醫(yī)院物業(yè)服務(wù)綜合管理方案

醫(yī)院物業(yè)服務(wù)綜合管理方案第一節(jié)設(shè)備設(shè)施運(yùn)維與管理方案一、設(shè)備設(shè)施服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及制度（一）設(shè)備設(shè)施服務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)1、維修員熟悉工作區(qū)域結(jié)構(gòu)，了解電梯、空調(diào)、制冷、制熱、電器等設(shè)施設(shè)備的種類、分布和安全要求，掌握各類管線的分布、位置、走向和使用情況，研究科學(xué)的養(yǎng)護(hù)方法，在“安全、可靠、經(jīng)濟(jì)、合理”的前提下，使設(shè)備始終處于良好的技術(shù)狀態(tài)，保證其正常用行。2、設(shè)施、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)的管理設(shè)施，設(shè)備管理是現(xiàn)代物業(yè)管理的關(guān)鍵，熟練的掌握設(shè)備管理技術(shù)保證所有設(shè)備的正常運(yùn)行，保持設(shè)備、設(shè)施的最佳狀態(tài)，延長(zhǎng)設(shè)備的使用年限；加強(qiáng)對(duì)機(jī)器的保養(yǎng)，防止故障、事故的發(fā)生，努力節(jié)省能源，降低運(yùn)行成本。具體檢修保養(yǎng)如下：（1）自控系統(tǒng)的管理：消防報(bào)警系統(tǒng)：煙感探頭測(cè)試每年檢查一次；報(bào)警盤每年清潔不少于2次；探頭檢查每年一次；蓄電池檢查每年不少于一次；消防門警鎖、電池每年檢查一次。消防系統(tǒng)：每天對(duì)大樓、地下室、非樓層CJ控制機(jī)檢查一次；每月對(duì)消防火閥水源開關(guān)、煙感頭警鈴等檢查一次；每半年對(duì)加壓風(fēng)機(jī)，火幕控制閥，卷簾門的聯(lián)動(dòng)檢查一遍。（2）供水、排水設(shè)施的管理：值班人員要對(duì)其進(jìn)行日常保養(yǎng)、安全操作，檢查其運(yùn)行情況是否正常，自動(dòng)控制是否良好，每周末檢查和保養(yǎng)閘閥、逆流網(wǎng)、水表、聯(lián)軸器、水泵軸承加油；每季度對(duì)泵體進(jìn)行檢查，更換易損部件，對(duì)排水系統(tǒng)每月進(jìn)行一次清理檢查井，確保排水暢通。地下室的污水池要隨時(shí)排凈。消防水系統(tǒng)閥門管道檢修每年不少于2次；外網(wǎng)地溝管理閥門每年檢查保養(yǎng)不少于1次；以上的檢查維修、保養(yǎng)內(nèi)容要做好記錄，并由主管部門檢查驗(yàn)收并簽字入檔。（3）供電設(shè)備的管理；值班人員要日常檢查，無(wú)缺陷，各連接處無(wú)跳火、發(fā)熱等異?，F(xiàn)象，指示燈、信號(hào)燈是否齊全，計(jì)量表是否準(zhǔn)確，配電室溫度是否符合標(biāo)準(zhǔn)，確保其正常運(yùn)行，對(duì)突然停電原因應(yīng)盡快查找，及時(shí)報(bào)告主管部門領(lǐng)導(dǎo)，同時(shí)檢查各線路的開關(guān)安全情況，并記錄好配電盤運(yùn)行情況和停電原因。對(duì)各類電機(jī)每半年保養(yǎng)檢修一次，各樓層的配電室及電閘設(shè)備每月檢查保養(yǎng)一次，高壓開關(guān)柜安全工具集避雷器每年一次耐壓測(cè)試，低壓開關(guān)柜每年清潔除塵一次。(二)設(shè)備綜合管理規(guī)程1、機(jī)電設(shè)備的編號(hào)按公司統(tǒng)一編號(hào)進(jìn)行；以設(shè)備的機(jī)組整體為編號(hào)對(duì)象，不含機(jī)電設(shè)備的主要部件和配套部件。對(duì)機(jī)電設(shè)備進(jìn)行I、ii、m分類編號(hào)方式：匚，匚,匚一匚X*0O，…頊『一如八Y—X*頊頊、」…LJ….|.二......皿……卜匚同類設(shè)備的編號(hào)關(guān)系時(shí)……1備分類di、iid—備安裝樓層旦備安裝樓層號(hào)』?備安裝樓號(hào)pS備名稱+j注：代表名稱拼音字母簡(jiǎn)寫X：代表數(shù)字Y：代表數(shù)字機(jī)電設(shè)備一經(jīng)編號(hào)，須掛牌標(biāo)示，并應(yīng)保持相對(duì)穩(wěn)定.所有機(jī)電設(shè)備的值班、檢查、維修保養(yǎng)在填寫相關(guān)記錄時(shí)，必須統(tǒng)一使用機(jī)電設(shè)備的確定編號(hào)。2、設(shè)備卡設(shè)備卡具體要求：a、字體的大小由設(shè)備名稱字?jǐn)?shù)多少而確定；b、設(shè)備名稱，編號(hào)應(yīng)與設(shè)備臺(tái)帳一致；c、設(shè)備卡用白紙黑字外套塑封；d、公司司標(biāo)一般用原色，也可用黑色；f、設(shè)備卡可由公司企發(fā)部統(tǒng)一制作。（2）設(shè)備卡圖樣（略）設(shè)備名稱設(shè)備編號(hào)（3）設(shè)備卡應(yīng)張貼與設(shè)備上便于識(shí)別的固定部位，卡片如有污損則應(yīng)更換。3、設(shè)備臺(tái)帳（1）物業(yè)服務(wù)中心工程部對(duì)轄區(qū)的設(shè)備設(shè)施按系統(tǒng)登記填寫《設(shè)備清單》（2）依據(jù)《設(shè)備清單》逐臺(tái)建立《設(shè)備臺(tái)帳》。（3）每份《設(shè)備臺(tái)帳》背面的空格表應(yīng)記錄該設(shè)備的重大事故，重要部位的維保中大修及零配件更換等相關(guān)內(nèi)容，并寫明日期，維修單位或維修人。（4）每臺(tái)（套）設(shè)備的帳、卡、物應(yīng)保持一致。4、設(shè)備狀態(tài)標(biāo)識(shí)（1）工程部應(yīng)對(duì)設(shè)備狀態(tài)進(jìn)行標(biāo)識(shí)，以防止因設(shè)備誤操作造成人員傷害和設(shè)備損壞。（2）設(shè)備狀態(tài)分為運(yùn)行、備用、停用、封存、報(bào)廢、檢修及不同情況的警示牌等（如嚴(yán)禁合閘）。（3）正常運(yùn)行中的設(shè)備可不予標(biāo)識(shí)。（4）設(shè)備狀態(tài)確定后，由設(shè)備操作人員及時(shí)將設(shè)備狀態(tài)標(biāo)識(shí)置于設(shè)備明顯處。（5）設(shè)備狀態(tài)改變，標(biāo)識(shí)應(yīng)隨之改變。（6）采用的標(biāo)識(shí)牌由公司統(tǒng)一購(gòu)置。5、設(shè)備保養(yǎng)制度。（1）日常維修保養(yǎng)。指經(jīng)常性的保養(yǎng)工作，包括日常巡視檢查、清潔、防腐、緊固和潤(rùn)滑，對(duì)不經(jīng)常運(yùn)行的機(jī)械進(jìn)行盤車、試車。（如正壓風(fēng)機(jī)、消防泵、排水泵等）發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)排除，做好日常巡視檢查記錄。（2）一級(jí)保養(yǎng)對(duì)機(jī)械設(shè)備進(jìn)行檢查，檢測(cè)、根據(jù)實(shí)際需要局部解體，進(jìn)行清洗，調(diào)整，維修更換：對(duì)電機(jī)進(jìn)行絕緣搖測(cè)：對(duì)電氣設(shè)備清掃，檢查儀表、電器開關(guān)接線端；對(duì)電子設(shè)備除塵、觸頭研磨、更換、功能檢查；對(duì)管道、風(fēng)道局部除銹、防腐、刷漆：對(duì)各種主要閥門滲漏，故障進(jìn)行處理。（3）二級(jí)保養(yǎng)對(duì)機(jī)械設(shè)備進(jìn)行全面清洗、調(diào)整、部分解體檢查和局部修理更換易損件等；對(duì)電機(jī)進(jìn)行絕緣檢測(cè)，抽芯檢查、清理、軸承上油；對(duì)電氣設(shè)備全面清掃；母線、導(dǎo)線，電器端子除氧化、緊固、校驗(yàn)儀表;搖測(cè)絕緣電阻對(duì)電子設(shè)備除塵，插接件接清洗，系統(tǒng)功能參數(shù)測(cè)試;各管道、風(fēng)道部分除銹、防腐、刷漆；對(duì)各種主要閥門滲漏，故障處理或更換。6、設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)工作程序（1）工程部根據(jù)轄區(qū)設(shè)備設(shè)施的使用年限、使用頻度、年故障率、隱患、腐蝕、噪音等綜合運(yùn)行情況，每年12月20日前制定下年度《設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》。（2）由物業(yè)服務(wù)中心報(bào)請(qǐng)公司領(lǐng)導(dǎo)或業(yè)主單位審批。（3）公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)由公司出資的計(jì)劃項(xiàng)目。（4）業(yè)主單位批準(zhǔn)由業(yè)主出資的計(jì)劃項(xiàng)目。（5）對(duì)于需要外委測(cè)試/維修保養(yǎng)項(xiàng)目要填寫外委申請(qǐng)。（6）項(xiàng)目審批后，工程部負(fù)責(zé)制定各項(xiàng)目的備品、備件，填寫《物品采購(gòu)計(jì)劃表》并按計(jì)劃項(xiàng)目組織實(shí)施。（7）工程部主管和有關(guān)技術(shù)人員共同監(jiān)督驗(yàn)收將維保實(shí)施情況填入《設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)記錄》。7、設(shè)備故障、事故處理程序（1）設(shè)備故障：指設(shè)備設(shè)施因部件損壞、失效、超載、超電壓電流、短路、潤(rùn)滑不良、違章操作等因素不能正常工作，或造成停機(jī)停電，經(jīng)事后維修而可恢復(fù)正常工作。（2）設(shè)備設(shè)施發(fā)生故障，工程維修人員及時(shí)排除或通知有關(guān)單位維修，盡快恢復(fù)正常運(yùn)行。（3）工程維修人員必須將故障處理情況認(rèn)真填入《設(shè)備維修記錄》，不得疏漏隱瞞。（4）設(shè)備事故：凡是發(fā)轄區(qū)較大范圍、較長(zhǎng)時(shí)間有關(guān)系統(tǒng)不能正常工作，造成的停電、停水、停梯嚴(yán)重影響辦公活動(dòng)，或設(shè)備損壞嚴(yán)重修復(fù)費(fèi)用在2000元以上者。（5）發(fā)生設(shè)備事故物業(yè)服務(wù)中心必須及時(shí)報(bào)告公司領(lǐng)導(dǎo)，同時(shí)組織人員或有關(guān)單位按應(yīng)急程序進(jìn)行搶修。（6）設(shè)備事故處理后，由物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)人召集工程部有關(guān)人員和單位參加事故分析會(huì)，工程部主管寫出分析意見、防范措施由物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)人簽閱上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)。8、設(shè)備技術(shù)資料管理（1）物業(yè)接管機(jī)電設(shè)備的資料應(yīng)包括：a、機(jī)電設(shè)備出廠合格證；b、機(jī)電設(shè)備使用說(shuō)明書；c、機(jī)電設(shè)備安裝、調(diào)試報(bào)告；d、設(shè)備保修卡，維保協(xié)議。（2）設(shè)備資料在設(shè)備交接驗(yàn)收時(shí)，由物業(yè)接管驗(yàn)收小組向發(fā)展商收取并辦理接收手續(xù)，填寫《物業(yè)接管資料移交清單》。（3）對(duì)于發(fā)展商尚未移交的資料或資料不全、不真實(shí)等問(wèn)題，物業(yè)接管驗(yàn)收小組應(yīng)該將問(wèn)題逐項(xiàng)記入《接管驗(yàn)收資料遺留問(wèn)題登記表》。（4）機(jī)電設(shè)備的臺(tái)帳、運(yùn)行、維修保養(yǎng)記錄，與隨機(jī)資料圖冊(cè)構(gòu)成設(shè)備的全部檔案內(nèi)容。（5）設(shè)備的檔案資料應(yīng)整理裝訂，物業(yè)服務(wù)中心專人專柜保存。9、設(shè)備管理值班制度（1）工程部維修值班人員必須堅(jiān)守崗位，不得擅自離崗，如因工作需要臨時(shí)離崗，必須有符合條件的人員替崗，并交代離崗的時(shí)間和去向。（2）根據(jù)操作規(guī)程和崗位職責(zé)的要求，密切注視所管設(shè)備的運(yùn)行情況，按規(guī)定巡視檢查，及時(shí)排除設(shè)備故障，按計(jì)劃進(jìn)行設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)并做好相關(guān)記錄。（3）維修值班人員必須隨身攜帶對(duì)講機(jī)，調(diào)到規(guī)定頻道，隨時(shí)接收客服部報(bào)修指令。（4）維修值班人員接到報(bào)修后，應(yīng)攜帶有關(guān)工具迅速前往維修，按業(yè)主報(bào)修流程序進(jìn)行、認(rèn)真填寫《業(yè)主報(bào)修單》和《業(yè)主報(bào)修回執(zhí)單》，等工作內(nèi)容詳細(xì)記入《工作記錄本》。（5）維修值班人員，交接班人員應(yīng)提前做好交接班準(zhǔn)備工作。（6）交班人員應(yīng)主動(dòng)、簡(jiǎn)要的向接班人員介紹值班和設(shè)備運(yùn)行情況，重點(diǎn)講明接班后有連續(xù)性的工作內(nèi)容。（7）接班人員應(yīng)查看記錄，檢查儀器、工具、對(duì)講機(jī)等是否齊全。無(wú)誤后共同在《工作記錄本》上簽字。（8）有下列情況之一不能交接班：孔、接班人員未到崗，交班人員不準(zhǔn)下班；卜交接班準(zhǔn)備工作未完成；c、在設(shè)備故障、事故處理未完成時(shí)，由交班人員負(fù)責(zé)處理接班人員協(xié)助；d、接班人員有醉酒現(xiàn)象或其他神志不清情況而未找到頂班人10、各類記錄（1）《設(shè)備清單》。（2）《設(shè)備臺(tái)帳》。（3）《設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》。（4）《設(shè)備外委維修保養(yǎng)申請(qǐng)表》。（5）《物品米購(gòu)計(jì)劃表》。（6）《設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)記錄表》。（7）《設(shè)備維修記錄》。（8）《設(shè)備事故報(bào)告單》。（10）《物業(yè)接管資料移交清單》。（11）《接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題登記表》。（12）《工作記錄本》。（13）《業(yè)主報(bào)修單》。（14）《業(yè)主報(bào)修回執(zhí)單》。六、員工著裝（工作標(biāo)牌、標(biāo)識(shí)、帽、鞋、襪）情況：工作期間不按規(guī)定著司服，或各單位人員來(lái)司辦事未按規(guī)定著司服1未佩戴工作標(biāo)牌、標(biāo)識(shí)，或佩戴其他非工作標(biāo)牌、標(biāo)識(shí)1七、工作（值班）臺(tái)帳、表單記錄情況：未按規(guī)定健全工作（值班）臺(tái)帳、表單2工作（值班）臺(tái)帳不能全面、清楚、完整反映工作（值班）及交接班情況1直接負(fù)責(zé)人未對(duì)工作（值班））臺(tái)帳、表單記錄情況進(jìn)行監(jiān)督檢查1管理人員未按要求每天做好工作筆記1八、單位總值班落實(shí)情況：未按規(guī)定要求安排人員總值班，或未建立值班記錄臺(tái)帳2值班期間脫崗，或總值班電話無(wú)人接聽1節(jié)假日、雙休日值班期間發(fā)生較大的事件及事故，單位總值班人未向公司和甲方總值班人報(bào)告3九、交接班、換崗管理情況：對(duì)遺留工作未交接清楚1上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交代的事項(xiàng)未交接清楚1委托保管、代收的業(yè)主財(cái)產(chǎn)未交接清楚1交接班人不簽字1一、維修管理情況：未建立業(yè)主報(bào)修、維修、特約服務(wù)、回訪等管理制度2未按規(guī)定（約定）時(shí)間及時(shí)處理并完成業(yè)主報(bào)修、維修、特約服務(wù)和回訪3未建立業(yè)主報(bào)修、維修、特約服務(wù)、回訪等臺(tái)帳記錄1二、設(shè)備運(yùn)行管理情況：檢查考核項(xiàng)目分值工程類別檢查考核項(xiàng)目分值未按要求對(duì)設(shè)備進(jìn)行日常檢查和維護(hù)2檢查維護(hù)記錄不全1無(wú)設(shè)備標(biāo)識(shí)、標(biāo)牌懸掛或懸掛不全，或標(biāo)牌標(biāo)識(shí)陳舊破損，模糊不清1三、對(duì)重要設(shè)備場(chǎng)所管理情況：（配電房、電梯機(jī)房、水泵房、監(jiān)控室等）設(shè)備房無(wú)人情況下，未進(jìn)行上鎖管理5無(wú)關(guān)人員進(jìn)入重要設(shè)備場(chǎng)所聚集、活動(dòng)、吸煙、喝酉、娛樂(lè)、吃飯、乘涼、休息5在設(shè)備房里燒食物或未經(jīng)批準(zhǔn)使用大功率電器10允許進(jìn)入重要設(shè)備場(chǎng)所人員未進(jìn)行登記5設(shè)備房?jī)?nèi)無(wú)消防設(shè)備器材配備或失效10值班人員不會(huì)使用消防設(shè)備設(shè)施5值班電工夜間不得私藏休息，檢查時(shí)開門超過(guò)5分鐘3值班人員被褥未疊放整齊1工具未擺放整齊1三、設(shè)備服務(wù)作業(yè)規(guī)程及服務(wù)方案（一）設(shè)備設(shè)施運(yùn)營(yíng)維護(hù)xx物業(yè)在多年服務(wù)的基礎(chǔ)上，結(jié)合本項(xiàng)目的服務(wù)要求，主要專用設(shè)備分包管理等特點(diǎn)，進(jìn)行綜合技術(shù)分析，制定嚴(yán)格的管理制度、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ饕?guī)范、周密的維保計(jì)劃，為設(shè)備系統(tǒng)提供安全、可靠、優(yōu)質(zhì)、經(jīng)濟(jì)的服務(wù)保障。1、供水系統(tǒng)（1）總體供水設(shè)施每月檢查一次。（2）泵、管道每?jī)赡赀M(jìn)行除銹、油漆一次。（3）水泵和飲用水水池（箱）每季度保養(yǎng)一次，。（4）水箱蓄水池應(yīng)蓋板加鎖，溢流管安裝金屬防護(hù)網(wǎng)，每年冬季對(duì)外露水管包扎、防凍。水泵房實(shí)施封閉管理。（5）高層房屋減壓閥調(diào)壓每季度一次測(cè)壓并做好記錄。2、供配電系統(tǒng)（1）建立和完善有關(guān)規(guī)章制度，包括電氣設(shè)備運(yùn)行操作規(guī)程、安全操作規(guī)程、事故處理規(guī)程、巡視檢查制度、維護(hù)制度、安全及交接班制度；值班人員具備變配電運(yùn)行知識(shí)和技能，具備上崗資格，持有上崗證書；保持配電房清潔衛(wèi)生，每周清掃地面及擦拭配電柜表面，要求地面干燥無(wú)積灰，配電柜表面無(wú)污漬；（2）每日檢查變壓器電壓、電流互感器、斷路器、隔離開關(guān)、高壓熔斷器及避雷器、配電箱、導(dǎo)線等供配電系統(tǒng)的運(yùn)行狀況，并定時(shí)抄表做好記錄，出現(xiàn)異常及時(shí)處理；（3）定期委托專業(yè)單位對(duì)變壓器、高壓開關(guān)柜進(jìn)行1次測(cè)試、試驗(yàn)等項(xiàng)目的維修保養(yǎng)；每年對(duì)變壓器外部、低壓配電柜進(jìn)行2次清潔、保養(yǎng)；保證正常電力供應(yīng)，限電、停電按規(guī)定時(shí)間通知業(yè)主（使用人）；每年檢測(cè)1次保安接地電阻；每年檢測(cè)1次配電房主要電器設(shè)備的絕緣強(qiáng)度；每年檢測(cè)2次配電房?jī)?nèi)消防器材，保持消防器材完好；妥善保管高壓操作工具，并每年送供電部門檢測(cè)1次；（4）潮濕天氣時(shí)，采用安全有效措施，保持配電房?jī)?nèi)主要電器設(shè)備干燥。（5）每月檢測(cè)1次配電房?jī)?nèi)有無(wú)蛙、鼠、蟻等蟲害，如發(fā)現(xiàn)馬上采取措施杜絕；每日填寫運(yùn)行記錄，建檔備查。3、公共照明系統(tǒng)公共照明系統(tǒng)覆蓋廣，主要分布于外立面、大廳、走廊、通道、機(jī)房、消防樓梯、電梯過(guò)道以及室外的廣場(chǎng)、車道等處。公共照明系統(tǒng)的使用率高、故障頻繁，因此，管理的重點(diǎn)在于平時(shí)做好各照明系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)工作，加強(qiáng)日常巡視，保證照明系統(tǒng)外觀整潔無(wú)缺損，無(wú)松落，光源完好，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。此外，公共照明系統(tǒng)的節(jié)能問(wèn)題也是物業(yè)服務(wù)中關(guān)注業(yè)主滿意的重點(diǎn)。（1）樓道燈、道路燈、亮化燈完好率為100%左右。（2）室內(nèi)、室外公共電氣柜每日巡查一次。（3）限電、停電按規(guī)定時(shí)間通知業(yè)主或使用人。4、暖通系統(tǒng)空調(diào)系統(tǒng)是中央空調(diào)機(jī)組、變風(fēng)量風(fēng)機(jī)、盤管風(fēng)機(jī)未端組成，日常的管理過(guò)程中，保持空氣的清新和良好的暖熱效果成為管理的重點(diǎn)。每日巡檢管路，截門有無(wú)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象；保證空調(diào)設(shè)備運(yùn)行正常，中、小修無(wú)特殊情況當(dāng)天完成。定期清洗空調(diào)過(guò)濾網(wǎng)，保證設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)及空氣潔凈度。發(fā)生空調(diào)系統(tǒng)跑、漏水時(shí)，應(yīng)確定其位置，然后迅速關(guān)閉相應(yīng)的控制截門，做到不慌不亂，注意人身安全。每月清洗一次新風(fēng)機(jī)過(guò)濾網(wǎng)；空調(diào)機(jī)過(guò)濾網(wǎng)，每季度清洗一次。每年9月份對(duì)新風(fēng)機(jī)組進(jìn)行一次徹底保養(yǎng)，包括電機(jī)，皮帶，軸承，翅片，過(guò)濾器。協(xié)助業(yè)主做好空調(diào)設(shè)備的日常計(jì)劃維護(hù)保養(yǎng)。5、音像及其配套設(shè)備設(shè)施等工作時(shí)認(rèn)真負(fù)責(zé)，精神集中，對(duì)異常情況能及時(shí)識(shí)別；發(fā)現(xiàn)異常，及時(shí)處理；有切實(shí)可行的維修保養(yǎng)計(jì)劃；保養(yǎng)、檢修及時(shí)；對(duì)相關(guān)設(shè)備、設(shè)施定期進(jìn)行調(diào)試，使系統(tǒng)處于最佳工作狀態(tài)；工作、維修、養(yǎng)護(hù)有記錄，特殊系統(tǒng)、設(shè)備的進(jìn)入經(jīng)過(guò)授權(quán)，密碼有有效保護(hù)；分系統(tǒng)定時(shí)檢查和記錄各部分、各監(jiān)控點(diǎn)的工作及運(yùn)行狀態(tài)，定期對(duì)各類信息、數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，形成日、月報(bào)表。6、電梯系統(tǒng)電梯使用頻率高，故障率也相對(duì)較高；出故障后影響面較大，將直接影響樓內(nèi)業(yè)主的使用；維護(hù)管理的要求較高，處理故障的難度較大，安全性要求極高的設(shè)備，是今后辦公樓設(shè)備管理的一個(gè)重點(diǎn)和難點(diǎn)。我們?cè)谧龊萌粘＿\(yùn)行保養(yǎng)和安全的前提下，積極配合監(jiān)督專業(yè)外包單位提供專業(yè)維護(hù)保養(yǎng)工作，以滿足設(shè)備的運(yùn)行需要。7、乘客電梯維修保養(yǎng)規(guī)程常規(guī)保養(yǎng)：分為月保養(yǎng)、半年保養(yǎng)，一年保養(yǎng)。三個(gè)等級(jí)：月保養(yǎng)，每部電梯每月二次，每次不少于4小時(shí)；半年保養(yǎng)，每部電梯每次不少于8小時(shí)，側(cè)重于重點(diǎn)部位的保養(yǎng)。一年保養(yǎng)，每部電梯每年不少于每次不少于16小時(shí)，做全面的檢查保養(yǎng)。零維修：小修，故障停梯接到報(bào)修后應(yīng)在10分鐘內(nèi)迅速到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)立即搶修。中修：周期定為3年，做全面檢修保養(yǎng)。大修：電梯中修后繼續(xù)運(yùn)行3年時(shí)間，因設(shè)備部件磨損嚴(yán)重，需更換主機(jī)或更換較多的機(jī)電配套件，以恢復(fù)設(shè)備原有性能而進(jìn)行的全面徹底的維修。8、消防系統(tǒng)消防系統(tǒng)主要包括如下設(shè)備:消防報(bào)警系統(tǒng)組成報(bào)警系統(tǒng)主機(jī)消防廣播系統(tǒng)消防專用通訊系統(tǒng)消

火

栓

系報(bào)警系統(tǒng)主機(jī)消防廣播系統(tǒng)消防專用通訊系統(tǒng)消

火

栓

系

統(tǒng)

含

室

外滅火系統(tǒng)防

排

煙系

統(tǒng)正

壓

送

風(fēng)

系

統(tǒng)噴淋系統(tǒng)設(shè)

施

設(shè)

備

聯(lián)

動(dòng)

系

統(tǒng)氣

體

滅

火

系

統(tǒng)消防系統(tǒng)是辦公樓一個(gè)不可或缺的系統(tǒng)，是防范和處理消防事故的安全保障，是設(shè)備管理當(dāng)中一個(gè)不可忽視的環(huán)節(jié)，因此必須確保其設(shè)備的正常運(yùn)行。消防系統(tǒng)的管理重點(diǎn)在于做好日常運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)和定期的試驗(yàn)工作，氣體滅火裝置壓力巡查、檢測(cè)，保證消防控制主機(jī)系統(tǒng)和各消防系統(tǒng)設(shè)備隨時(shí)可以啟用，同時(shí)，按規(guī)定每年對(duì)消防系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)試驗(yàn)、檢測(cè)。9、弱電系統(tǒng)弱電系統(tǒng)由安全防范系統(tǒng)、信息網(wǎng)絡(luò)控制系統(tǒng)兩部分組成。安全防范系統(tǒng)的作用是車輛進(jìn)行監(jiān)控，保障辦公樓的安全，保證的正常運(yùn)行。它包括門禁系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、紅外報(bào)警系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)和停車場(chǎng)管理系統(tǒng)。門禁系統(tǒng)主要用于人員進(jìn)出的授權(quán)控制；電視監(jiān)控系統(tǒng)的作用的圖像的實(shí)施監(jiān)控和事后檢查；紅外報(bào)警系統(tǒng)則主要用于重點(diǎn)部位無(wú)人情況下的防范。信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的作用是內(nèi)外的信息交流，樓宇智能化控制包括綜合布線系統(tǒng)、電子公告牌系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)和會(huì)議音像系統(tǒng)。其特點(diǎn)是安全性、保密性、可靠性要求較高。（二）維護(hù)維修服務(wù)注意事項(xiàng)1、維護(hù)保養(yǎng)對(duì)妨礙工作的，一律安排在上班時(shí)間以外。2、在維護(hù)保養(yǎng)工作中，維護(hù)人員必須事先做好維修區(qū)域防護(hù)及警示措施后，方可進(jìn)行工作。3、維修完畢，立即清理現(xiàn)場(chǎng)。（三）設(shè)備設(shè)施管理運(yùn)作模式1、設(shè)備管理模式由于設(shè)備設(shè)施齊全、數(shù)量繁多、分布廣的特點(diǎn)，結(jié)合設(shè)備管理實(shí)施“點(diǎn)陣統(tǒng)一，重點(diǎn)控制”的設(shè)備管理模式。設(shè)備管理控制點(diǎn)，如：電力供應(yīng)系統(tǒng)的高壓柜、變壓器、低壓柜等各個(gè)設(shè)備點(diǎn)；弱電系統(tǒng)的秩序維護(hù)監(jiān)控的監(jiān)控中心主機(jī)和各個(gè)末端設(shè)備；消防系統(tǒng)的報(bào)警主機(jī)、火災(zāi)探測(cè)器、消火栓泵、噴淋泵、濕式報(bào)警閥等；電梯的門、轎廂、安全裝置、機(jī)房控制柜等；建筑、道路等設(shè)施；照明系統(tǒng)的燈具、燈泡、燈管、鎮(zhèn)流器等；給排水的閥、水龍頭、排水等都是單獨(dú)的每一個(gè)“點(diǎn)”，所有這些點(diǎn)綜合在一起，就形成設(shè)備控制的“陣氣以工程部為管理樞紐，統(tǒng)一制定設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和日常巡視檢查方案，提供統(tǒng)一的維護(hù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，操作規(guī)程，對(duì)機(jī)電設(shè)備進(jìn)行精心地運(yùn)行管理和科學(xué)細(xì)致地維修保養(yǎng)，達(dá)到設(shè)備管理的統(tǒng)一完美。重點(diǎn)控制：對(duì)重點(diǎn)設(shè)備重點(diǎn)部位，制定專門的措施，重點(diǎn)控制，從而保證設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)的正常運(yùn)行。項(xiàng)目管理重點(diǎn)管理措施要點(diǎn)電梯系統(tǒng)安全運(yùn)行日常巡檢記錄、委外維保、按時(shí)年檢消防系統(tǒng)可靠運(yùn)行、隨時(shí)可啟動(dòng)定期試驗(yàn)、巡查供配電系統(tǒng)安全可靠運(yùn)行加強(qiáng)日常的維護(hù)檢查，定期試驗(yàn)、檢修給排水系統(tǒng)水質(zhì)良好，排水正常水箱定期消毒、水質(zhì)定期檢驗(yàn)，排水系統(tǒng)定期清理、疏通空調(diào)系統(tǒng)空氣清新、制冷、暖效果好設(shè)備定期維護(hù)、檢修、清洗對(duì)分布各區(qū)域的電梯、消防設(shè)施、智能化系統(tǒng)和給排水系統(tǒng)實(shí)行24小時(shí)運(yùn)行值班的管理辦法，對(duì)集中控制的供配電系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、消防系統(tǒng)實(shí)行24小時(shí)集中值班運(yùn)行，通過(guò)嚴(yán)密的工作計(jì)劃，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ髁鞒?，?yán)格的質(zhì)量管理和完善的應(yīng)急處理預(yù)案，達(dá)到統(tǒng)一監(jiān)管，提高服務(wù)質(zhì)量的效果；對(duì)日常維保、業(yè)主報(bào)修、緊急情況處理等實(shí)行統(tǒng)一控制。2、管理措施針對(duì)設(shè)備管理的關(guān)鍵點(diǎn)，我們提出與之配套的管理措施，對(duì)重要設(shè)施設(shè)備實(shí)行專項(xiàng)管理。（1）設(shè)備檔案資料管理：設(shè)備原始資料檔案管理將設(shè)備的原始資料歸檔，資料內(nèi)容主要包括：驗(yàn)收記錄、測(cè)試記錄、產(chǎn)品與配套件的合格證、訂貨合同、安裝合同、設(shè)備安裝圖與建筑結(jié)構(gòu)圖、使用維護(hù)說(shuō)明，遺留問(wèn)題處理協(xié)議和會(huì)議記要等。制作設(shè)施設(shè)備卡，記錄有關(guān)設(shè)備的各項(xiàng)明細(xì)資料。重要設(shè)備維修資料檔案管理a、維修單管理：每一次維修都要填寫維修單，每月統(tǒng)計(jì)一次，每季度裝訂一次，由工程部負(fù)責(zé)保管以備查驗(yàn)。b、設(shè)備巡查記錄表:值班人員填寫的設(shè)備巡查記錄表每月一冊(cè)，每月統(tǒng)計(jì)一次，每年裝訂一次，由物業(yè)服務(wù)中心保管以備存查。c、是技術(shù)革新資料：設(shè)備運(yùn)行的改進(jìn)、設(shè)備革新、技術(shù)改進(jìn)措施等資料，由工程部匯總存查。（2）人員管理人員管理有兩層含義：人員素質(zhì)的管理：包括人員的上崗證、特殊工種作業(yè)證、技能證書的管理；人員的崗位培訓(xùn)、技術(shù)培訓(xùn)的管理。設(shè)備責(zé)任人管理：實(shí)行設(shè)施設(shè)備分管責(zé)任制，明確分工，責(zé)任到人，建立設(shè)備臺(tái)賬制度記錄設(shè)備運(yùn)行情況。（3）制度管理建立交接班制度、日常巡視檢查制度、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行保養(yǎng)制度、日常保養(yǎng)制度、設(shè)備運(yùn)行手冊(cè)、設(shè)備檔案管理制度、設(shè)備管理臺(tái)賬、安全運(yùn)行操作規(guī)范、值班管理制度等一系列管理制度，對(duì)人員和設(shè)備進(jìn)行統(tǒng)一的監(jiān)管并規(guī)范化管理。（4）計(jì)劃管理計(jì)劃管理就是根據(jù)設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行狀況和相關(guān)的規(guī)程，制訂行之有效的設(shè)施設(shè)備日常和年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，保證設(shè)施設(shè)備處于良好的運(yùn)行狀態(tài)（5）檢查考核管理檢查就是制定一系列的管理考核制度，通過(guò)檢查和考核，去發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，并針對(duì)問(wèn)題去解決，從而使設(shè)備設(shè)施管理達(dá)到更高的一個(gè)層次。四、設(shè)備故障應(yīng)急處理預(yù)案突發(fā)事件處理原則處理問(wèn)題應(yīng)遵循依法辦事的原則.執(zhí)行物業(yè)公司各項(xiàng)規(guī)章，不徇私，以理服人。1、各應(yīng)急預(yù)案張貼上墻，每年至少一次應(yīng)急演習(xí)。2、遇特殊情況和重大問(wèn)題時(shí)，要沉著冷靜，膽大心細(xì)，機(jī)智靈活，高度警惕，正確分析和判斷情況，根據(jù)問(wèn)題性質(zhì)按應(yīng)急方案處置。3、堅(jiān)持以人為本，最大限度地保護(hù)人民群眾的生命和財(cái)產(chǎn)安全。4、應(yīng)急工作堅(jiān)持預(yù)防為主、快速反應(yīng)的原則。5、應(yīng)急工作實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制，統(tǒng)一指揮，各有關(guān)崗位密切配合、分工協(xié)作，形成應(yīng)急合力。6、遇特殊情況和重大問(wèn)題時(shí)，要沉著冷靜，膽大心細(xì)，機(jī)智靈活，高度警惕，正確分析和判斷情況，根據(jù)問(wèn)題性質(zhì)按應(yīng)急方案處置。設(shè)備故障應(yīng)急處理預(yù)案1、電梯困人情況處置預(yù)案目的：及時(shí)解困乘客、保證乘客的安全。適用范圍：適用于電梯的解困工作。組織結(jié)構(gòu)：成立電梯困人處置小組，由項(xiàng)目經(jīng)理任組長(zhǎng)，小組成員由水電工、保安和保潔等所有物業(yè)人員組成。電梯困人處置辦公室設(shè)在項(xiàng)目經(jīng)理辦公室，日常工作由項(xiàng)目經(jīng)理兼管。職責(zé)電梯維修工負(fù)責(zé)電梯困人解救和故障報(bào)告。監(jiān)控室值班員負(fù)責(zé)監(jiān)控電梯的運(yùn)行狀況。（5）工作程序電梯困人應(yīng)急處理規(guī)程監(jiān)控室值班員發(fā)現(xiàn)或接到困人信號(hào)后，在接報(bào)后1分鐘內(nèi)通知電梯維修工，電梯工接報(bào)后必須立即趕赴現(xiàn)場(chǎng)。轎廂停于接近電梯的位置，且高于或低于樓面不超過(guò)0.5米時(shí)：確定轎廂所在位置（根據(jù)樓層燈指示或小心開啟外門察看）；關(guān)閉電源點(diǎn)掣；用專用外門鑰匙開啟外門，用人力開啟轎廂門，協(xié)助乘客離開轎廂。轎廂停于遠(yuǎn)離電梯的位置時(shí)，應(yīng)首先將電梯轎廂移動(dòng)至就近的電梯外門（以高于或低于樓面不超過(guò)0.5米為適合）；然后救出乘客，移動(dòng)轎廂的方法如下：利用電話或其他方式通知轎廂內(nèi)的乘客保持鎮(zhèn)靜，并說(shuō)明轎廂可能移動(dòng)，不可將身體任何部分伸出轎廂外，以免發(fā)生危險(xiǎn)；同時(shí)如轎廂門處于半關(guān)閉或開啟狀態(tài)，則應(yīng)先將其安全關(guān)閉或開啟。進(jìn)入機(jī)房關(guān)閉故障電梯的電源，打開引機(jī)軸的后盤安上盤車搖柄，一人持住搖柄，一人手持掣動(dòng)釋桿輕輕松開制動(dòng)，轎廂將會(huì)由于自重而移動(dòng)，為避免轎廂上升或下降太快發(fā)生危險(xiǎn)，操作時(shí)，將繼續(xù)動(dòng)作，使轎廂慢慢移動(dòng)，直到最接近電梯廳門為止，操作時(shí)，應(yīng)注意，如果轎廂停于最高層電梯門以上位置或最底層電梯門以下位置時(shí)，可只撬開掣動(dòng)，使轎廂自動(dòng)移動(dòng)，而應(yīng)在松開掣動(dòng)的同時(shí)，所至緊搖柄并用力盤絞，使轎廂向正確的方向移動(dòng)。遇到其他復(fù)雜情況，應(yīng)及時(shí)報(bào)告電梯公司及有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，填寫《電梯困人處理情況登記表》。工程部對(duì)困人的原因需電梯公司提交電梯故障分析報(bào)告，并將故障原因登記在《電梯困人處理情況登記表》（附后）上。（6）維修工作完畢后認(rèn)真填寫維修質(zhì)量記錄。電梯困人處理情況登記表日期事故原因及情況發(fā)生地點(diǎn)處理結(jié)果處理人備注2、動(dòng)力設(shè)備應(yīng)急處理預(yù)案（1）組織結(jié)構(gòu)成立動(dòng)力設(shè)備應(yīng)急處理小組，由項(xiàng)目經(jīng)理任組長(zhǎng)，小組成員由所有物業(yè)人員組成。動(dòng)力設(shè)備應(yīng)急處理辦公室設(shè)在項(xiàng)目經(jīng)理辦公室，日常工作由項(xiàng)目經(jīng)理兼管。處理流程本著為業(yè)主利益著想，發(fā)揮自身的維修技術(shù)優(yōu)勢(shì)采取靈活有效的措施，密切和專業(yè)公司配合，作好動(dòng)力設(shè)備的應(yīng)急處理。監(jiān)控中心管理公司范圍查證落實(shí)專業(yè)公司責(zé)任范圍監(jiān)控中心管理公司范圍查證落實(shí)專業(yè)公司責(zé)任范圍突擊搶修密切配合，采取有效措施，迅速恢復(fù)減少影響范圍，提供一切方便3、大面積浸水處理預(yù)案(1)組織結(jié)構(gòu)成立大面積浸水處理小組，由項(xiàng)目經(jīng)理任組長(zhǎng)，成員由水電工、保安和保潔等所有物業(yè)人員組成。大面積浸水處理辦公室設(shè)在項(xiàng)目經(jīng)理辦公室，日常工作由項(xiàng)目經(jīng)理兼管。(2)工作細(xì)則當(dāng)接到業(yè)主投訴或監(jiān)控中心報(bào)告后，工程人員必須迅速趕赴現(xiàn)場(chǎng)，確定漏水點(diǎn)位置。抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后，立刻查找出水的來(lái)源，檢查出水閥位，并立即關(guān)閉有關(guān)的水閥，下水道堵塞，應(yīng)立即疏通。觀察現(xiàn)場(chǎng)附近的電器開關(guān)。如有浸水或危險(xiǎn)應(yīng)立刻切斷電源，以防水浸漏電傷人。向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，清理現(xiàn)場(chǎng)、協(xié)調(diào)各部門工作，在漏水點(diǎn)停止漏水后，向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)做進(jìn)一步匯報(bào)并請(qǐng)示搶修方案。4、消防水管爆裂處置預(yù)案（1）組織結(jié)構(gòu)成立消防水管爆裂處置小組，由項(xiàng)目經(jīng)理任組長(zhǎng)，成員由消防監(jiān)控、水電工、保安和保潔等所有物業(yè)人員組成。消防水管爆裂處置辦公室設(shè)在項(xiàng)目經(jīng)理辦公室，日常工作由項(xiàng)目經(jīng)理兼管。（2）工作細(xì)則工程人員必須迅速趕赴現(xiàn)場(chǎng)，確定漏水點(diǎn)位置。迅速關(guān)閉消防總閥、水管總閥以及備用消防水箱總出水閥。向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，清理現(xiàn)場(chǎng)、協(xié)調(diào)各部門工作，在漏水點(diǎn)停止漏水后，向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)做進(jìn)一步匯報(bào)并請(qǐng)示搶修方案。5、智能安防系統(tǒng)癱瘓（故障）處置預(yù)案（1）組織結(jié)構(gòu)成立智能安防系統(tǒng)癱瘓（故障）處置小組，由項(xiàng)目經(jīng)理任組長(zhǎng)，小組成員由所有物業(yè)人員組成。智能安防系統(tǒng)癱瘓（故障）處置辦公室設(shè)在項(xiàng)目經(jīng)理辦公室，日常工作由項(xiàng)目經(jīng)理兼管。（2）工作細(xì)則物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)人命令各點(diǎn)當(dāng)值秩序維護(hù)員及其他人員堅(jiān)守崗位、嚴(yán)加防范，向相關(guān)負(fù)責(zé)人匯報(bào)，組織非當(dāng)值人員組成機(jī)動(dòng)隊(duì)，加強(qiáng)巡邏；工程部緊急通知工程專業(yè)人員及設(shè)備分包專業(yè)公司人員到場(chǎng)排除故障，必要時(shí)向供應(yīng)商和公司總部求援。事件處理完畢，物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)人召集工程技術(shù)人員分析事件發(fā)生的原因、吸取的教訓(xùn)及應(yīng)采取的糾正預(yù)防措施，并向負(fù)責(zé)人和公司總部匯報(bào)處理情況。6、停電應(yīng)急預(yù)案（1）計(jì)劃停電物業(yè)服務(wù)中心在接到停電通知后，要立即報(bào)告工作區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)，并在大樓大廳及樓外醒目位置張貼通知。通知內(nèi)容應(yīng)說(shuō)明停電時(shí)間、恢復(fù)供電時(shí)間，并提醒在停電期間關(guān)閉所有開關(guān)及用電設(shè)備；安排電工進(jìn)行設(shè)備看護(hù)并準(zhǔn)備排除突發(fā)故障；檢查備用電源接入情況；電力恢復(fù)時(shí)，檢查有關(guān)用電設(shè)備是否正常運(yùn)行。（2）突然停電如局部停電，應(yīng)分析故障原因，及時(shí)排除；如整個(gè)大樓停電，物業(yè)服務(wù)中心要立即向供電部門取得聯(lián)系，請(qǐng)求派出技術(shù)人員幫助查明原因，快速組織搶修，并立即報(bào)告工作區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)；當(dāng)發(fā)生低壓瞬時(shí)跳閘時(shí)，要盡快查明故障原因和恢復(fù)供電，并做好值班記錄；查明有關(guān)停電原因，以書面形式記錄停電原因，并將全部經(jīng)過(guò)報(bào)送分管領(lǐng)導(dǎo)，并做好備案。7、停水應(yīng)急預(yù)案（1）計(jì)劃停水物業(yè)服務(wù)中心在接到供水部門的停水通知后，要立即報(bào)告工作區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)，并在大樓外樓醒目位置張貼通知。通知內(nèi)容應(yīng)說(shuō)明停水時(shí)間、恢復(fù)供水時(shí)間；供水恢復(fù)時(shí)，檢查所有供水管道是否有斷水或漏水現(xiàn)象；（2）突然停水局部停水，要立即報(bào)告工作區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)，并分析故障原因，排除一般問(wèn)題。如問(wèn)題不是水工能解決的，應(yīng)及時(shí)與供水部門聯(lián)系處理。整個(gè)大樓停水，物業(yè)服務(wù)中心要立即請(qǐng)求供水部門派人查巡。如屬大樓內(nèi)部供水系統(tǒng)出現(xiàn)問(wèn)題，物業(yè)服務(wù)中心要組織水工進(jìn)行搶修；如無(wú)能力解決的，要及時(shí)與供水部門聯(lián)系處理，并報(bào)告工作區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)；停水時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，要采取相應(yīng)措施如外面送水等措施，確保大樓基本辦公用水；供水恢復(fù)后，檢查供水是否正常，同時(shí)派人詳細(xì)巡檢供水設(shè)備是否恢復(fù)正常；查明有關(guān)停水原因，以書面形式記錄停水原因，并將全部經(jīng)過(guò)報(bào)送工作區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)，并做好備案。8、中央空調(diào)系統(tǒng)應(yīng)急處理方案（1）冷水機(jī)組巡查技工發(fā)現(xiàn)運(yùn)行中的冷水機(jī)組故障，應(yīng)馬上停止該機(jī)，并開啟備用機(jī)組。發(fā)現(xiàn)故障的技工將情況報(bào)告工程部主管并聯(lián)系設(shè)備保養(yǎng)商維修。設(shè)備保養(yǎng)商接通知后，辦公時(shí)間4小時(shí)內(nèi)到場(chǎng)維修，非辦公時(shí)間12小時(shí)內(nèi)到場(chǎng)維修，并在事后作維修報(bào)告。（2）水泵巡查人員發(fā)現(xiàn)運(yùn)行中的水泵異常，應(yīng)馬上停止該泵并開啟備用水泵。發(fā)現(xiàn)故障的技工馬上進(jìn)行檢查維修，可當(dāng)場(chǎng)解決的問(wèn)題馬上修復(fù)并記錄在當(dāng)值日記上。水泵故障較嚴(yán)重，應(yīng)馬上報(bào)告工程部主管，由其安排組織人員維修，并在事后作維修報(bào)告。（3）冷卻水塔水塔電機(jī)故障1）巡查人員發(fā)現(xiàn)運(yùn)行中的水塔電機(jī)故障，應(yīng)馬上停止該機(jī)，轉(zhuǎn)開備用電機(jī)。2）發(fā)現(xiàn)故障的技工馬上進(jìn)行檢修，可當(dāng)場(chǎng)解決的問(wèn)題馬上修復(fù)，并記錄在當(dāng)值日記上。3）屬較嚴(yán)重的故障應(yīng)馬上報(bào)告工程部主管，由其組織人員維修。并在事后作維修報(bào)告。水塔穿底漏水1）巡查技工發(fā)現(xiàn)水塔穿底漏水，應(yīng)馬上開啟備用水塔，并將漏水水塔平衡管閥關(guān)閉。2）發(fā)現(xiàn)故障人員馬上將情況報(bào)告工程部主管，由其組織人員修補(bǔ)水塔，并在事后作維修報(bào)告。水塔溢漏1）巡查人員發(fā)現(xiàn)水塔溢漏應(yīng)馬上檢查相應(yīng)的浮球開關(guān)，可當(dāng)場(chǎng)解決的馬上修復(fù)。2）浮球開關(guān)損壞則馬上停止該塔，關(guān)閉對(duì)應(yīng)的進(jìn)水閥，并開啟備用水塔。3）發(fā)現(xiàn)故障的人員將情況報(bào)告工程部主管，由其組織人員維修并在事后作維修報(bào)告。（4）管網(wǎng)系統(tǒng)主豎管道1）工程人員發(fā)現(xiàn)或接報(bào)主管道漏水應(yīng)馬上關(guān)閉冷水機(jī)組和水泵。2）現(xiàn)場(chǎng)用沙包攔住電纜引穿、走廊，以防水浸入二樓電房、用戶單元，并將水引入地漏，如地漏排水量不夠則將漫出的水導(dǎo)入走火梯。3）用薄鐵皮將裂圍住并用繩索或鐵絲捆緊以防水到處亂射。4）將空調(diào)機(jī)房?jī)?nèi)管道底部排水打開排水，但要留意水泵房污水泵抽水情況，一旦發(fā)現(xiàn)集水坑水位過(guò)高，則需關(guān)閉排水。5）馬上報(bào)告工程部主管，由其安排人員搶修并在事后作維修報(bào)告。水平管網(wǎng)1）工程人員發(fā)現(xiàn)或接報(bào)空調(diào)水平管網(wǎng)漏水，應(yīng)馬上將事故樓層風(fēng)機(jī)房?jī)?nèi)的空調(diào)水平管閥門關(guān)閉。2）現(xiàn)場(chǎng)用沙包攔住用戶單元門和走廊以防水漫入用戶單元，將水導(dǎo)入地漏。3）用薄鐵皮圍住裂并用鐵絲或繩索捆緊以防水到處亂射。4）馬上報(bào)工程部主管，由其安排人員搶修并在事后作維修報(bào)告?？照{(diào)機(jī)房?jī)?nèi)的伸縮節(jié)1）工程人員發(fā)現(xiàn)或接報(bào)機(jī)房?jī)?nèi)伸縮節(jié)破裂，應(yīng)按急停掣停止冷水機(jī)組，并按急停掣停止水泵。2）將破裂伸縮節(jié)上的閘閥關(guān)閉，漏水停止后開啟備用泵和冷水機(jī)組。3）報(bào)告工程部主管，由其組織維修，并在事后作維修報(bào)告。注：如閘閥關(guān)閉不嚴(yán)，則馬上將破裂的伸縮節(jié)拆除，將特制鐵板用螺栓封閉閘閥出，停止漏水后再開啟機(jī)組和備用泵?？照{(diào)機(jī)房?jī)?nèi)的管道1）工程人員發(fā)現(xiàn)或接報(bào)空調(diào)機(jī)房?jī)?nèi)管道漏水，應(yīng)馬上停止機(jī)組水泵并將電房?jī)?nèi)的機(jī)組系統(tǒng)供電總開關(guān)拉斷，以防電氣短路。2）用鐵皮將裂包住并用繩索或鐵絲捆緊，以防水到處亂射。3）用沙包攔住機(jī)房門以防水浸入內(nèi)。4）開啟機(jī)房?jī)?nèi)對(duì)應(yīng)管道底的排水排水。5）報(bào)告工程部主管，由其組織人員搶修。（5）知會(huì)受影響用戶事件發(fā)生后，工程部主管認(rèn)為4小時(shí)內(nèi)可修復(fù)的應(yīng)馬上通過(guò)緊急知會(huì)受影響用戶，超過(guò)4小時(shí)才能修復(fù)的應(yīng)由管理處書面通知客戶單位辦事處，辦事處轉(zhuǎn)給受影響用戶。9、環(huán)保事故應(yīng)急預(yù)案（1）目的為了加強(qiáng)對(duì)涉突發(fā)環(huán)境事件的能力，建立健全突發(fā)環(huán)境事件應(yīng)急機(jī)制，提高應(yīng)對(duì)突發(fā)環(huán)境事件的能力，保障人員和財(cái)產(chǎn)安全。（2）應(yīng)急組織及職責(zé)組織結(jié)構(gòu)：成立環(huán)境污染事故應(yīng)急處理小組，由項(xiàng)目經(jīng)理任組長(zhǎng)，成員由保安、保潔等所有物業(yè)人員組成。應(yīng)急救援辦公室設(shè)在項(xiàng)目經(jīng)理辦公室，日常工作由項(xiàng)目經(jīng)理兼管。主要職責(zé)：a、組織制訂環(huán)保事故應(yīng)急預(yù)案應(yīng)急救援預(yù)案；b、負(fù)責(zé)人員、資源配置、應(yīng)急隊(duì)伍的調(diào)動(dòng)；c、確定現(xiàn)場(chǎng)指揮人員；d、協(xié)調(diào)事故現(xiàn)場(chǎng)有關(guān)工作；e、批準(zhǔn)本預(yù)案的啟動(dòng)與終止；f、明確事故狀態(tài)下各級(jí)人員的職責(zé)；g、事故信息的上報(bào)工作；h、接受甲方領(lǐng)導(dǎo)指令和調(diào)動(dòng)，接受安全部門的監(jiān)督和指導(dǎo)；i、組織應(yīng)急預(yù)案的演練；j、負(fù)責(zé)保護(hù)事故現(xiàn)場(chǎng)及相關(guān)數(shù)據(jù)。（3）、工作程序環(huán)境污染事故應(yīng)急處理小組在接到污染事故發(fā)生的警報(bào)后，應(yīng)立即通知工作區(qū)域內(nèi)外所有人員，應(yīng)急處理小組應(yīng)有一名以上成員到現(xiàn)場(chǎng)指揮應(yīng)急救援工作。立即采取有效措施，與相關(guān)部門配合，切斷污染源，隔離污染區(qū)，防止污染擴(kuò)散；及時(shí)通報(bào)或疏散可能受到污染危害的單位和居民；參與對(duì)受危害人員的救治。（4）應(yīng)急培訓(xùn)計(jì)劃應(yīng)急救援人員的培訓(xùn)：本預(yù)案制訂后實(shí)施后，環(huán)境污染事故應(yīng)急處理小組應(yīng)認(rèn)真學(xué)習(xí)本預(yù)案內(nèi)容，明確在救援現(xiàn)場(chǎng)所擔(dān)負(fù)的責(zé)任和義務(wù)。由應(yīng)急處理小組成員每年進(jìn)行兩次應(yīng)急培訓(xùn)，學(xué)習(xí)救援專業(yè)知識(shí)和有可能出現(xiàn)的新情況的處理辦法。每個(gè)人都應(yīng)做到熟知救援內(nèi)容，明確自己的分工，業(yè)務(wù)熟練，成為環(huán)境污染事故應(yīng)急救援的骨干力量。員工應(yīng)急響應(yīng)的培訓(xùn)由應(yīng)急救援領(lǐng)導(dǎo)小組對(duì)所有員工每年進(jìn)行一次應(yīng)急響應(yīng)培訓(xùn)，了解事故應(yīng)急預(yù)案響應(yīng)條件，能夠在現(xiàn)場(chǎng)第一時(shí)間做出判斷事故大小，是否符合事故應(yīng)急預(yù)案響應(yīng)條件，以便下步工作的順利進(jìn)行。員工應(yīng)急響應(yīng)知識(shí)的宣傳根據(jù)環(huán)境污染有可能出現(xiàn)的事故情況，印制宣傳材料，向員工發(fā)放，了解相關(guān)的應(yīng)急響應(yīng)知識(shí)。第二節(jié)公共部位的維修養(yǎng)護(hù)一、維修養(yǎng)護(hù)范圍公共部位是指主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板等)、外墻、屋面、樓梯間、通道等。二、共用部位維修養(yǎng)護(hù)管理房屋本體共用部位日常維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案序號(hào)項(xiàng)目維修類別日常維修計(jì)劃方案標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施效果1房屋承重結(jié)構(gòu)部位局部受損；施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問(wèn)題。日常每周巡查一次，特別是在前期階段要每天巡視，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，立即處理、維修。(1)由于使用不當(dāng)造成結(jié)構(gòu)局部受損較輕，由工程部按房屋修繕規(guī)定實(shí)施維修；如局部受損較重，應(yīng)請(qǐng)公司專業(yè)工程技術(shù)人員提出方案，委托專業(yè)公司實(shí)施；(2)如因施工質(zhì)量原因造成結(jié)構(gòu)問(wèn)題，應(yīng)報(bào)請(qǐng)建設(shè)單位處理?！禭X市城鎮(zhèn)房屋修繕?lè)秶蜆?biāo)準(zhǔn)》安全、正常使用；功能完好。2外墻面外墻面磚起鼓脫落的修補(bǔ)；外墻面局部滲漏；(3)外墻面大面積滲漏；(4)外墻面及裝飾面的翻新每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修。由工程部有關(guān)修繕規(guī)程實(shí)施xx市《城、鎮(zhèn)房屋修繕?lè)秶蜆?biāo)準(zhǔn)》；《房屋滲漏修繕技術(shù)規(guī)》(cJJ62-95)無(wú)鼓無(wú)脫、無(wú)滲水、美觀整潔。3屋面每月檢查一遍，雨季每周由工程部按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)(1)xx市《城、鎮(zhèn)房1、無(wú)積水，無(wú)滲檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修施維修，按照年度普查計(jì)劃維修。屋修繕?lè)秶蜆?biāo)準(zhǔn)》(2)《房屋滲漏修繕技術(shù)規(guī)》(CJJ62-95漏；2、隔熱層完好無(wú)損；3、雨落管暢通、安裝牢固。4公共通道門廳樓梯間(1)公用地面的維修改造；(2)公共信道、門廳的墻、天棚維護(hù)；樓間墻面、扶手、踏步的維護(hù)。公共門窗的維護(hù)。每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修。由工程部按相應(yīng)技術(shù)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修。整潔，無(wú)缺損，無(wú)霉跡。扶手完好，無(wú)張?zhí)圹E。⑶門窗開閉自如無(wú)破損。5上下水主管(1)接及砂眼漏水；(2)管道堵塞、破裂；(3)固定卡松脫；(4)污水檢查的維護(hù)。用戶隨報(bào)隨修由工程技術(shù)部負(fù)責(zé)維修上、下水通暢，無(wú)滲漏2.公共設(shè)施日常維修計(jì)劃及實(shí)施方案序號(hào)項(xiàng)目維修類別日常維修計(jì)劃方案標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施效果1道路路面人行道砼道牙每周檢查一遍隨壞隨修。由工程部專業(yè)維修工實(shí)施路面修繕質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；干整、無(wú)抗洼、無(wú)積水、無(wú)缺損、完好率達(dá)99%以上2溝渠池井雨水雨水污水井化糞池綠化井閥門井每周檢查一遍發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修。由工程部專業(yè)維修工按作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修。(1)井內(nèi)無(wú)積物，井壁無(wú)脫落；(2)化糞池出及分隔地堵塞；(3)井蓋上標(biāo)志清晰。井蓋完好率達(dá)100%有效發(fā)揮功用，無(wú)滲；透；無(wú)缺損，少污積；(3)無(wú)堵塞。3園林綠地綠地、花草、樹木每周檢查一遍發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修。園林綠化進(jìn)行綠化補(bǔ)種園藝維修。公司《二級(jí)綠化養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)》(1)綠化管理設(shè)施、設(shè)備齊全完好；(2)綠化覆蓋率95%以上，缺株率2%4停車場(chǎng)地下停車場(chǎng)每周檢查一遍發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修。工程部專業(yè)維修實(shí)施。砼路面修繕質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；停車場(chǎng)地面修繕標(biāo)準(zhǔn)。以下。(1)綠化管理設(shè)施、設(shè)備齊全完好(2)綠化覆蓋率95%以上，缺株率2%以下。5消防設(shè)施管網(wǎng)室外消防栓每周檢查一遍發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修。工程部門專業(yè)維修工實(shí)施?！秞x市消防管理?xiàng)l例》。平整、無(wú)積水、無(wú)缺損。6公用標(biāo)志標(biāo)識(shí)牌、警示牌每周檢查一遍發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修。由工程部實(shí)施(1)標(biāo)識(shí)清楚、無(wú)污積、破損；(2)安放牢固。(1)管道暢通，無(wú)堵塞；(3)消防設(shè)施正常有效。7其它設(shè)施圍墻、護(hù)欄、每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修。由工程部實(shí)施無(wú)破損；無(wú)脫落；泄水通暢確保圍欄、護(hù)欄安全使用，無(wú)銹蝕。第三節(jié)化糞池管理方案1、化糞池管理規(guī)定（1）化糞池根據(jù)實(shí)際情況，定期清理一次；（2）化糞池入蓋應(yīng)改好，并保證蓋完好；無(wú)特殊情況不得打開化糞池蓋；（3）原則上不影響業(yè)主生活的前提下進(jìn)行清理化糞池工作。（4）化糞池開蓋后有專人開戶應(yīng)設(shè)置警示牌，清理后馬上蓋好；（5）化糞池內(nèi)的沼氣待充分散發(fā)后方可作業(yè)，工作場(chǎng)地周圍嚴(yán)禁煙火，以防爆炸。2、化糞池維護(hù)作業(yè)管理制度（1）基本要求1）化糞池清理，應(yīng)制定作業(yè)許可程序、作業(yè)安全規(guī)程、安全措施和應(yīng)急預(yù)案，明確作業(yè)負(fù)責(zé)人、作業(yè)人員和外部監(jiān)護(hù)人員的職責(zé);不得將化糞池清理發(fā)包給不具備資質(zhì)條件的單位和個(gè)人。2）對(duì)作業(yè)場(chǎng)所進(jìn)行全面排查，可能產(chǎn)生二氧化碳、硫化氫等有毒氣體的場(chǎng)所必須懸掛防中毒警示標(biāo)志。要把作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)的危險(xiǎn)因素告知作業(yè)人員，作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)具有對(duì)有害氣體濃度、氧含量等進(jìn)行檢測(cè)的手段。要為作業(yè)人員配備便攜式報(bào)警儀、滿足實(shí)際需要的氧氣呼吸器或長(zhǎng)管呼吸器，配備救護(hù)帶、救護(hù)索等防護(hù)設(shè)施。3）委托清理應(yīng)按照安全生產(chǎn)有關(guān)規(guī)定簽訂安全生產(chǎn)協(xié)議，明確各自的安全管理職責(zé)。應(yīng)對(duì)承包單位進(jìn)行監(jiān)督、管理。同時(shí)，告知承包方工作場(chǎng)所存在的危險(xiǎn)因素，要求承包方制定許可作業(yè)程序，并保證作業(yè)條件達(dá)到要求后，方可批準(zhǔn)作業(yè)。（2）現(xiàn)場(chǎng)安全1）施工范圍圈拉放安全警示標(biāo)志.2）下井作業(yè)須戴安全護(hù)具并系安全繩和安全照明工具，否則不得下井。3）施工現(xiàn)場(chǎng)不抽煙、不引火，不隨意接打電話。4）落實(shí)安全監(jiān)護(hù)和安全喊話，定崗定人落實(shí)責(zé)任。5）工作結(jié)束檢查各種井蓋是否蓋好、蓋牢；6）作業(yè)時(shí)如遇意外情況，不得盲目下井施救，須立即撥打報(bào)警電話（120）求救，以防更大傷亡出現(xiàn)。（3）作業(yè)流程1）清掏化糞池前須先在周邊做好安全警示標(biāo)示，防止過(guò)往行人意外掉進(jìn)池內(nèi)。打開井蓋，使用鼓風(fēng)機(jī)或抽風(fēng)機(jī)做通風(fēng)換氣10-15分鐘，不得在井邊吸煙或使用明火。接好施工用水對(duì)池內(nèi)板結(jié)污物進(jìn)行稀釋，同時(shí)再次釋放有毒氣體。2）下井清掏前，先使用設(shè)備（或其他方法）檢測(cè)有無(wú)毒氣，確定沒(méi)有問(wèn)題后，佩戴好防護(hù)面具及系好安全繩，必須使用安全照明工具。3）施工結(jié)束，蓋好化糞池井蓋，用清水沖洗工作現(xiàn)場(chǎng)和所有工具。4）在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行消毒殺菌劑噴灑消毒祛味。5）施工結(jié)束后，將化糞池及污水井內(nèi)清理出的所有糞便、污物、雜物等打包并拉走進(jìn)行消納處理，不得隨意丟棄。（4）應(yīng)急處理遇險(xiǎn)時(shí)科學(xué)施救。進(jìn)行危險(xiǎn)作業(yè)時(shí)，要安排有應(yīng)急救援知識(shí)的現(xiàn)場(chǎng)安全監(jiān)護(hù)人員，并為其配備通訊、救援設(shè)備?，F(xiàn)場(chǎng)安全監(jiān)護(hù)人員負(fù)責(zé)檢查作業(yè)人員佩戴防護(hù)用具和了解應(yīng)急預(yù)案的情況，提前告知作業(yè)人員可能遇到的危險(xiǎn)因素、緊急情況下的呼救方式和逃生方式，落實(shí)監(jiān)督安全措施，及時(shí)制止不安全行為。作業(yè)過(guò)程中，現(xiàn)場(chǎng)安全監(jiān)護(hù)人不得擅自離崗。當(dāng)發(fā)生二氧化碳、硫化氫等有毒氣體中毒時(shí)，要沉著應(yīng)對(duì)，冷靜處理，及時(shí)報(bào)警，尋求專業(yè)救護(hù)；救援者應(yīng)佩帶專業(yè)防護(hù)面具實(shí)施救援，禁止不具備條件的盲目施救，避免傷亡擴(kuò)大。1）池下作業(yè)時(shí)發(fā)現(xiàn)有二氧化碳、硫化氫等有毒有害氣體侵害的，應(yīng)立即上到地面，并在通風(fēng)處換風(fēng)。2）發(fā)現(xiàn)有二氧化碳、硫化氫等有毒有害氣體中毒的，搶救人員必須戴好防毒面具及安全帶，才能下池實(shí)施搶救行為，未戴防毒面具及安全帶者絕對(duì)不準(zhǔn)下池施救。3）迅速將患者脫離現(xiàn)場(chǎng)，安置于清涼通風(fēng)處（忌用對(duì)人工呼吸）。4）發(fā)現(xiàn)有二氧化碳、硫化氫等有毒有害氣體中毒，必須急救的，事發(fā)第一時(shí)間，必須呼叫120，請(qǐng)求急救。5）發(fā)現(xiàn)有二氧化碳、硫化氫等有毒有害氣體中毒事故的，不論輕重，必須及時(shí)通報(bào)，以便立即采取防范措施。第四節(jié)綠化養(yǎng)護(hù)實(shí)施方案一、養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)1、定期清理草坪，確保單位綠化面積雜草率不得超過(guò)1%。2、定期進(jìn)行草坪扎剪、確保綠草長(zhǎng)不超過(guò)5公分。3、定期修剪樹枝，保持樹枝成良好的造型。4、定期松土，定時(shí)施肥，確?；局θ~茂盛、花紅葉綠。5、定期進(jìn)行病蟲害防治工作，確?；?、草坪無(wú)蟲害。6、做好樹木圍護(hù)工作，對(duì)于臨街臨路的樹木要適當(dāng)加以圍護(hù)，防止被撞傷撞倒。7、遇有大風(fēng)季節(jié)要做好樹木的加固，防止被風(fēng)吹斜或吹倒。8、禁止在樹干上打釘栓繩栓鐵絲掛牌或晾曬物品。9、喬灌樹木、花卉長(zhǎng)勢(shì)良好，定期修剪。無(wú)枯枝死杈、敗葉，無(wú)病蟲害。10、花卉廊的花卉定期修剪養(yǎng)護(hù)，使其整齊美觀，無(wú)折損、無(wú)斑禿，無(wú)黃葉。11、草地長(zhǎng)勢(shì)良好，無(wú)雜草，修剪整齊美觀，無(wú)明顯踐踏現(xiàn)象，無(wú)黃土裸露情況二、養(yǎng)護(hù)實(shí)施方案1、喬木、灌木的整形修剪0范圍管區(qū)綠化區(qū)樹木的整形和修剪。0作業(yè)程序簡(jiǎn)單概括為“一知、二看、三剪、四拿、五處理”。一知：知道不同栽植類型樹木的修剪要點(diǎn)及技術(shù)規(guī)范要求。二看：修剪前仔細(xì)觀察，剪法做到心中有數(shù)。三剪：剪后的斷枝，因樹修剪的原則，做到合理修剪。四拿：剪后的斷枝，隨時(shí)拿下，集中一起。五處理：剪下的枝條要及時(shí)清運(yùn)處理，以免引起病蟲害。0標(biāo)準(zhǔn)1造形美觀，形態(tài)逼真。3.2綠籬每年至少修剪4次，造型每年6次，喬木每年1-2次。3.3九里香、福建茶等綠灌木新長(zhǎng)枝不超過(guò)15cm，勒杜鵑造型新長(zhǎng)枝不超過(guò)30cm。2、中耕除草0范圍管區(qū)內(nèi)各類植物的中耕除草。0作業(yè)程序1每季度定期用鋤頭或耙子對(duì)樹木（包括喬木和灌木）進(jìn)行一次中耕除草，以保證營(yíng)養(yǎng)和水份的吸收。2連續(xù)多日下雨，雨后過(guò)兩天，水份被土壤吸收后（土不粘耙子），對(duì)板結(jié)的土壤用耙子松土，提高土壤透氣性。3草地以人工拔草為主，除下雨天外，每天都可進(jìn)行，在雜草結(jié)籽前拔除，拔草時(shí)要連根拔起，拔除的雜草要及時(shí)清運(yùn)處理，控制雜草的繁殖。4大面積的雜草，用化學(xué)除草劑消除，在噴藥后20天將土深翻15cm，過(guò)一星期后耙平備用。0標(biāo)準(zhǔn)1中耕深度5cm左右，以不損傷樹根為準(zhǔn)。2沒(méi)有明顯的雜草，草地純度為90%。3、防風(fēng)防澇0范圍管區(qū)內(nèi)綠化區(qū)的防風(fēng)防澇。0作業(yè)程序1對(duì)新種的喬木須用水泥柱或竹桿做防護(hù)架。2平時(shí)應(yīng)注意對(duì)灌木和喬木進(jìn)行培土。3對(duì)喬木進(jìn)行剪枝以減少阻風(fēng)力。4檢查保持雨水井和明溝、暗道暢通。5對(duì)下沉的綠地進(jìn)行填土改造，以保證綠地不積水。6風(fēng)雨過(guò)后對(duì)綠化進(jìn)行全面檢查，發(fā)現(xiàn)受害的樹木在12小時(shí)內(nèi)根據(jù)情況可采用鋸樹、扶正、培土、支架或拉繩等方法處理。0注意事項(xiàng)支撐物或拉繩與樹桿之間墊上柔軟的東西，以防破壞樹皮。澆水抗旱1.0范圍管區(qū)內(nèi)的各種植物。2.0作業(yè)程序1大面積澆水采用膠管引水，單株淋水采用擔(dān)水的方法。2澆水時(shí)間夏季在早晚為宜，冬季在中午為宜。3新栽植物因根淺，抗旱能力差，蒸發(fā)量大，故應(yīng)優(yōu)先一次保證澆透。4草地澆水要按順序澆，不要遺漏。0注意事項(xiàng)冬季早上不澆水，夏季中午不澆水。5、補(bǔ)栽補(bǔ)種0范圍管區(qū)內(nèi)綠化的補(bǔ)栽補(bǔ)種。2.0作業(yè)程序2.1確定須補(bǔ)種的植物品名及地點(diǎn)。2.2對(duì)須補(bǔ)種地翻土或打洞，加施基肥。3挖苗或購(gòu)苗，剪去包裝物以及部分枝各葉。2.4補(bǔ)栽復(fù)土?xí)r應(yīng)將土敲細(xì)，新土高出地面3-5cm，栽臺(tái)灣草時(shí)要高出接處1-2cm，栽上草后澆水，然后用鍬拍打草皮，使新種草根部入泥。2.5對(duì)新種喬木用支撐保護(hù)。6澆水定根時(shí)一次澆透，每天早晚各澆一次。0標(biāo)準(zhǔn)1新種植物與原有的成行。2確保成活率達(dá)95%以上。3最大裸露塊在0.4W以下，裸露面積在總面積的0.5%以下，缺株在0.5%以下。6、草坪的施工與養(yǎng)護(hù)1、培植草坪第一步是平整土地，場(chǎng)地應(yīng)有一定的排水坡度，中心地區(qū)既不能低凹，也不能成水平式，因?yàn)樗降牡孛婕葐握{(diào)又缺藝術(shù)性，對(duì)雨水的排除也很不利，中心地區(qū)稍高形成的2%左右的排水坡度，或以某一基線向某一方向傾斜也可。2、對(duì)土壤進(jìn)行一次全面的深翻，其深度在20cm以上，同時(shí)改良土壤，施基肥和使用化學(xué)除草劑，消滅雜草，特別是播種草籽的草坪尤為重要，新種上的草在10天全面清除雜草一次，防止草皮帶來(lái)的雜草扎根繁殖。3、割剪能使草坪經(jīng)常保持平整美觀，并能促進(jìn)其生長(zhǎng)茂盛，割剪大面積草坪可用剪草機(jī)，小面積草坪、路芽、散水坡、污水和雨水井邊用手剪草刀修剪，邊緣的線條保持清晰、整齊。4、雜草是草坪的大敵，它的生命力很強(qiáng)，如果不及時(shí)清除，會(huì)吸收土壤營(yíng)養(yǎng)，抑制草坪的生長(zhǎng)，所以除雜草是一項(xiàng)重要任務(wù)，人工拔除雜草每半個(gè)月全面進(jìn)行一次，對(duì)大面積雜草進(jìn)行重新改造，可選用化學(xué)除草劑滅草，翻土重栽草皮。5、要使草坪生長(zhǎng)良好，澆水工作也不可少，澆水時(shí)要盡量澆透，不能只澆土層表面，澆水時(shí)間夏天以早晚為宜，冬天以9：00-16:00為宜，無(wú)雨季節(jié)每周澆水1-3次。蟲害防治，應(yīng)貫徹“預(yù)防為主，綜合防治”的基本原則，根據(jù)病蟲害的發(fā)生規(guī)律，采取有效的措施，在病蟲害發(fā)生前，予以有效的控制（見病蟲害的識(shí)別與防治）。7、施肥應(yīng)注意事項(xiàng)及要求0范圍管區(qū)內(nèi)綠化、花卉的施肥管理。0作業(yè)程序2.1根據(jù)綠化生長(zhǎng)情況，以及所需要的肥料選定：有機(jī)肥（垃圾肥、磨茹肥、餅肥等）、無(wú)機(jī)肥（氮、磷、鉀、復(fù)合肥）。2.2施肥方法：有基肥多用作基肥，即穴施、環(huán)施、溝施、無(wú)機(jī)肥（化肥）多用撒施、噴施和根施作追肥。3施肥時(shí)間：一般在陰天或傍晚為宜。0要求及標(biāo)準(zhǔn)四多、四少、四不和三忌。1四多：黃瘦多施、發(fā)芽前多施、孕蕾前多施、花后多施。2四少：肥壯少施、發(fā)芽后少施、開花期少施、雨季少施。3四不：徒長(zhǎng)不施、新栽不施、盛暑不施、休眠不施。4三忌：忌濃肥、忌熱肥（指高溫施肥）、忌坐肥（指栽花時(shí)根部貼在盆底基肥上）。4.0注意事項(xiàng)1施追肥后及時(shí)淋水，第二天早晨再淋一次，俗稱“回水”。2施基肥時(shí)，肥料應(yīng)充分發(fā)酵、腐熱、化肥須完全粉碎成粒狀或粉狀。8、病蟲害的識(shí)別與防治1、常見蟲害：蚜蟲、螨蟲、介殼蟲等。常見病害：白粉病、青枯病、黑斑病等。2、識(shí)別與防治A、白粉病的識(shí)別：發(fā)生在葉片和嫩枝上，開始時(shí)葉片有白色小點(diǎn)，以葉正面為多，小點(diǎn)向四周擴(kuò)散，形成圓形不規(guī)則的霉層，霉層互相連片覆蓋全葉。發(fā)生旺季為3-8月。如管理不當(dāng)，四季均會(huì)發(fā)生，白粉病的防治：注意透光，避免栽植過(guò)密，早期病葉可以摘除。發(fā)病期可噴50%退茵特800-1000倍液，或0.1-0.3波美度石硫合劑，50%膠體硫50-100溶液，連續(xù)三次均有較好效果。B、黑斑病的識(shí)別：葉片被害初期，出現(xiàn)褐色小點(diǎn)，后擴(kuò)展為圓形、橢圓形或不規(guī)則形病班，直徑5-10mm染褐色至黑色，嚴(yán)重時(shí)病斑可互相連接成大斑，葉片變黑，脫落或枝死，四季均有發(fā)生。黑斑病的防治：加強(qiáng)管理，施肥時(shí)注意氮、磷、鉀適當(dāng)搭配，使植株健壯發(fā)育，防止植株徒長(zhǎng)，注意栽培品種的選育，對(duì)染病的，并且經(jīng)濟(jì)價(jià)值和觀賞價(jià)值較低的品種，應(yīng)考慮淘汰。栽培處要通風(fēng)透氣，光照充足，澆水適當(dāng)，避免過(guò)濕，定期噴藥保護(hù)，噴藥前摘除病葉，雨后還要用清水噴洗下層葉背泥土，藥劑可選用75%百茵清可濕粉劑500-800倍液，每隔7-10天噴一次，連續(xù)幾天較好。C、青枯病的識(shí)別：本病是因細(xì)菌侵染植株根，莖引起的維管病害，幼苗感染后，植株根莖變褐腐爛，以致倒伏，生長(zhǎng)盛期植株感染后，通常地上部分葉片突然失水干枯下垂，根部就腐爛，最后整株枯死，用刀橫切根和莖，可見乳白色或黃褐色的細(xì)菌沾液溢出。青枯病的防治：發(fā)病期可噴0.2%高錳酸鉀溶液或者100-200H農(nóng)用鏈霉素、土霉素，并適當(dāng)增施鉀肥，用10PPM的硼酸液進(jìn)行外追肥，可提高病株的抗病力。D、蚜蟲的識(shí)別：蚜蟲屬同翅目，蚜科昆蟲，分布廣，種類也很多，為花木的主要害蟲，該蟲以其刺吸式器吮吸植物體的汁液，植株被害部分生長(zhǎng)緩慢，葉片卷曲、畸形，嚴(yán)重者脫落，花蕾被害則不能正常發(fā)育，甚至脫落，該蟲在危害過(guò)種中還能傳播病毒，排泄大量蜜露，誘發(fā)煤煙病，使植株枝、葉呈現(xiàn)一層污黑覆蓋物，影響光合作用，并大大降低植株的觀賞價(jià)值，在本地區(qū)四月下旬至五月中旬，九月中旬至十月下旬為蚜蟲的發(fā)生盛期，為害最大，大量成蟲密集在嫩梢、花蕾和葉背為害，對(duì)植株造成大量損失。蚜蟲的防治：清潔綠化地及花圃園地，除雜草，減少蚜蟲棲身場(chǎng)所，以消滅越冬蟲源，秋末噴射40%樂(lè)果300倍液以做保護(hù)。當(dāng)蚜蟲發(fā)生時(shí)，每隔7-10天噴藥一次。連續(xù)進(jìn)行二、三次，可選用40%氧化樂(lè)果或40%樂(lè)果2000倍液，或者50%殺螟松1000倍液，8%敵敵畏1000倍液噴殺。如盆花則可在根部埋上3%呋喃丹粒劑5克，深度為2cm左右，也有良好的防治效果。E、蚧殼蟲的識(shí)別：蚧殼蟲種類多，分布廣，屬同翅昆蟲，此蟲以刺吸式器在主植物上取液，使葉片出現(xiàn)許多黃斑，長(zhǎng)勢(shì)衰弱，嚴(yán)重時(shí)引起落葉，蚧殼蟲的防治：在一齡若蟲期噴射40%氧化樂(lè)果及25%亞胺硫磷1000-2000倍液，如盆栽也可埋呋喃丹。對(duì)生長(zhǎng)過(guò)密，蟲害嚴(yán)重的枝葉適當(dāng)修剪，以利于通風(fēng)透光，減少病蟲來(lái)源，增強(qiáng)植株的抗害能力。F、螨蟲的識(shí)別：屬蜘蛛綱螨目，種類甚多，分布廣，繁殖迅速，為害很大，多在葉片反面出現(xiàn)，致使葉片反面產(chǎn)生油漬狀的紫褐色的斑塊，葉片無(wú)光澤，嚴(yán)重時(shí)葉片萎黃、脫落，樹勢(shì)衰退。螨類的孳生猖獗為害很大。主要受溫度和降雨量少的影響，氣溫24°C-30°C，天氣悶熱的情況下，為其發(fā)生，發(fā)育的適宜條件：多雨潮濕的環(huán)境不利于其發(fā)生和發(fā)展，冬季嚴(yán)寒可使越冬雌蟲大量死亡，蟲基數(shù)減少，若冬季和早春溫暖、干旱，則越多基數(shù)增大，在適宜條件下，翌年會(huì)孳生猖獗為害。蟥蟲的防治：越冬期間清除易被為害花卉周圍的雜草，并及時(shí)堆放漚腐，或者噴藥