(yè)管理及及設(shè)計計要求全全部建建成，，并滿滿足使使用要要求。。住宅及及公共共配套套設(shè)施施、市市政公公用基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施等等單項工工程全全部驗驗收合合格，并保保證驗驗收資資料齊齊全。。各類建建筑物物的平平面位位置、、立面面造型型、裝裝飾色色調(diào)等等符合批批準(zhǔn)的的規(guī)劃劃設(shè)計計要求求。施工機機具、、臨時時工程程、建建筑余余土、、剩余余構(gòu)件件全部部拆除除運走走，達到場場清地地平，有綠綠化要要求的的項目目，要要按綠化化設(shè)計計要求求，做做到樹樹活草草清。。5.3竣工驗驗收程程序及及內(nèi)容容驗收程序：驗收收準(zhǔn)備備、初初步驗驗收、、正式式驗收收。竣工驗驗收報告書書及附附件：竣工工驗收收報告告書、、附件件?？⒐を烌炇砧b定證證書。5.4竣工驗驗收的的組織織一般由由地市市級主主管部部門——工程質(zhì)質(zhì)量監(jiān)監(jiān)督站站組織驗驗收。。驗收委委員會會或驗收收小組組通常常由開發(fā)商商、施工單單位、設(shè)計單單位、物業(yè)管管理公公司及購房客客戶參加，，還有有計劃、、建設(shè)設(shè)、銀銀行、、環(huán)保保、消消防等有關(guān)關(guān)部門門人員員。第三節(jié)節(jié)：房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目目進度度管理理1.項目進進度管管理的的概念念房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目目進度管管理：對開開發(fā)項項目各各建設(shè)設(shè)階段段的工工作內(nèi)內(nèi)容、、工作作程序序、持持續(xù)時時間和和銜接接關(guān)系系編制計計劃，并將將該計計劃付諸實實施，且在在實施施過程程中經(jīng)常檢檢查實際進進度是是否按按計劃劃要求求進行行，對對出現(xiàn)現(xiàn)的偏偏差分分析原原因，，采取取補救措措施或或調(diào)整整、修修改原原計劃劃，直至至項目目竣工工、交交付使使用。。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目目進度度管理理有三個階階段：項目可可行性性研究究及立立項階階段、項目建建設(shè)階階段、項目交交付使使用后后的適適用階階段，其核核心內(nèi)內(nèi)容是是項目目建設(shè)設(shè)階段段的進進度管管理。。2.影響項項目進進度的的因素素分析析人的因素素、技術(shù)因素、、材料設(shè)備與與構(gòu)配配件因因素、、施工機機械設(shè)設(shè)備因素、、資金因素、、水文地地質(zhì)氣氣象與與自然然災(zāi)害害等自然然環(huán)境境因素素、政治經(jīng)經(jīng)濟等社會會環(huán)境境因素素、其其他不不確定定因素素等。。3.項目進進度管管理的的主要要任務(wù)務(wù)設(shè)計前前的準(zhǔn)準(zhǔn)備階階段進進度管管理任任務(wù)：：確定工期總總目標(biāo)標(biāo)；編制制項目目總進度度計劃劃；編制制準(zhǔn)備備階段段詳細工工作計計劃，并控制該該計劃劃的執(zhí)執(zhí)行；施工工現(xiàn)場條條件調(diào)調(diào)研和和分析析等。設(shè)計階階段進進度管管理的的任務(wù)務(wù)：編制設(shè)計階階段工工作進進度計計劃，控制制其執(zhí)執(zhí)行；；編制制詳細細的出土計計劃，并控控制執(zhí)執(zhí)行。。施工階階段進進度管管理的的任務(wù)務(wù)：編制施工總總進度度設(shè)計計并控控制其其執(zhí)行行；編制制施工工年、季、月月實施計劃劃，并控制其其執(zhí)行。4.項目進度管管理措施組織措施技術(shù)措施合同措施經(jīng)濟措施信息管理措施5.項目進度管管理控制方方法—網(wǎng)絡(luò)圖法基本原理：：將項目的全全部建設(shè)過過程分解成若干干個施工項項目，按照各項項工作的展展開程序和和相互制約約、相互依依賴的關(guān)系系，將其繪制成網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)形式。通過網(wǎng)絡(luò)圖圖時間參數(shù)的的計算，找找出關(guān)鍵線線路，即可以根根據(jù)繪制的的網(wǎng)絡(luò)圖計計算出工程程中各項工工作的最早和最遲遲開始時間間，從而可以以找出項目目的關(guān)鍵線線路。5.項目進度管管理控制方方法—網(wǎng)絡(luò)圖法基本原理：：利用最優(yōu)化化原理，不斷改進網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)計劃方方案，并尋求其最最優(yōu)方案。。網(wǎng)絡(luò)圖可以以根據(jù)項目目進度中遇遇到的實際情況，，調(diào)整計劃劃，使得網(wǎng)絡(luò)圖圖滾動起來來，即與實實際環(huán)境緊緊密結(jié)合，，以保證項項目時間效效益和經(jīng)濟濟效益。橫道圖表示示進度計劃劃網(wǎng)絡(luò)圖6.房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目進度度管理系統(tǒng)統(tǒng)建設(shè)單位進度控制設(shè)計單位進度控制施工單位進度控制施工總進度計劃單位工程施工進度計劃分部分項工程作業(yè)計劃任務(wù)單或承包任務(wù)書作業(yè)進度實施監(jiān)理單位進行控制第四節(jié)：房房地產(chǎn)項目目成本管理理1.概念房地產(chǎn)項目目成本管理理：具體來說就就是在投資決策階階段、設(shè)計計階段、開開發(fā)項目發(fā)發(fā)包階段和和建設(shè)實施施階段，把開發(fā)項項目的投資資控制在批批準(zhǔn)的投資限額以以內(nèi)，隨時糾正發(fā)生的的偏差，確保開發(fā)發(fā)項目投資資管理目標(biāo)標(biāo)的實現(xiàn)，，力求在開開發(fā)項目中中合理使用用人力、財力力、物力，以獲得良良好的經(jīng)濟效益、、社會效益益和環(huán)境效效益。第四節(jié)：房房地產(chǎn)項目目成本管理理1.概念房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目成本本：是指項項目建設(shè)、、銷售過程程中所花費費的全部費費用，包括括開發(fā)成本本和銷售成成本。開發(fā)成本主要包括土地費用、前期工程費費、建筑安裝工工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費費、公共配套設(shè)設(shè)施費、開發(fā)間接費費、財務(wù)費用等。銷售成本主要包括銷銷售房屋的的廣告、代理等費用用的支出，一一般為總銷銷售額的2～4%。2.房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目成本本管理原則設(shè)置科學(xué)的成本管理目目標(biāo)設(shè)計階段投資控制是是重點變被動控制制為主動控制經(jīng)濟與技術(shù)術(shù)結(jié)合是成本管理理的高效手手段3.房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目成本本管理的主主要內(nèi)容策劃、設(shè)計計階段的成本管理理：策劃階段（尋找找項目、市市場調(diào)查和和投資評估估）、設(shè)計階段（重視視設(shè)計前的的投資估算算、重視方方案的選擇擇）。發(fā)包、施工工階段的成本管理理：發(fā)包（項目總發(fā)包包、建安工工程及設(shè)備備采購發(fā)包包）、施工階段。銷售階段的成本管理理：房地產(chǎn)產(chǎn)銷售廣告支支出費用。第五節(jié)：房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目其他他管理1.開發(fā)項目合合同管理項目合同的的特點：合同標(biāo)的物的特特殊性；合同執(zhí)行周期長長；合同內(nèi)容多，涉及范圍廣；合同風(fēng)險大。項目合同的的作用：明確開發(fā)發(fā)商和承包包方在項目目實施中的的權(quán)利和義務(wù)務(wù)、項目實施施階段實行行社會監(jiān)理的依據(jù)據(jù)、項目實施施的法律依據(jù)。1.開發(fā)項目合合同管理項目合同的的分類：如按簽約各方方的關(guān)系可以分為工工程總承包包合同、工工程分包合合同、轉(zhuǎn)包包合同、勞勞務(wù)分包合合同與聯(lián)合合承包合同同等；按計價方式