房地產(chǎn)金融與投資分析(共40)

房地產(chǎn)金融融與投資分分析周天建中國礦業(yè)大大學(xué)土地資資源管理系系二○一三年年三月SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)Chp7房地產(chǎn)投資資概述§7-1房地產(chǎn)投資資的概念與與類型（掌掌握）§7-2房地產(chǎn)投資資的特點(diǎn)和和效應(yīng)（掌掌握）§7-3房地產(chǎn)投資資分析的幾幾個基本問問題（理解解）§7-4房地產(chǎn)投資資的宏觀調(diào)調(diào)控（了解解）SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)§7-1房地產(chǎn)投資資的概念及及類型一、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資的的概概念念1、投投資資的的概概念念投資資是是指指經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)主主體體（（個個人人或或機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)））以以獲獲得得未來來貨貨幣幣增增值值或或收收益益為為目目的的，預(yù)預(yù)先先墊墊付付一一定定量量的的貨貨幣幣或或?qū)崒嵨镂?，，?jīng)經(jīng)營營某某項項事事業(yè)業(yè)的的經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)行行為為。?！隼斫猓ǎㄈ齻€個角度度）

通通俗俗角度度－投投資就就是用用錢來來獲取取更多多的錢錢（錢生生錢））

金金融角角度－－投資資是為為了獲獲得滿滿意的的預(yù)期未未來收收益而購買買金融融產(chǎn)品品或其其他有有價資資產(chǎn)的的行為為

經(jīng)經(jīng)濟(jì)角角度－－投資資是利利用資資源或或通過過購買買資本本貨物物，以以增加未未來產(chǎn)產(chǎn)出或或收益益的行行為SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)投資的的形式式有多種多多樣，，如股票投投資、、債券券投資資、銀銀行儲儲蓄、、期貨貨買賣和房地地產(chǎn)投投資等，而房地產(chǎn)投投資是眾多多投資資形式式中較較為重重要的的一種種?！?-1房地產(chǎn)產(chǎn)投資資的概概念及及類型型1、投資資的概概念投資具具有四四特性性：■投投資是是一種種經(jīng)濟(jì)濟(jì)行為為（本本質(zhì)））■■投投資資具有有時間間性（（犧牲牲即期期消費(fèi)費(fèi)獲得得將來來消費(fèi)費(fèi)、價價值））■■投投資資的目目的是是獲取取收益益（動動力））■■投投資資具有有風(fēng)險險性SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)2、房地地產(chǎn)投投資的的含義義房地產(chǎn)產(chǎn)投資資是指指人們們?yōu)榱肆诉_(dá)到到預(yù)定定的收收益目目標(biāo)，，將一一定的的資金金直接或或間接接地投入入到房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)、經(jīng)經(jīng)營、、管理理、服服務(wù)以以及消消費(fèi)中中去的的投資資活動動。（1）房地地產(chǎn)投投資活活動的的成果是是形成成新的房房地產(chǎn)產(chǎn)或改改造利利用原原有的的房地地產(chǎn)；它的經(jīng)經(jīng)濟(jì)實實質(zhì)是是資金的增值值，是投投資者者通過過房地地產(chǎn)投投資活活動實實現(xiàn)的的投資資資金金的增增值?！?-1房地產(chǎn)投投資的概概念及類類型◆投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資的主要目的一般是（）

A、獲取房地產(chǎn)當(dāng)期收益

B、獲取房地產(chǎn)未來收益

C、直接從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動

D、間接參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)（2）房地產(chǎn)產(chǎn)投資是是地產(chǎn)投投資和房房產(chǎn)投資資的總稱稱。在房房地產(chǎn)投投資中，，地產(chǎn)是第第一性的的，而房房產(chǎn)是第第二性的的。這不僅僅是因為為房產(chǎn)與與地產(chǎn)連連接在一一起，房房依地建建，地也也為房載載，是房房地不可可分離性性在物質(zhì)形態(tài)態(tài)上的反映映；而且且在法律上還可以同同時獲得得房產(chǎn)的的所有權(quán)權(quán)及占用用土地的的使用權(quán)權(quán)。在經(jīng)濟(jì)上上，房價價也是地地價的折折射反映映?！?-1房地產(chǎn)投投資的概概念及類類型2、房地產(chǎn)產(chǎn)投資的的含義SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)3、房地產(chǎn)產(chǎn)投資三三要素（1）時機(jī)（（Occasion）第一節(jié)房房地地產(chǎn)投資資由于房地地產(chǎn)具有有不可移移動性、、地區(qū)性性的特點(diǎn)點(diǎn)，一個個地區(qū)節(jié)節(jié)余的房房屋并不不能彌補(bǔ)補(bǔ)另一地地區(qū)房屋屋的短缺缺，這一一現(xiàn)象常常常給人人以錯覺覺。如果果房屋擁擁有者因因為本地地區(qū)房屋屋的短缺缺而占有有房屋待待價而沽沽，那么么，當(dāng)房房地產(chǎn)市市場形勢勢突然發(fā)發(fā)生變化化時，他他就會措手不及及而失去去高價出出手的時時機(jī)。時機(jī)的掌掌握存在在于房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)利經(jīng)營營的各個個階段，，例如，，什么時時候買入入土地，，什么時時候購入入物業(yè)、、投資于于開發(fā)的的哪一階階段等等等。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)（2）地段（（Location）第一節(jié)房房地地產(chǎn)投資資1）房地產(chǎn)產(chǎn)地段的的選擇，，對房地地產(chǎn)投資資的成敗敗有著至關(guān)重要要的作用用。房地產(chǎn)具具有有增增值性，，其很大大程度上上在于土土地的增增值。掌掌握好時時機(jī)，以以便宜的的地價買買下土地地，卻不不能保證證土地的的增值潛潛力有多多大。土土地增值值潛力的的大小、、利用效效果的好好壞程度度，都與與地段有有著密切切的聯(lián)系系。增值值潛力大大的地段段是房地地產(chǎn)投資資獲利的的首要條條件，地地價和投資資資金也許許倒在其其次。2）房地產(chǎn)產(chǎn)地段不不僅指其其所處的的地理位置置，同時還還包括其其社會位置置，后者主主要包括括人口素素質(zhì)、教教育水準(zhǔn)準(zhǔn)、服務(wù)務(wù)業(yè)水平平、交通通、通訊訊、生活活設(shè)施等等。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)第一節(jié)房房地地產(chǎn)投資資（3）質(zhì)量（（Quality）有了良好好的地段段，就具具備了良良好的投投資獲利利條件，，但卻并并不一定定帶來優(yōu)優(yōu)良的投投資效果果。優(yōu)良良的投資資效果要要通過房地產(chǎn)優(yōu)優(yōu)良的質(zhì)質(zhì)量來實現(xiàn)。。地段只只是誘人人的手段段，而房房地產(chǎn)質(zhì)質(zhì)量則是是留人的的手段。。一個設(shè)計計陳舊、、材料低低劣、施施工粗糙糙的房屋屋自然不不會讓人人青睞，，地段再再好也難難圓好夢夢。只有有設(shè)計新新穎、結(jié)結(jié)構(gòu)嚴(yán)謹(jǐn)謹(jǐn)、材料料優(yōu)良、、施工精精細(xì)的房房屋才能能有效地地實現(xiàn)地地段的功功能，為為房地產(chǎn)產(chǎn)投資者者帶來高高額的投投資利潤潤。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)第一節(jié)房房地地產(chǎn)投資資總結(jié)：無論是時時機(jī)、地地段還是是質(zhì)量都都必須用用動態(tài)的觀觀點(diǎn)來看待。。時機(jī)是是在時間間的運(yùn)動動中產(chǎn)生生，地段段的好壞壞也不是是一成不不變，質(zhì)質(zhì)量的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)也不是是越高越越好。因因此，在在遇到具具體的房房地產(chǎn)投投資問題題時，要要多加變變通，靈靈活處理理。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)二、房地地產(chǎn)投資資的類型型1、按照房地產(chǎn)產(chǎn)投資的對象象劃分1）土地開發(fā)投投資2）住宅（居住?。┓康禺a(chǎn)投投資3）辦公樓投資資（寫字樓，，位置要求高）4）商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)投資（零售商業(yè)用用房、出租公公寓等，持有、出租或或整體銷售，，收益多來自自經(jīng)營收入和和物業(yè)資產(chǎn)升升值，適合長長期投資，對對位置要求高高）5）工業(yè)廠房及及倉儲性物業(yè)業(yè)投資6）特殊房地產(chǎn)產(chǎn)投資（高爾夫球場、、加油站、、飛機(jī)場、車車站、橋橋梁梁、碼頭、、公路）§7-1房地產(chǎn)投資的的概念及類型型SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)二、房地產(chǎn)投投資的類型1、按照房地產(chǎn)產(chǎn)投資的對象象劃分§7-1房地產(chǎn)投資的的概念及類型型下列關(guān)于商業(yè)物業(yè)的表述中，正確的有（）。多項

A、能為投資者帶來經(jīng)常性的收入現(xiàn)金流

B、適合于長期投資

C、適合于短期投資

D、位置對其有著特殊的重要性

下列物業(yè)中，屬于特殊物業(yè)的是（）。

A、在建工程B、車站

C、購物中心D、科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)二、房地產(chǎn)投投資的類型2、按照房地產(chǎn)產(chǎn)投資的方式式劃分1）房地產(chǎn)直接接投資房地產(chǎn)直接投投資是指投資資者將貨幣資資金直接投入到房房地產(chǎn)開發(fā)活活動中，或者購買買房地產(chǎn)進(jìn)行行租賃經(jīng)營或或轉(zhuǎn)售。（房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資、房地地產(chǎn)置業(yè)投資資）§7-1房地產(chǎn)投資的的概念及類型型當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商將建成后后的物業(yè)用于于出租或（））時，短期期開發(fā)投資就就轉(zhuǎn)變成了長長期置業(yè)投資資。A、出售B、抵押C、轉(zhuǎn)讓D、經(jīng)營SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)二、房地產(chǎn)投投資的類型2、按照房地產(chǎn)產(chǎn)投資的方式式劃分2）房地產(chǎn)間接接投資房地產(chǎn)間接投投資是指投資資者購買與房地產(chǎn)產(chǎn)有關(guān)的各種種證券的投資資行為，投資者不直直接參與房地地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)經(jīng)營活動。（房地產(chǎn)投資資信托、住房房抵押貸款證證券、房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)股票或或債券）§7-1房地產(chǎn)投資的的概念及類型型◆房地產(chǎn)間間接投資得形形式主要有（（）。A、投資房地產(chǎn)產(chǎn)信托B、購買住房抵抵押支持證券券C、購買房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)債券D、購買物業(yè)用用于出租經(jīng)營營E、購買土地進(jìn)進(jìn)行開發(fā)SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)二、房地產(chǎn)投投資的類型3、按照房地產(chǎn)產(chǎn)投資者劃分分1）股權(quán)投資者者和債權(quán)投資資者對房地產(chǎn)擁有有直接所有權(quán)權(quán)的投資者稱稱為股權(quán)投資資者。2）主動投資者者和被動投資資者主動投資者對對所投資的房房地產(chǎn)享有直直接產(chǎn)權(quán)并具具有決策權(quán)。。§7-1房地產(chǎn)投資的的概念及類型型SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)二、房地產(chǎn)投投資的類型3、按照房地產(chǎn)產(chǎn)投資者劃分分§7-1房地產(chǎn)投資的的概念及類型型股權(quán)債權(quán)主動直接開發(fā)房地產(chǎn)直接購置房地產(chǎn)并經(jīng)營房地產(chǎn)在一級市場發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款發(fā)放長期的住房抵押貸款在二級市場購買抵押貸款被動持有房地產(chǎn)公司的股份持有有限合伙人股份持有權(quán)益型REITs股份持有房地產(chǎn)抵押證券持有抵押型REITs股份SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)一、房地產(chǎn)投投資的特點(diǎn)1、房地產(chǎn)投資資成本巨大，，投資回收期期長。2、房地產(chǎn)投資資的不確定因因素多，投資資風(fēng)險很高。。3、房地產(chǎn)投資資回報率高，，收益性好。。4、房地產(chǎn)投資資需要具備專專業(yè)知識。§7-2房地產(chǎn)投資的的特點(diǎn)及效應(yīng)應(yīng)SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)一、房地產(chǎn)投投資的特點(diǎn)§7-2房地產(chǎn)投資的的特點(diǎn)及效應(yīng)應(yīng)◆買賣雙方要經(jīng)過多次搜尋或長時間議價才能完成房地產(chǎn)交易，這個過程反映了房地產(chǎn)的（）。

A、不可移動性

B、適應(yīng)性

C、弱流動性

D、相互影響性SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)二、房地產(chǎn)投投資的效應(yīng)1）房地產(chǎn)投資資推動了國民經(jīng)濟(jì)增長長2）房地產(chǎn)投資資增加了政府的財政收收入3）房地產(chǎn)投資資改善了城市建設(shè)和投投資環(huán)境4）房地產(chǎn)投資資提高了居民的居住水水平，推動了居民民的合理消費(fèi)費(fèi)§7-2房地產(chǎn)投資的的特點(diǎn)及效應(yīng)應(yīng)1、房地產(chǎn)投資資的宏觀效應(yīng)應(yīng)（國家層面面）SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)二、房地產(chǎn)投投資的效應(yīng)房地產(chǎn)投資的的微觀效應(yīng)可可以通過企業(yè)或個人從房地產(chǎn)投資資活動中所得到的利益益加以反映。房地產(chǎn)投資可可增值、保值值，充分發(fā)揮揮采取財務(wù)杠杠桿作用、可可合理避稅§7-2房地產(chǎn)投資的的特點(diǎn)及效應(yīng)應(yīng)2、房地產(chǎn)投資資的微觀效應(yīng)應(yīng)（企業(yè)個人人角度）SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)一、房地產(chǎn)投投資價值投資價值（investmentvalue）指的是投資者對某項項房地產(chǎn)投資資預(yù)期的未來收收益的價值。。投資價值不僅僅反映了投資資者對某一物物業(yè)未來產(chǎn)生利潤潤的能力的一一種假定，而且也反映映了投資者對對可能的持有期期、銷售價格格、稅收結(jié)果果、融資前景景以及影響項項目預(yù)期凈利利潤的所有其其它因素的判判斷。§7-3房地產(chǎn)投資的的幾個基本問問題1、投資價值的的涵義SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)一、房地產(chǎn)投投資價值幾個與投資價價值有關(guān)的概概念和術(shù)語1）交易價格格（transactionprice）。交易價價格是指實際交易過過程中發(fā)生生的歷史價價格。在正常的的市場條件件下，交易易價格就是是買賣雙方方議價的結(jié)結(jié)果，因此此，實際交交易價格常常常是人們們預(yù)測未來交交易價格的的基礎(chǔ)。2）最可能銷銷售價格（（mostprobablesellingprice）。最可能能銷售價格格是對未來交易中中成交價的的一種可能能性估計。它是指在在現(xiàn)行的市市場條件下下，按照目目前某一物物業(yè)的銷售售條件，在在合理的時時間范圍內(nèi)內(nèi)，對該類類物業(yè)未來交交易價格所所作的預(yù)測測。§7-3房地產(chǎn)投資資的幾個基基本問題1、投資價值值的涵義SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)一、房地產(chǎn)產(chǎn)投資價值值幾個與投資資價值有關(guān)關(guān)的概念和和術(shù)語3）市場價值值（marketvalue）。。市市場場價價值值是是評估估人人員員常用用的的術(shù)術(shù)語語。。它它是是指指在在一一個個競競爭爭開開放放市市場場中中，，具具備備公公平平銷銷售售所所需需要要的的條條件件時時，，某某一一物物業(yè)業(yè)的的最最可可能能價價格格。。這這里里假假定定買買賣賣雙雙方方均均是是謹(jǐn)謹(jǐn)慎慎的的、、理理智智的的。。4）交交易易區(qū)區(qū)間間（（transactionrange）。在房地產(chǎn)產(chǎn)交易中，賣方在出售物物業(yè)時將為該物業(yè)的出出售價格設(shè)置置一個較低的的價格下限，低于這一下下限，業(yè)主將將拒絕出售。。而買方則將將為此設(shè)置一一個較高的價價格上限，高高于這一上限限，買方會拒拒絕成交。實際成交價格格總是落在這這兩個極限之之間?！?-3房地產(chǎn)投資的的幾個基本問問題1、投資價值的的涵義SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)一、房地產(chǎn)投投資價值投資者如果購購買了某一特特定物業(yè)，實實際上就是購購買了該物業(yè)業(yè)在持有期內(nèi)內(nèi)的一系列現(xiàn)金流流量的產(chǎn)出能能力以及在持有期結(jié)束束之后的預(yù)期期市場價值。。這兩方面構(gòu)成成了預(yù)期收益益的總量。收益總總量、、獲得得收益益的時時間以以及獲獲得收收益的的確定定性決定了了所有有投資資機(jī)會會的相相對價價值。。投資價價值可可以通通過物業(yè)的的權(quán)益益現(xiàn)值值加上上債務(wù)務(wù)現(xiàn)值值來估算算（適適用于于收益益性房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資）?！，F(xiàn)金金流量量分布布與投投資價價值關(guān)關(guān)系如如下圖圖所示示：§7-3房地產(chǎn)產(chǎn)投資資的幾幾個基基本問問題2、投資資價值值估測測的一一般方方法SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)一、房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資價值值§7-3房地產(chǎn)產(chǎn)投資資的幾幾個基基本問問題2、投資資價值值估測測的一一般方方法凈經(jīng)營收入向抵押貸款人支付的年貸款本息股本投資者稅前現(xiàn)金流量稅后現(xiàn)金流量所得稅股本投資者未來稅后現(xiàn)金流量的現(xiàn)值＝Pe抵押貸款的現(xiàn)值＝PdPv＝Pd＋PeSchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)二、投投資者者的目目標(biāo)和和風(fēng)險險房地產(chǎn)產(chǎn)投資資者的的投資目目標(biāo)可可能各各不相相同，比如如有的的是為為了獲獲得穩(wěn)穩(wěn)定的的收益益，有有的是是為了了投機(jī)機(jī)以獲獲得高高額的的資本本增值值，有有的是是為了了避稅稅，也也有的的是為為了保保值。。盡管目目的各各自不不同，，但是是所有的的理性性投資資者都都要為為其所提提供的的資源源和承擔(dān)的的風(fēng)險險去尋求求相應(yīng)應(yīng)的財務(wù)回回報。?！?-3房地產(chǎn)產(chǎn)投資資的幾幾個基基本問問題SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)二、投投資者者的目目標(biāo)和和風(fēng)險險從投資資者對對風(fēng)險險的態(tài)態(tài)度來來看，，有些些人天天生喜喜愛風(fēng)風(fēng)險，，有冒險精精神，而有些些人總是是規(guī)避風(fēng)險險，以收益益的安全全性為首首要，甚甚至不惜惜犧牲自自己的預(yù)預(yù)期收益益。大多數(shù)投投資者介介于這兩兩者之間間，他們愿意承擔(dān)擔(dān)最小的的風(fēng)險而而接受相相對穩(wěn)定定的低收收益，不愿意意為了獲獲得某種種可能性性不大的的高回報報而承擔(dān)擔(dān)大的風(fēng)風(fēng)險。風(fēng)風(fēng)險規(guī)避避型投資資者預(yù)期期的風(fēng)險險－回報報關(guān)系如如下圖所所示：§7-3房地產(chǎn)投投資的幾幾個基本本問題風(fēng)險規(guī)避避型投資資者預(yù)期期的風(fēng)險險－回報報關(guān)系回報P3

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風(fēng)險SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)§7-3房地產(chǎn)投投資的幾幾個基本本問題對待風(fēng)險險的不同同態(tài)度風(fēng)險回報規(guī)避型折衷型喜好型SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)§7-3房地產(chǎn)投投資的幾幾個基本本問題SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)三、房地地產(chǎn)投資資分析的的意義和和基本內(nèi)內(nèi)容房地產(chǎn)投投資分析析就是研研究房地地產(chǎn)投資資項目的的可行性性、對項項目的收益和風(fēng)風(fēng)險進(jìn)行行評價，為投資資者的決決策提供供全面而而詳實的的參考依依據(jù)，使使投資者者在既定定的資源源條件和和預(yù)期的的收益目目標(biāo)下選擇最佳佳的投資資方案的工作。。1）可以為為房地產(chǎn)產(chǎn)投資者者確定投投資方向向提供論論證2）可以為投資資者提供投資資方案并預(yù)測測投資收益3）可以為房地地產(chǎn)投資者描描述風(fēng)險及提提供規(guī)避風(fēng)險險的方法§7-3房地產(chǎn)投資的的幾個基本問問題1、房地產(chǎn)投資資分析的意義義SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)三、房地產(chǎn)投投資分析的意意義和基本內(nèi)內(nèi)容1）在預(yù)先確定定的地塊上，，研究開發(fā)類類型2）預(yù)先確定了了投資類型，，尋找合適的的地塊或一組組最合適的存存量物業(yè)3）在資金確定定的情況下尋尋找投資機(jī)會會。4）需進(jìn)行改造造的現(xiàn)有項目目§7-3房地產(chǎn)投資的的幾個基本問問題2、房地產(chǎn)投資資分析類型SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)三、房地產(chǎn)投投資分析的意意義和基本內(nèi)內(nèi)容1）市場研究2）財務(wù)評價3）風(fēng)險評估§7-3房地產(chǎn)投資的的幾個基本問問題3、房地產(chǎn)投資資分析的基本本內(nèi)容SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)四、房地產(chǎn)投投資分析的方方法1）宏觀分析與與微觀分析相相結(jié)合。2）定量分析與定性分析相相結(jié)合。3）靜態(tài)分析與與動態(tài)分析相相結(jié)合。§7-3房地產(chǎn)投資的的幾個基本問問題3、房地產(chǎn)投資資分析的基本本內(nèi)容SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)投資宏宏觀調(diào)控的主主要目標(biāo)就是是實現(xiàn)房地產(chǎn)市市場總供給和和總需求的平平衡，提高資資源配置的效效率，保證房房地產(chǎn)業(yè)的持持續(xù)健康發(fā)展展。由于房地產(chǎn)市市場的信息不不完全，房地地產(chǎn)投資時滯的存在，房地地產(chǎn)市場易產(chǎn)產(chǎn)生“市場失靈””。當(dāng)出現(xiàn)了投資過熱現(xiàn)象象或投機(jī)過度度問題時，政府府必須采取一一定的宏觀調(diào)調(diào)控手段來保保證房地產(chǎn)市市場運(yùn)行效率率，同時又要要兼顧住房的的社會保障性性。§7-4房地產(chǎn)投資的的宏觀調(diào)控SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)投資過過熱往往是非非理性的持續(xù)續(xù)過度開發(fā)，，引起的市場場表現(xiàn)往往是是市場上的新增供給增長長的速度超過過需求增長的速度?！巴顿Y過熱”現(xiàn)象的產(chǎn)生主主要是因為兩兩方面的原因因：一是開發(fā)商對對市場預(yù)測發(fā)發(fā)生偏差。當(dāng)當(dāng)開發(fā)商對未未來市場過分分樂觀時，就就會產(chǎn)生強(qiáng)大大的投資出動動，甚至其他他行業(yè)的企業(yè)業(yè)也會因為房房地產(chǎn)投資的的高額利潤誘誘惑和市場預(yù)預(yù)期進(jìn)入房地地產(chǎn)投資領(lǐng)域域，從而時開開發(fā)投資總量量擴(kuò)張。（市場預(yù)期過過高）二是開發(fā)商能能夠比較容易易地獲取開發(fā)發(fā)資金或土地地（易融資低））§7-4房地產(chǎn)投資的的宏觀調(diào)控SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)歸納小結(jié)1、房地產(chǎn)的投投資的概念和和類型。房地地產(chǎn)投資是指指人們?yōu)榱诉_(dá)達(dá)到預(yù)定的收收益目標(biāo)，將將一定的資金金直接或間接接地投入到房房地產(chǎn)開發(fā)、、經(jīng)營、管理理、服務(wù)以及及消費(fèi)中去的的投資活動。。按照房地產(chǎn)投資的的對象可以將房地產(chǎn)產(chǎn)投資劃分為為①土地開發(fā)發(fā)投資②住宅宅房地產(chǎn)投資資③辦公樓投投資④商業(yè)房房地產(chǎn)投資⑤⑤工業(yè)廠房及及倉儲性物業(yè)業(yè)投資。按照照房地產(chǎn)投資的的方式可以劃分為房房地產(chǎn)直接投投資和房地產(chǎn)產(chǎn)間接投資。。按照投資者權(quán)利以以及在房地產(chǎn)產(chǎn)投資經(jīng)營中中的參與程度度可以將房地產(chǎn)產(chǎn)投資劃分為為股權(quán)投資和和債權(quán)以及主主動投資和被被動投資。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)歸納小結(jié)2、房地產(chǎn)投資資的特點(diǎn)和作作用。由于房房地產(chǎn)特有的的資產(chǎn)特點(diǎn)，，與其他投資資形式相比，，房地產(chǎn)投資資具有以下明明顯的特點(diǎn)：：房地產(chǎn)投資資成本巨大，，投資回收期期長；房地產(chǎn)產(chǎn)投資的不確確定因素多，，投資風(fēng)險高高；房地產(chǎn)投投資回報率，，收益性好；；房地產(chǎn)投資資需要具備專專業(yè)知識。房地產(chǎn)產(chǎn)投資資的作作用通通過宏宏觀和和微觀觀兩方方面反反映。。宏觀作作用有有房地地產(chǎn)投投資推推動了了國民民經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長長；房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資增加加了政政府的的財政政收入入；房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資改善善了城城市建建設(shè)和和投資資環(huán)境境；房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資提高高了居居民的的居住住水平平，推推動了