論我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展-基于可持續(xù)發(fā)展的視角

精選優(yōu)質文檔-----傾情為你奉上精選優(yōu)質文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業(yè)專心---專注---專業(yè)精選優(yōu)質文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業(yè)摘要：隨著我國的，房地產(chǎn)業(yè)取得了長足進步，但在發(fā)展的過程中，也出現(xiàn)了一系列問題，如房價上漲過快，開發(fā)過程中的腐敗，房地產(chǎn)業(yè)與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)等，這對房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生了嚴重制約。在化和城市化進程加速推進的背景下，房地產(chǎn)業(yè)必須在保持其自身持續(xù)、穩(wěn)定和健康發(fā)展的基礎上，與環(huán)境相適應，為其他產(chǎn)業(yè)和部門乃至整個國民經(jīng)濟的發(fā)展奠定基礎。

關鍵詞：房地產(chǎn)；可持續(xù)；調(diào)控體系

房地產(chǎn)業(yè)是一個具有高度綜合性和關聯(lián)性的產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟中各行業(yè)聯(lián)系的重要樞紐，在經(jīng)濟發(fā)展中起著核心作用。在工業(yè)化和城市化進程加速推進的背景下，房地產(chǎn)業(yè)作為城市化進程的重要標志和經(jīng)濟結構調(diào)整的重要環(huán)節(jié)，怎樣才能在保持其自身持續(xù)、穩(wěn)定和健康發(fā)展的基礎上為其他產(chǎn)業(yè)和部門乃至整個國民經(jīng)濟的發(fā)展奠定基礎，這非常重要。這既是研究房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的必要性和重要性之所在，也是寫作本文的主要目的。結合前人研究，本文將房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展定義為：房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展是指房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)活動與其所賴以存在和發(fā)展的資源、環(huán)境和社會等因素的相互協(xié)調(diào)關系，即既要滿足當代人對住房及其經(jīng)濟活動所需要的各種房產(chǎn)產(chǎn)品的需要，又要滿足子孫后代發(fā)展的需要；同時也意味著既要保持房地產(chǎn)業(yè)自身不斷增長和健康發(fā)展，又要使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國民經(jīng)濟發(fā)展相適應。

因此，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展在實質上表現(xiàn)為一種經(jīng)濟活動，同時它又與生態(tài)環(huán)境、社會發(fā)展密切相關。它包括土地資源的合理利用、生態(tài)環(huán)境的維護和改善、房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展、人民生活水平的不斷提高、房地產(chǎn)市場機制的逐步完善等多方面內(nèi)容。

一、我國房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展面臨的問題

近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)取得了十分可喜的成績，也為實現(xiàn)其可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造了相當不錯的條件，但由于受高額財政收入的誘惑，一些地方政府對房地產(chǎn)高速增長目標過分追求，卻忽視對環(huán)境的保護和資源的合理利用，加上房地產(chǎn)本身對利潤的盲目追求，結果造成了大量資源和能源的浪費和環(huán)境的污染，違背了經(jīng)濟、社會和環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展的客觀，這主要表現(xiàn)為：

（一）結構性矛盾和生態(tài)環(huán)境問題。

1.開發(fā)失控，無序開發(fā)，導致土地資源的大量浪費。優(yōu)勢區(qū)位的過度競爭：因為土地的供給彈性較小甚至是沒有，使得土地的開發(fā)受到供給總量的限制，存在著對優(yōu)勢區(qū)位的競爭。由于全部的土地需求壓力集中指向有限面積的精華土地之上，致使一些可更新資源從一些最適宜的土地上消失，這會給余下的生產(chǎn)可更新資源的土地產(chǎn)生更大的壓力；地區(qū)優(yōu)勢的片面發(fā)揮：由于我國資源和產(chǎn)品價格體系的不完善，導致一些地區(qū)重工輕農(nóng)，以犧牲農(nóng)業(yè)、占用耕地去追求經(jīng)濟發(fā)展。此外，地方政府對局部利益的強調(diào)造成各地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟結構趨同，生產(chǎn)布局并不能發(fā)揮地區(qū)優(yōu)勢，造成因追求局部土地效益而導致整體經(jīng)濟效益的下降；土地利用的代內(nèi)公平問題：在當前欠公平的經(jīng)濟秩序中，發(fā)達地區(qū)有時憑借經(jīng)濟和技術的優(yōu)勢，不僅不承擔更大的環(huán)境責任、社會責任和未來責任，而且有時通過不平等的資源貿(mào)易和企業(yè)擴散，將自己的資源危機與環(huán)境問題轉嫁給貧困地區(qū)和社會弱勢群體，這既違背了可持續(xù)發(fā)展的基本原則，同時也使土地的可持續(xù)利用難以實現(xiàn)。

2.結構性矛盾突出，空置率比較高。大多數(shù)房地產(chǎn)投資者不能根據(jù)不同層次的消費者需要來加快結構的調(diào)整，既考慮富裕的階層，也考慮中等收入和低收入階層等多方面需要。在目前國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)全面啟動的高速發(fā)展時期，房地產(chǎn)企業(yè)也在迅速擴張，但這種房地產(chǎn)企業(yè)的結構性缺陷，盡管可以使投資者獲得一些短期利益，但從長期來看，卻會給行業(yè)帶來巨大的風險。近年來，國內(nèi)房地產(chǎn)投資保持了近30%的快速增長勢頭，超過了商品房的銷售速度，加上房價一路攀升，開發(fā)商為獲取更多的利益而采取的“捂盤惜售”策略，使得商品房空置率大大增加。

3.房地產(chǎn)企業(yè)大量短期行為，對生態(tài)資源造成極大破壞。我國房地產(chǎn)業(yè)的一個顯著特點是開發(fā)企業(yè)數(shù)量多而規(guī)模小，企業(yè)規(guī)模小，不但沒有充足的資金與技術來保護環(huán)境與節(jié)約資源，而且在觀念與管理水平上也往往局限于眼前利益。這種經(jīng)營方式不可避免的導致大量短期行為，從而出現(xiàn)外部不經(jīng)濟現(xiàn)象，具體表現(xiàn)在：開發(fā)區(qū)的盲目設置使大片的森林和耕地被砍伐和占用，一些開發(fā)商甚至無視城市規(guī)劃，違章建設；一些開發(fā)商為削減成本，往往采用耗能大、質量低劣的產(chǎn)品，甚至是偷工減料。結果是許多建筑物建成后，有害物質超標，建筑質量、污水和垃圾處理率不達標等，破壞了生態(tài)環(huán)境。

（二）、政策法規(guī)不健全引發(fā)的道德風險。

1.土地批租制度不健全帶來的弊端。

我國的土地歸國家和集體所有，開發(fā)商和業(yè)主僅僅是在一定的時間內(nèi)享有土地的使用權。由于土地批租制度的不統(tǒng)一，使得房地產(chǎn)企業(yè)在取得土地方面幾乎談不上公平。特別是相當多的國有企業(yè)在改制轉型過程中，存在大量的國有土地處置問題，由于政策規(guī)定甚至是經(jīng)辦人的原因，一方面是企業(yè)職工的安置和補償?shù)貌坏酵咨铺幚恚瑖匈Y產(chǎn)大量流失，另一方面那些有實力、資質好、講誠信的房地產(chǎn)企業(yè)因為沒有拉關系、套近乎上花“足”功夫而失去獲得項目開發(fā)和土地儲備的機會。這種狀況嚴重波及到整個房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。同時，我國房地產(chǎn)業(yè)相應的法規(guī)尚不健全，加上復雜、冗長又微妙的行政審批鏈條，給部分官員提供了尋租的機會。

2．住房制度改革中的尋租和腐敗現(xiàn)象。

在我國實行的一系列住房制度改革過程中，像福利分房制度和扶貧解困房的審批、城市房地產(chǎn)開發(fā)過程中對原居民以及郊區(qū)農(nóng)民的拆遷、安置和補償?shù)雀鞣N環(huán)節(jié)，由于制度的不健全，操作不透明，也是產(chǎn)生腐敗的溫床。如在公房出售過程中，一些單位和部門的領導利用職務之便謀取私利，采取對人不對事的暗箱操作方式，甚至公然制定一些與國家法律與政策相悖的土政策。這些現(xiàn)象的存在不僅造成更大程度上的社會不公，同時也使得房地產(chǎn)業(yè)乃至整個經(jīng)濟和社會的可持續(xù)發(fā)展進程受到制約。

3.房地產(chǎn)企業(yè)在進行房地產(chǎn)交易過程中的不規(guī)范行為增多。

因為房地產(chǎn)開發(fā)過程中缺乏有效的監(jiān)督和約束，房地產(chǎn)商為經(jīng)濟效益，往往不顧住戶的利益，有的不按城市規(guī)劃規(guī)范，樓群密度過大，使住房的生活空間受到影響；有的面積“缺斤少兩”，從中盤剝消費者；有的“粗制濫造”，安全隱患四伏。諸如此類的不規(guī)范或欺詐行為，卻無人過問，這使得一方面政府部門的行為得不到有效地監(jiān)督和約束，而另一方面房地產(chǎn)開發(fā)商的錯誤行為也得不到及時的糾正，相應的責任得不到追究。所有這些，都是與可持續(xù)發(fā)展的理念背道而馳的。二、實現(xiàn)我國房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)的相關對策

(一)建立健全宏觀調(diào)控體系。

以發(fā)展觀為指導，充分理解加快城市發(fā)展的積極作用，同時將這種積極性和科學性結合起來，正確處理需要和可能、近期和遠期、局部（城市）和整體（國家）的關系，從實際出發(fā)，減少盲目性，增加自覺性，提高科學性；綜合運用各種宏觀調(diào)控手段和管理措施，簡化政府對項目的審批程序，由過去各部門分割管理變?yōu)椤耙粭l龍”服務，增強服務意識，變政府管理為行業(yè)化“自治”和政府監(jiān)督與制度相結合，增加競爭的透明度。加強城市化和城鄉(xiāng)一體化規(guī)劃和管理中的制度性建設，著力將城鎮(zhèn)規(guī)劃的制定與管理納入法制化軌道；積極發(fā)展房地產(chǎn)二級市場，規(guī)范住房公積金制度。放寬政策，鼓勵各類存量房交易，規(guī)范中介行業(yè)的發(fā)展，實施稅收優(yōu)惠政策，鼓勵適度的投資性購房，進一步完善住房公積金方面的制度，加強管理，在保證安全性的前提下，提高資金的使用效率；健全房地產(chǎn)業(yè)相關政策和法律，完善信息、預警系統(tǒng)。制定統(tǒng)一的房地產(chǎn)法律體系，為房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造制度保障。提高房地產(chǎn)法律中介服務的水平，大力推行聽證制度。完善房地產(chǎn)信息系統(tǒng)和預警系統(tǒng)，將影響影響和構成房地產(chǎn)市場的各類要素分類預警。

（二）從產(chǎn)業(yè)層面為房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造條件。

一是要優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)組織，加快房地產(chǎn)業(yè)化進程。通過實施戰(zhàn)略重組，促進行業(yè)整合，提高房地產(chǎn)業(yè)的資源配置效率，特別應注重通過企業(yè)股份制改造、重組和上市，是出現(xiàn)一批大型房地產(chǎn)企業(yè)集團，從而促使整個行業(yè)朝規(guī)?；c集約化方向發(fā)展，以提高開發(fā)質量和整個房地產(chǎn)行業(yè)的資質和水平。加快建立和完善房地產(chǎn)業(yè)技術規(guī)范，加快研究推進住宅產(chǎn)業(yè)化的政策，同時加快建立和完善房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的推進機制。二是要促進創(chuàng)意經(jīng)濟與房地產(chǎn)業(yè)的強強聯(lián)合。房地產(chǎn)業(yè)必須走可持續(xù)發(fā)展道路，把房屋、業(yè)主和環(huán)境三個要素作為一個整體，重視對資源、經(jīng)濟資源和科技資源的合理、充分和高效利用，重視提高房地產(chǎn)產(chǎn)品的附加值和技術含量，把創(chuàng)意經(jīng)濟引入房地產(chǎn)業(yè)應當而且必然走向區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略的前臺。強化創(chuàng)意經(jīng)濟與房地產(chǎn)業(yè)的互動，不僅在住宅方面，還包括文化領域的房地產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)業(yè)，影視城、仿古街等房地產(chǎn)業(yè)與文化領域的合作等。三是要大膽對外資開放我國的房地產(chǎn)業(yè)。外資的進入，必然會帶來與之相匹配的現(xiàn)金技術以及先進的觀念和管理模式，刺激國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)通過使用先進的技術和設備、創(chuàng)新經(jīng)營機制與管理理念來降低開發(fā)成本，增強企業(yè)的競爭力，從而推進我國房地產(chǎn)業(yè)升級和實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。同時，應加強對涉外房地產(chǎn)企業(yè)的管理工作及對其的資質審查和項目監(jiān)督，以防范風險。

（三）構建房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的微觀基礎。

一是要建立和完善現(xiàn)代企業(yè)制度。科學制定房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，凸顯和強化公司個性，構建整合性戰(zhàn)略。建立有效地激勵機制和約束機制，積極解決企業(yè)管理中的“認知模式鋼化”問題。二是要重視物業(yè)管理，為房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供動力。必須提高服務意識，淡化管理觀念，